東方大學城的項目發(fā)展的的策劃的報告

《房地產(chǎn)策劃大全—名企歷年案例》

廊坊開發(fā)區(qū)項目策略構(gòu)想華潤集團東方大學城

項目發(fā)展策劃報告房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3經(jīng)濟發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判城市發(fā)展概況重點園區(qū)概況城市發(fā)展概況城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況1城市素描：擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市城市概況：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里，2019年末全市總?cè)丝跒?91.6萬人。便捷的立體交通體系：廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個小時可到達首都國際機場、天津國際機場和天津新港，在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機場、一個特大貨運港口、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。城市定位：京津之間的新興城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況京津“雙輪”驅(qū)動的模式，建設(shè)現(xiàn)代交通體系：第二條京津唐高速全長145公里，預計2019年建成通車，加上現(xiàn)有的京津塘也將全面拓寬，這樣，未來兩大城市間將有24條高速車道相連，京津兩地的公路通勤更加便捷。京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)，2019北京和天津兩地將可實現(xiàn)半小時通行。京滬高鐵年內(nèi)動工，北京只要20分鐘就能到廊坊，進一步拉近了北京和廊坊的時間距離。未來交通規(guī)劃京津交通一體化可以快速實現(xiàn)區(qū)域間的優(yōu)勢互補及資源的合理配置，廊坊做為京津走廊的重要門戶，將成為快速交通體系的最直接受益者。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況2京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈軸心京津冀都市圈是我國北部沿海地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)最好、發(fā)展最快的區(qū)域之一。京津冀都市圈國土面積18.5萬平方公里，包括北京、天津兩個直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等8個地市。廊坊處于京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟發(fā)展前景。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況一軸三帶“一軸”：京津發(fā)展軸，廊坊位于此主軸?！叭龓А保簽I海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶、燕山—太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。經(jīng)濟總量2019年，京津冀都市圈都市圈實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18336.58億元，約占全國經(jīng)濟總量的9.3%。廊坊主導產(chǎn)業(yè)

以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以金融保險、商務(wù)與信息服務(wù)、會展等為核心的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)；以汽車、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位；鋼鐵、石油化工等基礎(chǔ)原材料產(chǎn)業(yè)。城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況3城市布局：三點組團

整體布局一個中心兩個次中心：“一個中心”（中心城市）、“兩個次中心”（三河、霸州）、“三大板塊”（以三河為核心的北部地區(qū)、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)）、“兩個環(huán)帶”（環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶）。中心三河次中心霸州次中心

中心城市結(jié)構(gòu)采取三點組團方式：開發(fā)區(qū)：高新科技、會展、教育衛(wèi)生等為主。萬莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心城市發(fā)展研判——城市發(fā)展概況經(jīng)濟發(fā)展趨勢城市發(fā)展研判1經(jīng)濟騰飛尚需時日2019年廊坊經(jīng)濟發(fā)展加速上漲，GDP增幅達到15％，但與北京及河北其他城市相比，人均GDP水平及增幅仍處于低點。廊坊的經(jīng)濟發(fā)展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動，隨著京津冀經(jīng)濟圈的輻射及自身實力的增強，整體經(jīng)濟水平將呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢，但經(jīng)濟騰飛尚需時日。2019年人均GDP對比廊坊歷年GDP走勢城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢2對外資吸引力較強2019年實際利用外資額對比廊坊歷年實際利用外資額憑借良好的區(qū)位環(huán)境及政策支持，廊坊對于外資具有較強的吸引力，近三年實際利用外資增長率均保持在15％以上，2019年實際利用外資額達到3.15億美元，遠高于保定、秦皇島等同類城市。城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢3工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足2019年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比目前以現(xiàn)代工業(yè)（包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等）為主導的產(chǎn)業(yè)布局已基本確立，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足是影響其經(jīng)濟整體騰飛的重要原因之一。城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢4具有較好的消費基礎(chǔ)2019年人均可支配收入對比廊坊歷年人均可支配收入額2019年以來廊坊人均可支配收入額始終保持加速上漲趨勢，2019年水平已超過保定、秦皇島兩市（而同期人均GDP水平低于二者），說明廊坊具有較好的大眾消費基礎(chǔ)。城市發(fā)展研判——經(jīng)濟發(fā)展趨勢重點園區(qū)概況城市發(fā)展研判

廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū)9個省級開發(fā)區(qū)以及東方大學城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮到對城市發(fā)展的重要作用以及與本案的區(qū)域關(guān)系，重點闡述廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學城。城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟發(fā)展的源動力廊坊開發(fā)區(qū)是河北省政府重點支持的省級開發(fā)區(qū)，是團中央、全國青聯(lián)命名的“中國青年科技創(chuàng)新行動示范基地”，位于京津塘高速公路廊坊出入口處，

于1992年6月26日建區(qū)。

截至2019年，開發(fā)區(qū)幅員面積67.5平方公里，規(guī)劃面積：14.49平方公里，已開發(fā)土地面積：14.49平方公里，戶籍人口53362（包括大學城）。1概況城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況截至2019年底，廊坊開發(fā)區(qū)已累計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值254.4億元，占廊坊整體的40％，年均增長50.7％；工業(yè)總產(chǎn)值426.8億元，年均增長61.3%；工業(yè)銷售收入404.2億元，年均增長57.2％；財政收入35.4億元，年均增長54.6％，實際利用外資8.7億美元。到2019年10月底，累計總投資額490億元人民幣，其中外商投資總額15億美元，累計利用外資9.7億美元。快速發(fā)展，廊坊經(jīng)濟的重要組成部分城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況

廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)目前已有1300多家企業(yè)進區(qū)

，其中包括西門子、魯爾、GEA、天合、富士康、東芝、LG、阿克蘇諾貝爾、來實建筑等16家世界500強企業(yè)。初步形成了電子信息、食品加工、汽車零部件、新材料、生物制藥為主的五大主導產(chǎn)業(yè)格局。產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域代表企業(yè)1電子信息華為科技、富士康科技、特瑞膠黏、新奧軟件、久智光電子、濱松光子、中電大成電子、貝斯特電子、冀雅電子、鑫谷光電、清華同方電子、捷好電子等。2汽車零部件盧卡斯偉利達廊重制動器、天合發(fā)動機零部件、柳博安利活塞環(huán)、瑞達汽車制動器、全興工業(yè)、威意特汽車系統(tǒng)、上方汽車內(nèi)飾、華安汽車裝備、亞新科制動技術(shù)等。3食品加工好麗友食品、露露飲料、伊利乳品、飛鶴乳業(yè)、新瑞番茄制品、威康特食品、智愛富食品、張裕葡萄酒、日清中糧食品、多維食品、中基金米蘭咖啡、中孚食品等。4新材料立邦涂料、阿克蘇諾貝爾、國瑞電子、阿童木、超爾固涂料等。5生物科技國藥麻醉制品、周林頻譜、維爾康生物化工、美寶制藥、健邦醫(yī)藥等。五大主導產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況抬高門檻，集約高效發(fā)展1992年建區(qū)之后，廊坊開發(fā)區(qū)迅速抬高項目入?yún)^(qū)“門檻”：凡是高耗能、高耗水、高污染的項目，一律不得入?yún)^(qū)；2019年初，廊坊開發(fā)區(qū)再度抬高項目入?yún)^(qū)“門檻”：提高項目投資強度，投資1000萬美元以下的外資項目、投資5000萬元以下的內(nèi)資項目不再配置土地資源；提高項目投資密度，外資項目不低于30萬美元/畝，內(nèi)資項目不低于150萬元/畝。廊坊開發(fā)區(qū)對入?yún)^(qū)項目投資強度的“及格線”，是兩年多后省有關(guān)部門制定的“一線地區(qū)”省級開發(fā)區(qū)相關(guān)指標的10倍；而投資密度的“及格線”，則比省相關(guān)指標高出25%；2019年，重點引進資源節(jié)約型、生態(tài)環(huán)保型、科技創(chuàng)新型、龍頭帶動型、高貢獻率型的項目，投資1億元以下的內(nèi)資項目，投資1000萬美元以下的外資項目，開發(fā)區(qū)將不再配置土地資源。城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況東方大學城是以文化產(chǎn)業(yè)先導的多功能復合城市新區(qū)2概況位置：東方大學城位于廊坊市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊靠京津塘高速公路?？傮w規(guī)劃：東方大學城占地2萬畝,計劃投資120億元人民幣,10年內(nèi)要完成包括教學樓、科研實驗樓、現(xiàn)代圖書館、運動中心、教師公寓以及幼教、小學、中學、醫(yī)療、商業(yè)餐飲、文化娛樂等一系列配套服務(wù)設(shè)施,建筑面積達780萬平方米,最終形成一個可容納15萬名學生和5萬名員工的教育園區(qū)。大學城一期：投資14億元，占地2400畝，建設(shè)教學區(qū)、生活區(qū)、高科技園區(qū)、校園文化社區(qū)，總建筑面積57萬平方米，目前已建成一座擁有綜合教學樓、科研實驗樓、計算機中心、校園互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、圖書資料信息中心、體育活動中心、文化宮、大禮堂及學生公寓、教師公寓、書店、商業(yè)、醫(yī)療活動于一體的科教園區(qū)。北京工業(yè)大學、北京師范大學、北京工商大學等11所大學的1萬名學生于2000年9月首期入駐大學城。

大學城二期：為大學城的中心區(qū)，由產(chǎn)研片區(qū)、體育片區(qū)、教學片區(qū)、生活片區(qū)和農(nóng)林實驗園區(qū)組成，總投資32億元，用地689公頃，建筑面積177萬平方米，以國際先進的星型組團規(guī)劃手法，配以聯(lián)系京塘高速出口和各組團的快速干道，明確的結(jié)構(gòu)布局、有機的功能整合，構(gòu)建出市場化的經(jīng)營模式、人性化的城市機能、集大成的校園文化和景園化的生態(tài)環(huán)境。目前，東方大學城已經(jīng)完成建筑面積205萬平方米，總樓宇200多座，30多所高校的近5萬名大、中學生入駐。城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況經(jīng)過五年的建設(shè)，目前東方大學城已經(jīng)擁有完整的商業(yè)、休閑、娛樂、郵電、醫(yī)療、金融、公安等保障服務(wù)系統(tǒng)，是自成體系的復合型城市新區(qū)，房地產(chǎn)建設(shè)是重要的組成部分之一。自成體系的復合城市、成熟新區(qū)別墅高爾夫球場城市發(fā)展研判——重點園區(qū)概況廊坊為河北省重點發(fā)展的地級城市，整體發(fā)展起步晚，發(fā)展快，目前處于快速擴張階段；地處京津冀經(jīng)濟聯(lián)合圈軸心是廊坊最大的發(fā)展契機；廊坊的產(chǎn)業(yè)布局將面臨結(jié)構(gòu)性優(yōu)化調(diào)整；廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及東方大學城是廊坊發(fā)展的兩大熱點區(qū)域，是廊坊未來兩大人口導入?yún)^(qū)，將實現(xiàn)資金及高質(zhì)人群的密集輸送?？偨Y(jié)城市發(fā)展研判房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析31發(fā)展狀況：起步晚，但高速發(fā)展

廊坊商品房市場自2000年左右才正式啟動，由于起步較晚，整體發(fā)展水平低。但城市發(fā)展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關(guān)系，目前處于高速發(fā)展階段。廊坊房地產(chǎn)市場研究2房地產(chǎn)投資增速高位反彈近年來廊坊房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長的狀態(tài)，年平均增長速度超過40%。房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢圖廊坊房地產(chǎn)市場研究3土地供給有待釋放2019年全市實際土地出讓面積不足100萬平米，07年已有明顯上漲，7月至今出讓規(guī)模已達30萬平米，根據(jù)十一五規(guī)劃，未來將逐步加大土地供給規(guī)模。商品房用地出讓面積走勢圖廊坊市“十一五”期間住宅用地年度實施計劃單位：公頃年度全市其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地合計2019178-18856-658-964-742019217-22985-9611-1296-1082019248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432019284-297115-12525-28140-153合計1195-1255470-52080-90550-610廊坊房地產(chǎn)市場研究地塊位置出讓面積(M2)容積率建筑面積土地用途及年限出讓方式成交價(萬元)競得人樓面地價（元/平米）廊坊市東外環(huán)東側(cè)、六九一六工廠西側(cè)19376.461.834878商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌5400廊坊市天圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1548廊坊市光明西道以北、西外環(huán)以東、育英路以西22057.581.737498商品住宅70年(其中商業(yè)40年)招標5976廊坊市翔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1594廊坊市常甫路東側(cè)、辛莊道南側(cè)14857.071.826743商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌4150廊坊市盛翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1552廊坊市愛民西道以南、菜豆莊以西6603.4181.711226商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌1840廊坊市昶友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司163907年下半年土地成交信息當前樓面地價1500-1600元/平米，按照成本法計算，售價應(yīng)為4500-5000元/平米；對比當前市場售價，本土開發(fā)商對于未來城市價格空間的判斷相對保守。廊坊房地產(chǎn)市場研究4目前供不應(yīng)求態(tài)勢明顯，兩年后將趨于平衡

今年上半年以前商品房新增供給逐步下降，大量需求被抑制，據(jù)統(tǒng)計06年商品房供需比約為0.75：1。但這一狀態(tài)將從今年下半年開始有所轉(zhuǎn)變，未來將有較大供給放量，主要集中于安次區(qū)（詳見競爭分析）。廊坊市區(qū)近期商品房供給面積廊坊05年至今供需比例廊坊房地產(chǎn)市場研究案名位置開發(fā)商占地面積（萬平米）旺點六期和平路新源道南天域13.34東日瑞景廊坊北外環(huán)西部規(guī)劃裕華路西東日14.674馨鉆界廊坊市衛(wèi)校中房2.668市調(diào)料廠市調(diào)料廠廣陽2.0677地毯廠王寨地毯廠通軒3.5351正隆家園豐盛路轉(zhuǎn)盤南150米路東正隆13.34盛世豪庭藍波灣斜對過，一中西側(cè)盛通1.6675馨視界愛民西道西端新源水廠西中房8.671君蘭苑愛民西道西端新源水廠西榮盛8.3375華夏九園愛民西道西端新源水廠西

華夏7.6705裕豐豪庭廣陽道西部廊坊中心血站西側(cè)百年4.669紫金華府新源道南側(cè)，藍水灣西北方約7.12塞納河谷二期文明中華園地塊恒盛28.6438嘉軒鳳凰城大學城西側(cè)天地控股約55總計

171.4041目前已知潛在供給項目概況廊坊房地產(chǎn)市場研究5價格激增

07年來廊坊市區(qū)房地產(chǎn)價格增幅達44％，目前安次區(qū)目前均價為3500－4300元/平米，而廣陽東區(qū)板塊均價已經(jīng)達到4500－5200元/平米，這是由于：正經(jīng)歷起步快速發(fā)展的必然階段；受京津地區(qū)高房價的強烈輻射影響。（數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計局）

廊坊整體價格走勢廊坊市區(qū)價格走勢（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計）

廊坊房地產(chǎn)市場研究6產(chǎn)品塑造及運營理念有待全面升級

由于市場發(fā)展不成熟，及供需錯位造成的賣方市場格局，導致市場產(chǎn)品競爭概念薄弱，在戶型、景觀、立面等方面品質(zhì)需大力提高，運營及服務(wù)理念有待升級。阿爾卡迪亞廊坊房地產(chǎn)市場研究7需求分析作為地級市，廊坊對其轄下縣區(qū)及農(nóng)村居民有較大的吸引力。此部分購房者收入差距較大，對于地段認知不很敏感，性價比是其考慮的首要因素。是廊坊房地產(chǎn)市場的最主要客戶構(gòu)成，目前所占比例達到80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首選區(qū)域為城市中心區(qū)。享受京津地區(qū)的高收入，堅信廊坊地產(chǎn)有廣闊的發(fā)展空間，多次置業(yè)及投資者比例較高。交通的便捷、房價和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投資升值為目的到廊坊置業(yè)、居住，目前此類人群呈上升趨勢。廊坊市民廊坊下轄區(qū)縣購房者在京津工作的廊坊人

京津人士在廊坊工作的其他城市移民此部分購房者多集中在開發(fā)區(qū)，多數(shù)已在廊坊工作了一段時間，有定居的打算。隨著華為、富士康等實力型企業(yè)進駐開發(fā)區(qū)，未來此類型購房者比例將顯著提高，開發(fā)區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)項目自然是他們的首選。廊坊房地產(chǎn)市場研究產(chǎn)品偏好注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板樓或點式形態(tài)，塔樓接受度不高；經(jīng)濟型三居（95-115㎡）為主流需求，其次為經(jīng)濟型二居（70-90㎡）；良好的社區(qū)景觀有較強的吸引力；大盤受到追捧。廊坊房地產(chǎn)市場研究

京津區(qū)域一體化趨勢是廊坊地產(chǎn)的重要增長極：京津區(qū)域一體化延長了房地產(chǎn)供求半徑，在交通成本縮減的情況下，位于京津中間點的廊坊商品房的低價格對京津商品房的替代性會加強，將增加廊坊當?shù)胤康禺a(chǎn)的有效需求，從而促進廊坊房地產(chǎn)市場的發(fā)展，形成京津區(qū)域房地產(chǎn)市場的階梯增長；

目前廊坊房地產(chǎn)市場正處于重大拐點：今年下半年開始供給放量，供需錯位逐漸趨向平衡；

90/70政策執(zhí)行，戶型趨小；本土化開發(fā)模式正被打破，整體運營水平將有所提高；政府管理和市場運行機制將逐步規(guī)范化、透明化。

城市向東向北發(fā)展成為趨勢：未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術(shù)中心附近，未來房地產(chǎn)重心仍在城北，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為熱點之一。廊坊房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3廣陽東區(qū)：城市核心價值高地廣陽西區(qū)：主打中端市場安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū)開發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競爭分析廣陽東區(qū)：城市核心價值高地板塊競爭分析——廣陽東區(qū)106年下半年后經(jīng)歷供給斷檔廣陽東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮，07年下半年至今僅阿爾卡迪亞三棟樓取得銷售證，無新盤入市。名稱位置規(guī)模（平米）開盤時間阿爾卡迪亞駿景園6#樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè)15882.532019-7-15阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè)14267.442019-7-30今年下半年以來取得銷售證項目萬平米萬平米萬平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)2需求旺盛，銷售良好憑借良好的城市環(huán)境和市場認知基礎(chǔ)，廣陽東區(qū)項目銷售情況火爆，阿爾卡迪亞等項目分期開盤均可一周內(nèi)售罄，月均銷售速度100套左右。由于近期供給過于稀缺，目前幾乎已處于無房可售階段。05年至今廣陽東區(qū)供給量、消化量對比萬平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)3今年價格爆發(fā)性上漲廣陽東區(qū)價格走勢圖案名當前報價（元/平米）盛園小區(qū)4500阿爾卡迪亞5200廣陽東區(qū)商品住宅價格近年增長迅猛，2019年時的均價為2865元/平方米，而到了今年的上半年，此區(qū)域的住宅均價已上漲到4500-5200元/平方米。阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓今年6月底價格為4800元/平米，目前報價已達5200元/平米。元/平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)4產(chǎn)品檔次高于其他區(qū)域，但仍需改進小高層、多層板樓為主，容積率1.3－1.7案名容積率建筑形式阿爾卡迪亞1.32412-14層小高層設(shè)計，板塔結(jié)合旺點大廈21.9815層塔式尚北金街1.1994-6層錦繡花苑1.59層，11層板樓都市花園1.9146層板樓，18層塔樓圣泰新苑1.867層板樓金源麗都小區(qū)1.726層板樓興盛公寓1.476層板樓王寨新區(qū)1、2號住宅樓1.656層板樓，18層塔樓阿爾卡迪亞板塊競爭分析——廣陽東區(qū)100－130平米三居為主流產(chǎn)品，近期阿爾卡迪亞主推經(jīng)濟型兩居（60-85平米）。1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例51-5610.3%48-12735.37%93-18553.9%148-5300.4%板塊競爭分析——廣陽東區(qū)名稱戶型一居面積（平米）一居套數(shù)二居面積（平米）二居套數(shù)三居面積（平米）三居套數(shù)四居面積（平米）四居套數(shù)其它面積（平米）其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園1#、3#豪景園5#樓

130－142474

阿爾卡迪亞豪景園2#、3#、4#、駿景園2#、4#樓

110－164624

阿爾卡迪亞豪景園8#、駿景園8#樓51－5619853－91252103－13980

阿爾卡迪亞駿景園6#樓51—557174—9296105—12939

阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓51—576860—85138

阿爾卡迪亞中心湖別墅6#、7#、8#

392－5303旺點大廈2

63-127143

圣泰新苑1-4號住宅樓

70-9315193-123178

金源麗都小區(qū)1-4號樓

78-856693-132198

興盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛園小區(qū)7#

96-11130122-18542

盛園小區(qū)5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉園二期4號樓

8214109-1346914813

匯總

392

1346

2051

13

3板塊競爭分析——廣陽東區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)仍需改善廣陽東區(qū)的住宅在廊坊市發(fā)展較早，成熟度及品質(zhì)最高，社區(qū)的規(guī)劃、配套。產(chǎn)品的設(shè)計等均領(lǐng)先于其他的區(qū)域，但整體品質(zhì)仍然需要改善，如戶型設(shè)計不理想，立面細節(jié)處理不佳等。

圣泰新苑96平米三居阿爾卡迪亞115平米三居，客廳采光不佳阿爾卡迪亞景觀效果板塊競爭分析——廣陽東區(qū)5客群廣陽東區(qū)是本地居民最為認可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占80—90%，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。隨著京津走廊的快速發(fā)展，和交通體系越來越成熟，以及受北京外擴的影響，將會有越來越多的北京人到廊坊置業(yè)。板塊競爭分析——廣陽東區(qū)廣陽西區(qū)：主打中端市場板塊競爭分析——廣陽西區(qū)1供給稀缺近2年來取得銷售證的項目約50萬平方米，供給量低于廣陽東區(qū)；項目規(guī)模普遍較??；從06年下半年起出現(xiàn)供給斷檔，今年7月華夏新城A區(qū)取得銷售證；潛在供給：峰尚中心，位于七大街北側(cè)，規(guī)模1萬平米，預計明年開盤。萬平米板塊競爭分析——廣陽西區(qū)2目前基本無房可售05年至今廣陽西區(qū)供給量、消化量對比萬平米由于供給極度稀缺，區(qū)域項目基本消化殆盡，目前項目銷售速度驚人，在較長的市場積累期后，華夏新城A區(qū)3.3萬平米于今年7月15日開盤，2天內(nèi)銷售180套。板塊競爭分析——廣陽西區(qū)307年價格快速上漲廣陽西區(qū)價格走勢圖元/平米案名當前報價（元/平米）廣陽公寓二期3950售完華夏新城B區(qū)4100華夏新城A區(qū)4550隨著第五大街到第八大街的開發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，廣陽西區(qū)目前市場上可售項目的均價為4100-4550元/平方米，相比于2019年的價格大幅上漲。板塊競爭分析——廣陽西區(qū)4產(chǎn)品綜合品質(zhì)平平小高層、多層板樓為主，容積率1.3－1.8項目名稱容積率建筑形態(tài)第八大街東、西區(qū)1.612、16層小高層，21、22高層，塔樓馨境界1.7510層板樓、12-15塔樓華夏新城A區(qū)1.86層板式，14、18層塔式華夏新城B區(qū)1.66-8層的板式多層，部分為14層的板式小高層；旭景花園1.386、9、11層板樓逸樹家小區(qū)1.456、11、12層板樓廣陽公寓二期1.476層板樓林苑小區(qū)1.726層板樓第八大街板塊競爭分析——廣陽西區(qū)3居產(chǎn)品仍是該區(qū)域主要的產(chǎn)品形式，所占比例超過52%，主力面積集中于100-130平方米；1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%第八大街126平米三居板塊競爭分析——廣陽西區(qū)項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)華夏新城B區(qū)67－73589－107123105－1342871565華夏新城A區(qū)47－536373－95313第八大街西區(qū)2號樓、3號樓49－789343－9321120－12762第八大街西區(qū)1、5、6、7、8、9號樓42－788989－95104117－128169旭景花園3—8號樓80-10094104-145130旭景花園1.2.9號樓84-10126102-146124錦繡花苑18#樓783101612157錦繡花苑16#00118-12124錦繡花苑13#、14#、15#84-1171698-136106廣陽公寓二期73697-118126板塊競爭分析——廣陽西區(qū)5本地中端客群為主本地工薪階層是廣陽西區(qū)的主流人群；受廣陽東區(qū)價格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場關(guān)注正在持續(xù)增強；華夏新城A區(qū)中年輕客戶比例較高。板塊競爭分析——廣陽西區(qū)安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū)板塊競爭分析——安次區(qū)1大批供給將集中入市供給量走勢萬平米

以往開發(fā)力度較弱，供給不足

安次區(qū)的住宅市場發(fā)展相對于廣陽區(qū)來說一直比較滯后，每年的供應(yīng)也比較少，過去的2年里，安次區(qū)的總供應(yīng)量只有39萬平方米，供應(yīng)缺乏。目前只有金碧倫溫泉公寓、新新小鎮(zhèn)等少量的項目在售。板塊競爭分析——安次區(qū)今年下半年以后將出現(xiàn)供給高峰安次區(qū)由于建設(shè)滯后，仍有大量土地可供開發(fā)利用，目前全市已知的潛在供給多集中于本區(qū)域，總規(guī)模在63萬㎡以上，未來一段時間將成為廊坊地產(chǎn)主要的供應(yīng)區(qū)域之一。板塊競爭分析——安次區(qū)案名位置總規(guī)模（萬㎡）潛在規(guī)模（萬㎡）開盤時間金碧倫溫泉公寓金星道1713.622019-8-26新新小鎮(zhèn)楊稅務(wù)鄉(xiāng)于常甫村52.82019-9-8盛世豪庭愛民西道與永興路交口路南33預計今年底馨視界愛民西道1717未定君蘭苑愛民西道1515未定第九園愛民西道新源水場北側(cè)99明年金源麗舍愛民道與西外環(huán)交口33未定總計6963.42注：潛在規(guī)模為項目總規(guī)模與已取得銷售證部分規(guī)模之差。板塊競爭分析——安次區(qū)05年至今安次供給量、消化量對比2消化情況萬平米

受到區(qū)域因素以及供給制約的影響，以前安次區(qū)整體消化面積較??；板塊競爭分析——安次區(qū)潛在項目已開始表現(xiàn)出良好的銷售勢頭；安次區(qū)可售項目不多，目前僅金碧倫溫泉公寓和新新小鎮(zhèn)在售，銷售情況良好。如金碧倫溫泉公寓今年8月底開盤，開盤銷售約為50%（約180套）。其他潛在項目雖未正式開盤，但認購行情熱烈，預計正式開盤期會取得良好的銷售業(yè)績。案名銷售情況盛德花園前期售罄，四期未開盤安泰家園一期、二期已經(jīng)100%銷售金碧倫溫泉公寓開盤銷售約為50%新新小鎮(zhèn)今年9月開盤，已簽約30套左右盛世豪庭未公開認購，關(guān)系戶已認購60套左右馨視界剛開始內(nèi)部認購，已認購60多套君蘭苑未認購第九園未認購金源麗舍未開盤，公司內(nèi)部認購30%，包括金源房地產(chǎn)和廊坊二建公司員工，以及建委系統(tǒng)的工作人員板塊競爭分析——安次區(qū)3價格處于城市末位，后市增長動力強勁安次區(qū)價格走勢圖案名及樓座開盤時間報價馨語星苑9#、10#、11#2019-1-13300馨語星苑6#樓2019-4-153591馨語星苑5、7#樓2019-5-83780金碧倫溫泉公寓

2019-8-26

5000新新小鎮(zhèn)2019-9-84300元/平米由于區(qū)域成熟度不高，整體發(fā)展滯后，目前安次區(qū)價格在各板塊中處于末位；迄今2019年的平均價格為3607元/平方米，與06年有較大幅度上漲；板塊競爭分析——安次區(qū)未來潛在項目價格將迅速上漲案名當前報價（元/㎡）金碧倫溫泉公寓整體5000，其中三居4800，一居5000，二居5200盛德花園二期均價2650，三期均價約3000元/平米安泰家園一期2500元，二期3000，預計三期開盤價4500水晶城4300盛世豪庭預計5000馨視界預計5000君蘭苑預計4500第九園預計5000-6000金源麗舍預計4500

安次區(qū)以往價格多為4000元以下，2019年下半年以來，金碧倫溫泉公寓、新新小鎮(zhèn)等等項目報價達到4300-5000元以上，潛在項目開盤價則均在4500元以上，其中華夏第九園預計可達5000-6000元/㎡。板塊競爭分析——安次區(qū)4產(chǎn)品檔次較低小高層板塔、多層板樓為主，容積率1.4－1.8馨語星苑項目容積率建筑形態(tài)馨語星苑1.618-12層板樓、塔樓金碧倫溫泉公寓1.6911層小高層，板樓，一梯兩戶或一梯三戶新新小鎮(zhèn)1.36層板樓，一梯兩戶藍波灣小區(qū)二期1.6312層小高層板樓盛德花園1.676層板樓，11層塔樓安泰家園1.49層板式，12層塔樓銀豐小區(qū)1.86層板樓嘉多麗花園小區(qū)1.826層板樓，11層塔樓永華小區(qū)1.556層，11層板樓盛世豪庭1.8小高層，一梯2-4戶馨視界1.9小高層，一梯2-4戶君蘭苑1.7小高層，一梯2-4戶第九園1.2多層小高層板塊競爭分析——安次區(qū)1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供給以90-120平米經(jīng)濟三居為主力戶型；案名戶型比例盛世豪庭88-89兩居占70%，121-136三居占30%馨視界70-90平米兩室為主君蘭苑77-91兩居占70%，90-131三居占30%第九園110-160㎡三室兩廳占80%，其他為50㎡一室，180㎡四室潛在供給項目戶型明顯趨小，以70-90平米兩居為主；板塊競爭分析——安次區(qū)項目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)藍波灣小區(qū)二期5-10#住宅樓53－60889－104224124泰家園怡景園3、9、10、11、15、16號樓75－9212896－126170安泰家園怡景園4—8號樓882497-138188馨語星苑9#、10#、11#72-7414400馨語星苑6#樓00118-12072馨語星苑5、7#樓882089-106232馨語星苑8#樓79-88929816馨語星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨語星苑2#樓97-10992永華小區(qū)5#-10#樓63-92110100-122110嘉多麗花園小區(qū)582477-11211082-141207新新小鎮(zhèn)60—782280—1025494碧倫溫泉公寓46—585575—9313292-138176總計3.4％33.23％62.73％0.64％板塊競爭分析——安次區(qū)5下轄區(qū)縣購房者占有相當比例安次區(qū)低廉的價格受到當?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對周邊下轄區(qū)縣購房者較強的吸引力；自主為主，主力需求為經(jīng)濟型三居、二居；整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域。板塊競爭分析——安次區(qū)開發(fā)區(qū)：高舉高打，發(fā)展廣闊板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)1高起點高調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，但起點高，發(fā)展空間充足；具有良好的產(chǎn)業(yè)支持基礎(chǔ)，高端人群集中；目前區(qū)域成熟度不佳，但開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃將提供良好的前景。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)2別墅類產(chǎn)品為當前主流供給案名位置總建筑面積建筑形態(tài)容積率主力戶型憩園小區(qū)開發(fā)區(qū)管理委員會對面6.2普通住宅1.6

98-120翠林洲開發(fā)區(qū)祥云道108號5雙拼獨棟0.43278艾力楓社艾力楓社高爾夫球場內(nèi)10獨棟0.19510－950塞納河谷一期開發(fā)區(qū)祥云道17雙拼、疊拼、花園洋房0.7150-300開發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比如幗華邨小區(qū)、憩園小區(qū)、藍多廊等，但近年來開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供應(yīng)基本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品則相繼出現(xiàn)，目前在售項目以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在32萬平米以上。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)3高端別墅帶動價格上漲案名報價（元/平米）翠林洲9680艾力楓社16000-30000塞納河谷8000類別墅產(chǎn)品報價多在7000元以上，艾力楓社憑借不可多得的高爾夫資源，價格則達16000-30000元/平米；由于區(qū)域住宅供給稀缺，并有良好的居住需求，在別墅類產(chǎn)品的帶動下，目前二手房報價已達到3000－4000元/平米。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)4面積相對經(jīng)濟的類別墅產(chǎn)品受到追捧塞納河谷一期取得了良好的銷售業(yè)績；翠林洲產(chǎn)品設(shè)計相對落后，銷售不暢；艾力楓社具有絕佳的高爾夫資源，但單價過高，針對京津人士，但產(chǎn)品仍不具備典型豪宅標準，財富階層消費市場對于地段認知仍有一定抗性。目前500-800平米戶型能維持正常銷售，800平米以上大戶型銷售較差。案名主力戶型（平米）翠林洲278艾力楓社510－1200塞納河谷150-300板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)5高質(zhì)客群密集開發(fā)區(qū)項目客群表現(xiàn)出明顯的高質(zhì)特征：收入較高，教育水平良好；開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導居多，本土購房者比例不高；翠林洲、艾力楓社等項目中京津地區(qū)客戶占有一定比例。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)板塊容積率建筑形態(tài)主力戶型廣陽東區(qū)1.3－1.7高層、小高層板樓、塔樓3居（100-130）廣陽西區(qū)1.3-1.8小高層板樓3居（100-130）安次區(qū)1.4-1.82小高層、多層板樓3居（90-120）潛在供給多為70-90平米兩居開發(fā)區(qū)0.2－1.6類別墅180以上05年以來各板塊供需對比板塊競爭分析——核心指標對比1新奧-艾力楓社競爭分析——個案研究艾力楓社別墅坐落在球場的中央，更加注重景觀效果，從別墅的每一扇窗口望出去，都可以遙瞰到果嶺風情。球場和別墅融為一體。艾力楓社別墅位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離廊坊市中心僅幾步之遙，鬧中取靜。整個別墅區(qū)分成東、中、西三個區(qū)域，除了東、西區(qū)別墅外，中區(qū)規(guī)劃建設(shè)中歐洲風情小鎮(zhèn)、Townhouse、星級酒店、酒店式公寓和休閑健身等場則將聯(lián)袂演繹歐式風情。1新奧-艾力楓社競爭分析——個案研究開發(fā)商新奧置業(yè)位置新奧高爾夫球場內(nèi)總建筑面積10萬平米建筑風格歐式風格容積率0.19開盤時間2019年一期，07年3月二期套數(shù)138套，東區(qū)50多套企業(yè)會所，西區(qū)80多套獨棟別墅戶型面積企業(yè)會所730-1300平米，獨棟別墅500-800平米價格企業(yè)會所1.6-3萬/平米，獨棟別墅1.5-2.5萬/平米相關(guān)配套五星級酒店、會展中心和高爾夫運動場所客戶情況廊坊本地的尖端人士為主，還有部分京津人士，作為度假用途，另外還有部分廊坊周邊市縣以及下轄縣客戶，是表現(xiàn)其身份的象征。

2恒盛-塞納河谷競爭分析——個案研究一期二期項目一期已經(jīng)建成，產(chǎn)品形態(tài)主要為疊拼、雙拼、花園洋房，并已建立較好的市場口碑；項目二期明年開始建設(shè)，產(chǎn)品形態(tài)主要為花園洋房、小高層、高層組成2恒盛-塞納河谷一期競爭分析——個案研究開發(fā)商廊坊恒盛位置開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積17萬平米建筑風格歐式風格容積率0.7戶型面積150-300平米價格8000元/平米銷售情況一期60-70%相關(guān)配套五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等客戶情況廊坊市內(nèi)高端人群，開發(fā)區(qū)企業(yè)中層以上領(lǐng)導，京津人士2恒盛-塞納河谷二期競爭分析——個案研究開發(fā)商廊坊恒盛位置開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積約70萬平米建筑風格歐式風格容積率3.12套數(shù)6000多套，本項目受90/70限制價格預計均價6500元/平米以上銷售情況08年8月份左右開盤相關(guān)配套五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等3天地控股—嘉軒?鳳凰城競爭分析——個案研究該項目位于東方大學城西側(cè)，南起鳳河,西臨北京大興采育鎮(zhèn)，北臨通州區(qū)永樂鎮(zhèn)。項目預計明年開始建設(shè)，產(chǎn)品形態(tài)主要為別墅、小高層、高層組成總用地為827畝，總建筑面積82萬平方米。3競爭分析——個案研究開發(fā)商天地控股位置大學城西側(cè)占地面積827畝總建筑面積82萬平米建筑風格歐式風格綠化率44%容積率1.5戶型面積60-350平米價格預計6000-10000元/平米銷售情況未售，預計08年年初開工建設(shè)預計投資約30億元相關(guān)配套五星級酒店、商業(yè)街、大學城等天地控股—嘉軒?鳳凰城由于各板塊供給近一兩年內(nèi)逐步增加，各板塊的地段差異正在逐步縮小，未來的供給量則決定了區(qū)域的發(fā)展速度，預計安次區(qū)在近一兩年內(nèi)將快速發(fā)展，與其他區(qū)域的差距將逐漸縮小。開發(fā)區(qū)并非典型的住宅供給集中區(qū)，但具有良好的消費力基礎(chǔ)、便捷的交通條件，特別是目前別墅類產(chǎn)品集中開發(fā)，為本區(qū)域奠定了高端市場形象,未來具有良好的發(fā)展空間，但目前潛在競爭體量較大，本項目的操作需走差異化競爭的路線，贏得優(yōu)勢；板塊競爭分析——結(jié)論房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3項目定位——區(qū)位環(huán)境本案位于廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東北部，近鄰京津塘高速公路，可快速實現(xiàn)城市空間切換；沿京津塘高速公路距北京國貿(mào)中心40公里；沿京津塘高速、北京五環(huán)路和機場高速公路，距首都國際機場55公里。距廊坊市區(qū)約10公里，道路交通狀況良好，交通非常便捷；項目定位——SWOT分析O優(yōu)勢機會T威脅劣勢項目資源相對稀缺，可充分挖掘開發(fā)區(qū)和大學城的高質(zhì)消費人群，同時可吸引京津高端客戶；第二條高速等交通利好將進一步拉近與京津唐地區(qū)的距離；廊坊的城市發(fā)展以及開發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿楸景柑峁┦袌龌A(chǔ)；規(guī)劃條件比較寬松，規(guī)劃和項目定位發(fā)揮空間很大。良好的高爾夫景觀資源和高爾夫商務(wù)社交平臺為本項目區(qū)域形象的提升提供強大的支持；東方大學城強大的教育資源和文化氛圍為本項目提供了文化載體；本項目可以享受大學城的健全配套。開發(fā)商及專業(yè)團隊運作的品牌效應(yīng)。嚴格的宏觀調(diào)控政策相繼出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓已上升至政治高度；奧運后期市場走向的不確定性；開發(fā)區(qū)板塊未來供給放量帶來的市場競爭；大學城巨大的負債黑洞對本項目的市場形象有一定的負面影響；本項目目前對外界沒有獨立出入口；地塊形狀不規(guī)則，增加規(guī)劃難度；項目西側(cè)的大學城的教學區(qū)會產(chǎn)生噪音影響；項目定位——核心課題經(jīng)濟上利潤最大化，投資風險最小化目標上企業(yè)的品牌和形象打造項目定位——市場策略途徑之一：產(chǎn)品主義道路

將先進市場的先進經(jīng)驗運用于非成熟市場，走躍級化產(chǎn)品創(chuàng)新之路；

堅持打造具有絕對優(yōu)勢和絕對市場沖擊力的特色品，通過自身的優(yōu)質(zhì)及品位震撼市場，取得差異化競爭優(yōu)勢；產(chǎn)品絕非僅只戶型、立面、景觀等與建造有關(guān)的部分，而是包括與客戶相關(guān)的所有界面，文化、環(huán)境、交通、生活系統(tǒng)、物業(yè)、服務(wù)等方方面面。產(chǎn)品主義還意味著保證項目實現(xiàn)的品牌團隊組合，開發(fā)商的實力及品牌形象。產(chǎn)品主義更意味著高品質(zhì)的項目實現(xiàn)。項目定位——市場策略途徑之二：上層文化載體

利用高爾夫運動的上層文化價值，確定項目獨特的高端氣質(zhì)特征。通過上層文化主題提升項目形象，強化上層社會身份標定價值。賦予項目靈魂，從產(chǎn)品到營銷統(tǒng)一在一個精神領(lǐng)袖之下。能夠及早整合有限資源，保證項目自始至終高效、統(tǒng)一的整體實現(xiàn)。高爾夫國際風情：最大限度利用本項目稀缺的高爾夫球場資源；賦予高爾夫運動的上層文化載體，貴族文化血統(tǒng)；定位市場高端形象，高價值感，差異化路線，體現(xiàn)國際化品質(zhì)，表現(xiàn)對舒適、浪漫生活的憧憬；小鎮(zhèn)：賦予項目恬靜、浪漫、和諧、貴族的獨特氣質(zhì)；高爾夫國際風情小鎮(zhèn)項目定位——產(chǎn)品定位townhouse高爾夫景觀資源比較好區(qū)域低密度住宅、項目區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品；基于容積率1.5左右的產(chǎn)品組合建議項目定位——產(chǎn)品定位城市豪宅形象；上流人群享樂主義的物質(zhì)載體；高貴、奢華氣質(zhì)標定高端地位?；谌莘e率1.5左右的產(chǎn)品組合建議小高層、高層項目定位——客群定位城市中產(chǎn)階層區(qū)域來源及購買用途：廊坊本地客戶，其中開發(fā)區(qū)、大學城及市中心客戶占重要比例，此部分客戶以投資、第二居所，改善型購買為主，不排除持有型長期獲利客戶；京津客戶經(jīng)常在大學城高爾夫打球，購房作為休閑、度假或養(yǎng)老之用；此外還包括部分周邊下轄縣市地區(qū)客戶，以私人企業(yè)主居多，購房用于標榜自己的身份地位?；咎卣鳎?5-50歲為主；事業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，中高收入階層，并有一定積蓄；具有良好的教育背景?？蛻籼刭|(zhì)：看好廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的未來發(fā)展前景；積極、樂觀的生活態(tài)度，非常注重生活品質(zhì)、樂于享受，喜歡休閑度假。項目定位——住宅價格定位項目發(fā)展基礎(chǔ)判斷宏觀環(huán)境具有一定不確定性：

中國宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境；奧運之后市場回落的可能性；近期及未來一年內(nèi)房地產(chǎn)政策變化；城市發(fā)展支持因素：

京津高房價輻射影響；高質(zhì)人群（特別是開發(fā)區(qū)）的消費支持。

基于上述分析，預計廊坊地產(chǎn)中短期內(nèi)可保持中速穩(wěn)定增長，年增幅為8％-12％，中長期價格漲幅將有所回落。城市現(xiàn)狀各版塊的價格表現(xiàn)和發(fā)展初步判斷開發(fā)區(qū)版塊的未來價格空間初步判斷現(xiàn)階段客觀影響本案價格實現(xiàn)的主要因素本案的市場目標價格價格定位工作模型項目定位——住宅價格定位根據(jù)綜合分析，本案價格定位如下：Townhouse：9000-11000元/㎡（毛坯）小高層、高層：6500-7500元/㎡（毛坯）項目定位——住宅價格定位房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3規(guī)劃設(shè)計建議-原規(guī)劃評價

現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計比較粗糙，檔次較低，產(chǎn)品規(guī)劃未能有效利用高爾夫球場的景觀資源，發(fā)揮項目潛在價值；內(nèi)部景觀綠化非常差，高檔產(chǎn)品與低檔公寓未能充分考慮私密性，產(chǎn)品立面不能與外部高爾夫整體協(xié)調(diào)；容積率偏低，未能實現(xiàn)項目價值最大化。原規(guī)劃評價

占地面積：226667.8㎡建筑面積：148955.4㎡別墅：38152.14㎡教師公寓：110803.3㎡容積率約：0.66規(guī)劃設(shè)計建議-關(guān)于容積率的思考由于本案的容積率的范圍比較寬泛，主要從三個方面對容積率設(shè)定進行評判：經(jīng)濟利益銷售周期產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品實現(xiàn)由于土地的成本較低，綜合各種產(chǎn)品類型的售價，高容積率產(chǎn)品有利于實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。過低的容積率，產(chǎn)品以獨棟、雙拼等類別墅為主，銷售周期過長，回款速度慢，而適中的容積率會有部分小高層、高層產(chǎn)品，大大提高銷售周期，加快資金流轉(zhuǎn)。由于地塊形狀不規(guī)劃，部分區(qū)域的地塊使用率不高，過高的容積率增加規(guī)劃難度，同時與整個項目定位——高爾夫小鎮(zhèn)低密社區(qū)形象不符，因此不宜單方面追求過高容積率。綜合上述評判標準，建議本案容積率在1.5左右，保證多樣產(chǎn)品組合以及適度的低密度社區(qū)，綜合銷售周期且保證經(jīng)濟利益盡量最大化。規(guī)劃設(shè)計建議-規(guī)劃原則充分利用景觀資源：產(chǎn)品不追求純正南北向，可依據(jù)景觀資源適當傾斜。在戶內(nèi)格局上，起居廳宜朝向高爾夫球場。景觀資源與產(chǎn)品檔次相匹配原則：保證項目中的高端產(chǎn)品Townhouse占據(jù)最佳景觀資源，位于高爾夫球場邊緣。高層、小高層產(chǎn)品位于球場外圍，由于具有高度優(yōu)勢，仍然可享受球場景觀。保證Townhouse產(chǎn)品相對私密的空間，在Townhouse產(chǎn)品與高層、小高層產(chǎn)品應(yīng)有明顯的景觀帶進行區(qū)隔。綜合經(jīng)濟效益與社區(qū)居住環(huán)境，建議適度的人車分流，可利用地形起伏，采用部分半地下停車，保證社區(qū)環(huán)境，降低建安成本。規(guī)劃設(shè)計建議-產(chǎn)品分區(qū)地塊的整體容積率為1.5，低密度產(chǎn)品不做獨棟，采用類別墅的Townhouse產(chǎn)品形式，總體規(guī)模在8～9萬平米左右；高層、小高層產(chǎn)品總規(guī)模在24～25萬平米。在綜合地塊條件及景觀資源，考慮兩種產(chǎn)品分區(qū)形式進行嘗試，根據(jù)最終方案，確定規(guī)劃形式：方向一小高層、高層TownhouseTownhouse沿地塊的西側(cè)與北側(cè)布置。高層、小高層位于地塊位于地塊的南側(cè)。規(guī)劃設(shè)計建議-產(chǎn)品分區(qū)方向二Townhouse沿地塊的東側(cè)與北側(cè)局部布置。高層、小高層位于地塊位于地塊的西側(cè)、南側(cè)。規(guī)劃設(shè)計建議-景觀設(shè)計建議充分體現(xiàn)本案高爾夫資源，將本案納入球場范圍，建筑是球場的點綴物。因此在設(shè)計上將本案作為高爾夫球場的一部分，地形起伏與周邊球場相協(xié)調(diào)，在植被選擇上與球場靠近。整個景觀追求自然的綠化效果，廣場型空間不宜多，應(yīng)小塊分散布置，以綠化為主，喬木、灌木組合，帶造蔥郁的綠化效果。強調(diào)帶個項目的品質(zhì)，重點打造主入口及社區(qū)主要道路，給客戶歸家以尊崇感。在別墅產(chǎn)品與高層、小高產(chǎn)品間的綠化隔離帶中應(yīng)用地形起伏，對Townhouse產(chǎn)品形成保護區(qū)，保證其私密性。在植被選擇上應(yīng)多選用一些適用于居住項目的常綠樹種，如香樟等。規(guī)劃設(shè)計建議——立面風格建議作為高爾夫項目，采用異域風情的立面風格會使建筑與自然景觀融合，同時與項目定位的小鎮(zhèn)風情相呼應(yīng)?？紤]到目前市場上客戶的接受度以及產(chǎn)品的實現(xiàn)力，建議嘗試兩種立面風格，根據(jù)其產(chǎn)品的實現(xiàn)性確定最終方案。地中海浪漫風情采用地中海建筑特有的色調(diào)與材質(zhì)、符號。如彩色的屋頂瓦、黃色系墻面、木窗板、鐵藝欄桿等，使整個立面保持地中海原汁特色。Townhouse產(chǎn)品的石材運用比例稍高，突出其高品質(zhì)、尊貴感。高層建筑重點打造首二層、頂部，在近人尺度上強調(diào)細節(jié)。規(guī)劃設(shè)計建議——立面風格建議地中海浪漫風情規(guī)劃設(shè)計建議——立面風格建議新古典主義風格采用新古典主義風格，追求三段式的設(shè)計手法，強調(diào)軸線對稱，運用一些簡化的古典建筑符號，使建筑給人一種古黃的莊重感。規(guī)劃設(shè)計建議——戶型設(shè)計建議Townhouse產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品按照地上二層、地下一層的獨棟別墅的標準進行設(shè)計。充分利用地形，采用臺地的形式，使建筑的地下室實用價值更高。嚴格控制地上建筑面積，以控制總價。建議地上建筑面積在200平米左右。保證每層均有臥室，使居住更為舒適。戶內(nèi)格局合理，主臥室區(qū)體現(xiàn)奢華。規(guī)劃設(shè)計建議——戶型設(shè)計建議Townhouse產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議——戶型設(shè)計建議高層、小高層產(chǎn)品設(shè)計要點一建議多采用點式建筑形式，保證絕大部分戶型均三面采光。

設(shè)計要點二以庭院為中心，借鑒別墅的內(nèi)部功能空間組織邏輯，使更多的功能空間受益的同時，改變傳統(tǒng)集合住宅的內(nèi)部空間效果，創(chuàng)造更富情趣的個性性格。同時考慮雙層錯挑露臺、飄窗等附加利益值。設(shè)計要點三注重戶型設(shè)計細節(jié)，戶內(nèi)格局合理，門廳、衣帽間、冰箱位等細節(jié)考慮周全。規(guī)劃設(shè)計建議——戶型設(shè)計建議高層、小高層產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議——戶型設(shè)計建議高層、小高層產(chǎn)品這是一個客廳與主臥之間的內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過渡，此外，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變。高層空中庭院房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5項目經(jīng)濟測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3初始設(shè)定土地取得費用按照200萬/畝計算土地面積按照340畝計算目前土地現(xiàn)狀按照七通一平標準考慮建筑面積只考慮按照容積率對應(yīng)的地上面積計算，townhouse建筑面積9萬平米，高層小高層25萬平米，未考慮地下面積、商業(yè)面積、車位等建筑各分項成本參考市場一般性經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算；財務(wù)費用依照保守期間估計，按項目土地費用的10％計算；銷售物業(yè)考慮為住宅，townhouse銷售價格為10000元/平米高層、小高層銷售價格為7000元/平米企業(yè)所得稅暫按照25%測算，土地增值稅暫不計入。地塊規(guī)劃容積率按照1.5計算經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算——容積率1.5序號項目合計一、經(jīng)營收入2650011小高層、高層銷售收入1750012townhouse銷售收入90000

二、經(jīng)營成本1680141土地費用680002開發(fā)成本730323開發(fā)費用124074營業(yè)稅及附加14575

三、經(jīng)營利潤

1經(jīng)營利潤969872所得稅(25%)242473凈利潤72740

四、投資凈利潤率43.29%

投資利稅率57.73%經(jīng)濟測算——容積率1.5序號項目或費用名稱單價總價（萬元）計算方法1土地費用20068000.00按200萬元/畝2開發(fā)成本

73032.37

2.1前期工程費

5100.03

1、前期雜費及規(guī)劃設(shè)計費等1505100.03單價×地上建筑面積2.2建筑安裝工程費

54400.27

1、住宅（小高層、高層）160040000.27單價×住宅建筑面積

2、townhouse160014400.00單價×住宅建筑面積2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費35011900.06按每平方米350元考慮2.4不可預見費3%1632.01建安工程費的3％3開發(fā)費用

12407.03

3.1管理費用3%1632.01建安工程費的3％3.2銷售費用1.5%3975.02銷售收入的1.5％3.3財務(wù)費用10%6800.00按照土地取得費用的10%計4總投資額

153439.39

5營業(yè)稅及附加5.50%14575.07銷售收入的5.5％6經(jīng)營成本

168014.46總投資額+營業(yè)稅7經(jīng)營利潤（稅前利潤）

96986.73銷售收入－經(jīng)營成本8所得稅25%24246.68經(jīng)營利潤的25％9凈利潤

72740.05經(jīng)營利潤－所得稅10投資凈利潤率

43.29%凈利潤/經(jīng)營成本11投資利稅率

57.73%經(jīng)營利潤/經(jīng)營成本項目經(jīng)濟評價初步結(jié)論本案投資利潤率處于市場較高水平，項目各項收益指標情況良好，具有非常強的盈利能力。以上經(jīng)濟測算規(guī)劃產(chǎn)品為中等水平，而本項目有得天獨厚的高爾夫景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃向高端延伸的空間非常大，所以本項目的開發(fā)前景是非常樂觀的。以上測算容積率按照1.5計算，在實際操作中容易率可以提高到1.8，合理的規(guī)劃可以基本實現(xiàn)品質(zhì)保持不變，所以本項目未來可操作空間非常大。經(jīng)濟測算——評價結(jié)論房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析31、客戶資源？經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城未來高素質(zhì)人群導入；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客群；廊坊區(qū)域內(nèi)中高端收入階層；京津度假、休閑、養(yǎng)老人士營銷思路-關(guān)鍵思考2、東方大學城負債的負面影響？大學城運營狀況逐漸好轉(zhuǎn)，陸續(xù)入駐優(yōu)秀教育資源開發(fā)商強大品牌力推動

目前當?shù)厥袌鲋⒊晒椖恐麂N售期銷售速度為60-100套/月，產(chǎn)品以三居為主，假設(shè)供給充足，年消化量可達7.92-13.2萬㎡；針對容積率為1.5-1.8，總建筑面積34-41萬平米營銷思路-營銷周期考慮本項目存在低密度產(chǎn)品，按照年銷量9萬平米計算，銷售周期3.5—4.5年

本項目兩大外部優(yōu)勢資源為大學城高爾夫球場和大學城的文化氛圍，兩種資源都為本項目高端形象奠定強大的基礎(chǔ)，所以在營銷中要形成互動，最大限度挖掘本項目價值潛力。從優(yōu)勢資源價值關(guān)聯(lián)互動中激發(fā)項目價值文化氛圍本項目高爾夫運動營銷思路-營銷策略全手段整合營銷戰(zhàn) 采用非常規(guī)營銷方式，推崇高爾夫貴族文化氣質(zhì)，同時充分表現(xiàn)大學城的文化氛圍。 通過一連串的、一系列的、一整套的高水準營銷動作，形成一場沖擊力極強的營銷運動。 利用強大的外部資源優(yōu)勢，建立本項目獨有的傳播渠道，如東方大學城高爾夫會員渠道，優(yōu)質(zhì)教育渠道等。營銷思路-營銷策略導入方法之一：活動先行 在東方大學城高爾夫球場組織高爾夫邀請賽，建立本項目的高爾夫球會，將球會會員和產(chǎn)品銷售互動起來。營銷思路-營銷導入 與大學城內(nèi)國際學校組織親子體驗活動，如大學城內(nèi)無國際教育資源，我們可以引入國際教育資源入駐東方大學城。營銷思路-營銷導入導入方法之二：教育先行 在交通路口建立戶外形象廣告和交通指引系統(tǒng)，如開發(fā)區(qū)主要街道，廊坊高速路口，北京環(huán)線與京津塘高速中轉(zhuǎn)路口，京津塘高速途中等。營銷思路-營銷導入導入方法之三：形象先行塑造項目品牌Thanks（本報告結(jié)束）內(nèi)容簡介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量……二、41個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火……四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！！貨到付款！??！由于篇幅所限，以下僅列出2019年更新的部分資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！更多詳情介紹請登陸：

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