CBRE-冷庫行業(yè)專題報(bào)告：上海冷庫白皮書

智慧投資2023年6月上海是全國最大的冷庫市場。截至2022年底，上海高2022年上海高標(biāo)冷庫的平均租金為4.16元/平方米/天，冷庫需求因區(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)集聚呈現(xiàn)較明顯的標(biāo)冷庫存量達(dá)到131萬平方米，是全國首個(gè)邁入百萬級整體出租率達(dá)到92.1%,均處于全國領(lǐng)先水平。起自區(qū)域性差異，并對客群定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大影響。本體量的城市。上海的人均可支配收入、社會消費(fèi)品零售2020年的本輪供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)將于2023年結(jié)束，冷庫租報(bào)告通過對上海高標(biāo)冷庫的資源分布和重點(diǎn)子市場的供需和進(jìn)出口等宏觀指標(biāo)均位列全國第一，并推動(dòng)其源于進(jìn)口食品、餐飲消費(fèi)、商超零售的冷庫需求持續(xù)增長。金增長動(dòng)能有望在2024年以后顯著提升。分析，對投資者在臨港、松江和青浦等熱門區(qū)域以及寶山、嘉定等潛力子市場的冷庫投資策略提出針對性的建議。02摘要04上海高標(biāo)冷庫供給及需求15上海高標(biāo)冷庫重點(diǎn)子市場19上海高標(biāo)冷庫投資建議23附錄：冷庫術(shù)語上海高標(biāo)冷庫存量突破百萬規(guī)模根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日上海高標(biāo)冷庫總存量為131萬平方米1,五年之間翻了四倍，成為全國首個(gè)高標(biāo)冷庫總存量邁入百萬級體量的城市。2020年以來在新冠疫情推動(dòng)下上海冷庫供需躍升。而由于A類專業(yè)冷庫不足以及時(shí)滿足來自生鮮、預(yù)制菜、醫(yī)藥等租戶快速增長的需求，部分運(yùn)營商加大了干倉改造冷庫(B類冷庫)的力度。上海高標(biāo)冷庫最主要的供應(yīng)類型為城配倉和港口倉，這與上海的城市能級、消費(fèi)水平以及外貿(mào)進(jìn)出口特征相匹配。同時(shí)，按照國際標(biāo)準(zhǔn)建造的A類專業(yè)冷庫占比67%,由常溫倉或工業(yè)廠房進(jìn)行改造而成的B類冷庫占比為33%。[1]高標(biāo)冷庫總存量主要包含按照國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建造的專業(yè)冷庫、以及高標(biāo)干倉或優(yōu)質(zhì)廠房參照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)改造的冷庫即A類和B類冷庫，不包含C類低標(biāo)冷庫。具體分類標(biāo)準(zhǔn)，參圖表2:上海高標(biāo)冷庫功能定位(2022年)A類專業(yè)冷庫B類干改冷⑥2023CBRE,INC.高標(biāo)冷庫總存量平均面價(jià)租金[2]寶山區(qū)嘉定寶山嘉定上洞青嚴(yán)閔行閔行四國冷庫資源分布與所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及政府政策導(dǎo)向密切相關(guān)，上海南面有豐富的冷庫資源，臨港、松江及奉賢存量均超過20萬平方米。圖表3:上海高標(biāo)冷庫重點(diǎn)子市場及存量(2022年)重點(diǎn)子市場總存量(萬平方米)1臨港234浦東56閔行7嘉定8寶山注：[2]冷庫面價(jià)租金，按照租賃面積計(jì)費(fèi)，包含電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及增值稅，不含免租期。新增供應(yīng)主要來自企業(yè)自建未來兩年內(nèi)，上海將新增高標(biāo)冷庫供應(yīng)超過60萬平方米，大部分為A類冷庫。新交付項(xiàng)目主要分布在臨港、松江、青浦、金山和嘉定五個(gè)子市場，以終端用戶自建或自用為主，總面積高達(dá)43萬平方米，占比接近70%;第三方出租型冷庫的新增供應(yīng)僅為21萬平方米。圖表4:上海高標(biāo)冷庫未來兩年新增供應(yīng)(萬平方米)◎20232024青浦區(qū)20232024數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年6月⑥2023CBRE,INC.冷庫租金：業(yè)主租金與終端客戶租金1414343向終端客戶收取的租金業(yè)主租金冷庫業(yè)主向冷庫運(yùn)營方收取的租金終端客戶租金與業(yè)主租金之間的價(jià)差反映了運(yùn)營商服務(wù)的溢價(jià)，包括終端客戶資源的把控和運(yùn)營服務(wù)的粘性。圖表5:高標(biāo)冷庫租賃鏈條圖解終端客戶租金2022年上海高標(biāo)冷庫業(yè)主租金為3.5元/平方米/天，是干倉租金的兩倍有余，而終端客戶租金達(dá)到4.16元/平方米/天。2017年生鮮電商興起、2020年進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称芳斜O(jiān)管消殺，帶動(dòng)上海高標(biāo)冷庫租金全面上揚(yáng)。2022年以來隨著生鮮電商退潮、進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称废麣⒄呦戮€以及未來新增供應(yīng)項(xiàng)目入市等因素，上海高標(biāo)冷庫租金增速放緩。世邦魏理仕預(yù)計(jì)在此輪新增供應(yīng)去化完成后，上海高標(biāo)冷庫租金將于2024年后重拾增長。上海終端客戶租金和業(yè)主租金之間價(jià)差在0.6-0.8元/平方米/天，在業(yè)主租金基礎(chǔ)上增加了20%。這個(gè)價(jià)差在2020年明顯走闊，體現(xiàn)了當(dāng)租賃需求快速擴(kuò)張時(shí)冷庫運(yùn)營服務(wù)商擁有更強(qiáng)的定價(jià)能力。目前上海主要的高標(biāo)冷庫業(yè)主包括易商、東久新宜、美庫和海博等，主要的高標(biāo)冷庫運(yùn)營商包括新夏暉、順豐冷運(yùn)等，主要的綜合冷鏈服務(wù)商包括萬緯冷鏈、中外運(yùn)冷鏈等。·進(jìn)出口總額上海高標(biāo)冷庫需求構(gòu)成進(jìn)口食品快消品乳制品25%-30%20%-25%8%-10%上海進(jìn)口食品75%港口倉(存放進(jìn)口食品)占到上海冷庫存量的25%-30%,該比例是全國的比增長11.6%、41.9%、28.7%,后疫情時(shí)代進(jìn)口食品消費(fèi)回暖并拉動(dòng)港口空間，而發(fā)達(dá)國家(人均GDP超過3萬美元)平均人均進(jìn)口食品金額則高圖表8:2021年全國進(jìn)口食品分省市排名及上海進(jìn)口食品分類廣東上海廣東上海北京山東浙江的進(jìn)口食品需要高標(biāo)冷庫水海產(chǎn)品8.5%安徽安徽遼寧數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，上海統(tǒng)計(jì)局，Wind,世邦魏理仕，2023年6月上海精致餐飲全國領(lǐng)先中國美國餐飲連鎖率10-15%58%蔬菜冷鏈滲透率冷凍食品冷鏈滲透率118輛143立方米749輛1,818輛227立方米上海是生鮮商超的必爭之地隨著線上零售和即時(shí)配送的不斷發(fā)展和滲透，傳統(tǒng)商超的經(jīng)營模式面臨轉(zhuǎn)型。近年來，線下商超紛紛將具備需求剛性和時(shí)效要求高的生鮮品類作為打造新型門店的突破口，加大生鮮經(jīng)營面積。作為國內(nèi)最大的消費(fèi)城市，上海是新型商超轉(zhuǎn)型布局的必爭之地。從世邦魏理仕選取的四家國內(nèi)主要商超連鎖的門店分布來看，上海以共計(jì)148家門店在全國城市中排名第二；其中作為020生鮮超市典型代表的盒馬門店數(shù)量達(dá)到73家，大幅領(lǐng)先于其他城市。重慶上海北京成都深圳杭州蘇州南京武漢廣州西安昆明長沙寧波青島天津大連租戶類型面積(平方米)松江臨港金山松江2020年馬士基臨港園區(qū)馬士基臨港園區(qū)平均租金面價(jià)出租率未來兩年新增供應(yīng)87%港口倉；13%城配倉。圖表13:臨港高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)50天環(huán)上海臨港現(xiàn)代冷鏈物流全球中心九曳華東冷鏈樞紐智冷上海冷鏈中心A類專業(yè)冷庫⑥2023CBRE,INC.和配送中心平均租金面價(jià)出租率未來兩年新增供應(yīng)84%城配倉；16%區(qū)域分撥。松江冷庫市場起步較晚，2020年之前市場上可選擇的冷庫資源2022年冷庫租金較上一年度穩(wěn)中有升，距離市區(qū)圖表14:松江高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)9876543210美庫上海松江冷鏈物流園新宜寧華松江智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園順豐松江產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，2023年6月⑥2023CBRE,INC.未來兩年新增供應(yīng)未來兩年新增供應(yīng)53%交易倉；47%城配倉2022年冷庫租金較上一年度穩(wěn)中有升，存量圖表15:青浦高標(biāo)冷庫新增供應(yīng)(萬平方米)86420海博西虹橋物流園二期美庫上海青浦食品冷鏈產(chǎn)業(yè)園易商青浦雨潤物2023投資建議智慧投資上海冷庫白皮書智慧投資上海高標(biāo)冷庫投建案例——萬緯物流自建，2021年建成上海松江新橋冷鏈園區(qū)上海松江新浜冷鏈園區(qū)自建，2021年建成上海松江新浜冷鏈園區(qū)收購改造，2018年一寶山區(qū)◎情浦區(qū)松江區(qū)奉區(qū)自建，2022年建成上海奉賢臨港園區(qū)自建，2022年建成成熟項(xiàng)目收購，2018年自動(dòng)化水果催熟庫萬緯上海臨港園區(qū)緊鄰港口，定位為服務(wù)于上海及華東地區(qū)進(jìn)出口水果的鮮果運(yùn)營中心，提供集預(yù)冷、倉儲、越庫、質(zhì)檢、庫存管理、催熟、包裝于一體的水·園區(qū)設(shè)有10間獨(dú)立催熟庫，每周催熟7.5萬標(biāo)準(zhǔn)箱水果；·搭載乙烯發(fā)生器、變頻冷風(fēng)機(jī)及超聲波加濕器，通過PLC+觸摸屏主動(dòng)控制催熟庫內(nèi)溫度、濕度、乙烯濃度、二氧化碳濃度等參數(shù)，可實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)控制催熟進(jìn)程?！づ鋫鋪喼奘讞l奇異果自動(dòng)分揀包裝產(chǎn)線，自動(dòng)化地進(jìn)行裝盒、貼標(biāo)和打托；通過光學(xué)照相識別系統(tǒng)，自動(dòng)進(jìn)行原料果篩選、剔除瑕疵果，并自動(dòng)進(jìn)行無害化處理；·配備自動(dòng)化貨架，庫內(nèi)每小時(shí)可上下架180托水果，相較于普通貨架效率提升30%?！か@得USGBC(美國綠色建筑委員會)LEED鉑金級正式認(rèn)證；·所有倉庫屋頂架設(shè)了分布式光伏系統(tǒng)。但2024年后在有限的供應(yīng)下將重拾2%-4%的增長。