2023年新政出臺(tái)樓市上演三怪象市場(chǎng)分析

BIYOO-TEAM2023/6/14星期三分享人-??沉默之間AnalysisoftheThreeStrangePhenomenaoftheNewPoliciesintheRealEstateMarket樓市新政三怪異象分析樓市新政三怪異象分析樓市新政三怪異象分析樓市新政三怪異象分析全國(guó)樓市變化折射出三種獨(dú)特現(xiàn)象房?jī)r(jià)漲幅放緩，部分城市調(diào)控力度趨強(qiáng)投資回報(bào)率冷卻，投資者看好硬道路01全國(guó)樓市變化折射出三種獨(dú)特現(xiàn)象Thechangesinthenationalrealestatemarketreflectthreeuniquephenomena政策戰(zhàn)役：調(diào)控政策不斷升級(jí)1.限購政策覆蓋面的擴(kuò)大自201年開始執(zhí)行的限購政策，一直是樓市調(diào)控的重點(diǎn)措施之一。2016年以來，包括北京、上海、廣州等多個(gè)重點(diǎn)城市相繼加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控，限購政策的適用面進(jìn)一步擴(kuò)大，除了限購無房家庭和非本地戶籍家庭，還設(shè)立了“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，嚴(yán)控購房資格。2.限購政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響限購政策的實(shí)施，限制了部分購房需求，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的壓制作用。例如，2018年北京市二手房成交均價(jià)比前一年下降了10.8%左右。但是，限購政策也存在“保值增值”等弊端，中小戶型的房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì)，對(duì)一定購房力度的家庭造成了一定的經(jīng)濟(jì)壓力。3.

房貸利率的變動(dòng)地產(chǎn)巨頭：地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張1.資金鏈壓力：地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)模擴(kuò)張，往往需要大量的資金支持。隨著監(jiān)管收緊，融資難度加大，一些企業(yè)的資金鏈面臨壓力。同時(shí)，高杠桿運(yùn)營(yíng)模式也使得企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)增加。2.城市更新需求增加：隨著城市化進(jìn)程的加速，老舊小區(qū)更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)等城市更新需求日益增加。地產(chǎn)巨頭規(guī)模擴(kuò)張可以帶來更多的綜合能力和資源，更好地滿足城市更新的需求，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。居民置業(yè)需求逐漸轉(zhuǎn)移的具體體現(xiàn)在于，房屋用途更為多元化。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2019年上半年，全國(guó)應(yīng)用于非居住的房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.9%，其中商業(yè)、辦公、物流倉儲(chǔ)等類型的房地產(chǎn)投資表現(xiàn)尤為強(qiáng)勁。這一現(xiàn)象顯示出，居民置業(yè)需求從單一的住宅需求逐漸轉(zhuǎn)移至更為多元化的需求，這也給開發(fā)商提供了更為廣闊的市場(chǎng)。居民置業(yè)：置業(yè)需求逐漸轉(zhuǎn)移02房?jī)r(jià)漲幅放緩，部分城市調(diào)控力度趨強(qiáng)Theincreaseinhousingpriceshassloweddown,andsomecitieshavestrengthenedtheirregulatoryefforts1.政府：政府引入調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了一定的規(guī)范和約束，使房?jī)r(jià)得到有效控制。截至2021年上半年，全國(guó)50個(gè)大中城市中，不合理上漲的房?jī)r(jià)市場(chǎng)只占8個(gè)。同時(shí)，政府對(duì)限購、限貸等措施，也使得購買房屋的門檻升高，從而減少了投機(jī)客的數(shù)量。2.投機(jī)客：投機(jī)客在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資以炒作新盤為主。截至2021年上半年，全國(guó)100個(gè)熱點(diǎn)城市中，超過500套新房源的項(xiàng)目?jī)H占6%。由此可見，新盤為投機(jī)客炒作的對(duì)象并非主流房源，投機(jī)客在整體市場(chǎng)中的影響力相對(duì)較小。房市三怪：政府、投機(jī)客、粉絲經(jīng)濟(jì)VIEWMORE根據(jù)數(shù)據(jù)分析，新政出臺(tái)后樓市出現(xiàn)三大怪異現(xiàn)象。首先，房?jī)r(jià)反彈現(xiàn)象加劇，多地成交量甚至刷新紀(jì)錄。其次，二手房市場(chǎng)火熱，出現(xiàn)了“新房借二手房政策炒作”的情況。第三，租賃市場(chǎng)迅速擴(kuò)張，租金出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。這些怪異現(xiàn)象的出現(xiàn)反映了新政對(duì)樓市的調(diào)控力度加強(qiáng)，但也需要通過更有效的手段來疏通房地產(chǎn)市場(chǎng)。調(diào)控力度加強(qiáng)，新政應(yīng)對(duì)市場(chǎng)放緩也是漲，還需警惕風(fēng)險(xiǎn)1.房?jī)r(jià)可能已經(jīng)出現(xiàn)趨緩，但是仍然較高。例如，2019年全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)調(diào)查顯示，一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲近5%，二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲近6%。2.購房需求仍然旺盛，尤其是銀行貸款利率持續(xù)下降，購房首付比例也逐步放寬，這使得購房成本降低，市場(chǎng)需求將繼續(xù)保持旺盛。3.我國(guó)城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，城市人口增長(zhǎng)速度加快，市場(chǎng)供求關(guān)系難以改變，房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生顯著的變化。4.高房?jī)r(jià)、高房貸以及高杠桿的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)增加。尤其在經(jīng)濟(jì)下行期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)更加突出，投資者和購房者需要十分警惕。5.市場(chǎng)過熱現(xiàn)象依然存在，短期內(nèi)出現(xiàn)的高漲可能難以持續(xù)，一旦市場(chǎng)情緒消退，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)不同程度的下跌。03投資回報(bào)率冷卻，投資者看好硬道路Thereturnoninvestmenthascooleddown,andinvestorsareoptimisticaboutthehardroad投資回報(bào)率冷卻，投資者看好硬道路一線城市房?jī)r(jià)漲幅放緩北京限購政策房?jī)r(jià)指數(shù)折價(jià)銷售市場(chǎng)需求房?jī)r(jià)漲幅縮