晉江萬(wàn)祥濱海新城項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)225

第一局部市場(chǎng)環(huán)境分析一、晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析

1、經(jīng)濟(jì)2004年，晉江市GDP達(dá)438億元，財(cái)政總收入33億元。社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)展指數(shù)位居全國(guó)“最興旺100縣〔市、區(qū)〕〞第18位。1-9月份，全市財(cái)政總收入27.68億元，增長(zhǎng)13.5%。2004年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣晉江名列第五。2、產(chǎn)業(yè)狀況晉江以制造業(yè)為主。以產(chǎn)業(yè)集群為特點(diǎn)。以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主體的紡織服裝、鞋業(yè)制造、建材陶瓷、食品加工、輕工玩具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和化纖、車(chē)輛機(jī)械、新型材料、制藥、紙業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)集聚趨勢(shì)相當(dāng)明顯，產(chǎn)業(yè)鏈配套完整。3、區(qū)位晉江市地處閩東南沿海，東頻臺(tái)灣海峽，西與南安市接壤，南與金門(mén)島隔海相望，北依泉州古城，東南緊接石獅市，是泉州的首邑，也是福建省加快閩東南開(kāi)放開(kāi)發(fā)、建設(shè)海峽西岸繁榮帶的前沿區(qū)域。4、人口基數(shù)本地人口102萬(wàn)；外來(lái)人口常年保持在70萬(wàn)左右；旅居港澳臺(tái)和海外的晉江同胞220多萬(wàn)，是著名的僑鄉(xiāng)。2000年常住人口147.93萬(wàn)人〔包括外來(lái)人口，不包括外出人口〕，其中陳埭鎮(zhèn)22.69萬(wàn)人，安海鎮(zhèn)15.82萬(wàn)人，青陽(yáng)鎮(zhèn)13.23萬(wàn)人，東石鎮(zhèn)13.22萬(wàn)人，磁灶鎮(zhèn)11.40萬(wàn)人，羅山鎮(zhèn)11.68萬(wàn)人，龍湖鎮(zhèn)10.21萬(wàn)人，金井近8.1萬(wàn)人。5、經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速開(kāi)展。

2002年GDP：328億元；人均GDP：3.18萬(wàn)元。到2003年，GDP到達(dá)380億元。2004年，晉江市GDP達(dá)438億元。按照GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)展關(guān)系，GDP平均增長(zhǎng)率在20%左右時(shí)房地產(chǎn)便處于超速開(kāi)展期。晉江GDP逐年高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率已接近15%的速度開(kāi)展。1997年、1998年、1999年、2000年、2001年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別到達(dá)18.0%、15.8%、10.1%、8.4%和9.0%。晉江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為與經(jīng)濟(jì)同步開(kāi)展的行業(yè)開(kāi)展前景看好。

6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。晉江市03全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值380.02億元。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值11.34億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值213.55億元，增長(zhǎng)17.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值155.13億元，增長(zhǎng)14.8%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。在生產(chǎn)總值構(gòu)成中，第一產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步提升，第三產(chǎn)業(yè)比重略有下降。三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由1991年的23.5：57.4：19.1調(diào)整為2001年的3.7：55.3：41.0，2002年的3.4：55.4：41.2，2003年3.0：56.2：40.8。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理。7、城市化進(jìn)程快速開(kāi)展

晉江城市化程度逐年提升，且近幾年來(lái)城市化率更高，晉江城市化的進(jìn)程會(huì)極大地推動(dòng)晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。城市化意味著城鎮(zhèn)人口的比重增加、城市根底建設(shè)的完善、人均住房面積的增加等，這樣必然會(huì)極大地推動(dòng)晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。8、人均可支配收入持續(xù)增加，居民消費(fèi)力明顯增強(qiáng)2002年農(nóng)村居民人均純收入6330元、2004全年農(nóng)村居民人均純收入7166元，增長(zhǎng)6.8%。晉江的人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)速度較快〔平均增幅約10%〕。人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)同時(shí)也意味著個(gè)人消費(fèi)能力的持續(xù)增長(zhǎng)，這樣便增加了個(gè)人對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。9、金融運(yùn)行根本穩(wěn)定。03年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額245.11億元，比上年末增加51.55億元，增長(zhǎng)26.6%，其中：城鄉(xiāng)居民存款176.25億元，增加31.02億元，增長(zhǎng)21.4%。10、家庭結(jié)構(gòu)晉江全市共有家庭戶27.89萬(wàn)戶，家庭戶人口數(shù)為104.63萬(wàn)人，平均每個(gè)家庭人口數(shù)為3.75人，家庭規(guī)模正日益縮小，家庭成員關(guān)系日趨簡(jiǎn)明。同時(shí)，隨著生活水平的提高和居住條件的改善，傳統(tǒng)的大家庭開(kāi)始分解，青年夫婦與父母分開(kāi)居住的意識(shí)增強(qiáng)。資料顯示，在家庭戶中，一代戶為22.25%，增加13.11個(gè)百分點(diǎn)；二代戶為59.60%，增加0.63個(gè)百分點(diǎn)；三代及三代以上的家庭戶為18.15%，減少13.74個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明家庭生活以兩代人為主，三代同堂的家庭正在逐步減少。一代戶僅為22.25%，住房的需求在3、4房的二、三代居為主。房地產(chǎn)需求增加潛力非常巨大。11、人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快全市居住在城鎮(zhèn)的人口為48.04萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎貫?2.48%；居住在鄉(xiāng)村的人口為99.88萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎貫?7.52%。全市非農(nóng)業(yè)人口為12.82萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的8.72%；農(nóng)業(yè)人口為134.23萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的90.74%。目前還是農(nóng)村為主，進(jìn)城去成為趨勢(shì)。12、人口居住環(huán)境不斷改善。晉江95.79%的家庭戶有生活用房，其中81.92%為獨(dú)立的家庭住房，平均每戶家庭擁有生活住房3.61間，人均住房建筑面積為29.61平方米，其中面積為8平方米以下的家庭戶占18.05%，9-20平方米的占24.66%，20平方米以上的占57.29%。二代人家庭擁有住房三間及以上住房的占39.30%；三代人家庭擁有四間以上住房的占10.92%。生活用房中58.41%為平房，40.14%為6層及以下樓房，1.45%為7層及以上樓房。晉江72.99%的家庭擁有獨(dú)立使用的廚房，43.96%的家庭炊事使用燃?xì)猓?5.44%的家庭飲用自來(lái)水，53.39%的家庭有洗澡設(shè)施；41.04%的住房中有獨(dú)立使用的廁所。需要分解的家庭住宅需求達(dá)51%，需要改善生活條件的達(dá)45%以上，市場(chǎng)潛力巨大。13、生活住房來(lái)源以自建為主。晉江76.29%的家庭戶以自建為主，2.43%的購(gòu)置商品房。生活用房90年代以來(lái)建造的占46.26%，80-90年代建造的占29.02%，6.12%的家庭戶住在1949年以前建造的房子里。2000年終止自建房后，生活住房來(lái)源將發(fā)生巨大變革將以商品住宅為主。房地產(chǎn)將迎來(lái)新一輪高潮。二、晉江市房地產(chǎn)開(kāi)展分析

雖然晉江市房地產(chǎn)近年開(kāi)展迅速，人均住房面積比全國(guó)高近一倍，但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平普遍較低，產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)仍處于低水平開(kāi)展?fàn)顩r。

1.晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)總體開(kāi)展

1.1晉江房地產(chǎn)開(kāi)展超速開(kāi)展、供需兩旺2003年晉江市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.33億元，同比增長(zhǎng)285％；全市商品房施工面積48.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)87％，其中新開(kāi)發(fā)面積20.71萬(wàn)平方米。在施工工程中高檔住宅面積34.25萬(wàn)平方米，占70％，其余為經(jīng)營(yíng)性用房。04年銷(xiāo)售商品房26.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總收入4.46億元，分別增長(zhǎng)184％和294％。05年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房銷(xiāo)售同步快速增長(zhǎng)，1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成8.25億元，增長(zhǎng)249.0%；商品房銷(xiāo)售額2.70億元，增長(zhǎng)38.7%，其中住宅銷(xiāo)售額2.25億元，增長(zhǎng)40.1%。晉江的房地產(chǎn)已進(jìn)入超?？焖匍_(kāi)展階段。1.2城市建成區(qū)土地供給空間放大：晉江舊城改造和新區(qū)建設(shè)同步推進(jìn)，形成“五縱五橫〞路網(wǎng)格局，城市建成區(qū)面積到達(dá)37.6平方公里，其中中心市區(qū)建成區(qū)達(dá)18平方公里，較上年擴(kuò)大2.6平方公里。晉江市城區(qū)面積目前為34平方公里，到2021年那么將到達(dá)74.8平方公里。到2021年，中心市區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)80平方公里，人口到達(dá)80萬(wàn)人，形成中心市區(qū)組團(tuán)、濱海組團(tuán)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)格局。屆時(shí)城市化率為65%以上，房地產(chǎn)開(kāi)展空間將進(jìn)一步放大，競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。1.3價(jià)格漲幅達(dá)20%以上，為房地產(chǎn)開(kāi)展超速期。由于基數(shù)較小，存在泡沫成分較小。泉州市區(qū)2005年1月—10月〔未包括洛江、泉港〕商品住宅均價(jià)為3308元／平方米。晉江2005年1—11月份，晉江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資111039萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.1％。晉江的房地產(chǎn)住宅預(yù)售面積最多，到達(dá)321875平方米。華泰國(guó)際新城一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)在1700～1800元/平方米，二期開(kāi)盤(pán)2200～2300元／平方米。新世紀(jì)豪園二期均價(jià)2700元/平方米。中心地段的起步房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)了4500元／平方米，而市區(qū)北面的房?jī)r(jià)還在2300元左右。04年舊城改造一期工程內(nèi)街價(jià)格達(dá)30000元／平方米。石獅2005年1—11月份商品房均價(jià)2603元／平方米?？傮w而言，在產(chǎn)品、環(huán)境和營(yíng)銷(xiāo)水平提高后，價(jià)格尚有一定的上升空間。1.4供給增加，規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)水平提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。晉江“華泰國(guó)際新城二期〞、“錦繡廣場(chǎng)三期〞、“新天地〞、“國(guó)際大廈〞、“仁和家園〞、“晉興凱悅名都〞等樓盤(pán)已相繼上市。配套情況大型小區(qū)根本有會(huì)所，商業(yè)街等設(shè)施。如“寶龍·金色家園〞，在社區(qū)內(nèi)配套了1.5萬(wàn)平方米中庭花園、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店等。1.5產(chǎn)品相對(duì)單一，戶型以中大戶型為主。近兩年晉江樓市仍以小高層和高層為主，別墅為輔。04年150、160平方米為主流戶型，05年以130平方米戶型為主。高端客戶有限，市場(chǎng)更加理智向中戶型轉(zhuǎn)換，買(mǎi)家注重房子的實(shí)用性和舒適度。局部本地居民的購(gòu)置力比較強(qiáng)，再加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，大多數(shù)人喜歡和父母住在一起，因此主流戶型選擇以160平方米的大戶型為主。在城市中心地段出現(xiàn)小戶型公寓式住宅，也成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。2晉江住房消費(fèi)者特征初判分析

2.1住房消費(fèi)特征之本地戶籍人口

①本地戶籍人口大多物質(zhì)富裕，購(gòu)置力強(qiáng)，其生活水平已步入后小康時(shí)代；

②本地戶籍人口購(gòu)房自住主要購(gòu)置140平方米以上，能承受每平方米3500--4000元以上大面積單位；

③注重住宅的文化品位、度假、休閑、投資等延伸功能；

④本地人對(duì)投資物業(yè)，投資欲望很強(qiáng)。

2.2住房消費(fèi)特征之港臺(tái)僑人士

①他們大多是工業(yè)園區(qū)的外資企業(yè)高級(jí)管理人員和企業(yè)主，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

②港臺(tái)僑人士購(gòu)房主要集中在有血緣、工作緣、生活緣的區(qū)域；

③他們是高檔住宅的消費(fèi)者，非常注重小區(qū)的平安、管理、交通、效勞、配套資源；④海外本地華僑主要有落葉歸根的情節(jié)，回家置業(yè)成為情感依托。2.3住房消費(fèi)特征之外來(lái)白領(lǐng)

①隨著晉江城市環(huán)境的改善和政府鼓勵(lì)，越來(lái)越多外來(lái)白領(lǐng)愿意在晉江購(gòu)房安家置業(yè)；

②在晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)置每平方米2500―4000元中檔房的，本地戶籍人口和外來(lái)白領(lǐng)各占一半；而購(gòu)置每平方米1500―2500元低檔房的那么根本上是外來(lái)白領(lǐng)；

③外來(lái)白領(lǐng)購(gòu)房集中戶型為一房、兩房、三房，付款方式主要為銀行按揭；

④小商鋪、小單間寫(xiě)字樓、小型公寓是他們主要投資對(duì)象。

3晉江房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

未來(lái)幾年晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)保持高速的開(kāi)展。一些有實(shí)力的、有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的外地開(kāi)發(fā)商會(huì)陸續(xù)進(jìn)入晉江與本地開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪市場(chǎng)，晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加劇烈。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的劇烈，晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步走向成熟，產(chǎn)品品質(zhì)，開(kāi)發(fā)檔次，建筑規(guī)模，產(chǎn)品定位、廣告宣傳等都會(huì)得到提高。借助外部資源以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，相關(guān)知名設(shè)計(jì)、投資、代理等機(jī)構(gòu)進(jìn)入晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4主要研判結(jié)論

〔1〕晉江房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展水平明顯滯后于其經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平；

〔2〕晉江當(dāng)前市場(chǎng)供需根本平衡，總體供銷(xiāo)形勢(shì)兩旺；

〔3〕未來(lái)幾年晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)將因產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展及城市化開(kāi)展而保持相對(duì)高速開(kāi)展；

〔4〕在經(jīng)歷了2004至2005年的房地產(chǎn)爆發(fā)期后，晉江房地產(chǎn)正逐步進(jìn)入理性時(shí)代；

〔5〕晉江別墅市場(chǎng)正處于整合和提升時(shí)代，產(chǎn)品良莠不齊，市場(chǎng)需要更新?lián)Q代的產(chǎn)品。三、晉江市區(qū)樓盤(pán)資料〔詳見(jiàn)附件〕1華泰國(guó)際新城〔二期〕晉江羅山SM廣場(chǎng)正對(duì)面占地面積：40萬(wàn)平方米左右總建筑面積：60萬(wàn)平方米二期建筑面積：5萬(wàn)平方米總套數(shù)：400套〔含17套別墅〕均價(jià)：2200～2300元/平方米2新天地世紀(jì)大道電力大廈旁占地面積：15畝建筑面積：2.2萬(wàn)平方米左右多功能透天別苑：聯(lián)體別墅+店面+獨(dú)立車(chē)庫(kù)總套數(shù)：48套

價(jià)格：120萬(wàn)元左右/棟3國(guó)際大廈晉江市泉安中路占地面積：七八畝建筑面積：2.5萬(wàn)平方米左右主力戶型：40～50平方米總套數(shù)：358套4錦繡廣場(chǎng)三期占地面積：7畝左右建筑面積：近2萬(wàn)平方米主力戶型：一房〔27～45平方米〕、二房〔77～85平方米〕、三房〔99～110平方米〕總套數(shù)：91套5晉江精品家居商業(yè)街〔錦繡廣場(chǎng)商業(yè)店面〕地理位置：晉江青陽(yáng)世紀(jì)大道電力大廈旁面積：1萬(wàn)多平方米價(jià)格：9800元/平方米定位：專(zhuān)業(yè)的家居產(chǎn)品〔售后返租〕6仁和家園地理位置：晉江青陽(yáng)世紀(jì)大道〔體育館對(duì)面〕總建筑面積：63128平方米建筑形態(tài)：4幢小高層加別墅高層：152套別墅：42套，其中沿街16套7蘭峰·城市花園晉江新城區(qū)占地520畝總建筑面積60萬(wàn)平方米，分為A、B兩個(gè)區(qū)域，A區(qū)339畝，分三期開(kāi)發(fā)；配套有高檔住宅、特色商業(yè)、酒店、主題會(huì)所、幼兒園等多功能、多業(yè)態(tài)的高品質(zhì)社區(qū)。四、金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展綜合分析1金井概況金井鎮(zhèn)位處晉南沿海突出部，圍頭灣區(qū)域，距金門(mén)島僅5.6海里，海岸線長(zhǎng)26.5公里，陸地面積56.7平方公里，金井鎮(zhèn)現(xiàn)轄20個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，常駐人口8.1萬(wàn)人、戶籍人口5.4萬(wàn)人，旅居海外三胞10多萬(wàn)人，著名僑鄉(xiāng)。綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)、科技示范鎮(zhèn)等榮譽(yù)。2金井經(jīng)濟(jì)金井區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展快速，2003年，全鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值33.2億元，其中工業(yè)產(chǎn)值27.7億元，三資企業(yè)產(chǎn)值22.8億元，出口交貨值1.3億美元，合同外資5048萬(wàn)美元，外資企業(yè)增資3家，增資額761萬(wàn)美元，全年累計(jì)實(shí)際利用外資5809萬(wàn)美元，全鎮(zhèn)擁有多元化的服裝織造及輔料工業(yè)企業(yè)450家；相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)規(guī)模。3金井交通交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，環(huán)繞鎮(zhèn)區(qū)的東、西環(huán)路和沿海大通道金井路段，村村通水泥路。省道308線貫穿全境，沿海大通道即將投入使用，擁有萬(wàn)噸級(jí)圍頭貿(mào)易碼頭，開(kāi)通東南亞和對(duì)臺(tái)貿(mào)易貨運(yùn)；環(huán)城高速公路金門(mén)支線也已經(jīng)立項(xiàng)建設(shè)，將極大地縮短金井與周邊城鎮(zhèn)、晉江、廈門(mén)市區(qū)距離。距高速公路、機(jī)場(chǎng)、石獅均只20分鐘車(chē)程。4根底設(shè)施全鎮(zhèn)現(xiàn)擁有1家日產(chǎn)2.4萬(wàn)噸的自來(lái)水廠、3.5萬(wàn)伏及11萬(wàn)伏輸變電站各一座，投資近1億的22萬(wàn)伏輸變電站及投資80億的LNG發(fā)電廠正在興建中。全鎮(zhèn)程控裝機(jī)容量2.5萬(wàn)門(mén)，已裝1.8萬(wàn)門(mén)。5周邊各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)比較金井英林龍湖陳埭內(nèi)坑深滬常駐人口8.18.110.322.87.37.3戶籍人口5.44.38.27.06.44.9儲(chǔ)蓄存款（億元）11.511.812.525.24.76.2農(nóng)民均純收入（元）513672487020846166977311財(cái)政收入1.92.21.35.00.62.0在周邊幾鎮(zhèn)中金井經(jīng)濟(jì)處于中等偏上水平。財(cái)政和儲(chǔ)蓄相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)縣級(jí)市的收入，人均可支配收入較高，購(gòu)置力強(qiáng)。6金井市場(chǎng)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)判斷

對(duì)本地居民來(lái)說(shuō)，由于傳統(tǒng)觀念和大家庭的客觀事實(shí)，使他們更注重是空間的舒適，更容易鐘情中大戶型。客戶選擇產(chǎn)品不再僅僅是選擇一套樓房，而要選擇一種優(yōu)質(zhì)的生活方式。人們選擇小區(qū)生活，因?yàn)榭梢韵硎艿桨ㄖ伟?、環(huán)境、康體、購(gòu)物、管理、社區(qū)效勞等諸多舒適居住因素的滿足度，這是居住在自建房中無(wú)法給予的。除此之外，高品質(zhì)產(chǎn)品是身份的象征，是衡量財(cái)富的標(biāo)尺。在金井享受如廈門(mén)、泉州、香港式的城市生活將成為時(shí)尚。7金井周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)初判金井鎮(zhèn)周邊有英林、龍湖、內(nèi)坑、深滬、陳埭等鎮(zhèn)。金井到這幾個(gè)鎮(zhèn)的距離均小于10公里，交通便利。這些鎮(zhèn)中存在本工程的潛在客戶，同時(shí)也存在可能與本工程產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的工程，值得分析。

8金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展水平

金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于開(kāi)展起步初期。9主要研判初步結(jié)論

①.周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不劇烈，對(duì)本工程較有利；

②.周邊鎮(zhèn)區(qū)工程總體產(chǎn)品品質(zhì)不高，本工程可以以高品質(zhì)產(chǎn)品，吸引周邊鎮(zhèn)的客戶；

③.周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛；

④.高端客戶對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)不高，更重視社區(qū)、環(huán)境、產(chǎn)品整體品質(zhì)。產(chǎn)品打造對(duì)工程起決定性影作用。

⑤.本工程具備輻射周邊鎮(zhèn)高端客戶能力。第二局部工程定位分析1工程概況

工程位于金井鎮(zhèn)新區(qū)，西至西環(huán)路，東至鹽場(chǎng)，南、北至規(guī)劃路?？傆玫孛娣e為233278.32平方米；是目前金井最具規(guī)模和檔次的商住小區(qū)。2工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：2.1、工程占地面積233278.32平方米；建筑密度≤37%，綠地率≥35%，容積率2.0±0.2。2.2、新區(qū)由八部份組成。其中A、B、D、F、G區(qū)規(guī)劃為商住區(qū)，C區(qū)為新區(qū)綜合效勞中心，H區(qū)為企業(yè)會(huì)所區(qū)〔該地塊可改變用地性質(zhì)〕，E區(qū)為商場(chǎng)。土地使用年限為70年。2.3、其它指標(biāo)：①新區(qū)綜合效勞中心〔C區(qū)〕建筑面積不少于16500平方米：②H區(qū)企業(yè)會(huì)所總建筑面積不少于32200平方米；③在D區(qū)、F區(qū)應(yīng)分別規(guī)劃面積不少于2000平方米的公共綠地；④配套建設(shè)3700平方米以上幼兒園：⑤廣場(chǎng)占地面積約20000㎡，總投資不少于人民幣500萬(wàn)元。⑥步行街、廣場(chǎng)要與綜合效勞中心同步建設(shè)。3工程SWOT分析3.1、S――競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

①.超前規(guī)劃規(guī)模優(yōu)勢(shì)

工程為金井唯一超前規(guī)劃，規(guī)模大社區(qū)。

②.片區(qū)高檔形象優(yōu)勢(shì)

行政辦事中心、企業(yè)會(huì)所、文化藝術(shù)中心等政府配套。金井鎮(zhèn)示范新區(qū)路網(wǎng)，共同形成了本片區(qū)目前良好的高檔社會(huì)形象，對(duì)本工程品質(zhì)、形象提供了良好的支撐。

③.配套資源優(yōu)勢(shì)

新區(qū)內(nèi)四星級(jí)高檔酒店、商場(chǎng)、步行街、幼兒園、廣場(chǎng)、泳池等形成工程獨(dú)一無(wú)二的配套優(yōu)勢(shì)。未來(lái)將成為工程一個(gè)重要的銷(xiāo)售利器。

④.周邊鎮(zhèn)區(qū)高輻射力優(yōu)勢(shì)

本工程地處周邊鎮(zhèn)〔英林、龍湖、內(nèi)坑、深滬等〕東部核心位置，借助市政鎮(zhèn)間公路、沿海大通道，可便利到達(dá)，且均在5-15分鐘車(chē)程半徑之內(nèi)，從而形成對(duì)周邊鎮(zhèn)高收入群體較高的吸引可能性。

3.2、W――競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

①.地塊現(xiàn)狀內(nèi)無(wú)自然景觀資源②.工程地塊路網(wǎng)太密，噪音源增加③.工程地塊被分割為多個(gè)分區(qū)，不利綜合規(guī)劃和管理，土地利用率低④.片區(qū)形象尚未建立認(rèn)知度較低⑤.工程周邊無(wú)高檔生活社區(qū)、生活配套貧乏⑥.鎮(zhèn)區(qū)休閑廣場(chǎng)和商業(yè)街區(qū)等人員參差，存在平安穩(wěn)患。不利提升整體片區(qū)形象⑦.地塊西北側(cè)廠房負(fù)面形象、治安隱患影響⑧上下班頂峰期從工程地至金井鎮(zhèn)中心常馬路交通不便

⑨金祥地產(chǎn)鎮(zhèn)區(qū)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與區(qū)域品牌形象須培育⑩新區(qū)人氣缺乏，商業(yè)氣氛有待培育。3.3、O――時(shí)機(jī)

①.金井高端市場(chǎng)目前處于供給相對(duì)較少，接近為零，需求較為旺盛時(shí)期

②.金井高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)綜合品質(zhì)尚處于相對(duì)低水平開(kāi)展階段，可提升空間較大

③.周邊鎮(zhèn)富有家庭在金井購(gòu)置別墅或高檔洋房總體可能性較高，購(gòu)置能力較強(qiáng)

④.周邊鎮(zhèn)目前開(kāi)發(fā)別墅工程總體競(jìng)爭(zhēng)力不高，進(jìn)一步增加本工程挖掘周邊鎮(zhèn)客戶可能性

⑤.金井正由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變時(shí)期，城市生活社區(qū)的管理、配套、生活方式，成為一種時(shí)尚。

⑥.近幾年的經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，形成穩(wěn)定的外來(lái)中高收入群。⑦.金井政府規(guī)劃城市開(kāi)展向東走，新區(qū)成為未來(lái)金井的希望和向征。3.4、T――威脅

①.工程分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏及進(jìn)度的規(guī)劃②工程產(chǎn)品的把握、戶型設(shè)計(jì)、市場(chǎng)細(xì)分、本地人消費(fèi)習(xí)慣及周邊工程競(jìng)爭(zhēng)威脅③外鄉(xiāng)文化能否成功融入工程④商業(yè)工程的成功運(yùn)營(yíng)潛在新工程開(kāi)發(fā)不確定性

⑤潛在金融政策變化抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

⑥未來(lái)工業(yè)區(qū)和新區(qū)建設(shè)噪音干擾

4、工程開(kāi)展總戰(zhàn)略

4.1工程綜合評(píng)價(jià)

本工程雖然擁有較為良好的預(yù)期片區(qū)形象、配套條件、政府規(guī)劃利好，但也存在著生活配套資源貧乏、地塊分割、片區(qū)認(rèn)知、人氣缺乏、無(wú)良好自然景觀資源等突出的劣勢(shì)，優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)因素均較為突出。是否能夠做到因勢(shì)利導(dǎo)，建立工程鮮明的市場(chǎng)個(gè)性化形象與特征，成為本工程成敗的關(guān)鍵！

4.1開(kāi)展總戰(zhàn)略

①.本錢(qián)、配套資源、市場(chǎng)供需矛盾、政府規(guī)劃等綜合決定工程選擇相對(duì)中密度開(kāi)發(fā)路線；

②.差異化競(jìng)爭(zhēng)策略、完全產(chǎn)品創(chuàng)新，成為本工程突破市場(chǎng)最為核心手段；

③.突出海景、內(nèi)在園林環(huán)境、水環(huán)境打造將成為工程彌補(bǔ)自然資源空白的唯一途徑；

④.社會(huì)文化內(nèi)涵營(yíng)造成為奠定本工程社會(huì)階層地位的重要手段、成為提升工程超額附加價(jià)值的核心。

六、工程定位

1、工程定位核心前提

本工程的最終定位必須能夠同時(shí)到達(dá)如下目的：

①本工程最終定位必須準(zhǔn)確把握未來(lái)3-5年內(nèi)金井本地及周邊鎮(zhèn)高端客戶住宅需求特征變化趨勢(shì)，而非僅僅把握目前市場(chǎng)需求特征；

②本工程最終定位必須能夠保證建立相對(duì)差異化、個(gè)性化的市場(chǎng)形象與特征，從而與現(xiàn)有晉江工程形成鮮明差異，利于工程品牌建立；

目前晉江市場(chǎng)高檔工程多主打風(fēng)格概念，但因資金投入、開(kāi)發(fā)水平等多方面原因?qū)е缕湔嬲L(fēng)格表現(xiàn)根本都名實(shí)不符，已令客戶信心喪失。

本工程假設(shè)想建立良好的差異化、個(gè)性化市場(chǎng)形象，并能夠快速吸引目標(biāo)客戶關(guān)注、最終被認(rèn)可，就不應(yīng)再沿襲現(xiàn)有晉江市場(chǎng)工程主推風(fēng)格概念老路。③本工程定位必須能夠同時(shí)滿足、并保障實(shí)現(xiàn)“降低風(fēng)險(xiǎn)，快速開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售〞與“獲取相對(duì)最高開(kāi)發(fā)收益〞的雙重目標(biāo)；

④本工程定位必須具有可持續(xù)開(kāi)發(fā)性，從而為萬(wàn)祥及金祥后期可能再購(gòu)置緊鄰?fù)恋亻_(kāi)發(fā)提供后續(xù)核心支撐。

萬(wàn)祥置業(yè)后續(xù)極有可能獲得緊鄰?fù)恋?，多塊地綜合后總規(guī)模將超過(guò)600畝，如此規(guī)模必然決定后續(xù)產(chǎn)品與當(dāng)前開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有一定差異〔產(chǎn)品類(lèi)型變化，從而降低單一產(chǎn)品類(lèi)型過(guò)多后的市場(chǎng)消化風(fēng)險(xiǎn)〕。因此，本工程如期望在后期開(kāi)發(fā)中獲得持續(xù)品牌力，在工程定位中就應(yīng)相對(duì)強(qiáng)化具有持久生命力的生活理念與價(jià)值內(nèi)涵。

基于同時(shí)到達(dá)以上各核心目的，綜合開(kāi)展本工程相關(guān)定位如下，從而確保各核心目的的均衡實(shí)現(xiàn)。

2、工程容積率定位

根據(jù)各類(lèi)住宅產(chǎn)品目前市場(chǎng)狀況及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)，結(jié)合各類(lèi)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)本錢(qián)、開(kāi)發(fā)周期、可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，綜合分析判斷本工程容積率定位結(jié)果。

綜合以上分析，結(jié)合工程市場(chǎng)形象確立、萬(wàn)祥置業(yè)品牌建立要求、細(xì)分市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)等因素，我司建議本工程最正確容積率定位于中密度。3、目標(biāo)客戶定位

對(duì)本工程而言，我們認(rèn)為目前大規(guī)模的對(duì)外推廣的時(shí)機(jī)還不成熟，本工程第一期應(yīng)以本地化銷(xiāo)售為主導(dǎo)，在工程后續(xù)幾期的推廣過(guò)程中可適當(dāng)?shù)膶?duì)外地鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)作一定引導(dǎo)。3.1、定位原因選擇一個(gè)什么樣的主攻客戶群體對(duì)工程的宣傳推廣和銷(xiāo)售策略制定有直接的影響,“物以類(lèi)聚,人以群分〞，不同的客戶群體的生活習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)和需求往往是不一樣的。在對(duì)客戶市場(chǎng)合理細(xì)分的前提下，才能有的放矢。隨著社會(huì)的開(kāi)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，“百萬(wàn)買(mǎi)宅，千萬(wàn)買(mǎi)鄰〞，人們對(duì)周?chē)巳旱囊笠苍絹?lái)越高，客戶市場(chǎng)的細(xì)分，使客戶群本身就成了客戶購(gòu)置的誘因。3.2本工程目標(biāo)客戶分為：

①.本地企業(yè)老板

②.地方高級(jí)官員

③.個(gè)體工商戶④.金井及周邊鎮(zhèn)高收入人群⑤.政府公務(wù)員

⑥.企業(yè)高級(jí)管理人員⑦.港臺(tái)僑胞

3.3重點(diǎn)目標(biāo)客戶鎖定

這幾類(lèi)目標(biāo)客戶中，本工程的重點(diǎn)目標(biāo)客戶應(yīng)該是本地企業(yè)老板，個(gè)體工商戶，企業(yè)高級(jí)管理人員，政府官員，公務(wù)員，預(yù)計(jì)其合計(jì)比重會(huì)到達(dá)七成左右。港臺(tái)僑客戶約兩至三成，另外還會(huì)有少量的外籍人士。4、工程物業(yè)定位工程區(qū)域地位定位要突破金井鎮(zhèn)，定位為泛晉江東部地區(qū)。其次要在風(fēng)格上要以現(xiàn)代風(fēng)格為方向――防止陷入晉江市場(chǎng)當(dāng)前風(fēng)格概念泛濫、客戶信心全失局面，同時(shí)強(qiáng)調(diào)與晉江富人相對(duì)張揚(yáng)、外向性格的吻合。

4.1、定位原因所謂物業(yè)總體定位就是根據(jù)以上目標(biāo)客戶的心理特征、購(gòu)置偏好以及本工程所具有的優(yōu)勢(shì)條件，為本工程所營(yíng)造的一個(gè)明確的物業(yè)定位方案。我們認(rèn)為，工程的物業(yè)定位，是整個(gè)定位方案的核心局部，也是指導(dǎo)工程推廣的主要依據(jù)，在以后的工程具體運(yùn)作之中，由工程物業(yè)總體定位所延伸的種種USP〔獨(dú)特銷(xiāo)售主張，即通常所說(shuō)的“賣(mài)點(diǎn)〞〕將是工程營(yíng)銷(xiāo)推廣的重點(diǎn)。4.2、定位內(nèi)容晉江引領(lǐng)全新生活理念的國(guó)際化高尚精品生活社區(qū)4.3、定位詮釋a、“國(guó)際化〞的含義來(lái)源于以下幾點(diǎn)：工程的建筑、園林等設(shè)計(jì)方案將國(guó)際上最為流行的設(shè)計(jì)理念引入金井；國(guó)際化定位的另一優(yōu)勢(shì)在于其定位高度明顯高于市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；b、“精品〞概念的提出，是指明工程無(wú)論是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建設(shè)還是產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)推廣上都非常注重細(xì)節(jié)，這也與晉江市房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往的粗放型開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)有著本質(zhì)的差異，精品概念的引入，說(shuō)明開(kāi)展商在產(chǎn)品和效勞的各個(gè)方面將晉江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平上升到另一個(gè)新的層次；c、“引領(lǐng)全新生活理念〞是整個(gè)工程各個(gè)方面定位和特色的最終歸結(jié)點(diǎn)，無(wú)論產(chǎn)品多有特色，也無(wú)論產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)推廣做的多有特點(diǎn)，客戶始終關(guān)心的是自己未來(lái)在工程中所能得到的生活品質(zhì)有多大的提升，這一點(diǎn)，對(duì)于別墅的消費(fèi)者而言，尤其重要，所以，在工程的全程推廣中，我們都要時(shí)時(shí)刻刻提醒潛在客戶，在萬(wàn)祥濱海新城得到的不僅僅是“鋼筋加水泥〞，也不僅僅是漂亮的立面和園林，而是一種全新的、晉江從來(lái)就沒(méi)有過(guò)的生活方式和生活理念。這種理念，并不是口頭說(shuō)的虛的東西，而是表達(dá)在工程所提供的各種產(chǎn)品和效勞上面，讓客戶衷心接受這種理念并從中間得到實(shí)惠，正是工程定位的精髓所在。d、“晉江市〞和“別墅社區(qū)〞的引入，是標(biāo)明工程的位置和工程的產(chǎn)品特性，以區(qū)別于其他的工程。e、工程物業(yè)定位的各個(gè)分解就是工程USP的來(lái)源，在后續(xù)的推廣活動(dòng)中，將對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的理解和深化，加以包裝，用來(lái)吸引客戶的注意力和促成客戶購(gòu)置。5、工程功能定位5.1、定位原因工程的功能定位是指工程針對(duì)消費(fèi)者所能提供的功能，一般而言，住宅類(lèi)房地產(chǎn)工程所提供給消費(fèi)者的主要是“居住〞功能，但是針對(duì)工程的特殊性，又有不同的居住檔次和附加功能提供。5.2、定位內(nèi)容以提供中高級(jí)居住功能和高尚生活配套為主的高尚生活社區(qū)5.3、定位詮釋a、工程提供的主要功能是工程的居住功能，與工程的總體定位相符合的是，本工程提供的是不同于一般普通住宅的一般居住功能，本工程提供的是別墅和洋房類(lèi)產(chǎn)品，因而具備較為高級(jí)的居住享受，包括花園，大面積露臺(tái)，低樓層、獨(dú)門(mén)獨(dú)戶等特質(zhì)；b、工程的自然環(huán)境和小區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越；c、小區(qū)的物業(yè)管理水平一流，為業(yè)主入伙后提供完美的生活日常生活效勞；d、小區(qū)自身有會(huì)所，商業(yè)，娛樂(lè)，餐飲，室外休閑設(shè)施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要；e、針對(duì)工程目前周邊配套設(shè)施并不完善的情況，工程還利用小區(qū)巴士等配套設(shè)施對(duì)工程的配套功能進(jìn)行延展。6、工程形象定位6.1、定位原因?qū)τ诠こ痰膹V告訴求而言，除了以上物業(yè)定位的要素之外，更重要的是需要樹(shù)立明確的工程形象，工程的形象定位更多的是表達(dá)物業(yè)本身的優(yōu)勢(shì)和內(nèi)涵，而對(duì)于別墅和洋房等高檔物業(yè)而言，工程優(yōu)勢(shì)與內(nèi)涵的訴求顯得尤其的關(guān)鍵。因?yàn)?，別墅、洋房物業(yè)的價(jià)值除了表達(dá)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)〔如建筑形體、內(nèi)部環(huán)境〕、區(qū)位地價(jià)之外，更多的是表達(dá)在稀有資源的占有、以及營(yíng)造內(nèi)涵所帶來(lái)的物業(yè)附加值。6.2、定位內(nèi)容國(guó)際、健康、濱海、花園式、城市型高級(jí)住宅區(qū)6.3、口號(hào)國(guó)際生活新地標(biāo)開(kāi)啟晉江國(guó)際濱海生活新時(shí)代新城市新生活晉江首席國(guó)際濱海生活城6.3、定位詮釋針對(duì)工程本身的特點(diǎn)，匯海東方認(rèn)為工程可以在如下幾個(gè)方面進(jìn)行形象方面的延展：a、濱海性，領(lǐng)導(dǎo)濱海居住時(shí)代；b、國(guó)際化的生活方式；c、充分發(fā)揮工程環(huán)境園林優(yōu)勢(shì)，引入健康概念；d、國(guó)際理念精心打造；e、強(qiáng)勢(shì)組合，信心保證；f、具備強(qiáng)烈的人文氣質(zhì)；g、高級(jí)住宅社區(qū)，非一般住宅所能比較；h、相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，價(jià)格非常實(shí)惠。第三局部工程規(guī)劃建議書(shū)晉江市金祥房地產(chǎn)：為有效推進(jìn)萬(wàn)祥濱海新城的工作，引導(dǎo)工程進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，依據(jù)2006年3月17-18日與開(kāi)展商和設(shè)計(jì)公司對(duì)物業(yè)開(kāi)展討論會(huì)的共識(shí)和成果，以及世聯(lián)參謀的籌劃定位報(bào)告，集中針對(duì)4月貴司提出的建議和要求，我司經(jīng)過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查與研究，特提交?工程規(guī)劃建議書(shū)??；陂_(kāi)展商在3月與世聯(lián)參謀的會(huì)議各方面達(dá)成一定共識(shí)：根本解決了物業(yè)開(kāi)展方向與定位問(wèn)題。而本?規(guī)劃建議書(shū)?就是在已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的成果根底上，進(jìn)一步就產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)提出具體方案，以便相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位沿著正確方向開(kāi)展工作。請(qǐng)貴司詳閱，以供決策之參考。專(zhuān)此奉達(dá)順頌商祺！

匯海東方地產(chǎn)投資參謀機(jī)構(gòu)二零零六年四月十九日目錄第一局部物業(yè)定位一、定向二、定位三、定性四、定型與定量第二局部方案背景簡(jiǎn)介第三局部規(guī)劃建議一、整體布局二、規(guī)劃控制三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃四、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃五、建筑風(fēng)格六、環(huán)境規(guī)劃七、建筑細(xì)節(jié)八、公共建筑規(guī)劃九、物業(yè)管理規(guī)劃十、智能化規(guī)劃十一、建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議結(jié)束語(yǔ)萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)附件:附件1：晉江房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)查附件2：晉南四鎮(zhèn)〔金井、深滬、英林、龍湖〕目標(biāo)客戶訪談表附件3：晉江區(qū)樓盤(pán)個(gè)案調(diào)查表附件4：社區(qū)園林風(fēng)格案例附件5：匯海東方戶型案例第一局部物業(yè)定位一、定向〔一〕總原那么1、出發(fā)點(diǎn)我們開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程，不管是從工程運(yùn)作還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)甚至是城市經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，必須遵從一個(gè)總原那么，即“利益最大化，風(fēng)險(xiǎn)最小化〞。2、什么是“利益最大化〞?1/內(nèi)外資源整合2/區(qū)域價(jià)值挖掘3/地塊價(jià)值發(fā)揮4/工程規(guī)劃整體效益最大化5/工程產(chǎn)品價(jià)值提升6/工程快速銷(xiāo)售與利潤(rùn)最大化7/工程附加值的最大化8/工程品牌資源積累9/企業(yè)品牌形象塑造3、什么是“風(fēng)險(xiǎn)最小化〞?1/投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效躲避2/工程開(kāi)發(fā)周期的有效控制3/工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)4/產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)5/利潤(rùn)收益6/本錢(qián)控制〔二〕理念我們的口號(hào)新城市新生活花園式濱海生活領(lǐng)導(dǎo)者國(guó)際生活新地標(biāo)開(kāi)啟晉江國(guó)際濱海生活新時(shí)代新城市新生活晉江首席國(guó)際濱海生活城50萬(wàn)平米國(guó)際樣榜濱海生活城我們的目標(biāo)引領(lǐng)全新生活理念、打造引領(lǐng)潮流的宜居精品我們的手法造城造環(huán)境造生活樹(shù)形象鑄品牌〔三〕開(kāi)發(fā)方向我們認(rèn)為：高品質(zhì)主流產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)思路為本工程適宜也可行的開(kāi)發(fā)路線，因地優(yōu)勢(shì)制定中高端居住精品和集中商業(yè)相互融合的開(kāi)發(fā)模式及組團(tuán)互補(bǔ)開(kāi)發(fā)方向。緊緊抓住目標(biāo)市場(chǎng)與目標(biāo)客戶的需求，我們以“開(kāi)啟泉州濱海生活時(shí)代〞的思想引導(dǎo)開(kāi)發(fā)，從而能夠借助外部環(huán)境的開(kāi)展挖掘地塊的最大價(jià)值?！菜摹衬繕?biāo)市場(chǎng)1/中高端市場(chǎng)2/中高端產(chǎn)品3/特色規(guī)劃4/主題居住文化5/特色生活模式6/濱海生活通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，確立產(chǎn)品線，為工程開(kāi)辟一條適合自己生存與開(kāi)展的道路，從而解決工程的方向與定位問(wèn)題?！参濉衬繕?biāo)客戶1、主流客戶1/本地企業(yè)老板2/地方高級(jí)官員3/個(gè)體工商戶4/金井及周邊鎮(zhèn)高收入人群5/政府公務(wù)員6/企業(yè)中高級(jí)管理人員7/海外僑胞2、目標(biāo)區(qū)域本工程以區(qū)域消化為主。主要目標(biāo)區(qū)域?yàn)椋?/金井外鄉(xiāng)/晉南周邊三鎮(zhèn)2/海外/晉江3、年齡特征年齡28—50歲。尤其兩頭：28—35/40---50歲。

4、消費(fèi)特征與價(jià)值觀1/文化/品味/個(gè)性/時(shí)尚2/穩(wěn)重/理性3/品牌消費(fèi)4/財(cái)富中堅(jiān)5/享受生活5、行為特征與群體形象1/有產(chǎn)業(yè)、財(cái)富穩(wěn)定增長(zhǎng)、文化水平一般2/有文化、有職稱、有技術(shù)、素質(zhì)比較高、修養(yǎng)比較好、有能力、頭腦靈活；3/社會(huì)地位比較高、愛(ài)面子、講品味；4/有中高檔的消費(fèi)能力與購(gòu)置能力；5/易于接受潮流、生活時(shí)尚。〔六〕取勝策略1/開(kāi)展之路就是搶占市場(chǎng)先機(jī)，做市場(chǎng)的引導(dǎo)者！2/我們認(rèn)為：競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵，在于把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)空白。3/我們認(rèn)為看市場(chǎng)一定要?jiǎng)討B(tài)地看，既看現(xiàn)狀，又看開(kāi)展，這樣才能得出有價(jià)值的分析結(jié)果。4/大量市場(chǎng)調(diào)查資料顯示：我工程處于一個(gè)非常有利的市場(chǎng)環(huán)境中，周邊現(xiàn)狀幾無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而市場(chǎng)需求利好。開(kāi)展中的晉南副城市中心的核心區(qū)域，對(duì)外輻射能力在日益加強(qiáng)，外鄉(xiāng)及周邊城鎮(zhèn)人群購(gòu)置力強(qiáng)，尤其是眾多服裝企業(yè)中高層級(jí)人員以及個(gè)體工商戶，日益強(qiáng)化的城市概念對(duì)居住環(huán)境以及商業(yè)氣氛的營(yíng)造提供了強(qiáng)大助力，這幾點(diǎn)無(wú)論對(duì)于消化我工程住宅還是消化商業(yè)，都是極其有利的。6/工程配套開(kāi)發(fā)商業(yè)勢(shì)在必行，充分利用新城心優(yōu)勢(shì)開(kāi)展工程價(jià)值，提升工程品質(zhì)，強(qiáng)化工程綜合競(jìng)爭(zhēng)力！二、定位定位依據(jù)我們的核心優(yōu)勢(shì)是什么？新中心規(guī)模環(huán)境產(chǎn)品我們的獨(dú)特價(jià)值是什么？濱海生活方式我們?cè)焓裁?？新城濱海組團(tuán)，商業(yè)街區(qū)我們賣(mài)什么？海景/新中心/樣榜生活/國(guó)際社區(qū)/水乳交融的組團(tuán)社區(qū)氣氛依據(jù)：硬件支撐1/城市中心區(qū)：根據(jù)晉江市大晉南副城市中心的開(kāi)展規(guī)劃，我工程位于副城市中心的新城中心的核心區(qū)位，地段開(kāi)展前景得到市場(chǎng)熱捧。2/濱海宜居獨(dú)特環(huán)境：我工程臨近海岸，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。3/濱海景觀帶：我工程這一先天優(yōu)勢(shì)是晉南目前及短期內(nèi)其它工程無(wú)法比較的。4/塊狀地塊特征：地塊分割環(huán)繞新市政中心廣場(chǎng)，對(duì)外形象展示佳，市政設(shè)施配套完善，為我們打造獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力打下了堅(jiān)實(shí)根底。5/物業(yè)本身的高品質(zhì)、高素質(zhì)、高配置，為我工程切入中高端市場(chǎng)提供了空間。軟件支撐1/文化積淀：金井作為晉江最重要的僑鄉(xiāng)，對(duì)外交流頻繁，聯(lián)系緊密，中西文化融合為我工程實(shí)行高水平定位提供了文化根底。2/中西文化模本：充滿中國(guó)人文情懷的閩南土樓、洋溢浪漫情調(diào)的巴厘島海灘、為我工程展開(kāi)了想象空間。3/我們?yōu)楣こ虒?dǎo)入個(gè)性風(fēng)格、特色包裝，有利于推廣，有利于市場(chǎng)預(yù)熱，造成市場(chǎng)的關(guān)注。開(kāi)展取向1/市場(chǎng)細(xì)分：市場(chǎng)決定了我工程的生存空間，而市場(chǎng)細(xì)分決定了我工程的利潤(rùn)空間。2/獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)：國(guó)際樣榜濱海社區(qū)、新城心生活、濱海國(guó)際風(fēng)情街、造城等這一系列獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)，決定了我工程巨大的生命力。3/個(gè)性化生活，帶來(lái)的濱海、環(huán)保、健康、浪漫、時(shí)尚、和諧、便捷的生活方式，造成巨大的市場(chǎng)引力，有利于我工程的快速消化。定位我們?cè)焓裁?？萬(wàn)祥濱海新城引領(lǐng)全新生活理念的國(guó)際化高尚精品生活社區(qū)晉南?濱海?國(guó)際風(fēng)情高尚社區(qū)50萬(wàn)平米國(guó)際樣榜濱海生活城〔組團(tuán)案名〕〔具體見(jiàn)濱海新城工程四種方向命名方案〕：以表達(dá)濱海風(fēng)情的各組團(tuán)主題命名來(lái)襯托出海岸特性的大主題，展示賦予濱海園林風(fēng)情的幽雅、休閑，健康的陽(yáng)光生活方式。以下是組團(tuán)案名局部建議A區(qū)：巴厘島藝墅D區(qū)：普吉陽(yáng)光城E區(qū)：星洲灣大道F區(qū)：芭堤雅風(fēng)岸G區(qū)：蘭卡威香堤H區(qū)：洛布里假日三、定性〔賣(mài)點(diǎn)塑造〕〔一〕主賣(mài)點(diǎn)主賣(mài)點(diǎn)〔獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)〕：晉南濱海?國(guó)際風(fēng)情高尚社區(qū)。〔二〕分賣(mài)點(diǎn)晉南濱海?新城中心?國(guó)際風(fēng)情高尚社區(qū)，可分解出以下賣(mài)點(diǎn)：1/晉南第一。2/新城中心住宅：晉南新城中心的良好對(duì)外形象，市政根底設(shè)施完善。3/濱海住宅：居住區(qū)內(nèi)外部以濱海景觀結(jié)合形成文化主題組團(tuán)，表達(dá)人與自然的和諧相處。4/智能化住宅：智能化配置處于晉江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前列。5/高尚居住區(qū)：文化與萬(wàn)祥文化，融合國(guó)際化生活，創(chuàng)造出中西合璧的庭院與街區(qū)生活。6/復(fù)合型地產(chǎn)〔集合式〕：以居住為主，集合商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、觀光、運(yùn)動(dòng)等多種功能的復(fù)合型地產(chǎn)。7/濱海國(guó)際風(fēng)情街：主題鮮明、個(gè)性化、引導(dǎo)時(shí)尚生活的步行街，成為新城市中心活力的時(shí)尚標(biāo)簽。8/海岸生活：晉江唯一城心濱海社區(qū)。濱海綠化帶。9/戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)晉江最優(yōu)。10/全新物業(yè)管理模式?！惨弧扯ㄐ团c定量思路：本工程50萬(wàn)M2體量根據(jù)所處環(huán)境以及工程開(kāi)展前景，住商結(jié)合是本工程最適合的開(kāi)展之路。依據(jù)：1/市場(chǎng)調(diào)查證明：從整個(gè)金井市場(chǎng)看，商業(yè)工程尤其是商務(wù)酒店、根本處于市場(chǎng)空白，市場(chǎng)需求量大但根本外流。2/從我工程所在片區(qū)看，周邊需求很旺盛，我工程拿出適當(dāng)比例的體量做商業(yè)是可行的，而且有利于提升整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)和提升工程價(jià)值。而且作為新城中心商業(yè)工程開(kāi)展空間大。把握區(qū)域開(kāi)展和市場(chǎng)先機(jī)，引導(dǎo)市場(chǎng)將可贏得開(kāi)展時(shí)機(jī)。3/從自身開(kāi)展的需要、奪取較高利潤(rùn)、提升工程檔次等方方面面看，都需要做商業(yè)，而且要上一定規(guī)模，即在50萬(wàn)中拿2萬(wàn)—4萬(wàn)建筑面積來(lái)做商業(yè)，是可取的也可行的。四、定型與定量〔二〕住宅產(chǎn)品定型與定量主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體量總建筑面積約50萬(wàn)㎡1/規(guī)劃總戶數(shù)為約3200戶〔暫定〕，總居住人口數(shù)約12000人停車(chē)位2000個(gè)車(chē)位比1：0.6〔從成長(zhǎng)性考慮二期以后要向1：0.8標(biāo)準(zhǔn)靠〕2/公建：雙會(huì)所建筑面積1400M2幼兒園建筑面積3700M2公側(cè)可以放在商業(yè)局部和與政府游泳池公側(cè)共同使用垃圾中轉(zhuǎn)與政府協(xié)商盡量由政府規(guī)劃解決設(shè)備房銀行引進(jìn)商業(yè)銀行進(jìn)駐，可以放置于集中商業(yè)和酒店區(qū)3/住宅類(lèi)型小高層、多層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅4/體量分配小高層30%多層45%聯(lián)排別墅20%獨(dú)立別墅5%5/綠化率>40%>40%〔三〕商業(yè)產(chǎn)品定型與定量1、商業(yè)總定位本工程商業(yè)產(chǎn)品的靈魂與亮點(diǎn)在于：

國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)開(kāi)創(chuàng)國(guó)際街區(qū)購(gòu)物時(shí)代依據(jù)：1/打造金井乃至?xí)x南新的商業(yè)中心街區(qū)。2/營(yíng)造晉南區(qū)域和城市商業(yè)熱點(diǎn)與消費(fèi)亮點(diǎn)。3/商業(yè)標(biāo)簽，提升社區(qū)品味。2、業(yè)態(tài)定位1/集合型商業(yè)形態(tài)。2/首先以中大型商業(yè)〔超市/主題商場(chǎng)/品牌形象店〕，市場(chǎng)升溫。3/以酒吧、咖啡、休閑、餐飲、茶樓、娛樂(lè)、時(shí)裝為主要業(yè)態(tài)。4/以運(yùn)動(dòng)、健身、書(shū)屋、音樂(lè)空間、氧吧、優(yōu)雅網(wǎng)吧、陶藝吧、便利店、干洗店、糕點(diǎn)店、面包房、個(gè)性飾品店、洗浴休閑、美容美發(fā)、家裝工藝品，銀行、電訊零售等。5/商務(wù)酒店3、商業(yè)形象定位星光大道—國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街

萬(wàn)祥國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)祥國(guó)際商業(yè)中心新城MALL形象關(guān)鍵詞個(gè)性/品味/時(shí)尚/浪漫/潮流〔四〕公共建筑1/會(huì)所住戶會(huì)所建筑面積約1200M2設(shè)于A區(qū)主要面對(duì)別墅區(qū)住戶效勞。商務(wù)酒店建筑面積約24000M2設(shè)于中心廣場(chǎng)的商務(wù)酒店。面向酒店外來(lái)住戶和小區(qū)業(yè)主同時(shí)開(kāi)放，小區(qū)業(yè)主可憑卡消費(fèi)。2/幼兒園建筑面積3500M2設(shè)于H區(qū)主要面向住戶子女教育配套〔最優(yōu)方案由政府提供地塊解決〕3/其他郵局/儲(chǔ)蓄所/垃圾站/設(shè)備房〔五〕公共空間1/陽(yáng)光假日廣場(chǎng)即社區(qū)南端主入口，是整個(gè)工程對(duì)外的形象窗口。2/濱海大道橫穿中心廣場(chǎng)的經(jīng)二路，拉通公交車(chē)，設(shè)車(chē)站命名“星洲大道站〞。利于商業(yè)局部人流的聚集，宣傳效果好。3/海灣棧道濱海方向的綠化帶。以“海灣棧道〞為主題，以小品、長(zhǎng)廊等營(yíng)造休閑、觀景、信步的好去處。4/巴厘塔金井第一景觀塔。以“情人〞為主題，以浮雕、壁畫(huà)等造型語(yǔ)言營(yíng)造浪漫情調(diào)。5/龍灣渠水景改造工程。與市政部門(mén)互動(dòng)，地塊北部景觀帶，清淤泥、導(dǎo)活水、蓄清水，把攔河閘往北邊移動(dòng)，形成北部風(fēng)景線。設(shè)置垂釣棧道，成為金井市民休閑打發(fā)時(shí)光的好去處。燈光夜景工程。與市政共同行動(dòng)，把龍灣渠燈光夜景工程做起來(lái)，成為金井新城的夜間一道新景觀。6/萬(wàn)祥國(guó)際廣場(chǎng)整個(gè)社區(qū)的中心廣場(chǎng)，聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)，是各組團(tuán)的核心紐帶，營(yíng)造好商業(yè)氣氛，塑造工程對(duì)外形象。注意：1/把居住區(qū)與商業(yè)街、規(guī)劃路、綠化帶、中心廣場(chǎng)、作為一個(gè)整體考量，形成完整的新城心濱海國(guó)際風(fēng)情商業(yè)與居住互動(dòng)的街區(qū)。2/特色化：商務(wù)、休閑、觀光、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚消費(fèi)。3/標(biāo)簽化：把國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)打造成晉江最好，最具濱海特色的景觀商業(yè)中心街區(qū)。第二局部規(guī)劃方案背景簡(jiǎn)介以下局部報(bào)告是在萬(wàn)祥濱海新城工程整體定位及戰(zhàn)略的根底上，對(duì)工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)行詳細(xì)研究的局部成果,主要應(yīng)用工程開(kāi)發(fā)的根本架構(gòu)?！惨弧硤?bào)告中確定的成果：1、工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略：差異化創(chuàng)新產(chǎn)品，引導(dǎo)置業(yè)觀念，創(chuàng)立工程品牌2、主要目標(biāo)客戶定位和物業(yè)定位：客戶定位：金井市區(qū)及附近三鎮(zhèn)區(qū)高收入階層。〔后期衍展到晉南地區(qū)〕物業(yè)定位：洋房、小高層、TOWNHOUSE系列。〔二〕以下報(bào)告提供成果清單1、總體規(guī)劃布局要點(diǎn)2、開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃3、基地改造4、戶型功能及面積要求5、公建要求6、戶型設(shè)計(jì)要求7、物業(yè)管理8、智能化標(biāo)準(zhǔn)9、裝修標(biāo)準(zhǔn)10、報(bào)告之市場(chǎng)研究附件一、整體布局1、整體布局原那么1/工程規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；2/對(duì)海景、綠化帶、排洪渠、規(guī)劃路的充分利用；3/地塊的地形特點(diǎn)〔平整、規(guī)正〕；4/不同物業(yè)類(lèi)型之間的關(guān)系〔各類(lèi)住宅、會(huì)所、幼兒園及商業(yè)街區(qū)等配套對(duì)位置、環(huán)境等要求〕；5/相對(duì)節(jié)約建造本錢(qián)及減少土方量；6/施工與施工組織相對(duì)容易，并與住戶人流動(dòng)線不形成沖突；7/晉江市場(chǎng)對(duì)住宅朝向〔南北〕上的喜好；8/利于營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)；9/利于分期分區(qū)開(kāi)發(fā)；10/利于提升地塊價(jià)值。萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)2、布局建議綜合上述十個(gè)因素，本工程布局具體明細(xì)：1/景觀好、視野開(kāi)闊的A、B地塊布置為別墅區(qū)，地塊中心營(yíng)造湖面，通過(guò)人造水景和濱湖會(huì)所提升地塊的品質(zhì)；2/南部主入口兩端的D、F、G地塊地勢(shì)較平坦的自然景觀一般，位置布置多層與小高層住宅，通過(guò)高度的改變來(lái)制造觀景的時(shí)機(jī)；小高層建議往北面布置以形成視覺(jué)落差。3/H地塊土地價(jià)值比較高，建議作為最后開(kāi)發(fā)地塊，待市場(chǎng)價(jià)值得到充分開(kāi)掘后再進(jìn)行開(kāi)發(fā)，布置小高層住宅利于提升地塊價(jià)值充分挖掘；4/E地塊緊臨中心廣場(chǎng)，商業(yè)價(jià)值高，開(kāi)發(fā)集合式商業(yè)最利于工程利潤(rùn)最大化；5/幼兒園布置在景觀最差，自然環(huán)境一般的中間位置，方便效勞所有組團(tuán)；6/主入口適宜布置在F地塊與D地塊中間位置；7/F、D區(qū)與E相臨一層作為底商，有利于將住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)形成自然延伸；8/規(guī)劃路建造，既是社區(qū)形象大道，又是公共交通線。9/綠化帶營(yíng)造，將南面住宅區(qū)和地塊外圍的工業(yè)區(qū)有效隔離。10/水渠改造，建600米木板棧道，設(shè)置垂釣臺(tái)，種栽防護(hù)綠化帶，削弱水渠的不良形象。11/規(guī)劃路改造的同時(shí)，另外開(kāi)辟專(zhuān)門(mén)的施工通道，與社區(qū)形象大道不形成沖突。12/人車(chē)分流按組團(tuán)劃分，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。13/中心E地塊上蓋高層商務(wù)酒店和商務(wù)公寓，制造整個(gè)社區(qū)的標(biāo)志性建筑，優(yōu)化整個(gè)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)。3、交通組織建議1/解決規(guī)劃路無(wú)形象問(wèn)題——建議規(guī)劃路兩邊增加景觀營(yíng)造，A、F區(qū)中間建設(shè)景觀塔，打造組團(tuán)內(nèi)標(biāo)志構(gòu)筑物；2/組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車(chē)完全分流；一層架空為車(chē)庫(kù)，通過(guò)連廊進(jìn)入二層組團(tuán)景觀區(qū)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流3/規(guī)劃路完全無(wú)障礙設(shè)計(jì)〔專(zhuān)門(mén)盲道、殘障特殊人士通道〕；4/道路要充分結(jié)合地形地勢(shì)特點(diǎn)，減少土方量；5/施工道路不能與組團(tuán)人車(chē)道路交叉，且保證后期開(kāi)發(fā)不影響前期住戶生活；6/消除施工干擾——保證施工通道逐漸遠(yuǎn)離前期開(kāi)發(fā)物業(yè)；7/引進(jìn)公共巴士進(jìn)入規(guī)劃路，方便對(duì)外交通。巴士站點(diǎn)設(shè)在個(gè)組團(tuán)交通節(jié)點(diǎn)處，社區(qū)內(nèi)不另設(shè)社區(qū)巴士，節(jié)約后期運(yùn)營(yíng)本錢(qián)；8/各組團(tuán)入口設(shè)置于各地塊交通節(jié)點(diǎn)，利于實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，人從中間主入口直上二層，車(chē)流入地上一層。9/工程南、東向設(shè)兩個(gè)主要交通道路，即是工程的對(duì)外形象昭示又是社區(qū)對(duì)外的交通要塞。二、規(guī)劃控制〔一〕首期工程開(kāi)發(fā)方案與開(kāi)發(fā)周期2006/6---2007/61/A區(qū)局部首先入市。通過(guò)別墅高端物業(yè)，以拉高工程檔次和形象。2/先推出第一批聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅3/F區(qū)住宅小高層和花園洋房在第二批投放。4/首批貨量上市3—6個(gè)月后推出第一期底商〔主推商業(yè)街〕。同時(shí)進(jìn)行E區(qū)集中商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)周期：1年?！捕彻こ陶w節(jié)點(diǎn)控制第一期2006/6---2007/61/A區(qū)別墅2006/6開(kāi)工，8月主體完工，取得預(yù)售證，10月園林出效果；2/F區(qū)洋房及小高層住宅2006/7開(kāi)工，2006/10洋房主體完工，2006/12小高層主體完工。12月園林出效果。3/A區(qū)別墅局部首先入市。節(jié)點(diǎn)：2006/7入市預(yù)售，8月一期開(kāi)盤(pán)。4/F區(qū)洋房、小高層8月預(yù)售，10月開(kāi)盤(pán)。5/一期住宅開(kāi)盤(pán)上市3個(gè)月后推出第一期商業(yè)〔推出商業(yè)街/引進(jìn)主力店〕〔推出商務(wù)酒店〕。首期資金回籠3億，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。第二期2007/6---2021/121/推出第二期D、G區(qū)小高層/洋房/。2/推出第二期商業(yè)。第三期及第四期視前兩期的市場(chǎng)狀況靈活處理預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期4年萬(wàn)祥濱海新城分期建設(shè)及功能分區(qū)示意圖啟動(dòng)A區(qū)啟動(dòng)F區(qū)啟動(dòng)E區(qū)二期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)四期開(kāi)發(fā)三期開(kāi)發(fā)〔三〕推廣方案策略一：概念滲透——倡導(dǎo)新的生活方式，引導(dǎo)潛在消費(fèi)需求通過(guò)軟操作和口碑傳播導(dǎo)入工程概念，使之成為市場(chǎng)話題，系列炒作，形成口語(yǔ)傳播，并進(jìn)一步成為消費(fèi)時(shí)尚；喚起或創(chuàng)造消費(fèi)者潛在的需求，并造成市場(chǎng)上沒(méi)有供給的短缺局面，為工程蓄水造勢(shì)。

策略二：產(chǎn)品展示——表達(dá)品質(zhì)培育信心，合理配合工程進(jìn)度充分提高客戶期望值后，工程以精品形象準(zhǔn)現(xiàn)樓展示，一方面展示公司實(shí)力，增強(qiáng)客戶信心；另一方面不過(guò)早暴露產(chǎn)品形象利于保持物業(yè)神秘感，吊足客戶胃口。策略三：環(huán)境沖擊——園林配套全面展示，一舉形成心理震撼綠化、配套先行展示，出乎客戶意料之外，使之陶醉其中，充分刺激其潛在購(gòu)置欲，并可以利用其口碑相傳進(jìn)一步擴(kuò)大知名度。策略四：積累客戶——積累篩選誠(chéng)意客戶，適時(shí)調(diào)整價(jià)格戰(zhàn)略在環(huán)境、產(chǎn)品能夠初步展示時(shí)，進(jìn)行客戶登記，收取誠(chéng)意金，并根據(jù)市場(chǎng)反響確定最終價(jià)格。策略五：強(qiáng)勢(shì)出擊——強(qiáng)勢(shì)推廣快速消化，提升形象聚集人氣高調(diào)入市，形成超值概念，力做市場(chǎng)追捧熱點(diǎn)，從而是物業(yè)形象極大提升，并初步形成廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定根底。策略六：品牌營(yíng)銷(xiāo)——豐富萬(wàn)祥企業(yè)品牌，塑造公司品牌形象策略運(yùn)用：以新城中心物業(yè)概念滲透和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品出擊為精髓；環(huán)境沖擊和產(chǎn)品展示深入演釋概念；強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)，不斷提升物業(yè)價(jià)值；穩(wěn)固品牌、積累客戶，繼成開(kāi)展?！菜摹橙胧袝r(shí)機(jī)2006年8月/9月/10月〔五〕風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)的建立1/建立長(zhǎng)期、貫徹全程的專(zhuān)業(yè)籌劃系統(tǒng)，以籌劃為龍頭，系統(tǒng)、全面地指導(dǎo)工程規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣全過(guò)程，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。2/建立強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合關(guān)系，為工程打造籌劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)全面結(jié)合的高水平操作平臺(tái)。3/導(dǎo)入專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍，確保工程快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。三、基地改造與保護(hù)地塊東面結(jié)合防護(hù)綠化帶、公共綠化及私家花園保存或移載常年生喬樹(shù)，使自然景觀及基地品質(zhì)得以延續(xù)，利于營(yíng)銷(xiāo)推廣。結(jié)合住宅布置保存或改造形成坡地，使自然地形得以延續(xù)，創(chuàng)造坡地風(fēng)情的居住區(qū)域。坡地改造、綠化設(shè)置、道路規(guī)劃應(yīng)結(jié)合排水溝土方工程。增加觀景塔樓，提高景觀可朔性及樓盤(pán)品位。別墅會(huì)所的設(shè)計(jì)要注意照顧兩旁別墅的觀景角度與環(huán)境配合，不要過(guò)分營(yíng)造水岸生活。親水橋處的護(hù)坡處理納入景觀設(shè)計(jì)中，在防止對(duì)別墅區(qū)的干擾的根底上，要強(qiáng)化對(duì)外的形象昭示及景觀強(qiáng)化。防護(hù)綠化帶坡地改造基地改造與保護(hù)示意圖中心景觀水體親水橋處理排洪渠改造增加觀景塔樓四、住宅產(chǎn)品規(guī)劃〔一〕住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么1、以人為本，以景觀為中心2、充分考慮采光、通風(fēng)3、閩南文化與國(guó)際濱海文化結(jié)合點(diǎn)，“天人合一，人與自然共生〞4、建筑外形、建筑功能的定位適度超前5、戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新6、社區(qū)環(huán)境、街區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)新7、車(chē)位設(shè)計(jì)創(chuàng)新〔二〕住宅規(guī)劃布局在保證容積率的情況下，充分考慮從觀景的角度出發(fā)，以方便社區(qū)居民的生活為原那么，挖掘每個(gè)組團(tuán)地塊最大的價(jià)值，對(duì)組團(tuán)進(jìn)行合理的建筑和道路的布局。1、住宅建筑單體主要有多層〔4+1〕，小高層〔11＋1〕，獨(dú)立和聯(lián)排別墅組成，盡可能做到南北朝向和組團(tuán)分布上遵從觀景的原那么。2、點(diǎn)式與板式相結(jié)合，板式考慮弧形設(shè)計(jì)，增大觀景的角度。3、以東南面為前排，前排布置低樓層，后排逐漸升高。以前低后高為布局根本原那么。4、住宅單體的排列，各個(gè)組團(tuán)布局除考慮內(nèi)部景觀外，重點(diǎn)將以海景和中心廣場(chǎng)景觀為中心，通過(guò)相鄰空間層次上的逐步上升，使觀景的戶數(shù)增加，視野更加開(kāi)闊。5、一期的樓間距在滿足容積率的前提下，盡量做大，形成大面積、大空間、高綠化率。6、盡量做到戶戶都可觀景。7、臨海一線景觀住宅以聯(lián)排別墅〔一期開(kāi)發(fā)〕為主，中央廣場(chǎng)景觀住宅以小高層，多層為主?！踩扯鄬有「邔幼≌瑔误w設(shè)計(jì)

1、戶型設(shè)計(jì)手法主要手法：板式和點(diǎn)式相結(jié)合，板式一梯兩戶，點(diǎn)式一梯四戶為主。1/“大開(kāi)間、小進(jìn)深〞，戶型要求方正，南北向，二房以平層為主，三房、四房考慮一局部小錯(cuò)層處理。2/為提高住宅的實(shí)用率及業(yè)主個(gè)性化需求，局部大戶型考慮彈性間隔的可能性。實(shí)用率到達(dá)85%以上。3/戶型全明處理，增強(qiáng)采光。4/采用落地凸窗〔室內(nèi)小陽(yáng)臺(tái)〕，室內(nèi)觀景，點(diǎn)式住宅作拐角飄窗，增強(qiáng)采光、觀景。5/有條件的單位設(shè)玄關(guān)和衣帽間。6/每戶都作生活陽(yáng)臺(tái)和觀景陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)作封閉處理，每個(gè)建筑單體的東西戶，東西山墻立面再作觀景小陽(yáng)臺(tái)。7/大戶型放在景觀良好的位置，視野開(kāi)闊，有助于銷(xiāo)售。8/三房以上設(shè)主人套間，主人房開(kāi)間開(kāi)闊，在整個(gè)單位應(yīng)朝向景觀最好的一面。9/在空間布局合理的情況下，適當(dāng)增加儲(chǔ)物室〔約2㎡〕或保姆間。10/室內(nèi)管道作隱蔽處理。11/廚房油煙統(tǒng)一煙道處理。12/預(yù)留洗衣機(jī)位置，與洗手區(qū)或生活陽(yáng)臺(tái)相結(jié)合。13/廁門(mén)不要朝廳，衛(wèi)生間干濕別離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開(kāi)。14/廚房、衛(wèi)生間采用升降板技術(shù)，下沉5㎝。15/空調(diào)：預(yù)留分戶中央空調(diào)安裝位及空調(diào)管道口。2、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)：1/大開(kāi)間、小進(jìn)深2/拐角飄窗3/樓頂坡屋頂設(shè)計(jì)4/頂層退臺(tái)設(shè)計(jì)5/局部戶型小錯(cuò)層設(shè)計(jì)6/大局部戶型設(shè)計(jì)陽(yáng)光花房〔入室花園〕7/270度大弧型陽(yáng)臺(tái)8/局部戶型主臥室270度弧型觀景落地凸窗9/局部戶型三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)〔增加觀景點(diǎn)〕10/廚房、衛(wèi)生間采用升降板技術(shù)11/局部中大戶型在客廳、餐廳之外設(shè)計(jì)起居廳3、戶型比例戶型面積（㎡）比例（占總建筑面積）二房二廳85～10020%三房二廳110～13030%三房二廳130～15020%四房二廳二衛(wèi)140～15527%四房二廳三衛(wèi)155～170復(fù)式170～2603%4、戶型面積配比〔㎡〕戶型建筑面積客廳飯廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間二房二廳一衛(wèi)90㎡左右20～256～813～159～126～74～5三房二廳二衛(wèi)120㎡左右25～308～914～1711～147～86～8三房二廳二衛(wèi)140㎡左右28～358～1116～2011～147～910～12四房二廳二衛(wèi)150㎡左右32～3810～1218～2011～148～1012～14四房二廳三衛(wèi)160㎡左右32～3810～1320～2211～148～1114～16復(fù)式220㎡左右40～4512～1625～3212～1610～1315～185、洋房戶型面積設(shè)計(jì)提示：1/二房二廳一衛(wèi)單位的建筑面積在85～100㎡之間，客廳的開(kāi)間控制在4米左右，進(jìn)深不要太長(zhǎng)，餐廳和廚房的面積適當(dāng)加大，餐廳與客廳相通，增大空間感。2/三房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在110～130㎡之間，客廳的開(kāi)間控制在4.2～4.6米之間，主人房衛(wèi)生間面積適當(dāng)加大。3/三房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在130～150㎡之間，設(shè)玄關(guān)，可做小錯(cuò)層處理，客廳的開(kāi)間控制在4.6～4.9米之間，大廚、大衛(wèi)，主人房設(shè)衣帽間。4/四房二廳二衛(wèi)單位的建筑面積在140～155㎡之間，設(shè)玄關(guān)和衣帽間，可做小錯(cuò)層處理，客廳的開(kāi)間控制在4.7～5.0米之間，大廚、大衛(wèi)，主人房衛(wèi)生間的面積在8～9㎡之間，主人房設(shè)獨(dú)立的衣帽間，再可設(shè)儲(chǔ)物室〔約2㎡〕或保姆間。5/四房二廳三衛(wèi)單位的建筑面積在155～170㎡之間，設(shè)玄關(guān)和衣帽間，可做小錯(cuò)層處理，客廳的開(kāi)間控制在4.8～5.1米之間，廚房的面積在10㎡左右，主人房衛(wèi)生間的面積在8㎡左右，其余兩個(gè)衛(wèi)生間都在4㎡左右，主人房設(shè)獨(dú)立的衣帽間，再可設(shè)儲(chǔ)物室〔約2㎡〕或保姆間。6/復(fù)式根據(jù)結(jié)構(gòu)的不同，可適當(dāng)減少底層的房間數(shù)，增大底層的寬敞程度。注：以上戶型設(shè)計(jì)盡量突出“大廳、大臥〞，戶型方正，錯(cuò)層數(shù)量約占該戶型一半，防止角房的出現(xiàn)。建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積70-903.3-3.96-812-169-12主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積12-147-94-65-64.5-5.52房戶型各功能空間尺度暢銷(xiāo)2房特征——根本特征：南向、方正；戶型創(chuàng)新方向：贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積；暢銷(xiāo)戶型空間尺度剖析星河國(guó)際二房二廳一衛(wèi)86.75平方米中信星光名庭二房二廳76.73平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)星河國(guó)際南向方正實(shí)用客廳寬敞贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積6平方米星光名庭南向方正實(shí)用主臥設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送結(jié)構(gòu)面積建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積90-1203.6-3.96-817-189-12主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積14-168-107-106-74.5-5.5小3房戶型各功能空間尺度暢銷(xiāo)小3房特征——根本特征：景觀較好、戶型方正實(shí)用、采光通風(fēng)良好；戶型創(chuàng)新方向：主臥設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、設(shè)置儲(chǔ)藏室暢銷(xiāo)戶型空間尺度剖析黃埔雅苑三期三房二廳二衛(wèi)119.55平方米金域藍(lán)灣三房二廳101平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)金域藍(lán)灣西南海景/戶型方正/入戶花園主臥與客廳共享寬大陽(yáng)臺(tái)黃埔雅苑三期西南戶型方正/寬大觀景陽(yáng)臺(tái)采光通風(fēng)良好/工人房帶衛(wèi)生間建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積140-1904-55.5-9.522.5-27.512.6-1816-22次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房9-125.6-9.36-74-6.54.5-68-11大3房戶型各功能空間尺度暢銷(xiāo)大3房特征——根本特征：南向、景觀良好、方正實(shí)用、南北通透、主臥設(shè)置衣帽間、設(shè)置工人房或儲(chǔ)藏室戶型創(chuàng)新方向：設(shè)置推拉可調(diào)百葉窗、主臥設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)暢銷(xiāo)戶型空間尺度剖析萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)碧海云天三房二廳二衛(wèi)138平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)碧海云天西南方正實(shí)用/實(shí)用率高/入戶玄關(guān)贈(zèng)送部分大露臺(tái)面積星光名庭正南小躍式結(jié)構(gòu)/南北通透/戶形方正實(shí)用/入戶花園/隔層寬闊后花園/主臥寬敞陽(yáng)臺(tái)/中信星光名庭四房二廳150平方米萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積150-2804.1-66-1024-4811.6-25.715-38次臥面積客廳陽(yáng)臺(tái)主臥陽(yáng)臺(tái)入戶花園主臥衣帽間主臥衛(wèi)生間7-16.56-185-1810左右3-55-8公共衛(wèi)生間廚房面積工人房是否帶衛(wèi)生間2-68.4-12是4房戶型各功能空間尺度暢銷(xiāo)4房特征——根本特征：寬大餐廳、主人房設(shè)置衣帽間、工人房帶衛(wèi)生間戶型創(chuàng)新方向：贈(zèng)送大露臺(tái)面積、設(shè)置入戶花園暢銷(xiāo)戶型空間尺度剖析萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)星河國(guó)際四房二廳183.59平方米翡翠郡四房二廳192.32平方米項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)星河國(guó)際東南、西南方正實(shí)用/入戶花園/廳通透/看海景/臥室大凸窗/超大弧形陽(yáng)臺(tái)/遠(yuǎn)眺購(gòu)物公園、中心綠化帶翡翠郡西南入戶玄關(guān)/廳通透/主臥附陽(yáng)臺(tái)、衣帽間/雙套房/每隔四層設(shè)主臥陽(yáng)臺(tái)萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)項(xiàng)目名稱朝向戶型亮點(diǎn)碧海云天西南方正實(shí)用/實(shí)用率高/入戶玄關(guān)/近8平方米寬大廚房/臥室轉(zhuǎn)角凸窗/工人房與主人房遠(yuǎn)離萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)小高層戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)A/動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)〔客廳，餐廳，廚房〕與靜區(qū)〔臥室〕應(yīng)分開(kāi)，以防止相互影響。B/各功能空間尺度合理，舒適。C/大戶型不應(yīng)有過(guò)小房間。D/主人房應(yīng)明顯大于其它房間。E/各廳房,衛(wèi)生間等均應(yīng)保持良好的通風(fēng)與采光。F/

公共空間〔樓梯間、電梯間等〕通風(fēng)采光好。客廳：A/方正寬敞，有兩面完整的墻，提供足夠的活動(dòng)空間與恰當(dāng)?shù)募揖邤[放空間。B/沿著客廳不能有過(guò)多的門(mén)，否那么將會(huì)減少客廳的有效使用面積，并使客廳內(nèi)外的活動(dòng)互相干擾。C/

開(kāi)間尺寸在3.5m

~5m之間，深度開(kāi)間比在1.2～1.5之間，這是通常認(rèn)為比較舒適的尺度范圍。D/朝外的一面墻應(yīng)配有大跨度〔至少應(yīng)占客廳開(kāi)間的三分之一以上〕的落地門(mén)〔外接陽(yáng)臺(tái)〕，或落地突窗。E/通風(fēng)采光好、朝向好、景觀好。主臥室：A/通風(fēng)、采光、朝向好。B/開(kāi)間大于3米，面積大于20平方米。C/位置要深〔遠(yuǎn)離客廳、餐廳〕。D/主臥室中參加了衛(wèi)生間和衣帽間。次臥室：次臥室通常會(huì)被用作客房或書(shū)房，使用的頻率相對(duì)與客廳與主臥室要低。需考慮充足的通風(fēng)采光，及不被其它區(qū)域干擾等。餐廳：A.與客廳相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系，又有區(qū)隔；目前采用較多的躍式結(jié)構(gòu)，是區(qū)隔餐廳與客廳的不錯(cuò)選擇。B.

至少應(yīng)有兩面墻夾一個(gè)角，這是考慮餐桌的擺放與減少干擾。C.

靠近廚房，又獨(dú)立成區(qū)。D.

最好有獨(dú)立的通風(fēng)與采光。廚房：A.

應(yīng)靠近餐廳。B.

帶有生活陽(yáng)臺(tái)。C.

不應(yīng)遠(yuǎn)離入戶門(mén)〔便于雜物進(jìn)出〕。D.

通風(fēng)、采光、直接對(duì)外。E.

不宜緊鄰衛(wèi)生間。陽(yáng)臺(tái)〔雙陽(yáng)臺(tái)〕：A.

開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)保持良好視野與通風(fēng)。B.

玻璃欄桿，以使通風(fēng)采光最大化。C.

主陽(yáng)臺(tái)〔一般在客廳處〕寬度不應(yīng)小于1.5米。D.

生活陽(yáng)臺(tái)〔位于廚房或餐廳旁〕寬度不應(yīng)小于1米。衛(wèi)生間：A.

通風(fēng)、采光、直接對(duì)外。B.

衛(wèi)浴別離、干濕別離。窗：A.

采用落地窗、拐角凸窗、大飄窗，以到達(dá)景觀最大化和美觀要求。B、采用密封性較好的塑鋼門(mén)窗，下格窗高應(yīng)在0.5米左右保證平安。多層洋房戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)

建筑面積130㎡—180㎡主要為三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)戶型具體要求為：每戶入口設(shè)18㎡—23㎡入戶花園；入門(mén)設(shè)玄關(guān)；主人房衛(wèi)生間設(shè)景觀底窗；頂層作坡屋頂，送閣樓。設(shè)計(jì)要求：180㎡以上戶型采用雙套房、豪華主臥室〔設(shè)衣帽間〕、豪華主衛(wèi)、豪華廚房、豪華客廳。為使戶型更有尊貴感，局部單位可采用躍式或錯(cuò)層，空間布局上盡可能提高客廳層高，采用中空〔客廳中空、餐廳中空、〕做成層半左右懸空、低臺(tái)窗或落地窗等空間布局形式，以顯豪華品質(zhì)。普通層設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7，考慮住房的“時(shí)期消費(fèi)〞特點(diǎn)，即針對(duì)不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出適宜的住宅生活空間。所有戶型盡最大限度作成南北穿堂風(fēng)，防止客廳；主臥東、北朝向，通風(fēng)采光效果佳，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開(kāi)，套內(nèi)出入口凈寬不宜小于1．2米。主要陽(yáng)臺(tái)凈深不小于1．3米，陽(yáng)光室的凈深不小于1．5米，廚房必須獨(dú)立可封閉?？臻g的流線設(shè)計(jì)感強(qiáng)?？紤]戶型的三種形態(tài)分類(lèi)〔家人流線、家務(wù)流線、訪客流線

〕對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)能力的差異，各類(lèi)戶型應(yīng)有明顯平面空間檔次、面積、結(jié)構(gòu)的差異，防止其購(gòu)置產(chǎn)生猶豫，具體如下表：戶型面積（㎡）平面差異(參考)85—94（兩房）戶型緊湊，實(shí)用性強(qiáng)，南北通風(fēng)，采光好，在空間動(dòng)線安排上注重生活功能的實(shí)用性，戶型設(shè)置于景觀性相對(duì)其它戶型較一般的位置130—160（三房）空間采取錯(cuò)層處理，客廳相對(duì)高于平面，使動(dòng)線區(qū)域更加分明，較上述功能相對(duì)明確，會(huì)賦予更多的空間變化。主臥室采用套間形式處理，160—210（四房）空間采取錯(cuò)層處理，客廳要求達(dá)到30平米左右，客廳空間略高于平面，主臥室采取套間處理，面積在18平米以上，較上述而言空間的功能分區(qū)更加明確，第四間房為客房或書(shū)房。240—270（復(fù)式）入室庭院，客廳挑高?？臻g與上述相比變化豐富，（復(fù)式）第五間房為多功能房（棋牌房、茶室、陽(yáng)光房、臥室），多功能房空間活躍，是生活功能的延伸。350—400（復(fù)式）入室庭院，可繼承上述戶型的優(yōu)點(diǎn)，空間功能分工更加明確。（復(fù)式）第五間為多功能房（棋牌房、茶室、陽(yáng)光房）是生活功能的延伸.第六間房為備用客房。三個(gè)套房三房戶型示意四房戶型示意三錯(cuò)層獨(dú)立生活空間6、住宅配置1/入戶門(mén)為高級(jí)實(shí)木飾面鋼制門(mén)，具有防盜、防火、隔音保溫功能，并環(huán)保。2/窗為名牌塑鋼窗，具有密封、保溫、隔熱功能。3/不銹鋼大堂防盜門(mén)，智能化可視對(duì)講、自動(dòng)開(kāi)閉功能。4/程控：每戶客廳、主臥及主人衛(wèi)生間、臥房均設(shè)有插口。5/每戶均設(shè)寬帶網(wǎng)接口。6/有線電視：每戶客廳、主臥房、臥房均預(yù)設(shè)有線電視插口。7/供電：全屋預(yù)裝平安暗線電插座、燈位及開(kāi)關(guān)；空調(diào)、廳、室、走廊、廚、衛(wèi)的用電線路都單獨(dú)分開(kāi)，統(tǒng)一供電控制箱，提高用電的平安性，也便于檢修線路；增加單元用電容量，設(shè)置超前性。8/供水：住宅廚房、衛(wèi)生間、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)預(yù)留冷熱水上下水管接口，管道用綠色環(huán)保建材。9/排水：廚房設(shè)一單獨(dú)的排水管道，衛(wèi)生間排水管道另設(shè)。10/本工程是精裝修房，采用地?zé)峁┡?、外立面1/建筑外立面采用清新明快的色調(diào)簡(jiǎn)約的線條、與小區(qū)外圍景觀相協(xié)調(diào)，營(yíng)造優(yōu)雅的視覺(jué)效果，用材主要為釉面磚，局部用涂料。2/室外給供水、排水管道位置盡量在不易看到的地方。3統(tǒng)一安排空調(diào)機(jī)位，隱蔽處理，保證外立面的統(tǒng)一與美觀。4/現(xiàn)代風(fēng)格的陽(yáng)臺(tái)欄桿，顏色與外墻面相協(xié)調(diào)。8、屋頂1/復(fù)式住宅頂樓作退臺(tái)處理，設(shè)屋頂花園。2/屋頂采用典雅的坡屋頂設(shè)計(jì)。3/屋面采用燈光處理，增加效果。9、公共局部1/小高層首層電梯大堂：地面鋪砌高級(jí)石材拼花圖案，墻身及天花以高級(jí)石材、高級(jí)裝飾材料及高級(jí)燈飾配置并設(shè)局部節(jié)能感應(yīng)開(kāi)關(guān)。2/各層電梯大堂：地面鋪砌高級(jí)石材或地磚拼花圖案，墻身以高級(jí)木材、石材、高級(jí)裝飾材料及名牌燈飾配置并設(shè)節(jié)能感應(yīng)開(kāi)關(guān)。3/公共樓梯間：地面鋪砌高級(jí)防滑地磚，墻身及天花以涂料裝飾并配以照明燈位并設(shè)節(jié)能感應(yīng)開(kāi)關(guān)，鋼欄桿木扶手。4/電梯：名牌高檔電梯。5/多層首層大堂：地面鋪砌高級(jí)石材拼花圖案，墻身及天花以高級(jí)石材、高級(jí)裝飾材料及高級(jí)燈飾配置并設(shè)局部節(jié)能感應(yīng)開(kāi)關(guān)。6/多層不設(shè)電梯，公共梯間參照小高層做法。10、層高建議

多層及小高層層高以2.9米/3.0米為主，局部客廳可挑高至3.5米別墅局部臥室建議以3米為主，客廳局部可挑高至4.5米萬(wàn)祥濱海新城工程規(guī)劃建議書(shū)1/上述戶型以三房為根本房間，房間應(yīng)寬敞明亮，符合目