關(guān)于昆山寫字樓市場概況分析

昆山寫字樓市場概況分析一、昆山寫字樓潛伏發(fā)展空間及供需現(xiàn)狀市區(qū)——注定的優(yōu)勢中心城區(qū)這里的寫字樓可謂占盡了地段的優(yōu)勢。誠泰商務(wù)廣場位于人民北路上，名仕商務(wù)中心與海王商務(wù)廣場位于靠近正陽橋的震川中路上，新百商務(wù)會館位于人民路與朝陽路的交匯處，以及柏廬路與前進路上的成豐商苑。老城區(qū)的寫字樓有這樣的特點：很多都是由市場引發(fā)相關(guān)的需求，然后才出現(xiàn)的，所以不少是改建樓，像新百商務(wù)會館、誠泰商務(wù)廣場、名仕商務(wù)中心。這里的寫字樓以私營企業(yè)、臺商、企事業(yè)單位、日資企業(yè)居多。開發(fā)區(qū)——規(guī)劃體量大前進路上的寫字樓像銀河大廈、電信大樓、國際大廈、創(chuàng)業(yè)大廈，這里的寫字樓同樣是交通方便，地段優(yōu)越。同時，臨近市政府、科博中心這些代表昆山形象的建筑，而且像銀行、證券交易這樣的這樣的金融配套比較齊全，像創(chuàng)業(yè)大廈很多是政府機關(guān)單位整層租下。前進東路上，原兵希區(qū)域的東區(qū)城市副中心，位于昆山開發(fā)區(qū)東部，規(guī)劃占地10平方公里，區(qū)域內(nèi)將啟動建設(shè)時代大廈、臺協(xié)會大樓、商會大樓、行政辦公樓、華東商貿(mào)城、總部基地等，從規(guī)劃來看也有不少寫字樓的推出量。城南——產(chǎn)業(yè)、交通雙嬌城南寫字樓的發(fā)展很大程度上和臨近出口加工區(qū)有關(guān)，出口加工區(qū)主要發(fā)展出口加工貿(mào)易，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，對寫字樓有著一定的需求。這里已有得寫字樓有日月星城、利得國際、吉田國際廣場和現(xiàn)代廣場。交通的便利性的加強無疑對該地區(qū)寫字樓的發(fā)展是一個很大的利好?；颉ㄎ淮碳ば枨蠡?，昆山市政府將花橋定位于昆山城市功能延伸區(qū)，將花橋鎮(zhèn)著力營造建設(shè)成昆山城市的一個商貿(mào)服務(wù)區(qū)，它將為投資企業(yè)提供完善的商貿(mào)功能和服務(wù)體系。2000年底，江蘇省政府在花橋鎮(zhèn)設(shè)立花橋國際商務(wù)城，以“融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇”為發(fā)展目標，著力構(gòu)筑長三角首座一體化國際商務(wù)中心。早期的寫字樓有江蘇國際商務(wù)大樓，新近推出的有亞太廣場，而已經(jīng)于05年10月舉行奠基儀式的江蘇花橋國際展覽中心，規(guī)劃中也有寫字樓項目。寫字樓潛伏發(fā)展空間及供需現(xiàn)狀早年在昆山投資的臺資企業(yè)，多集中為生產(chǎn)型企業(yè)，自建廠房與辦公房，所以純寫字樓需求不足。隨著近年經(jīng)濟形勢發(fā)展與變化，投資昆山的企業(yè)逐漸呈多元化趨勢，各類服務(wù)性中小企業(yè)的冒出；昆山經(jīng)濟的發(fā)展、城市的擴張、土地成本的增加，自建辦公樓對于大部分中小公司而言，成本大幅增加。這些必將帶動寫字樓市場的需求，寫字樓市場潛伏發(fā)展空間。隨著各地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展的特殊性，寫字樓也應(yīng)不同的需求而發(fā)展。但寫字樓的需求速度相對住宅來說，會更慢一些，寫字樓的需求和經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，但經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整會有一定的周期。目前來看，昆山寫字樓的發(fā)展無疑是快速的。但就目前一些老的寫字樓項目來看，較早的寫字樓尚未達到理想的入住率，很多規(guī)劃中的寫字樓便如雨后春筍般涌出，市場真實的需求量有待考證。二、項目競爭分析1、競爭項目基本信息現(xiàn)代廣場項目基本數(shù)據(jù)占地1萬㎡總建筑面積10萬㎡寫字樓戶數(shù)380戶項目形態(tài)一幢26層建筑，1~4層大堂每層面積1488㎡劃分單位55~237㎡得房率70%大堂挑高十米，豪華五星級標準產(chǎn)權(quán)年限40年項目價格數(shù)據(jù)項目均價8000元/㎡樓層差價60~80元/㎡總價范圍43萬~200萬物管費5.6元/㎡特殊建材運用外墻高級石材干掛，夜景燈光系統(tǒng)電梯6部德國蒂森克虜伯空調(diào)大今VRV中央空調(diào)裝修公共部位精裝修，每戶吊頂?shù)匕宓轿恢悄芑?A級，綜合布線到位車庫6層獨立開放型智能車庫，600個車位吉田國際廣場項目基本數(shù)據(jù)項目占地155947㎡總建筑面積70萬㎡項目形態(tài)一幢25層建筑，1~4層為樂購超市寫字樓戶數(shù)168戶每層面積1410㎡劃分單位108~285㎡得房率72%每層單位數(shù)8個項目價格數(shù)據(jù)項目均價6500元/㎡樓層差價50~80元/㎡總價范圍68萬~200萬物管費4.5元/㎡特殊建材運用外墻高級玻璃幕墻電梯5部上海永大日立空調(diào)裝修公共部位裝修，每戶無裝修智能化綜合布線到位車庫地下車庫日月星城（交房入住）項目基本數(shù)據(jù)項目占地16000㎡總建筑面積4萬㎡項目位置合興路以南，長江路以西寫字樓戶數(shù)100戶左右主力戶型面積200㎡左右均價6000元/㎡物業(yè)管理恒通物業(yè)月租金45元/㎡月左右物業(yè)費2元/㎡月利得國際（交房入住）項目基本數(shù)據(jù)項目位置中華園路以南，長江路以西面積范圍90~260㎡左右均價7000元/㎡物業(yè)管理千翔物業(yè)月租金45元/㎡月左右物業(yè)費3.29元/㎡月車位售價14~18萬/個產(chǎn)權(quán)年限50年綜合分析1、價格分析分析闡述:寫字分布：目前昆山寫字樓項目主要分布在城中商貿(mào)中心區(qū)及城南高新區(qū)附近，這里交通便捷，有著良好的辦公環(huán)境。先進的規(guī)劃理念：雖然目前昆山寫字樓項目處于剛起步階段，但其規(guī)劃起點并不低，開發(fā)商都在規(guī)劃理念、品質(zhì)上下功夫，聘請知名設(shè)計公司進行設(shè)計，一些規(guī)劃理念甚至還十分先進，如現(xiàn)代廣場的6層獨立智能型車庫等，這對昆山寫字樓未來的發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)和健康的競爭環(huán)境。價格及區(qū)位影響：決定昆山寫字樓價格的因素主要體現(xiàn)在其產(chǎn)品品質(zhì)上，其產(chǎn)品品質(zhì)對其價格的影響差異可以達到1500元/平米，而區(qū)位對價格的影響不大。2、面積劃分分析現(xiàn)代廣場面積劃分上采用中小戶型為主，雖然其單價較高，但總價較低，客戶對價格的承受力相對較高，因此去化較快。吉田國際廣場面積分布從100㎡多至280㎡較為均勻，以此來針對不同的客戶群。3、配套設(shè)施項目名稱配套設(shè)施現(xiàn)代廣場挑高十米大堂，會議中心，休閑品牌餐飲，獨立6層車庫，德國蒂森克盧泊電梯，大金VRV空調(diào)吉田國際廣場樂購超市，吉田陽光會所，上海永大日立電梯三、本項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢 政策：本項目是昆山政府大力扶持的項目，具有很多特有的優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策是其他項目所不具備的，對入住企業(yè)來說，具有很強的誘惑力。 配套設(shè)施：擁有昆山辦公項目最完全的配套設(shè)施。 交通：高速、國道環(huán)繞其周，出行非常方便。 產(chǎn)品：五層獨棟帶電梯辦公樓，其產(chǎn)品模式昆山第一。劣勢： 項目周邊商業(yè)配套不夠完善。 單位面積較大，必將造成總價較高，相對于投資客及一些剛起步的中小型企業(yè)來說，存在購買壓力。機會： 發(fā)展：昆山新發(fā)展規(guī)劃，使本項目擁有了極大的政策支持和發(fā)展機遇。 市場：昆山高新區(qū)的日益開放，招商引資的加大，企業(yè)不斷增多，寫字樓的需求不斷增大。威脅： 競爭：昆山的中高檔寫字樓將逐步增多，競爭將趨于激烈。四、項目賣點提煉 五層帶電梯辦公樓，景觀與建筑完美結(jié)合，讓辦公成為享受。 服務(wù)中心：各中政府職能部門都將入住其中，為企業(yè)提供一站式服務(wù)。 企業(yè)家會所：將成立滬寧線上一流的企業(yè)家俱樂部，加入其中的會員都將受到貴賓級禮遇。 入駐企業(yè)獨棟企業(yè)辦公樓的冠名權(quán)，彰顯企業(yè)實力和形象。 國際品牌的物業(yè)管理服務(wù)，提供最真摯、最溫馨的服務(wù)。 整層的面積分割，讓您的辦公不受干擾。昆山現(xiàn)有寫字樓分布及租金情況序號名稱售價（均價）租金（元/平米/天）物業(yè)管理費（元/平米/月）物業(yè)管理公司市區(qū)1新百商務(wù)會館66001.22.52誠泰商務(wù)廣場3名仕商務(wù)中心4海王商務(wù)廣場60005成峰商苑12開發(fā)區(qū)1銀河大廈2電信大樓3國際大廈4創(chuàng)業(yè)大廈225時代大廈6臺協(xié)會大樓7商會大樓城南：1日月星城600