房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃書

目錄TOC\o"1-3"\u1房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析31.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析3政治環(huán)境3經(jīng)濟(jì)環(huán)境4社會環(huán)境4科技環(huán)境51.2武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調(diào)查分析61.2.1武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀61.2.2市場現(xiàn)狀剖析201.2.3未來市場走勢預(yù)測221.3區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析231.3.1市場需求241.3.2供應(yīng)現(xiàn)狀251.3.3交通條件251.3.4市政配套251.4競爭項目調(diào)查與分析261.5客戶群調(diào)查與分析271.5.2目標(biāo)客戶分析28里2.求1逮影響本項目市掩場定位的因素根分析呈30按2.1.鼻1竊商圈及交易圈保的因素賤30億2.1.震2偷經(jīng)濟(jì)和人口因奇素分析尼30截2.1.萍3粱住宅市場供給羽情況姥32闊2.1.捉4風(fēng)住宅供給與需換求的比較樹33惹2.督2生項目定位血33倒2.2.安1駝項目定位債33錦2.2.訊2讀功能定位恢34例2.2.倘4叮產(chǎn)品定位腥35訪2.2.馳5過價格定位稱35股2.2.抓6疼開發(fā)時機(jī)及進(jìn)必度（時間有待香調(diào)整）像35及3森拼項目規(guī)劃、建酬筑方案策劃際36凈3.1旦沾項目規(guī)模及總闖體方案貍36義3.1.紙1趨項目規(guī)模脆36溜3.沈2充項目規(guī)劃布局脖及空間環(huán)境裳36龍3.3循紡建筑方案設(shè)計弱39屢擠隔設(shè)計要求惱39糖3.3.弱2蜜戶型設(shè)計爬40再芳絨建筑立面杠42涂4屠雜項目營銷策略拌43工4.咳1聾品牌策略蟻43街4.1.絮1漁品牌名稱抗43紋4.1.價2刪品牌定位許43軋4.1.神3率品牌傳播御43班4.熔2纏租售方案和價輩格策略咬45油殃鋪租售方案廚45田4.2.進(jìn)2劑價格策略視46孤4.3姻較渠道策略愁49傍4.3.羨1蹄目標(biāo)客層及地居區(qū)的策劃席49海4.3.頌2蠢產(chǎn)品機(jī)會點的最策劃擺49延4.3.詠3落廣告策劃它49煩4.朱4亡促銷推廣策略秋51失4.4.御1佛銷售策略策劃洋51帽4.4.斃2也各階段客層分糧析菊52驅(qū)4.4.竟3疲推廣活動轉(zhuǎn)52現(xiàn)5米鼠項目經(jīng)濟(jì)可行鐵性分析球54召5.漆1襪項目背景及概足況捆54兇5.據(jù)2爽、開發(fā)地點現(xiàn)百狀及有關(guān)條件演分析漫54豆5.2.疑1盡地點與地理位塞置何54館5.2.誦2賊周邊建筑物及憂環(huán)境條件孔55挖5.2.鳳3殼城市規(guī)劃及區(qū)筐域性規(guī)劃要求歸55撓5.2.慶4鏡征地與拆遷條星件雜、姐奮腿施工條件鳴55矮5.剛3曉投資估算與資戴金籌措嫁56若5.3.孫1綁投資規(guī)劃帆56拾5.3.挑2客資金籌措方式退59序5.揀4候、項目經(jīng)濟(jì)效厲益分析銹60挺5.4.春1科、主要分析評校價指標(biāo)癥60龜5.4.殖2乏、項目的成本壺及費用構(gòu)成分祥析簡61無5.4.謎3腳、項目的租售判收入、利潤分捉析將61凈5.船5夾、項目不確定要分析帳63脈5.5.娛1嘩、項目盈虧平矮衡分析危63角5.5.兄2歌、敏感性分析工64杰6尋攜項目策劃結(jié)論短66室6.嘗1撤項目概述逐66蘭6.妨2峽項目定位移66衡6.箏3籮開發(fā)進(jìn)度揪66棍6.黃4偶預(yù)期效益指標(biāo)但67殲6.壘5次風(fēng)險分析及風(fēng)延險控制御67博6.5.暴1秤風(fēng)險分析性67哀6.5.躺2宵風(fēng)險的規(guī)避和扇控制的68窄參考文獻(xiàn)：厚69短1百撐房地產(chǎn)市場調(diào)征查與分析誠1.浴1淡我國房地產(chǎn)開鏟發(fā)市場宏觀環(huán)除境調(diào)查分析蝶炒政治社環(huán)境剩201疑0飾年倘1隔月惹1特號抬財政部出扒臺啞“毀5共年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓隆全額征收營業(yè)馬稅貓”藥的規(guī)定，國際帝金融危機(jī)時期努的二手房轉(zhuǎn)讓刮營業(yè)稅優(yōu)惠政場策就此終止，棟這無疑是在打蒼擊投機(jī)購房，慶給炒房者帶來鄙不利影響。漆從這新年第一功拳開始，國家臨不斷在政策上助對房地產(chǎn)市場妻進(jìn)行調(diào)控，絮4蝴月繼1綁7享日，國務(wù)院又陽發(fā)出《關(guān)于堅還決遏制部分城銷市房價過快上悲漲的通知》，惑提出了調(diào)控樓菜市郵的慨1晉0悠項具體措施，烈被稱嘆為掉“許新國十融條期”件。其將遏制房榆價與維護(hù)社會硬穩(wěn)定等量齊觀和，要點包括要萍求房價過高、小上漲過快、供殺應(yīng)緊張的地區(qū)陽暫停發(fā)放購買瀉第三套及以上狼住房貸鴉款蒜;舟對不能提煩供軍1蝦年以上當(dāng)?shù)丶{找稅證明或社會垮保險繳納證明壇的非本地居民雀暫停發(fā)放購買勞住房貸款等捷。兆偉而段在嗎5求月，態(tài)國務(wù)院世又壟出聾臺熄“鳥新國十急條復(fù)”吸，其中偉以援“渴限購泊令賽”中最為奏效，也眨是今年樓市調(diào)暴控的一大亮點絮截止添到穗1箏1玉月中旬，全國容已駐有舍1亞6術(shù)個城市頒溝布流“凡限購縮令此”類。怪訓(xùn)9材月初，國家統(tǒng)鍵計局首次明確校表示進(jìn)行空置玩房調(diào)查。隨后曬，北京、天津先、上海、廣州厘、深告圳邁5料個試點城市啟循動空置房調(diào)查杰。擱在度5柜城市空置房調(diào)次查啟動后不久鳥，有相關(guān)人士座透露，由于空娘置房沒有統(tǒng)一燒標(biāo)準(zhǔn)，難以得蕩出空置率。近局日，國家統(tǒng)計芬局新聞發(fā)言人判稱將對人口普聽查中獲得的住票房信息進(jìn)行采祥集和分析?？紡倪@一系列政爸策我們可以看腎出國家政府對宣房地產(chǎn)市場宏假觀調(diào)控的決心歲，雖然政策的筆影響力度現(xiàn)在盤還不能予以置獵評，但是房地始長市場在未來奉幾年甚至幾十障年仍然會是政記府實行宏觀調(diào)筐控的重要方面君。肝螞經(jīng)濟(jì)拆環(huán)境盤世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇棋的態(tài)勢已經(jīng)確站立，鍬目前早處于新一輪經(jīng)驚濟(jì)周期的左側(cè)含區(qū)域殿，債這一點與娛前幾辨年顯著不同。熊而且旗利率處于較低貸水平，廚之前童1型年期劈定期存款搞利率來為嚇2.25丙%末，陡5翁年期枯定期存款科利率錯為胞3.60%勢，雙如此低的利率歸水平為高房價玉提供了支撐。銳中國人民銀行聲決定端從窮201盯0渣年飽1尤2樂月沸2派0隸日起，上調(diào)存攏款類金融機(jī)構(gòu)徑人民幣存款準(zhǔn)容備金留率建0.仇5軟個百分點。這知已經(jīng)是國家銀胡行第六次連續(xù)鉤上調(diào)人民幣存播款儲備金率籠。辣此次上調(diào)存款血準(zhǔn)備金率預(yù)計邀凍結(jié)資劣金詞300于0廳億，頻繁準(zhǔn)備進(jìn)金率上調(diào)已經(jīng)鬧成為當(dāng)局收緊但貨幣政策的主環(huán)力戰(zhàn)術(shù)，意在伍加強(qiáng)對流通性話的有效調(diào)控，吵管理通貨預(yù)期雖的同時加強(qiáng)對揀銀行貸款投放抖的監(jiān)管營。戀不僅如此，銀女監(jiān)會近日出臺朝相關(guān)政策，要哪求信托公司逐賞筆排查房地產(chǎn)織信托風(fēng)險，眾脊房企在融資和莊銷售等方面將脈面臨較大的現(xiàn)叔金壓力。滔房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)忙的影響能力也肚是不容小覷。銳房地產(chǎn)在現(xiàn)代蹲經(jīng)濟(jì)中是一種戀財富的貯存方壯式，比如人們動不會手持現(xiàn)金棄而回購買房地找產(chǎn)作為財富儲蟻存，所以從這瞎一點展開對于凍宏觀經(jīng)濟(jì)影響約重大。房地產(chǎn)讓市場和股票市財場都是財富的久衡量市場，因抬此經(jīng)濟(jì)波動往少往是從這兩個蔑市場中發(fā)生并偷擴(kuò)展到整個經(jīng)堆濟(jì)的。比如日匪本九十年代的緩經(jīng)濟(jì)蕭條和美耐國今年的次貸非危機(jī)，背后的悶原因是因為人墻們把房地產(chǎn)作眼為財富的衡量紋標(biāo)準(zhǔn)，一旦房渠地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫秤經(jīng)濟(jì)，人們就啊會普遍感到很蛇有錢，刺激需肥求，并帶動生包產(chǎn)，生產(chǎn)出現(xiàn)吉實際的過剩，盟而當(dāng)房地產(chǎn)一夠旦出現(xiàn)波動就吃會使人們普遍耍感到自己的財鑄富減少，為防榆止風(fēng)險人們會恒增加儲蓄，需雅求就會在短時橡間內(nèi)縮減，而喪生產(chǎn)在短時間覽內(nèi)無法縮減太睬多以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)黃實際情況，所鍛以會造成經(jīng)濟(jì)殺蕭條宿。因而我們不摔僅要關(guān)心房地偶產(chǎn)行業(yè)帶來的泛豐碩果實，更沒應(yīng)該關(guān)心其帶狐來的相應(yīng)后果域。薯我們可以肯定嫩的是，作為一骨個國臂家汗GD僵P霜的重要支柱產(chǎn)秧業(yè)，其發(fā)展勢承頭必將隨著我此國經(jīng)濟(jì)的騰飛綱而變得更加強(qiáng)凡勁。費兄社會產(chǎn)環(huán)境習(xí)從近幾年房地嚇產(chǎn)市場的火爆妥程度中我們不廢難看出社會對福這樣一個產(chǎn)業(yè)廉傾注了多少熱賊情和關(guān)注。累中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過棵近三十年的高徑速發(fā)展，人們恭的生活水平在悟逐步的提高，昆衣食住行是社浙會發(fā)展的必然廊規(guī)律，當(dāng)前衣格食已基本得到匹解決，洪所以更多的焦百點集中在了煙住的問題細(xì)，不管是住房羊的剛性需求還鷹是出于投資的零考慮，房地產(chǎn)樓始終是一個不刻會過時的話題召?？戎档蒙钏嫉氖钦?，住房的需求零增加了，但是箏矛盾久卻越來毀越突出，民眾趣的呼聲越來越樸高，隨著社會撲經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展米，國家財富積冰累日益強(qiáng)大，甜同時房價越來續(xù)越高，個別城再市漲幅有點發(fā)禮瘋，但中低層晝老百姓的收入膀增長幅度較小沈，社會生活成柴本越來越高，決生活質(zhì)量隨著當(dāng)社會的發(fā)展越血來越艱難，高緞房價讓他們對晃住的欲望在失牽望中變得越來段越絕望，最后抗導(dǎo)致對社會的趣不滿的。廢隨著社會的進(jìn)礎(chǔ)步，人們的公幟民意識在不斷羨強(qiáng)化，對社會衰和公民的認(rèn)識洋在不斷的提高嚴(yán)，對執(zhí)政者的鬧態(tài)度和要求也桐在不斷的提高韻，這就是社會千的發(fā)展趨勢，宵也是當(dāng)前地產(chǎn)荷行業(yè)的現(xiàn)狀，第如何尋求一個盡好的解決途徑單，使這個行業(yè)撒發(fā)展的更加穩(wěn)斃健健康，人民疤的居住得到很拿大的改善，不岡再體現(xiàn)為突出市的社會矛盾，吳這需要執(zhí)政者津拿出勇氣和智戰(zhàn)慧，也需要全泛民的智慧。各唐科技海環(huán)境除相對于其他行頃業(yè)來說，房地幅產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)螞科技并不是要務(wù)求很高。但是層對于投資，營掩銷方面，房地悅產(chǎn)的科技創(chuàng)新睜具有了很大的涉改變。撒相對于之前的鑒房地產(chǎn)投資，定現(xiàn)在房地產(chǎn)投古資面臨著更多普的問題。其中筆最為關(guān)鍵的是膝融資，政府銀捷行政策的改變沸使得房地產(chǎn)行版業(yè)的融資變得圍更加的困難。辮但是，問題必養(yǎng)然有解決的方蔥法，房地產(chǎn)行帥業(yè)也有著自己晶的創(chuàng)新融資方也法。去年任我國房地產(chǎn)開淺發(fā)企業(yè)資金來冒源的統(tǒng)計結(jié)果殘顯示，企業(yè)自菠籌資金不彎足愧2僑8李％，銀行融資宴占港21.妹7觸％，建筑公司報的工程墊款和脊購房者的預(yù)付居款宮占牲3捷8膏％（后者麻的浙8賤0杯％也源于銀行露貸款），在資吵本市場的直接蘋融資僅占總量河的十分之一。污因此在銀行緊對收錢袋之際，暗廣大中小開發(fā)淺商必須積極謀扣求在資本市場魂一搏。浮首先是信托業(yè)賊的發(fā)展。其次澤是購房者的預(yù)雖付款，最后是幫公司上市。楚房地產(chǎn)行業(yè)在洽經(jīng)過去年以及架今年的政府宏牌觀調(diào)節(jié)，銀行振的貸款要求嚴(yán)筐格，利息提高鋸等政策，面臨扯著越來越艱難都的市場環(huán)境。梅房地產(chǎn)行業(yè)也稻依據(jù)自己的銷參售特色，合理慰的選擇了適合臂于自己的銷售演方法。銀1.啊2灰武漢市房地產(chǎn)籠市場現(xiàn)狀與發(fā)看展趨勢調(diào)查分葉析填1.2.忽1貫武漢市房地產(chǎn)也現(xiàn)狀碌1.2.1.液1罵總體概況隸(妙一淺)從、竣工面積啄201蔬0蟻年挨1恥—怒6嗽月全市主城區(qū)村商品房竣工面坐積應(yīng)達(dá)果257.8或8洽萬平方米，月半均竣吊工搞42.9怠8絹萬平方米，同沖比去年同期減競少班35.09須%饑，考慮到樓盤引預(yù)售到竣工的湊時間較長，該珍竣工量可以從峽側(cè)面反映今年逆上半年商品住惜宅供應(yīng)量相對羞較少。虹（二）、新增殺供給情況挪201鄭0牢年上半年，武量漢市主城區(qū)在大售項目賀為治34燙2翠個，商品房新齒增面搏積忘512.樓8詞萬平方米，平神均每月新叼增兆85.里5票萬平方米，與惡去年同期相比腹，減腳少畢9.倉2肺萬平方米，減潔幅剝1.76血%郊；商品住宅新跑增面則積荷400.9丟1幕萬平方米，平鮮均每月新錢增獎66.8質(zhì)2尖萬平方米，與橡去年同期相比打，減狠少款61.5曬6途萬平方米，減初幅笨為估13.31佩%吃。前五個月，冬商品房、商品貝住宅新增供應(yīng)涌明顯小于去年婚同期，但羞在迫6口月，商品房、銳商品住宅新增朵供應(yīng)量大增，同明顯高于去年食。峰（三）、商品逼房成交情況杯1霧—咐6倍月商品房銷售衡面頭積床359.0粗6彈萬平方米，月礎(chǔ)均銷售面類積邊59.8窯4剪萬方，攤較喂200脫9睬年同期減爆少留8.84允%練；其中住宅銷戒售面濾積財316.3峽6臭萬平方米，與毛去年同期相比柱減恥少撇16.37米%逗。住宅銷售面壇積減少幅度更驚大，反映出商遲業(yè)地產(chǎn)方面銷籌售面積比例增業(yè)加?；迹ㄋ模⒐┣笾Ρ惹闆r建過筐去然1晚3霉個月里，靜從茫0儉9抹年蜘6腳月印到臥1舉0餓年勝2度月，市場上商緒品住宅供給小偷于需求，存量釋消耗明顯押；悅3冒月后市場供大柱于求，在受新個政影響挑，史5肯月市場出現(xiàn)短癢暫的供小于求輩后，進(jìn)牌入畫6楚月，市場商品根住宅供給大幅穴增加，而住宅際成交貌量岡5謹(jǐn)月醬和飯6例月出現(xiàn)連續(xù)下理滑。厘1.2.1.育2數(shù)武漢商品住宅大市場跟（一攔）承201系0肝年上半年主城呆區(qū)商品住宅價環(huán)格走勢剩201鹿0蠢年上半年全市擠商品住宅價訴格掘6516.0騙1揪元榨/身平方米，幟與身200買9譯年上半年同期抽相比上鼻漲青1065.3勵8宰元戀/陳平方米，漲選幅色19.55漠%李。冒與廉200透9塔年下半年相比噸，上蠶漲剝562.6詳1跡元光/負(fù)平方米，漲榮幅方9.45鄉(xiāng)%豆。仿過去覆的財1幟3猜個月里，武漢洽主城區(qū)商品住踐宅價格持續(xù)上勇漲，受至親201嚴(yán)0圣年掉6政月，武漢主城濾區(qū)商品住宅均確價已經(jīng)上漲莊到巡6656.0堪2爆元若/忌平方米。尤忍其傳201青0隔年攜3前、著4椅月份，上漲勢損頭非常明顯，縣不過開在瘦4饑月中旬的國家使房地產(chǎn)調(diào)控政久策出臺后，隨窩后趕的惠5權(quán)、婚6搖月份，武漢主師城區(qū)商品住宅淺成交均價漲幅興明顯減小。錢（二）、商品慚住宅區(qū)域價格戴情況燃201時0償年上半年，全繪市各區(qū)域價格限同比去年均由葉較大幅度的上朗漲。仔與優(yōu)0郵9轟年同期相比，邪漢陽、武昌、現(xiàn)漢口三大中心塞區(qū)和青山區(qū)住醋宅成交均價漲母幅超拐過貓30妄%育。其中，漢陽文中心區(qū)漲幅最尸大，嫌達(dá)吧43.6家%顯，而其他各片殼區(qū)漲幅也請均嶺15豐%存，幾乎都始在娃20游%吵以上，關(guān)山片歇住宅成交均價艘漲幅相對較小鑼，哄為略16.37餃%皮。販漢陽中心區(qū)商蝕品住宅同比朗漲樸43.6道%接（見下圖）席從成交均價上拐來看，價格最愚高為漢口中心露區(qū)，平均成交掀價格姨為既9416.3巨4撈元淺/筆平方米；其次準(zhǔn)是武昌中心區(qū)跌，成交均價暖為吼8735.1密8鍋元巧/方平方米；漢陽趕中心區(qū)成交均知價也幾乎日到讀850測0務(wù)元分/尖平方米。成交露均價最低的區(qū)免域為東西湖片楚區(qū)，平均價格傻為叮4678.6憐6疫元奮/蠟平方米；其次隔是沌口片，給為渠5005.0迷6邊元予/原平方米。主城裙區(qū)各區(qū)域成交麻均價相差較大待，中心城區(qū)的庭均價依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)巨高于其他各區(qū)輔。浩201惹0分年上半年區(qū)域宜成交價格比較舟圖：梢201怠0劉年如1爐—嘗6躲月武漢商品住輛宅區(qū)域價格情瓜況：旱200啟9哈年鴉6敬月得至眨201展0瓜年禍6繡月各區(qū)商品住哄宅成交均價走襖勢嶺（三）不同價配格段商品住宅草價格情況跪從不同價格段貌銷量占比變化均情況看，今接年局1銳—喇6壤月，價格限在將600逮0豆元梅/錘平方米以上的搬商品住宅成交易比例明顯增大勝，與之對應(yīng)的挖是群，判400禿0勾元誤/夜平方米以下價鋼格段的商品住扛宅成家比例擇駝明顯縮小，甚晌至股400輕0備—重500伍0灣元恨/阻平方米禮、即500吩0搏—典600啟0獲元疼/墊平方米價格段伙，商品住宅成煙交比例也在縮朝小。今圍年小6叮月下，板600久0芽元寶/杜平方米以上的招商品住宅成交霜比例陡達(dá)宵64.05丟%憂，小600朱0好元放/奔平方米以上的宴商品住宅已成包為市場主角。裙（四）不同面填積商品住宅價飾格情況哄從不同面積成暗交變化圖可以照看出唯，假9窩0芹—撿12章0匯平方米鮮和帳12折0蟻—臨14意0保平方米戶型占蓄比相對較大，得依舊占據(jù)市場囑主流；但今源年屈4野月新政后繞，似9染0扶平方米以下戶著型所占比例較痰前期有所增加灣，而大戶型成雙交比例則有所駛減少。今概年沖6俱月壯，喉9懲0途平方米以下戶鏈型狗占仁26.22跟%蓋，蜘而劃12悅0薦—驚14輝0黑平方米戶型鞋與平14毛0煉平方米以上戶白型的所占比例風(fēng)分別預(yù)為炮21.56妻%瓶和俱11.77笑%積。旁（五）不同建多筑類型商品住虎宅成交情況拔201處0鎮(zhèn)上半年，高層追和小高層商品乘住宅成為市場黎的絕對主力，至所占成交比例躍分別縫為頂73.17越%由和經(jīng)19.86師%榮，而多層商品止住宅和別墅所幟占比例分別僅器為圾4.31連%夕和濫2.67慰%鼠。誘上半年武漢商橡品住宅成港交掠2990枯1答套，同比和跌獄19%柏1.2.1.瓣3201炸0蹄年上半年武漢歸商品住宅銷售棵情況簽201牌0愈年上半年商品熔住宅共成英交碰2990粱1吩套，與去年同摘期相比堅晴守掌703丈9酒套，同比下斃滑俊19.05觀%繼。成交面積庭為駁316.3齡6信萬平方米，與真去年同期相比鑒減貌少畢61.9艷2飾萬平方米，同范比減全少潛16.37服%影。平均每月成蛋交晴498駝3閑套，月均成交節(jié)面頑積療52.7瓜3殲萬平方米。熱今兇年內(nèi)1王—公6捏月，在經(jīng)歷短田暫的傳統(tǒng)淡季測，過年當(dāng)月窮（侮2頁月）后，年后滲，市場繼正續(xù)織200撓9籌年市場的火爆恢場面稼，草3/草4每月份成交量明森顯大增，武漢副房價也較快上為漲升。級1材—迷4練月武漢主城區(qū)酷成交憶量頓2141份1窯套，與市場較師熱慨的辜200雷9微年同期相比還騎增棍加稈3.44蝴%憐。悅4從月中旬，鑒于演全國大中城市均房價的快速上竹漲，中央出臺倘樓市調(diào)控政策扇，打擊投資投悠機(jī)、遏制房價功快速上漲，樓蓄市成交量很快秧進(jìn)入下行軌道償。票分戶型銷售情蒸況傳201賓0拴年上半年武漢滿市商品住宅成般交面積勇以咸9學(xué)0探—崖12廢0塑平方米戶型為苦主，占膜到縱42.99直%遼，其次色是做12罷0小—康14繁0胸平方米戶型，興占滲27.68案%哄。范今墊年等4梯月新政后悲，譯9磨0謀平方米以下戶郊型所占比例較巡前期有所增加浙，而大戶型成飛交比例則有所刃減少。潔分價格銷售情剪況謎從價格來看刑，爹201法0諒上半年商品住論宅成交量主要摩集中削在塊600或0士—嗓800披0水元閘/械平方米，貴占胞36.0欺3饅，與去年上半娛年具500近0樣—婦600恨0膠元范/莫平方米占全市笨總成交劈量正37.13根%贏的情況相比，挨主城區(qū)商品住幸宅成交均價明州顯提高；而完且老800討0么元閑/負(fù)平方米以上商碰品住宅成交比燭例也達(dá)到畢了菜20.61扛%傭，較去年同期驚的肅5.33糾%植也大幅提高。筆600蘋0田元氧/御平方米以上商蚊品住宅成交所幻占比例逐步增察大，肉而看600膀0創(chuàng)元啄/吃平方米以下商笛品住宅成交所撕占比例則逐步窯縮小。秒分片區(qū)銷售情答況宴1.2.宮2僚市場現(xiàn)狀剖析恥201炭0男年武漢主城區(qū)嘆商品房和商品解住宅新增供應(yīng)耳面積分別插為貼1009.顫0標(biāo)萬方燕和爪801.2告8免萬方，分別較匆去年大幅增基加墳43.42枯%汁和蟲32.32棄%烏。與去年新增駱面積變化相比雙，今年主城區(qū)貢新增方面有兩跡大特點浙：麗1他、今年新增主扯要集中于下半諷年，而去年下而半年新增方面原表現(xiàn)平為平獻(xiàn);辭2楚、商品住宅新爐增面積較去年率增加的同時，慢非商品住宅的演新增更是一大爭亮點，其中誤，嘗201閥0揪年主城區(qū)非商鳴品住宅新增辦較瞧200嗽9曉年大幅增曲加黎109.12量%鑒(持遠(yuǎn)城區(qū)同樣如垂此，非商品住訊宅的新增大幅牲增膠加未)蛇。套201儉0神年武漢主城區(qū)勉樓市量跌價升看。年初，潑繼想0頃9蓄年樓市火爆局渡面，武漢樓市追量價齊況升熊;牽受啞4業(yè)月中旬樓市調(diào)筋控影響機(jī)，拿5姜月輕-鉗8拋月，武漢主城旋區(qū)樓市量跌價血滯誦(蜓受樓市調(diào)控影辱響，這幾個月廚的成交量下跌旨也是致使全年關(guān)成交量較去年閑有所減少的關(guān)溉鍵所在賞。新)段而隨墻著咸“姻金九銀謝十瀉”懼的來臨和通貨羨膨脹的助推，肢從瞞9裝月開始，主城買區(qū)樓市重新量堡價齊升。特主城區(qū)各區(qū)域完成交均價與去雕年均價對比：行漢陽中心區(qū)、攻武昌中心區(qū)、賓古田片和青山浸區(qū)漲幅最大，子基本上糟在戚30平%譽(yù)以上。折主城區(qū)各區(qū)域簡成交套數(shù)與去間年成交套數(shù)對護(hù)比：拜與去年相比，尸二七后湖片區(qū)停和東西湖片的論成交量有所增浪加，而其他片引區(qū)成交量都有脅所減少，其中象青山區(qū)減幅最項大，玩達(dá)非50.84葵%綁，武昌中心區(qū)魂減少絕對值最始多，相比減少夫了渣350料0孤多套。粒1.2.芽3子未來市場走勢求預(yù)測如從上述資料我承們可以看出漢，呀201柿0杜年的樓市繼承苗了跨0延9玩年的火爆，雖苗然價格有所攀僚升，但投資者類購房者仍然抱廣著極大的熱情吸。而駛在國201歡0誤年址1峰月貫第狡1籌周兄(1鄙2柜月輩3耗0羊號察-低1囑月碑5蹲號幸)腸，據(jù)億房研究練中心的統(tǒng)計數(shù)護(hù)據(jù)顯示，全市你新房共成乘交勒280艇3塊套，其中商品吉房成糖交陷275湯5追套帖(摸商品住宅成縣交蝦233敞2警套、商鋪和寫尋字樓等非住宅慘成僑交預(yù)42捷3科套翠)耗，經(jīng)濟(jì)適用房糕成津交茫4嫌8奸套。在全市商好品住宅成交澇的最233麥2擠套中，主城區(qū)云成上交黨190脆2傭套，遠(yuǎn)城何區(qū)騎(姥黃陂、江普夏毫)亞成伙交界43犁0概套。從下圖可末以看出，成交迅價格一直處于膨上升狀態(tài)，我末們預(yù)計，病在冤201汽1值年，成交價格沃仍然有上升空甚間，而成交數(shù)罰量也會大有增徑加。阿1.赤3渡區(qū)域環(huán)境調(diào)查朽與分析嘆本項目位于武朝漢市洪山區(qū)寒珞獅南怕路匯3欄8勒號，用地四至專關(guān)系為：東爹臨饅5牙0或米寬珞獅南路懶，南臨武漢德亦安科技有限公割司用地，西臨滅洪山鄉(xiāng)洪山村馬集體地，北臨符廣廈省六建公底司住宅用地和央公共通道腫，總甜地塊規(guī)劃凈用醫(yī)地面積糧為喘8355.1填2鏟平方米（以實遺測為準(zhǔn)）冤。徑1.3.貴1更市場需求慚武漢市有帳著永90瓶0絹多萬常住人口沃，因而住房的黑需求量是非常殖龐大的。而城搶市人口的流動噸性，使得住房役不僅扮演著房創(chuàng)子的角色，它項也成為了眾多哀投資者進(jìn)行投精資的渠道。我輩認(rèn)為，在未來揉相當(dāng)長的時間晌內(nèi)，武漢的房用屋需求將保持比滾動式上揚的彩態(tài)勢，隨著市傷場觀望時間的玻持續(xù)，購房氣戀氛將會愈加濃掘厚，最終講拉滔升房價的增長若幅度。窩而餃目前新盤林立冤的南湖新城，贈已是眾所周知速的房地產(chǎn)開發(fā)美熱點區(qū)域之一源，而從市場數(shù)吹據(jù)，以及搜房五網(wǎng)歷屆的南湖游區(qū)域的看房團(tuán)霸聲勢來看，南筆湖片區(qū)也可以艇說是武漢市人獸氣最旺的焦點馳板塊之一。股據(jù)不完全統(tǒng)計寺，南湖片區(qū)肺有衛(wèi)4鈴0剛?cè)f的居民入住拿需求，因而也查造就了南湖片計區(qū)的火熱市場肥。熱1.3.基2子供應(yīng)現(xiàn)狀浸目前南湖住宅查圈的建設(shè)仍顯錢單薄，供應(yīng)遠(yuǎn)第遠(yuǎn)不能滿足居翁住區(qū)內(nèi)居民的烏生活需求。在收南湖區(qū)域，目元前已建成并能畝提供有效房源泡的僅柔有掉3奮家房地產(chǎn)開發(fā)滿公司的項目，雨而且我認(rèn)為大撓部分樓盤的戶弊型設(shè)計不合理匠，不能滿足需逼要，個樓盤之縮間主力樓盤戶肥型相似，面積怕集中，基本介傷于猜100~13技0店平方米之間，澇而根據(jù)我的調(diào)茶查，處于教育鋪圈大學(xué)城中的各南湖板塊，更廢多的需求是在敘小戶型這一方以面。而且由于棵樓盤之間雷同坦的目標(biāo)群體，再造成同一市場酸競爭異常激烈問，即便是供應(yīng)躬部分小戶型房贈源，也都是房病間朝向不好或籃者是環(huán)境最差構(gòu)的部位，而對治于這個具有龐并大整容的市場差的消費者恐怕仍只有無奈的接殼受或者苦苦等僅待的份了。梢處于這方面的逗考慮，我認(rèn)為鍛，本項目的核吼心就在于及時枯滿足購房者的紡實際需求，將燒目光更多的投捉入在小戶型方套面，而對于市擱場的接受能力餅以及認(rèn)知程度俱，我相信，后柜期銷售環(huán)節(jié)將故會證明這一點簡。住1.3.鑰3宇交通條件老根據(jù)市場發(fā)展段需求，道路交趨通因素影響著曉居住區(qū)內(nèi)部交釘通設(shè)施配置、棒交用以及交通煤的組織活動，燥如果道路因素增起了反面作用征，那么會給居持民出行造成困肅難，從而制約殖了其商業(yè)的發(fā)虹展。樸南湖區(qū)域，交故通便利，地處邁珞獅路跟雄楚樓大道的交界處待，有各路公交幫車可以直達(dá)，尚滿足普通上班乒族、學(xué)生的出閃行要求。朝北委有正處于試投救入使用的高架拌橋，步驚行諒10泄0哀米即可到達(dá)中帶心轉(zhuǎn)盤，項目矩也計劃建立地盾下車庫，滿足隱購房者停泊車瞇輛的需求。拼1.3.求4諒市政配套雁經(jīng)過催武漢房地產(chǎn)幻1學(xué)0認(rèn)多年的發(fā)展，差如今貝南湖攀區(qū)域內(nèi)生活配仇套設(shè)施日趨完愛善，已經(jīng)成一商個相當(dāng)成熟的慘大型社區(qū)。態(tài)交通便利，商客業(yè)發(fā)達(dá)，往北濕有群光廣場，疏新世界百貨，千往東有光谷購清物中心，往西印有崇文廣場，毛滿足購房者的鵝商業(yè)購物需要勤；往融西率10級0叼米還有長江圖行書出版城，足誦以滿足居民日莖常生活的精神堡需要；本項目錦擬建大型居民餐健身中心（或杰招商），配套覆有幼兒園，大傾型會所等一系臟列滿足業(yè)主需肥求的設(shè)施分布軋。傅1.賢4怖競爭項目調(diào)查繡與分析蛋獅城名居畜麗島花園預(yù)南湖雅園晃城區(qū)值洪山野洪山翻洪山納地址串洪山區(qū)珞獅偵路庫44裹7叔號外洪山區(qū)珞獅鑼路椅49稅7袋號鏈洪山區(qū)珞獅南旗特邪2齡0京號盜板塊斯南湖板塊仇南湖板塊伙南湖板塊醉開發(fā)商覺武漢洪發(fā)物業(yè)雖發(fā)展有限公司州聯(lián)合置業(yè)（武頁漢）有限公司豪武漢城市建設(shè)兵發(fā)展阜華公司凳建筑類型奴主要戶型破為鹿10此0采平方米左右搖別墅、多層憶普通住宅、小遭高層影建筑面積掀10416級9裂平方米銹14700誼0晝平方米妥占地面積圣5135形9注平方米割14000脾0萄平方米譜方位裝武昌撿武昌憲裝修情況片毛坯糞毛坯稍容積率臺2瓜．遇03拔1.05期綠化率始30%剖45%曲40%盆總戶數(shù)棄936弓900抖1200罩物業(yè)公司播武漢洪偉物業(yè)瑞管理公司固武漢麗島物業(yè)起管理有限公司秘車位數(shù)猶地陷上閑700動地步上師45雕0領(lǐng)個捎地子下璃54好0冠個筋交通狀況顫57糠1慧、覽58包6僚、灘59老1向、旱55欺6釣、禾503梳等多條公交線伏路直圍達(dá)失赴珞獅簽路潤,業(yè)南贈湖對,本南恢湖偉,婚珞獅貌路攻,禿雄楚大道槳571,72而9,576,媽74,5嶄5矩路等多條公交醫(yī)線路直達(dá)菊建筑設(shè)計咱武漢大學(xué)研究吧設(shè)計總院魯加拿帆大胞B+化H寒國際建筑師事鷹務(wù)所烏建筑施工化中建三局煮景觀設(shè)計怒香港伯景師設(shè)色計公司合通過比較，我地們認(rèn)為，本項層目要向在南湖齒片區(qū)打開市場池，與其他樓盤特形成鮮明風(fēng)格揭差異，應(yīng)該注姨意如下幾點：腦①抽以精裝修作為桌賣點突②功用花園式的居眼住小區(qū)環(huán)境作邪為賣點料③平以超大型停車景場作為賣點期1.告5麗客戶群調(diào)查與哥分析洞1.5.形1掛客戶調(diào)查幟薦通過對派武漢克市房地產(chǎn)市場迅現(xiàn)狀竭的豪深入研究，結(jié)尸合對子本里項目本身特質(zhì)痕的剖析，初步卵形成對悔本唱項目目標(biāo)客戶客群的基本認(rèn)識呆，以此為基礎(chǔ)票展開調(diào)研，逐衡步將目標(biāo)客戶住群體的特征及傭消費心理清晰齊化、數(shù)據(jù)化，稠以求以客觀、攏量化的結(jié)論為戒本厲項目成功推廣真提供強(qiáng)有力的妙支持。局喝魄以市場調(diào)研問悄卷為依據(jù)，對侄所界定的目標(biāo)蝕消費群體進(jìn)行蜻深入分析，主逆要涵蓋了消費憤群體的年齡段岔、職業(yè)范圍、講受教育程度、速居住狀況、家釋庭結(jié)構(gòu)、休閑瀉方式等個人基蕉本情況。頑①胃個人年收入在感10鳳萬偶—駐15雜萬者為市場主系流人群：受訪份者個人年收入勸為辟5假萬忠—腹1沙0黑萬的建占椅28敢%臥，艘1桐0停萬黨—拌15的萬的貞占籠28疤%蓄，毛15殺萬避—恢2揉0喚萬的夕占秋20嶺%允，剖2替0獨萬欣—薄3寒0譯萬的諒占孩4雄%風(fēng)，途3臂0狗萬以上的鈔為畫12旦%跟，未做答者祖為電8秋%篩。主要集中于長我們前面所界弱定的目標(biāo)客戶項群體范圍之內(nèi)跟。繪②涌結(jié)年齡分布以惰20逐—嘗3沿0液歲者最為集中減，男性比例較帶大：受訪者賺15蛛—映2睛0柱歲的高占煉12結(jié)%灑，界21反—穿3迅0直歲的挎占罷40膛%裁，鋤3侄1址—駝4冰0墊歲的唯占屠32阿%旦，斬4真1半—少5竭0捷歲的陶為疫16咽%狹；其中男性擺占即68污%釘，女性穴占債32頂%肚。怖③槐歌受教育程度多蜜在大學(xué)本科以勾上：大專學(xué)歷獄占落32袖%壓，大本學(xué)歷致占擔(dān)48影%所，碩士研究生紡為竭16笨%篩，博士研究生脊為瓜4釣%筑，半數(shù)以上為鐵高知人群盡。昌④襖子以從事傳統(tǒng)行閑業(yè)（而非新興校行業(yè)）的管理毛層人士為主體壟，即行業(yè)前景尤看好、收入相段對穩(wěn)定的高級育打工者：從事代金融行業(yè)的功占辰40暑%價，商貿(mào)行業(yè)的扮占孫20育%淡，地產(chǎn)業(yè)沈及雷I跪T木業(yè)的各類占灰12愁%把，從事傳媒業(yè)鴨、工業(yè)生產(chǎn)、而藝術(shù)的各民占假4呼%咽，其他務(wù)為崖4閃%肝。從職業(yè)上看躍，管理人員齊占潑36該%厚，企業(yè)主和專尋業(yè)技術(shù)人員各糕占嫌20挪%傍，自由職業(yè)者寨為性16搜%級，國家機(jī)關(guān)干四部和其他職業(yè)雜者各生占評4正%兼。汽⑤臂斑現(xiàn)階段擁有住巷房為普通住宅塔者占主體，且適多為已購住房黃，希望改善住徑宅條件者占絕壤大多數(shù)，從而獎既有購房的心憶理基礎(chǔ)，又具癢有二次置業(yè)的哲物質(zhì)基礎(chǔ)：目糟前住房為普通鬧住宅者鈔占釀60貨%華，公寓翠占弱32等%耳，聯(lián)排別墅、烘獨立別墅各通占圖4拿%喂；其中已購者主占昆72壤%竹，租房者括占預(yù)16估%禮，正按揭的袖占取4喇%般，住父母房子奪的涉占悠8哲%牽；希望改善生秘活條件者敬占底96丈%忙，無此打算的逆占由4薦%狹。擁⑥扁冊家庭結(jié)構(gòu)以三參口之家為主，落大多數(shù)人不與絡(luò)父母同?。喝谥茵捳佳?8犁%仗，雙人家庭親占轟20虜%貧，四口之家淺占娘8掙%柿，五口之家秤占茶4顫%暢；偶爾與父母志同住的占占胡48僚%淋，不會與父母途同住的壓占世28叼%難，會與父母同暫住的區(qū)占旁24怨%或。畏1.5.求2爐目標(biāo)客戶分析撥從上面的客戶亮調(diào)查來看，本爐項目的目標(biāo)客慎戶皺產(chǎn)品限定的硬萍性指標(biāo)作為共驅(qū)性特征：一定子的收入水平、裝對事于圾TOWNHO想US兩E欄建筑形式的偏意好以及擁有交叨通工具幾個方石面加以闡述。集也就是說，只白有滿足這些條姻件，才有成為掩未來假日花園謀購房者的可能霞。拒①庫芒以家庭年收入釋在擊10兵萬元以上為首膊要特征的社會飼階層蠅胖刊根據(jù)本項目的頁初期設(shè)計談，壯房屋最低出售慕總價至少盲為禿4茶0漠萬抱，河而設(shè)計的少量津大戶型可以達(dá)背到廈10餐0怖萬，薦巨大的價差必齊然造成購買人腹群之間巨大的藥階層錯位，對覆于千本項目厘來說，其消費污群首先是能夠獲承受其價位的堡人。牙以鞋項目績A暮戶型為例，地歲上面積婆6宴0取平方米無，駛初步暫勁定洋8500別元躍/m誤2祖，不計稅費等勒項房價為攻4朵2掌萬甩元，按首伍付揪30然%朵計，須貸款歸12劃萬元，桐1愉0叨年月供頑3000邀元，加上物業(yè)銅管理費，每月后為穴4000賭余元，按占家嚼庭收索入宣1/挨3苦計，則年收入統(tǒng)應(yīng)在趣10淋萬元以上方不辰構(gòu)成付款壓力倦。每②匹手認(rèn)同普本項目令建筑形式的心尤理特性華牢壁出于對武漢本達(dá)地市場的考慮慘，本項目打破彈常規(guī)，營造出泉的是家庭式的蘿小區(qū)環(huán)境，勢溫泉水源營造翼的園林溪流水醬景，打破傳統(tǒng)潮集中水面設(shè)計名，水域在社區(qū)扁內(nèi)多處分布，偉形成更多的自脈然水景，達(dá)到族環(huán)境均好的效桃果。植被茂密憑、疏密有致，棵道路與綠地自曠然融合，形成莖真正的假日生央活氛圍。占而這一種建筑補(bǔ)形式，與當(dāng)前音武漢市的主流惡環(huán)境有很大的陵不同博。砌捐餡我們認(rèn)為，火消費者認(rèn)同剪本項目親的建筑形式，零其實質(zhì)娘應(yīng)該是受到本裙項目的建筑風(fēng)脹格以及景觀設(shè)侍計的影響季?；茛劢貞z購買唐本項目的購房連者伴為有車一族奧良木在對南湖片區(qū)秋的競爭項目的乘研究中，就提繞到以大型停車因場作為賣點。揪現(xiàn)在的購房者推大多數(shù)都是有伐車一族，而停漲車位的問題也辯是購房者在不死同項目之間做芝出選擇的一個睛關(guān)鍵點。測2咬撒項目市場定位剛2.頃1論影響本項目市吹場定位的因素順分析建2.1.垃1守商圈及交易圈家的因素文對于本項目的蛙分析，首先要兼確定的是它的童商圈難（期trade代are窗a框），也稱為供血求圈和交易區(qū)滿。不同項目要折求的商圈是不鹽同的?？杀卷椖砍鲇谌荷坦馍倘Γ航倒馍倘儆谖鋺?zhàn)漢市頂級的消智費圈，滿足了的購房者的商業(yè)復(fù)需要，而中百權(quán)超市，武商量隆販一應(yīng)俱全，旱滿足了去生活蘭的需要。意2.1.脾2抽經(jīng)濟(jì)和人口因絨素分析熱2.1.2.純1誘新住戶生成罵首先要注意的吐是新住戶的形霉成，當(dāng)孩子達(dá)哀到策1似8開歲成熟年齡時唇、要開始和他橡們的雙親分開因居住就意味著指一間新房子的廊需求產(chǎn)生。還憤有剛參加工作母的年輕人，他消們對住房的需淋求也是相當(dāng)迫武切且具有了一勸定的購買力。勻新增的住戶會總由于成人的增泥加和結(jié)婚人數(shù)蜓增加而生成同利時也會隨死亡弊和移出人口的蛙增加而減少對陶住房的需求。嫂根據(jù)之前的調(diào)有查，南湖片露區(qū)器2吧0牧歲左右的置業(yè)芬人士很多，他導(dǎo)們也可以被稱飛作是新住戶，你因而南湖片區(qū)賄有很廣闊的市就場。拴2.1.2.哨2頃住戶的年齡結(jié)赴構(gòu)花不同的年齡段夫的住戶對住房促種類的要求也盤不相同，比較詳年輕的住戶，助比如年齡狹在遲18-2紡5康的年齡，一般槐選擇租房；中碰年人的住戶則燦傾向于選擇擁彎有一幢舒適的式房子，他們對斤戶型的要求上裂，也是各異，蠟這將在消費者橋研究一章詳細(xì)坦闡述。另外青民年人和中年人潛的移動性較強(qiáng)閑，他們的遷入蒙遷出頻繁會使波其對住宅需求汽有較顯著的變蝴動。另外人口縮的婚姻狀況的能變動，是現(xiàn)代跳社會的家庭規(guī)饞模日益變小，更對住宅的需求倡量相應(yīng)地提高揉。因而對于本腳項目來說，屬重于租售兼營的青項目策略。原2.1.2.楚3佳住戶收入窯住戶收入水平拜變化對住宅市技場的影響極大佩，要確定收入龜?shù)臋n次，然后流再確定收入的堵變動對需求的斑影響，一般收老入提高對于住商房的需求在面似積上和規(guī)格檔做次上就會提高皮，不僅需求量窩增加，而且還申促進(jìn)房屋二級腸市場的供應(yīng)量崗，因為較多的礦人購買高檔住朋房二手的舊房棒將空下來。憑2.1.2.耕4儀住宅市場需求例量估計呆住宅需求量的碗估計是要發(fā)現(xiàn)虛該地區(qū)還有沒卷滿足住房的潛貞在購買者，他鐮們是房地產(chǎn)企柏業(yè)將為之服務(wù)粒的目標(biāo)群。目斷前用于分析住伶宅市場需求量巖的方法一般使勒用人口和住戶碰規(guī)模的資料來笨估計住宅需求經(jīng)的總量。觀首先，運用人略口及住戶統(tǒng)計銜還可以對住宅捕需求進(jìn)行細(xì)分假，估算出某一給年度需求量的耀地區(qū)分布、收跨入等級分布、糟以及各年齡組基的人口對住宅月的需求數(shù)量。癢將某地區(qū)的人恥口、住戶規(guī)?；?、住戶數(shù)目的攪統(tǒng)計數(shù)據(jù)套用輪到該公式中就幕可知某地區(qū)的欲住宅需求量，稱然后再根據(jù)人頁口及住戶資料臭對不同收入的場家庭進(jìn)行分類束，因為各類家乏庭的分布及數(shù)稍量，對于戶型誠設(shè)計及需求量龍單位的估計極艙為重要，這樣臉房地產(chǎn)公司針汪對不同類型的遵家庭、根據(jù)他胖們的喜好設(shè)計起戶型。了解了財不同類型的家恰庭數(shù)量和分布裁后，接下來是襪對不同類型的耀家庭的收入進(jìn)孤行估算，這是棟最難估算的，宿因為不同性質(zhì)剛的工作他們的抄收入不同。收盈入決定家庭選儲擇什么樣的住額宅猾,黃購置多大面積拋。作為一個房訊地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鍵來講，掌握這己些數(shù)據(jù)對樓盤烤定位是至關(guān)重芹要的，這也決功定推出的樓盤斷在市場上能否螞被某一消費群朋體接受。因此泰收入是影響需團(tuán)求量的最主要衛(wèi)因素，也是影惜響住宅市場定支位的關(guān)鍵指標(biāo)紅。氏2.1.軌3悟住宅市場供給筋情況遭201圈0立年上半年，武遵漢市主城區(qū)在洪售項目靈為插34理2循個，商品房新劃增面對積唱512.法8組萬平方米，平豐均每月新悠增往85.態(tài)5濾萬平方米，與垂去年同期相比況，減哲少創(chuàng)9.慌2亦萬平方米，減毅幅位1.76預(yù)%昨；商品住宅新界增面鋒積賺400.9總1攔萬平方米，平呈均每月新梯增蝕66.8脆2摸萬平方米，與詞去年同期相比療，減要少惰61.5能6嘆萬平方米，減蠢幅抹為成13.31輛%謝。前五個月，傾商品房、商品剃住宅新增供應(yīng)仗明顯小于去年拍同期，但煮在伏6淚月，商品房、笑商品住宅新增頓供應(yīng)量大增，采明顯高于去年柴。斜2.1.舟4晴住宅供給與需掙求的比較怠過高去碎1躲3斗個月里，賀從壤0叔9否年射6麻月都到渣1悟0樹年盜2壇月，市場上商春品住宅供給小膝于需求，存量嫌消耗明顯喊；涌3調(diào)月后市場供大銳于求，在受新街政影響裳，稀5能月市場出現(xiàn)短喇暫的供小于求吩后，進(jìn)盆入盲6摘月，市場商品問住宅供給大幅伴增加，而住宅很成交吩量番5肯月跨和扎6物月出現(xiàn)連續(xù)下畢滑。溜2.藍(lán)2貸項目定位妨2.2.袋1專項目定位叛①討項目的市場占內(nèi)有率：月市場占有率指尾產(chǎn)品在一定區(qū)包域內(nèi)占同類產(chǎn)切品總銷售量的嫩百分?jǐn)?shù)豪。通過估測，碎該項目所建成亂的樓盤，通過捧租賃和銷售給掙居民和各商家夕來盈利。充分簽考慮其市場價被值，預(yù)期未來枕幾年的銷售情叔況良好，而且賄南湖片區(qū)近期介也沒有其他的彎樓盤在建中，造預(yù)計銷售期內(nèi)榴競爭不大，所截以樂觀認(rèn)為項絲目市場占有率捏能達(dá)咳到訂30咐%贈。②利潤：夏通過建筑風(fēng)格些等方面獨特的畝設(shè)計，價格、劃客戶群等的定瓶位，再如對項蜂目的銷售手段蔥、方法策略等逮等的選擇，以盞及對產(chǎn)品賣點侄的不斷挖掘，曉樂觀認(rèn)為利潤勁很可觀。而在孩項目在建中進(jìn)弦行的預(yù)售活動參，緩解了資金科壓力，同時也潑減少了貸款利示息。③品牌建設(shè)：吸出于對武漢本挺地市場的考慮唇，本項目打破浴常規(guī)，營造出臉的是家庭式的乘小區(qū)環(huán)境，幅溫泉水源營造課的園林溪流水私景，打破傳統(tǒng)揀集中水面設(shè)計良，水域在社區(qū)粘內(nèi)多處分布，仍形成更多的自斗然水景，達(dá)到倦環(huán)境均好的效另果。植被茂密臺、疏密有致，律道路與綠地自嫂然融合，形成節(jié)真正的假日生免活氛圍。乳而這一種建筑天形式，與當(dāng)前衫武漢市的主流僅環(huán)境有很大的害不同。肆?xí)痴衾仓車C合配套劃設(shè)施齊全。綜楊合各方面的因瘋素，該樓盤有團(tuán)比較的升值空醋間。尊2.2.剃2先功能定位供項目為住宅項語目，在用地邊踢緣范圍建造臨盈街商鋪，滿足煩小區(qū)居民的日輔常需要，同時功打造高級會所振，滿足小區(qū)居雁民的生活娛樂猶需要。紋2.2.辦3掩客戶定位燕①傅示以家庭年收入爸在吩10挪萬元以上為首致要特征的社會霉階層索婆鋪根據(jù)本項目的想初期設(shè)計生，喂房屋最低出售抄總價至少質(zhì)為謙4座0脖萬飯，丹而設(shè)計的少量魄大戶型可以達(dá)勵到丟10享0渴萬，皂巨大的價差必傅然造成購買人否群之間巨大的飾階層錯位，對荷于匹本項目燭來說，其消費依群首先是能夠鉗承受其價位的謙人。徐以澇項目界A拆戶型為例，地朱上面積勤6艦0肝平方米跨，切初步暫霉定刺7000期元炕/m汪2丟，不計稅費等棗項房價為累4認(rèn)2熱萬寬元，按首掘付瓦30脫%揪計，須貸款慚12剩萬元，壇1子0理年月供意3000什元，加上物業(yè)師管理費，每月燥為棒4000機(jī)余元，按占家雅庭收功入擦1/禮3待計，則年收入煤應(yīng)在遍10姐萬元以上方不繪構(gòu)成付款壓力少。泰②公啊認(rèn)同柴本項目唱建筑形式的心竊理特性宜慚溫出于對武漢本爐地市場的考慮辜，本項目打破坐常規(guī)，營造出昏的是時尚式的達(dá)小區(qū)環(huán)境，膝溫泉水源營造亞的園林溪流水舟景，打破傳統(tǒng)符集中水面設(shè)計要，水域在社區(qū)急內(nèi)多處分布，佩形成更多的自枕然水景，達(dá)到草環(huán)境均好的效愈果。植被茂密驚、疏密有致，風(fēng)道路與綠地自吼然融合，形成顯真正的假日生垃活氛圍。香而這一種建筑儀形式，與當(dāng)前篩武漢市的主流蹲環(huán)境有很大的伐不同簡。揉杰羊我們認(rèn)為，店消費者認(rèn)同具本項目姥的建筑形式，亮其實質(zhì)擇應(yīng)該是受到本杜項目的建筑風(fēng)女格以及景觀設(shè)宣計的影響幼。更③獲闊購買昏本項目的購房腐者堅為有車一族嬌訪革在對南湖片區(qū)番的競爭項目的譜研究中，就提朝到以大型停車匯場作為賣點。煌現(xiàn)在的購房者劈大多數(shù)都是有役車一族，而停價車位的問題也席是購房者在不踐同項目之間做銳出選擇的一個勝關(guān)鍵點。向2.2.廉4逝產(chǎn)品定位互產(chǎn)品定位為以偏小戶型為主，疼大戶型為輔助動，形成以住宅占為主的商業(yè)住靠宅融合產(chǎn)品。嗓2.2.銹5副價格定位卻初步定下的售硬價沈為鋤800胸0噸元銳/m遍2致。堡2.2.墳6汪開發(fā)時機(jī)及進(jìn)鋤度（時間有待溫調(diào)整）笨初步定只于扭201懂1鴿年禿5拒月櫻1雙日開工，竣工寶于壩201和3囑年隸4仙月丸1株日。另①角土建工程初定飽為偽201池1儲年逝5泡月搏1袋日進(jìn)場，且同團(tuán)時在原規(guī)劃區(qū)腥修建售樓部；毒②粗201乘2腦年拿5洲月伶1蓋日進(jìn)行預(yù)售，錯在售樓部簡歷生樣板房供客戶獸參觀；耗③拖201號3侄年止5鵲月朝1決日進(jìn)行正式銷請售。邪3榜絲項目規(guī)劃、建師筑方案策劃掛3.1爭膝項目規(guī)模及總俊體方案暑3.1.更1猶項目規(guī)模答本項目地塊規(guī)棚劃凈用地面袋積胳8355.1屑2斗平方米，規(guī)劃唯用地性質(zhì)為居回住用地，建筑頭面積榮為緊23463.織5砌2亮平方米，控制直公共通道用地樓面積拖為其176.2凳2膨平方米?；?.1.左2電總體方案剪規(guī)劃總平面示雜意圖如息下撕:宇3.呢2診項目規(guī)劃布局兩及空間環(huán)境蹲3.2.1柿規(guī)劃布局設(shè)計填基本依據(jù)停（樹1撐）項目地塊的貨地貌特征及周典邊環(huán)境特征怠集蕩地塊位于武漢換市洪山區(qū)珞獅訊南阿路維3皆8鐘號，南鄰武漢怒德安科技有限楊公司用地，西影鄰洪山鄉(xiāng)洪山鑒村集體地，北點鄰廣夏省六建傲公司住宅用地大和公共通道，雁附近有華中師紙范大學(xué)，武漢淚理工大學(xué)，珞缺獅路小學(xué)等學(xué)利校，該地塊周淹圍已有一些居關(guān)住小區(qū)，但是厚略顯陳舊，故墨本項目以略顯史年輕氣派的居斜住小區(qū)為本項創(chuàng)目建筑風(fēng)格，御某種意義上可枝說是吩要成為約周邊建筑群中猜的用一個注“可亮行點序”套，打造一個符菜合票8貧0李、殿9銅0肅后的理想家園鉤。停神窮（挪2艱）項目地塊的搭尺寸特征與采之光、間距、通著風(fēng)之間的相互毅關(guān)系微嚴(yán)格按照《居倡住小區(qū)設(shè)計規(guī)攤范》要求來設(shè)虛計。登3.2.2檢規(guī)劃布局的總薪體思路建議揉把蜜小區(qū)基本上設(shè)禿計華為簡單方便為香主，東邊設(shè)置辛商鋪是小區(qū)灶與付5權(quán)0怎米寬的珞獅南假路有一定的距員離，營造一個砌安靜舒適的生淺活，又因為小嚼區(qū)東邊有中商佩平價，洪山農(nóng)顯貿(mào)市場、珞獅召路小學(xué)等，所衣以在東邊設(shè)置給側(cè)門，極大方汽便了人們的生轎活。旺殲、主入口空間甲處理建議練（壺1毅）主入口擬設(shè)吉于地塊役北罰界，夏因為北邊有很怨開闊的公共道和路，而且安全借，給考慮到行車出宋入的方便性，田次入口則安排善于東界習(xí)，陵5述0耀米寬的珞獅南滑路作為次入口霞極大增加了人選們生活的方便殘性是。城澆通（西2隔）主入口空間拆設(shè)計建議運用容高科技手法，污突出小區(qū)的高牧尚品味與現(xiàn)代久感，而材料運采用及空間造型贈力爭追襲該武漢瀉居住文化的意虜象。糧3.2.4映住宅單體布局沸處理建議注根據(jù)地塊具體益尺寸特征及采禿光、通風(fēng)、間稍距的需要，因窮此，建議采趕用銹“售西高東低尾”曲布局，以形成券小區(qū)的立體空族間層次感，并義確保摸小區(qū)禁中心擁有較佳霞的視覺感受（忘小嬸于覽4牌5貍度仰視角），儲減弱壓抑感。帆封3.2.趨5皆、項目設(shè)計指附標(biāo)：婆主要的技術(shù)設(shè)波計指標(biāo)如表所岡示：馳用地性質(zhì)海居住用地戶用地面積（畜m2喂）躍8355.1膏2邊總建筑面積（荷m2失）扛23463.沈52澤建筑物占地面毀積（鴿m2暢）貢2210濫層數(shù)（層）杯小高層診1駁1渠多層斯6志戶數(shù)（個）做2丘24煩停車位（個）服地上郵40未地下努1腐20橋樓間距豆（苦m螞）萌小高層與多層扒8.3歡小高層與小高嚇層唉12鼻.8屑多層與多層牧12.8培建筑密度（偷%眼）佛27.棚2澤容積率尖2.滋8估綠地率（碎%珍）磚33罪出入口方位怒如平面圖上所挨示喪注：壁多層兩棟妄；彎小高遍層坦2悶棟菊其他設(shè)計要求咽：燦管線綜合：合壯理利用珞獅南蘆路、雄楚大道讓上，現(xiàn)有的水怪、電、氣、電艦信等市政及專圓業(yè)管線的借口蘇，處理好小區(qū)乘今后的智能化吊、供水、供電淘、排水、排污家、排洪、電視佛等管線的布置球問題，涉及預(yù)晉留一定空間，辟便于今后施工睛接口。灑3.2.6欣配套公建項目秋處理建議驢賤總體上，配套欄公建項目布局漁將接焦受昆“凈邊角原艘則告”里的指導(dǎo)，尤其制是配電房，垃固圾處理站等干催擾居住品質(zhì)的捆公建項目，而炕物業(yè)管理、文挎化、娛樂、商搖業(yè)配套公建則爭可適當(dāng)考慮安盲排到鞋小區(qū)梯的恰當(dāng)位置蝶。竭芬腦交通組織建議慘偶建議人車分流曠，直接從臨街陳的車入口處進(jìn)顫入地下夫或地上酒停車場，不與莫人行道發(fā)生平排面屆/勸立體交叉。辦區(qū)內(nèi)道路應(yīng)鋪內(nèi)設(shè)分為居住區(qū)皆級道路、住宅艇組團(tuán)級道路及港宅前小路三級劣。居住區(qū)及道件路為小區(qū)內(nèi)車舍行主路，車行還寬睬度鴿5撿M棗，人行道墳寬瀉1.5待M問；宅前小路為蝴單元門前小路爭，僅限行人。鹿空間層次之間誘有一個合理的瘋銜接過渡，符葵合審美取向。榨3.3學(xué)嘩建筑方案設(shè)計蹄攤匆設(shè)計要求某1堤、住宅建筑單鼠體入口處實辣行幟I絮C臥卡管理（接觸斷式蔥/燦非接觸式）管坑理，以提高產(chǎn)晶品檔次和業(yè)主瑞生活品味。悅俯2決、電梯運行空窮間與住宅單元居之間增設(shè)轉(zhuǎn)換稠隔離空間如儲揮藏柜，以減弱買電梯運行時對按緊鄰的臥室、及衛(wèi)生間等功能旱空間的干擾。撓夢3碌衛(wèi)生間、廚房鹽及工作陽臺北觀向布置，主臥瓶南向布置。斑4盟餐廳要有自然扭采光、通風(fēng)，心與客廳分開，聰且避免餐廳與趁國道的混合覆。倦5怕、不同建筑單很體屋頂形式應(yīng)闖結(jié)合整體空間健層次來考慮，膀可設(shè)計出曲線擁、層遞折線或泡拋物線曲面等線異型頂部結(jié)構(gòu)范，以豐富立面猾視覺，使整體萌天際輪廓線達(dá)壁到和諧一致。鮮半6鍵、空調(diào)機(jī)位處存理要求盡量不虎影響外立面的句和諧，但又必斷須與現(xiàn)時流行曬的并不方便安怒裝的鋁格紐柵曠/絨百葉窗遮藏形灌式形成差異化助，建議將其以果隱蔽方式巧妙仁預(yù)留到加厚陽種臺的側(cè)邊底部吩，以便安裝。熱娘7匙、部分建筑單足體陽臺與陽臺乒之間隔墻，建爽議采用壁柱裝磚飾予以區(qū)隔，痛豐富立面視覺富。艷叛8辣、于彎南北哀朝向的住宅單勻體，雖已占據(jù)景較佳的景觀視昆線軸區(qū)位，但幼可考慮增設(shè)觀蔽光電梯，以進(jìn)敏一步減弱朝向忍不佳產(chǎn)生的營養(yǎng)銷障礙。跑奴戶型設(shè)計欣環(huán)互結(jié)合地塊附近逢環(huán)境和客戶需玉求以及客戶購酷買力的分析決寄定：此居民小藏區(qū)采用兩種戶假型設(shè)計，小高攏層主采用戶型為面堡積擇115.36畏m渠2魯；多層主采用僚戶型面征積羽81.23m免2香。濫其中小高層戶斷型的平面圖如貨下圖所示：鐵多層戶型的平旗面圖如下：補(bǔ)嗎贈材料設(shè)備選擇陽TAIRI并NPM集-或Ⅱ川乘客電梯摧（中開電梯）阿咐基搬額定載曲重汗/儉乘客人數(shù)響：鳳630Kg/臣8娃人盯件劃異開門尺寸：森800×21腸00建遺湊建筑立面黑踏陰（唉1善）煎住宅建筑單體旬外墻主體使用央高級灰（銀灰余色）為主基色津調(diào)。銀灰色籌，穗“炎酷稿”冰而沉穩(wěn)，永恒距而頗具現(xiàn)代感揉，而其折射出響的光眩，又能讓達(dá)到靜中有動片的奇妙效誰藝競（涌2壁）策外立面裝飾線琴（蝦“致腰宇帶懇”階），以白色為仔主。白色襯托嗎高級灰，更能虜顯示出小區(qū)的嚼高雅、潔凈和蹲寬敞。痕賠（瓶3錫）毒外墻基座建議摩使用飽和度較破高的褐色或暗遞綠的天然巖板仿材料，突出其鈴安逸、祥和、童沉穩(wěn)。夫甲（琴4刃）鉛會所、商業(yè)配超套等建筑單體驚，可考慮使用遷橙色、金色等霉暖色調(diào)，突出諷其健康、活潑槍、豪華、絢麗貍。覺文（帝5材）樸景觀庭院部分活建筑物則可適帆當(dāng)使用藍(lán)色，夕突出其幽靜、確寧靜的庭院生奸活氛圍。確津（皇6籠）短工地圍墻色彩衫可考慮與外立產(chǎn)面主基色較調(diào)騙—押—拾高級灰保持一陸致，以喚起記洪憶識別與認(rèn)同矛感。備3.4艇溝公共服務(wù)設(shè)施黎商業(yè)物業(yè)：在拍東北向珞獅南恒路入口處設(shè)置富一集中式商用插物業(yè)區(qū)，成為察一條特色商業(yè)橫街，既可在經(jīng)翻營專業(yè)街時引充進(jìn)一龍頭店，晶用來帶動整條末街的經(jīng)營氛圍扁，又可預(yù)留下罰來，招進(jìn)諸如逝電信、金融、輪郵政等服務(wù)業(yè)泥單位，以完善難該區(qū)域的社區(qū)哨配套。巧室外運動設(shè)施抖：應(yīng)方便業(yè)主控運動，一部分柿盡量設(shè)置在建征筑物的組團(tuán)里霜，既能運動，零又能達(dá)到共享妖環(huán)境空間。一獄部分設(shè)置在運蠅動島上。核心有啟動區(qū)盡量多環(huán)設(shè)置一些集中寧式的戶外活動液設(shè)施。莖生活配套設(shè)施青：提供必要的幸購物、交通、逗教育、醫(yī)療、解文化、娛樂等鋤條件，達(dá)到不缺出社區(qū)便能滿塑足日常生活需皺求。集中布置護(hù)在兩側(cè)商業(yè)街奸里。需統(tǒng)一裝存修風(fēng)格、整體救包裝、整體招圖商。壩停車位：嚴(yán)格句按照政府規(guī)定鹽停車位相關(guān)指蒜標(biāo)設(shè)計，把握澤好適度超前的夸原則，為今后截小區(qū)業(yè)主購車羞數(shù)量的增長多膽預(yù)留合理的空昂間。賠社保文化活動稀站：集中布置陣在會所中，會殲所設(shè)計時要考器慮今后的功能浩可變性偶4伴活項目營銷策略遍4.冒1瞇品牌策略擊4.1.騎1池品牌名稱2030達(dá)4.1.便2興品牌定位跌盛變充滿活力與創(chuàng)串造力的品牌，誤代磁表晃203晶0違的心聲，稍為陡2墾0康至虹3獅0醒歲的年輕人創(chuàng)陣造新的居住與柴生活理念，打祖造有品味、有隸品質(zhì)、有活力層的生活方式。垃4.1.固3才品牌傳播蓄4.1.3.敵1鈴?fù)茝V階段第一階段疏推廣核心：人愁們需拐要亭2030葛推廣方式：新認(rèn)聞炒作、軟文懇及報紙三管齊通下。主龜推售203榜0撤概念。霞甘茄探開盤活動宣傳希準(zhǔn)備第二階段盯推廣核心理：復(fù)203碧0甜即將誕生糟推廣方式：活抗動、軟文及報刊紙廣告三管齊訴下。告知前所枕未有喊的量xx集x址誕生。開盤活含動乃高潮。乓攀奴核開盤活動：第三階段：看推廣核心意：啊203匙0魂的生活方式端推廣方式：軟耍硬報紙廣告強(qiáng)亡勢打芒造是203矩0吵。全面闡釋生籮活方式與配套美建設(shè)。產(chǎn)矛襲租開盤后系列活侄動誼4.1.3.鳳2飲媒介方案動（年1歷）媒體組合XXXXXX大眾媒體小眾媒體電視報紙雜志電梯液晶電視媒體配合造勢報紙媒體重點出擊針對性強(qiáng)精確傳播對大眾媒體的有效補(bǔ)充敵（默2金）媒介行程涼蓄勢期廳開盤期鉤維持期改報紙啟動盤報紙強(qiáng)勢出擊乳電在視禍+吸電梯液晶啟動賴報屯紙和+瘋電沾視左+械雜志擴(kuò)電梯液晶維持游報紙重拳出擊雅采用異型規(guī)格蘆吸引眼球稱活動、軟文報鑒道配合揉以電視報紙媒丙體重量宣傳奶電視媒體提升野宣傳力度鋤電梯液晶電視怨有效補(bǔ)充鈴活動、軟文報愿道配合綠軟文報道配合黃4僻月識1悅?cè)諝w至盤3污0傳日眨5兔月珠1哈日陳至服7掘日不5遼月備8沙日上至盡6該月驅(qū)3州0巴日丟4.論2去租售方案和價巷格策略搶壯營租售方案決房地產(chǎn)開發(fā)項它目的租售收益償是指房地產(chǎn)出遮售或銷售收入臨減去經(jīng)營費用懷之后的余額。氧租售收益的高菌低與租售價格帖有關(guān)，與其選暗擇的租售方法棵也有很密切的調(diào)關(guān)系。適宜的歐房地產(chǎn)租售方鴿法，可使房地豐產(chǎn)開發(fā)項目租現(xiàn)售收益提高；竹反之，不當(dāng)?shù)恼勺馐鄯椒▽x降低房地產(chǎn)開記發(fā)項目的租售忘收益。遺結(jié)合對市場及武趣味的分析，屋現(xiàn)采取的租售訊方案為部分出欺售部分租賃的草方案，具體方娘案如下：預(yù)售塑房來屋引預(yù)售也稱悅商品房預(yù)售，鉛樓花買賣，是午指房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)企業(yè)與購房者默約定，由購房抖者交付定金或船預(yù)付款，而在朝未來一定日期窗擁有現(xiàn)房的房顆產(chǎn)交易行為。秧其實質(zhì)是房屋盆期貨買賣，買板賣的只是房屋罰的一張期貨合掀約?？梢蕴崆皳问栈亟ǚ抠Y金屯，減少投資風(fēng)黎險，減輕房地五產(chǎn)建設(shè)過程中遼的資金壓力，培減少銀行貸款俊，因而降低投儀資成本，提高第資金周轉(zhuǎn)率，懷使房地產(chǎn)開發(fā)拖商能及時抓住嘴投資機(jī)會、獲應(yīng)取較穩(wěn)定而可隸觀的利潤。京本項目中，漂購房者交付哭的持定金或預(yù)付款毅，鞭房屋開工建設(shè)束時平為婚30嫁％，待建房工明作量完成一半罷時再收寫至?xí)?益0校％，到房屋封厚頂可收檢至巧9張0抖％，到房屋交干付使用時再全賊部收取。慣（怠2旁）囑分期付款皂分期付款的期鐵限也有多種形諒式：購房人自證己分期付的，喂通常是先交首菠付，然后等接倚到房地產(chǎn)商的帽交房通知后再壤交第二筆錢；赤分三期的，第現(xiàn)三筆錢等入住圖后一定時間內(nèi)色再繳納。貸款庸分期付款的通者常都是若干年糊才付清，這里蜻的關(guān)鍵是除了歇首付，分期付雅款從何時開始倚，換句話說就閱是貸款銀行何剩時把購房人的靠貸款交給房地詳產(chǎn)商。這個時攻間可以是從貸擠款手續(xù)一辦好屬就開始，也可咬以是在房屋交理付時開始，后均者對購房人更歐有利。（3）租賃右薪域?qū)τ诒卷椖康陌嘁?guī)劃，考慮地壯理及交通上的側(cè)優(yōu)勢，臨珞獅原南路的一邊設(shè)近置臨街商鋪，蜓可用于出租。骨租金按店鋪的此面積來計算，伍第一年先以較住低與周圍商鋪矛的租價吸引商潛家，第二年開制始可適當(dāng)上糾調(diào)慧5勉%寬左右。許4.2.皆2扭價格策略志（權(quán)1幫）市場分析架彈隙武漢市主城區(qū)必各區(qū)域成交均霜價祖201虎0寄年蠅與拳200則9碑年均價對比，跟如下表所示：壇其中，漢陽中湊心區(qū)、武昌中房心區(qū)、古田片糞和青山區(qū)漲幅聲最大，基本上也在眨30級%蠢以上。稱主城區(qū)各區(qū)域豆成交套數(shù)與去亭年成交套數(shù)對縣比：帶與慣200霧9顛年相比揚，鵝201苦0返年二七后湖片鉗區(qū)和東西湖片您的成交量有所某增加，而其他庸片區(qū)成交量都均有所減少，其饒中青山區(qū)減幅尼最大，吧達(dá)儀50.84光%贏，武昌中心區(qū)胞減少絕對值最拔多，相比減少論了片350洽0爽多套。堤述輩根據(jù)前兩年的掌數(shù)據(jù)，以及該須項目所在區(qū)位焦、周圍樓盤銷方售情況對比，納均價大約定泳在席750躬0袍元適/m銀2鉗。遵巖（題2靜）澤總體價格策略鉤采用限低開高走定價池策略：開盤時雕低于消費者心罷理價格，容易夕聚集人氣，實額現(xiàn)快速銷售，甩支持財務(wù)指標(biāo)萬。很清（憂3被）臉動態(tài)價格策略狼根據(jù)產(chǎn)品周期掩及時間節(jié)點的撇排布，動態(tài)的汁調(diào)整產(chǎn)品價格畏。通常按照工脂程進(jìn)度及銷售孤節(jié)奏安排的時涉間節(jié)點制定并飲調(diào)整價格走勢粱。肯勸開工期：沒有咽形象支混持獄(篇前期認(rèn)撐購昏)蔑，以認(rèn)購卡形刊式購買，為吸梨引人氣價格一仆般不高，可實覆現(xiàn)項目基本利畏潤答。抄鼠開盤：公開發(fā)拉售，項目整體咬形象賣場包裝續(xù)就緒，形象全香面展示玻?？鎰蜷_盤價暫定約抄為豈700招0舒元戴/m2某拳。寺旺銷期：通過不調(diào)高售價控制擦銷售節(jié)奏。應(yīng)嶺根據(jù)市場整體朵價格和銷售狀澆況的變化相應(yīng)兔調(diào)整均價或房周屋單價。如銷喇售情況良好，溜可考慮適當(dāng)上寇調(diào)請，但幅度不宜期太高，一般調(diào)肺整異5侵%輩左右景；銷售情況較槍差時，可考慮怪增加優(yōu)惠等印。鄭瞞景觀、樣板間退開放：工程形嬌象日趨完善，貝可以通過推廣綠手段提高產(chǎn)品露認(rèn)知度，實現(xiàn)咽銷售目標(biāo)具。付掀封頂：實樓展淚示，產(chǎn)品優(yōu)勢冊展現(xiàn)，客戶購碎買風(fēng)險降低，祖價格上漲空間盾較高唇。惡亂項目配套形象青展示：接近實刻際交付效果，諸消除環(huán)境、配今套等購買抗性黨，大幅提高售帳價劣。免份尾盤：所剩房號源不多，需要釋運用一定的價慌格手段推動銷站售，在折扣后輕售價可能降低太。景但售價的調(diào)整蒜不可超辦過口5序%蓬?；虿扇∑渌麠梼?yōu)惠活動，如刑送豪華裝修、配送一年物業(yè)管箭理費、送家具兇等，盡快將尾勻盤出售。窩入?。含F(xiàn)房呈他現(xiàn)，展現(xiàn)成熟鉤社區(qū)景象，基掃本清盤，為后良期樓盤價格拉閣升提供支持嗚。郊胖周邊大環(huán)境配藏套到位，如周勝邊小學(xué)、超市培、人氣等，價叮格成熟期，項菌目整體實現(xiàn)預(yù)仍期售價閥。期研（販3速）付款方式秤將付款方式進(jìn)絹行靈活組合，呆以爭取拓寬顧催客來源層面，費因而項目銷售牛使用一次性付蓄款、分期付款近及銀行按揭三閱種方式，見下吵表：踢付款方式笨一次性付款桌分期付款造銀行按揭座折扣蕉九五折批九七折聯(lián)九九折侄簽署認(rèn)購宋書喊1抗0榴天內(nèi)（扣除定裹金）盞房款卷的憲30蟲%傷并簽署買賣合撈同極簽署買賣合同乳時付房款盆的協(xié)30%鑒首付房款蛋的性30俗%促，簽署買賣合坡同及辦理銀行火按揭手續(xù)烏一個月內(nèi)付房乘款最40%旦主體工程封頂知時付框款睜40%仙兩個月內(nèi)付房垮款烏30%星交房時付房衰款躍30%真4.3把繩渠道策略總4.3.丈1酷目標(biāo)客層及地辰區(qū)的策劃不4.3.饑2慌產(chǎn)品機(jī)會點的密策劃聯(lián)首先對產(chǎn)品進(jìn)稈行膝SWO隱T兄分析，尋找產(chǎn)鬼品的機(jī)會點。優(yōu)勢（Strength）優(yōu)勢（Strength）基地完整距學(xué)校商圈不遠(yuǎn)交通便利，近交通干道生活機(jī)能完備（學(xué)校、市場、商圈、警署）劣勢（Weakness）基地面積較小附近有老舊居民新村、城中村機(jī)會（Oppotunity）工期較短貸款額度高公攤低綠化面積較大，有足夠的停車位威脅（Threat）附近競爭項目多價格競爭激烈整體市場供給量較大，客戶對房價上漲抗性日增聽經(jīng)分析可知，有本項目的區(qū)位響、價格及付款疤方式上有較大出優(yōu)勢。慕4.3.倍3查廣告策劃諸4.3.3.蹈1密廣告精神緞加強(qiáng)產(chǎn)品的魅哨力與格調(diào)，提哲升質(zhì)感，強(qiáng)化禿價格吸引力。維4.3.3.仿2伙廣告?zhèn)鞑ルA段屬（記1儲）階段劃分造勢造勢借勢蓄勢運勢預(yù)售期開盤期強(qiáng)銷期熱銷期保溫期任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：任務(wù)：1、引起關(guān)注蓄勢待發(fā)2、形成熱點，形成雛形引爆銷售達(dá)成銷售擴(kuò)大銷售清盤期深化品牌形象任務(wù)：銷售結(jié)束塑造品牌時間：3個月時間：1個月時間：2個月時間：2-3個月時間：12-18個月時間：3個月內(nèi)部認(rèn)購期逮（棟2盾）各階段工作提重點欺預(yù)售期：刊登冤引導(dǎo)報平、引煎導(dǎo)性海報派夾盆、房產(chǎn)雜志消繞息篇、小梁型奏S皂P慘（促銷）活動欣木子開盤期：刊登廁開盤報平、密膏集伸30曲躁”蜻CF杰齊播映儉、位60修酬”習(xí)廣播播音、開血盤海報派夾、勢新聞發(fā)布會、箱大提型狠S思P盡（開盤）活動欲、簽約作業(yè)準(zhǔn)欺備。注強(qiáng)銷期：持續(xù)禿刊登報平搭、鉤15估逐”峽CF啊姿播映吸、丹30吩教”額廣播播音、不圾同報社海報派就夾、針對產(chǎn)品蛛去化走勢及銷速售狀況制定新博訴求策略螞、訪S舟P汗慶祝活動、成設(shè)交客戶簽約作儉業(yè)。樂舉薄熱銷期：密集乓刊登報平、密聯(lián)集逝30么市”眾CF蛇駛播映、不同報謠社海報派夾、泡精華保留戶推懼出、工程形象獅進(jìn)度報導(dǎo)、建疾材展示。訂4.3.3.陵3砌推廣預(yù)算及媒撇體分布策劃齊推廣預(yù)算的總習(xí)額約為總銷售劈金額賀的隱1疑﹪姓～及1.動2駝﹪洞之間。售樓處斷約為總銷售金潑額出的印0.婆3勵﹪和。升推廣預(yù)算分配她：對外媒體約瓜占扎50-6斬0倆﹪趣，現(xiàn)場布置約留占幟20-3侄0趴﹪勵，印刷約桐占蛙5-1定0夜﹪踩。虧廣告預(yù)算須包懶含的六個項目商：銷售現(xiàn)場部壯分、銷售道具菜、印刷資料、駛看板旗幟、媒詞體發(fā)布費用、浮其它支出（水斑、電、通訊、鬧服裝）刻4.疏4同促銷推廣策略業(yè)4.4.起1宗銷售策略策劃狀1勝）銷售推廣目湊標(biāo)遷a偶．獵開杯盤螺6裁個月實現(xiàn)銷售漂率哥60必%月，率1候0勉個月內(nèi)實現(xiàn)銷潤售捎率離90%步b瞇．建立項目美在鍵…購…馳強(qiáng)勢品牌形象2）銷售方式取兩蚊自行組織銷售書隊伍僑3折）銷售時機(jī)：艘春季推出，邊逆建邊售度4倚）銷售地點：誕工地現(xiàn)場銷售扶5蜓）銷售地點包配裝：精裝樣板檔房三間，沙盤乳，效果圖種類結(jié)及數(shù)量，現(xiàn)日場告PO淡P點，現(xiàn)場接待人絡(luò)員的組織與設(shè)牌備瘋覽6舌）銷售控制：庭以拒“觸逐步走高，并叼留有升值空間壇”快為原則，條銷售控制、價方格控制、時間胖控制三者緊密育結(jié)合損。銷控管理的戴措施有：銷控騙表、銷控總表銀、銷售登記、販換退房管理、作催交欠款、成掩交客戶管理、矛銷售統(tǒng)計、銷等售統(tǒng)計報表、尸銷售折扣等。醋4.4.瀉2吹各階段客層分殺析扣第一階段：預(yù)此售期（必購型擁，條件許可必茂買）坑第二階段：開忽盤期（非理智位型，很容易沖酒動）蝶第三階段：強(qiáng)間銷期（理智型波，詳細(xì)說明產(chǎn)跡品）洽第四階段：續(xù)提銷期（挑剔型距，銷售難度最久高）稿4.4.價3助推廣活動漁（激1萍）開盤儀式性開盤儀式可魂于練5蕉月災(zāi)1神日上午舉行，計邀請嘉賓發(fā)表棄講話，并接受的記者采訪。建萄議開盤儀式由靈專業(yè)禮儀公司輪來操作。褲（首2斧）文藝匯演精開盤儀式結(jié)束幅后進(jìn)行文藝匯喝演，最好邀請摟武漢著名的明勾星出場，保證案人氣。策劃一呀系列精彩環(huán)節(jié)惜，不斷將活動荒推向高潮。歉（脹3稅）購房大抽獎羽活動樣目的：利用抽薯獎形式讓客戶袋獲得意外財富完，給客戶驚喜小，為項目聚集言人氣。謝地點：售樓部器現(xiàn)場激參加人：已繳飯納誠意金客戶線和簽約客戶搏人員配備：銷磚售人員、活動報組織人員、禮難儀小姐、相關(guān)柜工作人員堅物料配合：搭拉建舞臺一個、監(jiān)音響一套、抽討?yīng)勏湟粋€畢獎項設(shè)置：現(xiàn)凳場購房抽獎活子動，獎金設(shè)三造個檔次，分別談為削800名0隨元貸、退500融0鮮元匹、笨300怕0紫元，在房價里萍扣取。姥（喇4括）保溫期的優(yōu)百惠措施縣在此期間利用曲各種優(yōu)惠措施鈔與促銷活動來圓吸引顧客的關(guān)羨注，增強(qiáng)項目橫的吸引力，保杰持市場熱度。誦若老客戶帶新的客戶來購房，坡可各佛得顯1開%霸的優(yōu)惠。秘采用感性訴求仆的樓書，以感掘性居住生活描熱繪為主，把體殊驗式生活描述賤得淋漓盡致。（5）清盤期陪適當(dāng)保持報紙壟軟文的刊登，陜維持余熱。戒組織商家投資打論壇會，為商祥鋪的推出祈禱狡拋磚引玉的作主用。舌5餐鏟項目經(jīng)濟(jì)可行疤性分析喜5.菠1掘項目背景及概炮況晨（巷1察）項目名稱：撫（承2娃）開發(fā)商：泰（到3澆）開發(fā)地點：垂武漢市洪山區(qū)閣珞獅南藏路載3膜8說號朽（妄4單）開發(fā)規(guī)模與拼目標(biāo)：因地塊規(guī)劃凈用傘地面積繡為爽8355.1光2前平方米（以實澆測為準(zhǔn)），為液保證北側(cè)省六蛙建公司住宅樓抄對外交通聯(lián)系字，用地北面控卸制兩條公共通鞠道，控制公共耳通道用地面積海為符176.2陡2柿平方米。規(guī)劃蝴用地性質(zhì)控制帶為居住用地，攤?cè)莘e率控制辰在奧3.喪0紙以內(nèi)，建筑密宴度控制謊在例28輪%涂以內(nèi)。繞（頃5窯）項目開發(fā)的前必要性：怖陪缸房地產(chǎn)市場的脾剛性需求還是漢挺大的，雖足然嫩1線0叼年補(bǔ)比獄0滔9犧年武漢市大多戚片區(qū)的新房銷取售數(shù)量有所下仗降，但在市區(qū)煩內(nèi)，在交通便宰利、生活設(shè)施秧完備、臨近學(xué)亮校超市購物中芬心的區(qū)域，對窗新房的需求不喚會減少。武漢搬現(xiàn)已是聚有鐮90慕0磚多萬人口的打封城市，對桶于傅2集0示至不3刑0左歲階段的在武駁漢打拼的年輕飾人來說，房子叫更是必不可少呈的。該地塊的仍區(qū)位優(yōu)勢很明桶顯，所以更應(yīng)栽充分利用該地肅塊開發(fā)房產(chǎn)住長宅。冒（楚6鍵）項目投入總目資金及效益情俗況：寒具體在本章以末下內(nèi)容中分析唯闡述。象5.儲2燈、開發(fā)地點現(xiàn)益狀及有關(guān)條件昆分析刷5.2.胳1類地點與地理位點置各位于武漢市洪喂山區(qū)湊珞獅南型路夠3姓8疑號圖，仙用地四至關(guān)系躲為：東課臨親5乞0秤米寬珞獅南路音，南臨武漢德妨安科技有限公血司用地，西臨襯洪山鄉(xiāng)洪山村肅集體地，北臨淋廣廈省六建公抗司住宅用地和混公共通道。我5.2.蓬2徹周邊建筑物及徑環(huán)境條件敲項目用地位于妥武漢市二環(huán)交歸通線上，周邊捷有珞獅南路、傾雄楚大道等兩宗條城市主干道箭，交通十分便易利，地理位置貴優(yōu)越幸。財銜地臨近規(guī)劃中球的二環(huán)線，其紋沿線地區(qū)的開樹發(fā)建設(shè)將隨著竹二環(huán)線的建設(shè)聞而逐步啟動，料區(qū)域城市功能玻及景觀將得到灌較大提升，用冊地區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)夕一步增強(qiáng)。弄項目用地欠周邊配套設(shè)施穴齊全。商業(yè)和分文化配套設(shè)施釘主要集中在珞爪獅南路、雄楚糖大道兩側(cè)，大境型購物商場有仰中南平價廣場絞、珞獅路購物界廣場等，有為遍該片區(qū)居民生起活提供服務(wù)的息洪山農(nóng)貿(mào)市場漠等，用地周邊丘大型文化配套剪設(shè)施有湖北出層版文化城等；愈教育配套設(shè)施御有珞獅路小學(xué)盈、武漢理工大皆學(xué)等；醫(yī)療配雜套設(shè)施有中建冠三局醫(yī)院等；雀在項目用地周榆邊有多個已建事成的中高檔樓熱盤，如麗島花模園、獅城名居號、南湖雅園等蹦。盆5.2.救3確城市規(guī)劃及區(qū)據(jù)域性規(guī)劃要求爽該地塊規(guī)劃凈棚用地面積肉為首8355.1珠2間平方米（以實專測為準(zhǔn)），用晨地性質(zhì)控制為仿居住用地，容絨積率控制在疫3.0脖以內(nèi)，建筑密巾度不大祖于懇2俊8吸%若，擬建總建筑敬面積約就23異82柄5顯平方米。抄佩跳根據(jù)《國務(wù)院敢辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建仰設(shè)部等部門關(guān)體于調(diào)整住房供仿應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住渠房價格意見的頑通知》（國辦甩發(fā)榆[2006]腥3盤7襖號）的有關(guān)要伶求及武漢市相老關(guān)持流實施細(xì)則意見缺，該用地位于診二級控制區(qū)，桌其中套型建筑才面需積艱9故0姑平方米以下商脈品房建設(shè)規(guī)模巴不少于住宅總您建筑規(guī)模坡的抗60丑%栗。戚5.2.佛4吹征地與拆遷條煎件邀、續(xù)場導(dǎo)施工條件遍該地圾塊殖扁土地現(xiàn)狀：未嬌開動。緩在拆遷范圍內(nèi)縱進(jìn)行。哄拆遷范圍由房邪屋拆遷管理部怒門根據(jù)城市規(guī)三劃主管部門的燈規(guī)劃用地紅線乏范圍確定。為刮保證房屋安全塘確須跨規(guī)劃用奮地紅線進(jìn)行拆鳳遷的，拆遷范仇圍由房屋拆遷奴管理