經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款指導(dǎo)意見

PAGE1—PAGE1—經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）第一章總則第一條依據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、“三個辦法一個指引”、《我行公司授信業(yè)務(wù)管理辦法》、《我行授信押品管理辦法》、《我行授信押品操作細則》等，特制定《我行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見》（下稱“本指導(dǎo)意見”）。各分行應(yīng)遵照本指導(dǎo)意見，分行自行制定的實施細則以及國家相關(guān)部門、監(jiān)管機構(gòu)和我行有關(guān)規(guī)定，規(guī)范開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。本指導(dǎo)意見所稱經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指本行向符合條件的法人發(fā)放的，以其合法擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，還款來源包括但不限于抵押物業(yè)的自營、出租等經(jīng)營性收入的貸款。該等經(jīng)營性物業(yè)是指已完成竣工驗收并投入商業(yè)運營、具有獨立產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營性現(xiàn)金流量充裕、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)和工業(yè)用房，包括寫字樓、綜合性商業(yè)設(shè)施（商場、商鋪、專業(yè)市場）、四星級（含）以上賓館酒店、標準化工業(yè)廠房等。第二條本行開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵循以下原則：（一）“統(tǒng)一授信”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)按我行對公客戶一般風險業(yè)務(wù)流程審批，納入對該客戶的統(tǒng)一授信管理。（二）“分級授權(quán)”原則。我行對經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款按照授信主體區(qū)分為房地產(chǎn)企業(yè)和非房地產(chǎn)企業(yè)進行不同授權(quán)。各分行必須在我行公司授信業(yè)務(wù)授權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，未經(jīng)授權(quán)不得辦理。（三）“責權(quán)分明”原則。辦理該業(yè)務(wù)的各環(huán)節(jié)工作人員應(yīng)嚴格按照部門職責和分工辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，實施該業(yè)務(wù)的動態(tài)管理和流程控制。（四）“合規(guī)經(jīng)營”原則。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)遵守監(jiān)管部門的有關(guān)規(guī)定，嚴格進行貸款用途合規(guī)性審查，防范合規(guī)風險。（五）“總量控制”原則。各分行辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)符合我行的信貸政策和有關(guān)調(diào)控管理的規(guī)定。第二章基本準入條件第三條經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的借款人應(yīng)是經(jīng)有關(guān)主管部門批準、當?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)核準登記并發(fā)給《企（事）業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、實行獨立經(jīng)濟核算、具有法人資格的實體，并具備以下基本準入條件：（一）借款人具備與抵押的經(jīng)營性物業(yè)相關(guān)的自營、出租等經(jīng)營許可范圍。（二）近三年的經(jīng)營和財務(wù)狀況良好，管理規(guī)范，具備還本付息能力。如果借款人為新成立的企業(yè)，其母公司應(yīng)符合該項條件。（三）借款人及其母公司或?qū)嶋H控制人以往資信情況良好，業(yè)除資本金以外的建設(shè)投入，資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的要求。如該項建設(shè)投入已由銀行開發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款解決的，則貸款資金可以用于替換抵押物業(yè)建設(shè)前期除資本金以外的銀行開發(fā)貸款或股東（關(guān)聯(lián)方）借款。其中用于償還股東（關(guān)聯(lián)方）借款的貸款資金，嚴禁被股東（關(guān)聯(lián)方）用于支付土地出讓金或其他違規(guī)領(lǐng)域。第七條合理確定貸款期限和還款方案。貸款期限原則上最長不超過10年，按現(xiàn)金流測算情況制定合理的分期還款計劃（爭取均衡還款），至少每半年還款一次。第八條貸款利率按我行相關(guān)規(guī)定和市場價格確定。第四章抵押物第九條借款人向我行申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款時，應(yīng)提供與抵押物業(yè)相關(guān)的批文、產(chǎn)權(quán)證、資金投入證明、相關(guān)合同、審計報表、物業(yè)出租和其他經(jīng)營收入證明等各項資料。抵押物業(yè)需具備以下條件：（一）抵押物業(yè)必須已完成竣工驗收，并已投入商業(yè)運營，其剩余使用期限原則上不少于15年。（二）抵押物業(yè)已取得或能夠取得獨立的房屋所有權(quán)證和對應(yīng)的土地使用權(quán)證（兩證合一地區(qū)的房屋所有權(quán)證須包含對應(yīng)的土地使用權(quán)）。抵押物業(yè)土地使用權(quán)須為出讓方式取得，土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人一致。抵押物業(yè)實際用途與土地規(guī)劃、建筑規(guī)劃用途一致。（三）抵押物業(yè)須位于我行機構(gòu)所在城市、成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)，狀況良好，可單獨處置，具有良好的變現(xiàn)能力。其中標準廠房除滿足上述條件外，還必須位于經(jīng)國家有權(quán)審批部門批準設(shè)立的國家級和省級開發(fā)區(qū)內(nèi)。第十條放款前已取得房屋所有權(quán)的，須辦妥房屋所有權(quán)（含對應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登記后方能放款，抵押率按我行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如放款前未取得房屋所有權(quán)證，在滿足以下四項條件的前提下，可先辦理在建工程（含對應(yīng)土地使用權(quán)）抵押登記，并在我行允許的期限（應(yīng)不超過當?shù)胤抗懿块T規(guī)定的辦證期限）內(nèi)辦妥房屋所有權(quán)抵押登記。授信審批機構(gòu)應(yīng)在授信批復(fù)中對我行所能接受的房屋所有權(quán)抵押登記辦理期限予以明示。可先辦理在建工程抵押登記須滿足的四項前提條件為：（一）抵押物業(yè)符合前述第十條第一、二款之規(guī)定；（二）當?shù)乜赊k理完善的在建工程抵押登記；（三）在建工程抵押轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)抵押的過程中無懸空期；（四）抵押物業(yè)辦理房屋所有權(quán)證所需支付的稅費已全部支付完畢。放款前未取得房屋所有權(quán)證，且不能滿足上述四項條件的物業(yè)，不得接收為我行抵押物。第十一條抵押物業(yè)須由我行認可的獨立第三方房產(chǎn)評估公司出具評估報告，確定抵押物業(yè)的價值。第十二條分行應(yīng)對抵押物實地走訪，了解周邊市場環(huán)境和商業(yè)氛圍，現(xiàn)場檢查抵押物業(yè)的經(jīng)營和使用情況，判斷評估價值是否合理及可變現(xiàn)能力。對評估價值虛高、變現(xiàn)能力弱的，應(yīng)審慎接受為我行抵押物業(yè)。第十三條調(diào)查抵押物業(yè)未付款項，對有未付土地費用、取得產(chǎn)權(quán)所需應(yīng)付未付稅費、應(yīng)付未付工程款（未到期的質(zhì)量保證金除外）等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。第十四條對有未經(jīng)有權(quán)部門批準進行改建、超建或未按規(guī)劃使用等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。調(diào)查抵押物業(yè)是否有司法限制，對有已被抵押給第三方、依法查封、扣押或監(jiān)管等情況的物業(yè)，不得接受為我行抵押物。第十五條貸款期間，根據(jù)抵押物業(yè)實際情況制定合理的定期回訪制度。對市場價值下跌明顯的抵押物業(yè)，應(yīng)要求借款人追加其他足額有效的擔保方式或加速歸還我行貸款。第十六條對抵押物管理未提及的相關(guān)要求，按照《我行授信押品管理辦法》和《我行授信押品操作細則》執(zhí)行。第五章附則第十七條經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)流程、審批授權(quán)、放款操作、貸