鑫苑地產(chǎn)營銷管理中心制度

營銷篇營銷類招投標(biāo)管理辦法錯(cuò)誤!未定義書簽。項(xiàng)目銷售期間價(jià)格管理辦法錯(cuò)誤!未定義書簽。A.土地篇土地獲取工作管理制度第一章總則第一條隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張,土地獲取力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),提升集團(tuán)競爭力，特制定第二條本制度的制定與實(shí)施是為了增強(qiáng)集團(tuán)的土地獲取能力和提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度。第三條本制度所指土地獲取方式包括：招拍掛方式、城第四條本制度適用于集團(tuán)相關(guān)部門、各分子公司及外派第二章土地信息收集整理第五條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)集團(tuán)土地信息的收第六條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)集團(tuán)土地信息數(shù)據(jù)庫的建立、更新、維護(hù)，集團(tuán)公司科技信息部配合.第七條各中心、各分子公司及外派機(jī)構(gòu)有義務(wù)向集團(tuán)公司營銷管理中心提供其他土地信息。各中心、各分子公司及外派機(jī)構(gòu)向集團(tuán)公司營銷管理中心提供的土地信息，由公司(部門)總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，以書面的形式上報(bào)集團(tuán)公司營銷管理中心?？偛棉k成員向集團(tuán)公司營銷管理中心提供的土地信息,須先經(jīng)集團(tuán)總裁審核.第八條為了保證土地信息獲取的及時(shí)性,集團(tuán)公司營銷管理中心須在招拍掛類土地信息公告后2日內(nèi)分類整理并出具初選意見，完成土地信息數(shù)據(jù)庫填報(bào)。此階段獲取的信息應(yīng)包含地塊位置、面積、規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容。第九條集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)對土地信息進(jìn)行分析，結(jié)合集團(tuán)商業(yè)模式，確定重點(diǎn)目標(biāo)地塊。第十條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)在每周五編制《重點(diǎn)土地信息周報(bào)》，并發(fā)送至總裁辦成員、集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心總經(jīng)理、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理、集團(tuán)公司投資管理第十一條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)土地項(xiàng)目的分析工作，集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心、集團(tuán)公司投資管理中心部、集團(tuán)公司審計(jì)法務(wù)部、分子公司參與配第十二條土地項(xiàng)目分析工作包括，區(qū)域市場及項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目規(guī)劃方案分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算分析.城中村改造土地項(xiàng)目分析工作，還包括拆遷、安置補(bǔ)償、合作方案擬訂、風(fēng)險(xiǎn)控制工作。轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目分析工作,還包括協(xié)議轉(zhuǎn)讓(或合作)方案制第十三條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)區(qū)域市場及項(xiàng)目定位區(qū)域市場及項(xiàng)目定位分析包括項(xiàng)目概況、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市房產(chǎn)概況、城市地產(chǎn)概況、區(qū)域競爭分析、項(xiàng)目定位集團(tuán)公司營銷管理中心須在重點(diǎn)土地信息明確后，7日內(nèi)完成完整區(qū)域市場及項(xiàng)目定位分析報(bào)告。第十四條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)拿地前的項(xiàng)目規(guī)劃方案分析工作，集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心參與配合。建筑規(guī)模較大，規(guī)劃條件較復(fù)雜的土地項(xiàng)目，由集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心牽頭委托外部設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目規(guī)劃方案分析.項(xiàng)目規(guī)劃方案分析包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析、日照分析、產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)分析、規(guī)劃布局等.集團(tuán)公司營銷管理中心須在區(qū)域市場及項(xiàng)目定位分析完成后,2日內(nèi)完成完整項(xiàng)目規(guī)劃方案分析。第十五條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)土地獲取階段經(jīng)濟(jì)測算分析由工作,集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、分子公司參與配合。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算分析包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、成本估算分析、投資利潤分析、現(xiàn)金流分析、土地競價(jià)表等.集團(tuán)公司營銷管理中心須在項(xiàng)目規(guī)劃方案分析完成后,2日內(nèi)向完成完整項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算分析。第十六條城中村改造土地項(xiàng)目拆遷、安置補(bǔ)償、合作方案的制定工作,集團(tuán)公司營銷管理中心制定原則與策略，由分子公司負(fù)責(zé)與當(dāng)?shù)卣疁贤?，集團(tuán)公司審計(jì)法務(wù)部、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)設(shè)定經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)務(wù)邊界條件。第十七條轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方案的制定工作,由集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)制定原則與策略并與對方溝通,集團(tuán)公司投資管理中心部參與配合，集團(tuán)公司審計(jì)法務(wù)部、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)設(shè)定經(jīng)濟(jì)、法律、財(cái)務(wù)邊界條件.第十八條在進(jìn)行項(xiàng)目論證前,集團(tuán)集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理(土地、營銷)、總經(jīng)濟(jì)師必須對重點(diǎn)目標(biāo)地塊進(jìn)行更深入的實(shí)地踏勘,并且召開有集團(tuán)公司營銷管理中心班子成員參加的項(xiàng)目市場及定位、規(guī)劃方案、經(jīng)濟(jì)測算分析討論協(xié)調(diào)會，對項(xiàng)目整體投資方案進(jìn)行討論分析，形成統(tǒng)一結(jié)論。第十九條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)組織召開土地項(xiàng)目內(nèi)第二十條土地項(xiàng)目內(nèi)部評審會參與人員,集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理、集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師、集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心總工程師、集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心副總經(jīng)理(成本)、集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心副總經(jīng)理(設(shè)計(jì))、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理、集團(tuán)公司投資管理中心部總經(jīng)理、集團(tuán)公司審第二十一條項(xiàng)目預(yù)評審會從項(xiàng)目定位、成本、規(guī)劃、現(xiàn)金流、法律風(fēng)險(xiǎn)、集團(tuán)戰(zhàn)略安排等角度對項(xiàng)目進(jìn)行討論、提出修改意見.如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，還需要對項(xiàng)目的合作方案、協(xié)議轉(zhuǎn)讓(或合作)方案進(jìn)行評審。集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)對通過的項(xiàng)目，根據(jù)會議形成的意見對項(xiàng)目市場定位、經(jīng)濟(jì)測算、初步方案進(jìn)行調(diào)整和完善.第二十二條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目方案集團(tuán)總第二十三條總裁辦負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展、財(cái)務(wù)、市場運(yùn)營等安排，對項(xiàng)目進(jìn)行分析決策,并對準(zhǔn)備參與的項(xiàng)目制定詳細(xì)的第二十四條如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，總裁辦負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)因素等對合作或轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行分析決策，并制定最終的方案、策略等。第二十五條投資管理中心部負(fù)責(zé)將總裁辦通過的項(xiàng)目總體方案、競價(jià)策略(或合作、轉(zhuǎn)讓方案),翻譯成英文，提交董事會決策.第二十六條分子公司工程配套部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備所在地的項(xiàng)目競買申請資料，及報(bào)名手續(xù).集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)準(zhǔn)備新進(jìn)入城市的項(xiàng)目競買申第二十七條集團(tuán)總裁辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目的現(xiàn)場競價(jià)策略的執(zhí)行。分子公司負(fù)責(zé)所在地的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂.集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)新進(jìn)入城市的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目的相訂。第二十八條招拍掛方式獲取的土地項(xiàng)目,根據(jù)競拍結(jié)果，各分子公司負(fù)責(zé)后續(xù)事宜，包括成交確認(rèn)書的簽訂、土地證件的辦理等等;集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)新進(jìn)入城市成交確認(rèn)書的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項(xiàng)目，分子公司負(fù)責(zé)所在地項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂，集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)新進(jìn)入城市項(xiàng)目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。第二十九條獲取土地后,集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)對集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、分子公司進(jìn)行工作交底,包括市場分析、項(xiàng)目初步定位、項(xiàng)目初步規(guī)劃方案、項(xiàng)目測算分析,以及地塊相關(guān)本制度自正式下發(fā)之日起開始實(shí)施,原有相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止，解釋權(quán)歸集團(tuán)營銷管理中心。B.DCZX02成本篇項(xiàng)目目標(biāo)成本管理制度第一章總則第一條為加強(qiáng)集團(tuán)成本管理，促進(jìn)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，最大限度地降低各項(xiàng)成本費(fèi)用，提高集團(tuán)的投資效益及市場競爭力，特制定本制度。第二條本制度的制定與實(shí)施是為了提升集團(tuán)各級部門的成本管理水平，確保項(xiàng)目整體效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，建立項(xiàng)目成本目標(biāo)，強(qiáng)化成本管理的過程控制,明確各部門成本控制的職責(zé),對各部門的成本管理效果進(jìn)行考核。第三條項(xiàng)目成本是指項(xiàng)目開發(fā)過程中所發(fā)生的直接成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等.項(xiàng)目目標(biāo)成本管理包括:各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)確認(rèn),各階段成本目標(biāo)的設(shè)定.第四條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)、各階段成本指標(biāo)的下發(fā),集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、財(cái)務(wù)管理中心、分子公司負(fù)責(zé)成本信息提供、數(shù)據(jù)收集.第五條集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)建立、維護(hù)集團(tuán)共享項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫,集團(tuán)公司行政人力資源中心科技信息部配合實(shí)第六條為了保護(hù)公司商業(yè)秘密，項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫僅對集團(tuán)總裁辦，及集團(tuán)相關(guān)成本控制負(fù)責(zé)人員開放。第七條成本管理必須嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)商業(yè)機(jī)密管理規(guī)定，第八條本制度適用于XXXX(中國)置業(yè)有限公司所屬的各中心、各分子公司和外派機(jī)構(gòu).第九條各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)確認(rèn)制度的制定和實(shí)施，是為項(xiàng)目土地獲取前進(jìn)行投資估算提供準(zhǔn)確的依據(jù)，以及在項(xiàng)目實(shí)施過程中提供合理的目標(biāo)控制值，加強(qiáng)集團(tuán)成本管控能力。第十條各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本的造價(jià)、費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括直接成本(前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、除項(xiàng)目管理費(fèi)外的開發(fā)間接費(fèi))、期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、資本化利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).第十一條各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)的確認(rèn)由集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)組織,集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心、分子公司參與配合.第十二條各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)數(shù)據(jù)采集應(yīng)遵循的原則：客第十三條集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)各開發(fā)項(xiàng)目所在城市的直接成本指標(biāo)的收集、整理和分析;集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目除營銷費(fèi)用外的期間費(fèi)用計(jì)算依據(jù)；集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目營銷費(fèi)用計(jì)算依據(jù).第十四條各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)每半年更新一次，時(shí)間為每年6月25日、12月25日前，經(jīng)過更新的指標(biāo)必須經(jīng)過負(fù)責(zé)收集的中心總經(jīng)理審核評估確認(rèn)后，由集團(tuán)公司營銷管理中心上傳項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫，作為項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算、階段成本測算和后期成本控制方面的主要依據(jù)。第十五條對于準(zhǔn)備進(jìn)入但尚未進(jìn)入的新城市的成本指標(biāo)，由集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)直接成本的收集整理，以及新項(xiàng)目營銷費(fèi)用的指標(biāo)確定,集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)公司新項(xiàng)目管理費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用、資本化利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用的指標(biāo)確定；最終由集團(tuán)公司營銷管理中心完成新城市成本指標(biāo)體系，作為集團(tuán)拿地前分析測算和土地獲取后各階段成本控制及測算第十六條各階段成本目標(biāo)的設(shè)定制度的制定和實(shí)施，是為項(xiàng)目實(shí)施過程中各階段提供成本目標(biāo)值，為項(xiàng)目分析挖掘成本潛力提供依據(jù),加強(qiáng)項(xiàng)目成本過程控制，提高集團(tuán)成本市場競爭力.第十七條需要下達(dá)成本目標(biāo)的階段有拿地后階段、方案階段、施工圖階段、招投標(biāo)階段。集團(tuán)公司營銷管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目各階段成本測算,成本設(shè)計(jì)第十八條為了真實(shí)的反應(yīng)成本的實(shí)際變化，必須保證測算分析基準(zhǔn)的一致性，在進(jìn)行投資利潤分析時(shí)，拿地后測算、方案階段測算、施工圖階段測算、招投標(biāo)階段測算的市場銷售預(yù)第十九條拿地前的投資估算成本指標(biāo)的預(yù)測由集團(tuán)公司營銷管理中心根據(jù)集團(tuán)各細(xì)項(xiàng)成本科目指標(biāo)數(shù)據(jù)庫資料，并結(jié)合當(dāng)?shù)爻杀緲?gòu)成和項(xiàng)目自身特點(diǎn),在拿地前完成項(xiàng)目成本測算，經(jīng)作為拿地的成本依據(jù).第二十條拿地后階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)(一)集團(tuán)公司營銷管理中心根據(jù)土地獲取的總價(jià)、拿地后項(xiàng)目定位、最新成本數(shù)據(jù)，在拿地前投資估算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 (二)審批流程：集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師→集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心總工程師→集團(tuán)公司總會計(jì)師→CFO→COO→CEO。 (三)拿地后階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測算分析,由集團(tuán)公司營銷管理中心在土地獲取后，3日內(nèi)完成并通過審批后，上傳項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫，各分子公司執(zhí)行。第二十一條方案階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)(一)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目最新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、最新成本數(shù)據(jù).集團(tuán)公司營銷管理中心根據(jù)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心提供的方案、最新經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、最新成本數(shù)據(jù)，在拿地后階段測算的基礎(chǔ)上,進(jìn)行分析測算更新。(二)審批流程：集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師→集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心總工程師→集團(tuán)公司總會計(jì)師→CFO→COO→CEO。 (三)項(xiàng)目規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)由集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心在方案定稿后即日、方案上報(bào)所在地規(guī)劃部門之前，以集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理簽字確認(rèn)后的書面形式,提供給集團(tuán)公司營銷管理中心。集團(tuán)公司營銷管理中心收到指標(biāo)后，3日內(nèi)完成方案階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測算分析，并通過審批后，上傳成本目標(biāo)數(shù)據(jù)庫,各分子公司執(zhí)行。第二十二條施工圖階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)(一)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目最新方案施工圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。集團(tuán)公司營銷管理中心根據(jù)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心提供的最新經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、最新成本數(shù)據(jù)，在方案階段測算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行分析測算更新。 (二)審批流程：集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師→集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心總工程師→集團(tuán)公司總會計(jì)師→CFO→COO→CEO。 (三)項(xiàng)目施工圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)由集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心在施工圖定稿后3日內(nèi),以集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理簽字確認(rèn)后的書面形式，提供給集團(tuán)公司營銷管理中心。集團(tuán)公司營銷管理中心收到指標(biāo)后,3日內(nèi)完成施工圖階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測算分析,并通過審批后，上傳成本目標(biāo)數(shù)據(jù)庫，各分子公司第二十三條招投標(biāo)階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo) (一)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目最新招投標(biāo)結(jié)果。集團(tuán)公司營銷管理中心根據(jù)成本設(shè)計(jì)中心提供的最新招投標(biāo)結(jié)果、最新成本數(shù)據(jù)，在施工圖階段測算的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 (二)審批流程:集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)濟(jì)師→集團(tuán)公司營銷管理中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理→集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心總工程師→集團(tuán)公司總會計(jì)師→CFO→COO→CEO. (三)項(xiàng)目招投標(biāo)結(jié)果由集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心在方案招標(biāo)結(jié)束后1日內(nèi),以集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理簽字確認(rèn)后的書面形式，提供給營銷管理中心,集團(tuán)公司營銷管理中心收到指標(biāo)后，3日內(nèi)完成招投標(biāo)階段成本指標(biāo)和成本目標(biāo)測算分析，并通過審批后,上傳成本目標(biāo)數(shù)據(jù)庫，各分子公司執(zhí)行。第二十四條集團(tuán)公司營銷管理中心進(jìn)行各階段項(xiàng)目成本測算時(shí),集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、各分子公司的相關(guān)業(yè)務(wù)部門必須認(rèn)真配合，提供測算時(shí)所需要的各種經(jīng)濟(jì)和技術(shù)指標(biāo)，對于配合不到位的部門，可以提請集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心進(jìn)行考核和第二十五條各階段成本目標(biāo)必須包含的表格內(nèi)容：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、成本表(每項(xiàng)成本必須注明責(zé)任部門并要求集團(tuán)公司計(jì)劃考核中心進(jìn)行考核)、利潤表和現(xiàn)金流量表.第二十六條招投標(biāo)階段目標(biāo)成本完成并經(jīng)過集團(tuán)審批后,集團(tuán)公司營銷管理中心下發(fā),由各分子公司預(yù)算部進(jìn)行成本總體控制,集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心、集團(tuán)公司營銷管理中心監(jiān)督指導(dǎo);各分子公司預(yù)算部負(fù)責(zé)出具項(xiàng)目成本監(jiān)控月報(bào)和填報(bào)K3成本系統(tǒng)數(shù)據(jù)，對項(xiàng)目成本控制情況進(jìn)行每月評估。第二十七條項(xiàng)目竣工完成后,各分子公司預(yù)算部必須進(jìn)行項(xiàng)目的成本后評估，對項(xiàng)目成本控制情況進(jìn)行總體評估，總結(jié)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并修訂本公司成本數(shù)據(jù)庫，經(jīng)集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心確認(rèn)后，轉(zhuǎn)發(fā)至集團(tuán)公司營銷管理中心，作為后續(xù)項(xiàng)目測算和指標(biāo)下達(dá)的參考。第二十八條集團(tuán)公司成本設(shè)計(jì)中心對各分子公司成本控制及分項(xiàng)成本指標(biāo)落實(shí)情況每月進(jìn)行評估.第二十九條集團(tuán)公司營銷管理中心對項(xiàng)目各階段性成本實(shí)情況進(jìn)行評估和對比分析。第三十條本管理制度由集團(tuán)公司營銷管理中心制定,自公布下發(fā)之日起實(shí)施，原有相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。第三十一條本管理制度的解釋權(quán)歸集團(tuán)公司營銷管理中心.C.DCZX03營銷篇營銷類招投標(biāo)管理辦法第一章總則為保證集團(tuán)營銷工作更好的健康有序發(fā)展，合理控制并降低成本,規(guī)避選擇合作方風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范集團(tuán)營銷類招投標(biāo)工作，根據(jù)相關(guān)法律及公司管理流程特此制定本制度。第一條使用范圍：本制度適用于XXXX(中國)置業(yè)有限公分子公司。第二條營銷采購招標(biāo)的項(xiàng)目包括：規(guī)定但不限于平面媒體、全案廣告公司、各類活動(dòng)、展會、網(wǎng)絡(luò)、戶外、(專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng))、各類印刷品(樓書、DM、專業(yè)雜志、招商手冊)上述營銷采購招標(biāo)項(xiàng)目由各置業(yè)類分子公司成立營銷采購第三條營銷采購招標(biāo)小組是集團(tuán)招投標(biāo)委員會下屬機(jī)構(gòu),在招標(biāo)委員會授權(quán)范圍內(nèi)開展各項(xiàng)營銷采購類招標(biāo)工作.合同金額在50萬元以內(nèi)的(含50萬元)由招標(biāo)小組組織完成，結(jié)果報(bào)集團(tuán)地產(chǎn)中心、招標(biāo)委員會進(jìn)行備案。合同金額在50萬以上的須由招標(biāo)小組組織招標(biāo)委員會，營銷管理中心及審計(jì)法務(wù)部小組成員由以下7名成員組成，招標(biāo)小組成員組成及分工是：分子公司總經(jīng)理(招標(biāo)小組長)：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)招標(biāo)小組內(nèi)外部各種關(guān)系，組織審查授權(quán)范圍內(nèi)的投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、合理性,負(fù)責(zé)把控整個(gè)招標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)結(jié)果符營銷副總經(jīng)理(招標(biāo)小組組員)：分子公司招標(biāo)小組技術(shù)類委員之一，審查投標(biāo)人技術(shù)方案的可行性、可操作性,審核、監(jiān)督投標(biāo)人資質(zhì)及運(yùn)作能力是否符合公司的要求，負(fù)責(zé)準(zhǔn)備招標(biāo)的相關(guān)資料文件,同時(shí)負(fù)責(zé)主持授權(quán)范圍內(nèi)的招標(biāo)會議。市場推廣部經(jīng)理(招標(biāo)小組組員):根據(jù)要求并結(jié)合市場及公司具體情況負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目的廣告推廣計(jì)劃及預(yù)算分析,并將經(jīng)過系統(tǒng)分析的廣告計(jì)劃與相關(guān)預(yù)算上報(bào)營銷副總經(jīng)理審閱，后報(bào)總經(jīng)理審核確認(rèn);負(fù)責(zé)組織招標(biāo)工作,并完成技術(shù)標(biāo)的分析與合同的起草工作，并分別推薦3家以上投標(biāo)商交予營銷副總經(jīng)理及總經(jīng)理簽字;對于技術(shù)標(biāo)進(jìn)行具體分析，同時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)標(biāo)的系統(tǒng)分析與合同的初步審閱工作，提出合理化建議交予營銷副總經(jīng)理；營銷副總經(jīng)理簽署意見后報(bào)財(cái)務(wù)部進(jìn)行相應(yīng)審計(jì)。銷售部經(jīng)理(招標(biāo)小組組員):負(fù)責(zé)對技術(shù)標(biāo)進(jìn)行具體分析,提出合理化建議.。財(cái)務(wù)部經(jīng)理(招標(biāo)小組組員)：負(fù)責(zé)經(jīng)過各項(xiàng)綜合指標(biāo)審預(yù)算部經(jīng)理(招標(biāo)小組組員)：負(fù)責(zé)經(jīng)過各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)審計(jì)行政部經(jīng)理(招標(biāo)小組組員):負(fù)責(zé)對投標(biāo)單位資質(zhì)審核后第四條與中標(biāo)單位簽定合同前，合同由顧問律師對合同條款內(nèi)容最終審核并簽字確認(rèn)。第五條招標(biāo)結(jié)果須符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展的要求。第六條招標(biāo)小組必須確保通過招標(biāo)選擇到適合公司要求的合作方:成本指標(biāo)在合理范圍內(nèi),質(zhì)量滿足公司產(chǎn)品及客戶的需要，速度能夠符合公司年度經(jīng)營任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，合作方的信譽(yù)良好，對XXXX的品牌具有支撐作用和積極意義。第七條所有招標(biāo)小組會成員都應(yīng)保持廉潔自律，不得利用職務(wù)、職權(quán)之變謀求私利，任何個(gè)人不得影響招標(biāo)小組進(jìn)行客觀公正的評價(jià)。各單位的投標(biāo)文件、評標(biāo)過程、評標(biāo)初步結(jié)果，都是公司的重要機(jī)密,招標(biāo)委員會各成員不得泄露或作不當(dāng)?shù)诎藯l招標(biāo)小組選擇投標(biāo)入圍單位、評標(biāo)、定標(biāo)時(shí)應(yīng)客觀公正,樹立并維護(hù)公司良好的招標(biāo)信譽(yù)和形象。第九條招標(biāo)小組組織招標(biāo)工作要嚴(yán)格遵循以下原則： (一)公開原則:包括招標(biāo)活動(dòng)的信息公開、招標(biāo)條件公開、開標(biāo)程序公開、評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序公開、中標(biāo)結(jié)果公開，確保招標(biāo)活動(dòng)擁有較高的透明度。 (二)公平、公正原則：所有投標(biāo)方在整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過程中，享有均等的機(jī)會，具有同等的權(quán)利，任何一方都不受歧視。(三)誠實(shí)信用原則：嚴(yán)格按照公司《雙方合作宣言》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，以維護(hù)公司的合法權(quán)益。(四)高效、擇優(yōu)原則：每次招標(biāo)都應(yīng)有充分適量的投標(biāo)方參與投標(biāo)，公司應(yīng)鼓勵(lì)投標(biāo)單位積極開展公平競爭，保證招標(biāo)具有充分的競爭性,公司應(yīng)選擇具有充分競爭優(yōu)勢的單位中標(biāo)。第十條招標(biāo)小組的職權(quán)包括：(一)招標(biāo)小組根據(jù)公司相關(guān)制度對擬合作方進(jìn)行資格審查后，擁有批準(zhǔn)其是否具有參加投標(biāo)資格的權(quán)利； (二)招標(biāo)小組可以根據(jù)環(huán)境及條件的變化，及時(shí)修改招標(biāo)文件的權(quán)利; (三)招標(biāo)小組確定招標(biāo)結(jié)果報(bào)公司審批后,擁有宣布中標(biāo)結(jié)果的權(quán)利; (四)招標(biāo)小組成員擁有獨(dú)立投票、不受任何單位或個(gè)人干涉的權(quán)利，每位成員有且只有一票投票權(quán)。第十一條招標(biāo)小組成員及其他相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司制度和職業(yè)道德，不得與投標(biāo)單位私下接觸,不得接受投標(biāo)單位的財(cái)物或其他好處,在中標(biāo)結(jié)果經(jīng)公司批準(zhǔn)公布之前不得透露有關(guān)評標(biāo)的任何情況，否則，按公司有關(guān)制度進(jìn)行處罰，觸犯國家法律者移送檢察機(jī)關(guān).第十二條所有招標(biāo)最終結(jié)果,必須將招標(biāo)記錄、合同書面資料在2個(gè)工作日內(nèi)備份上報(bào)集團(tuán)營銷管理中心、招標(biāo)委員會第十三條標(biāo)的金額不超過50萬的，標(biāo)底及評標(biāo)結(jié)果由分子公司總經(jīng)理批準(zhǔn)決定，并報(bào)集團(tuán)營銷管理中心、招投標(biāo)委員會備案；標(biāo)的金額超過50萬元的,由招標(biāo)小組組織集團(tuán)招投標(biāo)委員會、營銷管理中心及審計(jì)法務(wù)部同時(shí)完成招標(biāo)工作,結(jié)果由上述集團(tuán)3部門備案招投標(biāo)委員會工作流程(圖)分子公司銷售部提出服務(wù)、采購需求提交分子公司市場推廣部進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)劃預(yù)算經(jīng)分子公司營銷副總審核第十四條分子公司招標(biāo)委員會可依據(jù)本制度制定子公司分子公司總經(jīng)理審批分子公司市場推廣部組織23/104招標(biāo)工作，并完成技術(shù)標(biāo)的分析與合同起草工作招標(biāo)要求與參標(biāo)單位初步洽談；第十五條本管理辦法自發(fā)布之日起開始試運(yùn)營3個(gè)月，具體招標(biāo)管理辦法參照集團(tuán)招標(biāo)管理辦法執(zhí)行，與之有沖突的內(nèi)容以本方法為準(zhǔn).序號招標(biāo)文序號招標(biāo)文件編號招標(biāo)主要內(nèi)容招標(biāo)開始時(shí)間招標(biāo)截止時(shí)間招標(biāo)范圍回標(biāo)時(shí)間合同簽訂情況進(jìn)場時(shí)間備注附表1:2008年度xx項(xiàng)目招標(biāo)項(xiàng)目工作計(jì)劃表編制時(shí)間：2008年＊月＊日123\圖紙\清單發(fā)標(biāo)會時(shí)間提交分析/招評標(biāo)定完標(biāo)成時(shí)情間況已完成部分未完未完未未完已未未成部成部完成部完完完分是分招成分招成成成否需標(biāo)截部標(biāo)時(shí)部部部要招止時(shí)分間分分分標(biāo)間備)準(zhǔn)間工作,未能在要求時(shí)間內(nèi)完成工作的： (1)請各經(jīng)辦人發(fā)郵件說明緣由，經(jīng)分子公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)并報(bào)營銷管理中心審批,有關(guān)招標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)小組進(jìn)行調(diào)整，各項(xiàng)工作順延，確保不影響進(jìn)場時(shí)間。(2)凡沒有正當(dāng)理由耽誤工作的人員將承擔(dān)公司給予的處罰，有關(guān)招標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)小組重新調(diào)整，確保不影響進(jìn)場時(shí)間。平平面媒體報(bào)價(jià)個(gè)案比較廣告公司優(yōu)實(shí)優(yōu)惠?設(shè)計(jì)費(fèi)刊例價(jià)?惠際例 (元)比金例額整版半版內(nèi)容\公司刊例價(jià)規(guī)格(元)媒體發(fā)布折扣率刊例價(jià)? (元)實(shí)際?金額實(shí)際?金額優(yōu)惠?例2008年×月×日廣告公司整版半版廣告公司設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)格規(guī)格整版半版附表3項(xiàng)目提交之報(bào)告提交之其他材料策劃能力執(zhí)行能力綜合評定市場推廣部意見銷售部意見預(yù)算部意見財(cái)務(wù)部意見營銷副總意見廣告競標(biāo)比較表總經(jīng)理意見總經(jīng)理意見附表4:XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回標(biāo)書XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目：——---——-————-———-—-——--報(bào)價(jià)回標(biāo)日期：_______年______月______日日回標(biāo)/報(bào)價(jià)公司廣告公司廣告公司廣告公司標(biāo)價(jià)備注總計(jì):——-———-—設(shè)計(jì):-—-————-D.DCZX04項(xiàng)目定名審批管理辦法第一章總則為規(guī)范XXXX(中國)置業(yè)有限公司營銷工作動(dòng)作,提升集團(tuán)、各分子公司營銷工作效率，特制定本管理辦法。第一條案名制定應(yīng)貫徹強(qiáng)化XXXX品牌認(rèn)知度的原則，所有案名均采用“XXXX·XXX"形式.第二條項(xiàng)目案名應(yīng)符合項(xiàng)目定位以及大眾審美習(xí)慣,忌古怪、生僻。項(xiàng)目案名要切實(shí)符合項(xiàng)目整體規(guī)劃，能夠概括項(xiàng)目第三條制定案名應(yīng)從集團(tuán)長遠(yuǎn)產(chǎn)品線的建設(shè)出發(fā)，能夠第四條地產(chǎn)中心推廣策劃部拿地后60日內(nèi)完成項(xiàng)目案名確定工作,簽字流程：地產(chǎn)中心推廣策劃部經(jīng)理→營銷管理中心副總經(jīng)理(營銷)→營銷管理中心總經(jīng)理→COO.審批完成后由計(jì)劃考核中心統(tǒng)一在集團(tuán)內(nèi)部公布。第五條如項(xiàng)目正式推廣前需要調(diào)整的，具體流程如下:分子公司市場推廣部經(jīng)理→分子公司營銷副總→分子公司總經(jīng)理→地產(chǎn)中心策劃推廣部經(jīng)理→營銷管理中心副總經(jīng)理(營銷)→營銷管理中心總經(jīng)理→COO。審批完成后由計(jì)劃考核中心統(tǒng)一本管理辦法自公布下發(fā)之日起正式生效，解釋權(quán)歸總部營銷管理中心。E.DCZX05項(xiàng)目價(jià)格審批管理辦法第一條為了進(jìn)一步加強(qiáng)營銷管控水平，提高公司業(yè)務(wù)技術(shù)活動(dòng)的專業(yè)化水平，規(guī)范項(xiàng)目價(jià)格審批管理流程,特制定本制度：第二條項(xiàng)目整體目標(biāo)均價(jià)第三條項(xiàng)目整體價(jià)格策略、入市價(jià)格、項(xiàng)目開盤后至項(xiàng)目清盤前所發(fā)生的價(jià)格調(diào)整為階段性項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整.第四條總部營銷管理中心是集團(tuán)各項(xiàng)目價(jià)格審批管理部第五條營銷管理中心在拿地前擬定項(xiàng)目整體目標(biāo)均價(jià)，報(bào)總裁辦審批確定?？偛繉徟鞒倘缦?營銷管理中心營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營銷管理中心總經(jīng)理→財(cái)務(wù)管理中心總會計(jì)師→財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理→COO→CFO第六條項(xiàng)目開盤前由營銷管理中心對目標(biāo)均價(jià)進(jìn)行評估,擬定新的價(jià)格,報(bào)總裁辦審批確定。入市價(jià)格的審批流程如下:市場推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財(cái)務(wù)部經(jīng)理→營銷副總→總經(jīng)理→營銷管理中心營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營銷管理中心總經(jīng)理→財(cái)務(wù)管理中心總會計(jì)師→財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理→COO→CFO第七條銷售期內(nèi)的目標(biāo)均價(jià)的調(diào)整審批按《XXXX(中國)置業(yè)有限公司對置業(yè)類公司授權(quán)管理規(guī)定》執(zhí)行。(一)當(dāng)項(xiàng)目均價(jià)不低于目標(biāo)均價(jià)、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)，價(jià)格調(diào)增由分子公司確定，報(bào)總部營銷管理中心備案。分子公司內(nèi)部審批流程如下:市場推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財(cái)務(wù)部經(jīng)理→營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)理 (二)當(dāng)項(xiàng)目均價(jià)低于目標(biāo)均價(jià)、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí),價(jià)格調(diào)整按如下流程執(zhí)行:市場推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財(cái)務(wù)部經(jīng)理→營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)理→營銷管理中心營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營銷管理中心總經(jīng)理→財(cái)務(wù)管理中心總會計(jì)師→財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理→COO→CFO(三)總部營銷管理中心根據(jù)各項(xiàng)目的銷售情況有權(quán)對價(jià)格進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。調(diào)整方案報(bào)總裁辦審批。第八條入市價(jià)格申請資料申報(bào)要求入市價(jià)格申請時(shí)，分子公司市場推廣部須根據(jù)集團(tuán)最新下達(dá)的目標(biāo)均價(jià)編制以下資料： (一)價(jià)格申請表(含開盤價(jià)格、優(yōu)惠策略) (二)整體價(jià)格策略(即項(xiàng)目目標(biāo)均價(jià)實(shí)現(xiàn)策略) (三)項(xiàng)目投資利潤測算表 (四)市場分析報(bào)告(PPT格式，需包括藍(lán)海曲線、區(qū)域市場情況、供求狀況)(五)一戶一價(jià)表第九條價(jià)格調(diào)整申請資料申報(bào)要求價(jià)格調(diào)整時(shí)，分子公司市場推廣部須根據(jù)市場環(huán)境、項(xiàng)目具體情況提交以下資料： (一)價(jià)格申請表 (二)項(xiàng)目投資利潤測算表(調(diào)價(jià)前和調(diào)價(jià)后)(三)定價(jià)分析報(bào)告(PPT) (四)一戶一價(jià)表第十條以上資料按分子公司內(nèi)部價(jià)格審批流程執(zhí)行簽批手續(xù)，分子公司簽批完成后方可報(bào)總部營銷管理中心。第十一條資料審核集團(tuán)營銷管理中心營銷管理部在收到申報(bào)資料后半個(gè)工作日內(nèi)給予資料是否符合審批條件并滿足預(yù)算指標(biāo)要求的回復(fù)；在收到完整申報(bào)資料2個(gè)工作日內(nèi)完成審批、回傳分子公司并第十二條未按上述流程審批不得擅自釋放、執(zhí)行價(jià)格,違者按公司相關(guān)制度嚴(yán)肅處理。第十三條本制度自公布下發(fā)之日起開始實(shí)施,解釋權(quán)歸總部營銷管理中心.附件1:整體價(jià)格策略模板XXXX項(xiàng)目08年銷售策略月2月4月6月總計(jì)銷售面積m40000300003000002000020000300003000030000398000銷售額(萬)302502200016800285001728017280224120銷售均價(jià)(元)5500550055005600568057005760年度實(shí)現(xiàn)均價(jià)5631.1備注:銷售均價(jià)為每月項(xiàng)目在售均價(jià)XXXXXXXX項(xiàng)目08年銷售策略售額0銷售額(萬)銷售均價(jià)(元)備注:表中所列數(shù)字為模擬數(shù)字.附件2:投資利潤測算表模板小高小高儲藏合計(jì)地下合計(jì)備高層公寓商業(yè)層室1車庫2注建筑面積(萬m2)銷售收入(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)稅前利潤(萬元)所得稅(萬元)稅后利潤(萬元)元)F.DCZX06更名、換房、退定、退房審批管理辦法第一條為了進(jìn)一步加強(qiáng)營銷管控水平，提高公司業(yè)務(wù)技術(shù)活動(dòng)的專業(yè)化程度,規(guī)范更名、換房、退定、退房審批管理流程，特制定本流程.第二條凡在客戶下定后發(fā)生的更名、換房、退定、退房行為第三條分子公司銷售部為更名、換房、退定、退房審批第四條營銷管理中心營銷管理部負(fù)有監(jiān)督職責(zé)。第五條客戶下定或簽約后直系親屬原則上可以更名。直系親屬更名是需提交戶籍證明文件復(fù)印件，若房價(jià)未上漲,經(jīng)營銷副總簽字確認(rèn)后方可辦理更名手續(xù)，并報(bào)財(cái)務(wù)備案;若房價(jià)已經(jīng)上漲,以原價(jià)更名的，須經(jīng)總經(jīng)理簽字確認(rèn)方可辦理更名手續(xù)，第六條客戶下定或簽約后非直系親屬原則上不得更名。如因特殊情況需要更名的，須按以下程序執(zhí)行:(一)按照新的價(jià)格體系更名的，按以下審批流程執(zhí)行：客戶提出申請銷售部經(jīng)理營銷副總報(bào)財(cái)務(wù)備案(二)以原價(jià)更名的,按照以下審批流程執(zhí)行:客戶提出申請銷售部經(jīng)理營銷副總總經(jīng)理報(bào)財(cái)務(wù)備案第七條客戶下定后、簽定合同前，換房制度.(一)銷售價(jià)格未上漲，經(jīng)銷售主管審核,報(bào)銷售部經(jīng)理審批同意后,可以為客戶進(jìn)行換房，并報(bào)財(cái)務(wù)備案.(二)銷售價(jià)格已上漲經(jīng)銷售部經(jīng)理審核,報(bào)主管營銷副總、總經(jīng)理審批同意后,允許客戶按老的價(jià)格進(jìn)行換房，并報(bào)財(cái)?shù)诎藯l客戶簽約后，換房制度。(一)原則上,客戶簽約后不允許換房.(二)如客戶要求換房申請理由充分，必須填寫換房申請,由銷售經(jīng)理核實(shí)情況,報(bào)主管營銷副總、總經(jīng)理審核批準(zhǔn),并報(bào)財(cái)?shù)诰艞l退定手續(xù)按定房協(xié)議條款執(zhí)行。第十條有關(guān)違約金處理按集團(tuán)下發(fā)的財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行。第十一條審批流程如下:銷售經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理營銷副總總經(jīng)理第十二條退房按照與客戶簽定的商品房買賣合同執(zhí)行。第十三條退房違約金按集團(tuán)下發(fā)的財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行。第十四條逾期10個(gè)日歷天內(nèi)未簽約的經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可繼續(xù)執(zhí)行;超過10個(gè)日歷天的按購房合同予以退房，所退房源一律按新價(jià)格執(zhí)行銷售。證照主管銷售經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理營銷副總總經(jīng)理G.第八章附則第十五條本制度自公布下發(fā)之日起開始實(shí)施，解釋權(quán)歸總換名、換房申請表方式額度屋座落原合同款情況方式額度屋座落同款情況客戶簽字：客戶簽字：約金業(yè)顧問售經(jīng)理總經(jīng)理審批備注(小寫)￥退定申請表元年月售主管理案專員客戶姓名屋座落客戶申請：客戶簽字:約金年月日(小寫) (大寫)￥元注退房申請表客戶姓名原合同房款付款情況房屋座落付款方式原優(yōu)惠額客戶簽字：年月日違約金銷售人員審核證照主管審核財(cái)務(wù)部經(jīng)理審營銷副總經(jīng)理審批總經(jīng)理審批退款時(shí)間約定(小寫)￥元(大寫)銷售主管審核銷售部經(jīng)理審核H.DCZX07項(xiàng)目銷售期間價(jià)格管理辦法第一條針對各分子公司銷售期內(nèi)目標(biāo)均價(jià)的調(diào)整審批按《XXXX(中國)置業(yè)有限公司對置業(yè)類公司授權(quán)管理規(guī)定》執(zhí)行.第二條當(dāng)項(xiàng)目均價(jià)不低于目標(biāo)均價(jià)、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)，價(jià)格調(diào)增由分子公司確定,報(bào)總部營銷管理中心備案。第三條當(dāng)項(xiàng)目均價(jià)低于目標(biāo)均價(jià)、毛利率等預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí),價(jià)格調(diào)整按如下流程執(zhí)行:市場推廣部經(jīng)理→銷售部經(jīng)理→預(yù)算部經(jīng)理→財(cái)務(wù)部經(jīng)理→營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)理→營銷管理中心營銷副總經(jīng)理→總經(jīng)濟(jì)師→營銷管理中心總經(jīng)理→總會計(jì)師→財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理→CFO→COO→CEO第四條總部地產(chǎn)中心根據(jù)各項(xiàng)目的銷售情況有權(quán)對價(jià)格進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。調(diào)整方案報(bào)總裁辦審批。第五條本審批流程自2008年4月1日執(zhí)行。解釋權(quán)歸地產(chǎn)發(fā)展中I.DCZX082008年度營銷薪酬管理制度 (080605版)第一條提成比例，是一固定百分?jǐn)?shù).第二條月度提成，是具體金額數(shù)值,是當(dāng)月銷售額與月度提成第三條季度追補(bǔ)提成，是在一個(gè)季度內(nèi)，如果月度任務(wù)沒有完成，但季度任務(wù)完成了，則根據(jù)季度任務(wù)完成情況確定季度總的提成比例,以季度總提成與累計(jì)月度提成差值的50%對季度任務(wù)的完成予以補(bǔ)償,以此鼓勵(lì)營銷人員在某月任務(wù)完成不佳的情況下，繼續(xù)積極努力沖刺季度總?cè)蝿?wù)目標(biāo)。第四條PC值薪酬標(biāo)準(zhǔn)，是指對應(yīng)《2008年度薪酬管理制度》中，某一工資檔的某一工資等級的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)薪酬結(jié)構(gòu),可以分為PC值年度薪酬總額、PC值固定薪酬等.第五條工資檔，是采用MERCER國際通用崗位評估方法IPE方法,對XXXX所有職位進(jìn)行評估，最終評估結(jié)果為41級至66級，據(jù)此設(shè)立26個(gè)工資檔。工資等級是將每一個(gè)工資檔分為A、第六條業(yè)績導(dǎo)向.所有營銷人員(包含營銷副總)薪酬直接與銷售任務(wù)掛鉤.績優(yōu)者多得、績差者少得。第七條加強(qiáng)激勵(lì)與約束。實(shí)行低底薪、高提成的薪酬策略。在圓滿完成各項(xiàng)任務(wù)的情況下，營銷口各級人員的薪酬標(biāo)準(zhǔn)高于同第八條內(nèi)部公平原則.各單位相同崗位人員提成比例相同，實(shí)現(xiàn)銷售額越多，所得薪酬越高。鼓勵(lì)銷售人員挑戰(zhàn)任務(wù)、勇創(chuàng)業(yè)第九條薪酬＝底薪+總提成+工齡工資＋福利第十條底薪月月度底薪(開始銷售后)同PC值固定薪酬×40/70÷121、昆山：2727／月3、其他：2000/月1、昆山:1500/月職位營銷副總、銷售部經(jīng)理銷售主管置業(yè)顧問3、其他:1100/月其他職位同PC值固定薪酬×55/70÷12第六條提成＝月度提成+季度追補(bǔ)提成 (一)提成計(jì)算規(guī)則月度提成、季度追補(bǔ)提成計(jì)算規(guī)則月度銷售任務(wù)月度銷售任務(wù)完月度提成比例Y季度追補(bǔ)提成成度XX≥95％ZX<95％80％月度提成總2、其他人員額)×50％Z*70％月度考核AB備注:提成為Z的條件是該部門考核為A，同時(shí)X≥95%,否則按照Z＊70%(銷售主管、置業(yè)顧問Z*80％)提成。月度提成、季度追補(bǔ)提成的分配比例月月度(月度提年度成)／季度(季類別交付分配分配比4%例度提成)86％10％備注：此表中所有的百分比是基于相應(yīng)月度提成、季度追補(bǔ)提成。 (二)各崗位月度提成比例Z，見附件1《各崗位月度提成比 (三)置業(yè)顧問提成的基數(shù)是個(gè)人銷售額；銷售主管的提成基數(shù)是所轄案場的銷售額；其他人員提成的基數(shù)是公司總體銷售額。 (四)營銷口仍然分成銷售部、市場推廣部兩個(gè)部門單獨(dú)進(jìn)行考核。如果一個(gè)部門考核為B,則不超過20%的員工可以按照Z＊100%提成；如果該部門考核為A，則20％的員工也可以按照Z*70％(銷售主管、置業(yè)顧問80％)提成。該部門所有員工的提成比例按照該部門的整體考核確定。第七條同崗位，因個(gè)人考核與就職條件等原因，造成本人實(shí)際PC值薪酬標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)PC值薪酬標(biāo)準(zhǔn)不一致，該員工的底薪,要乘以一個(gè)系數(shù)，即:該員工實(shí)際PC值年度薪酬總額/標(biāo)準(zhǔn)PC值年度薪酬總額。每位員工的PC值按照原來確定的PC值執(zhí)行.超出規(guī)則定位PC值的情況必須報(bào)行政人力資源中心審批。第八條工齡工資自入職之月開始計(jì)算，公司員工在公司每工作滿一年,每月工齡工資增加60元。第九條福利,執(zhí)行其他管理人員標(biāo)準(zhǔn)。第十條底薪:中高管執(zhí)行100％；其余人員執(zhí)行85％。保安保潔薪酬參照以下標(biāo)準(zhǔn),自行制訂具體辦法.第十一條保安保潔薪酬結(jié)構(gòu)年終年終工資構(gòu)成結(jié)構(gòu)獎(jiǎng)110基本工資+浮動(dòng)工資+工齡0工資基本工資+浮動(dòng)工資＋工800齡工資序類別號營銷1部營銷2部基本工資0浮動(dòng)工資職位保安保潔第十二條營銷部保安班長津貼為100元/月。第十三條保安保潔浮動(dòng)工資每月根據(jù)考核結(jié)果浮動(dòng)，每月根據(jù)衛(wèi)生檢查和工作檢查情況,從中評出A、B、C檔(A檔保安保潔各一名;C檔保安保潔各一名；其余為B檔)。浮浮動(dòng)比例+30%考評ABC第十四條保安、保潔的工齡工資為20元／年。第十五條安徽公司安徽公司在望江花園項(xiàng)目基礎(chǔ)上,在開發(fā)新項(xiàng)目之前，營銷人員薪酬按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：(一)安徽公司營銷人員薪酬超出預(yù)算的部分，在總的營銷費(fèi)用中列支，保持總的營銷費(fèi)用控制在原預(yù)算范圍內(nèi).(二)營銷副總的薪酬全部在管理費(fèi)用中列支.底薪執(zhí)行原來固定薪酬的40/70；考核為A時(shí)，薪酬達(dá)到同PC值相應(yīng)薪酬標(biāo)準(zhǔn);考核為B時(shí),按照對應(yīng)提成比例與上述提成方法進(jìn)行提成。安徽公司其他營銷人員薪酬政策同其他公司，只是月度提成比例不同。 (三)安徽公司各崗位月度提成比例Z,見附件2《安徽公司各崗位月度提成比例》。第十六條招商人員、司機(jī)薪酬，按照《2008年度薪酬管理第十七條所有營銷人員薪酬，按照合同銷售額進(jìn)行計(jì)算,按照實(shí)收款額發(fā)放。當(dāng)月合同銷售額的回款按照當(dāng)月的考核發(fā)放薪酬.當(dāng)月退房的抵消當(dāng)月合同額，實(shí)際應(yīng)退款總額抵消當(dāng)月對應(yīng)的實(shí)收款.第十八條對于營銷副總、銷售部經(jīng)理、銷售主管、置業(yè)顧問，銷售實(shí)收款的計(jì)提規(guī)則如下： (一)在簽訂合同且該房屋工程進(jìn)度具備按揭條件后規(guī)定天數(shù)內(nèi)按揭款到帳的,該按揭實(shí)收款全額計(jì)算，否則每延遲一個(gè)月抵扣20%,直至扣完。 (二)分期付款延遲固定天數(shù)以上時(shí),收到的實(shí)收款抵扣20％0%，直至扣完。(三)按揭回款時(shí)間21日；一般公積金回款時(shí)間為45日；特殊公積金回款日期，由財(cái)務(wù)管理中心按照各單位按揭實(shí)際情況確定.回款時(shí)間，在符合放款條件的基礎(chǔ)上，自合同簽訂之日起開始計(jì)第十九條營銷傭金提成，按照銷售額發(fā)生當(dāng)月的營銷薪酬政策進(jìn)行提成。也就是，2008年5月份以前實(shí)現(xiàn)的銷售額,即使在5月及其以后月份回款,仍然按照銷售額發(fā)生時(shí)的營銷薪酬政策進(jìn)行提成。對于2008年5月份以前月份實(shí)現(xiàn)銷售額的回款,營銷副總沒有提成。第二十條公司內(nèi)部中途發(fā)生崗位調(diào)整的人員,計(jì)提月度提成 (或季度提成)的當(dāng)月(或當(dāng)季)部分、年度部分，不享受其交付部第二十一條離職、辭職人員按照要求交接完畢(7日內(nèi))，全額發(fā)放當(dāng)月工資,若未經(jīng)公司批準(zhǔn)擅自提前辦理工作交接手續(xù)、不按正常時(shí)間上下班或未按規(guī)定時(shí)間及要求交接的，扣發(fā)當(dāng)月全額工資。正常離職人員，享受當(dāng)月月度提成的月度發(fā)放部分，離職之后放。第二十二條以前執(zhí)行的營銷薪酬制度中,關(guān)于營銷人員已經(jīng)產(chǎn)生的借支工資在后續(xù)月份中繼續(xù)執(zhí)行原有制度關(guān)于歸還借支工資的規(guī)定。項(xiàng)目開盤前,后臺人員(指銷售主管、置業(yè)顧問除外的人員)可以借支部分工資,項(xiàng)目開盤后從本人提成中逐月扣除借支工資。借支標(biāo)準(zhǔn)：級別主管及其以上主管以下級別人員后臺人員工資借支辦法借支后底薪標(biāo)準(zhǔn)不允許借支工資同PC值固定薪酬×100%第二十三條營銷人員日常行政獎(jiǎng)罰措施由各分子公司自行第二十四條本制度自2008年度5月份開始執(zhí)行，原相關(guān)制度為準(zhǔn)。2008年度1至4月的薪酬，按照原制度執(zhí)行。第二十五條本制度的解釋權(quán)歸總部行政人力資源中心。安徽公司各崗位月度提成比例》J.DCZX09項(xiàng)目定價(jià)管理辦法第一條為了規(guī)范集團(tuán)各項(xiàng)目定價(jià)流程及審批程序,特制定本管第二條分子公司價(jià)格策略上報(bào) (一)在新項(xiàng)目開盤前7個(gè)工作日,分子公司推廣部經(jīng)理將項(xiàng)目投資利潤分析表、項(xiàng)目整體定價(jià)策略報(bào)告等初稿,以書面?zhèn)髡?、電子文檔的形式上報(bào)到營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理。第三條項(xiàng)目整體定價(jià)策略會 (一)營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理收到項(xiàng)目整體定價(jià)策略報(bào)告、項(xiàng)目投資利潤分析表初稿，檢查資料是否齊全、符合標(biāo)準(zhǔn)后,上報(bào)營銷管理中心主管營銷副總經(jīng)理，或要求分子公司補(bǔ)充、調(diào)整后再提 (二)營銷管理中心主管營銷副總經(jīng)理接到資料后,組織項(xiàng)目整體定價(jià)策略會，以書面或電話形式通知分子公司、財(cái)務(wù)管理中心、COO參加會議。 (三)項(xiàng)目整體均價(jià)定價(jià)會會議參會人員,從專業(yè)角度、集團(tuán)總體目標(biāo)等方面，討論通過，或要求分子公司補(bǔ)充、調(diào)整后再提交，并形第四條集團(tuán)項(xiàng)目整體定價(jià)策略審批 (一)分子公司根據(jù)會議紀(jì)要精神，將由財(cái)務(wù)部經(jīng)理、推廣部經(jīng)理、主管營銷副總經(jīng)理、主管成本副總經(jīng)理或預(yù)算部經(jīng)理(無主管成本副總經(jīng)理)、總經(jīng)理簽批調(diào)整后的項(xiàng)目投資利潤分析表、項(xiàng)目整體定價(jià)策略報(bào)告，提交總部營銷管理中心。 (二)營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理收到項(xiàng)目推盤策價(jià)格申請資料后，根據(jù)是否符合會議紀(jì)要精神、資料是否齊全，同意按授權(quán)流程進(jìn)行簽批,或要求調(diào)整后再提交.(三)營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理將審批通過的項(xiàng)目整體定價(jià)策略申請存檔,并反饋給分子公司.第五條分子公司定價(jià)資料上報(bào) (一)分子公司推廣部經(jīng)理將由財(cái)務(wù)部經(jīng)理、推廣部經(jīng)理、主管營銷副總經(jīng)理、主管成本副總經(jīng)理或預(yù)算部經(jīng)理(無主管成本副總經(jīng)理)、總經(jīng)理簽批過的項(xiàng)目推盤策價(jià)格申請，并附上投資利潤分析表、市場報(bào)告，以書面?zhèn)髡?、電子文檔的形式上報(bào)到營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理.第六條集團(tuán)每批推盤定價(jià)審批 (一)營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理收到項(xiàng)目推盤策價(jià)格申請資料后，根據(jù)是否符合已經(jīng)簽批的項(xiàng)目整體定價(jià)策略、資料是否齊全,同意按授權(quán)流程進(jìn)行簽批，或要求調(diào)整后再提交.(二)營銷管理中心市場營銷部經(jīng)理將審批通過的項(xiàng)目推盤策價(jià)格申請存檔,并反饋給分子公司。第七條若進(jìn)行價(jià)格上調(diào),分子公司將由財(cái)務(wù)部經(jīng)理、推廣部經(jīng)理、主管營銷副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽批過的項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整申請，上報(bào)第八條若進(jìn)行價(jià)格下調(diào),參照本管理辦法第三章。第九條參照已推出未售價(jià)格調(diào)整審批流程.第十條本規(guī)定自下發(fā)之日起執(zhí)行,解釋權(quán)歸營銷管理中心。K.DCZX10營銷推廣費(fèi)用管理辦法第一章總則第一條為保證集團(tuán)營銷工作更好的健康有序發(fā)展，規(guī)范集團(tuán)各分子公司營銷推廣費(fèi)用的使用，根據(jù)相關(guān)法律及公司管理流程特第二章適用范圍第二條本制度適用于XXXX(中國)置業(yè)有限公司所屬置第三章使用范圍第三條營銷推廣費(fèi)包括：規(guī)定但不限于售樓部裝修、樣板間裝修、沙盤模型制作、平面媒體、全案廣告公司、各類活動(dòng)、展會、網(wǎng)絡(luò)、戶外、(專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng))、各類印刷品(樓書、DM、專業(yè)雜志、招商手冊)等各項(xiàng)廣告、活動(dòng)、印刷費(fèi)用。第四章營銷推廣費(fèi)用的確定第四條取得土地使用權(quán)后,根據(jù)董事會簽字認(rèn)可的項(xiàng)目成本測算表確定項(xiàng)目整體營銷費(fèi)用.第五條營銷管理中心和財(cái)務(wù)管理中心共同確定項(xiàng)目及分子公司的當(dāng)年度營銷費(fèi)用并經(jīng)過總裁辦確認(rèn)。第六條分子公司在集團(tuán)下達(dá)營銷費(fèi)用指標(biāo)后兩周內(nèi)對所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行年度推廣計(jì)劃安排，并根據(jù)年度推廣計(jì)劃進(jìn)行營銷推廣費(fèi)用分解、分?jǐn)?、安排，結(jié)果上報(bào)集團(tuán)營銷管理中心和COO審批。詳細(xì)格式請見附件一。第七條審批流程：分子公司推廣部經(jīng)理——分子公司營銷副總——分子公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理--分子公司總經(jīng)理——營銷管理中心策劃推廣部經(jīng)理——營銷管理中心營銷副總-—營銷管理中心總經(jīng)理第八條分子公司推廣部經(jīng)理須于每月的3號以前將該公司各項(xiàng)目上月推廣費(fèi)用使用情況和當(dāng)月使用計(jì)劃報(bào)營銷管理中心備案。詳細(xì)格式請見附件二。第九條若在項(xiàng)目運(yùn)行過程中，分子公司根據(jù)市場銷售情況對推廣計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整，須將營銷推廣費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，但總額不得超過年度費(fèi)用總額,調(diào)整結(jié)果報(bào)營銷管理中心備案，如有重要變化事項(xiàng)需附重點(diǎn)說明資料同時(shí)上報(bào)。第十條年度營銷推廣費(fèi)用和項(xiàng)目總體營銷推廣費(fèi)用原則上不得突破預(yù)算總額，如分子公司根據(jù)情況需要增加預(yù)算，須按如下流程申報(bào)：分子公司推廣部經(jīng)理--分子公司營銷副總-—分子公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理—-分子公司總經(jīng)理——營銷管理中心策劃推廣部經(jīng)理-—營銷管理中心營銷副總-—營銷管理中心總經(jīng)理——財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理——總裁辦第五章營銷推廣費(fèi)用的使用第十一條項(xiàng)目首次開盤前，推廣費(fèi)用使用不得超過項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用的40%；項(xiàng)目主體封頂時(shí),推廣費(fèi)用使用不得超過項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用的70％;項(xiàng)目竣工時(shí)，推廣費(fèi)用使用不得超過項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用的90%；剩余10%推廣費(fèi)用在尾盤期合理安排.第十二條項(xiàng)目推廣費(fèi)用的具體使用辦法參照集團(tuán)下發(fā)的 [2008]第39號《XXXX(中國)置業(yè)有限公司營銷類招投標(biāo)管第六章營銷推廣費(fèi)用中固定費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t第十三條固定費(fèi)用的定義：指開盤前必要的建設(shè)、制作準(zhǔn)第十四條固定費(fèi)用包括:售樓部的租賃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)(單建)、裝修費(fèi)、園林景觀費(fèi)；樣板間的建設(shè)費(fèi)(單建)、裝修費(fèi);沙盤模型第十五條固定費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t：售樓部建設(shè)(單建)、裝修、園林綠化費(fèi)和樣板間的建設(shè)(單建)、裝修費(fèi)以及沙盤模型的設(shè)計(jì)制作費(fèi)用按照使用期限進(jìn)行全程平均分?jǐn)?售樓部租賃費(fèi)按照合第七章其它費(fèi)用的分?jǐn)偟谑鶙l有使用期限或合同期限的按照使用期限或合同期限平均分?jǐn)?如戶外廣告可按照租賃期限平均分?jǐn)偂５诎苏赂絼t第十七條本辦法自公布下發(fā)之日起開始實(shí)施,解釋權(quán)歸總部營銷管理中心。XXXXXX年度各月推廣費(fèi)用計(jì)劃渠道明細(xì)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月廣告費(fèi)一推廣宣傳費(fèi)推廣宣傳費(fèi)銷售設(shè)施及道具費(fèi)用它計(jì)注：1、要按照項(xiàng)目分?jǐn)偅?、所有的數(shù)據(jù)為發(fā)生金額；3、存在分?jǐn)偟馁M(fèi)用要進(jìn)行分?jǐn)?售樓部建設(shè)(單建)、裝修、園林綠化費(fèi)和樣板間的建設(shè)(單建)、裝修費(fèi)以及沙盤模型的設(shè)計(jì)制作費(fèi)用按照使用期限進(jìn)行全程平均分?jǐn)偅蹣遣孔赓U費(fèi)按照合同期限平均分?jǐn)?戶外廣告、電視廣告等也以合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂?月度推廣費(fèi)用(周末請標(biāo)注顏色)渠道明細(xì)12345678911112114151171812021222242222829303103693567戶外報(bào)廣固定費(fèi)用廣播活動(dòng)短信策劃代理展覽銷售道具其它售樓部樣板間沙盤模型注：1、要按照項(xiàng)目分?jǐn)?2、所有的數(shù)據(jù)為發(fā)生金額；3、存在分?jǐn)偟馁M(fèi)用要進(jìn)行分?jǐn)?售樓部建設(shè)(單建)、裝修、園林綠化費(fèi)和樣板間的建設(shè)(單建)、裝修費(fèi)以及沙盤模型的設(shè)計(jì)制作費(fèi)用按照使用期限進(jìn)行全程平均分?jǐn)?售樓部租賃費(fèi)按照合同期限平均分?jǐn)?；戶外廣告、電視廣告等也以合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。L.DCZX11銷售現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)定目前部分項(xiàng)目營銷工作嚴(yán)重制約集團(tuán)業(yè)務(wù)及整體績效，為了有效提升營銷業(yè)績結(jié)合相關(guān)節(jié)點(diǎn)對銷售案場、看房通道、樣板間以及產(chǎn)品規(guī)劃方案在銷售過程中的變更與調(diào)整、產(chǎn)品市場重新定位等營銷工作進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范流程，及制定檢查相關(guān)的考核標(biāo)準(zhǔn)，以便達(dá)到集團(tuán)營銷管理的規(guī)范化，有效實(shí)現(xiàn)和形成XXXX統(tǒng)一的模式與標(biāo)準(zhǔn)化的營銷動(dòng)作，具體如下:第一條營銷管理中心每月對各項(xiàng)目的案場、看房通道及樣板房進(jìn)行抽查(具體檢查標(biāo)準(zhǔn)詳見附件《項(xiàng)目銷售標(biāo)準(zhǔn)化管理體系》)，每月對抽查項(xiàng)目進(jìn)行評比將排名最后的單位進(jìn)第二條各分子公司要科學(xué)制定統(tǒng)一銷售說辭并堅(jiān)持每月對銷售代表進(jìn)行考試、實(shí)操考核，對考評排名后5％的銷售代表要實(shí)行待崗并重新學(xué)習(xí)直至下次考評合格;如果連續(xù)2個(gè)月內(nèi)考評都不合格，予以淘汰。五六：M.DCZX12項(xiàng)目銷售標(biāo)準(zhǔn)化管理體系第一條為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特定市場容量下的快速銷售，建立差異化的競爭優(yōu)勢，必須建立銷售管理的流程和標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范,對銷售進(jìn)行嚴(yán)格的管理.力爭從硬件(賣場包裝標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范)、軟件(銷售控制體系、現(xiàn)場銷售接待標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范)四個(gè)方面對項(xiàng)目進(jìn)行銷售促進(jìn)、銷售控制和監(jiān)督。第二條提升項(xiàng)目樓盤形象，對售樓接待中心作出如下標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行以下標(biāo)準(zhǔn)。第三條規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)(一)售樓接待中心的建筑、附屬設(shè)施和運(yùn)行管理應(yīng)符合消防、安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等現(xiàn)行的國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。(二)本規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)主要對銷售外場和內(nèi)場進(jìn)行包裝。1.外場:市政道路至售樓部之間通道、售樓處四周及入口、本項(xiàng)目地界四周、小區(qū)廣場和售樓處至樣板房間通道。外場布置內(nèi)容:戶外看板、形象圍墻、圍墻廣告、引導(dǎo)系統(tǒng) (大型指示牌和道旗)。2.內(nèi)場：售樓部內(nèi)部和樣板房.內(nèi)場布置內(nèi)容:戶內(nèi)掛件、展板、模型、樣板房布置。(三)外場包裝1.市政道路至售樓部之間通道指示牌：如果項(xiàng)目售樓部離主要交通通道有一定距離，為了提高項(xiàng)目的通達(dá)性和可視性，吸引客戶到售樓部現(xiàn)場實(shí)地感受,并促成客戶購買，建議在外場進(jìn)行指示和引導(dǎo)。 (1)在主要干道中間綠化帶，設(shè)計(jì)制作一個(gè)“項(xiàng)目”大型 (2m＊3m)指示牌(字體采用夜光照明材料)。在道路兩側(cè)(項(xiàng)目之間的一條道路)每個(gè)路燈處設(shè)置一個(gè)導(dǎo)視路旗和樓盤宣傳燈桿旗(或燈箱廣告)，建議設(shè)置夜間燈光指示牌。2.道路要無建筑渣土并保持清潔。3.項(xiàng)目四周及小區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目地界四周圍墻不具備制作形象墻的條件，為節(jié)約成本,僅在入口處,進(jìn)行形象墻的設(shè)計(jì)制作。(1)施工地點(diǎn)，且有許多建筑垃圾的，可沿街邊制作高為1.5m左右的噴繪畫面. (2)小區(qū)內(nèi)部道路一側(cè)(保安室)，設(shè)計(jì)制作封閉型項(xiàng)目(3)入口道路兩側(cè)，除種植茶花樹外，須鋪設(shè)營養(yǎng)泥土，(4)內(nèi)部須渲染氛圍的彩旗、氣球、綠化等，同時(shí)可以布置休閑椅,有明確的導(dǎo)示系統(tǒng)，如車行方向,人行方向，停車位等； (5)施工工地現(xiàn)場設(shè)置各類警示牌。作為直接影響客戶第一視覺效果的售樓處入口,一定要形象突出，體現(xiàn)樓盤特色，同時(shí)能激發(fā)客戶的良好心理感受，增強(qiáng)購買欲望。(1)在售樓處進(jìn)門口上方,設(shè)立大氣清晰的招牌，不少于六盞射燈(220V100W規(guī)格)的直接照射。 (2)售樓部入口鋪設(shè)紅地毯，兩側(cè)設(shè)置盆景，并在入口處(3)售樓處入口左側(cè)與小區(qū)道路交界的空間，用小型盆景設(shè) (4)售樓處入口右側(cè)大門造型底部,用小型盆景點(diǎn)綴。(5)售樓處四周尚未貼大理石的地方盡快完成，或者用盆景植 (6)售樓處周邊保持清潔。4、小區(qū)廣場和售樓處至樣板房間通道小區(qū)內(nèi)設(shè)置外觀漂亮的照明燈,指示標(biāo)志，警示標(biāo)志等。 (四)內(nèi)場包裝售樓處的內(nèi)外空間要盡可能通透，盡量多用玻璃材料；內(nèi)部空間按實(shí)際層高盡量做高;室內(nèi)燈光要明亮,重點(diǎn)的地方要有燈光配合作為強(qiáng)調(diào)，如展板、燈箱、背景板等;要配合樓盤性質(zhì)大型噴繪圖片及模型展示;展示區(qū)要與洽談區(qū)相臨或溶為一體;在必要的地方布置小飾品和綠植并播放背景音樂。電視可播放電視廣告和多媒體宣傳片.售樓部是企業(yè)對外的一個(gè)窗口，可以體現(xiàn)一定的營銷理念和市場意識表現(xiàn)樓盤特色，給顧客營造一種良好、別致的購房環(huán)境，對樹立企業(yè)形象、推介市場產(chǎn)品有促進(jìn)作用。通過售樓部的一些設(shè)施、模型、資料等，可以體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)。2、建筑外觀項(xiàng)目售樓接待中心外觀設(shè)計(jì)應(yīng)干凈、明快；售樓處大廳玻璃應(yīng)隨時(shí)清潔;(如高于一層建筑外立面窗戶安裝到位)。3、室內(nèi)賣場 處布置應(yīng)以方便客戶接洽、觀看展板、進(jìn)行洽談為主.應(yīng)有非常(2)室內(nèi)吊頂宣傳掛件(渲染圖、噴繪等。 (4)燈具燈光(光源、亮度、柔和、彩燈)。 (5)桌椅顏色搭配、主色調(diào)、體現(xiàn)一種氛圍，“綠”、 (6)結(jié)合案名,要重點(diǎn)突出“案名”,用漂亮的景色和舒適打動(dòng)客戶。 (7)懸掛關(guān)于項(xiàng)目的詩詞、名人字畫。(8)張貼銷售相關(guān)證件、大型海報(bào)、效果圖、實(shí)景圖. (9)銷售人員工作牌，名片，工裝，銷售相關(guān)資料準(zhǔn)備:樓書、單張、訂單、訂單重新設(shè)計(jì). (10)售樓處衛(wèi)生間入口用大型屏風(fēng)(或宣傳擋板)。(11)售樓處里面的建筑立柱用噴繪,或用銀灰色綢緞包裹。4、接待區(qū)()接待臺，造型簡潔大方，接待臺的尺寸一般為：長不得小于4．0m,寬為65—75cm,臺面離地高度為900mm,臺面至少預(yù)留一臺臺式計(jì)算機(jī)(須使用不小于5英寸的液晶顯示屏)的位置，放置“歡迎咨詢"、“請賜名片”等桌牌和名片盒。 (2)接待區(qū)域是業(yè)務(wù)人員接待上門客戶的前臺區(qū)域，所以要布置在離入口較近處，且方便業(yè)務(wù)員看到來往客戶的位置.接待臺離售樓處入口的距離須小于客戶在進(jìn)入售樓處被接待臺 (3)背景板，光照度較強(qiáng)，不少于四盞射燈(指定規(guī)格)的直接照射,背景板色彩必須是樓盤VI系統(tǒng)中規(guī)定用色，樓盤LOGO清晰、明了;在接待區(qū)要通過背景板營造視覺焦點(diǎn)，背景板可以展示樓盤的LOGO、名稱,也可以用圖片展示一種樓盤(4)在接待臺旁邊的非過道區(qū)域應(yīng)設(shè)置高于接待臺的綠色 (5)接待區(qū)域的照度為1000LUX(暖光源)；接待區(qū)的燈光要強(qiáng)烈，天花的造型要?jiǎng)e致。(6)在進(jìn)門處設(shè)置雨具架，配置一定數(shù)量的雨具。(7)接待區(qū)至少設(shè)兩個(gè)銷售用電話，如無專門辦公室的,須增設(shè)一部工作電話。5、洽談區(qū)(1)洽談區(qū)盡量設(shè)置在臨街面的玻璃窗旁邊；結(jié)合實(shí)際規(guī)模，面積盡量30m左右。(2)洽談區(qū)地面須與其他區(qū)域明顯區(qū)分。(3)一張直徑1000mm離地高度700mm左右的玻璃面的洽談桌和三把椅子為一個(gè)基本洽談組。 (4)每一組之間的間距距離不小于800mm。 (5)根據(jù)區(qū)域劃分還應(yīng)分別在桌上放置色彩相宜的煙灰缸。(6)區(qū)域內(nèi)放置適當(dāng)數(shù)量的中盆綠色植物。 (7)洽談區(qū)的照度為800LUX(冷光源)。(1)展示區(qū)是向客戶展示該樓盤的各種資訊的場所；(2)展示區(qū)照度不低于1200LUX(冷光源);(3)設(shè)置在墻體上的掛件都有光照均勻的射燈直接照射; (4)設(shè)置休閑書吧，可以供參觀者使用。各類資料架貼上標(biāo)簽(請取閱)、POP均納入展示區(qū)統(tǒng)一管理,須隨時(shí)保持滿架;(5)所有資訊必須具備準(zhǔn)確性和時(shí)效性。 (6)展示區(qū)放置周邊區(qū)域規(guī)劃模型和項(xiàng)目總體模型。售樓處需放置一些展板,內(nèi)容包括:公司實(shí)力展示;項(xiàng)目位置圖及項(xiàng)目簡介;片區(qū)規(guī)劃圖(開發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域規(guī)劃)；項(xiàng)目效果圖(1個(gè)大型鳥瞰圖,至少2個(gè)低視點(diǎn)環(huán)境圖)；項(xiàng)目賣點(diǎn)展示;項(xiàng)目文化及主題展示；物業(yè)管理公司簡介及服務(wù)內(nèi)容。7、樣板單位 (1)樣板單位通道處設(shè)置“參觀須知”。 (2)樣板單位進(jìn)門處設(shè)置標(biāo)牌,注明戶型名稱、建筑面積、使用面積及功能要點(diǎn)等。 (3)室內(nèi)各廳、房均用標(biāo)牌注明名稱、建筑面積和使用面 (4)門前配置若干拖鞋或鞋套(保證放置整潔)，設(shè)置換鞋坐凳至少2張.8、洗衛(wèi)及其它服務(wù)設(shè)施(1)售樓處應(yīng)根據(jù)條件盡量設(shè)置衛(wèi)生間和更衣室或者休息 (2)設(shè)置媒體放映區(qū)，播放樓盤宣傳片或進(jìn)行多媒體演示.按適中聲音播放專門的音樂。(3)配備服務(wù)人員隨時(shí)保證衛(wèi)生間和整個(gè)售樓現(xiàn)場的清潔(4)衛(wèi)生間配備衛(wèi)生紙、洗手液、垃圾筒、掃帚、拖布、干手器和定時(shí)噴香器. (5)售樓處室內(nèi)至少配置一臺冰熱式飲水機(jī)以及若干一次 (6)根據(jù)具體情況考慮茶水、飲料、咖啡等相關(guān)服務(wù)。 (7)售樓處室內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)量和功率的立式空調(diào)機(jī)，保證室內(nèi)溫度在21℃,正負(fù)不超過1℃。 (8)按國家規(guī)定放置若干滅火器具。(9)售樓處洽談區(qū)和樣板單位須設(shè)置定時(shí)噴香器。第一條推進(jìn)“service”服務(wù)、一流服務(wù)和細(xì)節(jié)服務(wù)(一)“service”服務(wù).service,每一個(gè)字母代表深刻的含義,一個(gè)通俗的說法就是S代表smile微笑，E代表excellent自信、優(yōu)秀和杰出,R代表ready準(zhǔn)備，V代表viewing觀察，I代表invite邀請，C代表create創(chuàng)造性，E代表著eye—touching目光接觸. (二)一流服務(wù)。三流服務(wù):總也弄不清楚顧客為什么不滿意，也不知道怎樣使顧客滿意。二流服務(wù)：清楚顧客為什么不滿意,可惜不知道如何讓顧客滿意。一流服務(wù):不僅清楚顧客為什么不滿意,而且總有辦法讓顧客感到滿意。其中的差別就在于服務(wù)人員的看、聽、笑、說、動(dòng)的技巧,而這些技巧是可以學(xué)會并通過不斷修煉(三)服務(wù)體現(xiàn)在具體細(xì)節(jié)。如何服務(wù)好?1、個(gè)人素質(zhì)。指的是綜合素質(zhì),包括品德、素養(yǎng)、舉止、言談、甚至說話的語音語調(diào)等等.話接聽技巧、接待投訴技巧等等(一線銷售員)。管理職位,你必須具備完善的專業(yè)知識，相當(dāng)?shù)募记桑送?，還需要有較高的文化程度，以促進(jìn)服務(wù)、管理水平的提高(管理技巧)。4、服務(wù)意識。服務(wù)意識是工作的靈魂，如何待客周到細(xì)致是一直追求的目標(biāo)。不僅講究待客之道，而且盡可能做到人性化、個(gè)性化服務(wù)。員工服務(wù)意識的強(qiáng)弱使專業(yè)公司檔次拉開了差距，做在客人要求之前和無微不至是我們的服務(wù)精神。5、態(tài)度。要有把銷售工作作為自己的事業(yè)并為之努力、不斷進(jìn)取、不怕吃苦的心態(tài).幾乎可以說態(tài)度決定一切。第二條基本人員職責(zé)(一)保安職責(zé)：1、遵守公司的規(guī)章制度,做好著裝、儀表和手勢，站立位車門,積極引導(dǎo)客戶入售樓部。2、嚴(yán)格遵守售樓部的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守作息和留宿制度，不準(zhǔn)打私人電話。3、確保售樓中心及其項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)晝夜財(cái)產(chǎn)和人員安4、加強(qiáng)公司內(nèi)部治安管理,維護(hù)治安秩序，健全各項(xiàng)安全5、負(fù)責(zé)消防設(shè)備的檢查,確保正常使用狀態(tài).6、協(xié)助有關(guān)部門做好保密工作. (二)銷售人員職責(zé)：1、遵循公司業(yè)務(wù)以及行政管理制度,勤學(xué)好問,努力提高自素質(zhì)及專業(yè)技能。2、租售文檔、按揭資料的收集、整理；銷控表格的制作,3、客戶租售接待與談判,進(jìn)行客戶跟蹤,與客戶建立良好的關(guān)系,最終達(dá)成銷售業(yè)績，完成公司下達(dá)的個(gè)人任務(wù)指標(biāo)。4、客戶信息的收集、分析,詳細(xì)登記客戶記錄，積累客戶,認(rèn)真完成業(yè)務(wù)日記，為現(xiàn)場主管提供銷售信息。第三條禮儀和接待規(guī)范 (一)接待規(guī)范說明：1、為規(guī)范公司現(xiàn)場工作秩序和員工行為，樹立公司形象,以促進(jìn)銷售任務(wù)的圓滿完成.2、現(xiàn)場所有人員必須執(zhí)行本規(guī)定之各項(xiàng)條款。3、各級管理人員，均按此規(guī)定對銷售部業(yè)績完成狀況進(jìn)行4、適用范圍：本規(guī)定所稱員工，系指本公司各售樓現(xiàn)場5、適用崗位：現(xiàn)場銷售經(jīng)理、主管、銷售人員 (二)項(xiàng)目內(nèi)容：1、班前準(zhǔn)備要求鞋襪:以深色為宜，注意色彩搭配，女員工著裙裝，以淺色長襪為宜.領(lǐng)帶：熨燙平整、注意色彩搭配,長度以蓋及皮帶扣為宜;若使顆紐扣。工號牌：是工裝的一部分,著制服必須佩帶工號牌，于左上方。崗位上不能佩帶裝飾性強(qiáng)的飾物，以一枚戒指、一條項(xiàng)鏈為容2、個(gè)人衛(wèi)生提倡勤洗澡、勤換衣,養(yǎng)成良好的個(gè)人衛(wèi)生習(xí)慣.面部：保持面部干凈。男員工應(yīng)及時(shí)剃須，使用的化妝品香味不宜過濃;女員工按規(guī)定化淡妝,使用的化妝品、香水以淡雅威頭發(fā);男員工保持發(fā)行莊重，不染發(fā)，且前不遮眉，后不過衣領(lǐng),橫發(fā)不過耳；女員工發(fā)型應(yīng)梳理整齊，過肩頭發(fā)應(yīng)用發(fā)帶束在腦后，嚴(yán)禁男女員工彩色染發(fā).3、環(huán)境衛(wèi)生必須在9:00以前清潔完畢。售樓處內(nèi)部如接待臺面、桌椅、沙盤玻璃罩上不能有灰塵,資料售樓處門前應(yīng)隨時(shí)保持清潔狀態(tài)，地面灰塵及時(shí)清掃.售樓處外墻玻璃要堅(jiān)持計(jì)劃衛(wèi)生，玻璃墻面應(yīng)保持光亮、干4、設(shè)施設(shè)備備齊各自使用的辦公用具。照明燈、空調(diào)應(yīng)按要求開放、調(diào)試好溫度。各售樓處的音樂按公司統(tǒng)一要求播放。各銷售主管負(fù)責(zé)純凈水及紙杯的準(zhǔn)備及管理。心態(tài)，控制情緒，以良好的精神面貌進(jìn)入工作狀態(tài)。2、班前會及檢查(具體見早晚例會制度)內(nèi)容要求班前會在每天9;00以前召開，由銷售經(jīng)理主持。若經(jīng)理指定人員主持。根據(jù)公司安排或項(xiàng)目具體情況進(jìn)行工作布置和安排；培訓(xùn)按照計(jì)劃或針對實(shí)際工作中的問題進(jìn)行培訓(xùn)。按照規(guī)范要求標(biāo)準(zhǔn)，檢查員工著裝,個(gè)人衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、辦公設(shè)施設(shè)備及用具情況,發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)立即糾正。4、記錄班前會須作好會議記錄，存檔備查.3、接待禮儀容要求輪值首席銷售人員須站立入口附近，作好迎賓及接待狀軀干：自然挺胸、略收緊腹部.放于身體兩側(cè)。V字型;若站立時(shí)間較長，右腳可后退半步。自然、不做作。每位員工在工作中保持良好的情緒和最佳精神狀態(tài)，工作是出于自愿、而不是被動(dòng)。微笑,每位員工通話和敬語。5、鞠躬禮普通禮：面對客戶不能只點(diǎn)頭不躬身,一般行普通禮，上身下躬150并且與敬語同時(shí)使用，如“您好,歡迎光臨”;鞠躬時(shí)男性雙手側(cè)放，女性雙手握于前方，右手在上,左手在下.下握手禮:注意握手順序，客人-主人-女士—年長者—上司,一般不伸手求握。忌戴手套或濕手相握，一般握手持續(xù)3—6秒。普通禮一般在初次見面、致歉、握手時(shí)使用.遇門檻或階梯要提醒客人“請足下留神".7、拉門手握門把，讓客人先入.近距離遇見客戶，應(yīng)致禮并同時(shí)說8、讓行正面遇見客戶要主動(dòng)讓行，同時(shí)問好,不得搶道。9、坐姿入座前調(diào)整椅子，入座后，坐2／3的位置。端莊。情