房地產(chǎn)營銷策劃方案

房地產(chǎn)營銷策劃方案——七彩云南第壹城營銷策劃方案20142021/5/91本報告為策略而來1、保證可操作性，為2014年七彩云南第壹城營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創(chuàng)作基于兩大前提：2021/5/92項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續(xù)運營打下基礎？Q2：如何在競爭背景下較短時間內(nèi)蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團目標？基于對項目的認識，本次報告核心解決兩大問題：2021/5/93報告體系AnalyzeSystem>>市場背景審視及營銷目標>>目標下的價值審視>>基于競爭的客戶洞察>>營銷策略思考>>項目分階段營銷策略計劃2021/5/94市場背景審視

宏觀政策·土地市場·呈貢住宅市場2021/5/95市場背景審視2014年預計政策總體偏緊，政府對樓市依然持高度關注狀態(tài)，開發(fā)商推售持謹慎資金鏈看緊，客戶出手將越發(fā)小心冷靜。1、年初新國五條政策出臺，重申限購限貸等調(diào)控政策，要求地方公布房價控制目標，但地方政府的國五條細則在落地時普遍較為溫和2、成都市政府在年內(nèi)多次調(diào)整公積金貸款政策，公積金貸款購房難度有所加大3、銀行在年內(nèi)多次出現(xiàn)銀根緊縮和利率上浮的情況，經(jīng)濟板塊下行和房產(chǎn)板塊上行出現(xiàn)相應碰撞4、國務院提出城市基建6大任務，并在當時被認為長效調(diào)控機制有望于10月亮相，后雖無音訊，但提高了后期政策趨緊的預期5、十八屆三中全會召開，房產(chǎn)9大問題備受關注，與房地產(chǎn)稅相關的383方案被提出，調(diào)控趨緊的氛圍有所保持宏觀政策土地市場呈貢住宅市場2021/5/96市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為3257元/平米，兩者均創(chuàng)呈貢市場年度土地市場價格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業(yè)用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為302萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業(yè)用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，呈貢高價土地成交集中，預計未來2-3年競爭格局將進一步加劇二、本案以價格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢2021/5/97市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1實力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亞國際995911457325惠蘭園69567427266雨花毓秀71657628277書香大地60506928268實力壹方城6660676217數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫（備案數(shù)據(jù)）對比2012年和2013年截止11月（12月未結束，月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項目以清水價橫向?qū)Ρ瓤梢?，新南亞國際清水價實現(xiàn)最高，系項目標桿。且從各項目價格變化趨勢分析，近兩年呈貢市場價格無并明顯漲幅。從月均成交量分析，呈貢新區(qū)住宅月均成交約35套，除以價換量的項目以外，月均成交走勢以涌鑫最好。2021/5/98市場背景審視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場項目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標準產(chǎn)品附加值書香大地住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居實力新城住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間新南亞國際綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套涌鑫中心綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套大咖公寓住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域項目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商務區(qū)周邊，豪生國際酒店東側(cè)尚未成勢，而本案位于豪生國際酒店東側(cè)均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項目，產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品附加值方面各有所長本案產(chǎn)品面積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅項目主力面積段集中在150-300㎡，本案主力面積段為120-175㎡，與豪住市場主力面積段存在一定的差異；2021/5/99市場背景審視結論1、從政策方面來看，明年的整體政策依然趨緊，政府對樓市依舊高度關注，開發(fā)商和購房者在推貨和置業(yè)方面均趨于謹慎2、從土地市場來看，城南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊被品牌開發(fā)商高溢價拿下，明年若以高端住宅產(chǎn)品的姿態(tài)集中入市或造成高端住宅市場供應過量的狀態(tài)3、從高端市場量價走勢來看，2013年高端項目價格漲幅并不明顯，月均去化套數(shù)普遍在30左右，清水高端住宅價格標桿不超過14000元/平米，普遍能保證走量的清水價格在11000-12000元左右，綜合市場因素和本案自身狀況，建議本案一期整體均價為7850元/平米，入市價格為7650元/平米4、從市場產(chǎn)品對比來看，本案在地段（島），景觀資源，后期配套方面占據(jù)優(yōu)勢，而在區(qū)域熱度，贈送面積，住宅內(nèi)部會所等方面處于劣勢，因此明年在推廣方面前期需將“島”和“劃島為界的高端綜合體”等概念炒熱5、從市場潛在供應來看，明年城東城南均有數(shù)個高端項目入市，加之目前市場主力對標競品部分存量尚多，屆時競爭或較為激烈2021/5/910營銷目標

整體目標·任務拆分2021/5/911戰(zhàn)略目標構建項目核心競爭優(yōu)勢，塑造諾仕達在呈貢的品牌形象，擴大企業(yè)影響力；銷售目標全年實現(xiàn)以銷售額7.2億。本報告以銷售目標為重心，進而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標2014年七彩云南第一城整體目標2021/5/9122014年整年銷售額目標：7.2億結合現(xiàn)階段市場環(huán)境及集團對本項目的資金要求，設定：任務拆分根據(jù)我司去年操作樓盤的經(jīng)驗，7.2億的銷售目標可拆分如下表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億2021/5/913任務拆分結合每個月應實現(xiàn)的產(chǎn)值，設定拆分任務如下：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約160套約150套約133套約133套按照現(xiàn)有面積配比+入市均價7650元/平米進行估算開盤目標：160套！誠意金客戶：120組開盤前來訪：1200組此處的轉(zhuǎn)化率設定為10%，參照我司操作的高端項目而設定2021/5/914目標下的價值審視

品牌價值·區(qū)域價值·島嶼價值·項目價值·住宅價值·價值提煉2021/5/915價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉

本案擁有呈貢金融城的規(guī)劃利好。在世界主流城市，以匯聚大型銀行、保險公司、交易所、世界級公司總部的金融城，正在成為其現(xiàn)代經(jīng)濟的最重要物業(yè)載體。在紐約華爾街、倫敦金絲雀碼頭、上海的陸家嘴、北京的金融街……略帶炫耀色彩的地標性建筑、鱗次櫛比的高端辦公物業(yè)，強勢吸納世界級金融資源，無不讓這些城市區(qū)域從形象和經(jīng)濟影響力上為世界矚目。

但區(qū)域現(xiàn)狀是規(guī)劃中所期待的發(fā)展尚未呈現(xiàn)，因此如何利用已經(jīng)逐步成型的金融城現(xiàn)狀描摹地塊周邊的發(fā)展狀況是一個重要的課題。世界級“金”心之“心”，“前無古人，后無來者”的地段價值2021/5/916價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉罕見的城中環(huán)島：面面臨街，天賜寶坻。呈貢不缺水，不缺河，但整個項目真正能達到商業(yè)街四面環(huán)繞，本項目為呈貢唯一，具有不可復制性，景觀視野優(yōu)勢明顯。2021/5/917價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉項目總占地面積約180畝，為商辦兼容住宅用地，其中商業(yè)占比達到60%。土地容積率約為5.8，總建面約為70萬㎡。項目物業(yè)形態(tài)豐富，包括地標性超甲寫字樓、總部辦公、甲級寫字樓、高端特色配套商業(yè)、服務式公寓及高層豪宅。建成后，復地中心將成為成都最具影響力的高端城市綜合體之一。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數(shù)據(jù)來源：2013.11設計測算）260戶型220戶型175+140戶型

175+120戶型2021/5/918價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉

其中，項目住宅產(chǎn)品：圍合式布局+大中庭景觀組團+錯綜式樓棟布局（盡可能保證戶戶觀江）+商住業(yè)態(tài)完全分割120㎡+175㎡Y型樓棟住宅140㎡+175㎡Y型樓棟住宅220㎡+220㎡板式樓棟住宅260㎡+260㎡板式樓棟住宅大面寬、大橫廳（產(chǎn)品區(qū)別特點）、全景陽臺、精裝雙大堂、私家電梯廳等，但同時，城南類似豪宅較多。2021/5/919價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉優(yōu)勢1劣勢2機會3威脅4項目SWOT分析項目所在板塊目前市場聲音較弱項目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問題產(chǎn)品設計本身在城南較為常見項目同時具備島居+國際城南+金融城規(guī)劃三個屬性，較為稀缺項目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續(xù)收緊，對高端客戶形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商、豪宅眾多，競爭激烈，明年錦繡江山項目，環(huán)球廣場項目，都焯邦城均是潛在威脅政府對金融城后期的整體規(guī)劃，有助項目整體品質(zhì)提升項目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項目SWOT分析領導者2021/5/920價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉城市名片，發(fā)展升級引擎，本項目將打造包括高端住宅、超甲及甲級寫字樓、精裝公寓及高端特色商業(yè)的高端城市綜合體。多功能目的地基于項目：2021/5/921

基于資源：金融城內(nèi)商業(yè)環(huán)繞高端、商業(yè)、國際項目位于呈貢新區(qū)昆明市行政辦公中心旁，是具有得天獨厚和不可復制的自然資源以及社會資源的一個地塊。周邊新興商業(yè)及高端辦公氛圍濃厚，同時有著良好的高端住宅發(fā)展基礎。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉2021/5/922項目整體形象定位參考國際櫥窗·城市休閑環(huán)島國際化氣質(zhì)調(diào)性，提升項目扮演的城市功能地位；功能復合，成為城市商務人群、白領人士工作、交流、休閑、聚會的目的地，提供全新充滿PARK氣息的國際化工作、生活模式；呈現(xiàn)與眾不同的區(qū)域特色。這里將是呈貢再一次華麗蛻變的國際化形象展示窗口，匯聚本土特色資源的又一張城市名片，是呈貢進行國際商務交流與交往的窗口，是呈貢田園城市國際化新生活的展示平臺。定位關鍵考量點：功能復合、具有影響力高度價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉2021/5/923基于競爭的客戶洞察

競品客戶分析·客戶梯隊·客戶分類·客戶鎖定2021/5/924首先，讓我們來看看我們的競品客戶都有些什么樣的特點？客戶分析競品樣本：實力心城涌鑫中心新南亞國際2021/5/925實力心城客戶來自城南區(qū)域的占62%，自住客戶占比約86%，主要以私營企業(yè)主與政府、企業(yè)高管為主，中海老客戶占比約30%?？蛻舳床炜蛻籼蓐牽蛻舴诸惪蛻翩i定競品客戶分析2021/5/926客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析實力心城客戶白描稱呼：陳女士年齡：58歲性別：女籍貫：昆明從事行業(yè)：審計擔任職務：董事長目前居住地：昆明教育經(jīng)歷：本科置業(yè)次數(shù)：5次家庭城員：獨居離異人士客戶語錄——“親戚住呈貢，想買套離親戚近的房子?！薄斑@里住的人和我差不多，這樣的地方住的比較放心?！薄胺块g主臥衛(wèi)生間太大，餐廳旁邊沒有電視插座，淋浴房沒有擱板，你們細節(jié)很不到位。”——“你們生活陽臺有沒有冷熱水管，木作的墻群容易爛，房子里面的裝修壞了你們修不修，不要到時候沒人管啊?！笨蛻籼卣髅枋鲇袑嵙Α⒑艿筱@、很糾結、專業(yè)知識很強、很謹慎購買關注點：

地段價值、圈層氛圍、物管服務典型客戶1：某審計公司董事長2021/5/927客戶職業(yè)置業(yè)目的客戶來源涌鑫中心以呈貢、二級城市區(qū)域客戶為主，2次置業(yè)以上自住客戶，職業(yè)特征主要以個體商戶和私營企業(yè)主為主占約67%，城南企業(yè)中高管占約21%。客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析2021/5/928涌鑫中心客戶白描客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析典型客戶2：歐派櫥柜供應商稱呼：毛先生年齡：45歲性別：男籍貫：昆明從事行業(yè)：建材擔任職務：老總目前居住地：昆明來蓉年限：5年置業(yè)次數(shù)：多次家庭成員：三口之家客戶語錄——“地段滿意”——“裝修風格挺好的，有居家感又不失大氣華貴，還是買裝好了的房子比較省心。”——“社區(qū)里住的人不能太雜?！笨蛻籼卣髅枋鰳銓?、平時工作很忙，某品牌櫥柜的供應商，每個月最少來項目2次，一直說想買，但在項目開盤之初并不下單，稱自有打算，后期經(jīng)銷售人員多次逼定后才成交。購買關注點：地段價值、圈層氛圍、精裝風格2021/5/929客戶洞察客戶梯隊客戶特征客戶總結競品客戶分析新南亞國際城南及省內(nèi)二級城市自住客戶為主，職業(yè)特征以私營企業(yè)主及個體為主。2021/5/930典型客戶4：某金融高管稱呼：劉哥年齡：40歲性別：男籍貫：昆明從事行業(yè)：金融擔任職務：高管目前居住地：天驕北麓置業(yè)次數(shù)：2次家庭成員：三口之家客戶語錄——“整體布局和景觀規(guī)劃還行，附近有湖，很好”——“路過這里就來看看，還不錯，就是裝修的顏色太白，插座少了點”——“廚房小了點，不過也勉強可以用。”客戶特征描述有自己的想法，對項目的規(guī)劃布局比較喜歡，不喜歡自己裝修房子購買關注點：社區(qū)規(guī)劃布局、城市景觀資源占有新南亞國際客戶白描客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析2021/5/931客戶區(qū)域：昆明本地客戶約占60%（主要來自呈貢），其他城區(qū)（城中、城西）客戶占20%，二級城市客戶（東川、安寧等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個體商戶為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品客戶特點總結如下：客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析2021/5/932客戶層次定位：主力客戶補充客戶項目名稱在售主力面積區(qū)間（㎡）當前成交均價（元/㎡）成交總價區(qū)間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽峰220-36017427（精裝標準6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標準4000-6000）260-550本案120-175220-260預估12500160-250290-400220㎡

和260㎡產(chǎn)品客戶120-175㎡產(chǎn)品客戶本案主力面積120-175㎡，這部分產(chǎn)品的客戶應為中高端客戶為主，220㎡以上產(chǎn)品的客戶才應為區(qū)域豪宅客群。從上表中，可以看出市場中本案在總價關系上具有明顯的差異，市場豪宅階層的產(chǎn)品總價多處于250萬以上，而本案的總價有較大部分處于250萬以下，本案一期暫定是清水產(chǎn)品本案客戶與市場主要競爭豪宅項目的客戶階層具有一定差異性，項目客戶主要以中高端及高端客戶為主，豪宅客戶將作為本案的補充類客戶而存在客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析2021/5/933職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營企業(yè)主和個體戶政府、事業(yè)單位領導企業(yè)中層干部大型私營業(yè)主或個體戶；國企、事業(yè)單位高層領導二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚奢華二次置業(yè)價格敏感相對度高；注重樓盤檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分析2021/5/934購買能力：城市財富身份代表，購買能力較強購房需求：多次置業(yè)，購房以改善型居住需求為主購買關注點：關注地段價值、產(chǎn)品、圈層氛圍、景觀資源消費共性：a.對項目品質(zhì)、展示等要求較高，追求舒適型生活；b.有主動對城市稀缺景觀資源進行占有的習慣；c.對物管服務等軟件配套要求高，強調(diào)具有品質(zhì)感的生活模式?？蛻舳床炜蛻籼蓐牽蛻舴诸惪蛻翩i定競品客戶分析通過分析我們將客戶鎖定在如下特征人群當中：對于該類人群的鎖定將直接影響明年推廣和渠道一系列的選擇2021/5/935營銷策略思考

營銷整體思路·節(jié)點梳理·分階段訴求·推貨策略2021/5/936項目的使命必達——雙重標桿效應新區(qū)品冠＆名利雙收身未動，名已遠。河心島從拿地開始就一直引發(fā)業(yè)內(nèi)關注，由于其優(yōu)良的地段位置和資源特色，目前也形成了一定的市場知曉度，換句話說，本項目已經(jīng)承載了太多的關注和期待。品牌目標無可爭議的區(qū)域領導者，璀璨矚目的城市名片銷售目標價值標桿，熱銷名盤營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略2021/5/937總體策略觀點1：讓各不同的商住業(yè)態(tài)站在項目扮演一定城市功能角色的基礎之上。項目影響力發(fā)揮在前，起勢注重整體平臺成立搭建，后續(xù)各級產(chǎn)品線推售順勢而為；獨具慧眼的擇址眼光，首先看重地段及區(qū)域發(fā)展空間，占據(jù)城市核心優(yōu)質(zhì)資源條件。不做簡單復制，充分考慮每片土地的獨有的特色價值，把每座城市標識元素恰當嫁接，打造屬于每座城市自己的城市名片。不做簡單加法，資源整合運營能力強勁，成為區(qū)域升級發(fā)展引擎，成為城市新標桿。營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略2021/5/938總體策略觀點2：以昆明市行政中心為資源核心，開啟呈貢最具特色的“金融生活”時代，是項目價值全面超越的根本。提出“超越目前區(qū)域市場競爭”的戰(zhàn)略高度，最終本項目需要以最具區(qū)隔特征的“環(huán)繞式水景”資源為產(chǎn)品價值核心，構建成都獨具特色的城市島居生活時代?！俺梢彩痉秴^(qū)，敗也示范區(qū)”，對本項目而言，示范區(qū)的氣勢規(guī)模與品相尤為重要，某種程度上決定了本項目能否成為繼新南亞之后，開創(chuàng)呈貢住宅新時代的引領者，因此我司強烈建議售樓部與示范區(qū)同步開放營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略2021/5/939七彩云南第壹城2014年度營銷策略：先推圈，再推盤，最后推產(chǎn)品！先炒熱河心島地塊，

將河心島地塊和“國際城南”，“金融城”和“呈貢封面”等字眼掛鉤2、再奏響盤的名氣，引發(fā)全城關注，將“獨占一島的高端城市綜合體”概念推向市場，塑造城市新地標的形象3、當項目，成為全城仰望的明星之地，順勢推貨，單獨包裝產(chǎn)品

將“360度觀江純島居豪宅”的概念推向市場，將島居的稀缺性發(fā)揮到極致營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略高舉高打！平開高走！2021/5/940結合工程可實現(xiàn)節(jié)點如下圖所示，由于我司建議售樓部和示范區(qū)同時亮相以提高項目的口碑，因此項目蓄客期只有短短2個月，時間緊，任務重，按照既有時間節(jié)點和推廣策略，6到7月份為項目炒島階段，7月至8月為項目炒盤階段，售樓部和景觀示范區(qū)交付使用之后將推廣的重點放到產(chǎn)品上面2014年4月底5月6月

7月8月初8月中旬9月下旬9月底辦理島居生活手冊，試探客戶意向炒島階段炒盤階段推住宅產(chǎn)品階段營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略工程節(jié)點推廣節(jié)點推售節(jié)點銷售動作紅星路南延線改造工程竣工售樓部和景觀示范區(qū)交付樣板間交付領取預售許可證推9#，10#,13#樓亮相蓄客首次開盤樣板房開放即收籌洗客2021/5/9412014年4月底5月6月

7月8月初8月中旬9月9月底售樓部和景觀示范區(qū)交付樣板房交付預售證取得紅星路南延線改造工程竣工炒島階段炒盤階段炒住宅階段主要訴求：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南！主要訴求：國際環(huán)島特區(qū)——錦江新地標主要訴求：360度觀江島居豪宅，錦江盡在呼吸間引發(fā)的民間回音：成都原來還真有這么個河心島哦，而且還在南門這么好的位置，就是不曉得島上要修什么東西喃引發(fā)的民間回音：不得了哦，島上的業(yè)態(tài)全都是高端，以后怕是只有外籍人士和社會精英才能在島上消費和生活了引發(fā)的民間回音：巴適哦，原來島上還有純住宅賣，現(xiàn)在錦江旁邊的房子都這么難買，又有江又有島的房子以后只有絕版咯營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略2021/5/942七彩云南第壹城首批次推貨原則1：1+1+1備貨原則即開盤時以3棟房源推出，包括1棟175+140和1棟220產(chǎn)品和1棟175+120的產(chǎn)品，產(chǎn)品線上作優(yōu)劣搭配，推貨原則保證除260之外，各產(chǎn)品線均有入市，滿足不同階層和不同置業(yè)的客戶的需要，從銷售上來說，，120和140平米的戶型是主要的現(xiàn)金流產(chǎn)品，而220平米戶型則是一批次的形象標桿產(chǎn)品

9#10#預計推售戶型供應套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對的走量主要產(chǎn)品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產(chǎn)品營銷策略思考整體思路節(jié)點梳理分階段訴求推貨策略動工順序建議：由于我司所建議的推售順序，所以為了讓以上3棟住宅可以達到預售條件，開工順序建議從10#樓開挖，優(yōu)先滿足10,9,13#樓達到領取預售許可證的水準為動工順序方向13#2021/5/943項目分階段營銷策略計劃

整體鋪排·預熱期策略·造勢期策略·爆破期策略·持銷期策略2021/5/944分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預熱期造勢期爆破期持銷期階段性工作重點6月份開始熱炒島嶼，轉(zhuǎn)入7月份之后項目整體形象出街，揭開島嶼面紗。該階段主要強化銷售團隊信息，拓客先行，為項目亮相做好充分準備。8月2日，以售樓部和示范區(qū)亮相為造勢節(jié)點，輔以重大的亮相活動，媒體，同行到訪，形成口碑傳播，線上線下持續(xù)發(fā)力8月16日，以樣板間開放為造勢節(jié)點，輔以收籌行為進行洗客，各種圈層活動持續(xù)，力求為開盤熱銷做好充分準備9月31日，以開盤為銷售高潮引爆節(jié)點以銷售炒作、洗客跟進為后繼持銷作準備；2021/5/945分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始線上：線下：6月底項目話題炒作，以吸睛全球為目的，關聯(lián)河心島土地前世今生（配合媒體：網(wǎng)絡、新聞、要聞、訪談為主）銷售團隊信心強化：上?？偛啃?、江景豪宅居住體驗、成都豪宅對標踩盤、口徑及銷售行為強化等抗性分類培訓、拓客分配跟進等地緣，外緣客戶拓展邀約8月亮相到訪：本地企業(yè)客戶拓展、代理公司資源客戶、政府資源等重點對政府、媒體、同行等進行洗腦造勢：媒體上海體驗專場活動、政府及高端資源拜訪、7月中旬以后：月炒作話題由島轉(zhuǎn)入盤關聯(lián)河心島五大高端業(yè)態(tài)（配合媒體：機場、網(wǎng)絡、戶外，公交站臺、陣地、路名牌、報媒）8月2日：售樓部示范區(qū)開放階段目標：利用網(wǎng)絡，新聞等形式先將島炒熱7月17日之后整體形象出街，炒作對象由島換做盤2021/5/946分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始7月17日之前：7月17日之后：推廣目的：炒熱島的價值并為河心島附加A、國際城南的方位價值B、金融城的板塊價值C、復地的品牌價值媒體推廣炒作主題：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南推廣媒體：網(wǎng)絡，新聞活動配合：金融城高峰論壇即河心島業(yè)態(tài)揭秘活動推廣目的：炒熱盤的價值目的A、體現(xiàn)五大業(yè)態(tài)獨占一島的地標性概念B、拔高產(chǎn)品調(diào)性，營造社會高端人士方可登島的氛圍C、釋放售樓部和示范區(qū)即將盛大開放的信息媒體推廣炒作主題：五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島推廣媒體：網(wǎng)絡，新聞、戶外，陣地，站臺，路名牌，短信活動配合：暫無2021/5/947炒島話題示意：1、世界金融大佬中意呈貢新區(qū)；2、河心島版圖猜想揭秘；3、28大國際品牌旗艦躋身呈貢新區(qū)4、專線輕軌打通呈貢交通“任督二脈”……2021/5/948推廣調(diào)性示意：神秘金融商圈驚現(xiàn)呈貢新區(qū)2021/5/949商務經(jīng)濟圈終于引來城市新地標推廣調(diào)性示意：2021/5/950分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始線上推廣線整體鋪排圍擋，精神堡壘出街同步更換訴求網(wǎng)絡推廣同步更換訴求商報+華西報版出街院線廣告出街戶外大牌，路名牌，公交站臺，出租車站臺廣告投放主訴求為商圈的稀缺性主訴求為項目自身機場戶外投放航空雜志投放停車場燈箱2021/5/951分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣公交站臺停車場燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率圍墻、導示、精神堡壘、高炮項目現(xiàn)場6-8月6月：金融城河心島，復地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端城市綜合體驚現(xiàn)呈貢2021/5/952分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣公交站臺停車場燈箱從圍擋開始投放廣告的時候便同步開始項目的彩燈照明，方法將彩燈效果打到高炮上，該效果應一致持續(xù)燈光工程2021/5/953分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始網(wǎng)絡推廣渠道形式投放時間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運營專家復地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項目時間節(jié)點，將各種島的工程進度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣網(wǎng)推廣方面：在7月17日之前主要運用軟文熱炒島的價值，7月17日之后增加通欄，文字，畫面，熱炒整盤的價值，并釋放售樓部和示范區(qū)即將盛大開放信息公交站臺停車場燈箱2021/5/954分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次昆明都市報硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始報媒體推廣方面：在7月17日和7月25日，華西和商報各打一個整版，目的有1、揭開國際城南河心島的神秘面紗2、釋放售樓部和示范區(qū)即將開放的信息公交站臺停車場燈箱2021/5/955分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢院線投放：CF片選擇7月下旬的周末，根據(jù)當月電影的熱度來選擇投放的場次，CF片中需包含項目示范區(qū)和售樓中心即將開放的信息2014年熱門電影：美國隊長2狼圖騰變形金剛4公交站臺停車場燈箱2021/5/956分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續(xù)與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開盤戶外大牌選擇了市中心的2塊和城南的1塊，實力心城，大咖公寓項目都曾選擇過南亞風情第壹城大牌進行過投放公交站臺停車場燈箱2021/5/957分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始長水國際機場廣告牌示意圖本廣告點位來源于昆明博縱廣告?zhèn)鞑ビ邢薰酒卟试颇系谝汲牵邯氄汲守曅聟^(qū)中心的高端城市綜合體機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌長水國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢新區(qū)機場戶外：7月17日隨其他線上媒體同步投放，精準鎖定有航空需求的高端客群，訴求方面與其他線上媒介保持一致公交站臺停車場燈箱2021/5/958分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始公交站臺停車場燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：彩云北路沿線線路2：廣福路線路3：環(huán)城東路7月至8月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重點）、城中區(qū)域出租車站點七彩云南第壹城：獨占呈貢新區(qū)中心的高端城市綜合體2021/5/959陣地網(wǎng)絡推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始公交站臺停車場燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱南屏街，北辰財富，和諧世紀，環(huán)球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南第壹城：獨占呈貢新區(qū)中心的高端城市綜合體2021/5/960線下活動渠道整體鋪排分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始主訴求為商圈的稀缺性主訴求為項目自身銷售團隊強化吉信行客戶資源梳理+CALL客開始高端商場擺展金融城高峰論壇活動短信發(fā)送2021/5/961分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始銷售團隊強化吉信行資源客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送方式一：上海行及江景豪宅居住體驗首先組織銷售團隊到上海參觀，包括上海代表項目的參觀，感受項目運營能力，同時安排于上海金茂君悅大酒店的居住體驗，讓團隊首先明確將來的復地中心將給業(yè)主帶來什么樣生活。方式二：七彩云南第壹城紀錄片七彩云南第壹城項目紀錄片將從土地、產(chǎn)品、工程、物業(yè)四個方面記錄下每個崗位的員工為復地中心所付出的心血，其中有爭辯有認同，但最終達到共識，目的是讓看過該紀錄片的每一個置業(yè)顧問都七彩云南第壹城的誕生產(chǎn)生強烈的情感共鳴，是值得驕傲的向客戶推薦的。2021/5/962分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始銷售團隊強化吉信行資源客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送人員安排：從每日CALL客銷售人員4-5名，其中每日CALL客電話數(shù)量保底100組/人，由項目經(jīng)理監(jiān)督完成，并反饋CALL效果CALL客項目：吉信行代理項目，銷售人員進行初步掃客，對客戶釋放復地中心售樓部和示范區(qū)即將開放的信息CALL客時間：從7月20日開始一直持續(xù)2021/5/963分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始銷售團隊強化吉信行資源客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送和諧世紀負一層及四層北辰財富中心南亞風情第壹城拓客渠道地點投放時間主訴求擺展頻率商場擺展南亞風情第壹城7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進行擺展2021/5/964銷售團隊強化吉信行資源客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始策略內(nèi)容：借勢講解金融城中后期規(guī)劃，揭開島上業(yè)態(tài)分布情況，推出項目高端形象，以七彩云南第壹城2014年規(guī)劃版圖再次聚焦推向市場、推向業(yè)內(nèi)。呈貢新區(qū)金融巔峰論壇——即七彩云南第壹城2014業(yè)態(tài)揭秘會活動時間：2014年7月初活動形式：專題采訪+軟文炒作媒體配合：軟文、網(wǎng)絡、微薄、短信媒體公關，讓成都各大主流媒體統(tǒng)一懸疑式推廣口徑，制造市場期待，為爆發(fā)性全城話題造勢奠定基礎。2021/5/965銷售團隊強化吉信行資源客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開始投放時間主訴求針對客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放復地中心：獨占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次2021/5/966分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相階段目標：利用示范區(qū)及售樓部亮相制造第一個大的節(jié)點，保持市場熱度

利用樣板間開放制造第二個大的節(jié)點，開始認籌工作主訴求：炒作重點由“盤”帶入“住宅”，制造公共話題，將島化作公眾目的地以“銷售中心亮相驚艷、預期叫好”和“8月中旬樣板間開放在即”為節(jié)點目標面對精準客戶（配合媒體：機場、航空雜志、戶外，公交站臺、陣地、路名牌、報媒、網(wǎng)絡等）線上：目標客戶精準營銷：1、持續(xù)企業(yè)客戶、圈層客戶、新客戶專場活動；2周邊競品攔截；3渠道客戶導入；4代理公司聯(lián)動帶客等線下：線下高調(diào)博出鏡：強化媒體體驗活動后續(xù)報道及炒作；啟動關于品質(zhì)型島居生活的民間創(chuàng)意猜想；微信、微博、APP等社交媒體、網(wǎng)格搜縈引擎等網(wǎng)絡媒介方面強勢曝光；電臺及小眾媒體出鏡現(xiàn)場：樣板房開放活動，現(xiàn)場銷售將前期所蓄客戶邀約至現(xiàn)場，以入會“諾相會”的形式進行收籌售樓部和示范區(qū)亮相活動，現(xiàn)場將之前拓到客戶與媒體同行一起邀約至現(xiàn)場，辦理“島居生活手冊”2021/5/967分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結由于本階段推廣訴求點從“盤”帶入“住宅”，因此我司建議住宅組團以單獨的案名命名，以下是我司對于復地中心的整體以及不同業(yè)態(tài)的命名建議整體案名：七彩云南第壹城命名依據(jù)：“央”體現(xiàn)城市核心位置，“島”體現(xiàn)地塊屬性，“國際”體現(xiàn)高端氣質(zhì)寫字樓：七彩云南第壹城·FFC命名依據(jù)：復地金融中心英文縮寫住宅：七彩云南第壹城·河心島命名依據(jù)：直接運用河心島原名，知名度高商業(yè)：七彩云南第壹城·濱海匯命名依據(jù)：體現(xiàn)商業(yè)以濱水商業(yè)為主，“匯”特指中央的概念公寓：七彩云南第壹城·觀海公館命名依據(jù)：體現(xiàn)住在里面的人的觀江如觀海的視野感備注：后文為撰寫方便，案名依舊沿用七彩云南第壹城8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/968分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結線上推廣線整體鋪排機場戶外航空雜志公交站臺，路名牌陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場燈箱主訴求由“盤”帶入“住宅”8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/969分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場雙流國際機場廣告牌示意圖本廣告點位來源于四川博縱廣告?zhèn)鞑ビ邢薰緩偷刂行摹ず有膷u：360度戶戶觀江島居豪宅，僅此一座機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌雙流國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月主訴求由“盤”變?yōu)椤白≌睓C場戶外：本階段機場戶外繼續(xù)投放，畫面與線上其他媒介同步更換，并釋放“銷售中心開放引全城轟動，樣板間將在8月中旬開放”的信息8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/970分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場四川航空西南航空航空雜志投放時間投放頻率該階段主訴求西南航空+四川航空2014年8月1日兩種雜志在8月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版連“盤”帶“住宅”航空雜志：航空雜志每月只有投放1期的機會，在每月1號發(fā)行，因此主要訴求需“盤+住宅”同時出現(xiàn)，同時需著重強調(diào)售樓部開放和樣板間開放的時間。8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/971分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：桐梓林-玉林片區(qū)線路3：紅星路南延線8月至9月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車站點復地中心·河心島：島居生活開始，錦江盡在呼吸間院線停車場8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/972分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場售樓部開放之后，燈光工程的效果將投射至售樓中心上面，以吸引客戶，該效果將一直持續(xù)燈光工程2021/5/973機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結院線停車場報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：戶戶觀江，只因獨占一島副：樣板間即將盛大開放2次昆明都市報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：40平米陽臺，只為360度坐島觀江副：樣板間即將盛大開放2次報廣的訴求此時由“盤”轉(zhuǎn)入“住宅”，并同步釋放樣板間即將盛大開放的信息8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/974機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結院線停車場網(wǎng)絡上:到處都在談論七彩云南第壹城綜合業(yè)態(tài)，談論島居生活，談論島居豪宅圖片新聞業(yè)主論壇熱點專題微博傳播七彩云南第壹城，獨占金融城河心島打造國際綜合體，住宅組團“河心島”率先面世七彩云南第壹城河心島組團正式綻放，開啟國際城南島居生活登島！開始上流社會島居生活！島居豪宅樣板間開放在即，誠邀您一同鑒賞項目組及網(wǎng)推公司根據(jù)七彩云南第壹城進度和事件，實時炒作復地中心新動向有節(jié)點，必有網(wǎng)絡全城的聲音，要有萬劍歸宗的氣勢！8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/975機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結院線停車場電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板廣告太平洋、萬達、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院CF片選其中8場電影進行投放，看板廣告持續(xù)七彩云南第壹成·河心島：360度觀江島居豪宅院線投放：CF片選擇8月的周末，根據(jù)當月電影的熱度來選擇投放的場次，CF片中需包含項目樣板間即將盛大開放的信息2014年熱門電影：美國隊長2狼圖騰變形金剛48月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/976機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結院線停車場戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱王府井，仁和春天，仁恒置地廣場等高端商場7月中旬開始，整個8月繼續(xù)持續(xù)與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南第壹城·河心島：360度江島居豪宅高端商場的地下停車場燈箱廣告投放依舊持續(xù)，推廣訴求與線上同步更換8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/977線下活動渠道整體鋪排分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結主訴求由“盤”帶入“住宅”售樓部及示范區(qū)亮相起勢活動（重點）樣板房開放造勢活動（重點）事件性活動暖場活動圈層活動渠道拓客競品攔截資源客戶專場活動線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/978分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截吉信行觀點：前期溝通中，今年推廣費用有限，如果以全銷售型高端住宅產(chǎn)品入市，要想達到“高端項目，剛需人氣”以保證項目實質(zhì)“名利雙收”，在目前競爭白熱化市場競爭條件下，豪宅客戶“重項目影響力大于重產(chǎn)品本身”，因此項目起勢影響力建立尤為重要，切忌推廣細水長流，因此建議在前期起勢集中50%的推廣費用及力度，以轟動業(yè)內(nèi)外的大手筆活動提領整體影響力，同時形成一定的實質(zhì)性現(xiàn)場到訪，在此基調(diào)下，亮相起勢活動顯得極其重要線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/979分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截亮相起勢活動大四元素：星閃空沙我司建議復星集團郭總親臨亮相活動現(xiàn)場，體現(xiàn)復地中心項目在全國的戰(zhàn)略地位我司建議亮相活動當天現(xiàn)場舉辦“維多利亞的秘密內(nèi)衣秀”，閃耀現(xiàn)場，制造人氣我司建議現(xiàn)場為來訪賓客提供可乘坐的坐熱氣球，升空盤旋城南，認識河心島的唯一性和城南地域的可貴性現(xiàn)場配合投影儀，用沙畫的形式來講解整個城南區(qū)域和復地中心項目，即有創(chuàng)意又不失美感線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/980分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截活動時間：2014年8月2日活動地點：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動目的：經(jīng)過前期一系列的鋪墊，項目正式面世，要在同行，媒體和潛在客戶面前樹立起形象標桿，達到一炮而紅，有口皆碑的目的，同時開始借辦理“島居生活手冊”初步判斷客戶意向備注：售樓部亮相活動現(xiàn)場可為前來的賓客辦理“島居生活手冊”，（內(nèi)附客戶調(diào)查問卷，用于摸底客戶情況）辦此手冊者給予1%的優(yōu)惠活動名稱：入城既七彩云南第壹城亮相活動線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/981分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結早上6點早上7點早上10點下午2點下午5點晚上7點中午12點晚上回家島居生活手冊該手冊（內(nèi)附客戶調(diào)查問卷）將以圖片和軟文的形式對島上各綜合業(yè)態(tài)呈現(xiàn)之后的生活進行生動的描摹，力求達到把“吃喝住行”皆在此島的場景呈現(xiàn)的潛在客戶，同時辦理“島居生活手冊”即給予1%的購房優(yōu)惠的方式也是對潛客進行初步的試探8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/982分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截活動名稱：島居產(chǎn)品品鑒會既七彩云南第壹城樣板間開放活動活動時間：2014年8月16日活動地點：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動目的：經(jīng)過前期炒作和售樓部盛大亮相，目前市場熱度已經(jīng)呈現(xiàn)，借此良好勢頭通過開放樣板間進一步贏得市場認同，并借此節(jié)點開始認籌，篩選客戶備注：此時可以借入諾相會的名義開始收誠意金，交10萬給予4%的優(yōu)惠線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/983分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截活動名稱

：島居生活，七彩云南第壹城·河心島高爾夫邀請賽活動目的：借高爾夫活動，將意向客戶和高爾夫俱樂部的會員結合，整合資源，鎖定圈層客戶。活動方式：邀請市新陣地高爾夫俱樂部會員、項目意向客戶共同參與，活動結束時評出1、2、3名并予以獎勵（獎勵可以是七彩云南第壹城的現(xiàn)金抵扣券）?；顒訒r間：2014年8月9日線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/984分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截活動時間：8月至9月的周末活動地點：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動目的：通過在現(xiàn)場舉辦知名高端品牌的發(fā)布會，起到跨界營銷和暖場的作用凱迪拉克新車發(fā)布會迪奧新香水發(fā)布會8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/985分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截活動時間：售樓部亮相和樣板房開放期間的周末活動地點：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動目的：通過組織代理公司專資源場客戶活動，釋放團購優(yōu)惠信息（額外給予1個點的優(yōu)惠，3套以上可團）代理公司專場觀影活動代理公司專場島居生活品鑒活動線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/986分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截吉信行高端客戶渠道經(jīng)理主動結交擴展新資源滲入到成都各個高端圈層中（各個商會活動，高爾夫俱樂部，名車俱樂部，奢侈品發(fā)布會，銀行高端客戶答謝會，馬術俱樂部等）；每次活動由公關拓展人員（1—2名）融入外界社交活動中，拓展新客戶資源，建立良好客戶互動關系，為后期客戶維護及持續(xù)客戶拓展所用；線下例行8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/987分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截線下例行售樓部開放之后，我司建議派小蜜蜂對城南來訪亮較大的高端住宅項目及豪宅項目進行競品攔截，攔截時的推廣用物料建議使用制作精美的邀請卡，而非單薄的DM單七彩云南第壹城恭迎品鑒城南來訪較高的高端項目：中海華府月來訪425組新南亞國際月來訪485組實力心城月來訪521組8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/988分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結亮相起勢樣板房開放事件性活動圈層活動資源客戶專場活動渠道拓客競品攔截線下例行短信（訴求同線上保持一致）造勢期間短信繼續(xù)發(fā)送，8月短信條數(shù)增加至70萬條商超擺展（說辭同線上保持一致）擺展除原有三個商場之外，售樓部開放后建議增加王府井，仁和春天，仁恒置地廣場等市中心商超CALL客（說辭同線上保持一致）本階段CALL資源增加城南競品的電話客戶資源8月9月8月16日：樣板間開放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/989分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結9月10月8月16日：樣板間開放高姿態(tài)強化島居豪宅的形象，訴求產(chǎn)品核心優(yōu)勢，貫穿收籌已經(jīng)開始，先交錢先排號及開盤信息（配合媒體：機場、雜志、戶外，公交站臺、陣地、路名牌、報媒、網(wǎng)絡、短信等）9月31日：項目開盤主題活動營銷植入資源、進一步拔高人氣提升口碑傳播：集中以“環(huán)島體驗”和“復星高端資源體驗”為核心的線下系列主題活動，面對不同人群同步舉行，進一步提升項目知名度，為開盤造勢。南門各大商超擺展、成都超甲級寫字樓擺展、與高端商場合作持續(xù)圍檔畫面更換，現(xiàn)場包裝更新并提前植入收籌已在進行中心、項目即將開盤的信息推出“復地中心居住哲學”等精神屬性體驗，配合以復地中心居住哲學雜志、現(xiàn)場體驗活動等洗籌解籌開盤準備：一方面，繼續(xù)將前期辦理“島居生活手冊”的客戶邀約至現(xiàn)場繳納誠意金，另一方面統(tǒng)一口徑釋放開盤信息，適時通知客戶到現(xiàn)場解籌，作好團購等銷售預案線上：線下：現(xiàn)場：階段目標：銷售線主導，集中火力爆破，主推住宅產(chǎn)品，推廣時處處為產(chǎn)品附上“國際城南金融城”的板塊價值，和“唯一河心島”的地段價值，蓄勢開盤2021/5/990線上推廣線整體鋪排分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結機場戶外航空雜志公交站臺，路名牌陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場燈箱9月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目開盤2021/5/991機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場東方航空祥鵬航空航空雜志投放時間投放頻率該階段主訴求東方航空2014年9月1日兩種雜志在9月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版主訴求繼續(xù)為“島居豪宅”航空雜志：航空雜志每月只有投放1期的機會，在每月1號發(fā)行，除了主推“城南島居豪宅”外，本階段將著力釋放“收籌火熱進行中”與“9月31日即將盛大開盤”的信息。分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結9月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目開盤2021/5/992機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：桐梓林-玉林片區(qū)線路3：紅星路南延線一直持續(xù)與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車站點9月31日，全城傾島9月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目開盤2021/5/993機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場七彩云南第壹城·河心島：9月31日，全城傾島陣地導視：圍擋和陣地桁架的訴求信息同步更換，釋放“收籌火熱進行中”和“項目即將盛大開盤的信息”分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結備注：區(qū)域桁架與藍牌發(fā)布資源來自昆明騎士廣告有限公司聯(lián)系人：管芳電話：187復地中心88899月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目開盤2021/5/994機場戶外航空雜志公交站臺陣地導視報媒網(wǎng)絡院線停車場戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱和諧世紀北辰財富中心南亞風情園整個爆破期階段繼續(xù)持續(xù)與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云第一城·河心島：360度江島居豪宅高端商場的地下停車場燈箱廣告投放依舊持續(xù)，推廣訴求與線上同步更換分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結9月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目開盤2021/5/995線下活動渠道整體鋪排CALL客短信事件性活動暖場活動圈層活動渠道拓客競品攔截資源客戶專場分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結9月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目開盤2021/5/996CALL客短信事件性活動暖場活動分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結人員安排：每日CALL客銷售人員4-5名，其中每日CALL客電話數(shù)量保底100組/人，由項目經(jīng)理監(jiān)督完成，并反饋CALL效果CALL客對象：新客戶資源+老客戶資源，此時CALL客工作的重點之一為邀約老客戶至現(xiàn)場督促其交誠意金，著重釋放項目正在火熱排號和即將盛大開盤的信息CALL客時間：一直持續(xù)渠道拓客競品攔截資源客戶專場9月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目開盤2021/5/997分階段營銷策略整體鋪排預熱期造勢期爆破期持銷期總結CALL客短信事件性活動暖場活動投放時間主訴求針對客群投放條數(shù)投放頻率8月中旬至9月七彩云南第壹城·河心島觀江豪宅火熱排號中，9月31日盛大開盤全市客群該階段共計投放90萬條每周2至3次渠道拓客競品攔截資源客戶專場9月10月8月16日：樣板間開放9月31日：項目