房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域術(shù)語01類型作用方法原則步驟目錄03050204基本信息房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地判斷、收集、記錄、整理、分析、研究房地產(chǎn)市場(chǎng)過去及現(xiàn)在的各種基本狀況及其影響因素，并得出結(jié)論的活動(dòng)與過程，其目的是為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測(cè)其未來發(fā)展并為制定正確的決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查，是把市場(chǎng)理解為房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)對(duì)象，針對(duì)消費(fèi)者購買行為所做的調(diào)查，即對(duì)消費(fèi)者及其行為的研究。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則把市場(chǎng)理解為商品交換關(guān)系的總和，即一個(gè)由各種市場(chǎng)要素構(gòu)成的、有結(jié)構(gòu)的體系，也就是市場(chǎng)調(diào)查不再只局限于消費(fèi)者的購買行為，而是將其調(diào)查范圍擴(kuò)大到了房地產(chǎn)營銷的每一個(gè)階段。只要是市場(chǎng)要素所涉及的內(nèi)容，均可視為調(diào)查研究的對(duì)象。類型按功能分類按范圍分類類型按范圍分類

1．專題性市場(chǎng)調(diào)查專題性市場(chǎng)調(diào)查，簡稱專題調(diào)研，是指市場(chǎng)調(diào)研主體為解決某個(gè)具體問題而進(jìn)行的對(duì)市場(chǎng)中的某個(gè)方面進(jìn)行調(diào)研，如房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查、廣告調(diào)查等。這種市場(chǎng)調(diào)研具有組織實(shí)施靈活方便、所需人力物力有限、對(duì)調(diào)研人員的要求相對(duì)較低的優(yōu)點(diǎn)。但是，它也存在提供的信息具有某種局限性的不足，市場(chǎng)調(diào)研主體無法僅憑此對(duì)市場(chǎng)全面了解。在許多情況下，當(dāng)企業(yè)或其他市場(chǎng)調(diào)研主體面臨某些涉及面有限的具體問題需要作出決策時(shí)，只要所提供的信息能保證滿足決策所需，專題調(diào)研就是合理的選擇。事實(shí)上，大多數(shù)市場(chǎng)調(diào)研是專題調(diào)研。2．綜合性市場(chǎng)調(diào)查綜合性市場(chǎng)調(diào)查，是指市場(chǎng)調(diào)研主體為全面了解市場(chǎng)的狀況而對(duì)市場(chǎng)的各個(gè)方面進(jìn)行的全面調(diào)研。相對(duì)于專題調(diào)研而言，綜合調(diào)研涉及市場(chǎng)的各個(gè)方面，提供的信息能全面地反映市場(chǎng)的全貌，有助于市場(chǎng)調(diào)研主體正確了解和把握市場(chǎng)的基本狀況。但是，由于這種市場(chǎng)調(diào)研涉及面廣，組織實(shí)施比較困難，不但需要投入相當(dāng)多的人力物力，費(fèi)時(shí)費(fèi)錢，而且對(duì)調(diào)研人員的要求也相對(duì)較高。一般而言，這種市場(chǎng)調(diào)研只有在必要時(shí)才組織實(shí)施，在實(shí)踐中比較少見。按功能分類1．探測(cè)性調(diào)查探測(cè)性又稱非正式調(diào)查。當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再做進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對(duì)象、確定調(diào)查重點(diǎn)、選擇調(diào)查方法、尋找調(diào)查時(shí)機(jī)。例如：某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來銷售量下降，公司一時(shí)弄不清楚是什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、是廣告支出減少、是銷售代理效率降低、是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)移、是市場(chǎng)上有新的替代品出現(xiàn)，還是有其他設(shè)計(jì)與質(zhì)量上的缺陷等等。在這種情況下，可以采用探測(cè)性調(diào)查，從中介公司、消費(fèi)者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。由此可見，探測(cè)性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問題所在，至于問題應(yīng)該如何解決，則有待于進(jìn)一步的調(diào)查研究。探測(cè)性調(diào)查回答的是“可以做什么”，也即是“投石問路”。探測(cè)性調(diào)查一般采用簡便易行的調(diào)查方法，如第二手資料的搜集；小規(guī)模的試點(diǎn)調(diào)查；專家或相關(guān)人員的意見集合，或參照以往發(fā)生的類似實(shí)例來進(jìn)行。原則準(zhǔn)確性原則時(shí)效性原則全面性原則針對(duì)性原則創(chuàng)造性原則12345原則準(zhǔn)確性原則

調(diào)查資料必須真實(shí)地、準(zhǔn)確地反映客觀實(shí)際?？茖W(xué)的決策建立在準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上，而準(zhǔn)確預(yù)測(cè)又應(yīng)依據(jù)真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查資料。只有在準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研資料的基礎(chǔ)上尊重客觀事實(shí)，實(shí)事求是地進(jìn)行分析，才能瞄準(zhǔn)市場(chǎng)，把握市場(chǎng)，作出正確的決策。調(diào)查資料的準(zhǔn)確性取決于以下三個(gè)方面。1．市場(chǎng)調(diào)研人員的技術(shù)水平調(diào)查人員的技術(shù)水平?jīng)Q定了他們?cè)谡{(diào)查中技巧的使用水平，對(duì)問題的敏銳程度，對(duì)整體調(diào)查方案的理解程度，以及資料的篩選、整理、分析水平等。2．市場(chǎng)調(diào)研人員的敬業(yè)精神市場(chǎng)調(diào)研在大多數(shù)情況下是一項(xiàng)很辛苦的工作，并不是簡單地翻閱報(bào)紙、發(fā)發(fā)問卷，或者隨便找個(gè)人談?wù)勗捘菢虞p松。大多數(shù)情況下，市場(chǎng)調(diào)研的需求都是在影響決策的諸多因素均不明朗的情形下產(chǎn)生的，因而市場(chǎng)調(diào)研人員必須具備一種科學(xué)的態(tài)度、敬業(yè)的精神才能做好。淺嘗輒止的工作態(tài)度是做不好市場(chǎng)調(diào)研的。3．資料提供者是否持客觀態(tài)度被調(diào)查對(duì)象是否持客觀態(tài)度，是否說出他們內(nèi)心真實(shí)的想法，會(huì)直接影響到調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性。時(shí)效性原則一份好的調(diào)查資料應(yīng)該是最新的。因?yàn)橹挥凶钚碌恼{(diào)查資料，才能反映市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，并成為企業(yè)制定市場(chǎng)經(jīng)營策略的客觀依據(jù)。在市場(chǎng)調(diào)研工作開始進(jìn)行之后，要充分利用有限的時(shí)間，盡可能在較短的時(shí)間里搜集更多的所需資料和信息，避免調(diào)查工作的拖延。否則不但會(huì)增加費(fèi)用支出，而且會(huì)使決策滯后，貽誤時(shí)機(jī)。因此，市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該順應(yīng)瞬息萬變的市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)反饋信息，以滿足各方面的需要。全面性原則這一原則是根據(jù)調(diào)查目的，全面系統(tǒng)地收集有關(guān)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息資料。市場(chǎng)環(huán)境的影響因素很多，既有人的因素，也有經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素等，甚至有時(shí)國際大氣候?qū)κ袌?chǎng)環(huán)境也有較大影響。由于各因素之間的變動(dòng)是互為因果的，如果單純就事論事地調(diào)查，而不考慮周圍環(huán)境等因素的影響，就不能把握事物發(fā)生、發(fā)展甚至變化的本質(zhì)，就難以抓住關(guān)鍵因素得出正確的結(jié)論。這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方面體現(xiàn)得尤為突出。房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個(gè)城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此一個(gè)完整全面的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)包括宏觀的背景情況，如社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、區(qū)域因素以及整個(gè)市場(chǎng)的物業(yè)開發(fā)量、吸納量、需求量、總體價(jià)格水平、空置率等內(nèi)容，還應(yīng)包括對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查等內(nèi)容。針對(duì)性原則對(duì)于特定項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，還應(yīng)遵循“針對(duì)性”原則。比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的，不同客戶群體對(duì)房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時(shí)更**價(jià)格，而高收人家庭購房時(shí)則會(huì)更注重環(huán)境與景觀等。市場(chǎng)調(diào)查的目的，就是要準(zhǔn)確把握住不同客戶群體問方方面面顯著或是細(xì)微的差別，最終抓住目標(biāo)客戶群，這也是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。創(chuàng)造性原則市場(chǎng)調(diào)研是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，雖然有科學(xué)的、程序化的步驟，但任何環(huán)節(jié)都需要?jiǎng)?chuàng)意的幫助，市場(chǎng)調(diào)研的創(chuàng)造性思維應(yīng)貫穿于整個(gè)調(diào)研設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中。有創(chuàng)意的調(diào)研人員，總是能十分敏銳地捕捉那些有價(jià)值的信息，并深入地挖掘它們。創(chuàng)造性調(diào)研的特點(diǎn)之一，是根據(jù)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的有價(jià)值的信息，提出一個(gè)很有創(chuàng)意的假設(shè)，然后運(yùn)用各種調(diào)研方法進(jìn)一步去證明這種假設(shè)是否確實(shí)存在；創(chuàng)造性調(diào)研的特點(diǎn)之二，是拋開那些傳統(tǒng)的、先人為主的思維方式，采用準(zhǔn)確、直接的調(diào)研新手段、新方法。調(diào)研的創(chuàng)造性實(shí)際上是市場(chǎng)調(diào)研最有價(jià)值的特性，是調(diào)研人員營銷知識(shí)、調(diào)研技術(shù)、思維能力的綜合體現(xiàn)，當(dāng)然也是有效市場(chǎng)調(diào)研最有力的保障。有創(chuàng)意的調(diào)研總是來自調(diào)研人員對(duì)市場(chǎng)的把握、對(duì)營銷的理解，以及對(duì)調(diào)研技法的精通。作用作用1．有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向

市場(chǎng)調(diào)查可以了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其未來變動(dòng)趨勢(shì)；了解市場(chǎng)的需求、資源供求情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手活動(dòng)狀況，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，于錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況中尋找企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。2．有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代房地產(chǎn)產(chǎn)品如同其他各類產(chǎn)品一樣，也有著特定的市場(chǎng)生命周期。市場(chǎng)調(diào)查可以幫助經(jīng)營者隨時(shí)掌握本企業(yè)產(chǎn)品處在市場(chǎng)生命周期的哪一階段，從而作出正確的產(chǎn)品策略：淘汰哪些老產(chǎn)品，繼續(xù)經(jīng)營哪些老產(chǎn)品，開發(fā)哪些新產(chǎn)品。3．有助于項(xiàng)目投資者制訂科學(xué)的營銷和開發(fā)計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)查，可以使項(xiàng)目投資者準(zhǔn)確把握市場(chǎng)供求狀況，據(jù)此制訂出產(chǎn)品營銷計(jì)劃。然后，根據(jù)銷售計(jì)劃，確定出年度、季度，甚至月度開發(fā)計(jì)劃。在此基礎(chǔ)上，又可制訂出科學(xué)的資金、資源計(jì)劃，提高房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的效率。步驟步驟(一)準(zhǔn)備階段

1.提出問題，明確目標(biāo)市場(chǎng)研究意義重大，其中一個(gè)重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當(dāng)需要研究的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切合實(shí)際的信息。在對(duì)需要研究的問題進(jìn)行定義的過程中，確定所要研究項(xiàng)目的目標(biāo)也是一項(xiàng)重要的工作。每一項(xiàng)目應(yīng)含有一個(gè)或多個(gè)目標(biāo)。在這些目標(biāo)未被明確建立之前，是無法進(jìn)入下一步研究的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研也不例外，市場(chǎng)調(diào)研的任務(wù)是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發(fā)現(xiàn)并解決營銷問題，所以調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，任何偏離主題的調(diào)研都不能成為有效的調(diào)研。因此，在每次起草調(diào)研提案之前，調(diào)研人員首先要知道自己要做什么，要對(duì)調(diào)研目的與目標(biāo)十分明確。2.初步情況分析和非正式調(diào)查調(diào)研人員對(duì)初步提出來需要調(diào)查的課題，要搜集有關(guān)資料做進(jìn)一步分析研究，必要時(shí)還可以組織非正式的探測(cè)性調(diào)查，以判明問題的癥結(jié)所在，弄清究竟應(yīng)當(dāng)調(diào)查什么。探測(cè)性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個(gè)別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠準(zhǔn)確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關(guān)系研究。方法方法(一)詢問調(diào)查法

詢問調(diào)查法是以詢問的方式作為收集資料的手段，以被詢問人的答復(fù)作為調(diào)查資料依據(jù)的調(diào)查方法。它是市場(chǎng)調(diào)查的一種基本方法，又稱為直接調(diào)查法。詢問調(diào)查法一般是將事先準(zhǔn)備好的調(diào)查事項(xiàng)，以不同的方式向被調(diào)查者提出詢問。它包括如下三個(gè)內(nèi)容。其一，意見詢問。希望被調(diào)查者對(duì)所詢問的事項(xiàng)提出自己的意見和評(píng)論性的見解。其二，事實(shí)詢問。只要求被調(diào)查人據(jù)實(shí)回答。其三，闡述詢問。這是想要深入了解被調(diào)查人的購買行為、購買動(dòng)機(jī)等內(nèi)在心理活動(dòng)。詢問調(diào)查法按其內(nèi)容傳遞方式的不同，又可分為訪