北京某案房屋買賣合同參考分享

馬xx訴陳xx房屋買賣合同案(農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題)(一)首部1.判決書字號(hào)一審判決書：北京市海淀區(qū)人民法院(2007)海民初字第號(hào)。二審判決書：北京市第一中級(jí)人民法院(2007)一中民終字第9544號(hào)。2.案由：房屋買賣合同糾紛。3.訴訟雙方被告(上訴人)：馬xx。委托代理人：宋 xx，北京市海淀區(qū) xxxxxxx 法律服務(wù)所法律工作者。原告(被上訴人)：陳xx。委托代理人：陳 xxx，無(wú)業(yè)。審級(jí)：二審。審判機(jī)關(guān)和審判組織一審法院：北京市海淀區(qū)人民法院。獨(dú)任審判人員：審判員：代理審判員：金川。二審法院：北京市第一中級(jí)人民法院。合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：王愛(ài)紅 ;代理審判員：李曉龍、萬(wàn)麗麗。6.審結(jié)時(shí)間一審審結(jié)時(shí)間：2007年6月8日。二審審結(jié)時(shí)間：2007年9月11日。(二)一審情況1.一審訴辯主張(1)原告訴稱我于1989年3月31日將訴爭(zhēng)房屋以22000元的價(jià)格賣予城市居民馬xx。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國(guó)家法律規(guī)定?，F(xiàn)起訴要求：1)確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效;2)馬xx騰退北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新營(yíng)13號(hào)南院內(nèi)北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1問(wèn)、海棠樹1棵及院落;3)本案由馬xx負(fù)擔(dān)。(2)被告辯稱我與陳xx在1989年簽訂房屋買賣合同時(shí)均為居民身份，合同約定只涉及地上物的買賣與宅基地的權(quán)屬無(wú)關(guān)，雙方的協(xié)議是真實(shí)意思的表示，進(jìn)行了買賣保證申請(qǐng)、經(jīng)過(guò)審批、繳納相關(guān)契稅、取得房屋，因此房屋買賣合同有效，并且買賣合同無(wú)效和騰退房屋不應(yīng)屬于同一訴訟，請(qǐng)求法庭駁回陳xx的訴訟請(qǐng)求。2.一審事實(shí)和證據(jù)北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：1989年3月31日，陳xx與馬xx簽署了買賣，陳xx將自家北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新營(yíng)13號(hào)南院內(nèi)北房3間賣與城市居民馬xx，價(jià)款21000元。合同簽署后，陳xx另收取馬xx1000元，為其在北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新營(yíng)13號(hào)南院建西房2間(含門道1間)。庭審中，雙方均認(rèn)可實(shí)際買賣房屋標(biāo)的物為北房3間及西房2間(含門道1間)。雙方買賣行為發(fā)生后，馬xx向有關(guān)部門交納了相應(yīng)契稅，肖家河村民委員會(huì)于1994年11月30日、海淀鄉(xiāng)人民政府于1994年12月5日對(duì)買賣房屋進(jìn)行了審批，馬xx于1996年6月10日取得北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。馬xx自購(gòu)買房屋后，在北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新營(yíng)13號(hào)南院居住至今并加蓋房屋、種植樹木。經(jīng)，現(xiàn)該院內(nèi)共有北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵。庭審中，經(jīng)本院對(duì)買賣合同效力進(jìn)行明示，馬xx堅(jiān)持雙方房屋買賣協(xié)議有效，放棄對(duì)院內(nèi)房產(chǎn)及樹木進(jìn)行價(jià)格鑒定。上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：雙方當(dāng)事人陳述、 買賣房屋合同、 契稅票據(jù)、海淀鄉(xiāng)社員買賣房屋審批表、北京市房產(chǎn)所有證、、現(xiàn)場(chǎng)照片。3.一審判案理由北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為： 農(nóng)村的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外， 屬于農(nóng)民集體所有，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。陳 xx與馬xx簽訂買賣房屋合同，因該院宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬 xx屬城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權(quán)人之變化，故雙方買賣北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新營(yíng) 13號(hào)南院房屋之行為因違反應(yīng)屬無(wú)效。對(duì)于無(wú)效合同之處理，雙方承擔(dān)相互返還之責(zé)任。馬 xx理應(yīng)騰退訴爭(zhēng)房屋及院落，同時(shí)陳xx應(yīng)返還馬 xx購(gòu)房款22000 元。因馬 xx堅(jiān)持雙方房屋買賣協(xié)議有效，且未提出反訴，房屋買賣協(xié)議無(wú)效給馬 xx造成的損失，馬 xx可以另行主張賠償。就馬xx所持確認(rèn)買賣合同無(wú)效和騰退房屋不應(yīng)屬于同一訴訟之抗辯， 因房屋買賣合同無(wú)效之后果即為一方騰退房屋、一方返還購(gòu)房款，故此抗辯于法無(wú)據(jù)，不予支持。另馬 xx主張房屋買賣后履行審批手續(xù)、繳納了相關(guān)契稅并依法取得證明，認(rèn)為雙方買賣房屋行為有效，因上述行為系基于雙方買賣房屋行為之后而產(chǎn)生， 故不能作為前行為即買賣房屋行為合法性之依據(jù)。4.一審定案結(jié)論北京市海淀區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)》第五十二條第 (五)項(xiàng)、第五十八條，作出如下判決：(1)陳xx與馬xx于1989年3月31日簽訂的買賣房屋合同無(wú)效。(2)馬xx于本判決生效后1個(gè)月內(nèi)騰退位于北京市海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)肖家河河北新營(yíng)13號(hào)南院內(nèi)北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵及院落，交付陳xx。(3)陳xx于本判決生效后10日內(nèi)返還馬xx購(gòu)房款22000元。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)》(1991年)第二百三十二條之規(guī)定，加倍給付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi) 50元，由馬 xx負(fù)擔(dān)。(三)二審訴辯主張1.上訴人訴稱(1)房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，且該買賣行為已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證明，故房屋買賣合同應(yīng)屬有效 ;(2) 陳xx在原審要求確認(rèn)合同無(wú)效及騰房的訴訟請(qǐng)求屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，原審法院不應(yīng)合并審理 ;(3)馬xx在該房屋內(nèi)長(zhǎng)期居住，并已將戶口遷入，在本市沒(méi)有其他住房。故上訴請(qǐng)求撤銷原審判決，依法駁回陳 xx的訴訟請(qǐng)求。2.被上訴人辯稱本案房屋買賣合同因違反法律規(guī)定而無(wú)效， 原審判決認(rèn)定事實(shí)正確， 適用法律正確，應(yīng)予維持。(四)二審事實(shí)和證據(jù)北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)公開審理查明，原審判決對(duì)事實(shí)的認(rèn)定正確，交通事故賠償案例。二審法院予以確認(rèn)。二審中另查明，馬xx已于2005年3月27日將戶口遷入本案訴爭(zhēng)房屋。二審法院對(duì)一審查明的事實(shí)采用證據(jù)與一審一致 ;對(duì)二審另外查明的事實(shí)有下列證據(jù)證明：雙方當(dāng)事人陳述及戶籍登記卡。(五)二審判案理由北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案系因城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛。按照我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，所以宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案不同的實(shí)際情況綜合加以判斷。本案中，馬xx作為城市居民，其與陳xx簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，馬xx取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書并于2005年將戶口遷入。根據(jù)上述事實(shí)可以看出，在十幾年的時(shí)間中，馬xx在訴爭(zhēng)房屋實(shí)際居住已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合本案當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，對(duì)比一下交通事故賠償案例。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬xx與陳xx簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認(rèn)本案買賣合同無(wú)效，雖符合此類案件的一般性處理原則，但于本案不利于維護(hù)雙方既定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，故應(yīng)當(dāng)予以糾正。另外，陳xx簽訂買賣合同并實(shí)際履行后，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲的情況下，其又以轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地違反法律規(guī)定為由，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，其行為亦與民法倡導(dǎo)的誠(chéng)實(shí)信用原則相悖。據(jù)此本院對(duì)陳xx要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效并要求馬xx騰退房屋的訴訟請(qǐng)求均不予支持。(六)二審定案結(jié)論北京市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條，作出如下判決：1.撤銷北京市海淀區(qū)人民法院(2007)海民初字第號(hào)民事判決;2.駁回陳xx的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)50元，由陳xx負(fù)擔(dān)(已交納);二審案件受理費(fèi)50元，由陳xx負(fù)擔(dān)(本判決生效后7日內(nèi)交納)。(七)解說(shuō)本案是一起城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐的加快，外出的農(nóng)村人口數(shù)量加大，同時(shí)越來(lái)越多的城市居民選擇到城市的近郊地區(qū)購(gòu)買房屋居住，在房屋價(jià)格不斷上漲的背景下，農(nóng)民私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現(xiàn)出典型化、復(fù)雜化的趨勢(shì)，但對(duì)于這類合同效力的認(rèn)定一直存在爭(zhēng)議，已經(jīng)成為當(dāng)前民事審判實(shí)踐中亟待解決的疑難問(wèn)題。由于我國(guó)農(nóng)村土地歸集體所有，村民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只擁有宅基地使用權(quán)，并且一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì)喪失基本生存條件，因此目前國(guó)家的法律和相關(guān)政策對(duì)于宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易流通采取了原則禁止的態(tài)度。由于房屋和土地有著天然的關(guān)聯(lián)性，并且在我國(guó)仍然采取的是“房地合一”的原則，因而農(nóng)村私有房屋的買賣不單純是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)還涉及房屋所占土地的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，上述案例就是一個(gè)典型的例子。這里就產(chǎn)生了農(nóng)村私有房屋的買賣是否一概應(yīng)當(dāng)以違反法律規(guī)定為由而認(rèn)定無(wú)效的問(wèn)題。筆者結(jié)合上述案例作如下分析。1.本案房屋合同認(rèn)定有效的正當(dāng)理由目前，在北京市農(nóng)村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，這與我國(guó)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策是相違背的;宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，具有一定的福利性，農(nóng)村私有房屋買賣如果放開將會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn);宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來(lái)宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地?cái)U(kuò)張，這顯然與我國(guó)保護(hù)耕地的基本國(guó)策是相違背的。因此，對(duì)于城市居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上的私有房屋，現(xiàn)階段我國(guó)的法律法規(guī)及政策還都是采取的禁止性原則，在審判實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村私有房屋買賣合同在一般情況下認(rèn)定為無(wú)效。但是，司法實(shí)踐中的個(gè)案情況是非常復(fù)雜的，這種“合同無(wú)效”的處理原則也不能不分具體案情地一概適用，因此北京市高級(jí)人民法院早在2004年12月針對(duì)此問(wèn)題專門組織了研討會(huì)，會(huì)議中達(dá)成共識(shí)并形成了“會(huì)議紀(jì)要”：農(nóng)村私有房屋買賣合同以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外;從買賣雙方的主體身份來(lái)看，如雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效;2006年9月14日，北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)召開，這次會(huì)議認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買賣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，2004年“會(huì)議紀(jì)要”中所確立的原則是恰當(dāng)?shù)?，仍?yīng)堅(jiān)持，但是在以無(wú)效為原則之外要考慮個(gè)案的不同情況，可以根據(jù)實(shí)際情況依法確認(rèn)合同的效力，我不知道交通事故賠償案例。例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者訴訟時(shí)買受人已將戶口遷入所購(gòu)房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效，對(duì)于1999年1月1日《》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，亦可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。根據(jù)以上兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要的精神，結(jié)合本案的具體情況， 在二審審理中合議庭經(jīng)過(guò)研究一致認(rèn)為本案應(yīng)當(dāng)作為無(wú)效原則的例外情況予以處理。本案中認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間的買賣合同有效主要有以下幾點(diǎn)理由：(1)目前我國(guó)法律、法規(guī)及司法解釋尚沒(méi)有禁止農(nóng)村私有房屋買賣以及農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的明確規(guī)定。我國(guó)目前的立法狀況是，只有《》、《土地管理法》、《》針對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，但這些規(guī)定并未涉及農(nóng)村私有房屋的買賣問(wèn)題。另外還有一些國(guó)家政策方面的規(guī)定，主要就是國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”;2004年12月24日國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》》中再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！边@兩個(gè)國(guó)務(wù)院文件，不屬于法律或者行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的法律依據(jù)。(2)根據(jù)交易當(dāng)時(shí)的歷史背景。雙方當(dāng)事人的買賣于1989年3月31日，而第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議于1988年12月29日才作出《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法>的決定》，這是《土地管理法》自1986年6月25日頒布以后的第一次修正。在這次修正中才增加了關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，此前沒(méi)有關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的明確規(guī)定;在1989年時(shí)，國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋的買賣沒(méi)有相關(guān)的政策性規(guī)定?？梢哉f(shuō)，在雙方當(dāng)事人進(jìn)行交易時(shí)，國(guó)家對(duì)于農(nóng)村私有房屋買賣，無(wú)論是立法層面還是政策層面還是一片空白。(3)房屋買賣的行為已經(jīng)過(guò)政府的審批，并且買受人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)證，目前買受人的戶口已經(jīng)遷入該房屋所在地。本案中，雙方買賣行為發(fā)生后，買受人向有關(guān)部門交納了相關(guān)契稅，肖家河村民委員會(huì)于1994年11月30日、海淀鄉(xiāng)人民政府于1994年12月5日分別對(duì)房屋買賣交易進(jìn)行了審批，買受人于1996年6月10日取得了北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證。這一系列的行為均表明國(guó)家的行政部門已經(jīng)認(rèn)可并批準(zhǔn)了雙方之間的房屋買賣行為，且這些均發(fā)生在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前。因此根據(jù)北京市法院的兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要的精神，在本案中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。另外，買受人的戶口于2005年3月27日已經(jīng)遷入訴爭(zhēng)房屋，這是本案二審中新查明的事實(shí)，根據(jù)上述會(huì)議紀(jì)要更應(yīng)當(dāng)傾向于認(rèn)定合同有效。2.房屋居住人對(duì)房屋長(zhǎng)期、穩(wěn)定的占有、使用狀態(tài)也是應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的重要價(jià)值利益類似房屋、土地這類重大財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系穩(wěn)定，對(duì)于公民生活秩序有著重大的意義。保護(hù)買受人對(duì)房屋穩(wěn)定、長(zhǎng)期的占有狀態(tài)，保證買受人最基本的生存條件，也是審判實(shí)踐中法官應(yīng)當(dāng)予以重點(diǎn)考慮的價(jià)值取向。在本案中，買受人購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋并非為了投資營(yíng)利，而是為了居有定所，且已經(jīng)在訴爭(zhēng)房屋連續(xù)穩(wěn)定生活了十幾年，全家人在本市沒(méi)有他處住房，因此訴爭(zhēng)房屋是買受人一家的安身立命之所。一旦買賣合同無(wú)效，買受人將負(fù)有騰退房屋的義務(wù)，這無(wú)疑將給買受人一家的生活帶來(lái)巨大的影響，因此本案二審審理中法院從保護(hù)買受人生活穩(wěn)定的角度考慮，認(rèn)定了買賣合同有效。3.“當(dāng)事人不得因自己的錯(cuò)誤行為而獲利 ”，對(duì)出賣人事后主張合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)予以必要的限制衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購(gòu)物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無(wú)遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)紙屑、無(wú)痰跡、無(wú)泡泡糖等粘合物、無(wú)積水，墻角無(wú)灰吊、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周圍無(wú)亂堆亂放現(xiàn)象、無(wú)灰塵、無(wú)粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購(gòu)物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無(wú)污垢和粘合物等。購(gòu)物車（筐）要求每天營(yíng)業(yè)前簡(jiǎn)單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無(wú)灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無(wú)灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無(wú)灰塵、無(wú)灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購(gòu)物小票收款聯(lián)外，其它單