住宅項(xiàng)目定價(jià)方法2

住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討一、概述在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有成本加成定價(jià)法，它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)。差別定價(jià)法，它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時(shí)間、地點(diǎn)的差異來制定不同的價(jià)格；差別定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價(jià)格來銷售住宅，而這些價(jià)格不一定完全反映成本費(fèi)用上的差異，這種定價(jià)方法沒有很好地反映市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來定價(jià)更像是一種促銷手段。競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法它考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡，這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，這種定價(jià)方法使得消費(fèi)者感覺到開發(fā)商是在認(rèn)真定價(jià)，讓消費(fèi)者有占到便宜的感覺。整數(shù)定價(jià)法主要對(duì)高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費(fèi)者身份和地位。在本文中，筆者主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，筆者姑且稱之為類比量化定價(jià)法。二、類比量化定價(jià)法該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查對(duì)比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定筆者共列出了12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。表1住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值[2]續(xù)前表：四、權(quán)重的確定筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的0～9評(píng)分法來確定權(quán)重，當(dāng)然讀者也可以用層次分析法或者經(jīng)驗(yàn)值法來確定權(quán)重，其計(jì)算過程見表2。表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（0～9評(píng)分法）[3]五、項(xiàng)目均價(jià)的確定姻磚通過聲表在2篩確定艘的各盈影響縣因素谷的權(quán)叨重和樹擬售繞項(xiàng)目邊及類星比項(xiàng)戲目所閘賦予信的分農(nóng)值，地由公也式股假得出在各項(xiàng)擦目的扯總分躁，其悠中柏n透表示易項(xiàng)目桑影響揭因素糖的項(xiàng)誼數(shù)，捆Wi澤表示它權(quán)重喪，往Fi鳥表示災(zāi)分值鐘.罩雄然后近根據(jù)鐘得出億的數(shù)徒據(jù)，港運(yùn)用娘最小分二乘榆法建營(yíng)立回濤歸方舟程，談即頸P=叮a+問bS密[4溪]侍，其仗中夏P納為項(xiàng)詳目均架價(jià)，外S撫為項(xiàng)眼目得愉分，污確定蹄參數(shù)系a務(wù)和挽b馳后，誼代入補(bǔ)擬售拿項(xiàng)目牽的得挨分，撈即可猴得擬蟲售項(xiàng)伶目的拘均價(jià)竟。瘋證六、頌住宅糠項(xiàng)目序各單光元定菜價(jià)鉤置上述戚定價(jià)夢(mèng)只是忘制定奔出一罪個(gè)小勻區(qū)或僅一棟診樓的撐基準(zhǔn)高平均演價(jià)格秒，而誓對(duì)具雅體的臨某一患單元衫而言堅(jiān)，由廚于位姻置、綠層高候、區(qū)芬位、郊朝向崖、景瘋觀、喬戶型去等的付不同根，對(duì)鄙購(gòu)房伙者來邪說，尼就有框著不甚同的注效用濟(jì)。所璃以需扯將各拾單元圈分別預(yù)定價(jià)孫，以盜不同姨的價(jià)櫻格來粱體現(xiàn)決效用棟的高吼低。謝駛1深、項(xiàng)奴目位垂置價(jià)讀格調(diào)料整系臣數(shù)示匠項(xiàng)目奏位置志價(jià)格界調(diào)整紫系數(shù)競(jìng)是指生在一撿個(gè)小扎區(qū)中注，根群據(jù)各遍棟樓域宇的嫌位置移、坐桐向、花臨街扶狀況艦、樓先間距輪、與遙小區(qū)祥花園晃、公煩共配雖套服斤務(wù)設(shè)暢施的雨距離窯等來顧綜合燙調(diào)整巧價(jià)格辭系數(shù)裳。如測(cè)南北孕朝向釣、較效大的漢樓間藝距、紫臨近離配套醫(yī)設(shè)施聲、外料觀漂陰亮悲的樓凝宇的爽價(jià)格母就會(huì)諒相對(duì)降高些愈，如撤表認(rèn)4潛所示杰。徒嚷表袋4梁項(xiàng)目射位置昌價(jià)格凱調(diào)整軋系數(shù)堤表臘若灶注：謊其中材m質(zhì)、肌k掘一般鬧在鄰5塔％以夠內(nèi)，米如果慘位置塊差異歡特別之大，焦可取灑更大劃的系駕數(shù)，螞但一齡般不挺超過悼15振％。謠篇2優(yōu)、項(xiàng)他目樓花層價(jià)楚格調(diào)匠整系搬數(shù)允去項(xiàng)目恰樓層難價(jià)格餐調(diào)整應(yīng)系數(shù)侵是指貝根據(jù)也居民膏的生稅活習(xí)著慣、準(zhǔn)樓層花高低呆所體惰現(xiàn)的猛通風(fēng)刷采光戀、視筆野等培差異渣來調(diào)拉整的勵(lì)樓宇勾價(jià)格戀。在榮我國(guó)奇，如覽果是彼六層連多層搬住宅彩，一附般是凍一、啟六層徒較便覺宜、伏二、顫五樓槍層居呀中，裝三、車四層妻最貴賢；而辱對(duì)高高層住腰宅，女一般眠是越蒸高越吉貴。借針對(duì)菌不同構(gòu)樓層帖其價(jià)仿格調(diào)赤整系在數(shù)見迎表寒5棄。訊遲表影5妄項(xiàng)目祖樓層說價(jià)格拋調(diào)整倍系數(shù)近表腹[5腫]得繞續(xù)前警表：眼斜即注：援①秀m=戚k/貨N寬，其負(fù)中遍k紹為不帖同樓勁層系僅數(shù)之瞧最大誰值，風(fēng)一般欠取惠10毯％～康15鳴％。謹(jǐn)悠②如凡果有習(xí)另樓寄遮擋碑本樓還，則酸在另朝樓的昨最高專層處芬上下常，本掛樓的描樓層介系數(shù)戚會(huì)有快一個(gè)狡較大喉的跳刮躍。僚棋根據(jù)走項(xiàng)目幅位置敬價(jià)格窮調(diào)整急系數(shù)貧和項(xiàng)見目樓顫層價(jià)沖格調(diào)涂整系鉤數(shù)，同利用奧公式荷類比騎量化辰法的撒樓宇勉均價(jià)建×（告1+雙項(xiàng)目蝴位置述價(jià)格旦調(diào)整畫系數(shù)誦）×蹈（萬1+肯項(xiàng)目段樓層君價(jià)格膏調(diào)整鞭系數(shù)籍）得伯出各坑棟樓挪各層泳的均鍬價(jià)，初筆者千將此匙價(jià)格召稱之?dāng)倿闃峭鎸泳秲r(jià)。鑼國(guó)3餡、項(xiàng)與目水誰平價(jià)私格調(diào)匪整系妨數(shù)壇砍（學(xué)1歇）項(xiàng)窯目區(qū)站位價(jià)竹格調(diào)跡整系楊數(shù)漆蠅區(qū)位楚價(jià)格由調(diào)整恩系數(shù)派指的礦是那撈種靠童近電處梯、狹過道間的單腎元由井于易夸受噪告音干徹?cái)_、厚而此緩位置敢單元振不如基遠(yuǎn)離蜜電梯發(fā)、過招道的應(yīng)單元淹所形洋成的尾價(jià)格公調(diào)整中系數(shù)哨，一潛般此國(guó)價(jià)格押調(diào)整閱系數(shù)拴上下謙不要?jiǎng)⒊^捧1柿％。波激（瘦2溫）戶拍型價(jià)機(jī)格調(diào)見整系紡數(shù)算六戶型艙價(jià)格惕調(diào)整塘系數(shù)翼是指特從它朱的功拐能分組區(qū)是師否合您理，偷采光每通風(fēng)驚如何飛，是別否有里暗房預(yù)，是遠(yuǎn)否有諷恰當(dāng)湊的面均積配歉合比仔等方掏面來才進(jìn)譯行價(jià)胖格調(diào)守整的恭系數(shù)笨。其尊價(jià)格常調(diào)整站系數(shù)期一般哄不要嬸超過降3岸％。些紗（效3怪）單陵元朝盾向價(jià)催格調(diào)匙整系離數(shù)油凱單元式朝向傅價(jià)格彈調(diào)整推系數(shù)物是指撤根據(jù)出單元喚的朝恭向、粘采光雁、平須面不險(xiǎn)局、銷消費(fèi)行習(xí)慣紙等而刺進(jìn)行童的價(jià)丸格調(diào)掘整系味數(shù)。零朝向吃通常捐是指司客廳壁的朝念向，云根據(jù)藥朝向盆的不問同，掏其價(jià)羽格調(diào)殖整系戲數(shù)見秘表貧6見。國(guó)環(huán)表逐6漲單元宮朝向尤價(jià)格爺調(diào)整助系數(shù)陪表妖挪石（梅4閥）景診觀價(jià)櫻格調(diào)隊(duì)整系黑數(shù)振榆景觀不對(duì)于篇住宅在購(gòu)買封者而喜言，棚常具寇有決勁定性先的影丑響力肅，對(duì)棍那種畫能夠壓臨望紛公園敲、水桌景、稈山景夏、自懇然或扔人造斗的景藝觀單順元，行通常化相對(duì)穴沒有臺(tái)景觀揀的單武元而杜言，注價(jià)格崖要高芝出許銜多。物故景推觀價(jià)穗格調(diào)屬整系浙數(shù)就件是指冠由于揉不同乳單元映的景誓觀差數(shù)異所身造成列的價(jià)貞格外調(diào)整先系數(shù)野。其這價(jià)格翼調(diào)整悼系數(shù)茂一般傅不要限超過透15幫％，誓對(duì)多魂面景魄觀也趙最多數(shù)不要梯超過兩20廟％。級(jí)太綜合書項(xiàng)目販的區(qū)臉位價(jià)免格調(diào)拐整系凱數(shù)、凡戶型傷價(jià)格旨調(diào)整穗系數(shù)算、單廈元朝夏向價(jià)心格調(diào)慘整系狐數(shù)、昨景觀辦價(jià)格卸調(diào)整畏系數(shù)您得出固項(xiàng)目籃水平淘價(jià)格鼓調(diào)整伍系數(shù)王，如禽表椅7顆所示訴。拾毛表賤7餐項(xiàng)目快水平訊價(jià)格策調(diào)整按系數(shù)啟表市萍識(shí)然后秤用每刃棟樓桂的各惰層樓浸的樓稅層均臭價(jià)×滲（純1+部項(xiàng)目東水平幫價(jià)格殿調(diào)整舍系數(shù)公），啟即得悉各單位元的曾初步駝價(jià)格聾。競(jìng)恐七、犬各單堪元價(jià)朋格的免微調(diào)杰賊上述吳各單嬌元的留初步新價(jià)格島×替相應(yīng)禍各單攪元的儲(chǔ)面積邪之和旋得出豎整個(gè)余項(xiàng)目鎮(zhèn)的總照價(jià)，結(jié)用總粗價(jià)除炊以總港面積鄉(xiāng)所得粱的調(diào)夸整后餓均價(jià)訴與我許們前爽面通霜過類柳比量樸化定夏價(jià)法傳所得繳出的捧均價(jià)籃有一較定的市出入交。我臉們可啞以用客以下傻方法張進(jìn)行借微調(diào)塔。塞綁1劫、當(dāng)確調(diào)整苦后的老均價(jià)斧大于樸通過意類比鉗量化取定價(jià)亡法得疊出的紅均價(jià)方時(shí)，催一是側(cè)用每槍套單小元均備價(jià)除兄以系漆數(shù)次k趣，其宜中系疼數(shù)位k纖＝調(diào)掩整后訴均價(jià)觸/歸類比朗量化訴定價(jià)弦法得抗出的常均價(jià)具。二煮是將也那些呀條件違差的唯單元高價(jià)格卻再次倡調(diào)低瞧，使術(shù)最終嶄得出碗的調(diào)放整后嘩均價(jià)在與通歐過類肺比量抬化定落價(jià)法膜得出尖的均立價(jià)大邁致相頌符。被掏2留、當(dāng)輔調(diào)整陳后的妙均價(jià)牙小于襲通過堆類比忽量化泳定價(jià)銳法得意出的出均價(jià)總時(shí)，下一是執(zhí)用每則套單風(fēng)元均鵝價(jià)乘繞以系府?dāng)?shù)神k輛，其狂中系滲數(shù)飄k患＝調(diào)爆整后止均價(jià)俯/您類比翁量紗化定至價(jià)法番得出險(xiǎn)的均鄭價(jià)。燦二是情將那浙些條脅件好抗的單會(huì)元價(jià)箏格再辨次調(diào)經(jīng)高，凡使最塌終得地出的裁調(diào)整標(biāo)后均療價(jià)與歡通過轉(zhuǎn)類比銹量化盆定價(jià)汗法得蘭出的栗均價(jià)為大致捷相符丘。絨都八、氣結(jié)論崖呈住宅罵項(xiàng)目意定價(jià)白是一臨門實(shí)擦踐性因很強(qiáng)卵的學(xué)仁科，缸它涉承及消牲費(fèi)行柿為及義心理偷、藝?yán)w術(shù)、默經(jīng)濟(jì)靜學(xué)、娛住宅新市場(chǎng)牌的需形求和峰供給雞有關(guān)用市場(chǎng)績(jī)調(diào)查從與統(tǒng)列計(jì)分呈析等潑各方砍面的濕知識(shí)服，所圓以這員是一謀個(gè)不般斷積癥累經(jīng)忽驗(yàn)、只不斷居總結(jié)傘和引錢領(lǐng)消字費(fèi)的齡應(yīng)用藍(lán)性非喜常強(qiáng)社的學(xué)包科。違由于六筆者念理論歇水平乳、知表識(shí)和怎實(shí)際束經(jīng)驗(yàn)親的欠豬缺，蒸僅僅去在某起些方拾面對(duì)料住宅球項(xiàng)目初的定叔價(jià)做蘆了一駁定程懲度的性探討尤，希良望對(duì)退那些床從事百住宅戚項(xiàng)目竄定價(jià)闊的人魯員有倦所啟邊迪，躍并在培實(shí)際巴工作光中不權(quán)斷總率結(jié)完灣善。DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:34DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:34DATE\@"HH:mm:ss"18:34:28TIME\@"yy.M.d"TIME\@"h時(shí)m分"18時(shí)3