合富輝煌2015辦公物業(yè)發(fā)展機會研判33p

項目商辦物業(yè)發(fā)展機會與方向辦公物業(yè)發(fā)展機會研判中心城區(qū)辦公加速外溢，政務區(qū)辦公價值不斷凸顯，區(qū)域受其輻射帶動影響較大，市場認可度將不斷提高。政務區(qū)板塊中心城區(qū)板塊濱湖板塊北一環(huán)板塊新站區(qū)板塊黃潛望板塊高新區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊馬鞍山路板塊市場發(fā)展趨于成熟，板塊格局基本成型合肥辦公市場不斷發(fā)生裂變，整體市場不斷趨于成熟，呈區(qū)域性發(fā)展格局。全市辦公板塊主要有市中心板塊、北一環(huán)板塊、黃潛望板塊、濱湖板塊、政務區(qū)板塊及其他新興板塊。辦公外溢，政務與濱湖板塊價值凸顯中心城區(qū)受土地緊張、車位等影響，高端辦公市場加速向新區(qū)轉(zhuǎn)移。隨著城市空間擴展、辦公市場外延，政務區(qū)與濱湖區(qū)憑借區(qū)位優(yōu)勢與規(guī)劃利好，已經(jīng)成為合肥辦公價值高地。項目毗鄰政務區(qū)，區(qū)域辦公價值培育中項目臨近政務區(qū)，直接受政務板塊輻射影響，區(qū)域辦公價值發(fā)展?jié)摿^大。東一環(huán)板塊辦公物業(yè)市場格局全市辦公供過于求，庫存壓力較大，政務板塊作為全市價格高地，引領市場發(fā)展方向。辦公物業(yè)市場現(xiàn)狀m2供應量波動較大，成交量走勢平穩(wěn)2014-2015年8月，合肥辦公市場整體供過于求，成交量走勢平穩(wěn)，市場庫存壓力較大，市場難有大的起色。全市均價走勢平穩(wěn)全市市場均價雖有波動，但整體運行平穩(wěn)，均價基本在9500—9800元/平米。整體市場以消化庫存為主8月合肥辦公供應主要集中在廬陽區(qū)與瑤海區(qū)，包河區(qū)有少量辦公產(chǎn)品入市，其余各區(qū)均無辦公產(chǎn)品入市。政務區(qū)為全市辦公價格高地政務區(qū)辦公均價近13000元/平米，高出其他各區(qū)均價，成為市場熱點區(qū)域。城市發(fā)展帶動辦公升級，寫字樓市場由單一功能逐漸向功能細分化、定制化的方向發(fā)展發(fā)展。辦公物業(yè)發(fā)展趨勢入住企業(yè)：IT軟件、文化創(chuàng)意、高新技術、裝飾家居、服務外包等；代表項目：金谷產(chǎn)業(yè)園、深港城、華億科技園；專業(yè)化創(chuàng)新型04入住企業(yè)：裝飾、教育、中介、商貿(mào)等中小企業(yè)；代表項目：Imore、武里山天街；SOHO型03入住企業(yè)：商貿(mào)、服務、建筑、制造業(yè)和國有企事業(yè)單位等；代表項目：財富廣場、新城國際、萬達廣場；高品質(zhì)綜合型02入住企業(yè)：金融、保險、大型國有企業(yè)及世界500強等企業(yè)整層或整棟購買；代表項目：新地中心、綠地中心、華潤中心；金融地標型01本案屬泛政務板塊，后期將受政務板塊直接影響，以下我們將就政務板塊辦公產(chǎn)品進行市場梳理，以尋求市場機會。泛政務區(qū)作為政府主導型的商務區(qū)，辦公品質(zhì)普遍較高，為合肥高端辦公物業(yè)的聚集地，片區(qū)后續(xù)供應近100萬方，庫存壓力較大。區(qū)域市場市場格局項目狀態(tài)項目名稱等級寫字樓體量（萬方）后續(xù)供應（萬方）在售新城國際（D座）超甲級70白天鵝國際商務中心超甲級8.61.9新地中心超甲級170置地廣場甲級3010華邦ICC甲級10.80五環(huán)國際——8.30安糧城市廣場超甲級70綠地中心超甲級4012蔚藍商務港甲級35.65.6華潤MIC五彩國際甲級50金潛廣場乙級2.80西湖國際廣場乙級160中僑中心甲級80天瓏廣場甲級119華潤大廈超甲級13.50福斯中心乙級1.850待售融科城甲級1111天徽商業(yè)廣場乙級2.62.6百利廣場甲級7.67.6華貿(mào)中心乙級7.67.6信達天御超甲級2121金隅W1502地塊——————合計272.25萬㎡88.3萬㎡西湖國際廣場安糧城市廣場天徽商業(yè)廣場新城國際蔚藍商務港華邦ICC百利廣場新地中心華潤大廈天瓏廣場五環(huán)國際金潛廣場置地廣場中僑中心華潤MIC五彩國際綠地中心在售尾盤待售信達天御白天鵝國際商務中心福斯中心華貿(mào)中心金隅W1502地塊融科城區(qū)域憑借資源、規(guī)劃等利好，品牌開發(fā)商云集，辦公品質(zhì)、價格均高于其他區(qū)域，是合肥辦公市場翹首，市場具有發(fā)展機會。區(qū)域市場整體品質(zhì)代表項目項目特征銷售均價（元/㎡）華潤中心政務區(qū)核心地段、湖景資源、超高層雙子樓，萬象城與五星級酒店配套13000-16000置地廣場政務區(qū)核心地段、優(yōu)越產(chǎn)品品質(zhì)、200米超高層雙子樓，五星級酒店11000新城國際入駐企業(yè)整體層次高、品質(zhì)較好、具有較好的口碑和聚合效應12000新地中心一線湖景、市政公園、230米超高層、產(chǎn)品創(chuàng)新及獨特精神氣質(zhì)；15000-20000華邦ICC一線湖景及市政公園景觀、銀泰百貨配套、209米超高層11000-14000白天鵝國際商務中心鼎級雙子塔樓，一線湖景，國際酒店式公寓、大型集中商業(yè)、主題街區(qū)等配套12000新城國際-商務集群206米D座華邦ICC一線湖景209米超高層新地中心-安徽之門230米華潤中心-頂級品質(zhì)超高層雙子樓白天鵝國際商務中心-雙子塔樓，一線湖景置地廣場-200米湖景地標，2萬方商務廣場區(qū)域辦公軟硬件配置水平處于全市最高水準，超高層、亮點打造成為區(qū)域辦公產(chǎn)品發(fā)展趨勢，中端產(chǎn)品市場空白，市場發(fā)展機會較大。區(qū)域市場產(chǎn)品解析項目名稱建筑高度(m)層數(shù)層高（m)單層面積（㎡）分割面積（㎡）大堂挑高（m)大堂面積(㎡）電梯品牌空調(diào)系統(tǒng)特色空間物業(yè)停車位新城國際D座210474.31900100-26514750進口三菱18+3VRV分戶計量空調(diào)CEO總裁專屬停機坪、萬方下沉式庭院、綠化廣場、20個空中花園綠城2000個，安徽首創(chuàng)四層智能車庫新地中心B座240504.32100148-26711.51500原裝進口三菱18+3VAV中央空調(diào)安徽首家VIP總裁電梯及盥洗室，洗手間24小時熱水供應國際金鑰匙&深圳卓越地上地下2648個華邦ICCA座210404.31950100-26517700德國蒂森克虜伯原裝進口電梯12+3美國約克中央空調(diào)特色智能尋車系統(tǒng)、名流專屬高端泳池健身會所、10萬方銀泰城物業(yè)顧問戴德梁行，華邦物業(yè)1456華潤大廈B座280553.92172140-38014800迅達16+4VRV空調(diào)空中花園華潤物業(yè)2419國嘉金潛廣場120253.5140083-21011400原裝進口三菱7+2VRV(多聯(lián)機系統(tǒng))中央空調(diào)+新風系統(tǒng)獨創(chuàng)空中花園平臺、雙通道專屬停車、3000平米露天廣場--1200置地廣場123303.92000130-24011540三菱6+2三菱VRV中央空調(diào)---信聯(lián)物業(yè)地下3000蔚藍商務港135245.6挑高1800100-50010500品牌高速電梯11+3日本大金中央空調(diào)5.6米挑高簡裝loft長城物業(yè)2400五環(huán)國際115234.05150076-25010.8500日立6+2三菱VRV中央空調(diào)錯層公共休閑中庭、總裁VIP洗手間-1000區(qū)域以自用型品質(zhì)客戶為主，輔以品質(zhì)投資客群，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、地段、商務氛圍有較高要求。區(qū)域市場客群分析投資型（重要補充）自用型（絕對主導）投資型客群關注最核心點為購買總價、投資回報率及投資門檻；即區(qū)域的潛在租賃需求、物業(yè)升值等潛力；本區(qū)域投資客品質(zhì)較高，購買力強，同時具有明顯的連帶效應。金融、證券及大型國有企業(yè)較多；關注地段、品質(zhì)及周邊區(qū)域商務氛圍；面積需求普遍較大，半層、整層或多層購買，多集中在品質(zhì)型寫字樓的需求上；關注投資回報率關注地段及品質(zhì)大客戶（提前引入）國開銀行-整棟購買新地中心；省信用擔保集團-整棟購買置地廣場等整棟購買作為公司總部，主要考慮區(qū)域價值、社會認同、開發(fā)商品牌、物業(yè)服務等可提前引入，但會存在較大的議價空間整棟購買大客戶整棟購買作為企業(yè)總部，多考慮區(qū)域區(qū)位價值及開發(fā)商品牌，需要提前引入；自用型客群以大面積購買的品質(zhì)型客戶為主，對地段及產(chǎn)品配置要求高；投資型客戶主要集中在中小面積產(chǎn)品上，關注總價、投資回報率及投資門檻；項目名稱客群構成新地中心自用客群超過98%新城國際自用客群80%華邦ICC半層、整層銷售部分全部為自用客群蔚藍商務港投資客主導天鵝湖萬達廣場投資客主導五環(huán)國際自用、投資客兼具，投資逾半成從市場機會、客戶基礎、區(qū)域價值等對項目辦公發(fā)展機會做出研判。辦公物業(yè)發(fā)展機會研判鑒于區(qū)域價值、市場機會、區(qū)域價值，我司建議本案辦公部分打造投資型辦公，與政務區(qū)辦公產(chǎn)品形成差異化競爭，以彌補市場空白。123客戶基礎：投資型客戶支撐力充足區(qū)域市場價值不斷凸顯，市場認知度不斷提升，投資客比重增大；區(qū)域投資客品質(zhì)較高，購買力強，同時具有明顯的連帶效應。發(fā)展機會研判區(qū)域價值：區(qū)域價值凸顯，認知度提升項目區(qū)域毗鄰政務區(qū)，受政務板塊直接輻射影響，區(qū)域價值快速提升中；伴隨政務區(qū)土地稀缺性凸顯，區(qū)域認可度得到提升；市場機會：投資型辦公產(chǎn)品稀缺泛政務區(qū)高端品質(zhì)辦公聚集，且后續(xù)供應量巨大，區(qū)域市場競爭激烈；區(qū)域投資型辦公稀缺，市場存在空白，未來發(fā)展機遇大。1、合肥投資型辦公產(chǎn)品市場狀況如何？2、面對市場競爭，如何差異化打造，適當爭取利潤？在售投資型辦公項目主要分布在經(jīng)開區(qū)與包河區(qū)，項目周邊無在售項目。全市在售投資型辦公分布區(qū)域序號項目名稱區(qū)域序號項目名稱高新1置地創(chuàng)新中心經(jīng)開15伯益經(jīng)典廣場2天茂大廈16大華國際港3圣聯(lián)時代廣場17文一名門南郡4太平洋森活廣場18興眾廣場廬陽5匯銀廣場19鳳凰國際6上城國際·名座新站20武里山天街蜀山7CBC拓基廣場包河21南翔汽車智慧新城8城改盛景國際22加僑國際廣場9西湖國際廣場23金中環(huán)廣場10晨欣華美達廣場24美生中央國際濱湖政務11蔚藍商務港25高速時代城12國嘉金潛廣場26千城E世界13天瓏廣場——————14五環(huán)國際——————1234567891011121314151617181920212224252623待售項目集中分布在瑤海區(qū)與濱湖區(qū)，空間聚集度大，項目區(qū)域市場供應不足，區(qū)域市場具有發(fā)展機會。全市待售投資型辦公分布區(qū)域序號項目名稱區(qū)域序號項目名稱高新1蜀山凡高包河24和昌中央城邦2財富立場25寶利豐廣場3祥源城26新世界廣場4創(chuàng)新國際27徽商總部廣場蜀山5國禎地塊28鳳凰文化廣場6華貿(mào)中心29榮信商務中心7天玥廣場30和昌中心8藍光國際濱湖31建業(yè)壹中心9東方廣場32新地城市廣場廬陽10正奇金融廣場33徽鹽世紀廣場11廣大克拉廣場34利港銀河廣場12金龍廣場35眾悅廣場13泰華大廈36國購中心經(jīng)開14

尚澤紫金公館37皖潯大廈15葛洲壩·玖隆府38粵港恒鋒家居廣場16中環(huán)CBD39海上五月花17澳中財富中心瑤海40中建大廈18金大地時代天街41圣大國際商業(yè)廣場新站19中天勝利5842Icar生活綜合體20廣齊·東奧家園43藍光時代紅街21中星城44春天城市廣場包河22蘇商大廈45東環(huán)中心23BINGOU繽購46瑤海萬達廣場123456789101112131415161718192021222324252628293031323334353637383940414243444546均價8500-9000元/平米，年均去化1.1萬方，后期可售貨量約88萬方，庫存壓力較大。在售項目市場現(xiàn)狀項目名稱銷售價格（元/平米）年均去化量（萬方）辦公體量（萬方）已售貨量（萬方）可售貨量（萬方）置地創(chuàng)新中心6500171.55.5天貿(mào)大廈92000.43.70.792.87圣聯(lián)時代廣場65000.87.70.437.27太平洋森活廣場55000.63.812.8匯銀廣場83501.2532.50上城國際·名座83000.480.920.480.44CBC拓基廣場650013.72.51.2城改盛景國際95001.43.22.81.4西湖國際廣場9600-120003.61511.63.4晨欣華美達廣場95001.23.32.40.9蔚藍商務港160002.619.814.45.4國嘉金潛廣場85001.832.70.3天瓏廣場96002.3113.57.5五環(huán)國際90001.8972伯益經(jīng)典廣場85002.54.84.70.1大華國際港8900265.70.3文一名門南郡73000.4940.493.51興眾廣場85000.8730.872.13鳳凰國際880013.32.60.4武里山天街78000.93.81.22.6南翔汽車智慧新城75000.510.40.699.71加僑國際廣場850046.34.51.8美生中央國際75000.861.571.380.19高速時代城85004.644423.220.8千城E世界77001.529.53.81.3金中環(huán)廣場83001.861.64.4總計//196.79/88.22均價8500-9000元/平米年均去化量約1.1萬方客戶以自用客群與投資客為主，關注項目區(qū)位與產(chǎn)品未來升值空間?？蛻舴治隹腿悍治鲅a充客群重要客群核心客群商務自用客群客戶性質(zhì)：部分個體經(jīng)營戶、創(chuàng)業(yè)型的智力、貿(mào)易、IT、中介等中小型服務企業(yè)。置業(yè)動機：現(xiàn)多蝸居在住宅中或靠租賃辦公，打算購買屬于自己的辦公地點。驅(qū)動因素：絕對的地段、交通便捷，樓盤形象品質(zhì)，區(qū)位未來價值。中小投資客客戶性質(zhì)：政府高級公務員，國企中高層，中小企業(yè)主，個體工商戶。置業(yè)動機：看好經(jīng)濟前景，希望資金保值、增值，多數(shù)是精明的專業(yè)投資客。驅(qū)動因素：看重升值空間及產(chǎn)品品質(zhì)與配置。外埠投資客客戶性質(zhì)：個體私營戶、企業(yè)高管、專業(yè)地產(chǎn)投資客。置業(yè)動機：閑置資金多，投資渠道廣，比較看重投資品的保值與增值能力。驅(qū)動因素：看重區(qū)位地段，關注長期投資回報。伴隨市場專業(yè)化發(fā)展，客戶關注點較多，注重產(chǎn)品品質(zhì)與形象?？蛻舴治鲫P注點關注內(nèi)容關注點關注內(nèi)容關注點環(huán)境宜人并整潔幽靜安全安保措施嚴格配套滿足現(xiàn)代自動化辦公需求景觀景觀有檔次功能齊全，布局合理休閑有充足的休閑空間和設施物業(yè)管理注重安全，服務內(nèi)容和品牌人氣人流量大公共交通方便快捷建筑質(zhì)量高質(zhì)量，高品質(zhì)公共空間實用、高尚、有品味工程進度要求工程進度快，怕爛尾市場表現(xiàn)欠優(yōu)，但區(qū)域市場空白，具有發(fā)展機會，需注重產(chǎn)品差異化打造，亮點塑造，以突破市場平臺。投資型辦公機會研判區(qū)域市場供應不足，市場具有發(fā)展機會。區(qū)域市場均價8500-9000元/平米，年均去化約1.1萬方。市場表現(xiàn)以投資客為主，客群較為優(yōu)質(zhì)，市場需求支撐力充足。客群分析我司建議抓住市場機會，強勢市場占位，在順應市場主流產(chǎn)品配置，差異化打造，規(guī)避市場同質(zhì)化。面對激烈市場競爭及客戶特征，本案需要亮點打造，提高品質(zhì)，實現(xiàn)快銷，從而降低市場風險。合肥投資型辦公產(chǎn)品單體以3-6萬為主，層數(shù)多為22-30層，小面積分割銷售，但注重大堂打造。產(chǎn)品體系產(chǎn)品指標項目名稱辦公體量(萬方）層數(shù)(F)層高（m)單層面積（㎡）分割面積（㎡）大堂挑高（m)大堂面積(㎡）置地創(chuàng)新中心30393.9200050-9011.4600天貿(mào)大廈3283.7113568-1379.6400圣聯(lián)時代廣場7.5253.9125046-5010——太平洋森活廣場7.8253.6150040-609.7——匯銀廣場3.1243.9120043-756350上城國際·名座0.92113.9104027-68————CBC拓基廣場3.7293.8130040-1088400城改盛景國際3.2273.8150060-2707350西湖國際廣17710.8460晨欣華美達廣場0.7273150060-26712500蔚藍商務港19.8245.61800100-50010500國嘉金潛廣場3253.5140083-21011400天瓏廣場11343.9138056-96————五環(huán)國際6.8234.05150076-25010.8500伯益經(jīng)典廣場5273.695060-9504.5100大華國際港6223.6140060-14009.9400文一名門南郡4193.6——26-46————興眾廣場3133.7130075-1505.9200鳳凰國際3303.31176100-11769.5600武里山天街3283110031-676300南翔汽車智慧新城10.4264.2120050-12009.1250加僑國際廣場6.3283.91045-123045-7511250金中環(huán)廣場6253.9100069-10012.5300美生中央國際1.57183.81570105-170————高速時代城44233.8100040-10004.5600千城E世界9.5243.9180050-2149.51000大堂精心打造，營造高端商務氣質(zhì)，產(chǎn)品的靈活劃分，便于后期銷售。產(chǎn)品體系產(chǎn)品指標千城E世界大廳金潛廣場大堂金中環(huán)廣場大堂金中環(huán)廣場戶型圖蔚藍商務港戶型圖伯益經(jīng)典廣場戶型圖硬件注重商務品質(zhì)塑造，追求檔次與特色打造，但整體品質(zhì)仍有待提升。產(chǎn)品體系硬件配置項目名稱外立面電梯品牌客梯（個）貨梯（個）空調(diào)系統(tǒng)特色空間物業(yè)管理停車位（個）置地創(chuàng)新中心雙銀Low—E中空雙鋼化玻璃上海三菱122風冷熱泵風管機系統(tǒng)————696個(地下196,地上500)天貿(mào)大廈進口干掛石材加金屬條全玻幕墻（斷熱中空玻璃）西子奧的斯52VRV中央空調(diào)系統(tǒng)————154圣聯(lián)時代廣場LOW-E玻璃幕墻——124VRV中央空調(diào)系統(tǒng)中庭廣場、空中生態(tài)花園——1000太平洋森活廣場石材+全中空斷橋LOW-E中空玻璃幕墻——41中央空調(diào)系統(tǒng)————4256匯銀廣場石材+全中空斷橋LOW-E中空玻璃幕墻上海三菱62中央空調(diào)系統(tǒng)——長城物業(yè)378個上城國際·名座玻璃幕墻西子奧的斯21中央空調(diào)系統(tǒng)——祥源物業(yè)111CBC拓基廣場干掛石材加玻璃幕墻西子奧的斯52中央空調(diào)系統(tǒng)全明洗手間拓基物業(yè)280城改盛景國際玻璃幕墻日立82中央空調(diào)系統(tǒng)——順昌物業(yè)300西湖國際廣場玻璃幕墻三菱82中央空調(diào)系統(tǒng)——長城物業(yè)1881晨欣華美達廣場干掛石材加玻璃幕墻西子奧的斯51中央空調(diào)系統(tǒng)24H酒店服務華美達350蔚藍商務港LOW-E玻璃幕墻——113日本大金中央空調(diào)5.6米挑高簡裝loft長城物業(yè)2400國嘉金潛廣場LOW-E中空玻璃幕墻原裝進口三菱72VRV(多聯(lián)機系統(tǒng))中央空調(diào)+新風系統(tǒng)獨創(chuàng)空中花園平臺、雙通道專屬停車、3000平米露天廣場————天瓏廣場干掛石材加玻璃幕墻——41VRV中央空調(diào)系統(tǒng)————2564硬件注重商務品質(zhì)塑造，追求檔次與特色打造，但整體品質(zhì)仍有待提升。產(chǎn)品體系硬件配置項目名稱外立面電梯品牌客梯（個）貨梯（個）空調(diào)系統(tǒng)特色空間物業(yè)管理停車位（個）五環(huán)國際LOW-E玻璃幕墻日立62三菱VRV中央空調(diào)錯層公共休閑中庭、總裁VIP洗手間——1000伯益經(jīng)典廣場真石漆、Low-E玻璃幕墻廣日32分散式空調(diào)——待定648

大華國際港石材，玻璃幕墻三菱41VAV中央空調(diào)空中花園第一太平戴維斯700文一名門南郡干掛石材、玻璃幕墻三菱42分體式中央空調(diào)5.4挑高文一物業(yè)1029興眾廣場干掛石材、玻璃幕墻——————————————鳳凰國際low—e中空玻璃幕墻，干掛石材三菱61VAV中央空調(diào)無待定718武里山天街干掛石材、玻璃幕墻三菱101分體式中央空調(diào)1-4層商務會所配套正安物業(yè)南翔汽車智慧新城干掛石材——31分體式中央空調(diào)雙首層設計新亞物業(yè)——加僑國際廣場玻璃幕墻三菱61VAV中央空調(diào)9萬㎡購物中心配套新亞物業(yè)1000美生中央國際石材，玻璃幕墻三菱21VAV中央空調(diào)5萬方繽紛商業(yè)榮林物業(yè)117高速時代城玻璃和大理石交替德國蒂森克虜伯原裝進口123VAV中央空調(diào)像素花園+下沉式濕地公園+空中花園高速地產(chǎn)物業(yè)3000千城E世界石材，玻璃幕墻奧吉斯62VAV中央空調(diào)專屬服務網(wǎng)絡待定522金中環(huán)廣場石材，玻璃幕墻三菱91VAV中央空調(diào)中央景觀廣場，同時配備樓頂花園綠城692產(chǎn)品注重形象打造，對立面風格，產(chǎn)品硬件配置均有較高要求。金潛廣場圣聯(lián)時代廣場西湖國際廣場匯金廣場城改盛景國際置地·創(chuàng)新中心產(chǎn)品體系硬件配置綜合市場發(fā)展趨勢、區(qū)域市場特征及周邊項目分析，辦公產(chǎn)品發(fā)展方向建議如下：辦公物業(yè)發(fā)展方向本案辦公位于政務區(qū)邊緣，定位中高端品質(zhì)辦公，需要在合理的控制產(chǎn)品成本和后期產(chǎn)品價格之間的關系的基礎上，走品質(zhì)化路線。品質(zhì)主導面積分割以市場主流供銷面積為主導，單戶面積不可過小影響品質(zhì)；在單層平面布局時，注重產(chǎn)品之間的靈活組合性；以便在后期銷售中實現(xiàn)靈活控制；靈活產(chǎn)品項目整體配置以市場主流的中高端配置；注重項目大堂、外立面形象的塑造，提升項目品質(zhì)形象；注重附加值打造；創(chuàng)新配置產(chǎn)品體系寫字樓產(chǎn)品方向標準層面積地標性產(chǎn)品1800-2000㎡；主力面積劃分地標性產(chǎn)品低區(qū)、中區(qū)50-100㎡為主導，創(chuàng)新點精裝大堂、高層高、空中花園等。公共配套電梯按5000㎡/部計算，VRV中央空調(diào)分戶控制，公共活動空間等；發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展辦公物業(yè)有較大競爭優(yōu)勢，本案辦公整體以高形象出現(xiàn)，承擔部分現(xiàn)金流、溢價及形象提升的功能。辦公物業(yè)發(fā)展策略回現(xiàn)要求考慮不同物業(yè)對項目回現(xiàn)的整體貢獻度和變現(xiàn)。地塊指標地塊容積率指標消化需要高層或超高物業(yè)形態(tài)。功能形象項目需要體現(xiàn)都市品質(zhì)及定位高度形象。市場競爭不同物業(yè)整體的市場競爭情況和表現(xiàn)。辦公物業(yè)確定原則投資型辦公：產(chǎn)品形態(tài)：設置兩棟投資型辦公，宜辦宜居，以消化商業(yè)體量要求，并塑造項目標桿形象；檔次定位：以高端品質(zhì)出現(xiàn)，注重形象打造；功能作用：標桿物業(yè)，需要實現(xiàn)溢價。公寓物業(yè)發(fā)展機會研判泛政務區(qū)公寓市場空白，高端商用公寓市場具有較大進入機會。公寓物業(yè)市場格局萬科鉑客公寓萬科甲殼蟲鉑領星座CBC拓基廣場樂客來廣場鳳凰國際高速濱湖時代廣場百樂門派克時代北沙銀座天時非常空間克拉公寓在售售完明發(fā)摩爾公寓華爾街國際生活廣場圣聯(lián)時代廣場萬達文化旅游城紫金山莊景隆現(xiàn)代城前城芒果墅西城時代瑞雅領館港澳廣場金星翡翠湖SOHO城港匯廣場閩商國貿(mào)中心包河區(qū)瑤海區(qū)蜀山區(qū)待售名門湖畔小米公寓蜀山凡高白天鵝國際商務中心政務商務區(qū)高新區(qū)國購中心濱湖區(qū)名門南郡小米公寓經(jīng)開區(qū)廬陽區(qū)區(qū)域需求強勁區(qū)域市場空白泛政務區(qū)內(nèi)公寓產(chǎn)品很少，后期供應不足，高端公寓產(chǎn)品市場空缺，市場機會點較大。政務區(qū)規(guī)劃大體量品質(zhì)寫字樓集群，但高端配套公寓產(chǎn)品缺乏，區(qū)域商務生活需求無法得到滿足。商用公寓市場供應不足全市商用公寓市場容量較小，在售項目多為尾盤，后續(xù)供應不足，市場處于發(fā)展期，市場空間較大。月均去化13-16套，去化速度偏低，且均價實現(xiàn)較差，后續(xù)供應量大，市場競爭較為激烈。在售項目市場表現(xiàn)項目名稱體量（套）剩余貨量（套）價格（元/平米）月去化（套）是否精裝備注樂客來廣場5363559999-12否