中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史進程及政策

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的

歷史進程及政策取向易憲容社科院金融研究所研究員二0一0年五月房地產(chǎn)市場受到個人、企業(yè)、政府的密切關注

個人——住房企業(yè)——利潤政府——財政收入中國房地產(chǎn)市場與歐美國家的根本性差異

歐美國家房地產(chǎn)市場形成有幾百年歷史，是與工業(yè)化進程同步發(fā)展的漸進歷程；中國房地產(chǎn)市場是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡過程中，特別是1998年我國住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產(chǎn)市場的興衰和未來的發(fā)展趨勢，也決定了地方政府通過房地產(chǎn)市場的手段發(fā)展地方經(jīng)濟。一、2008年9月以前的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策

1998年我國住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國房地產(chǎn)市場的根本發(fā)展方向

1998年-2008年，中國房地產(chǎn)市場分為三個階段：第一階段1998年-2003年第二階段2003年-2007年第三階段2007年-2008年9月

1.第一階段1998年-2003年特點：如何使房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡，解決居民的基本住房條件；以居民消費需求為主導的市場。

2.第二階段2003年-2007年

2003年18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大變化。政策背景：2003的SARS事件使我國一些大中城市的經(jīng)濟發(fā)展停滯，特別是房地產(chǎn)市場受影響明顯。當時政府出臺政策，把房地產(chǎn)市場作為支柱產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟的快速發(fā)展，彌補2003年上半年SARS事件造成的經(jīng)濟負面影響。

政策效應：18號文件發(fā)布后，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的增長，放在世界各國城市化進程的大視野下，也屬于高速發(fā)展的時期；中國各大城市成為世界最大的“工地”；房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱景象。2004年后出臺的政策“國六條”、“國八條”等，主要是針對宏觀經(jīng)濟層面，控制固定資產(chǎn)投資過熱，而非專門針對房地產(chǎn)市場。在2003年-2007年間，形成了房地產(chǎn)市場的過快增長：一線城市快速增長；二線城市逐漸跟上。

2007年上半年在深圳、廣州、上海等大城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)改變了其基本功能，逐漸從住房消費為主導的市場變?yōu)樽》客顿Y為主導的市場，一線城市住房價格快速提高，房地產(chǎn)泡沫已逐漸積累。

3.第三階段2007年-2008年9月轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場性質(zhì)的政策努力——359號文件與452號文件

2007年央行出臺359號文件與452號文件，界定住房消費和住房投資的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。20營08年開墨始，館各地嶄房地填產(chǎn)市即場出騎現(xiàn)全娘面回悉落，愁住房導價格堂下降效。房地認產(chǎn)企附業(yè)通收過行撫業(yè)組娃織、艘政府暫相關秩職能罪管理促部門獨希望衡改變搶上述胡政策童。20刑08年9月初聲，中鞏央召敗集會籌議，報研討鼓房地旗產(chǎn)市對場政鹽策，活認為隱應當?shù)馨逊康禺a(chǎn)招市場息從住延房投輝資為芹主導株的市壟場逐溫步轉(zhuǎn)疼變?yōu)楹幼》看紫M馬為主鳳導的遼市場詢，才縣能保膛證房析地產(chǎn)撿市場改的健禽康發(fā)拼展，補使房乓地產(chǎn)咸業(yè)真解正成僻為國彈民經(jīng)棚濟的洞支柱獵產(chǎn)業(yè)津。20旺08年9月中冬，世直界最騎大的監(jiān)投資奧銀行胖雷曼只兄弟馬銀行驚倒閉兵，全蓋球金秤融?？虣C來輪臨，達金融次體系吐崩塌末，全候球經(jīng)元濟開娃始衰懼退。在此恐背景尿下，轉(zhuǎn)我國拜政府唱與世育界其公他國龜家政冰府一席樣，壩采取須了積掏極“救市”政策圖，包尾括4萬億翼投資輕，貨裳幣政去策從院從緊逝變?yōu)榈暨m度晝寬松撕等。房地隸產(chǎn)政癥策也姿出現(xiàn)18在0度的椅大逆象轉(zhuǎn)，己出臺暢了13約1號文再件，柳決定智了20密09年我胳國的寄房地鉤產(chǎn)市新場態(tài)征勢。二、稠美國范金融叛危機盜后的冬中國腫房地誕產(chǎn)市員場1.政府鳳對金癢融危討機的女判斷金融期危機墻的影男響：棕中國襯的出療口；雄尤其夠是作認為拉遙動中纖國經(jīng)苦濟增陸長的蓬主要拿動力侍的中濃國沿準海地砌區(qū)的劉經(jīng)濟潤增長葉。當時拴政府晃對經(jīng)梯濟形湯勢的亞判斷央：如嘩果不制采取辣果斷俯措施堂，中抄國經(jīng)椒濟將巨面臨館下滑扇的風補險。當時茄的不片同意俊見和敏判斷票：雖各然全騎球金殺融危嶼機對咬中國騰經(jīng)濟絮影響榜很大峽，但襲中國發(fā)不會盛出現(xiàn)備金融濁危機進和經(jīng)馬濟危羞機。理由捕：20意08年是驕中國掛銀行石業(yè)利擦潤水門平最絲式好的餓一年嘗；通過溝銀行松系統(tǒng)土的融嶄資占然我國腳總?cè)诔橘Y規(guī)爆模的90怪%以上堅。2.我國豪應對晉金融腿危機符的舉剖措：“救市”政策敬力度崇大于采美國新增4萬億雁財政挎投入喪，占哄當年GD泊P的14器%，而澤美國蒜注入“救市”的70戀00億美聞元資么金只茄占其GD咸P的4%；我國士的金柱融體戲系與救歐美肆國家咬不同樓：歐接美國黎家的除金融旋體系翻是以冰市場培價格貍機制頓為主灑導運旋行的價金融工體系謹，其孫注入鎖的資癥金要池通過模價格皇的發(fā)亭現(xiàn)、暗變化域傳導血到企的業(yè)、諸個人吹以及籍金融侄市場差的方桃方面是面，嗓因此同巨大蓋的流瘋動性卷的注胸入起針作用配要到搏一年書以后裹；中吵國是成政府伍管制蹄下的糊金融鑄體系浙，政統(tǒng)府對狠價格辣（利澡率）到和信剩貸規(guī)這模的周管制幟放松取，銀穩(wěn)行體掘系的作信貸右資金趣會源妥源不棄斷地搬流向舟市場預。3.“救市”政策粒從根傾本上船改變燒房地智產(chǎn)市肥場利莖益格野局，夫推動隙房地貿(mào)產(chǎn)市摧場向憑投資徒為主套導的鍛市場蹈疾跑房地持產(chǎn)新邊政策胡出臺傲：金奴融?？茩C后源，中敗國人證民銀詞行決須定自20番08年10月27日起若，擴鍬大商符業(yè)性版?zhèn)€人鞏住房甚貸款掠利率帥下浮掘幅度區(qū)，調(diào)僚整最愉低首纖付款股比例誕。商業(yè)孕性個盒人住憐房貸轎款利暫率的劈燕下限泉擴大宋為貸付款基帳準利鋤率的0.鞏7倍；促最低顯首付倚款比編例調(diào)滾整為20仿%。個人扇住房赴公積誤金貸冤款利畝率相兄應下日調(diào)0.艷27潮%。中國寄房地萄產(chǎn)優(yōu)目惠政端策——世界庭最優(yōu)安。優(yōu)惠胖利率課、優(yōu)寶惠稅悟收等脫政策嶄的目倚的：姿希望坦通過律房地祥產(chǎn)消學費來只帶動扒市場公，遏麥制經(jīng)禽濟下孩滑，替促進弱經(jīng)濟帖增長己，實陵現(xiàn)經(jīng)達濟增淺長目業(yè)標政策往效應查：優(yōu)筆惠的齡利率愉和較唇大的策資金桃杠桿還率助怨推房搏地產(chǎn)幸市場寨向投登資主宰導市潔場疾迎跑20曬09年4-陪7月份役住房翻銷售橋開始逼出現(xiàn)底快速舟增長布，特西別是貌住房漏預售擾增長襯最快損；政府舞房地弓產(chǎn)優(yōu)鄰惠政斥策產(chǎn)姨生效鄰應；房地博產(chǎn)商扯價格星調(diào)整有；住房駁銷售盒停頓哈，住陣房需項求有職積累眾；居民豪被動劣性需雁求迅白速增犬加，集政府爪拆遷司供地摟增加肯；信貸低擴張順、股虎市好貴轉(zhuǎn)、焰預期退經(jīng)濟斗向好燒。4.20橫09年中比國房枕地產(chǎn)壁市場億的大姻勢國家天統(tǒng)計平局公意布數(shù)光據(jù)20扇09全國造房價耽上漲7.率8%。但以寶全國乖住房柄銷售唐面積參及銷啊售金披額計衫算，餐得出豬住房拾均價址上漲24阻%。以同為樣的傲方法濃，可鮮計算炎出20農(nóng)09年12月份貴全國政商品返房價忘格同歇比上遵漲為33翠.8不%，其亮中東唱部、籮中部萌、西肌部地謀區(qū)當攻月同假比分撲別上推漲了33門.4貝%、44黎.7線%和23侵%。20丈09年全肺國房皆價上填漲10夢0%的一貓二線賊城市帳很多時，尤給其是岸北京宋、上舌海、向深圳炎、廣句州、胞杭州緣瑞等城互市上涂漲幅當度更煮大。20價09年房搭地產(chǎn)擺開發(fā)玩貸款乞余額6.飾58萬億臥，同皂比增費長35來.6拾%，與疲上年避同期柱相比輸增加膽了20個百們分點哨；個人吹住房夾按揭暢貸款18肯00嚇0億元川，同寶比增毛長3倍，盟余額4.佳76萬億慢；進入纖房地率產(chǎn)的不資金牽達到57愉12趙7億元深，同忠比增秘長44曲.2輔%，與做上年拍同期扇相比米增加夢了40多個魔百分芳點；絕大前多數(shù)腹資金姓來自萍銀行駛，比按如銀兼行貸脂款達10耍31選0億元展、預瞎售款匆及其熄他為27岡45瓜9億元指，僅蹦此兩不方面幻玉資金卷占進研入房藏地產(chǎn)父領域喜資金慮的67柏%；個人貨經(jīng)營洞性貸爐款26胖00渠0億，勇是20敞08年4倍多凈。住房番銷售鋒面積93促71綱3萬平慘方米贏，同句比增庭長了42案.1暢%，其社中住俱宅的郊銷售淹面積胡增長緒為85伴29詞4萬平凈方米席，增正幅達茅到43執(zhí).9腔%；一般賽商品據(jù)住房鍋銷售販金額43州99剖4億元丑，同鈴比增六長了75史.5衣%，甲住穴宅銷筒售金匹額為38睛15膠7億元你，同具比增奮長了80批.0糠%；期房淋銷售火金額33圣22撕6億元絹，同油比增懷長了85內(nèi).3副%；住房艇銷售辜面積帆及住慣房銷孤售金攻額遠仙遠超伍過20憐07年的鞋水平衣（20悶07年分撕別為44出72意3萬平料方米門和17澇59蕩0億元欣，分瞎別超妻過了2倍多購，而20惰07年已朽經(jīng)是愛我國齒房地動產(chǎn)市甚場空拜前繁乎榮的暴年份閃）。三、20愈09年中非國房清地產(chǎn)注市場幟空前巾繁榮術(shù)的深唉入剖慕析1.貨幣咐政策饒的變魄化：顛從緊激的貨值幣政錫策轉(zhuǎn)夕為寬盈松的落貨幣桿政策20我09年銀直行信喪貸飆乘升至9.蒼6萬億荒，加恢上上杰年最賴后兩賊個月匠的額凳度，陣達11萬億基。銀行鴉體系湊貸出蝦的資叮金絕甲不會雀流入禍實體售經(jīng)濟漿，因繁為供均給能杰力已暫經(jīng)過南剩；聰其流尸向一酸定是酸各種倉資產(chǎn)鎮(zhèn)市場姨，如膀股市藍上漲掙，住佛房價水格上夜?jié)q。2.個人賄按揭壟貸款軌政策適全面腦放松信貸脹資金元通過頁個人允按揭賺貸款債政策盡全面舊放松陵得以列進入液房地息產(chǎn)市場場，米是信納貸資慎金進插入房隊地產(chǎn)煎市場往的最掃主要藍途徑渴。20桐09年個刷人按真揭貸劉款增渴加了1.猜8萬億拴。信貸卻資金間通過最抵押倡貸款皆進入芒房地座產(chǎn)市舍場。良信腦貸資奴金通剛過企塞業(yè)貸陵款進課入房星地產(chǎn)膽市場損。3.房地陜產(chǎn)市消場由蒙消費渾為主廢導轉(zhuǎn)肉變?yōu)殚g以投海資為扣主導有數(shù)并據(jù)稱跌，20檢09年下休半年痛時北挖京、淹上海趟、深異圳、滅廣州壓、杭磁州等狹大城零市住率房投帽資比清例達撿到60柳%，實墾際比系例可苗能還烘要高皂得多4.早幾樸年房晶地產(chǎn)湯賺錢奴效應更多事的企挑業(yè)和留個人則涌入售房地恩產(chǎn)市油場5.地方池政府釣托市刃政策購房需辦城慶鎮(zhèn)戶遍口等蠟政策6.政府GD士P的追礎求房地碰產(chǎn)市獅場繁說榮對戒拉動GD暖P增長商具有膨較強妙的作執(zhí)用四、20短09年房育地產(chǎn)殺市場微繁榮巡壽帶來妹的問海題1.在住踢房市板場作備為投蟻資品咱市場念的條樹件下塔，政擁府增師加住店房供得給無越法解碗決住辣房緊討缺的洞問題2.住房貼的投堵資需江求會栽無限陜放大倚，住姥房的隔價格參會被懼越推犯越高繪，積隨累的糠泡沫椅越來邁越大社科徹院經(jīng)米濟所規(guī)所做躁的居掃民住導房購亞買能際力調(diào)藍查中莊的問游卷數(shù)緊據(jù)表分明，丈目前燦的住龜房價錯格下楚，85濃%以上漿的居繁民沒絕有能肚力購槳買住梅房。照此坐趨勢色發(fā)展哲，房冶地產(chǎn)堂市場駕完全齊成為毒投資采炒作請的市扯場和肯泡沫件巨大毒的投津資工頁具，堪最終陷必然嘩導致女金融你危機澇和經(jīng)節(jié)濟危全機。3.財富倘分配方失衡高房屋價成揮為財攤富轉(zhuǎn)帝移機惡制，酸使社呆會財棄富在糧短時桑間內(nèi)宿向少距數(shù)人蓮集聚20合09年中頑國富堵豪50撥0人排姥名榜甲中，88個以信房地浙產(chǎn)為還主業(yè)信的富押豪的慕財富揚數(shù)量普在一爸年內(nèi)鼻增長劉了1.篇5倍4.銀行簡體系忘潛在丙風險塘增加通過夾銀行火的金景融杠宇桿吹舉大的悠房地肺產(chǎn)泡傘沫給奏銀行燈帶來奏巨大騾的金亮融風置險，傻影響臭國家充的金串融安步全。五、嫂迪拜慎危機恒后(2拋00滴9年底多至20客10年初)的房趨地產(chǎn)日政策雖調(diào)整1.國四罩條、禿國十賽一的沒基本灣含義（1）盡莖管政蓮府認迷識到崇房地源產(chǎn)市上場面扶臨的蘋泡沫郵和風弓險，竊但當尊時認成為是姜結(jié)構(gòu)勤性的溫，是曠少數(shù)嚷大城紡市存膝在房勵地產(chǎn)鎮(zhèn)市場浴泡沫嚴，因練此應出對之逐策是“有保越有壓”。實際劫上房韻地產(chǎn)輕市場莊泡沫騎是全迷國性紅的而止非部腳分區(qū)娛域的哲。（2）政糧策假密定“第一推套房”只會長是消溜費，冰不會桐是投辟資房地易產(chǎn)市礦場的柿參與鵲者認貍為，怨政策初未強墳力限滋制，哪房地凈產(chǎn)投液資還怪可以樂繼續(xù)雁進行遲。20反10年一當季度片，住搞房銷殼售面波積和笨價格狗并未久因兩衫政策估的出先臺而萍調(diào)整渠。2.塘20撐10年政糟府工觀作報蔑告對琴房地田產(chǎn)宏敏觀調(diào)乏整的張決心20歲10年3月“兩會”《政府化工作季報告》中提沃出堅獎決遏千止房駝地產(chǎn)禾市場宏價格恒快速食上漲鐮的勢校頭。要求78家央湊企停洗止進洽入并迫退出幕房地找產(chǎn)市算場。對土駝地拍炮賣的近出讓生方式池進行網(wǎng)改革延。4月17日，倘推出前新的秤國十蜓條。3.國十概條的秘內(nèi)容國十竿條與擾以往茫的房棟地產(chǎn)名政策甚有根際本性坊的差膊別，遞主要陽表現(xiàn)施在國擋十條程的第一震條。第一島條明惕確幾蟲個基禿本概襲念：第一佳，未燈來中紹國房候地產(chǎn)懂業(yè)的糞發(fā)展耐不僅母僅是唐經(jīng)濟穩(wěn)問題餐，更躁主要險的是據(jù)民生疊問題掠，住葬房的困首要腿功能殼是居蠻住的容功能牢；第二距，房腿地產(chǎn)柿市場絕改變秤以往椒的暴階利經(jīng)凍營模顏式；第三賺，把役房地烏產(chǎn)市環(huán)場完插全界妥定為至以消耗費為撲主導爸的市振場，耕對房疲地產(chǎn)仁投資麻炒作旨進行旨全面咬的嚴概格限友制；第四虜，把妻高房箭價的籃危害誘提升晃到影活響國染家金東融安版全的叫高度愚進行層審視徑。第二貴條要窩求各慕地政諷府圍技繞第規(guī)一條映的精盡神，句全面蘇落實澡國十鳴條政產(chǎn)策，幟保證冊房地磚產(chǎn)市謎場健陽康發(fā)而展。對房變地產(chǎn)竟市場匪的高初房價誘采取易問責西措施嶄。對信般貸、岡稅收悼、土梨地出犯讓金脈、市拜場秩貓序政價策等豈進行鋒了根用本性云的調(diào)絨整。4.國十臭條的躬影響20堂10年1-拖3月份離房地刺產(chǎn)基疲本形辨勢：房地律產(chǎn)開突發(fā)投恥資完悼成額65瓣94億元戴，同粘比增槍長35體.1度%，其昆中東文部、構(gòu)中部書、西越部地分區(qū)分握別35豬.1醒%、28陷.2蛇%、40旨.1許%；房地勇產(chǎn)開德發(fā)流敞入資準金16區(qū)25取0億元剃，同領比增止長61幅.4恥%；國組內(nèi)貸難款36軋73億，啊同比刃增長44玻.3巷%；定混金及填預收鋸款37頃49億元梁，同銀比增債長84王.7豆%；個陽人按勻揭貸購款21憲93億，弓增長12別3%。房屋比施工木面積20剃96佩87萬平神方米蘿，增棚長29技.3朋%；其父中住燈宅16梯12濃89萬平散方米文，增育長28鋤.7忙%，新侍開工友住宅摘面積14妄91氏4萬平滾方米表，增北長