夫妻共有財產(chǎn)中福利房的歸屬認定

夫妻共有財產(chǎn)中福利房的歸屬認定

論文摘要：本文結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度和福利房的概念，將現(xiàn)有福利房分為經(jīng)濟適用住房、單位集資建房、政策性限價商品房三種類型。根據(jù)每種福利房的特點，分類分析在認定夫妻共有財產(chǎn)范圍時該房屋的歸屬問題，并提出了現(xiàn)行立法的不足和有待改進之處。

論文關(guān)鍵詞夫妻共有福利房經(jīng)濟適用住房單位集資建房

一、福利房概念和種類

福利，包括由政府出于社會保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇傭者為其所屬職工提供的“員工福利”。福利房即非市場化配置的住房。根據(jù)我國城鎮(zhèn)住房政策，我國目前城鎮(zhèn)住房供應(yīng)來源于兩大方面，即經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和商品房供應(yīng)體系。參考目前城鎮(zhèn)住房制度改革的實施進度，本文中所指福利房，包括由政府提供的經(jīng)濟適用住房、單位集資合作建房以及政策性限價商品住房三種類型。這三類福利房的共同之處在于須符合一定的法定條件才能取得房屋，且購房人均沒有取得完全的房屋產(chǎn)權(quán)。故此，在認定這類房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)時，應(yīng)該特別注意這一特點。

由于我國農(nóng)村基本住房保障主要是以建房補貼和危房改造補貼的形式，不涉及實際住房實物分配的問題，換言之，我國農(nóng)村沒有非市場配置的住房。所以本文暫不討論農(nóng)村福利房。

二、經(jīng)適房歸屬的認定

根據(jù)建設(shè)部等七部門頒發(fā)的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條的規(guī)定，經(jīng)適房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。在城鄉(xiāng)建設(shè)部公示的《基本住房保障條例》征求意見稿中，更明確將上述有限產(chǎn)權(quán)由政府與購房人按份共有。因此，認定經(jīng)適房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)也就是認定購房人范圍。因為申購經(jīng)適房須符合一定的家庭收入標準和住房困難標準，因此，購買經(jīng)適房只可能是婚前一方申請購買，或者婚后雙方申請購買這兩種情況。

婚前一方出資購買的經(jīng)適房

如果婚前一方出資購買，并取得房產(chǎn)證，該經(jīng)適房自然是出資方的個人財產(chǎn)，毫無爭議。然而，實踐中大量存在婚前一方出資購買，婚后才取得房產(chǎn)證的情況。如果嚴格按照《中華人民共和國物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定，以完成登記為取得不動產(chǎn)物權(quán)的時間，則應(yīng)當認定該經(jīng)適房為夫妻共同財產(chǎn)。但是這樣認定將極大損害出資方的權(quán)益。首先，出資方于婚前已完全履行房屋買賣合同的全部義務(wù)，由于買賣合同相對人或者登記機關(guān)的原因，而改變房屋產(chǎn)權(quán)人，顯然有違合同法理論。其次，夫妻另一方無論直接或間接都未參與履行房屋買賣合同的相關(guān)義務(wù)，也不是合同當事人或者第三方。若其享有房屋買賣合同權(quán)利，成為經(jīng)適房共有人之一，不符合民法中基本的公平原則，即民事行為應(yīng)當是等價有償?shù)摹Ｔ僬?，政府配售?jīng)適房時，未審查夫妻另一方購房資格。再退一步講，婚姻法規(guī)定夫妻財產(chǎn)范圍是以財產(chǎn)取得時間作為劃分夫妻共同財產(chǎn)的標準。出資方在婚前完全履行房屋買賣合同的全部義務(wù)，取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，甚至有的房屋早已交付，已經(jīng)在婚前實際占有、使用、收益，也就是取得了事實物權(quán)，婚后取得房產(chǎn)證，只是通過登記機關(guān)對財產(chǎn)權(quán)利的確認和公示，是權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。根據(jù)《物權(quán)法》第33條的規(guī)定，房產(chǎn)證并不是認定房屋權(quán)利歸屬的絕對證據(jù)，取得權(quán)利的時間不應(yīng)一概根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上記載的時間。認定產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當基于實際出資情況，以取得事實物權(quán)的時間為財產(chǎn)權(quán)利的取得時間，即婚前完全履行房屋買賣合同后就取得了財產(chǎn)權(quán)利。綜上，筆者認為，婚前一方出資購買，婚后取得房產(chǎn)證的經(jīng)適房，應(yīng)為出資方的個人財產(chǎn)。

婚后購買的經(jīng)適房

婚后夫妻雙方共同出資購買的經(jīng)適房，若登記在雙方名下，則屬于夫妻共有財產(chǎn)，沒有爭議；若登記于全體家庭成員名下，則屬于家庭共有財產(chǎn)，也沒有爭議；但若以個人財產(chǎn)出資，登記于一方名下，或者以家庭財產(chǎn)出資，登記在家庭其他成員名下，則可能存在爭議。筆者認為，鑒于經(jīng)適房配售的特殊性和福利房政策的目的，應(yīng)當根據(jù)申請購買經(jīng)適房時的家庭狀況認定房屋歸屬。在申請經(jīng)適房時，須考察家庭的收入和住房狀況；在配售時，亦是旨在解決整個家庭的住房問題。換言之，經(jīng)適房是對于家庭全體成員的“福利”。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)限制了每個家庭成員的購房資格，可見全體家庭成員都是經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)關(guān)系中的權(quán)利主體。因此，筆者認為，申請經(jīng)適房的全體家庭成員均應(yīng)為產(chǎn)權(quán)共有人，即婚后購買的經(jīng)適房，無論登記在哪方名下，該房屋均為夫妻共同財產(chǎn)。

三、單位集資建房的歸屬認定

根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第35條的規(guī)定，集資房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系按照經(jīng)適房的規(guī)定執(zhí)行。但由于歷史原因，集資房存在一些過渡時期的特殊情況。一是集資房的分配方式不僅僅是出售，還有大量出租給單位職工的情況。國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》后，這些出租給職工的住房逐步出售給了職工。二是在單位分配集資房時，很多住房是集體產(chǎn)權(quán)或者未辦理產(chǎn)權(quán)登記。近年來，隨著住房制度改革的推進，這部分住房的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)才逐步正規(guī)化。針對集資房的這些特殊情況，結(jié)合現(xiàn)行立法，本文分類討論在立法空白的情況下，該集資房歸屬的認定問題，分析

婚前夫妻一方承租，婚后購買，登記于一方名下

根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋》第19條的規(guī)定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬登記在一方名下的，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以個人財產(chǎn)購買的房屋，登記在一方名下，是否可以認定為個人財產(chǎn)呢？筆者認為，鑒于集資房配售發(fā)生在婚后，且不是市場化配置住房，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬不能單純依據(jù)出資情況。集資房配售價格通常與職工及其家屬的工齡、職稱存在直接聯(lián)系?；楹筚徺I集資房時，夫妻另一方以工齡、職稱扣減房屋價款。即使夫妻一方以個人財產(chǎn)購買，另一方完全沒有出資，也應(yīng)認定集資房為夫妻共同財產(chǎn)。

婚姻期間單位分配的集資房，離婚后取得產(chǎn)權(quán)證

分配集資房后，因歷史原因，未辦理產(chǎn)權(quán)證或者房屋登記為集體產(chǎn)權(quán)，之后夫妻離婚，應(yīng)當認定該集資房為離婚時尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋，可適用《婚解二》第21條規(guī)定或者通過離婚協(xié)議，確定該集資房的使用權(quán)。也就是說，《婚解二》中已可確定離婚時尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，即在婚內(nèi)取得了集資房的事實產(chǎn)權(quán)。房改后取得集資房房產(chǎn)證，可以按照夫妻共同財產(chǎn)進行分配。

四、兩限房的歸屬認定

兩限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府對其戶型和房價進行了限制，并采取先資格審查后配售的方式分配。不同于經(jīng)適房和集資房，兩限房購房人取得的是受限產(chǎn)權(quán)，而非有限產(chǎn)權(quán)。以《北京市限價商品住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定為例，兩限房購房人可以取得完整的房屋所有權(quán)，政府只對其一定期限內(nèi)行使處分權(quán)加以限制。因此，在認定兩限房歸屬時，應(yīng)當充分考慮兩限房管理的特殊性。首先，購買兩限房后，并不限制家庭成員再購買其他住房，所以，不宜將兩限房作為申購家庭共有財產(chǎn)。其次，兩限房的價格不因家庭成員的個人原因進行抵扣或者減免，故而兩限房的歸屬應(yīng)當依據(jù)實際出資情況來認定。由于兩限房資格審查是以家庭為單位，且申請家庭成員之間應(yīng)具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系，包括申請人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻購買兩限房的情況只有兩種，一方婚前購買，或者夫妻雙方婚后購買。

婚前一方購買的兩限房

如果婚前一方購買兩限房，并在婚前取得房產(chǎn)證，登記于一方名下，則屬于個人財產(chǎn)，沒有爭議。如果是婚前一方購買，婚后取得房產(chǎn)證呢？此處，若登記于雙方名下，筆者認為可視為購房一方對另一方的贈與，兩限房為夫妻共同財產(chǎn)。若登記于購房一方名下，筆者認為，同理于前文中婚前一方購買經(jīng)適房，婚后取得房產(chǎn)證的情況，也應(yīng)當認定兩限房為出資一方的個人財產(chǎn)。

婚后雙方購買的兩限房

婚后雙方以共同財產(chǎn)出資購買的兩限房，無論登記于一方或者雙方名下，根據(jù)《物權(quán)法》以實際出資情況認定所有權(quán)人的規(guī)定，都應(yīng)當將兩限房認定為夫妻共有財產(chǎn)。但若婚后夫妻一方以個人財產(chǎn)出資購買，并登記于一方名下，兩限房是否為一方的個人財產(chǎn)了呢？從婚姻法的角度來說，夫妻一方處分個人財產(chǎn)后所得財產(chǎn)，是在婚姻存續(xù)期間內(nèi)取得的財產(chǎn)，是夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《婚解二》第11條的規(guī)定，應(yīng)當將兩限房作為出資方以個人財產(chǎn)投資所得收益，認定為夫妻共同財產(chǎn)。

五、結(jié)語

在認定福利房是否為夫妻共同財產(chǎn)時，不僅要依照婚姻法的相關(guān)規(guī)定，同時還應(yīng)當結(jié)合適用物權(quán)法、合同法。在實踐中，房屋買賣合同的履行和房屋產(chǎn)權(quán)登記往往需要一個較長的時間過程，單純適用物權(quán)法、合同法或單純適用婚姻法認定具