房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：南京奧特萊斯廣場市場調(diào)研報(bào)告

PAGEPAGE53南京奧特萊斯廣場市場調(diào)研報(bào)告2009.08.南京奧特萊斯廣場市場調(diào)研報(bào)告目錄1南京城市的歷史變遷與城市地位………………041.1南京的歷史變遷………………………041.2南京的城市地位………………………05南京的人口構(gòu)成………………062.1南京市全市的人口……………………062.2南京市平均每戶家庭人口……………062.3南京市人口的性別構(gòu)成………………062.4現(xiàn)南京市常住外來人口………………072.5少兒人口與老齡化程度………………072.6南京家庭戶規(guī)模構(gòu)成…………………082.7南京人口男女年齡的結(jié)構(gòu)……………082.8南京人口文化程度……………………093南京市綜合經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)概況……………………103.1南京市綜合經(jīng)濟(jì)………………………103.2南京市歷年常用職工居民生活指標(biāo)…………………163.3南京市居民消費(fèi)水平和特征…………174南京的城市定位與城市整體規(guī)劃………………214.1南京的城市定位…………………………214.2南京市城市總體規(guī)劃……………………215南京商業(yè)概況及商圈分布和特征………………255.1南京的商業(yè)概況…………………………255.2商圈分布和特征《附件：各商業(yè)設(shè)施信息及分析表（客流、建筑面積、營業(yè)額、平均消費(fèi)、租金等）》…256南京市的旅游觀光與“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”…………………277南京未來五年的商業(yè)預(yù)想………………………307.1南京人消費(fèi)行為和習(xí)慣…………………307.2目前南京商圈的缺點(diǎn)……………………317.3產(chǎn)品組合…………………338南京江寧區(qū)概況…………………338.1江寧人口情況……………348.2江寧綜合經(jīng)濟(jì)情況………………………358.3江寧商業(yè)現(xiàn)狀分析………………………379江寧空港工業(yè)園調(diào)查資料………………………449.1空港社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況………………………449.2空港發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)………………………469.3空港區(qū)位交通……………469.4空港城市建設(shè)規(guī)劃情況…………………479.5空港區(qū)內(nèi)商業(yè)開發(fā)情況…………………519.6空港區(qū)位優(yōu)勢的有效利用………………5110市調(diào)結(jié)語…………………………54附件：1、《南京商業(yè)設(shè)施概況》；2、《南京商業(yè)設(shè)施租金及營業(yè)額》。1城市的歷史變遷與城市地位1.1南京的歷史變遷南京簡稱寧，是江蘇省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。位于長江下游，屬寧、鎮(zhèn)丘陵地區(qū)。境內(nèi)山環(huán)水繞，形勝天然，古有"虎踞龍盤"之稱。南京是我國四大古都之一，歷史文化名城。歷史上曾有東吳、東晉、南朝、南唐、明初、太平天國、中華民國臨時(shí)政府等十個(gè)朝代在此建都，故有“十朝都會(huì)”之稱。南京已有2460多年的建城史。初名越城，戰(zhàn)國時(shí)楚國在石頭山上置金陵邑。秦改為秣陵。三國時(shí)東吳首次在此建都，稱建業(yè)。西晉末年始稱建康，其后東晉、宋、齊、梁、陳均建都于此，歷史上稱六朝。唐代稱升州，宋易名為江寧。及至明初，才正式定名南京。1949年4月23日南京解放，成為中央人民政府直轄市。1952年9月，南京為江蘇省省轄市。1953年1月1日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省會(huì)。1994年2月南京的行政級(jí)別定為為副省級(jí)。南京市區(qū)內(nèi)有長江、秦淮河、玄武湖等豐富的水景觀資源，也有紫金山、北極閣、清涼山等自然山體景觀，眾多的風(fēng)景名勝與文物古跡相交融，形成了今天的山、水、城、林相結(jié)合的城市風(fēng)貌。全市市級(jí)以上文物保護(hù)單位281處。其文化底蘊(yùn)豐富、較為優(yōu)越的人文環(huán)境和自然環(huán)境是南京總體發(fā)展的基礎(chǔ)所在。1.2南京的城市地位南京是江蘇省省會(huì)，長江下游重要的中心城市。也是江蘇省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心。南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市，正充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。南京是長江三角洲地區(qū)高新技術(shù)最密集的區(qū)域之一，也是我國最重要的科研教育中心之一，擁有全國僅次于北京和上海的綜合科技實(shí)力，高新科技的發(fā)展?jié)摿艽?。南京是繼北京、上海之后中國高校最集中的城市，集聚了30多所高等院校，擁有一批較有實(shí)力的科研機(jī)構(gòu)，具有豐富的教育科研和人才資源優(yōu)勢，非常適于發(fā)展成為一個(gè)高新技術(shù)研發(fā)的基地，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的前景。南京將在沿江開發(fā)這一新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的帶動(dòng)下，快速提升城市競爭力，全面融入“長三角”的開發(fā)，鞏固區(qū)域中心城市的地位。南京是國際上看好的21世紀(jì)亞洲環(huán)太平洋地區(qū)最具發(fā)展前景的城市之一。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新中國大陸城市競爭里排行榜上，南京名列第七位。南京還被《福布斯》評(píng)為2007年中國大陸最佳商業(yè)。城市榜第三名。2007年南京市實(shí)現(xiàn)GDP3275億元。電子、汽車、化工、鋼鐵等支柱產(chǎn)業(yè)占全市工業(yè)總量的近69%，軟件、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成集聚效應(yīng)。南京還是江蘇省服務(wù)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，也是長江三角洲商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游物流中心城市之一。2南京市的人口構(gòu)成2.1南京市全市的人口根據(jù)南京2007年11月1日的人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)推算，2007年末全市常住人口741萬人，以總面積共6582.31平方公里計(jì)算，人口密度每平方公里1126。比2006年增加22.24萬人，增長3.09%。全市常住人口的出生人數(shù)為6.35萬人，出生率達(dá)8.7‰，比2006年下降0.2個(gè)千分點(diǎn)；死亡人數(shù)為4.54萬人，死亡率6.22‰，比2006年增加了0.03個(gè)千分點(diǎn)；自然增長人口1.81萬人，自然增長率2.48‰，比2006年下降0.23個(gè)千分點(diǎn)。2.2南京平均每戶家庭人口2007年的，平均家庭戶規(guī)模為3.09人。居民結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境較為良好。2.3南京市人口的性別構(gòu)成(2007年)男性和女性的分布很平均–男性:50.99%；女性49.01%。2.4南京市常住外來人口(流動(dòng)人口)根據(jù)統(tǒng)計(jì)表明,2007年末南京市的常住人口中外來人口已達(dá)143.55萬人，比2006年增長9.7%。外來人口的增長速度明顯高于戶籍人口的增速，后者的增長速度僅有1.6%。2006年、2007年兩年外來人口年均增加15.67萬人。外來人口呈現(xiàn)增長快,規(guī)模大,年齡構(gòu)成較年青的趨勢，大部份是勞動(dòng)年齡和大學(xué)生人口。他們刺激了南京的經(jīng)濟(jì),同時(shí)也彌補(bǔ)了南京市個(gè)別企業(yè)勞動(dòng)力短缺的狀況。2.5少兒人口與老齡化程度南京人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化,0-14歲人口為85萬人,與第五次人口普查相比,下降了3.04%。65歲及以上人口為68萬人,比五普時(shí)的8.49%上升了1.42%。說明該市老齡化程度在進(jìn)一步加深。同時(shí)這也反映出南京隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展,人民生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)得到巨大改善。2.6南京家庭戶規(guī)模構(gòu)成（%）2.7南京人口男女年齡的結(jié)構(gòu)男女年齡的分布年齡男女合計(jì)%0-14496,461449,029945,49015.4315-19259,939223,351483,2907.8920-24295,181240,026535,2078.7425-29288,416260,115548,5318.9530-39679,445604,8431284,28820.9640-49501,725456,060957,78515.6350-59327,776296,963624,73910.2060以上361,599385,236746,83512.19總計(jì)3,210,5422,915,6236,126,165100上述數(shù)據(jù)表明，南京人群年齡結(jié)構(gòu)中20-59歲所占比例相對(duì)較大,共占總比例64.48%尤其以中青年居多,此部分人群相對(duì)獨(dú)立收入水平較高，是南京消費(fèi)能力最主力的人群。0-19歲總比例是23.32%,此部份青少年雖現(xiàn)階段消費(fèi)能力較弱,但是未來消費(fèi)力增幅最大,存在較大發(fā)展?jié)摿Α?0歲以上人群占總比例的12.19%,其主要收入為退休或者是政府補(bǔ)貼,其消費(fèi)觀念保守,消費(fèi)能力不強(qiáng)且消費(fèi)品種單一。南京人口文化程度文化素質(zhì)體現(xiàn)了一個(gè)社會(huì)的發(fā)展水平和進(jìn)步潛力。南京在嚴(yán)格控制出生人口數(shù)量的同時(shí)，加強(qiáng)人的科學(xué)文化知識(shí)和素質(zhì)的培養(yǎng)。大力發(fā)展教育事業(yè)，為各行各業(yè)培養(yǎng)大批建設(shè)人材。全市接受高中以上教育人數(shù)不斷增加，人口普查及抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1982年全市具有大專及以上文化程度的人占六歲及以上人口的比重僅為3.3％，1990年提高到6.55％，2000年上升為12.93％，至2005年已經(jīng)達(dá)到18.9％，比82年上升15.6個(gè)百分點(diǎn)。具有高中文化程度的人口比重也由1982年的13.83％增加到2005年的22.93％，上升9.1個(gè)百分點(diǎn)。15歲及以上人口的文盲率則由1982年的30.81%降低到2005年的3.97%。在文盲率降低的同時(shí)，性別差距也在縮小，由1982年男女之間相差25.5個(gè)百分點(diǎn)降至2005年僅相差4.91個(gè)百分點(diǎn)。南京市綜合經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)概況3.1.南京市綜合經(jīng)濟(jì)3.1.1南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的帶動(dòng)下,南京市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2007年度表現(xiàn)非常突出，全市地區(qū)生產(chǎn)總值3283億元,和2003年比較,增長20%左右，為近10年來最高。綜合各種因素,預(yù)計(jì)南京經(jīng)濟(jì)效益與生產(chǎn)將繼續(xù)保持同步增長,而且是持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)年度參數(shù)1998199920002001200220032004200520062007GDP（億元）821895102011541295157620672411.112773.783283.73增長率（%）9.810.412.211.212.51517.316.61520.11999—2007年南京市GDP數(shù)值統(tǒng)計(jì)表1999—2007年南京市GDP數(shù)值對(duì)比圖1998—2007年南京市人均GDP數(shù)值統(tǒng)計(jì)表年度參數(shù)1998199920002001200220032004200520062007GDP（元）15000164001860022100240002750037000408874611353638增長率（%）9.8811.815.8812.725.610.512.816.31998—2007年南京市人均GDP數(shù)值對(duì)比圖進(jìn)入2008年，南京經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為93億元，增長1.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為1795億元，增長9.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為1887億元，增長15.3%。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50327元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長9.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2007年的2.6：49.0：48.4調(diào)整為2.5：47.5：50。在全市地區(qū)生產(chǎn)總值中，民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1381.7億元，比上年增長17.6%；占全市經(jīng)濟(jì)的比重為36.6%，比上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重為46.1%，比上年提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為106.2，比上年上升6.2%。其中，食品類、煙酒及用品類、衣著類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類、居住類六項(xiàng)分別上升15.1%、4.0%、8.5%、8.7%、3.1%和2.1%；娛樂教育文化用品及服務(wù)類、交通和通訊類二項(xiàng)分別下降1.6%和3.8%。全年工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)為105.5，比上年上升5.5%。其中，輕工業(yè)下降0.9%，重工業(yè)上升9.9%；生產(chǎn)資料上升6.1%，生活資料上升2.3%。全市新增就業(yè)崗位18.39萬個(gè)，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)人數(shù)達(dá)5.75萬人，援助困難人員再就業(yè)1.24萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.16%，比上年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。自08年下半年以來，面對(duì)國際經(jīng)濟(jì)金融形勢的急劇變化、外部需求的嚴(yán)重萎縮，中央及地方各級(jí)黨委、政府及時(shí)果斷實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一系列舉措。從南京今年上半年的情況看，政策措施已見成效，內(nèi)需增長勢頭良好，一些領(lǐng)域下行趨勢有所遏制，市場信心有所恢復(fù)，社會(huì)預(yù)期有所改善，全市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)回升、企穩(wěn)向好的積極變化。2009年1-6月全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指

標(biāo)單位累計(jì)數(shù)值同比增長（%）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）億元3067.10-7.4全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元1308.6124.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元954.6916.9進(jìn)出口總值（按經(jīng)營單位）億美元153.22-23.5財(cái)政收入億元448.3813.9城市居民人均可支配收入元1369110.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%99.8-3.1.2南京市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析南京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目前屬于“跨越式起步與專業(yè)化程度偏低”。目前的南京商業(yè)房地產(chǎn)還停留在經(jīng)營效率不高、規(guī)模與結(jié)構(gòu)性偏差、專業(yè)化程度不足的階段，目前南京商業(yè)地產(chǎn)整體存在“重銷售、輕規(guī)劃”、“重概念、輕地塊”、“重招商、輕經(jīng)營”等方面的缺點(diǎn)。比如就“重銷售、輕規(guī)劃”來說，目前市場上以地產(chǎn)的方式做商業(yè)的現(xiàn)象尤為普遍，不少項(xiàng)目運(yùn)營商只側(cè)重項(xiàng)目銷售。而政府相關(guān)部門一般也僅從“容積率”“美觀協(xié)調(diào)”上審核項(xiàng)目，忽視了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備的未來“可成長性”。“重概念、輕地塊”的現(xiàn)象在目前市場上表現(xiàn)得也較為明顯。商業(yè)一般有兩個(gè)特征，即落地產(chǎn)業(yè)，以及為產(chǎn)業(yè)配套。由于受到各種條件的綜合制約，各個(gè)地塊都有其固定屬性，做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)該依據(jù)地塊本身屬性，做適合的產(chǎn)業(yè)及針對(duì)產(chǎn)業(yè)做配套，而很多項(xiàng)目不能做到因地制宜。“重招商、輕運(yùn)營”則指的是不少商業(yè)項(xiàng)目是先把商家引進(jìn)來，但后期如何經(jīng)營卻不加理會(huì)，這造成了不少項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營難以為繼的局面。但隨著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的不斷加深及具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)商的加入南京市場，在激烈競爭中,南京商業(yè)市場在其自身結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下,發(fā)展水平會(huì)明顯升級(jí)。居民對(duì)消費(fèi)品的需求遂年上升,也將會(huì)為商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展奠定了較好的市場基礎(chǔ)。2000-2007年南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額對(duì)比表3.2南京市歷年常用職工居民生活指標(biāo)年份職工平均工資在崗職工年平均工資城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出農(nóng)村居民人均純收入農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出絕對(duì)值(元)絕對(duì)值(元)絕對(duì)值(元)增長(%)絕對(duì)值(元)增長(%)絕對(duì)值(元)增長(%)絕對(duì)值(元)增長(%)19968013——560412.149218.7312826.6248727.219978847——649715.9545110.8353312.9281613.219989449——70188.0605611.137245.42487-11.7199910295——76949.664496.538623.725050.72000118971391282337.070489.340625.22496-0.42001141031657588487.573263.943116.125180.92002162201914891573.573260.045796.225902.9200318853221901019611.377255.549237.5315321.7200422180260631160213.883508.1553312.4361914.8200525215293421499719.91070428.2622512.5437620.9200628439324591753816.91223414.3704513.2551226.0200731905359082031715.8132788.5802013.8618012.1200836092398762312313.81513314895112703313.8從以上表資料顯示,南京市居民人均可支配的收入在03年以后都保持在10%以上穩(wěn)定增長。農(nóng)民人收入04年增長12.4%。城市和農(nóng)民收入都同步實(shí)現(xiàn)較快增長。3.3南京市居民消費(fèi)水平和特征3.3.1南京市城市居民家庭人均可消費(fèi)支出比較城市居民家庭人均主要消費(fèi)支出表(計(jì)量單位：元)指標(biāo)名稱 200707vs06各項(xiàng)費(fèi)用占總支出比重%%城市居民人均消費(fèi)支出13278.448.5其中-食品4683.0013.0035.3-衣著支出 1078.319.108.1-設(shè)備用品及服務(wù)846.58-4.706.4-醫(yī)療保健1048.9519.907.9-交通和通訊1635.4914.4012.3-娛樂文教服務(wù)2527.8517.2019.0-居住1052.40-17.607.9-其他商品和服務(wù)405.86-6.303.1南京市居民人均消費(fèi)支出保持在8%以上穩(wěn)定增長。從分類別比重看,07年，食品在居民消費(fèi)之首占總消費(fèi)35.3%，而第二位是娛樂文教服務(wù)占總消費(fèi)19.47%,第三位是交通和通訊占總消費(fèi)12.65%，但從分類別的增長率看增長率最高是醫(yī)療保健的19.9%，第二位是娛樂文教服務(wù)17.20%，第三位交通和通訊14.40%。數(shù)據(jù)顯示在07年，南京市居民的在注重身體健康，追求生活品質(zhì)的提高方面需求有所增加，反映了整體社會(huì)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展中。3.3.2消費(fèi)變化的分析從家庭人均主要消費(fèi)支出表中我們可以分析,近年來南京居民消費(fèi)開始有了一定變化:1.食品-吃的方面更追求健康營養(yǎng)-生活水平提高,在外用餐增加-生活節(jié)奏加快,快餐及方便食品愈來愈受工作一族歡迎-隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,餐飲市場也起了很大變化,變成更多元化,從而刺激了在外用餐。2.衣著支出—衣著支出升溫,消費(fèi)檔次提高。消費(fèi)者從過去講求衣著樸素大方實(shí)惠而轉(zhuǎn)向追求自然、時(shí)代感,并逐步追求品牌，衣著檔次正逐年增高。設(shè)備用品及服務(wù)—這方面的費(fèi)用包括了家庭用品和維修費(fèi)用變化不大，原因可能有兩個(gè),第一、大件耐用品擁有量趨于飽和；第二、市場價(jià)格競爭激烈。醫(yī)療保健—收入水平不斷提高,城市居民保健意識(shí)增強(qiáng),購買滋補(bǔ)健品增多。再加上該市老齡化程度在逐年加深,醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)也隨著社會(huì)變化而增長。交通和通訊—交通和通訊在近年巨大的增長是來自于市民購買汽車,及更換和購買手機(jī)的需求。6.娛樂文教服務(wù)—教育支出繼續(xù)保持增長，這顯示南京人對(duì)教育及本身提高文化素質(zhì)相當(dāng)重視。7.居住—因受市場影響，在居住方面消費(fèi)受到一定抑制。8.其他商品和服務(wù)—雜項(xiàng)商品包括了個(gè)人用品、金銀珠寶飾品、手表、化妝品、美容美發(fā)用品等。消費(fèi)的穩(wěn)步增長體現(xiàn)出南京消費(fèi)者開始對(duì)新生活的追求。3.3.307年南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品零售總額(計(jì)量單位：萬元)指標(biāo)2007年增長率%07vs06社會(huì)消費(fèi)品零售總額13804634.9+18.3%__________________________________________________________________________________________________（一）按銷售地區(qū)分市的零售額12870617.7+18.2%縣的零售額528046.4+20.6%縣以下的零售額405970.8+18.3%（二）按行業(yè)分批發(fā)零售業(yè)12045176.5+17.3%住宿餐飲業(yè)1581558.9+24.8%其他177899.5+31.1%（三）按登記注冊(cè)類型分國有經(jīng)濟(jì)624007.0+17.39%集體經(jīng)濟(jì)281606.1+14.3%私營經(jīng)濟(jì)3168860.9+17.9%個(gè)體經(jīng)濟(jì)4383417.1+18.1%股份制經(jīng)濟(jì)1821612.0+17.9%外商投資經(jīng)濟(jì)1143312.2+24.2%港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)121514.1+20.4%其他經(jīng)濟(jì)2260305.5+17.5%2007年全年,消費(fèi)品零售總額突破了1380億元,比去年同期增長18.3%。隨著南京市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速健康發(fā)展.消費(fèi)市場也進(jìn)一步活躍。按行業(yè)分類,其他服務(wù)業(yè)最大增長,比06年同期增長31.1%。在企業(yè)方面,外商投資增長率依然保持最高增長，達(dá)24.2%,個(gè)體經(jīng)濟(jì)在07年也有很高的增長,這反映了南京政府實(shí)施了各種優(yōu)惠政策的制定和實(shí)施,這些政策都帶動(dòng)了南京市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速增長。4南京的城市定位與城市整體規(guī)劃4.1南京的城市定位?充滿經(jīng)濟(jì)活力的城市——長江下游現(xiàn)代化的中心城市?富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城?人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市4.2南京市城市總體規(guī)劃4.2.1南京的主城功能布局特征主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個(gè)片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對(duì)平衡，配套設(shè)施相對(duì)完善的綜合性片區(qū)。西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。4.2.2南京總體規(guī)劃的范圍和限期現(xiàn)行總體規(guī)劃期為2010年，遠(yuǎn)景展望到本世紀(jì)中葉?，F(xiàn)行總體規(guī)劃范圍分為市域—南京都市圈—主城。江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃把以南京為核心的寧鎮(zhèn)揚(yáng)地區(qū)稱為“都市發(fā)展區(qū)”。4.2.3南京總體規(guī)劃的主要內(nèi)容強(qiáng)調(diào)多中心的規(guī)劃思路，提出除主城外，在三個(gè)新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局；明確提出開敞式的空間格局，以有利于把南京建成最佳人居環(huán)境城市，使南京在城市規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)將城鎮(zhèn)發(fā)展空間融于綠色自然山水之中，在更大的都市發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)延續(xù)南京城市“山水城林”融為一體的空間特色。完善了城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)行總體規(guī)劃提出的南京都市圈城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)為“主城和12個(gè)外圍城鎮(zhèn)”。為突出發(fā)展重點(diǎn)，將都市發(fā)展區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)調(diào)整為“主城—新市區(qū)—新城”，確定了東山、仙西和江北三個(gè)新市區(qū)。在現(xiàn)行規(guī)劃外圍城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，將發(fā)展緩慢、發(fā)展后勁不足的西善橋調(diào)整為重點(diǎn)城鎮(zhèn)，去掉了位于主城上風(fēng)向和生態(tài)廊道內(nèi)的滄波門；為給未來發(fā)展留有余地，增加玉帶和橋林作為新城發(fā)展備用空間。對(duì)城鎮(zhèn)職能進(jìn)行了調(diào)整，使之更具彈性。尤其是對(duì)主城的功能和發(fā)展提出了新的要求，更加注重主城新區(qū)開發(fā)、綜合功能提升和環(huán)境、交通、城市空間特色的塑造。4.2.4南京城市建設(shè)的具體策略老城建設(shè)老城建設(shè)方面，控制建設(shè)規(guī)模，重點(diǎn)提升老城科技教育、歷史文化、生態(tài)三大特色功能。與中外特大城市相比，南京老城有三大特色，一是歷史文化底蘊(yùn)深厚的古都特色，二是山水城林融為一體的生態(tài)特色，三是高等院校、科研院所密集的科教特色。在城市建設(shè)實(shí)踐中，前兩大特色已引起重視，并見成效，但第三大特色有所忽略，應(yīng)成為未來城市建設(shè)的重中之重。南京城市建設(shè)要大幅度降低老城建設(shè)強(qiáng)度，控制老城的一般建筑密度和高度，凍結(jié)老城新建住宅項(xiàng)目和商業(yè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，把有限而寶貴的空間資源重點(diǎn)用于高新技術(shù)研發(fā)和自主創(chuàng)新項(xiàng)目建設(shè)，在保護(hù)和彰顯老城古都和綠色之都兩大特色的同時(shí)，重點(diǎn)把老城建設(shè)成為"科學(xué)城"、"大學(xué)城"、"南京芯"。為此，南京老城內(nèi)的重點(diǎn)高校和科研院所的空間發(fā)展，要從單一的"異地?cái)U(kuò)展"轉(zhuǎn)變?yōu)?就地?cái)U(kuò)展"與"異地?cái)U(kuò)展"相結(jié)合，以南京大學(xué)為例，本科教育可在新區(qū)異地建設(shè)新校區(qū)，研究生教育、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、工程技術(shù)中心、研發(fā)中心、創(chuàng)業(yè)中心等應(yīng)在校本部周邊就地發(fā)展，可將中山路以西、上海路以東、廣州路以北、北京西路以南所圍合的方形區(qū)域全部規(guī)劃為南京大學(xué)以及與其相關(guān)的教學(xué)、科研、研發(fā)用地，中長期規(guī)劃，分期實(shí)現(xiàn)。在呼喚科技自主創(chuàng)新的時(shí)代，把老城黃金寶地用于科技和教育，是南京實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、跨躍式、科學(xué)發(fā)展的具有巨大震撼力和深遠(yuǎn)影響的重大舉措。新區(qū)建設(shè)在新區(qū)建設(shè)方面，優(yōu)化建設(shè)模式，按功能性單元片區(qū)分階段重點(diǎn)推進(jìn)。南京同時(shí)建設(shè)"一城三區(qū)"，規(guī)劃總面積約為440平方公里，超過老城面積約5倍；每個(gè)新區(qū)規(guī)模都很大，河西新城區(qū)約56平方公里，東山新市區(qū)約110平方公里,仙林新市區(qū)約80平方公里,江北新市區(qū)約190平方公里。如此大規(guī)模的新區(qū)建設(shè)，應(yīng)在完成總體規(guī)劃、拉開總體框架之后，按三五年一個(gè)階段，集中財(cái)力，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)片區(qū)；建成一個(gè)片區(qū)后再建新的片區(qū)，逐步推進(jìn)。"一城三區(qū)"首要任務(wù)都應(yīng)是重點(diǎn)建設(shè)核心功能區(qū)或標(biāo)志區(qū)；核心功能區(qū)或標(biāo)志區(qū)建好后，展現(xiàn)出現(xiàn)代化新區(qū)的新形象，聚集人氣和財(cái)氣，才能為持續(xù)加快整個(gè)新區(qū)建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造條件。項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)方面，優(yōu)化時(shí)序組合，優(yōu)先選擇并重點(diǎn)建設(shè)多功能和綜合效益好的項(xiàng)目。要優(yōu)先選擇并重點(diǎn)建設(shè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)作用大的項(xiàng)目，優(yōu)先選擇并重點(diǎn)建設(shè)對(duì)土地增值拉動(dòng)作用大的項(xiàng)目，優(yōu)先選擇并重點(diǎn)建設(shè)能夠獲得較大溢出效益的項(xiàng)目，為城市建設(shè)的可持續(xù)性創(chuàng)造條件。例如在環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)方面，應(yīng)優(yōu)先選擇并重點(diǎn)建設(shè)幕燕風(fēng)景區(qū);幕燕風(fēng)景區(qū)是南京大江風(fēng)貌區(qū)的重要組成部分，是南京山環(huán)水抱的獨(dú)特地理環(huán)境和自然景觀的集中體現(xiàn)，以六朝文化為代表的歷史文化遺跡眾多,在清初定名的"金陵四十八景"中占有六景;建設(shè)幕燕風(fēng)景區(qū)對(duì)凸現(xiàn)南京歷史文化名城魅力、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展、加快城北地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程具有重大意義。再如在跨江交通項(xiàng)目建設(shè)方面，應(yīng)優(yōu)先選擇并重點(diǎn)建設(shè)"中山長江大橋"，即在主城中山碼頭輪渡線附近建設(shè)雙層公路大橋;建設(shè)"中山長江大橋"有利于分流長江大橋的市內(nèi)交通壓力，有利于保護(hù)和提升長江大橋的歷史文化價(jià)值和旅游功能，有利于形成"姊妹橋"景觀，在主城打造南京的金色"外灘"和濱江風(fēng)光，有利于南京城市空間沿中山路主軸線拓展至江北廣大區(qū)域，實(shí)現(xiàn)跨江發(fā)展。戰(zhàn)略具有重要意義。"中山長江大橋"在綜合效益、城市功能和緊迫性方面，都大大超過已建成的南京長江二橋、三橋和將要建設(shè)的長江四橋，應(yīng)該盡快規(guī)劃建設(shè)。5南京商業(yè)概況及商圈分布和特征5.1南京商業(yè)概況南京商業(yè)發(fā)展迅速2005年稅后商品流通總額達(dá)到1005億元，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中排名第4位，僅次于廣州、深圳、武漢?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施545個(gè)（2000平方米以上）面積900萬平方米，經(jīng)營面積725萬平方米，05年新增設(shè)施71個(gè)90萬平方米。十一五期間在建、待建的已申報(bào)備案項(xiàng)目總量達(dá)到500萬平方米。05年南京通過了新的南京商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（04—10年）其中提出4個(gè)體系：1.2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，新街口和河西；2.6個(gè)付市級(jí)商業(yè)中心，湖南路、夫子廟、火車南站、東山、仙林、湖口；3.27地區(qū)中心，其中主城10個(gè)，主城外27個(gè)；4.社區(qū)級(jí)中心5.2商圈分布和特征（詳見附件一、二）目前南京的三大商圈集中在中心城區(qū)1．新街口；2．湖南路；3．夫子廟。6南京市的旅游觀光與“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”南京市正進(jìn)一步優(yōu)化旅游環(huán)境，進(jìn)一步規(guī)范旅游市場，進(jìn)一步完善旅游服務(wù)功能，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)。2008年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入714.3億元人民幣，同口徑增長22%，實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯8.73億美元，同比增長8.1%，接待入境旅游者119.52萬人次，較去年增長2.9%，接待國內(nèi)旅游者4970萬人次，較上年同期增長10.7%。全市旅游總收入占全市GDP比重達(dá)18.92%，較上年提高了0.14個(gè)百分點(diǎn)，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達(dá)37.85%，較上年提高了1.89個(gè)百分點(diǎn)。2008年度，南京接待入境旅游者119.52萬人次,其中接待外國人77.85萬人次，較上年增長2.0%，接待香港同胞17.23萬人次，增長3.0%，接待澳門同胞0.86萬人次，增長12.2%，接待臺(tái)灣同胞23.58萬人次，較上年增長5.8%。從入境旅游市場客源結(jié)構(gòu)來看，外國人占入境旅游總接待量的65.1%，香港同胞占14.4%，澳門同胞占0.8%，臺(tái)灣同胞占19.7%。2008年，南京接待國內(nèi)旅游者4970萬人次，較上年同期增長10.7%，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入654億元人民幣，較上年增長18.3%。抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，全市國內(nèi)旅游收入中，長途交通費(fèi)收入占13.5%，住宿費(fèi)用占17.1%，餐飲費(fèi)占14.5%，景區(qū)游覽占13.4%，娛樂花費(fèi)占7.0%，購物花費(fèi)占27.0%，市內(nèi)交通占3.5%，郵電通信占1.6%，其它雜費(fèi)占2.4%。購物花費(fèi)站旅游收入的首位。按國內(nèi)旅游者客源市場劃分，客源比重列前十位的省(市)依次是：江蘇占26.48%，浙江占9.52%，安徽占9.32%，上海占8.77%，山東占5.89%，北京占3.91%，河南占3.90%，廣東占3.89%，湖北占2.64%，陜西占2.45%。2008年度，全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.76億元，較上年增長23.5%，其中客房收入14.84億元，餐飲收入16.47億元，其它收入8.45億元。上繳營業(yè)稅等各項(xiàng)稅金2.22億元，實(shí)現(xiàn)利潤總額2.09億元。全市旅游星級(jí)飯店平均客房出租率為64.5%，平均房價(jià)315元/間天。其中五星級(jí)飯店平均出租率66.4%，平均房價(jià)594元/間天；四星級(jí)飯店平均出租率70.8%，平均房價(jià)356元/間天；三星級(jí)飯店平均出租率63.2%，平均房價(jià)206元/間天；二星級(jí)飯店平均出租率65.9%，平均房價(jià)153元/間天。隨著交通等基礎(chǔ)建設(shè)的不斷發(fā)展，南京的“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”正在形成與完善，為此南京制定了《南京都市圈規(guī)劃》規(guī)劃范圍包括：南京市、鎮(zhèn)江市、揚(yáng)州市、馬鞍山市、滁州市、蕪湖市的全部行政區(qū)域，淮安市的盱眙縣、金湖縣和巢湖市的市區(qū)、和縣、含山縣。經(jīng)濟(jì)圈人口高達(dá)2600萬人。至2020年更是要達(dá)到3200萬人口。南京都市圈“承東啟西、承南接北”，地處中國重要的沿海和沿江發(fā)展軸線的交匯點(diǎn)，是東部與中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)換地帶、南方與北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交融區(qū)域，具有戰(zhàn)略性的樞紐地位；都市圈核心城市南京是江蘇省政治、經(jīng)濟(jì)、科教文化、信息中心，南京都市圈地跨江蘇蘇南、蘇中、蘇北，對(duì)促進(jìn)蘇中地區(qū)快速崛起并融入蘇南板塊、進(jìn)一步加快蘇北地區(qū)發(fā)展等全省區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略具有重大意義；南京都市圈歷史上是吳楚文化的交匯地帶、南北文化的交融區(qū)域，同時(shí)也是近代文明興起之地，集歷史、近代、現(xiàn)代特色文化于一身，融吳楚文脈、南北文化、中西文明于一體，具有兼容并蓄、富有活力和創(chuàng)新精神的多元文化特征；南京都市圈地處長江三角洲的北翼，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚，科教優(yōu)勢明顯，文化底蘊(yùn)深厚，是長江三角洲地區(qū)重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、科教文化基地之一。05年開始，南京加強(qiáng)進(jìn)行沿江開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)研，進(jìn)一步明確南京的定位：“以江為軸，跨江發(fā)展，呼應(yīng)上海，輻射周邊。南京“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”效應(yīng)正在不斷顯現(xiàn)，對(duì)南京的商業(yè)零售帶來了相當(dāng)?shù)囊嫣帲⑦M(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。7．南京未來五年的商業(yè)預(yù)想7.１南京人消費(fèi)行為和習(xí)慣現(xiàn)消費(fèi)行為和習(xí)慣?南京人個(gè)性比較感性,愿意消費(fèi)；?消費(fèi)行為傳統(tǒng)而且習(xí)慣性強(qiáng)；?對(duì)品牌認(rèn)知度的知識(shí),雖有些落後但絕對(duì)有追崇品牌的意愿.；?南京是省會(huì)城市,集團(tuán)消費(fèi)和公款消費(fèi)都比較多。隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展,市民收入提高,擁有私家車人數(shù)增加,生活質(zhì)量提高,商業(yè)場所和消費(fèi)場所迭擇增加及多元化,南京消費(fèi)者行為將會(huì)有很大的改變。新的消費(fèi)行為和習(xí)慣的變化?家庭內(nèi)部意識(shí)變化.年青的一代,帶動(dòng)和改變了傳統(tǒng)的家庭消費(fèi)習(xí)慣；?南京市相對(duì)是一個(gè)比較小的城市,隨著交通的改善,為老百姓帶來方便,也慢慢改變消費(fèi)者的習(xí)慣；?消費(fèi)者的消費(fèi)心理漸向穩(wěn)定和成熟,對(duì)於品牌的追求,市場提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),商業(yè)場所的環(huán)境等,都會(huì)有更高的要求?？偨Y(jié)：南京人的消費(fèi)行為,己經(jīng)慢慢由原來注重單一的物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向全方位的物質(zhì)和精神文化消費(fèi)——體驗(yàn)消費(fèi)一些品質(zhì)好,有知名度的品牌,都是消費(fèi)者新的追求目標(biāo),體現(xiàn)出對(duì)新生活的追求年青人將會(huì)是最重要的消費(fèi)者,他們開放,有新的消費(fèi)概念,只要有特色,有娛樂性,他們都愿意嘗試和消費(fèi)。但他們的要求高,也將是最成熟的消費(fèi)者。7.2目前南京商圈的缺點(diǎn)如要進(jìn)一步提升商圈發(fā)展,有效刺激市民消費(fèi),拉動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段，就要擴(kuò)大和滿足消費(fèi)者的需求.縱觀南京現(xiàn)在的商圈,發(fā)現(xiàn)正面臨以下的挑戰(zhàn)：大批商業(yè)設(shè)施投入建設(shè),但缺乏商戶管理、商品質(zhì)量管理、服務(wù)水平管理的專業(yè)人才；部份商場以出售形式為主,結(jié)果出現(xiàn)了參次不齊的租戶,令管理難上加難；缺乏新意,商場都大同小異,千篇一律。雖然新街口現(xiàn)是南京規(guī)模最大,最繁榮,最具影響力的核心商業(yè)中心，但與較之現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)之發(fā)展,新街口的商業(yè)在經(jīng)營理念,消費(fèi)模式還是相對(duì)落后；部份商場定位模糊,缺乏開拓商場經(jīng)驗(yàn),想法和經(jīng)營互不結(jié)合；部分開發(fā)商缺乏實(shí)力和耐性,只考慮短線回報(bào)；現(xiàn)時(shí)各大商場營運(yùn)者,缺乏謀略與新的思想觀念及文化態(tài)度；公共商業(yè)設(shè)施不足,商家缺乏在細(xì)節(jié)上討好消費(fèi)者；消費(fèi)品種出現(xiàn)脫行.現(xiàn)南京市消費(fèi)者正步入或處於升級(jí)的積蓄準(zhǔn)備期,供需之間產(chǎn)生了斷層；消費(fèi)環(huán)境不盡人意,市場上缺乏一個(gè)環(huán)境舒適，集休閑，娛樂，餐飲，購物一體的家庭性休閑娛樂購物中心.；新街口商圈經(jīng)過長年的市場培育,日均人流量可高還40萬到50萬人。這成為南京市民長期消費(fèi)的首選,并對(duì)區(qū)域產(chǎn)生一定程度的消費(fèi)依賴，這也增加了在其他地區(qū)開拓新的商圈難度。7.3產(chǎn)品組合從7.2目前南京商圈的缺點(diǎn)的分析來看,現(xiàn)在和未來五年,南京的商業(yè)發(fā)展應(yīng)該有什麼新的產(chǎn)品組合,才滿足消費(fèi)者的需求,和市場與時(shí)并進(jìn)。新街口商圈長期經(jīng)營,形成商業(yè)氛圍優(yōu)勢,但業(yè)態(tài)分布也有缺陷.因?yàn)樾裸暱谑艿桨儇洏I(yè)態(tài)限制,90%都是百貨式購物，購物環(huán)境很擁擠，餐飲、娛樂、休閑功能十分貧乏,不能滿足新型消費(fèi)者的需求?，F(xiàn)代消費(fèi)者的需求，對(duì)購物中心的特色,環(huán)境,業(yè)態(tài)分布,服務(wù)等,都開始有一定的認(rèn)知度,而且要求會(huì)愈來愈高.所以未來南京的購物中心的模式,都應(yīng)以現(xiàn)代購物中心的模式來操作，集購物、餐飲、娛樂、休閑等一體，新穎實(shí)效的業(yè)態(tài)組合將成為購物中心的成功經(jīng)營之重要原素之一，再加上專業(yè)性服務(wù)水平，購物環(huán)境舒適，有足夠的空間讓消費(fèi)者的一家人都可以悠閑的享受時(shí)光，購物，進(jìn)餐和娛樂。南京江寧區(qū)概況南京江寧開發(fā)區(qū)北部連接主城南京，東部連接?xùn)|山老城區(qū)和科學(xué)園，西部與雨花區(qū)板橋相連，南部緊鄰祿口國際機(jī)場。是南京“三大新市區(qū)”之一。

2000年12月撤縣設(shè)區(qū)，區(qū)域總面積1573平方公里，轄9個(gè)街道，常住人口95.2萬，流動(dòng)人口52萬。江寧人口情況2008年末全區(qū)戶籍總戶數(shù)30.59萬戶，總?cè)丝跒?0.91萬人，比上年增長3.38％，其中：男性人口45.27萬人，增加1.38萬人；女性人口45.64萬人，增加1.59萬人。全年出生人口0.83萬人，出生率為9.25‰；全年死亡人口0.52萬人，死亡率為5.84‰；人口自然增長率為3.41‰。全區(qū)計(jì)劃生育率達(dá)到99.5％。8.2江寧綜合經(jīng)濟(jì)情況2008年在嚴(yán)峻復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢下全區(qū)經(jīng)濟(jì)仍保持著兩位數(shù)增長，呈現(xiàn)出平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值411.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長13.3％，比全市平均增速高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)20億元，增長2.4％，第二產(chǎn)業(yè)262.6億元，增長14.1％，第三產(chǎn)業(yè)（不含郵政通信、金融保險(xiǎn)等）128.5億元，增長13.8％。人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破4萬元，達(dá)到45970元（按公安戶籍人口計(jì)算），折合美元達(dá)到6720美元，標(biāo)志著江寧經(jīng)濟(jì)邁入了一個(gè)新的發(fā)展階段。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，先進(jìn)制造業(yè)水平進(jìn)一步提升，拉動(dòng)了全區(qū)第二產(chǎn)業(yè)比重上升。地區(qū)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的5.6：62.6：31.8調(diào)整到4.9：63.9：31.2。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用明顯。一是開發(fā)園區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。開發(fā)園區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值、一般預(yù)算財(cái)政收入、工業(yè)投入分別占全區(qū)總量的45.9％、48.1％、63.1％，輻射和支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)。二是街道經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升。2008年全區(qū)所有街道財(cái)政收入首次全部突破億元，地方一般預(yù)算收入增長22.1％，高于全區(qū)平均水平。村（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)可支配收入平均達(dá)289萬元。旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。2008年全年共接待國內(nèi)外游客達(dá)到205萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入9.8億元。2008年又新創(chuàng)建了2家國家AA級(jí)旅游景區(qū)，分別是牛首山唐明文化區(qū)、鑫農(nóng)莊。初步形成了以溫泉度假、農(nóng)業(yè)觀光和運(yùn)動(dòng)休閑為主題的一批旅游產(chǎn)品，開通了谷里—橫溪精品生態(tài)旅游線路。截止2008年底，全區(qū)共有國家級(jí)景區(qū)13處，占全市的30％。區(qū)域消費(fèi)品市場進(jìn)一步趨旺。2008年全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額132.4億元，同比增長26.4％，創(chuàng)歷史新高。在各行業(yè)中，全區(qū)批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額6.2億元，同比增長6.3％；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額109.3億元，同比增長26.5％；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額0.89億元，同比增長15.2％；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額15.9億元，同比增長37.6％。全區(qū)規(guī)模企業(yè)貢獻(xiàn)大，對(duì)零售總額增長拉動(dòng)作用明顯。全年限額以上企業(yè)消費(fèi)品零售額40.5億元，增長30.2％；限額以下企業(yè)消費(fèi)品零售額18.2億元，增長11.0％；個(gè)體戶消費(fèi)品零售額73.6億元，增長29.0％。居民生活水平繼續(xù)提高。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查，農(nóng)民人均純收入達(dá)9081元，比上年增長11.6％；人均生活消費(fèi)支出7099元，比上年增長17.6％，其中食品支出占人均生活消費(fèi)支出的比重為37.2％；據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破2萬元，達(dá)22604元，比上年增長15.4％；人均生活消費(fèi)支出14209元，比上年增長20.4％；其中食品支出占人均生活消費(fèi)支出的比重為36.1％。8.3江寧商業(yè)現(xiàn)狀分析8.3.1江寧區(qū)域商業(yè)規(guī)劃江寧政府在十一五計(jì)劃中重點(diǎn)建設(shè)百家湖商業(yè)區(qū)、東山老城區(qū)商業(yè)區(qū)和祿口新城特色市場群等三個(gè)商貿(mào)區(qū)，另外結(jié)合鐵路南站地區(qū)綜合交通樞紐的選址，預(yù)留該地區(qū)商業(yè)辦公、金融商貿(mào)、賓館餐飲、專業(yè)市場及文化娛樂設(shè)施的發(fā)展空間：1．以特色商業(yè)街為主的形式繼續(xù)推進(jìn)東山老城區(qū)的商貿(mào)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)改造，加快各類市場的改造進(jìn)程，鼓勵(lì)建設(shè)與新市區(qū)的形象和環(huán)境相匹配、功能和交通相協(xié)調(diào)的各種專業(yè)市場；2．大力推動(dòng)大學(xué)城空間規(guī)劃，不僅為大學(xué)城教學(xué)活動(dòng)提供物質(zhì)環(huán)境，滿足容納設(shè)施與活動(dòng)的原始需求，更重要的是提供激發(fā)好奇心、促進(jìn)隨意交流談話的環(huán)境，提升校園自由互動(dòng)空間的交通、學(xué)習(xí)、休閑和娛樂等功能；3．大力推進(jìn)百家湖地區(qū)商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)舊有工業(yè)用地“退二進(jìn)三”改造為商務(wù)、金融、零售、文娛等第三產(chǎn)業(yè)用地，培育富有江寧特色的區(qū)級(jí)商貿(mào)中心區(qū)的形成；4．配合祿口新城工業(yè)啟動(dòng)區(qū)與居住社區(qū)的發(fā)展，沿新城大道建設(shè)大型工業(yè)產(chǎn)品市場及新城配套公共設(shè)施，形成祿口新城商業(yè)中心。8.3.2空港工業(yè)園北部周遍板塊商業(yè)市場環(huán)境分析一）岔路口板塊1．綜述岔路口是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域，也是江寧通往南京主城的大門。目前周邊在售住宅項(xiàng)目多達(dá)十幾個(gè)，如明月港灣、武夷商城、天地新城、左鄰右里、金王府等。岔路口接近主城，居住密度較大，相對(duì)江寧其他板塊，客群多在市區(qū)工作。該板塊滿足日常生活的社區(qū)商業(yè)發(fā)達(dá)，目前缺乏大型綜合商業(yè)。在建的歐尚商業(yè)中心，集大型超市、運(yùn)動(dòng)器材銷售、建材銷售、影院等服務(wù)項(xiàng)目為一體，將成為輻射整個(gè)江寧區(qū)域的綜合性商業(yè)中心。相比江寧其他板塊，岔路口板塊商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟。地鐵一號(hào)南延線、2007年開工建設(shè)的南京高速火車站等交通利好信息，很大的促進(jìn)了該板塊商業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)到2010年前，該板塊將有近10余萬居住人口；同時(shí)，鐵路南站將帶來1400萬人/年客流量，足以支撐岔路口新商圈的形成。岔路口板塊岔路口板塊東山板塊東山板塊百家湖板塊將軍山板塊百家湖板塊將軍山板塊科學(xué)園板塊九龍湖板塊科學(xué)園板塊九龍湖板塊祿口新城空港區(qū)北部寧商業(yè)市場分布板塊圖2．主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍均（元/㎡）租金（元/㎡·天）武夷商城沿街底商、獨(dú)立式商業(yè)4區(qū)域商業(yè)--1—1.5天地新城社區(qū)內(nèi)街沿街商業(yè)--社區(qū)配套型商業(yè)68000.5－08左鄰右里沿街底商一期0.25社區(qū)配套型商業(yè)1400--明月港灣沿街底商--社區(qū)配套型商業(yè)6000—000--藍(lán)岸沿街底商0.88社區(qū)配套型商業(yè)8000--金王府商業(yè)街10區(qū)域商業(yè)80000.9二）將軍山板塊1．綜述將軍山依賴周邊優(yōu)美的境成為江最先崛起的尚居住區(qū)江寧幾乎三分二的別墅都戶在這里板塊公寓占比例小入人口少片區(qū)內(nèi)業(yè)配套較少目前該區(qū)域業(yè)主要以社商業(yè)為主樂嘉街區(qū)規(guī)劃中有蘇果社區(qū)娛樂商設(shè)施隨著體量商業(yè)配的運(yùn)營，該片區(qū)生活配套將一定程度上到緩解。項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍均價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍均價(jià)（元/㎡）租（元/㎡天）托樂嘉商業(yè)街獨(dú)立式商業(yè)5區(qū)域商業(yè)--1.51.6瑪斯蘭德商業(yè)街1.5社區(qū)配套型商業(yè)不售1.9（1樓1.3（2樓1.0（3樓）三）科學(xué)園板塊1．綜述科學(xué)園板塊位于秦淮河?xùn)|岸自然資源豐富的方山旅游風(fēng)景區(qū)?？茖W(xué)園板塊依托科學(xué)園和大學(xué)城的發(fā)展而逐漸壯大，民營科技園的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)成為科學(xué)園板塊發(fā)展的基石?？茖W(xué)園板塊周邊配套相對(duì)較弱，公共交通線路很少。主城內(nèi)眾多高校向江寧大學(xué)城遷移，附近的樓盤也開始逐漸聚集起來，加之地鐵的開通，商業(yè)市場日益成熟。2．主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍均（元/）㎡）租金（元/㎡·天）武夷綠洲購物中心8.6江寧6500--萊茵東郡商業(yè)街6江寧7638--潭橋商業(yè)中心商業(yè)街10江寧60000.93義烏小商品城批發(fā)市場20江寧--2.0（一樓）1.67（二樓）1.0（三樓）四）百家湖板塊1．綜述百家湖板塊在江寧整個(gè)片區(qū)中，處于中心樞紐位置，擁有建成的成熟社區(qū)，該板塊商業(yè)多集中在片區(qū)的北側(cè)勝太路沿線以及在百家湖花園周邊的社區(qū)型商業(yè)配套，商業(yè)人氣不旺。2．主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍均（元/㎡）租金（元/㎡·天）高爾夫國際花園購物中心8.6江寧--0.74湖濱世紀(jì)花園商業(yè)街6江寧--0.85百家湖西花園商業(yè)街10江寧8500--五）東山板塊1．綜述東山片區(qū)是寧開發(fā)較早區(qū)域，商業(yè)施比較完善生活較便利。該片區(qū)目前業(yè)配套已初規(guī)模擁有山步行街國女人街山路電子一條街多條商業(yè)街同時(shí)還有時(shí)超市世紀(jì)聯(lián)華超市上元家電、五星電器和寧電器等一列知名商業(yè)團(tuán)進(jìn)駐東鎮(zhèn)已具有相的消費(fèi)能力，是多商家的必之地。目前江寧在商業(yè)大多集在東山板塊商業(yè)發(fā)展前廣闊同時(shí)成熟的商業(yè)發(fā)帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)商鋪的銷。2．主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍中國女人街購物中心8.6江寧東山步行街商業(yè)街6江寧溫州商業(yè)街商業(yè)街10江寧黃金海岸廣場綜合超市、商業(yè)街5.6江寧華意泰富國際花園購物中心2.9江寧恒達(dá)嘉園沿街底商0.6社區(qū)周邊嘉順時(shí)代廣場底商2.7江寧新天地商貿(mào)區(qū)商業(yè)街6.8江寧9江寧空港工業(yè)園調(diào)查資料9.1空港社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況空港工業(yè)園正式成立于2004年9月，是江寧開發(fā)區(qū)的第三期發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃面積76平方公里，位于江寧開發(fā)區(qū)南部，是南京市規(guī)劃祿口航空新城的核心區(qū)域和啟動(dòng)區(qū)，是寧湖杭發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)著南京都市發(fā)展區(qū)向外梯度擴(kuò)散的中轉(zhuǎn)功能，是未來南京航空城地區(qū)發(fā)展的核心載體和地區(qū)增長極核所在，將是南京南部最重要的衛(wèi)星城。2007年，空港工業(yè)園完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資33億元，同比增長80.2％；其中工業(yè)固定資產(chǎn)投資22.5億元，同比增長150％；GDP6.2億元，同比增長138％；財(cái)政收入3億元；協(xié)議利用外資1.2億美元，實(shí)際到位外資7000萬美元，同比增長20％和17％；全年新引進(jìn)項(xiàng)目35個(gè)，千萬美元以上項(xiàng)目20個(gè)。9.2空港發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)《江蘇南京祿口空港地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略研究》進(jìn)一步深化落實(shí)了城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的要求。提出：空港地區(qū)的定位為“拓展祿口國際機(jī)場的交通樞紐門戶功能，體現(xiàn)南京作為長三角經(jīng)濟(jì)圈北翼核心城市的產(chǎn)業(yè)、