商圈調(diào)查相關資料

開店選址便利店商圈調(diào)查初探前言：俗話說，好的選址是成功的一半。便利店開店選址的問題可以說是令許多便利店企業(yè)頭痛的一件大事。而目前眾多關于選址的文章基本很少針對便利店這種業(yè)態(tài)的。很多對于大賣場的商圈的分析方法和細節(jié)不適用于便利店?；诖?，筆者選擇了這個課題，希望能夠給各位在便利店從事相關工作的朋友一些啟示。當然，商圈其實是動態(tài)的，并非總是一成不變，故許多結論也是需要經(jīng)驗的。由于筆者從事相關調(diào)研工作時間不算長，如有不對之處，希望批評指正。一、店鋪類型的劃分和有效人流的測算要學會商圈調(diào)查，第一步是明確店鋪類型。店鋪類型的劃分對便利店的商圈的分析具有決定性的意義。隨著店鋪類型的變化，商圈的考察指標也在變化。因此，商圈分析其實是由店鋪類型來決定的，每一種類型的考察指標和角度都不盡相同，店鋪類型的劃分在每個公司也不盡相同，但為了便于商圈調(diào)研，筆者把它分為以下兩種類型：1、結點型店鋪：依靠一個或幾個重要的結點來開設的便利店，一般來說，顧客是相對固定的。所謂結點，就是能夠集結人群的地點，如學校、醫(yī)院、社區(qū)、加油站等。結點對于便利店商圈調(diào)查具有普遍意義。例如社區(qū)店：以社區(qū)居民為主要消費群體，主要為社區(qū)居民服務，而商務便利店又以商務辦公的群體為主要顧客，這些都屬于結點型店鋪。2、中心商業(yè)區(qū)店鋪：不需要依靠結點的中心商業(yè)區(qū)及鬧市區(qū)的店鋪。這類店鋪的考察和結點型店鋪有所區(qū)別。因為它位置特殊，例如南京步行街開店，它既沒有居民、學校，也沒有醫(yī)院、辦公樓，但其實從商圈來說是適合開設便利店的。（其實很多便利店企業(yè)稱之為“客流店”）分類方法不盡相同，但國內(nèi)便利店大體就以上兩類，基本所有的便利店都可以對號入座。特別強調(diào)的，結點型店鋪應該是重點研究對象，因為它的發(fā)展空間大，是一種戰(zhàn)略資源店鋪。在分析商圈前，除了解釋結點概念的同時，還需要解決門前有效客流（R）的測量。門前有效客流是指從店門口步行經(jīng)過的潛在目標顧客。24小時的實測在便利店商圈調(diào)查中沒有意義。眾所周知，我們測量R值是因為我們知道，銷售額=客單價*客流量，客單價可以由歷史數(shù)據(jù)得出——各種不同類型店鋪的客單價不同，但差別不大——那么只要確定客流量就能大致預測銷售了。一般文章中說到，客流量=R*進店比率，但進店比率不是一成不變的，舉例來說，早上的進店比率和高峰期、深夜進店比率區(qū)別是很大的，如果用一個固定的10%或8%來評價都是沒有意義。對于一個小便利店來說，這個測量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根據(jù)各類型已開店鋪的時段客流量或銷售額來預測門前客流R，這里不具體討論細節(jié)?？傊?，這個門前有效客流R的測量方法是有講究的，不應該根據(jù)實測數(shù)來確定。二、結點型店鋪的商圈調(diào)查結點店如何做商圈調(diào)查？結點型店鋪的考察指標從大的方面來說有三點，依次為周邊環(huán)境、競爭對手、立地立位。對后兩項指標只需要定性評價即可。首先說立地立位，指的是店鋪所在地理位置本身的優(yōu)劣。如面寬（6米以上為佳）、是否有臺階、顯眼度、店鋪形狀等因素。這些指標基本無需量化，只要符合便利店開設基本條件即可。競爭對手的考察也是一樣，例如同業(yè)態(tài)店鋪最好超過50米，對手的價格、營業(yè)時間、商品、服務等均在考察之列。（這里暫不考慮商圈飽和度問題，因為目前很多結點型商圈都沒有達到飽和），需要提醒的是，如果該商圈的零售店鋪數(shù)量較多，一般來說，這個商圈的周邊環(huán)境是適合開店的，這時候競爭對手的考察就變得非常重要了。最后是周邊環(huán)境，這也是唯一需要量化的指標。這里的周邊環(huán)境指社區(qū)、醫(yī)院、學校等各種人群聚集的點。按商圈范圍分層來測定結點的人群。一般來說，把商圈劃為三層是很有必要的，以半徑50、一五0、300米為單位劃為第一、第二、第三商圈。（當然不能形而上學，如有柵欄或小區(qū)出口在300米以外等情況，不能算在有效商圈里）居民總體資料可從居民住宅區(qū)的居委會獲得（現(xiàn)在小區(qū)基本都有介紹圖），結合問訊小區(qū)的清潔工、小攤販可以得到更具體的信息。第一商圈的居民購物可能性：第二商圈購物可能性：第三商圈購物可能性=7：2：1。（經(jīng)驗公式）再根據(jù)各結點收入水平來確定銷售。舉例：某社區(qū)店位于小區(qū)主干道，除社區(qū)外沒有明顯結點。第一商圈的居民300戶，第二商圈的居民700戶，第三商圈的居民1000戶，該店門前有效客流R=3000人那么銷售額預測如下：商圈有效總戶數(shù)=300+700×2÷7+1000÷7=650戶，也就是說現(xiàn)在商圈的情況轉(zhuǎn)化成50米內(nèi)有650戶，而50—300米沒有居民。假設戶均消費每天為5元，則銷售額=5*650=3250元注明：假設戶均消費是有直接意義的，準確與否有一定經(jīng)驗，是綜合年齡特征、收入水平等因素來確定的。這里假設的是每戶一周入店4次（每人1-2次左右），每次消費9元左右。只有大賣場和便利店集群開店時才計算居民可支配收入來確定銷售：可支配收入一般是一個城區(qū)的平均數(shù)，對一個單獨小區(qū)來說，參照系數(shù)難確定；就算居民購買力確定，如每月支出1000元購買食品和生活必需品，那么他到便利店來購買的比率也是無法確定的。因此，認為經(jīng)驗的得出戶均消費是更為直觀的方法。那么，人均可支配收入是不是沒有意義呢？下一步我們討論便利店集群開店時，人均可支配收入就變得尤為重要了?；氐角懊妫覀円呀?jīng)預測出銷售額=5*650=3250元，這時候，我們結合門前人流預測法來對比銷售。假設該店門前有效客流R為3000人（社區(qū)店的進店比率為10%，客單為10元，每個公司的進店比率，客單都不同，由MIS系統(tǒng)的社區(qū)店資料分析得出），那么我們可以得到銷售額=300*10=3000元。好的，那么可以假設開店后，由于店鋪的吸引力門前人流會有一定增加，這樣，我們就印證了銷售額應該在3250左右。勞結點暴店預服測大筍概方堡法就追是這清樣，恥如果已商圈雙范圍匹內(nèi)還床有其裝它結白點或葛有其捐它明葡顯競創(chuàng)爭對欲手，葛則應簡相應杯增減地，但卷浮動刷范圍芬一般愿不超債過摸50橫0愈元。絹下面漢再舉踩一個幫學校刺店的甩例子起。杠舉例同：一某學院甚師生災共挎35珍00傘人禽，包店戰(zhàn)鋪位舒于結康點的貪主出排入口青。它20爺0門米銹處有泥一醫(yī)房院（暖30島0竭人左就右）拼，翠10淹0瞎米友處有桶一社梁區(qū)（古20龜0斃戶）權。門蠶前客堤流預配測為遍50浸00妥人。猴結點賤銷售活額＝小38逃00捐×厭10膊％蒼×算客單枝價（鼠8摘元）篩+咸（黨20換0中×圍2瑞÷賠7普）夫×鈴5韻元（網(wǎng)戶均蠻消費卵）舞=3菌32碌6婆元械客流樓預測券銷售鍬額＝薄5社00疾0蛙×耳10卸％爛×鑰客單曾價（呆8頂元）演=4宰00汗0腳元旺兩者釘?shù)膮^(qū)印別在桂于結讀點預占測沒丈有計洲算探龍病，像隨機拳路過財?shù)目蛶熈?。爆因此厚銷售譜在兩治者之廁間都李比較槳正常繁。帖綜上暖所述筋，結紅點型撒店鋪緣的開純設主固要是或把每特一個妖結點棗在圖忍中分孝層標戀出，位然后鳳通過晃計算稠商圈求銷售勒額來吵確定藍開店嚼與否吩。只窗要商香圈銷軍售額貸和有寒效客塵流銷寧售額煩是基件本一皺致的配，我共們認戒為其凈預測采是有拌效果脂的。范三、禽中心株商業(yè)策區(qū)（升客流楊店）液店鋪覺的商罷圈調(diào)澡查椅同樣驢是以略上三約個指陣標：逮周邊池環(huán)境尸、競賠爭對宋手、船立地賀立位萍，但微有一擁個指只標是資很重蚊要的苗——恭R漆值測撲算。勞一般蠢來說梁，中快心商扇業(yè)區(qū)償?shù)赇佉跼拔值會礎遠遠診大于稈結點蔥型店匠鋪。疲這里述的翠競爭竹對手威、周杜邊環(huán)拋境的泥調(diào)查榴都是沙為管測算蜜R饅值服溪務的痕。對批于這剪類店譯鋪來樸說，撤用遭R飄值來乏確定因銷售虎是最折直觀話的。楊但址R麥值的個測算咳和很漿多因御素有扭關，集比如鼓說立碼位就胳可以距決定簡進店鞠比率妄，同兇樣有數(shù)效客剖流都錦是成60俗00濁人，跑面寬努4填米憐和面瞎寬槐8傳米喊的店促會導儀致進漏店比它率相夜去甚處遠。背百貨糧店選歲址調(diào)干查與婚商圈兆分析怨有關辦人口喜數(shù)和耀家庭準人口柔之組昌成，濤可參折考選命址地編域街妹道辦趣事處號和派津出所爆存檔蕩的戶粱藉人旅口數(shù)航和人派口普毫查資要料。啊所需幫調(diào)查迫的項化目包息括：畢常住笑人口混數(shù)、茶家庭若及構懲成、堤人口間密度榜教育完程度突、從瓜事行靜業(yè)、灑自然吧增加饒率、尾社會捐增加等率、叨家庭圍人均規(guī)收人我、白張?zhí)炝麟U動人過口數(shù)消、年棄齡構碼成、控家庭沃年支交出及澇支出役結構閉。主選址跑調(diào)查湖：介家庭健人口沖及收疲入水勇平盲家庭辛狀況切是影蹦響消攀費需燒求的吃基本折因素哭。家醫(yī)庭特吐點包片括：危人口換、家貴庭成層員年典齡、乓收人豐狀況說等。負如每岔戶家潮庭的革平均塵收入楚和家美庭收孩人的謹分配素，會跟明顯宜地影橡響未江來商價店的瑞銷售覺。如伐所在風地區(qū)忘家庭頓平均沖收入咳的提梁高，奪則會堂增加羽家庭值對選典購商閘品能數(shù)量宋、質(zhì)套量和筋檔次昨的要驕求。在家庭捐的大則小也爪會對裹未來添的商變店銷嘆售產(chǎn)擦生較序大影淋響。憑比如訪一個渡兩口襲之家日的年某青人秧組成幟的家燭庭，糞購物市追求無時尚證化、辟個性枯化、補少量君化；消而一楚個三救口之梅家的絡家庭味(控有一堅個獨尋生子促女糧)囑，則饞其消玩費需緞求幾優(yōu)乎是躁以孩議子為石核心海來進戚行。擇家庭朱成員憂的年獅齡也午會對蔑商品奧具有篩不同態(tài)需求穿。蠻比如虛，老投齡化閘的家溫庭其垮購物粗傾向咬為購余買保缸健品盲、健羅身用蚊品、灘營養(yǎng)暖食品接等；淘而有弊兒童憤的家效庭甚則重閑點投躁資于跡兒童方食品梳、玩列具等春。榆人口沈密度照一個爐地區(qū)據(jù)的人僵口密唐度，狂可以撇用每之平方格公里偵的人旱數(shù)或喝戶數(shù)觸來確低定。乏一個才地區(qū)扯人口葡密度接越高驕，則或選址斥商店鋤的規(guī)段?？捎老鄳詳U大壯。肝要計泳算一嘗個地折區(qū)的卷白天鋒人口同，即擱戶藉塞中除醋去幼島兒的筑人口嫁數(shù)加悲上該軍地區(qū)市上班脹、上包學的扯人口服數(shù)，柏減去柏到外品地上湖班、咬上學剝的人賠口數(shù)吵。部渠分隨謙機流授入的籌客流齡人數(shù)據(jù)不在宜考察歲數(shù)之雷內(nèi)。商白天樂人口從密度知高的興地區(qū)節(jié)多為呢辦公返區(qū)、妥學校爆文化立區(qū)等燕地。慢對白湊天人犧口多引的地朝區(qū)，艦應分囑析其越消鉤費需阻求的顯特性都進行閉經(jīng)營策。比線如采充取延閃長下匙班時毒間、險增加吸便民誠項目帖等以幼適應礦需要儀。渡人口貫密度政高的草地區(qū)莊，到界商業(yè)膠設施盆之間燦的距紛離近羞，可繭增加睜購物象頻率犯。而林人口埋密度夏低的仙地區(qū)施吸引斥力低嶄，且紅顧客具光臨疾的次醉數(shù)也懂少。呼客流懲量斤一般欺在評耐估地份理條角件時照，應堤認真境測定湯經(jīng)過期該地選點行寫人的栗流量緒，這戶也就竊是未倒來商漲店的津客流創(chuàng)量。宵人流炸量的徑大小緩同該運地上亮下車妻人數(shù)挽有較肚大關拐系。策上下瘡車客頑人數(shù)迫的調(diào)總查重答點為般：漫各站康上下憑車乘協(xié)客人腥數(shù)歷遠年來剃的變踩化。詞上下皂車乘朝客人顆數(shù)愈喊多的頌地方詳愈有糟利。晨上下賤車乘啊客人貪數(shù)若公減少園，削又鍋無新明的交在通工手具替太代的要情況確下，趨商圈隱人口電也會斷減少伙。很根據(jù)在車站徹出入膨的顧樓客年掠齡結曬構，番可了者解不兆同年鐘齡顧堪客的抬需求離。僚一般也而言魔，調(diào)摸查人妄口集節(jié)聚區(qū)兆域是飲企業(yè)也選擇受立地該的重訊點。壺如：毒·摘居住釘人口郊集聚潮區(qū)。徒如新北建小幫區(qū)、設居民縣居住例集中混區(qū)等鴉。卸·摘日常同上班載的場洽所、運學校根、醫(yī)干院等愛，乃奪白天醬人口忌集結聲之場碎所，辦也就仿是人揉口聚宅集地撒區(qū)。初火車凝站、苦汽車蓮站、覽地鐵行站等嶄是人鉛們利錯用交計通工羨具的棉集結候點，驢也是塌人口果聚集變之處剛?；痼w育室場、芽旅游賄觀光吳地及漁沿途缺路線損也是艦人們輝集聚西活動敞的場刃所。炭購買舒力囑商圈斑內(nèi)家啊庭和產(chǎn)人口賣的消鬼費水易平是壞由其進收入瘡水平打決定枝的，炎因此誘，商揚圈人慶口收亭入水侮平對敵地理車條件擔有決啄定性冤的影光響。騎家庭片人均杰收入平可通馳過入樸戶抽傻樣調(diào)把查獲蹈取。紫比如鉆北京額西郊害某商肅廈在駁立地滴之初娃，就膜對你周圍阻商圈攀一至楚二公瓜里半乏徑的總居民秀按照恭分群袖隨機閑抽樣以的方牲法，蠶抽取廊出家伴庭樣哨本消20撓00摧個。至經(jīng)過省匯總臘分析隊，這收2順00較0涂戶居經(jīng)民中句，人向均收新入在仙月千鵝元左卵右的炊約占淚5凱0菠％，敬50霜0壟—曬10嶄00判元的米占懷20歡％，徒10叢00度—昨一五濕00畜元的率占洲2距0鄭％，花人均逼月收裝入餃50恩0劉元以質(zhì)下的盞10園％；辜人均博月典收入易2寺00朽0島元以怒上的罪約占巾10洪％。咸由此弦說明判，該錄地區(qū)兆居民牛大都迎系工穿薪族歪家庭杯，屬夏于中僅等收繩入水替平。需企業(yè)刮在選優(yōu)擇立酒地時肥，應辦以處謙于青嘩年和塞中年程層顧坡客，閣社會特經(jīng)濟姻地位高較高騙，可饑支配文收入累較多故者居丹住區(qū)巷域作董為優(yōu)丑先選右址為爽佳。游商圈符分析攀：晉商圈票形態(tài)溫商圈暈形態(tài)浩的了矮解是壩進行楊商圈齒分析愧的基展礎，亞一般撲而言售，商娃圈形踩態(tài)可倡分為情以下塞幾種恨：鍵——飾商業(yè)希區(qū)。賤商業(yè)凳行業(yè)襯的集見中區(qū)坊，其旬特色具為商慌圈大仙，流攪動人蠶口多燥、熱鎖鬧、餡各種縱商店瘋林立具。其愚消費商習性戶為快爛速、注流行漠、娛建樂、紛沖動漠購買愿及消老費金系額比洪較高多等。寸——島住宅桑區(qū)。婆該區(qū)超戶數(shù)封多，城至少鬧須有坐10造00疏戶以肉上。謹住宅移區(qū)的躁消費艘習性瘦為消術費者洲群穩(wěn)紙定，浴便利洋性、純親切編感、繳家庭房用品附購買舟率高宴等。麗——燒文教碑區(qū)。領該區(qū)作附近筆有大棒、中該、小茄學校氣等。堂文教長區(qū)的秀消費殲習性悶為消遲費群敬以學動生居巨多、捷消費踏金額婆普遍醬不高址、休湯閑食擾品、擺文教請用品位購買蜘率高瞎等。該——胞辦公哪區(qū)。死該區(qū)宴為辦辛公大醫(yī)樓林膜立。遙辦公爐區(qū)的夕消費俘習性毯為便寄利性旦、外沾食人條口多股、消戚費水濁準較日高等危。勞——盾混合伐區(qū)。跪住商太混合忽、住詳教混修合。兼混合棍區(qū)具獅備單呆一商轉(zhuǎn)圈形咸態(tài)的橡消費來特色錦，屬裕多元辱化的榜消費尾習性更。貌商圈太的確觀定承對現(xiàn)岡有商伸店商丹圈的錫大小堂、形押狀和虎特征致可以殊較為疾精確役地確嫂定。互在國植外，旦一般俱用信府用證融和支蒸票購友物，紡可由宴此查愈知顧犯客的與地址榴、購輪物頻鉆率、司購物肝數(shù)量蒙等情率況，辛國內(nèi)穴可以痰通過趁售后肉服務輪登記喝、顧寒客意美向征練詢、喊贈券棋等形材式搜遺集有慣關顧象客居血住地夠點的未資料雕，進欣而劃摸定商剃圈。齒但是融對于彈一家見尚未杠設立勉的連位鎖店四鋪而談言，倦由于叔缺乏改商圈頭統(tǒng)計刑的基糧本資后料，成當然些更談蠅不上埋顧客度的支貌持程暗度了臥。因塘此在界從事查商圈淘設定西的考為慮時陣，可炒以針施對設干店地晌區(qū)居攜民的坊生活柳形態(tài)催及具途有關胸連性乏的因擴素為扯出發(fā)尤點，利并配蝕合每能天人抖口的哄流動終情形石，深出入探據(jù)討該洞地區(qū)醋人口痛集中雕的原復因，式以及灰其流觸動的而范圍晴，以灣此作爬為基勇本資傾料來最從事幼商圈疲的設鹽定。杠尤其給是一允家大鋼規(guī)模濤的連竊鎖經(jīng)傾營企玻業(yè)，漢其商恥圍的雄設定肝并不翻像一詞般小蹲型商尾店是浪徒步慧商圈漿，可霧能顧門客會輛利用笛各種梅交通鍋工具馳前來怠，因冒此其忘商圈賓乃屬粱于特功性商溪圈，誕所以腔對于婚設店星地區(qū)抄內(nèi)工河作、霜學習恐的人滾的流桐動性懲、購噸物者撞的流哈動性反、城貪市規(guī)撿劃、文人口墳分布塑、公咱路建墨設、訂公共拐交通濟等均堂要加尺以觀炮察，導并配枕合各職有關盲的調(diào)水查資扮料，趴運用棗趨勢往分析跳以進略行商似圈設灑定。兔商圈拔分析善的內(nèi)獲容與恨步驟像商圈錦分析頭的內(nèi)陡容主至要由狀以下鈔部分璃組成窮：怪澤鞋榴(1艇)得人口眨規(guī)模為及特挖征：濕人口警總量陡和密蕉度；皮年齡睜分布喇；平簡均教貌育水宅平；論擁有墻住房誦的居護民百冒分比殲；總權的可笛支配稍收入央秾格千昵戈近弄爹;鏈人均沈可支顯配收豎入；舌職業(yè)槳分布坦；人姻口變義化趨搖勢，強以及勇到城勢市購畝買商腦品的陜鄰近迷農(nóng)村替地區(qū)名顧客綁數(shù)量威和收齒入水躍平。構車驕細(2餓)告勞動枕力保咐障：堪管理昂層的情學歷魚、工購資水番平；撕管理診培訓枝人員編的學氣歷、泉工資患水平笛；普堵通員舟工的證學歷溫與工襖資水誕平。會練暢濤(3議)帆供貨促來源光：運貿(mào)輸成揮本；炕運輸穗與供對貨時償間；漿制造味商和粉批發(fā)怎商數(shù)百目；鵝可獲美得性擁與可雞靠性警。胡偽美垃(4笛)尋促銷笛：媒征體的遞可獲賄得性楚與傳好達頻宋率；甲成本憶與經(jīng)粉費情礎況。竹果泥歸(5偽)腐經(jīng)濟竹情況路：主座導產(chǎn)探業(yè)；裳多角泥化程膏度；拜項目剪增長腥；免影除經(jīng)葛濟和呈季節(jié)匹性波謎動的久自由色度。希承囑懇(6慧)座競爭妥情況殺：現(xiàn)聯(lián)有競榜爭者壁的商搬業(yè)形御式、斤位置叼、數(shù)鳴量、忽規(guī)模繪、營抹業(yè)額旦、營蘿業(yè)方夠針、導經(jīng)營膊風格唯、經(jīng)既營商宅品、冬服務雷對象軟；所成有競通爭者妻的優(yōu)映勢與浴弱點霜分析嘴；競儲爭的喇短期釘與長據(jù)期變氧動；牽飽和奴程度援。漲差態(tài)縣(7累)襲商店家區(qū)位員的可升獲得露性：畢區(qū)位沸的類弓型與釋數(shù)目穴；交擊通運鋤輸便客利情圣況、殖車站蝦的性歪質(zhì)、插交通劈聯(lián)結升狀況唉、搬除運狀糞況、盛上下捉車旅抗客的萄數(shù)量牲和質(zhì)涂量；犧自建滔與租秧借店妹鋪的豆機會熔大小鐵；城酷市規(guī)竟劃；榨規(guī)定褲開店拾的主鏈要區(qū)坑域以辨及哪初些區(qū)橋域應也避免媽開店快；成拒本。菜舒儲挎(8飯)團法規(guī)睡：稅淺收；媽執(zhí)照調(diào)；營嶼業(yè)限頓制；夕最低晶工資脈法；跑規(guī)劃壘限制噸艙量韻(9摸)爺其它帶：租洗金；坑投資眉的最葉高金疼額；廈必要量的停說車條候件等覽下面量對上婆述內(nèi)賊容作糠一具愿體分鋪析。攏先看危人口烘特征免分析干。關精于商度因內(nèi)痛的人雜口規(guī)跟模、蹄家庭抬數(shù)目涼、收揭入分物配、間教育平水平猴和年餓齡分愉布等帥情況猾可從騾政府壩的人善口普疤查、豎購買濾力調(diào)足查、氧年度妨統(tǒng)計傲等資凝料中早獲知虹?？烧軓纳疼櫂I(yè)或悠消費酸統(tǒng)計零公告夠中查喊到特息定商女品的蛾零售窩額、智有效琴購買填收入妥、總?cè)f的零策售額丟等資踢料。渾再看至競爭牲分析岡。在飾作商段圈內(nèi)追競爭姜分析乓時必舞須考傅慮下牢列因廉素：胡現(xiàn)有顏商店蹦的數(shù)劇量，的現(xiàn)有各商店絕的規(guī)宰模分協(xié)布，緒新店鴨開張尖率，由所有追商店攻的優(yōu)獻勢與桂弱點第，短謙期和寬長期售變動殲以及跑飽和濟情況疑等?；腿魏武N一個套商圈膊都可秤能會濕處于謀商店駁過少示、過徐多和炮飽和莖的情歲況。材商店悲過少潑的商艘圈內(nèi)聯(lián)只有漏很少太的商熟店提完供滿改足商甩圈內(nèi)南消費揭者需婚求的起特定哨產(chǎn)品蝶與服歸務；倆商店幸過多番的商缺圈，熟有太蹄多的愛商店嫌銷售雪特定頌的產(chǎn)議品與侄服務黑，以紋致每規(guī)家商虜?shù)甓嘉返貌粚W到相你應的繼投資拔回報初；一禁個飽宿和的盆商圈煮商店頑數(shù)目勇恰好瘋滿足派商圈斧內(nèi)人話口對型特定始產(chǎn)品窗與服遞務的追需要略。飽壽和指陷數(shù)表旅明一叢個商束圈所愈能支償持的踐商店石不可容能超么過一沉個固良定數(shù)醉量，井飽和廟指數(shù)膽可由杰公式贊求得拉。右丟會糕IR考S紐＝盼C盞×彎RE播／慣RF呆裝式中棉I焰RS竊——體商業(yè)音圈的貍零售匹飽和余指數(shù)罵；倡議禮萌C巾——甜商業(yè)析圈內(nèi)孤的潛輩在顧犬客數(shù)牧目；窄掃摘范RE?！呱倘h內(nèi)消蒸費者花人均稍零售視支出殊；誠寇紗撤RF散——齡商圈樓內(nèi)商眨店的體營能業(yè)面摸積。列假設雞在商妹國內(nèi)干有窩10紛萬個任家庭茂，每奧周在尖食品堅中支舊出悼25漫元人圖民幣助，共摘有茶一五亦個店元鋪在丟商國寬內(nèi)，爐共有均1嫂44催00茫0父平方辦米銷完售面發(fā)積。眠則該奪商圈貞的飽盒和指酸數(shù)為乳…娃至律尾IR再S鍬＝射10壇00欄00針×泳25硬／育14借40未00射＝￥扮17為．貪36篇謀這一沙數(shù)字便越大宣，則產(chǎn)意味豆著該略商圈鐵內(nèi)的堆飽和蹈度越祥低；稼該數(shù)恢字越情小，劉則意完味著楊該商擴圈內(nèi)疲的飽軍和度聞越高匆。在紫不同隙的高兇圈中貞，應愁選擇猜零售嘗飽和薪指數(shù)典較高丑的商狗圈開棕店。龍第三帥是對壺商圈薪內(nèi)經(jīng)稍濟狀哀況的豐分析踢。如壞果商豆圈內(nèi)診經(jīng)濟由很好環(huán)，居溝民收蹤入穩(wěn)勢定增端長，畢則零頭售市鞋場也抱會增忘長；冒如果名商圈橫內(nèi)產(chǎn)凍業(yè)多愿角化拐，則叛零售漢市場投一般冷不會衛(wèi)因?qū)θ鼓钞a(chǎn)劃品市穗場需姓求的奉波動俯而發(fā)朵生相雨應波敘動；肯如果敘商圈黎內(nèi)居燒民多王從事槐同一沈行業(yè)佳，則兔該行線業(yè)波郵動會鑄對居箱民購批買力正產(chǎn)生小相應燦影響組，商掘店營羅業(yè)額歪也會絞相應剪受影估響，湊因此杯要選剛擇行呀業(yè)多梅樣化拌的商起圈開齒業(yè)。淹商圈熊分析潛的步強驟一汪般可撫分為毅以下廈幾步式：炊第一尿步是捕確解定資繳料來懶源，瘦包括煉銷售魂記錄車分析頭、信欣用證雖交易功分析飽、郵決政編扔碼分牙析、惑調(diào)查票等。約第二獨步是貧確定起調(diào)查奇的內(nèi)贏容，蝦包括燭購物膀頻率列、平價均購紀買數(shù)戒量、廟顧客柴集中磨程度殘。辱第三殼步是倉對商哄業(yè)圈烈的三若個組某成部愛分進斯行確光定。漿第四宅步是償確定狀商困恨內(nèi)居誰民人言口特飾征芽的資戴料來塌源。墾第五蝶步是食根據(jù)仆上述航分析夠，確晝定是疑否在杠商圈默內(nèi)營幕業(yè)。轉(zhuǎn)最后圾要確膚定商奪店的瞞區(qū)域弱、地晴點和惜業(yè)態(tài)敬等是。網(wǎng)如何雞進行筆店鋪霜選址災1鋪、是拖否處戲于核秀心商常圈渣大商圈借有大黃有小局，城紛市的晨商業(yè)稅中心患是大絕商圈船，社偽區(qū)商夸業(yè)中逐心是由小商瓜圈。崗在選復擇商困鋪的速時候駕，處切于核吃心波商圈裂的商眨鋪肯屈定要逝優(yōu)于墓其他畫位置呢的商斬鋪。腰在北精京，掠已經(jīng)岸成熟蕩的商蔑圈如疑王府圾井、驢西單殘等，督吸引榮的是澆來自腥全國做各地派的人臥流；哨而公陡主墳予、木鎖樨園構吸引牽的是庭全北圖京的本消費圓者。材一般經(jīng)而言衛(wèi)，在床傳統(tǒng)獲商業(yè)已中心利推出憶的新搏商鋪亞非常刷少，檢投資賠的機賀會也斗非常穩(wěn)小。意在投眉資時急，咱應多夜關注瞇新商藍圈，破因為成新商弊圈的迫產(chǎn)生啊與商撕鋪的殖釋放筑成正棕比，嶼投資偶機會鐘比較劉多，還只要岸我們錄能及顏時發(fā)之現(xiàn)并沙把握居住這飽樣的豪機會粘，投盼資回封報將泳會非閑?？蓙y觀。苗例如剛，正拋在建垃設中偶的中積關村亂西區(qū)離，總土體規(guī)壁劃肝一五刺0言萬平姿方米國，其幫中商言業(yè)顫10耐多萬遠平方回米，鋸而且讀正在虛建設您北弦京第是一個隙SH葛OP蜘PI鳴NG暖--汽MO巧RE莖，在貞未來格的幾爆年勢響必形旁成新按的核貿(mào)心商附圈，狼所以笛，中口關村隔西區(qū)賴新推落出的跡商鋪廟就具跑備很判好的載投資拍價值襪。撫2襲、商柏圈的挖變動爛因素戰(zhàn)犯在商秀圈變皆動過僅程中靠投資絲商鋪耳，就音如同違買股繳票看喂大勢倘一樣騙，成代長性順是一低個很據(jù)重要覆的考盆慮因雁素。即在已撇經(jīng)成正熟的枯商圈脫投資與商鋪卻，其腰成長呀空間品非常坑小，杜因為諒開發(fā)憶商的非開發(fā)鑰成本百很高勿，所向以銷詢售價克格也疾非常濟高，吐而且?guī)r銷售軟價格抬是根涂據(jù)目完前租袍金確目定的披，因段此投漿資價閣值不揮大?；於缟喂x他擇正揚在發(fā)恒展中國的商延圈，漁也許機前偽2-遵3齊年投渠資回確報不魄理想趨，但抽是，才隨著刷商圈釋的快典速發(fā)稀展，尺商鋪御的成臣長性琴將非足常好泄，因卻此，非這里夜的商脊鋪絕楊對是叢值得凍投資雙的績牌優(yōu)股峽。比屆如，涂當年威以新一八踏00詢0眾元柱/衫㎡購濃買了厲數(shù)碼妖大廈絹底商騰的投狂資人隨，就憲是因開為抓案住了碧商圈特的成稿長性久，所倍以投效資回叫報豐桐厚，死如今病賺的華是缽拌滿盆干溢。布同樣嚼的道新理，檢由于荷當前溪中關濕村西停區(qū)商獵圈正粗在形悉成過私程當不中，感因此奏，地凝處中斯關村睬西區(qū)秀的銀哭科大玉廈和腰周邊響的商攏鋪目非前就化具備量這樣雄的發(fā)至展?jié)撛戳图橥顿Y光價值暑。反務之，朵如果加選擇齡的商乏鋪所臟處的跌商圈艦以后領面臨蛛衰敗斥或者庫拆遷呼的危宰險，奏那么照，就鴿如同見在股慌市頂妖峰時寺購買主股票曠一樣司，前款景堪淋憂。眠3討、主皂力店膝效應典"館有主竭力店摧的地茶方，芝就有報無窮顆的商譽業(yè)機翻會刑"雖，相訊信每兇一個燃商鋪庸投資肌人都猴知道殊這個隨道理制。一丸個大霧型百慕貨商梅場、賀購物臂中心細將帶每動周織邊的辭商業(yè)貿(mào)物業(yè)肝全面伶升值蛇，最蜜典型憤的案鴿例莫送過于腐華堂井商場視了。盈以前年華堂資商場洲所處層區(qū)域楚的商格業(yè)是來非常使落后素的，泡正是俗因為染華堂扒的到陶來，援帶旺準了周衡邊的勸商業(yè)足，商臥鋪的咸價值曲突現(xiàn)績。如衛(wèi)今，沿華堂纏前后蠶左右器10客0狗米之土內(nèi)的兵50滾多家旦商鋪突因為控華堂英而被派帶動文了起繼來，緊個個痰生意匹興隆角。主沃力店談周邊值商鋪胞的經(jīng)稅營主含要是歌"歉寄生療"拖業(yè)態(tài)席，它梅本身撥不具零備溫"慕聚客身"惰能力役，所致以也捷不具廚備商紀鋪升教值的閉潛力株，只福有借糧助主嚷力店送的作賓用才冊能充窩分挖禾掘其簡商業(yè)吳價值脾，使尊商鋪等作旺鵝并不繁斷升授值。介據(jù)新禮聞報琴道，鴿華堂龜商場辰將在艱大興丹的級"伸心都臂"鑒社區(qū)呢開北旬京第境一個撓郊區(qū)枕店，艙相信歸其必殿將帶倍動周勢邊商姓鋪的閘升值該。激4漏、有排廣場煎就有勞沖天島人氣灑什椒么是分廣場蕉？廣赴場就楊是休劉閑、穩(wěn)娛樂耽的場剪所，菌所以跌有廣戀場的深地方腳，就宰有沖服天人伍氣，膀就有叉無窮賀的商雀業(yè)機倚會。旺大如捕天安巴門廣抽場、吧西單時文化泉廣場紀，每挪天有烘幾十糟萬的端人流落匯集眠，形貍成了弟巨大膏的消雀費能產(chǎn)力，盯對商特鋪來追講沉就是柜巨大違的商疲業(yè)機哪會。見所以迅，評嚇估一報個商碧鋪的輕投資統(tǒng)價值粉，看惡其周臉圍是全否有錫廣場討也是懲一個些非常尋重要失的參慰考因踏素。釣廣場同有大孤有小腎，只軋要有園廣場牽就會眾帶來充人流于。上豈周，惠中關鈔村西厭區(qū)相輪鄰的者銀科盈大廈競、西盜屋國靠際公騰寓和曲長遠液天地心三個疾項目千同時播推出料商鋪波，長輩遠天俊地在垮北三托環(huán)樹梯一塊搜巨型渣廣告典牌，慘并不硬惜在稼北京雹青年固報推唱出半飾版的疼商鋪圖廣告爭進行童宣傳宿造勢杠。但劣是，救如果首不考他慮其浩他因死素，辨就從棵廣場漢因槐素評巡估，杯銀科總大廈腥商鋪飽的價雄值就肉遠遠窄大于稻另外立兩個院項目盛，其或主要身因素勾是其扁緊鄰悶規(guī)劃領中的竄海淀添區(qū)文鑒化廣朱場。糟5桶、品恐牌店磁效應顫塵目前尚在商礎鋪租吳賃和旦購買繩市場支，品弦牌客塞戶比注較多桌。西阻式餐電飲如格肯德棟基、才麥當艘勞旨、永淺和大細王；席咖啡哪如星撇巴克揪、上注島；領服裝摩如鱷仍魚、轎班尼怕路、賀李寧憐等。弄在選亭擇投基資商拒鋪的向時候伴，看庸是否攔有這撿些品眾牌進片來也繳是一領個很郊重要過的參濃考因戶素。殖其主槍要有匯兩方弟面的索原因獄：一曾是品蠶牌客敢戶對逃商鋪筒的選生擇有蚊嚴格顧的商撕圈評飽估標拘準和雀計算壞方法執(zhí)，所怨以他紫們選張擇的狀商鋪萌從經(jīng)習營和因發(fā)展責的潛貴力上前講肯蔑定是宣有保為證的羞，許宇多經(jīng)固營快鞋餐的族企業(yè)靜現(xiàn)在猜跟著稀肯德彩基、蹤麥當班勞走廣就是子這個轎原因拔。其昌二，威知名針的奉品牌懇客戶礎它本輔身就膨具備梳聚客方能力元，會便影響旱商圈部的形窮成。梨所以左，在就同一匯個區(qū)陣域選截擇商改鋪的鼓時候壺，這己個項鋸目是梨否有址品牌插客戶魔非常茂關鍵梨。這彎基本脅也能蝴從一喜個側(cè)盯面反穗映出物項目休的優(yōu)窗劣。主我們家以同賠在蘇責州街鍬的左租岸公送社和慢銀脫科大耗廈比碼較，貓銀科司大廈啄目前武已有杠百勝復餐飲局集團長的肯慚德基突、必且勝客暢入駐蒜，他述們將建在北搏京開兆第一村家二赴位一準體店創(chuàng)；而渴左岸忍公社倘雖然債今年叫初以厲商鋪規(guī)拍賣蜻爆炒厚，但屠是目緩前進昆駐的興客戶六主要熄是二吳流的亞品牌才。因堆此，徐銀科恰大廈覆的商嗎鋪應偷該具狀有更愈高的肥投資盯價值染。蜘6誘、立鑒地條徑件頃析商鋪站項目表所處驗位置之的立括地能鋒力也仆是非般常重洗要的烏一個涼要素刺。立盈地條交件決行定了益商業(yè)級周圍子環(huán)境爺和其脈本身吊因素牌對商濱業(yè)經(jīng)貫營的汁影響逮。所華謂靈"駱一步需三市當"洗，立盈地差右之毫瞎厘，穗會導炕致業(yè)起績失亡之千迅里。敢釣一個躁商鋪藝的立憐地力閘，主斗要包虹括門結前道升路的監(jiān)類別駕、顧騾客來亭店的窩方便錦度等腥。桐牛道路偵類別高是立眠地力域的第庫一要虎素，陷它直通接影洲響退消費縫行為奔。像序王府友井大臂街是紗全國們著名滑的商城業(yè)干礙道；鹽朝外腦大街嶄兼具嫁有商瘡業(yè)干稍道和境交通勇干道木的雙曬重功拿能。才所以想商鋪漁的價崗值非配常大置。對腿商業(yè)幅選址蔬來說弟，商滅業(yè)干培道是獲最好南的道裂路類籍別，厭其次街就是感靠近重商業(yè)顆區(qū)的烘交通拼干道椅。如拿銀科報大廈蟻，既捐連接叮了城忌市交墨通主懼干道護四環(huán)過路，羅而且而兩面療與兼份具商稍業(yè)干多道和校交通屠干道付的蘇驢州街旺和海兵淀南歉路相腫鄰，他因此觸，商壩業(yè)價獎值非欺常巨舒大。柄而人流罷從哪氣一個垃方向帳來拆、顧愁客是鉗否容暫易到用達等虜因素殲也非莖常關具鍵。驅(qū)除了紀道路牌類別岔以外貴，還羞要考賠慮道友路是欺否有賓障礙陣物，字比如鐮交通過欄隔仰。我后們同大樣以技蘇州監(jiān)街的袍左岸永公社鬼和銀駕科大斃廈比隨較。乖對銀鑒科大虎廈而掀言，枕可以速吸引獄來自衡東西慈南北狠四個乘方向賭的膏人流伯和車帝流，鞏而且呆沒有寫任何皆障礙需；對凡左岸蘿公社逮來說鎮(zhèn)，西映面的紹人流寨主要惕在四紋環(huán)上吼，附懲路的傅人流俯和車羽流非旋常少舟，從管南面條三環(huán)錦來的權人流糾和車好流又推受交簽通欄老隔限資制。掛而交肉通欄斬隔對膨商鋪岸價值頂影響圍多大赤，我靠們只寫要留手意國療展家蝶樂?？泳椭龅懒舜?，以劉前家晉樂福郊門前癢沒有挑隔欄委時，治從兩輸個方立向來賄的人姓流都銀比較列容易燕去購喊物，晴而增還加隔終欄后流對西悄面來爬的顧看客非渣常不抓方便屋，交打通欄捆隔對回家樂午福的尤影響罪怎么縱樣，褲我告?zhèn)儠杭〔焕砹R論，理但是詠對面布的許乎多專剩賣店脫和飯戰(zhàn)館生盡意就恨因此噴受到冶了很測大的每影響軋，即驅(qū)使增慌加了澆過街繪天橋鋸，這非種影幻響也業(yè)難以用被消跡除。面因此志，僅緊從這起方面喂考慮遵，就脈很容誕易看待出左憶岸公霧社和誤銀科腸大廈湯的商均鋪投住資價富值孰糧優(yōu)孰補劣羞。挪7癥、商魄鋪的氏通用蜘性盤幼一些蛋投資伍人因炒為沒墊有豐色富的助經(jīng)驗懶，在請買商混鋪時皂只考賞慮價渠格，銷認為罪只要壓價格盆合適愛就行凱了，之由此坑增加否了自鴉己的新投資描風險響。我不們知舅道，挺商鋪值的價要值最彼終是娃要通免過租織賃實疾現(xiàn)的樓。而否租賃縱就要霉考慮瓜租給代誰，思不同恩的租捷戶對魯商鋪塊有不轉(zhuǎn)同的衡要求里，比狼如，重開餐矛飲的理需要蹲有上晝下水府、動天力電涼、煤敢氣、過排煙析設施右，而尖有些轉(zhuǎn)鋪并趟沒有傾這些遵，等丟有人勤想租佩賃并邪提出老這些咽問題營的時壩候，雁投資樓人才榨恍然頂大悟還，但傳已經(jīng)志晚了獎，因績?yōu)橄皲J排煙拌這樣朵的問來題到樣正式便交樓連后，質(zhì)誰也駐解決貫不了廚。其妖實，谷不僅輕是投眠資人同不明厘白，律有些媽發(fā)展頸商也備不一陸定清挺楚，魂如長李遠天列地今解年初你因為習"宅東拍艷建外圾SO往HO沸，西答拍左祖岸公替社練"悄，也孔跟風夸進行灑拍賣陜，其賺中一襖個非革常好穩(wěn)的商屠鋪拍交賣時事流產(chǎn)姓，就偏是這轟方面韻的因肌素。躬因此睡，投熄資人剝在買曠鋪的怒時候僑，一靜定要墓在合固同條直款中謎將以尋上配扭套問葡題寫鑰清楚腹，那劫怕以誦后不浮經(jīng)營統(tǒng)餐飲算，也青要做硬到有謹備無斧患。蜓8之、周日邊租商金水耳平尸棗如果翼說以駛上評島估條與件定聞性的忌內(nèi)容脆多，患那么駁周邊圓的租條金水佛平將雖直接妻反映潔你投討資商疾鋪的民租金姜能否貞支撐懂購買鄭價格勵。購仗買商箭鋪的講最終委目的寺是通陜過租勻賃實礙現(xiàn)預眼期利覽潤，挖再低或的回允報總擔應該健比銀購行利導息要牲高，霸這是陜一個劇原則綿性的核問題偽。投皮資商居鋪和缺住宅胃最大燭的區(qū)工別是峽，住雁宅隨蘋著香品質(zhì)烈的下爹降以像及新保項目寺的推累出，章當前畝的租見金水瑞平肯旅定大要打折霉扣而笨且是孕往下績走，前而商途鋪是隆越做減越旺猛，租掉金只翅會往且上走零，但堅是出夸現(xiàn)商廈圈變當動則剪另當拍別論們。資食在具恩體評芳估商蠟鋪時拒考慮披的問蒼題非共常多爹，我瀉們不銷能簡筋單盲蹤從于誰發(fā)展扔商銷選售人笛員用粒計數(shù)作器搗組騰出紀的投顏資回翻報，炮而是拒要必避須充告分考誼慮到非各種匹交易藝費用紹以及陵以后息租賃融產(chǎn)生淋的稅忌費等闖等各孤方面椅因素訴。捧麥當?shù)軇诘亩渖倘喺{(diào)查扭麥單當勞透市場翁目標勤的確袖定需附要通通過商稍圈調(diào)輕查。教在考閥慮餐感廳的毯設址僑前必嚷須事粱先估勸計當井地的谷市場逢潛能床。遲1懷、確揪定商管圈范趙圍羽鼻麥當襯勞把枯在制首訂經(jīng)黑營策帖略時規(guī)確定別商圈潑方法灘稱作窯繪制精商圈育地圖春，商找圈地內(nèi)圖的藥畫法禾首先尊是確耗定商欄圈范昏圍。燃掠一般孔說來圍，商伍圈范隱圍是棍以這語個餐禾廳中配心，每以歪1~鍵2濕公里助為半老徑，旦畫一障個圓回，作歡為它悉的商漢圈。獵如果謹這個來餐廳慮設有練汽車勞走廊經(jīng)，則中可以曠把半暮徑延鐵伸到暈四公煮里，吹然后事把整字個商憶圈分狀割為剝主商竊圈和清副商器圈。遙趣商圈浪的范涌圍一曲般不悠要越漫過公山路、搶鐵路司、立因交橋芒、地皆下道傍、大病水溝園，因詞為顧職客不御會趙木過這譯些阻稈隔到撥不方丙便的板地方賠購物局。紐甘商圈店確定餅以后好，麥繭當勞械的市金場分腎析專填家便螞開始命分析寶商圈繼的特悟征，桂以制仍訂公繡司的富地區(qū)匠分布勺戰(zhàn)略狼，即規(guī)規(guī)劃領在哪巷些地奔方開靠設多摟少餐書廳為銳最適慧宜，宿從而慘達到灣通過策消費盲導向刷去創(chuàng)執(zhí)造和反滿足強消費攀者需持求的屑目標指。飄驢因此鴿，商現(xiàn)圈特簡征的汁調(diào)查糕必須弟詳細籮統(tǒng)計境和分笑析商憑圈內(nèi)聯(lián)的人桶口特擔征、男住宅蘋特點旗、集當會場勝所、且交通域和人藥流狀仔況、刪消費和傾向詢、同頁類商粒店的竄分布目，對釣商圈萬的優(yōu)藍缺點駕進行什評估樸，并伙預計竿設店紋后的副收入例和支浸出，臣對可書能凈耍利進固行分紐析。劈農(nóng)在商贏圈地醬圖上亦，他撥們最姨少要貫注上溫下列擠數(shù)據(jù)渡：田湊（偏1錯）餐港廳所繞在社殺區(qū)的宅總?cè)肆伎凇⑵骷彝ツ飻?shù)；猜塵（垂2踩）餐咳廳所表在社先區(qū)的標學校聚數(shù)、全事業(yè)惕單位臟數(shù)；睬離（谷3史）構傲成交寄通流投量的礎場所謝（包咳括百拌貨商旗店、輩大型鞭集會櫻場所勵、娛瓶樂場問所、廚公共賠汽車至站和磁其他惹交通俘工具綱的集勸中點縣等；魄荷（稿4訂）餐辦廳前勤的人朽流量欠（應呀區(qū)分濁平日哭和假更日）敘，人熱潮走云向；乓舍（帖5砌）有篇無大膊型公穴寓或按新村初；懸眼（幣6撞）商辛圈內(nèi)花的競矛爭店乏和互達補店材的店芽面數(shù)圍、座怎位數(shù)胖和營陡業(yè)時閣間等顯；凡錦（姓7返）街業(yè)道的案名稱譜。述2衡、進物行抽相樣統(tǒng)牢計折舉在分涼析商父圈的腹特征陸時，聾還必帝須在私商圈塊內(nèi)設幻置幾俗個抽義樣點輛，進砌行抽聚樣統(tǒng)酷計。就抽樣貍統(tǒng)計錦的目綁的是竟取得燃基準旦數(shù)據(jù)騎，以轉(zhuǎn)確定異顧客宴的準沿確數(shù)絹字。姜覽抽樣胃統(tǒng)計成可將香一周慣分為升三段敬：周茄一至乞周五唇為一拿段；翻周六弱為一染段；茫周日蒜和節(jié)釀假日軌為一沒段，俘從每務天的奉早晨甲7剝時川開始飲至午柱夜瘦12采點，萬以每姜兩個瘋小時撓為單掛位，笛計算棟通過解的人箱流數(shù)舅、汽該車和邊自行暮車數(shù)雷。人挺流數(shù)辱還要誤進一潛步分勉類為封男、掙女、辜青少受年、潮上班斜和下僵班的污人群腐等等巨，然藥后換疾算為柿每痰一五吵分鐘路的數(shù)少據(jù)。期3勤、實革地調(diào)忘查款決除了下進行岡抽樣僅統(tǒng)計滲外，厭還要稱進行筋對顧姻客的帖實地磁調(diào)查恒，或萍稱作勻商情很調(diào)查幻。劣這實地愉調(diào)查抓可以哲分為謝兩種喚。一洞種以彎車站閣為中誕心，舌另一勿種以躁商業(yè)辣區(qū)為觸中心揮。答姻同時協(xié)還要艱提出打一個疫問題貿(mào)：是糟否還洪有其竊他的啦人流燈中心鐮。答棚案當梯然應計當從步獲得濾的商鴉情資災料中府去挖步掘。嶄以車隱站為腫中心天的調(diào)企查方腦法可非以是亡到車葡站前蜘記錄盈車牌滑號碼嬸，或沈者乘眨公共蘭汽車薦去了下解交嫌通路向線，跡或從蕩車站蒼購票啄處取南得購辨買月哪票者撤的地暑址。嘴謝以商柏業(yè)區(qū)柱為中洽心的民調(diào)查夕需要門調(diào)查孟當?shù)貍ド虝灥幕钐佑嫴葎澓蜔顒邮綘顩r鳴，調(diào)嘩查拋更棄在折路邊供的購窗物紙?zhí)愦推粕虡I(yè)宜印刷禁品，晝看看洋人們秩常去提哪些畝商店獸或超點級市拐場，駛從而稍準確填地掌監(jiān)握當棒地的敗購物昌行棄動圈采。權邪通過璃訪問室購物富者，僵調(diào)查梨他們撈的地餅址，繳向他漠們發(fā)坑放問財卷，喝了解辰他們概的生繪日。是橋然后設把調(diào)摔查得肥來的趙所有扇資料拋一一邪載入芳最初駝畫了辨圈的盆地圖這。這三些調(diào)梁查得囑來的炒數(shù)據(jù)弓以不孟同顏蚊色標禍明，摸最后校就可竄以在嶺地圖映上確價定選痕址的辰商圈層。桐“口應該迅說，湯正因病為麥旋當勞縣的選氧址堅榮持通俘過對閑市場谷的全飾面資僚訊和默對位切置的便評估蝕標準外的執(zhí)可行，檢才能伐夠使單開設伯的餐富廳，抄無論謎是現(xiàn)向在還俗是在壘將來訴，都殘能健鬧康穩(wěn)壩定地府成長信和發(fā)另展。等”永麥當墳勞香伐港總法部這薪樣說立。休志附：譜麥當寫勞商蠟圈區(qū)陵域調(diào)就查案搶例患商稅圈爽區(qū)技域渠調(diào)膨查姜六一、表商圈頓區(qū)域老調(diào)查禾目的熱在一女家餐顆廳進腰行一寧次為晶期四闖天的在調(diào)研釋工作點?？瓷倘魠^(qū)域廟調(diào)查邊的主罵要目貞的：齡聽取仍隨機笑選取遷的顧源客代涼表的喂需求丙和期差望，怪了解博影響寇作出們消費周決定礎的因承素，縣以便貴指導換市場廟營銷巧活動浩。鄭畢二、局商圈烏區(qū)域士調(diào)查共內(nèi)容慕在一鍬天的棋不同洗時段卷，來搭到和臂離開砌我們顫餐廳出的顧鉛客的泊目的聾，當裁我們箭明確管這一下模式救后，謙就可村制訂兩出市際場營嚇銷策儀略。凳構成升交通遭流量縱因素被的特沫定名保稱，算這樣織我們亡就可脂以知帶道這升些因朋素對面營業(yè)竭額的墾影響叮力了威。碗我們望的顧染客類以型：恒家庭西團體征，成另年人螺，兒學童蛇等等齊。惱維三、社商圈剛區(qū)域斯調(diào)查肥結果抗的評紗估兇餐廳馳管理漁成員惰、地重區(qū)督咳導及標地區(qū)勢市場巴部、倆經(jīng)理州組成沖小組享。本&#者37蠟6;惱爐確定儉餐廳喬的商之圈范彎圍：胳找出司顧客懸流量圾的因蟲素及腥計算蔑這些磨因素緩對營直業(yè)額賀的潛厘在影乎響。交分析法TA騾S黃報告巡，確巡定實渣際營尺業(yè)額夠中每閉項因星素和省來源例的影告響，旦實際盜值和思預估漿值之諷間的碧差額套就是奔潛在朋的機禿會。披根據(jù)撓這些短機會始點制腫訂市雖場營六銷戰(zhàn)員略。幟顧客娃惠顧皇我們虛及其傍競爭缸者的駝頻率顫。擱顧客席接受滋快餐吳業(yè)的和程度票。查競爭溜者的鼻優(yōu)勢克和劣消勢。燃對我紋們優(yōu)犁缺點良的看鞋法等充等。吵鏟四、塘監(jiān)督碼員的血工作勝裕遵守應商圈賀調(diào)查廳活動嶺的有藏關規(guī)午定，質(zhì)監(jiān)督籮采訪病人的僚工作丹。休渾每完憤成一慶份問偶卷調(diào)輛查，欣監(jiān)伸督員肯必須首認真柳檢查聽一遍育，有趴不妥竊之處振，馬輛上解抽決。耗呆調(diào)查笑工作店繁忙累時，階協(xié)助青信息押員一革同進遞行調(diào)梯查。能誦每完征成一熱份問聞卷調(diào)裂查，厚該顧柄客的碎住處倦請用澤點標犧出來京。每棚日的寫顏色溜應不溜一樣歇。丑農(nóng)五、桂商圈盲區(qū)域缸調(diào)查迷的注鋒意事攏項：步1完、蔑*承**頑店調(diào)垃查時模間為免**昂日（革周浩*新）與,*棍*申日（溫周佳*肢）三,廈**片日（塊周京*腳）蔽,*擔*侵日（貧周牛*幫）譯;償每日任8:街00望-2遇3:寬00江凈**萬*雨店調(diào)訓查時損間為立**堅日蹦(頸周凍*)鄉(xiāng),*芒*雹日韻(柳周劇*)棕栽**很日朽(貪周礦*)疑,*守*暢日長(撐周谷*)攤;栽每日骨8:巖00陵-2眉3:烤00買。旗2導、調(diào)妙查期墨間，矮信息蛙員班乘表如管表替所示象。卸3挽、每軍日調(diào)擇查人纏數(shù)為鏡20京0稍人。慘水每小系時調(diào)皺查的狀人數(shù)攪=恩掙本小敏時交煤易次雙數(shù)預起估愿/辯當日衣TC蚊牛預估愈×州20刷0邊人。棟4裳、訪版問時決的注炒意事裂項：臉在進愉行問受卷調(diào)申查時門，態(tài)韻度一越定要著誠懇蒙大方挪，耐刊心友除好。慕選擇梅的顧貍客代觀表要輩求全敗面、搶均衡詞（老縣、中服、青躺、奧男、練女等拉）。釋熟悉協(xié)問卷拆調(diào)查唱的內(nèi)是容，榜概念頌清楚吐明確對，能獎夠迅丈速王準垃確地商提問恨。豪問卷峰所反槽映的殿信息掛一定兔要真帝實準駛確。以問卷基上的乓問題花要求魯全部似問到傅，并蒙填寫緒清楚仔，否常則該東問卷熔只能義作廢然。選不要粱用自帽己的衣想法乘去誘拆導顧往客。扒若被口要求促進行鋪調(diào)辣查的僻顧客殖對此設表現(xiàn)稅出不岔情愿膏或反廟感，舟那么弊放棄繼！友喉若顧插客詢評問有圣否禮丸物，威請禮淋貌回讀答：譽“修很對冠不起流，我計們沒碎有禮文物贈怖送。城”穴澆麥當勻勞選展址的向基本欺原則厭是盡設可能重方便舊顧客蛙的光銳臨。守麥當猛勞的位選址屆，精而確到溉“疏米歉”亞，方階法有錘“紙數(shù)燈方泡安”虎、窮“蓄步量貨”躬等，氏盡量牲讓人伐們最勁需要纏時容已易找杯到它莖們。木挽麥當任勞的祥研究鑼表明襖，顧串客來堆麥當慰勞就熱餐的瓶決定逐，其她中貸70問%感是一部時沖句動，李所以盛麥當油勞選院擇的驢餐廳造地點脊盡可合能方比便顧巾客的佩光臨醬。糾咬在美輛國，嶼麥當忘勞公莖司除伏了在翻傳統(tǒng)鋤的區(qū)求域和萄郊區(qū)礦建立附餐廳沿之外下，還辭在食項品商五場、逆醫(yī)院章、大巷學、額大型沃的購貼物中蛋心（菊沃爾蠟瑪、煉家庭毀倉儲柏）建省立分課店；逐在美返國之屋外，廢麥當謝勞首務先在閘中心席城市襯建立涉麥當惠勞餐熟廳，鑄然后割再在繪中心楊城市斥之外非輻射伯出網(wǎng)斧點。吩稼因此貞選擇京一個靠成熟寬的地憑區(qū)成必熟的掩市場戲成熟傲的商球圈進揀行成電熟的雷商鋪紙營銷耕，是厚麥當幅勞成摧功的明基本壁法則廉。栗季麥當解勞選浙址五豆大法贈則剛通１、命針對麻目標膏消費默群丘剪麥當卸勞經(jīng)疊營定卻位于貴年輕輩人人臂、兒怒童和侄家庭伶成員幫，所冊以選垮點必該須在座這些邊人出傘沒的宿地方架或繁摸華鬧賠市人棍潮涌鉛動之瀉所。恨無２伯、著漂眼于魄今天拳和明僵天。照麥當活勞選哄點，柳要求得20訪年不起變。堵割３、硬講究衡醒目憑噸設點緩一定賤要在封一樓確或二鄉(xiāng)樓的息臨街路店堂移，要仍有透動明落鬼地玻幟璃窗醬，讓市路上寬行人堵感到暈麥當辮勞的姜文化爪氛圍題。嶼疊４、天不急叨于求件成怎賢黃金踏地段固的房尾價往點往過牲高，顫當房落主要渠價超油過投裹資心而理價戲位時牽，麥兼當勞泛一般墾不急蟲于求太成。急藍５、顫優(yōu)勢飛互動竊蓬麥當你勞往陜往選狡擇品魄牌知然名度成和信資譽度鞏較高察的疤“輪家樂貫福王”已、趣“徑沃爾攀瑪拴”乞等知飲名百貢貨企撕業(yè)來獲開店窩中店涂，這鼓樣既東可為奔百貨影企業(yè)逢帶來三客源繩，又她吸引誘逛商冤場的躍顧客萌到麥濃當勞舒就餐閃2閑、謹踢慎港蘿麥當雖勞選性址從搭不片類面追浩求網(wǎng)繩點數(shù)駁量的穿擴張質(zhì)，而至是經(jīng)狼過嚴鋤格的至調(diào)查恭與店煙址評聾估。瘦膚麥當暴勞選開址建布新店矩都是樸慎之畫又慎荷，前寨期都夢要經(jīng)獎過很腰長時恰間的犁市場車調(diào)查鉆。通愿常一煮個店括是否油開都貌要經(jīng)回過三濾到六草個月查的考弦察，抽考察餐的問布題極奮為細帳致，描甚至會涉及餅店址罷是否葬與城莖市規(guī)缺劃發(fā)朗展相媽符合膚，是揮否嚼會出川現(xiàn)市表政動蜓遷和賽周邊戚動遷鹿，是酷否會麻進入糠城市碎規(guī)劃夸紅線某。進燥入紅減線堅昆決不掉碰，竹老化取商圈欲內(nèi)堅歷決不漆設點常。許餓正因香為麥爐當勞柔選址血的眼凍光之默敏銳遙，所深以他彩的失基敗率腿很低蛋，這邀不僅瘡保證疏了生訊意興酬隆，賣而且哀使得征別的騎商家屬對他股們產(chǎn)商生了汗信心糊。有霸據(jù)說枝有的御餐飲龜連鎖細店已駁經(jīng)不顛需要蝕花人猜力物霉力去姨找新虹的店僵址了乒。只攤要看俘麥當濃勞在養(yǎng)那里叮開店自，就幫把自囑己的桂分店池開在芝附近些就可避以了齊，這王充分萌說蝶明了復麥當進勞選社址的念科學緊性。委例如帖，麥勸當勞叢分店校一般濤都在說人口夫密集柜的路含口處綿，而澆且兩中個分每店之垮間距顫離適替中，縮不會駕爭搶乳客源腐。麗惜麥當見勞的岔選址章步驟栗1項、市嗎場調(diào)此查和沸資料墾信息搖收集獵廈麥當切勞往抬往口在計蛛劃進搜入某殊城市蔬之前掙，就新先通詞過有陡關部層門或畢專業(yè)蝕調(diào)查淺公司板收集孩這個鐵地區(qū)虧的資伴料。硬包括鐘人口稀、經(jīng)姑濟水際平、鎮(zhèn)消費男能力釣、發(fā)搞展規(guī)愿模和陵潛力壽、收食入水稼平、大以及賽前期獵研究直商圈芬的等斷級和督發(fā)展猾機會渾及成廣長空建間等址。摧2脂、對許不同植商圈灶中的怎物業(yè)跨進行燭評估埋泡包括城人流濃測試制、顧盟客能耍力對俘比、攀可見閥度和顏方便突性的賞考量秧等，馬以得剛到最塌佳的碼位置注和合屬理選匆擇。怠在了肥解市狡場價擁格、躬面積勾劃分予、工湊程些物業(yè)洗配套于條件南及權哈屬性建質(zhì)等追方面興的基涂礎上宗進行泳營業(yè)木額預僑估和流財務弄分析循，最拜終確染定該飽位置辜是否倡有能粘力開錢設一見家麥欠當勞她餐廳警。催3肥、投石資回水報與較風險袋評估證愚商鋪灶的投抖資是煎一個睜既有漲風險貨、又錯能夠猶帶來尿較身高回耍報的肚決策版，應吩更多往地關鞠注市凝場定本位和棕價格禿水平慶。既斃考慮杜投資明回報凡的水少平，截也注勒重中銹長期哈的穩(wěn)見定收蛛入，厲這樣干才能產(chǎn)較好床地控犯制風傍險，綱達到舟投資誓收益事的目偶的。替店鋪穩(wěn)選址炎評估商表A.選址地點交通概況地點

記分交通狀況□主干道□次干道□支道□有隔離帶□無隔離帶路寬米、距站牌米、公交車路

地址屬性□商業(yè)區(qū)□半商半住區(qū)□住宅區(qū)B.店鋪結構概況室外主樓高層、樓齡年、店鋪樓、門面寬米、高米、招牌寬米、高米、門前空場平米

室內(nèi)室內(nèi)平面形狀□正方形□長方形□不規(guī)則使用面積平方米、深米、寬米、高米卷閘門□有□無，玻璃門窗□有□無，洗手間□有□無

C.租賃條件概況先前租戶從事行業(yè)、租期年、租金元/月、押金元、免租期天；租金調(diào)幅：□租期內(nèi)不調(diào)□每年上調(diào)%；轉(zhuǎn)手費元

D.商圈分析概況鄰鋪概況左右兩邊五家店鋪依次為左、、、、、右、、、、；晚上關門時間平均為：時，空鋪左家、右家

第一商圈(半徑500米)約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當?shù)鼐用窦s占%、學生約占%、游客約占%

人流統(tǒng)計（以每5分鐘計算）：周一至周五上午9：30—11：30人、雙休日人；一三：30—一五：30人、雙休日人；17：00—19：00人、雙休日人；20：00—22：00人、雙休日人第二商圈(半徑500-1000米)約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當?shù)鼐用窦s占%、學生約占%、游客約占%

第三商圈半徑1000-一五00米約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當?shù)鼐用窦s占%、學生約占%、游客約占%

E.第一商圈內(nèi)店鋪營運分布概況競爭對手分析(半徑500米內(nèi))店鋪營運分布概況大型超市□有□無、日平均客流約人、距選擇店米、學校□有□無，有家(其中小學所，學生約人、距選擇店米，中學所，學生約人、距選擇店米，大學所，學生約人、距選擇店米)

競爭對手分析競爭店：□有、□無，有家、第一家距選擇店米、營銷模式、規(guī)模平方米，經(jīng)營品種、營運狀況：□優(yōu)□一般□差；第二家距選擇店米、營銷模式、規(guī)模平方米，經(jīng)營品種、營運狀況：□優(yōu)□一般□差

F.SWOT分析Strengths:Weakness:Opportunities:Threats:

景※案共五幣項，柄每項市標準情分為縱20訓分，利總分乖10思0蝕分。貧※顫由總渴部評魂分，咸低于慰80臟分為揉不合宅格，遠80陸-9兇0齒分為將良，斃90盈分以營上為銷優(yōu)（虛填完大表格敏后請挽發(fā)到賠公司射郵箱府）伙商業(yè)圾地產(chǎn)浪市場巨服務書區(qū)（土商圈掉）調(diào)區(qū)查喉商圈頌（疑tr濾ad奴e慨a(chǎn)r來ea金）概浸念：敢商圈般是指吊一個拋商業(yè)勞地產(chǎn)清項目膠所提單供的選商業(yè)曠、貿(mào)旺易或拆者商棵鋪、酬貿(mào)易誠服務蹲的范聲圍。訊也可壯以說鉆成是經(jīng)一個形商業(yè)季地產(chǎn)頑項目叔的消投費者火所來袍自的倉區(qū)域箱，或陳者是紛一個個商業(yè)咸地產(chǎn)妨項目的吸引濟消費短者的染有效闖空間擱范圍林。械2.墓2等商圈粉的劃載分：策任何段一個江商業(yè)撿地產(chǎn)趕項目尖都有捉其商可圈范熟圍，聚不同棕類型詠的商孕業(yè)地罪產(chǎn)項為目，壯其商旅圈范紅圍截岡然不尖同。貿(mào)理想凳的商衫圈是濱規(guī)則啞的同濃心圓據(jù)，但扭是實蛙際上搖它是墨由不解同規(guī)青則的襪圖形賊組合漿的，賭與行鹿政區(qū)耍劃沒追有關煤系。穗通常燥，商擱圈可腹分為目三個謠層次宴：核剃心商吩圈（幟主要稼商賴圈）繭、次混級商詢?nèi)Γ▍f(xié)次要燥商圈紛）、貝邊際瓶商圈豎（邊孔緣商踏圈）控。有桑的市撓場調(diào)鎮(zhèn)查機室構也橋?qū)⒃訇兗毞纸頌椋合虻谝粸V商圈顧、第每二商幟圈、退第三觸商圈棚、第捆四商直圈。餐次級努商圈薦邊際盆商圈工某商薄業(yè)地灰產(chǎn)項且目笨注：煌核心毅商圈語（浙pr夠im遙a父ry讓t霉ra晝di領ng獲a爹re白a低）約鴉占謊50星%分——果70贏%圓的人忍流量生次級暮商圈結（咳se驅(qū)co娘nd集ar斃y酸t(yī)r綁ad喇in謎g銳ar殿ea梁）約領占達一五戲%玉——小20駐%過的人嗽流量溪邊際暴商圈辦(f爐ri情ng仇e榜tr終ad卵in啄g喪ar駕ea流)停約占借10踏%賴左右問的人煉流量有2.燕3骨不同縱商圈陰內(nèi)的獸人口懲數(shù)量渣：憐（一悔）核霧心商濕圈：甘1娃、步工行耳20施分鐘倉能夠戰(zhàn)到達趴項目他所在萬地的瘋?cè)丝趫@數(shù)乘階以步脾行者謹占總仇人口口的比喬率鍛2死、騎歇自行陜車幼20災分鐘描能夠結到達艇項目哥所在粉地的覽人口姥數(shù)量繳乘以惑騎自坐行車號的人悄口占煉總?cè)顺晨诘哪c比率腸3誠、步鄙行揉10畜分鐘割能夠幼到達揉可以賺直通貸項目簽所在泥地的黨公共斑汽車蓮站的潛人口鳴數(shù)量硬乘以回乘坐刪公共碼汽車粗的人糧口占春總?cè)私羁诘难脖嚷市?乞、乘繡坐小記汽車堪20濕分鐘急能夠蜘到達棗項目綿所在斥地的終人口末乘以當乘坐宗小汽芝車的襲人口炎占總謊人口硬的比榜率倍（二淚）次肝級商稿圈：敞1邀、步派行候20伙—竄30宵分鐘乳能夠夜到達罰項目限所在臨地的蝦人口絕數(shù)乘什以步駱行者叼占總馬人口務的比泉率睡2灶、騎爛自行飾車鬼20孔—府30犬分鐘階能夠椅到達頃項目度所在影地的扯人口泡數(shù)量盡乘以扇騎自蛾行車小的人罷口占瑞總?cè)丝蚩诘睦缺嚷驶?給、步趁行等10磚分鐘晃能夠公到達糊只要削換乘利一次世車可垂以直憑通項掀目所且在地學的串公共酸汽車毀站的稱人口窮數(shù)量降乘以珍乘坐屬公共憤汽車某的人斧口占型總?cè)巳诘膫z比率華4女、乘焦坐小辨汽車糕20敬—庫40煎分鐘麻能夠把到達炸項目惹所在耗地的昂人口攻乘以便乘坐撈小汽熱車的旺人口唯占總薦人口住的比橋率以（三五）邊債際商抄圈：蜜1蝦、步須行個20伍—湯30獅分鐘惰能夠新到達遠項目珍所在齒地的躍人口京數(shù)乘暗以步舊行者云占總霜人口葵的比昏率墓2膠、步臨行劣10稠分鐘節(jié)能夠樹到達命只要亭換乘頁兩次滾車可骨以直莖通項蘇目所移在地劉的公哀共汽撥車站乎的人求口數(shù)包量乘蠶以乘扯坐公晉共汽惠車的少人口并占總晨人口環(huán)的比清率習3通、乘鼻坐小眨汽車英40拍—蠶60孕分鐘戲能夠吧到達此項目產(chǎn)所在良地的宏人口糠乘以喉乘坐業(yè)小汽軋車的攏人口央占總成人口唱的比年率召2.里4膏商圈卻調(diào)查鋤的目熱的：舒調(diào)查拔商圈題可了估解預再設商佩店營瞞業(yè)范鐵圍內(nèi)迅的地碼理區(qū)姐域，脊以半?yún)f(xié)助防適當里項目影地點美的選播擇，啄商圈檔調(diào)查遼的目競的包帆括：駝（慮1妄）煩了解富地區(qū)職居民濕的人尖口特仔征、狀社會給經(jīng)濟蘿變相貴及生裹活形休態(tài)等死；苗（俗2灣）嚴確定托產(chǎn)品拆組合伐及促桑銷地阿點；伏（霜3喘）編分析摸商圈潛是否腔重疊靠（讓4顏）京計算溫在某覽一地欺理區(qū)孟域內(nèi)蹄應開循幾家焰店；蠻（蜜5暢）降找出祖商圈俊內(nèi)的著障礙賠：縫A聾、瓣道路量設施晉不便碎B蟲、細人口擁擁擠絮C事、呈人口弦過度逐擁塞憲（況6闊）績法規(guī)牙方面含考慮弓租稅昆、執(zhí)替照、褲營運溫、最悟低工雜資及麥都市痛區(qū)域川劃分炮情況脈（奉7古）此其他晚因素雜：了行解一挺地區(qū)釣內(nèi)同莖性質(zhì)貌的競勻爭家逗數(shù)（規(guī)競爭懇是否宏激烈疲）、授將來效的變巨動趨旋勢、翻供應悶商位米置、孝運輸做是否重方便運（交踢通狀倘況）賴、可憲否利喂用物毅流中抱心一奔次性閃補齊巧所需扣物品滋，及羅停車爐場是蹄否寬縫廣等段。茅三、費商圈滅調(diào)查煙重點歲與調(diào)筑查方僵法跨;范3.袍1燃商圈艦范圍紛劃分抵確定繞：僅如有怨以下崗各種洪情況秩限制惕，因征而為山其陵商圈剩之范降圍劃珍分點孫：咳（慰1發(fā)）舊商圈及范圍拆：糟A派、裝集中扒型商楚圈：異核心曠商圈退半徑丸在膽20駱00劑米以倒內(nèi)，如次級拒商圈貸半徑泉在離20但00移米肝—贈50溫00聯(lián)米之貧間，蛇邊際倚商圈脫在區(qū)50懶00寺米以赤外；和B近、黑分散順型商浴圈：蟻核心燕商圈積半徑浴在原50蔑0爹米以擺內(nèi)，購次級澡商圈取半徑搬在帖50粒0妻米遠—章10碗00番米之爆間，無邊際叔商圈藝在險10殊00玻米以濱外；畫（錦2銳）讀馬路君之分猴界、炮凡超喇過紅40宅米寬同之道胃路市生線道扇以上況或中垂間有圓欄桿捕、安薄全島鼠阻隔為、主肅要干響道琴（糖3趨）都鐵路覺、平鑒交道為之阻漏隔，演使人謙們交瞧通受添阻而泳劃分封兩個將不同垃商圈剝（妖4武）善高架幻橋、刑地下刷道阻扇隔，孝使人須潮流呈動不安易而兄劃分版成不斷同的離商圈脂（燒5飯）隸安全因島之彩阻隔駐，使舍人楚潮流伏動不洗易而佳劃分豬成不申同的曉商圈棋（碗6押）混大水投溝之久阻隔田，使歲人潮景流動貫不易蠅而劃悄分成予不同退的商歷圈面（浙7蹦）蜂單行罵道之蘇阻隔缺，人毛潮流種動不賽而易好劃分滲成不艙同的司商圈晴（子8熊）田人潮叢走向筆由于澇人潮急走向穿之購怕物習奉慣與鳴人潮料流動饅之方喉向，豆使該斧區(qū)域浸形成超一獨饒立商仙圈。糠3.奪2略商圈滅界定陪之方聞法：反（一冰）同糞心圓漏法：圍一個潤開發(fā)賞項目構（商思場）漆的服損務范包圍可悟以用驅(qū)同心雷圓表沿示，鹽可以緞先按霸照不思同半柜徑畫功出若榨干個吵同心狗圓，駱然后夾計算德不同圖圈層潮內(nèi)的棗人口谷、消惹費變姜化率象，如凍果變鼻化很辮小就掏可以團確定擋：乳1盜、女用人掏口密見度變終化確涌定：碎如果該人口泊規(guī)模瘋M1襯、游M同2僵……蛇半徑記R1摘、菌R2緊捐……載不同司圓之驅(qū)間變姥化率刪：鬼P1兄=(旋M2隆/包Л衛(wèi).R撿2.笑R2添-M拔1/斧Л錯.R筋1.痕R1規(guī))/響(M肌1/區(qū)Л缸.R爐1.械R1預)佛P翁R摔2連R3注R胖4普R5脆R和(扎半徑鍵)兔2脖、互用不跨同同概心圓私間商四品消滴費量應變化未確定零服務著區(qū)范孔圍回：科商品嫌消費餐C刺（放C2刑-C彼1稀）多/C植1捷（煙C3話-C鬧2伯）潔/C墳2掀（二會）行糾車時崗間法滾：奧消費御（購飄物）啦習慣籮：氧駕車否5部——蹦10口分鐘癥去目就的地浙購物遣影響稠因素