房地產-行業(yè)月報：地產指標悉數(shù)回落基本面再承壓

1告房地產華泰研究告房地產華泰研究基本面再承壓，分化趨勢下看好核心城市貨值充裕的優(yōu)質房企5月房地產基本面明顯回落：開發(fā)投資同比降幅繼續(xù)擴大，土地市場分化加劇，新開工依然低迷，竣工環(huán)比走弱；銷售量價雙雙弱化，6月可能繼續(xù)承壓；房企現(xiàn)金流壓力有所放大。我們認為二季度房地產市場將延續(xù)分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質房企。開發(fā)投資繼續(xù)走弱，土地市場分化加劇5月全國房地產開發(fā)投資同比下滑10.5%，降幅較4月擴大3.3pct。土地市場分化愈加顯著、多數(shù)城市供求雙向收縮，開工端依然低迷，竣工端環(huán)比弱化但同比依然亮眼。1、5月300城住宅類土地供求規(guī)模仍然較低，低基數(shù)地產指標悉數(shù)回落，基本面再承壓房地產開發(fā)房地產服務增持(維持)增持(維持)研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388下同比降幅有所收窄，我們認為部分核心城市搖號搶地的現(xiàn)象并不代表全國性土地市場的復蘇，大多數(shù)城市仍處在供求雙向收縮的局面當中。2、市場復蘇不穩(wěn)+拿地收縮導致新開工依然低迷，施工面積同比降幅再度擴大。3、竣工面積環(huán)比走弱，同比增幅收窄17.6pct至24.4%，依然保持較快增長。銷售量價雙雙走弱，6月可能繼續(xù)承壓5月房地產市場未能延續(xù)春節(jié)后的弱復蘇態(tài)勢，銷售面積同比再次下行，房價下跌壓力增大。2023年5月全國商品房銷售面積由升轉降，同比下滑4月擴大0.2pct，上海、北京跌幅靠前。而根據(jù)我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)和領先d新房成交面積同比-14%(5月+12%)，低能級城市面臨更大的調整壓力。根據(jù)貝殼和中指院的數(shù)據(jù)，5月多項領先指標基本回落至22Q4的水平，6月新房推盤尚未如期放量。不過，市場下行或將再度開啟政策呵護窗口期。房企現(xiàn)金流壓力有所放大5月全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金由升轉降，同比下滑7.4%，較4月下降10.9pct，表明房企資金壓力有所惡化。具體來看：1、5月定金及預收款、5.4%，分別較4月收窄25.2、擴大2.0pct，定金及預收款受銷售走弱的因素拖累，銀行對于增量按揭貸款的支持力度依4.8pct，房企融資壓力有所加大，與MarkitiBoxx中資美元地產債到期收益率的再度攀升相互印證。投資建議重點推薦：1)A股開發(fā)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、新城控股、金地集團；2)港股開發(fā)：越秀地產、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；4)物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、萬物云、新大正。行業(yè)走勢圖房地產開發(fā)房地產服務滬深滬深3005(2)(9)(15)(22)Jun-22Oct-22Feb-23Jun-23資料來源：Wind，華泰研究重點推薦股票名稱股票代碼(當?shù)貛欧N)投資評級華發(fā)股份600325CH13.44買入城建發(fā)展600266CH6.45買入建發(fā)股份600153CH17.45買入濱江集團002244CH13.78買入000002CH19.04買入新城控股601155CH21.78買入金地集團600383CH9.86買入越秀地產123HK15.16買入華潤置地1109HK44.89買入中國海外發(fā)展688HK26.33買入龍湖集團960HK32.17買入中海物業(yè)2669HK13.00買入保利物業(yè)6049HK71.92買入華潤萬象生活1209HK47.47買入濱江服務3316HK38.38買入招商積余001914CH18.98買入萬物云2602HK51.87買入新大正002968CH24.15買入資料來源：華泰研究預測產開發(fā)投資繼續(xù)走弱，土地市場分化加劇 3 新開工當月同比降幅持平，竣工環(huán)比走弱但同比增速依然較高 4 產開發(fā)投資繼續(xù)走弱，土地市場分化加劇2023年5月全國房地產開發(fā)投資同比下滑10.5%，降幅較4月擴大3.3pct。土地市場分化愈加顯著、多數(shù)城市供求雙向收縮，開工端依然低迷，竣工端環(huán)比弱化但同比依然亮眼。1)5月300城住宅類土地供求規(guī)模仍然較低，低基數(shù)下同比降幅有所收窄。近期北京、杭州、成都等核心城市多宗地塊出現(xiàn)數(shù)十家房企搖號、溢價率封頂成交的現(xiàn)象，但我們認為這并不代表全國性土地市場的復蘇，只是核心城市土地供給收縮、土拍政策優(yōu)化(平滑出讓節(jié)奏減輕房企資金壓力、封頂搖號而非競自持或配建為房企預留一定利潤空間)以及房企主動收縮城市布局帶來的分化加劇，大多數(shù)城市仍處在供求雙向收縮的局面當中。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023年5月300城住宅類土地供應建面同比下滑13%(其中一線、二線、三四線分別同比-87%、+8%、-8%)，1-5月累計同比下滑35%；住宅類土地成交建面同比住宅類土地成交金額同比上升8%(其中一線、二線、三四線分別同比-80%、+65%、+4%)，累計同比下滑13%；住宅類土地成交溢價率為7%，流拍率為15%。2)市場復蘇不穩(wěn)+拿地收縮導致新開工依然低迷，施工面積同比降幅再度擴大。2023年5月新開工面積同比下滑27.3%，與4月持平，主要因為：1、市場復蘇出現(xiàn)動搖，房企開工意愿仍較為謹慎；2、拿地數(shù)量不足客觀上制約了新開工規(guī)模，22年以及23年1-5月300城住宅類土地成交建面分別同比-30%/-24%。受新開工不足的拖累，施工面積同比下滑6.2%，4月擴大0.6pct。3)竣工面積環(huán)比走弱，同比保持較快增長。2023年5月竣工面積同比上升24.4%，升幅較4月收窄17.6pct。相對其它指標而言，房企竣工表現(xiàn)仍屬亮眼，但往后看因防控政策導致延期竣工的推動力或將逐漸減弱，市場復蘇弱化后保交付政策仍需繼續(xù)發(fā)力。開發(fā)投資當月同比降幅擴大2023年1-5月全國房地產開發(fā)投資累計完成額為4.6萬億元，累計同比下降7.2%。其中住宅開發(fā)投資累計完成額為3.5萬億元，累計同比下降6.4%。升6.8%。其中住宅開發(fā)投資完成額為0.8萬億元，同比下降11.3%，環(huán)比上升5.9%。86420房地產開發(fā)投資累計完成額(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2315%10%5%0%-5%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究25,00020,00015,00010,0005,0000房地產開發(fā)投資當月完成額(億，左軸)當月同比(右軸)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產86420住宅開發(fā)投資累計完成額(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2320%15%10%5%0%-5%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅開發(fā)投資當月完成額(億，左軸)當月同比(右軸)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究新開工當月同比降幅持平，竣工環(huán)比走弱但同比增速依然較高2023年1-5月全國房屋新開工面積為4.0億平，累計同比下降22.6%。其中住宅新開工面2023年5月全國房屋新開工面積為0.9億平，同比下降27.3%，環(huán)比上升19.8%。其中住宅新開工面積為0.6億平，同比下降29.7%，環(huán)比上升17.9%。252050房屋新開工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2330%20%10%0%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月房屋新開工面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比(右軸) 2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420864202017房屋竣工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)201820192020202120221-5M2325%20%15%10%5%0%-5%-20%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420住宅新開工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2330%20%10%0%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月住宅新開工面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比(右軸)當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-5月，全國房屋施工面積為78.0億平，累計同比下降6.2%。2023年1-5月全國房屋竣工面積為2.8億平，累計同比上升19.6%。120100806040200房屋施工面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2310%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產5月房地產市場未能延續(xù)春節(jié)后的弱復蘇態(tài)勢，銷售面積同比再次下行，房價下跌壓力增大。2023年5月全國商品房銷售面積由升轉降，同比下滑3.0%，較4月下降8.4pct；銷售金比上漲0.1%，較4月收窄0.2pct，70城二手房價格環(huán)比下跌0.2%，較4月擴大0.2pct。尤其是上海、北京5月二手房價格環(huán)比下跌0.8%、0.6%，在70城中跌幅靠前，可能會進一步動搖市場復蘇信心。而根據(jù)我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)和領先指標，6月市場表現(xiàn)可能繼續(xù)承壓。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，6月1-12日60城新房成交面積同比-14%(5月+12%，4月+21%)，其中一線/二線/三四線城市同比+8%/-10%/-30%，低能級城市日度成交數(shù)據(jù)甚至已經低于22Q4，面臨更大的調整壓力。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，5月二手房市場景氣、二手房帶看、新房案場指數(shù)等領先指標普遍環(huán)比下滑，基本回落至22Q4的水平。6月通常是新房推盤高峰期，但根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，6月5-11日40城新房供應面積環(huán)比-27%、同比-36%，今年供給尚未如期放量。市場下行或將再度開啟政策呵護窗口期。6月13日央行下調OMO利率10bp，15日下調MLF利率10bp，我們預計20日5年期LPR有望下調10bp或更多，推動房貸利率進一步下行。信貸政策之外，因城施策、一區(qū)一策、保交付等方面的發(fā)力空間有望加大。2023年1-5月全國商品房銷售面積為4.6億平，累計同比下降0.9%。其中，商品住宅銷售面積為4.1億平，累計同比上升2.3%。2023年5月全國商品房銷售面積為0.9億平，同比下降3.0%，環(huán)比上升14.5%。商品住宅銷售面積為0.8億平，同比上升0.6%，環(huán)比上升14.6%。2086420商品房銷售面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2310%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究25,00020,00015,00010,0005,0000當月商品房銷售面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)200%150%100%50%0%-50%-100%當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-0586420商品住宅銷售面積累計值(億平，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月商品住宅銷售面積(萬平，左軸)當月同比(右軸)150%2022-052022-062022-072022-082022-09-10-150%2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05100%50%0%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-5月全國商品房銷售金額為5.0萬億元，累計同比上升8.4%。其中，商品住宅銷2023年5月全國商品房銷售金額為1.0萬億元，同比上升6.8%，環(huán)比上升9.0%。商品住宅銷售金額為0.9萬億元，同比上升12.3%，環(huán)比上升8.8%。2086420商品房銷售額累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2315%10%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究86420商品住宅銷售額累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2320%15%10%5%0%-5%-15%-20%-25%-30%-35%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究25,00020,00015,00010,0005,0000當月商品房銷售額(億元，左軸)當月同比(右軸)當當月環(huán)比(右軸)140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月商品房銷售額(億元，左軸) 當月同比(右軸)當當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產房企現(xiàn)金流壓力有所放大25.4%，分別較4月收窄25.2、擴大2.0pct，定金及預收款受銷售走弱的因素拖累，銀行對于增量按揭貸款的支持力度依然較大；2、國內貸款、自籌資金同比下降13.4%、29.2%，較4月擴大1.7、4.8pct，房企融資壓力有所加大，與MarkitiBoxx中資美元地產債到期收益率的再度攀升相互印證。2023年1-5月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為5.6萬億元，累計同比下降6.6%。5月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為1.1萬億元，同比上升-7.4%，環(huán)比上升3.4%。252050房地產開發(fā)到位資金：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表20：房地產開發(fā)企業(yè)到位資金當月值25,00020,00015,00010,0005,0000房地產開發(fā)到位資金：當月值(億元，左軸)當月同比(右軸)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比(右軸)當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究拆分到位資金的主要構成：值3.02.52.0500.50.0國內貸款：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2310%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表22：房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中國內貸款當月值2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-054,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50% 當月同比(右軸)當月環(huán)比(右軸)資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產值76543210自籌資金：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2315%10%5%0%-5%-20%-25%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表24：房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金當月值7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000自籌資金：當月值(億元，左軸)當月同比(右軸)當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-0580%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-5月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預收款為2.0萬億元，累計同比上升4.4%。876543210定金及預收款：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2320%10%0%-20%-30%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表26：房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預收款當月值8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000定金及預收款：當月值(億元，左軸)當月同比(右軸)60%40%20%0%-20%-40%-60%當月環(huán)比(右軸)2022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究2023年1-5月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款為1.0萬億元，累計同比上升6.5%。3.53.02.52.0500.50.0個人按揭貸款：累計值(萬億元，左軸)累計同比(右軸)2017201820192020202120221-5M2320%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究圖表28：房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中個人按揭貸款當月值4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,00050002022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022022-052022-062022-072022-082022-09-10-11-122023-022023-032023-042023-05當月環(huán)比(右軸)100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究產5月房地產基本面明顯回落：開發(fā)投資同比降幅繼續(xù)擴大，土地市場分化加劇，新開工依然低迷，竣工環(huán)比走弱；銷售量價雙雙弱化，6月可能繼續(xù)承壓；房企現(xiàn)金流壓力有所放大。我們認為二季度房地產市場將延續(xù)分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質房企。金地集團；2)港股開發(fā)：越秀地產、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；4)物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、萬物云、新大正。股票名稱股票代碼投資評級收盤價目標價(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)市值(百萬)(當?shù)貛欧N)EPS(元)2025EPE(倍)20222023E2024E20222023E2024E2025E華發(fā)股份600325CH買入10.5913.4422,4211.221.281.431.638.688.277.416.50城建發(fā)展600266CH買入5.446.4512,276-0.410.430.560.6712.659.718.12建發(fā)股份600153CH買入11.2017.4533,6582.302.643.075.364.874.243.6511.20濱江集團002244CH買入9.1313.7828,4071.201.451.762.047.616.305.194.48000002CH買入14.7219.04175,6201.901.902.042.177.757.757.226.78新城控股601155CH買入14.8421.7833,4730.621.832.422.6323.94金地集團600383CH買入7.729.8634,8531.351.371.521.665.725.645.084.65越秀地產123HK買入9.3415.1637,5971.281.331.531.716.666.415.574.99華潤置地1109HK買入33.2044.89236,7473.944.214.674.907.697.206.496.19中國海外發(fā)展688HK買入17.6626.33193,2872.132.272.593.017.56龍湖集團960HK買入19.2632.17122,1413.843.854.104.544.584.574.293.87中海物業(yè)2669HK買入8.7113.0028,6290.390.500.640.8122.3317.4213.6110.75保利物業(yè)6049HK買入40.6571.9222,4932.012.523.183.8918.4714.7311.679.54華潤萬象生活1209HK買入38.6547.4788,2190.971.261.612.0236.3828.0121.9217.47濱江服務3316HK買入20.2038.385,5831.491.982.583.3112.389.327.155.57招商積余001914CH買入15.1418.9816,0540.560.730.881.0527.0420.7417.2014.42萬物云2602HK買入29.0551.8734,2351.281.752.252.8320.7215.1611.799.37新大正002968CH買入15.8624.153,6150.811.051.421.9119.5815.1011.178.30注：收盤價和市值數(shù)據(jù)截至2023年6月15日資料來源：Bloomberg，華泰研究預測股票名稱華發(fā)股份(600325CH)城建發(fā)展(600266CH)建發(fā)股份(600153CH)最新觀點23Q1歸母凈利潤同比下滑，維持“買入”評級公司4月27日發(fā)布一季報，23Q1實現(xiàn)營收119.6億元，同比+43%；歸母凈利潤5.4億元，同比-25%。我們維持23-25年EPS為1.28/1.43/1.63元的盈利預測?？杀裙酒骄?3PE為6.4倍(Wind一致預期)，考慮到公司Q1亮眼的銷售表現(xiàn)和拿地潛力，我們依然認為公司合理23PE為10.5倍，維持目標價13.44元，維持“買入”評級。風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年04月28日點擊下載全文：華發(fā)股份(600325CH,買入):凈利暫時下滑，核心城市持續(xù)補貨Q1股權投資表現(xiàn)好轉推動業(yè)績扭虧，維持“買入”評級公司4月27日發(fā)布一季報，23Q1實現(xiàn)營收13.5億元，同比-56%；歸母凈利潤0.6億元，22Q1為歸母凈虧損10.1億元。我們維持23-25年EPS為0.43/0.56/0.67元的盈利預測。可比公司平均23PE為11倍，考慮到公司充裕的北京土儲，23年銷售、拿地和全年業(yè)績的積極改善，以及潛在的整合空間，我們依然認為公司合理23PE為15倍，維持目標價6.45元，維持“買入”評級。風險提示：疫情發(fā)展不確定性，區(qū)域市場風險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預期的風險，股權投資導致業(yè)績波動的風險。報告發(fā)布日期：2023年04月27日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):現(xiàn)金創(chuàng)新高，重點項目進入交付期結算節(jié)奏影響凈利，銷售繼續(xù)高增長公司4月28日發(fā)布一季報，2023Q1實現(xiàn)營收1674.6億元(YOY+11.2%)，歸母凈利8.0億元(YOY-22.7%)。我們維持2023-2025年EPS分別為2.30/2.64/3.07元的盈利預測，大型房企和供應鏈企業(yè)對應23年Wind一致預期PE均值為10.1/9.5x；考慮多元折價，我們給予公司23年地產業(yè)務8.6xPE(折價15%)，供應鏈業(yè)務6.9xPE(折價28%)，予以目標價17.45元(前值：17.39元)，重申“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。報告發(fā)布日期：2023年04月30日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):結算節(jié)奏影響凈利，銷售繼續(xù)高增長產股票名稱濱江集團最新觀點歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級(002244CH)公司4月28日發(fā)布年報和一季報，22年實現(xiàn)營收415.0億元，同比+9%；歸母凈利潤37.4億元，同比+24%，略低于我們預期(39.3億元)。23Q1實現(xiàn)營收100.9億元，同比+63%；歸母凈利潤5.6億元，同比+146%。參考結轉情況，我們上調營收、下調毛利率，預計23-25年EPS為1.45/1.76/2.04元(23/24前值1.44/1.66元)?？杀裙酒骄?3PE(Wind一致預期)為6.8倍，考慮到公司經營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質標的，我們認為公司合理23PE為9.5倍，上調目標價至13.78元(前值13.23元，基于10.5倍22PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年04月28日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):業(yè)績增長潛力充沛，經營表現(xiàn)積極萬科A歸母凈利穩(wěn)健，維持A股“買入”評級(000002CH)公司4月28日發(fā)布一季度報，2023Q1實現(xiàn)營收684.7億元(YOY+9.3%)，歸母凈利14.5億元(YOY+1.2%)。我們維持2023-2025年歸母凈利為227/243/259億元的盈利預測，A股(000002CH)參考可比公司2023年PE均值9.54x(Wind)，考慮到公司擴儲節(jié)奏開始加快，予以2023年10xPE，維持目標價19.04元，H股(2202HK)參考最近一個季度平均折價率40%以及兩地對業(yè)績和多元化業(yè)務估值差異，予以A股折價40%，目標價12.97港幣(前值13.80港幣)，維持“增持”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。報告發(fā)布日期：2023年04月29日點擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):凈利穩(wěn)健，大舉補充核心區(qū)域儲備新城控股歸母凈利回升，商業(yè)穩(wěn)健增長(601155CH)4月28日公司發(fā)布一季報，2023Q1實現(xiàn)營收162.5億元(YOY-13.0%)，歸母凈利6.6億元(YOY+29.3%)。我們維持公司2023-2025年EPS分別為1.83/2.42/2.63元的盈利預測。作為一家財務相對穩(wěn)健的民企，公司商業(yè)持續(xù)外拓，雙輪驅動路徑日益清晰，對再融資機遇的把握加大了公司的財務安全性，可比公司24年Wind一致預期PE均值為9倍，給予公司24年9倍PE，目標價21.78元(前值22.51元)，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產競爭加劇。報告發(fā)布日期：2023年04月30日點擊下載全文：新城控股(601155CH,買入):歸母凈利回升，商業(yè)穩(wěn)健增長金地集團減值影響凈利，重啟擴儲聚焦深耕(600383CH)金地集團發(fā)布22年年報和23年一季報，2022年實現(xiàn)營收1202.08億元(yoy+21.14%)，歸母凈利61.07億元(yoy-35.09%)，扣非凈利56.96億元(yoy-33.89%)。2023Q1公司實現(xiàn)營收143.66億元(yoy+7.52%)，歸母凈利5.08億元(yoy-18.89%)。因債券市場波動影響公司擴儲節(jié)奏，減值準備影響也超我們預期，我們預計公司2023-2025年EPS分別為1.37/1.52/1.66元(前值2023-2024年2.14/2.26元)?？杀裙?3年Wind一致預期PE均值為7.2倍，給予公司23年7.2倍PE，目標價9.86元(前值12.10元)，維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；債券價格下跌導致融資不暢。報告發(fā)布日期：2023年04月29日點擊下載全文：金地集團(600383CH,買入):減值影響凈利，重啟擴儲聚焦深耕越秀地產投銷逆勢領先的優(yōu)質頭部地方國企，首次覆蓋給予“買入”評級(123HK)公司是廣州市屬開發(fā)商，深耕廣州并進一步向全國拓展。短期來看，公司22年銷售金額逆勢率先實現(xiàn)同比增長，投資強度維持行業(yè)前列，市場逐步復蘇，領先的擴張優(yōu)勢構成股價的催化劑。長期來看，公司背靠雙國資股東，獨特的增儲模式及領先的融資優(yōu)勢將促使公司跑贏行業(yè)，實現(xiàn)中長期的業(yè)績增長。我們預計公司23-25年EPS為1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE為6.9倍(Wind一致預期)，考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為，我們認為合理23PE為10倍，目標價15.16港幣，首次覆蓋給予“買入”評級。風險提示：疫情擾動風險，單一城市經營風險，股東支持力度下降風險，房地產行業(yè)進一步下行風險。報告發(fā)布日期：2023年04月24日點擊下載全文：越秀地產(123HK,買入):虎踞羊城向遠方，越千億迎新成長華潤置地FY22：核心凈利實現(xiàn)增長，全面發(fā)展的行業(yè)優(yōu)等生；維持“買入”(1109HK)公司發(fā)布22年度業(yè)績：22營收同比-2.4%至2071億元，核心凈利潤同比+1.5%至270億元，逆勢實現(xiàn)增長，毛利率同比-0.8pct至26.2%?？紤]地產行業(yè)下行對公司結轉資源的影響，我們下調營收和毛利率的假設，調整2023-2025年EPS預測至4.21/4.67/4.90元(2023-2024E前值：5.18/5.88元)?？杀裙?023EPE均值為7.8倍(Wind一致預期)，考慮公司強大的不動產經營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理2023EPE為9.4倍，維持目標價為44.89港幣(前值：44.29港幣)，維持“買入”評級。風險提示：1)疫情影響業(yè)務開展，尤其是經營性不動產業(yè)務；2)盈利能力和銷售增速不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月31日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):全面均衡發(fā)展，商業(yè)跨越行業(yè)周期中國海外發(fā)展22FY業(yè)績有所下滑，開發(fā)業(yè)務保持領先，未來增長可期；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布2022年報：營收1803億，同比下降26%；歸母凈利潤233億，同比下降42%；毛利率同比下降2.2pct至21.3%?？紤]結轉情況，我們下調收入和毛利率假設，調整公司23-25EPS至2.27/2.59/3.01元(23-24前值為3.64/4.22元)?？杀裙酒骄?023EPE均值為9.2倍(Wind一致預期)，考慮公司目前財務狀況良好，在逆境下業(yè)績韌性盡顯且拿地積極，疊加非房開業(yè)務保持增長軌跡，我們認為公司合理2023EPE為10.2倍，對應目標價調整至26.33港幣(前值：28.00港幣)，維持“買入”評級。風險提示：1)疫情影響業(yè)務開展，尤其是經營性不動產業(yè)務；2)盈利能力和銷售增速不及預期。報告發(fā)布日期：2023年04月02日 點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位持續(xù)提升，增長將為主旋律股票名稱龍湖集團最新觀點22年業(yè)績依然穩(wěn)健，經營性業(yè)務逆勢穩(wěn)步前進，維持“買入”(960HK)公司公布22年報：1)總營收同比增長12%至2506億元(投資性物業(yè)和物業(yè)管理收入同比增長25%至236億元)；2)綜合毛利率21.2%，同比-4.1pct，核心凈利潤為225.4億元，同比+0.5%。3)22年每股分紅1.13元，分紅比例30%。參考開發(fā)業(yè)務的結轉情況，我們調整營收和毛利率，預計23/24/25年EPS為3.85/4.10/4.54元(23/24年前值為4.69/5.18元)。可比公司平均2023年PE為6.7倍(Wind一致預期)，考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經營性業(yè)務布局，我們認為公司合理2023年預測PE為7.4倍，目標價32.17港幣(前值：40.02港幣)，維持“買入”。風險提示：管理層變更帶來的經營業(yè)務風險；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務發(fā)展不及預期；疫情影響業(yè)務開展。報告發(fā)布日期：2023年03月19日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):業(yè)績依然穩(wěn)健，經營性業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展中海物業(yè)業(yè)績穩(wěn)步前行，維持“買入”評級(2669HK)公司3月23日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收126.9億港幣，同比+34%；歸母凈利潤12.7億港幣，同比+29%，基本符合我們預期(13.1億港幣)。考慮到市拓競爭壓力，我們略調低營收，預計公司23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣(23/24年前值0.52/0.68港幣)?？杀裙酒骄?023PE為22倍(Wind一致預期)，考慮到公司優(yōu)異的市拓表現(xiàn)和進取的增長目標(“十四五”期間營收和凈利潤復合增速30%)，我們認為公司合理2023PE為26倍，目標價13.00港幣(前值13.60港幣，基于34倍2022PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經營風險，關聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月23日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):業(yè)績符合預期，市拓持續(xù)發(fā)力保利物業(yè)歸母凈利潤略超我們預期，維持“買入”評級(6049HK)公司3月29日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收136.9億元，同比+27%；歸母凈利潤11.1億元，同比+32%，略高于我們預期(10.6億元)。我們維持23/24年EPS為2.52/3.18元的預測，預計25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為23倍(Wind一致預期)，考慮到公司市拓和社區(qū)增值服務的優(yōu)秀能力，我們認為公司合理2023PE為25倍，目標價71.92港幣(前值70.36港幣，基于31倍2022PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經營風險，關聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月30日點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):業(yè)績略超預期，盈利能力逆勢提升華潤萬象生活業(yè)績保持中高速增長，維持“買入”評級(1209HK)公司3月28日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收120.2億元，同比+35%；歸母凈利潤22.1億元，同比+28%，略超我們預期(21.1億元)；派息率同比+8pct至45%。我們維持23/24年EPS為1.26/1.61元的預測，新引入25年EPS預測2.02元?？杀裙酒骄?023PE為17倍(Wind一致預期)，考慮到公司具備韌性的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認為公司合理2023PE為33倍，目標價47.47港幣(前值46.63港幣，基于33倍2023PE)，維持“買入”評級。風險提示：經濟環(huán)境和疫情帶來的經營風險，收購整合風險，規(guī)模擴張不及預期，利潤率不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月28日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):業(yè)績韌性成長，迎接萬象更新濱江服務業(yè)績保持高增長，維持“買入”評級(3316HK)公司3月24日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收19.8億元，同比+42%；歸母凈利潤4.1億元，同比+28%，基本符合我們預期(4.2億元)。考慮到公司毛利率有所下滑，我們下調毛利率預測，預計23-25年EPS至1.98/2.58/3.31元(23/24年前值2.07/2.75元)，對于公司實現(xiàn)23年在管面積/營收/利潤增長30%的目標充滿信心?？杀裙酒骄?023PE為16倍(Wind一致預期)，考慮到公司的密度優(yōu)勢，我們認為公司合理2023PE為17倍，目標價38.38港幣(前值31.04港幣，基于18倍2022PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經營風險，關聯(lián)房企經營風險，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，5S增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月27日點擊下載全文：濱江服務(3316HK,買入):密度優(yōu)勢再夯實，裝修業(yè)務露頭角招商積余23Q1業(yè)績開門紅，維持“買入”評級(001914CH)公司4月21日發(fā)布一季報，23Q1實現(xiàn)營收33.1億元，同比+30%；歸母凈利潤1.8億元，同比+27%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預測?？杀裙?3年平均PE為20倍(Wind一致預期)，考慮到公司輕重資產分離、收并購持續(xù)取得進展，非住宅競爭壁壘突出，央企母公司經營穩(wěn)健，我們認為合理23PE估值水平為26倍，目標價18.98元，維持“買入”評級。風險提示：疫情擾動，關聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產分離不及預期，整合不及預期。報告發(fā)布日期：2023年04月21日點擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):Q1業(yè)績開門紅，各業(yè)務平穩(wěn)擴張萬物云內外因素共同導致業(yè)績階段性承壓，維持“買入”評級(2602HK)公司3月27日發(fā)布年報，22年實現(xiàn)營收301.1億元，同比+27%；歸母凈利潤15.1億元，同比-9%，低于我們預期(19.1億元)?？紤]到成本端的壓力，我們下調毛利率，預計23-25年EPS為1.75/2.25/2.83元(23/24年前值為2.18/2.99元)。可比公司平均2023PE為21倍(Wind一致預期)，考慮到公司推進蝶城戰(zhàn)略中面臨的業(yè)績階段性調整，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為26倍，目標價51.87港幣(前值56.87港幣，基于24倍2023PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情帶來的經營風險，關聯(lián)房企支持減弱的風險，“蝶城”推進、收并購項目經營表現(xiàn)、科技板塊和業(yè)主增值服務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2023年03月29日 點擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):循環(huán)業(yè)務保持成長，蝶城路徑清晰產股票名稱新大正(002968CH)最新觀點業(yè)績同比增速較22Q4改善，維持“買入”評級公司4月27日發(fā)布一季報，23Q1實現(xiàn)營收7.3億元，同比+19%；歸母凈利潤0.5億元，同比+10%。我們維持23-25年EPS為1.05/1.42/1.91元的盈利預測?？杀裙酒骄?3PE為18倍(Wind一致預期)，考慮到公司市拓增速較上市后的快速擴張期有所放緩，我們收窄估值溢價，認為公司合理23PE為23倍，目標價24.15元(前值27.30元，基于26倍2023PE)，維持“買入”評級。風險提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預期；盈利能力下行風險；收并購交易存在不確定性。報告發(fā)布日期：2023年04月28日點擊下載全文：新大正(002968CH,買入):業(yè)績增速改善，市拓穩(wěn)步前行資料來源：Bloomberg，華泰研究預測險提示疫情發(fā)展不確定性：國內防控政策放開后，仍存在疫情反復、病毒變異的可能，可能對房企經營造成不利影響。行業(yè)政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優(yōu)化的可能，都可能對房企經營造成擾動。行業(yè)下行風險：房地產行業(yè)規(guī)模高峰可能已經過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。部分房企經營風險：若經營和融資性現(xiàn)金流修復低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現(xiàn)經營困難等問題。產分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報告所表達的觀點準確地反映了分析師對標的證券或發(fā)行人的個人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報酬。一般聲明及披露本報告由華泰證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會批準的證券投資咨詢業(yè)務資格，以下簡稱“本公司”)制作。本報告所載資料是僅供接收人的嚴格保密資料。本報告僅供本公司及其客戶和其關聯(lián)機構使用。本公司不因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告基于本公司認為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關聯(lián)機構(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準確性及完整性不作任何保證。本報告所載的意見、評估及預測僅反映報告發(fā)布當日的觀點和判斷。在不同時期，華泰可能會發(fā)出與本報告所載意見、評估及預測不一致的研究報告。同時，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。以往表現(xiàn)并不能指引未來，未來回報并不能得到保證，并存在損失本金的可能。華泰不保證本報告所含信息保持在最新狀態(tài)。華泰對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資華泰力求報告內容客觀、公正，但本報告所載的觀點、結論和建議僅供參考，不構成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點、建議并未考慮到個別投資者的具體投資目的、財務狀況以及特定需求，在任何時候均不構成對客戶私人投資建議。投資者應當充分考慮自身特定狀況，并完整理解和使用本報告內容，不應視本報告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔任何法律責任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。除非另行說明，本報告中所引用的關于業(yè)績的數(shù)據(jù)代表過往表現(xiàn)，過往的業(yè)績表現(xiàn)不應作為日后回報的預示。華泰不承諾也不保證任何預示的回報會得以實現(xiàn)，分析中所做的預測可能是基于相應的假設，任何假設的變化可能會顯著影響所預測的回報。華泰及作者在自身所知情的范圍內，與本報告所指的證券或投資標的不存在法律禁止的利害關系。在法律許可的情況下，華泰可能會持有報告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進行交易，為該公司提供投資銀行、財務顧問或者金融產品等相關服務或向該公司招攬業(yè)務。華泰的銷售人員、交易人員或其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。華泰沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。華泰的資產管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本報告中的意見