下一個(gè)十年：踏上中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之

1房地產(chǎn)調(diào)控推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2012年3月巴曙松研究員2

（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力目錄

（三）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀(guān)案例3（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之一：強(qiáng)調(diào)去投資化、重點(diǎn)滿(mǎn)足剛性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向中國(guó)住房需求主要包括投資增值需求、自住性需求、改善性需求、養(yǎng)老需求及結(jié)婚需求等，其中最剛性需求部分來(lái)自于結(jié)婚需求。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)導(dǎo)向減弱投資性需求占比，提升剛性需要占比。剛性需求提升的空間是滿(mǎn)足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具體的滿(mǎn)足方式則可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建等城鎮(zhèn)人口住房解決方式住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)人口住房解決方式建筑面積（平）平均樓齡（年）原有私房10%13320房改私房41%7418商品房37%9811租賃公房7%5227租賃市場(chǎng)住房3%6220其它2%8815數(shù)據(jù)來(lái)源：REICO工作室，作者整理4（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布城市化：2000-2010年中國(guó)城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬(wàn)，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年將增加1200萬(wàn)，平均年增0.8%.雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程仍未遠(yuǎn)未終結(jié)。城市群的形成與城市人口重新布局：下一個(gè)十年中國(guó)城市化人口增長(zhǎng)與分布的驅(qū)動(dòng)力將來(lái)自城市群的重新布局與2億農(nóng)民工的流動(dòng)，目前的趨勢(shì)是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動(dòng)中西部城市人口增長(zhǎng)與住房需求增長(zhǎng)的關(guān)鍵來(lái)源。下一個(gè)十年中國(guó)城市人口增長(zhǎng)來(lái)源5（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起未來(lái)中國(guó)將產(chǎn)生更多1000萬(wàn)人口以上的特大城市，并將產(chǎn)生北京、上海、深圳等8個(gè)特大城市中心6（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之三：區(qū)域增長(zhǎng)格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開(kāi)拓新的空間以建設(shè)用地占比、單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值兩大指標(biāo)衡量城市化的效率，“長(zhǎng)三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平和大部分中西部，未來(lái)中西部地區(qū)工業(yè)化和城市化空間仍較大，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。7轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，加速市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工從目前的保障房存量占比來(lái)比，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比將逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

建設(shè)目標(biāo)（萬(wàn)套）目標(biāo)分解經(jīng)適房和兩限房廉租房公租房棚戶(hù)區(qū)改造201058030028020111000200150250400201270012012022024020137001201202202402014600120902701202015600120902701208轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工2011年房屋總新開(kāi)工面積約19億平米，其中商品房為約14億平米，保障房為約5億平米，約占總新開(kāi)工的26%。保障房在房地產(chǎn)投資中的比重快速增大，有效的起到了經(jīng)濟(jì)減速“減震器”的作用。2012年我們預(yù)計(jì)商品房新開(kāi)工將同比負(fù)增長(zhǎng)10%，自11年的14億平米下降到約12.6億平米。保障房預(yù)計(jì)新開(kāi)工700萬(wàn)套，約3.5億平米。因?yàn)?1年1000萬(wàn)套新開(kāi)工保障房在12年進(jìn)入后續(xù)施工期，再加上新開(kāi)工的700萬(wàn)套，12年將進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。我們測(cè)算12年保障房施工面積將約占房屋總施工面積的14%，對(duì)房地產(chǎn)投資額持續(xù)發(fā)揮支撐作用，同時(shí)也為國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控贏(yíng)得了時(shí)間。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向9轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工以北京為例，2010年低收入人群，戶(hù)年可支配收入僅可購(gòu)買(mǎi)2.6平米五環(huán)外的商品住宅，無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)軌滿(mǎn)足住房需求。所以保障房正好可以較快的滿(mǎn)足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他們的居住環(huán)境。最終形成市場(chǎng)軌和保障軌雙規(guī)并行、合理分工的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向北京各收入層級(jí)戶(hù)年可支配收入可購(gòu)買(mǎi)的五環(huán)外商品住宅平米數(shù)10轉(zhuǎn)型糠方向啊之二缺：行泛業(yè)集酒中度艘提升翠，分黨工細(xì)輸分，段專(zhuān)業(yè)大化程傘度提歌高行業(yè)賺集中坦度提床升：20情11年全掩國(guó)地籮產(chǎn)銷(xiāo)怎售前20強(qiáng)銷(xiāo)測(cè)售額懲達(dá)到87秒73億元求，市好場(chǎng)占抖有率猜提高拒到15樂(lè)%，并偷且預(yù)磁計(jì)未越來(lái)將惡進(jìn)一叨步提肉高。（二彎）中侄國(guó)房瓣地產(chǎn)巷轉(zhuǎn)型烏方向排名公司名稱(chēng)銷(xiāo)售金額(億元)1萬(wàn)科集團(tuán)12102恒大集團(tuán)8083綠地集團(tuán)7764保利地產(chǎn)7325中海地產(chǎn)7206萬(wàn)達(dá)集團(tuán)5607碧桂園4308龍湖集團(tuán)3819華潤(rùn)置地36610世茂房地產(chǎn)31511雅居樂(lè)31012綠城中國(guó)30013金地集團(tuán)29014富力地產(chǎn)28715遠(yuǎn)洋地產(chǎn)26516中信地產(chǎn)25517招商地產(chǎn)21018融創(chuàng)中國(guó)19319融僑集團(tuán)18520華僑城18020聾11年房非地產(chǎn)欠企業(yè)瞞銷(xiāo)售廉額20強(qiáng)市哀場(chǎng)占炎有率11轉(zhuǎn)型勉方向焰之二迎：行慘業(yè)集講中度侮提高乒，分姨工細(xì)槽分，伶專(zhuān)業(yè)醫(yī)化程鈔度提鮮高分工牢細(xì)分技，專(zhuān)攀業(yè)化命程度守提高靜：11年在黑宏觀(guān)遲調(diào)控膝下地免產(chǎn)公阿司的宗產(chǎn)品傲定位驚繼續(xù)簽細(xì)分您和強(qiáng)技化，員目前胡可以流大致納分為丈以下王幾類(lèi)者：第一蝕類(lèi)：戴為堅(jiān)紡持普寸通住懼宅開(kāi)僻發(fā)，昨強(qiáng)調(diào)宋高速振周轉(zhuǎn)神和快游速去柳化，忠繼續(xù)帽以普舅通商縣品住鐮宅為嚼主要親產(chǎn)品慚，主保要滿(mǎn)酬足首弦次置吧業(yè)客稱(chēng)戶(hù)的栗需求半的企銀業(yè)。第二哪類(lèi)：須為瞄優(yōu)準(zhǔn)中騙高端相人群斧，布旨局核警心城扛市，利專(zhuān)注北中高方端樓漆盤(pán)開(kāi)掩發(fā)的欣企業(yè)濁。第三發(fā)類(lèi)：贈(zèng)為強(qiáng)辭調(diào)普渣通住斃宅開(kāi)射發(fā)銷(xiāo)舍售和丸商業(yè)臟物業(yè)愚開(kāi)發(fā)塔并持頑有，閘以住經(jīng)宅開(kāi)把發(fā)銷(xiāo)萌售回礙款提祝供資根金，惡支持著持有朱型商蓮業(yè)物姿業(yè)開(kāi)跳發(fā)的蘭模式狐，獲柴得長(zhǎng)羞期穩(wěn)留定收悉益的猛企業(yè)脆。第四抽類(lèi)：慢為堅(jiān)境持一娃二線(xiàn)圍城市費(fèi)核心系區(qū)域痕商業(yè)啊綜合晌體開(kāi)個(gè)發(fā)并計(jì)持有問(wèn)，單辦純獲姐得長(zhǎng)催期穩(wěn)艷定租信金收攻益的已企業(yè)席。第五纏類(lèi)：健為進(jìn)拉行開(kāi)類(lèi)發(fā)區(qū)徹建設(shè)脖和運(yùn)郊營(yíng)，臭開(kāi)拓費(fèi)工業(yè)千地產(chǎn)巡壽領(lǐng)域程，布垃局核雕心城再市周敏邊為意核心兇城市淚做工河業(yè)配寇套的逼企業(yè)猶。（二鞏）中些國(guó)房希地產(chǎn)漫轉(zhuǎn)型顛方向12轉(zhuǎn)型接方向歸之三職：房呈地產(chǎn)芹金融脊產(chǎn)品礎(chǔ)快速辟發(fā)展深，開(kāi)奧發(fā)商聯(lián)資金乳來(lái)源扔種類(lèi)庭多樣晝化因?yàn)榘︺y行陪貸款僻的趨踢緊，攏開(kāi)發(fā)疫商對(duì)獵于其告他地今產(chǎn)開(kāi)北發(fā)融程資方勁式的文倚重流愈發(fā)郵加強(qiáng)蘆。截止11年底羊，房瓶地產(chǎn)佳信托筐資金嫂余額莫已達(dá)68幻玉82億元痛，約榨占信陶托業(yè)控總余匠額的14煤.8蘭%（另宅外有湖一部丙分信炎托以修其他使名義直發(fā)行否但是涂最終致還是擦流入鮮房地群產(chǎn)行脹業(yè)，午但是劑實(shí)際懇規(guī)模財(cái)難以嫂統(tǒng)計(jì)渡）。其中蜘面向怒公眾估發(fā)行念的集拜合信百托占拉比約壓為64欺%，持并續(xù)增境大。須部分跪居民辰投資檢從房爽地產(chǎn)技實(shí)物億轉(zhuǎn)向批以房寧地產(chǎn)妄信托色為代創(chuàng)表的聽(tīng)金融雀產(chǎn)品咱。開(kāi)拓慶除銀束行開(kāi)性發(fā)貸銅款外頑的資總金來(lái)充源成賓為開(kāi)瓦發(fā)商肥的另遞一挑隆戰(zhàn)。（二碰）中抗國(guó)房呈地產(chǎn)霜轉(zhuǎn)型臺(tái)方向13轉(zhuǎn)型隊(duì)方向鮮之四也：區(qū)脾域分晉化隨著妥中國(guó)緩經(jīng)濟(jì)起區(qū)域柿增長(zhǎng)盯格局計(jì)調(diào)整晚，中硬西部撓增長(zhǎng)汁更為孕活躍禿，制候造業(yè)慚內(nèi)遷鍵和城經(jīng)市化親將吸穴引流棵動(dòng)人鄰口向和該區(qū)善域轉(zhuǎn)競(jìng)移，繩從而葡使中咬西部蠶地區(qū)終及二印三線(xiàn)鞠城市衣成為脆中國(guó)塑房地胃產(chǎn)市歸場(chǎng)新簡(jiǎn)的增卸長(zhǎng)點(diǎn)顯。從20驗(yàn)11堵年重敞點(diǎn)監(jiān)刃測(cè)企棄業(yè)新黨增土頃地儲(chǔ)桿備分條布情字況來(lái)置看，煉房地瘋產(chǎn)企勻業(yè)對(duì)課二三愚線(xiàn)城劍市的票土地朵儲(chǔ)備拘布局窮顯著緒增加償，顯夾示中撞國(guó)房孕地產(chǎn)愈市場(chǎng)扯的新飾興增挨長(zhǎng)點(diǎn)起正在木逐步拐積聚止。（二儲(chǔ)）中畏國(guó)房袍地產(chǎn)伸轉(zhuǎn)型怒方向

占比加權(quán)占比

萬(wàn)科保利金地綠城富力恒大碧桂園首創(chuàng)置業(yè)保利香港

一線(xiàn)城市

11.24%11.24%

3.11%21.46%

12.21%

6.6%二線(xiàn)城市

66.60%66.60%94.68%35.78%29.90%33.53%8.81%78.24%19.70%44.3%三、四線(xiàn)城市22.17%22.17%5.3261.11%48.60%66.47%78.99%21.76%80.30%49.1%拿地面積（萬(wàn)平米）1843.43969.41186.24725.77235.081810.84576.9470.78562.46100.0%重點(diǎn)且監(jiān)測(cè)品企業(yè)20瓶11年新闖增土炎地儲(chǔ)嫌備分丟布14轉(zhuǎn)型戀方向乎之四立：區(qū)軋域分浩化從土條地出紙讓的祝區(qū)域菌結(jié)構(gòu)搬和土泉地出談讓金陶的貢塊獻(xiàn)比喚例來(lái)急看，20金11年中球西部桑和東丘北區(qū)卷域的圍土地捐出讓壁金絕長(zhǎng)對(duì)量疏和貢綁獻(xiàn)份濱額都友有所資增加癢，過(guò)圖去10年也屠是土鳳地“性量?jī)r(jià)金齊升晨”的丘兩大匆區(qū)域傾，顯子示中宗國(guó)土算地市剝場(chǎng)結(jié)德構(gòu)的贊區(qū)域褲轉(zhuǎn)移袍早已妨開(kāi)始帆。20灑11年中填西部擺地區(qū)斑在全替國(guó)土脊地出晴讓金嗽的占打比為24衫%，僅該次于焦長(zhǎng)三俗角，去為第架二大搶貢獻(xiàn)儀源，易而10年之圾前，毒這一廈比例荒僅為3%，從壯土地暈長(zhǎng)周晶期的驗(yàn)視角奧看，談這個(gè)芽比例達(dá)的大賭幅躍杠升顯越示中感西部附在全帝國(guó)中府國(guó)經(jīng)判濟(jì)和印房地涂產(chǎn)市捕場(chǎng)結(jié)且構(gòu)的靜重要作性也指在顯原著提眨高。樣同時(shí)菠中西告部地照價(jià)仍喊為全短國(guó)最業(yè)低水岸平，兔在目幅前的丙政策畏導(dǎo)向挑下，筍房地扛產(chǎn)調(diào)芹控對(duì)符該區(qū)復(fù)域的砍沖擊皂也相董對(duì)較晚小。（二對(duì)）中鵝國(guó)房臂地產(chǎn)佳轉(zhuǎn)型屯方向20蓋11土地慮出讓康金的況分區(qū)熄域貢屠獻(xiàn)結(jié)該構(gòu)20匆11年不同得區(qū)域扇土地沈均價(jià)15轉(zhuǎn)型疲方向摔之五冶：傳淺統(tǒng)住中宅開(kāi)性發(fā)的“加隆工制作造業(yè)衰”屬源性仍醉具有見(jiàn)相對(duì)騾優(yōu)勢(shì)國(guó)內(nèi)殃一些爸龍頭樂(lè)開(kāi)發(fā)剝商的掘核心踏優(yōu)勢(shì)鴿在于桿它作齊為一雷個(gè)住未宅的“加擺工制胸造業(yè)各”品封牌仍精具有美相對(duì)我的優(yōu)創(chuàng)勢(shì)和瘋成長(zhǎng)鵲空間。房地霧產(chǎn)“加桶工制幕造業(yè)然”的餃核心葉競(jìng)爭(zhēng)鍵力在羨于：繪其一母是踩棉準(zhǔn)周罩期節(jié)衛(wèi)拍，互即周攤期低芹谷拿電地，脖快速端開(kāi)發(fā)墻，周勤期上考行銷(xiāo)剝售，并快速背回籠舞，到拍目前凝為止雷，部分黎龍頭嫂地產(chǎn)猶商在踢這方江面表吃現(xiàn)占線(xiàn)優(yōu)，體并不柳是所咐有開(kāi)量發(fā)商蝕均能提夠適扎時(shí)拿誘地，懷并在狼多個(gè)影城市很布局怪多個(gè)貝項(xiàng)目花。（二壟）中零國(guó)房庸地產(chǎn)漲轉(zhuǎn)型常方向以成貍套住嚴(yán)房計(jì)歉算，20滑10今年中國(guó)懂城市候戶(hù)均饒僅有0.頌74套住梯房，艙距離債戶(hù)均1套尚世有距丸離，犁并且溝明顯奇落后墳于美碎日等巴發(fā)達(dá)抗國(guó)家吉，房賊地產(chǎn)“加過(guò)工制滋造業(yè)曬”仍慣有空陸間16轉(zhuǎn)型使方向幻玉之六兇：一綱線(xiàn)城宅市商偷業(yè)地望產(chǎn)未坊來(lái)成倍長(zhǎng)空牧間較陳大與住減宅不繞同，稍商業(yè)捕地產(chǎn)副起步句期較程晚但燥持續(xù)彈期很習(xí)長(zhǎng)。或國(guó)際駝經(jīng)驗(yàn)州表明腐，人竿均GD令P3陷00總0-猛80企00美元太是商禁業(yè)地叛產(chǎn)的早起步棉期，80兆00美元探之后明進(jìn)入搖加速餐發(fā)展閘期，靠直至20拾00份0美元訓(xùn)之后彩才進(jìn)刷入成黎熟發(fā)而展期腐。而田在起垂步期壯時(shí)，爺新增溝供應(yīng)程增速脖往往薄最快找。中勢(shì)國(guó)商核業(yè)地購(gòu)產(chǎn)目農(nóng)前正島處于煮從起德步期施，而溝一線(xiàn)必城市愿已步呈入加賠速發(fā)融展期翼。目前另中國(guó)嚴(yán)商業(yè)冬地產(chǎn)金的基壁本情曠況是悅：零語(yǔ)售物父業(yè)中布大部擱分還巡壽是低文端物泊業(yè)，鈴購(gòu)物罩中心斬占比績(jī)很小宰；寫(xiě)佛字樓崖中，顆甲級(jí)鎮(zhèn)寫(xiě)字槳樓占搜比很餅小，寇并且偶樓齡勵(lì)已很膨長(zhǎng)；師倉(cāng)儲(chǔ)級(jí)業(yè)倉(cāng)貫庫(kù)中可，70催%修建鑒于90年代杯前。干如何灶改變桐這三宋大現(xiàn)用狀即在是未狡來(lái)商醫(yī)業(yè)地家產(chǎn)的揉成長(zhǎng)青空間奏所在液。（二伏）中番國(guó)房冤地產(chǎn)替轉(zhuǎn)型爪方向17轉(zhuǎn)型尊方向崖之六對(duì)：一通線(xiàn)城夠市商蹄業(yè)地托產(chǎn)未是來(lái)成豬長(zhǎng)空?qǐng)A間較感大從當(dāng)知前情煙況來(lái)零看，狀如果纏將商膚業(yè)用淺地與且住宅并用地衛(wèi)的地塑價(jià)之天比作騰為一裁個(gè)衡亦量指飛標(biāo)，爭(zhēng)可以迅看出幣世界械大都豬市的工該比害值通狗常中5—老20億%，購(gòu)而中燥國(guó)一螞線(xiàn)城座市2陳01增1年綱的該還值為邪46昨%，林其它訓(xùn)城市支的住條宅用饒地與鬼商業(yè)聰用地悠價(jià)格眉基本漂持平狡，顯胖示也相只有喪一線(xiàn)臨城市享的商煉業(yè)用萄地目遵前才快開(kāi)始乒反應(yīng)戚商業(yè)賞地產(chǎn)鵲未來(lái)死的投陶資價(jià)毛值。（二缸）中膚國(guó)房秤地產(chǎn)巖轉(zhuǎn)型序方向80年代末歐美亞城市土地價(jià)格

東京巴黎臺(tái)北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價(jià)（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商業(yè)地價(jià)（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業(yè)7.3%41.7%25.0%3.7%4.7%0.6%21.6%5.6%

2011年中國(guó)地價(jià)一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三四線(xiàn)城市環(huán)渤海東北長(zhǎng)三角珠三角中西部住宅用地均價(jià)8156.374532.192074.692672.242081.363984.583669.852679.03商業(yè)用地均價(jià)17698.84597.271584.424126.991940.623899.242570.372231.25住宅/商業(yè)46.08%98.58%130.94%64.75%107.25%102.19%142.78%120.07%18轉(zhuǎn)型綿方向常：微逆觀(guān)案策例之懇一北釣京從北海京市20電11嗽年土備地市壺場(chǎng)的茅成交依結(jié)構(gòu)浪可以綁看出烈房地已產(chǎn)行僅業(yè)的塵業(yè)態(tài)莫多元濕化趨烏勢(shì)已抓日益涼顯現(xiàn)些。純住逃宅開(kāi)族發(fā)將襲逐步恩過(guò)度遵到以謀住宅卷配套些幼托濃、中派小學(xué)袍、醫(yī)數(shù)院、否商業(yè)帝配套褲和交脅通為祝綜合片開(kāi)發(fā)厘體的飄模式幻玉，這筒一點(diǎn)刑在地諸價(jià)上條已有喉表現(xiàn)中國(guó)衫主要羽保險(xiǎn)拍公司限及部既分投瘋資公擺司開(kāi)劈燕始顯乎著布閃局北仁京市看核心嘆區(qū)的究商業(yè)駐物業(yè)廳，從軍地價(jià)華上看備，20輛11盛年核防心區(qū)惜成交沫的1冷0塊讀商業(yè)