土地估價師繼續(xù)教育培訓課件

如何寫好土地估價報告遼寧.沈陽一、估價報告的標準是什么？邏輯正確方法得當價格合理一、估價報告的標準是什么？估價人員資格。估價對象界定。估價所依據資料的質量。估價假設前提和限制條件。市場分析。估價技術路線、方法選擇及運用。地價確定的理由。估價結果。估價報告的邏輯性。估價報告的完整性。一、估價報告的標準是什么？依據充分內容全面分析深入說明嚴謹格式規(guī)范審查要點（標準）方法適當一、估價報告的標準是什么？一等報告不僅要格式規(guī)范，內容全面，估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確，估價方法選擇及應用合理，各項參數選取依據充分、合理，還要針對特定估價對象進行深入細致地分析，資料充實、時效性強，對特殊問題的處理恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，沒有明顯瑕疵，估價結果可信度高。一、估價報告的標準是什么？二等報告要求格式規(guī)范，內容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準確；估價依據充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理，能體現政策變化對土地價格的影響；估價方法選擇及應用合理，各項參數選取依據較充分、合理；整個報告分析較嚴謹、邏輯性較強，估價結果有較高的可信度，估價過程不存在明顯錯誤。一、估價報告的標準是什么？三等報告報告格式規(guī)范，內容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定較清楚、準確；估價依據較充分、合理，市場及影響因素分析較全面、合理；估價方法選擇及應用基本合理，各項參數選取有依據、理由；報告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在方法選擇和應用錯誤。一、估價報告的標準是什么？四等報告報告格式規(guī)范，內容全面；估價目的、估價對象及價格定義界定基本清楚；估價依據較充分、合理，市場及影響因素分析較全面；估價方法選擇及應用基本合理，各項參數選取、地價確定等有依據，不存在明顯質量缺陷。一、估價報告的標準是什么？審查要點1不符合《土地估價報告規(guī)范格式》要求

4地價定義、土地權利界定存在嚴重錯誤53年前基準地價未進行期日修正6會審中認為的其他問題2報告、附件不齊全

3估價方法存在嚴重技術錯誤一、天估價痕報告鉛的標叫準是饑什么魚？不合癢格報彼告（1）報口告格尋式不宇規(guī)范末，內雞容不矩全，適有明務顯缺匹漏項胞。如誰估價沈對象昌、地糟價定版義界縫定不蘆清，朗缺少液土地魂權屬吉狀況強說明扣等。（2）估去價結警果內蓋涵與質地價摸定義群不一再致，蒜或前百后矛務盾。搜如設咸定土桌地權嘆利狀狹況、啟土地弟開發(fā)哪程度郵、容藝積率鉤等前處后不懸一致薯。（3）估萍價方估法選克擇或數應用馳明顯轎不合剪理。給如商縮慧業(yè)用悉地采抓用成饑本逼謀近法懂評估難，現勻有房轟地產單項目匙按待躍開發(fā)根土地揪評估鵲（剩蹦余法頌）等伍。（4）修害正系劣數取將值與我說明隆不符格，或秘有計愿算錯蝴誤。辮造成父估價稿結果解存在互誤差時，使劈燕可信屬度降現低。（5）估縣價過膊程過城于簡吃略，畫缺少獵取值贏依據興和必念要的帖說明敞。（6）影過響因穩(wěn)素分救析前系后矛父盾，佳缺乏農邏輯幕性等廈。地納價影六響因蛙素中袍的區(qū)扮域因達素與惹個別駐因素限分析駝，與沖市場獸比較街法或巴基準黎地價碗系數可修正曬法中參的分欲析不航一致問，影側響了榨估價簡結果蓬的可充信度標。（7）其雀他問綠題。格式桃不規(guī)盼范二、療估價(技術)報告派中存碎在問邁題1依據盯針對繡性差2地價恢定義撕不全浴面、績混亂3因素廚描述占冗長減、混授亂、省簡單榨、現攏勢性裁差4附件綁不全搖、順訓序錯幣位56估價筆方法魯應用困中存抗在較逆多問屯題7前后儲邏輯晴不一如致三、遍估價市（技頑術）祥報告起寫作劈燕要點封面候標題項目奸名稱摧、受廉托估辦價單館位、針估價纏報告浩編號蘭、技唇術報匙告編恒號、色提交將報告仰日期閣是否朗齊全滿；關鍵嚷詞估價某對象計所在導市、范縣全杜名（欠與項急目名財稱中祝市、耐縣全此名是突否一惱致）楚、估銷價目拉的、我估價耗機構耽全稱精、提離交報盟告年耍度是毒否完緒整。第一撈部分逗總渠述項目茫名稱項目叢名稱浮是估桑價報傅告的絡主題。該項土描述態(tài)要簡阻要說滅明評憤估目使的、右估價加對象竹價格漫類型。委托答估價搶方說明富該估緣瑞價項寺目的盾委托廚單位鋼或個慈人，?？擅杞呤鰴C棉構地喜址、誓法人讀代表積、聯(lián)董系人辛和聯(lián)以系電把話等蕉。受托傍估價滿方說明幻玉受托危估價端機構刺、機博構地跡址、箭機構滾資質樸級別形、資朗格證包書獲陣得時坊間、賓資質損有效近期、全資質姜證書牧編號像、法賊人代裝表、滲聯(lián)系斬電話誰等。估價汪目的明確待估價雁目的稱，才稿能有境的放奪矢，拿正確奸、客度觀、冷合理扔地進淘行估耕價。描述只簡單與項潮目名寨稱所宜闡述同目的懂有出查入如何搞正確邀描述牢？《規(guī)程》要求召該項僻要說耳明委新托方會為了展何種壯需要句委托儀估價蟲，有慰何依恩據(注明爹文號絹、批鋼準單刻位、史批準寶時間懸等)、估傻價結歇果的晨應用廳方向踐等。例：××舌×公司污因企略業(yè)經姜營需獨要融進資，患意向堵銀行搜申請侮貸款秀，經皇該公療司與××征×銀行鏈協(xié)商裙并向××付×國土阿資源卷局提蓄出申擔請，糧擬抵頑押××父×公司雅使用碧的位南于××劣×的一興宗國彎有出申讓工題業(yè)土吹地使持用權尚以獲冠貸款軌，特拾委托××娘×評估拋有限翠公司狀評估獲擬抵允押所灣涉及宵的土衛(wèi)地資田產價申格，針為抵寨貸雙塊方確嫂定客堵觀、良公正滑、合迫理的欄土地望使用朽權價阿格并供辦理雞相關仔抵押姓登記璃手續(xù)都提供待價值隱參考旱依據壞。估價超依據說明土估價紐奉行為剪的依客據，投包括用，法葡律政殊策依勵據、車技術斑依據來、現橋場調豈查資樂料等樣。一般列性法鄙律政掏策太大多，沖估價挖對象域方面棗的太乎少少項童、不匪全涉及炕法律噴、法奸規(guī)、精政策噸文件登的，致不注雀明生熟效日駕期法律荷及政埋策調轟整后肺沒有幟更新缺乏扯針對翠性地價喂定義地價劣定義獸是估紙價報判告的核心析。地價赤定義伍應注樂明所食估地麗價的縫內涵駱是指周在估筆價基抱準日漏、現坑狀利護用或陳規(guī)劃示利用帝條件稅下、陪設定丈的開滅發(fā)程否度與衛(wèi)用途打、法魂定最達高年雕限內株一定怨年期虜的土悄地使號用權般（或死包括艱其它亡內容會）價盯格。1、基餃準日2、利嘩用條另件（更現狀誘利用們或規(guī)加劃利棄用）3、用錦途（點實際指用途誦、設央定用獲途）4、開梢發(fā)程陰度（另實際脈開發(fā)粘程度瞞、設野定開待發(fā)程塘度）5、年盆期（棟實際愁年期撇、評關估年日期）6、土望地使毫用權責。存在箏問題1、描現述的永不全挖面、越少項儉。2、設殼定的壯個別駁利用發(fā)條件蹲錯誤禽。3、層乞次不鉤清。例：拉依據湖委托保方提享供的翅資料腥和估蠟價人帳員實倚地勘桑察，技估價犁基準麥日：典估價榜對象剪的土勞地登繞記和雖實際型用途疼均為筋工業(yè)擔用地滅；土搏地權朋屬類藏型為底國有菌出讓恩土地許，土汁地使匯用權用終止殖日期兇為×年×月×日，榜剩余閥使用得年限探為N年；賣基礎瞎設施向實際汽開發(fā)廁程度游為宗起地紅崖線外脈市政樹“七覆通”鳳（通關路、質通電譯、通拜上水框、通雖下水調、通緊訊、異通暖慰、通觸燃氣畫），她宗地親紅線辮內“懷七通虧一平般”即救通路憑、通拳電、身通上醋水、亭通下象水、逢通訊產、通籌暖、絲式通天疤然氣溝）及阻場地倚平整互；現猾狀容貨積率冒為X。宗遞地內許“七探通設映施”漢已計榴入資權產評束估值鴉中，爪為避史免重召復計漁算，微本次美評估竄不予其考慮搖?？紤]練該項告目估鹿價目斧的和尼委托購意向籠，本盼次評鏈估地醒價定萬義為拉土地泊用途姑為工命業(yè)、佩土地或使用捏年期奇為N年、詳土地亂開發(fā)愈程度極為“廳七通堡一平后”（均宗地窄紅線唯外通末路、伙通電已、通害上水梯、通令下水止、通脫訊、把通暖革、通銹燃氣撇和宗栽地內膀場地馬平整格）、捕容積輛率為X、于×年×月×日現尾狀利嬌用條眉件下敏及現掘狀利美用條梳件下真的國獵有土脾地使浴用權第價格貧。例：晝依據需委托碰方提演供的擔資料丟和××擾×規(guī)劃泊與國明土資喝源局呈的《規(guī)劃嬌意見》以及賞估價霞人員罩實地霸勘察洗情況稿，估虎價對鞏象為末國有趙儲備飼空地別，規(guī)邀劃用拜途為齡住宅茂用地懶，擬役拍賣(招標余或掛篇牌)出讓丑；規(guī)悠劃容晌積率害、建釣筑密蓄度、籠綠化參率分心別為X、不萍大于X%、不御小于X%；基跑礎設征施實削際開母發(fā)程貧度為豎宗地訪紅線嫩外市搖政“丙七通康”（雪通路矛、通螞電、催通上沸水、妻通下驢水、興通訊努、通吸暖、補通燃您氣）書；宗中地紅仍線內家基礎巾設施磁現狀失未通男，場欄地為樹空地鎖，待離開發(fā)壇。根據誰估價貫規(guī)程闊和有餅關國伐有土潑地使雷用權齡出讓奪規(guī)定院，考槐慮估未價目茶的和傳委托修意向棋，本別次評算估土腔地價德格為碗以下舌設定解及規(guī)醉劃利侄用條趕件下脾的國毅有土殊地使極用權探價格薦：①用墨途：套住宅(以規(guī)飼劃用哈途為般準)②土地陽使用塞年期生：70年(住宅未法定闖最高樓使用劃年期)③土地詢開發(fā)役程度貨：“耀七通繡”即地宗地黨紅線閉外市獄政“昌七通箱”（良通路都、通善電、斥通上肉水、弱通下導水、蘇通訊累、通咐暖、恰通燃背氣）末，宗顫地內鑄“待僅開發(fā)秤”。(現狀拖開發(fā)撞程度)④容積伶率：X模(以規(guī)竄劃為早準)⑤估價吼基準挺日：×年×月×日估價鄭結果表達蓮所估課價值鳥大小判，包佩括價雄值量罷、單喉位、傭幣種綁等。存在臣的主轎要問令題主磨要是降有的主報告鋤無估瘡價結尤果一鞭覽表壤。需要愉特殊蔽說明淡的事莫項（1）前臘提條略件和遲假設特條件前提粒條件：如炒估價反依據認的可用靠性慣、市呆場的豎客觀爺性、矛地價季內涵撇、土堪地持牌續(xù)利照用等踐。假設痕條件：估努價對恭象的鳳用途隱設定思、年童期設凍定、黨估價淡基準腹日設劑定等朋。（2）估迎價結杏果和揮估價跡報告詞的使祖用主要句是一速些限忠制性遇條件藝，包收括：敲報告梢的法哭律效波力、怒使用杯者、孕使用前目的鉤、估屆價對大象市白場環(huán)膽境變姑化、掙估價瓶對象晚條件螺變化途、報紋告有遭效期方、完礎整使均用報塔告的槽要求羽、違肯規(guī)使觀用報踩告的國后果各等。（3）對濫需要浴特殊盒說明慨的事它項有關夸資料慌來源桐及未姻經實旗地確啟認或限無法惕實地軌確認損的資故料和只估價闊事項皂；對估主價結廚果和誘估價球工作婚可能羨產生惡影響煮的變腥化事尼項；估價講對象刃的特愉殊性請、估妹價中疑未考云慮的灣因素段及采嶄取的蔥特殊堂處理尾，必推要時閘說明隸原因落或依聯(lián)據；其它緣瑞需要批特殊識說明尤的問刑題。問題便：闡述懸內容姨無關失輕重乒；不合存理說膚明；分類肅不清顫，混革淆。第二爭部分子估價唯對象科描述此及地貨價影逐響因服素分吼析一、弱估價扁對象耍描述1、土敏地登殲記狀撤況說明茂估價奶對象灣的來遭源及才歷史萌沿革止，估籌價對咐象的粥地理通位置金、土蓮地用僅途、古四至腿、面僻積、系土地喝級別季、土幫地權致屬性齡質及煮權屬標變更糧、土傳地登揭記證遠書號板、國挨有土報地使僵用證讀編號相、登則記時什間、孝地籍號圖號椒、宗掏地號腎等.建議毛說明番是否蓄登記葵，登驕記時喬間，冊登記譽機關不全抗面2、土援地權攀利狀喇況說明腫估價渴對象便的土快地所砌有權譜、使蠶用權輝、他狹項權區(qū)利狀除況，農以出闖讓方律式取吃得的耐土地零使用技權要傍說明飼取得遭時間美、出左讓金釀數額仗、批候準使羽用年甩限、盞已使者用年狐限和煙剩余否使用蜻年限獄及宗財地使床用的睜特殊柜規(guī)定矛，對內估價勝對象庸存在偽的抵熄押權件、擔隙保權肚、地妻役權緞、租妙賃權賊、地血上地府下權居等他蒙項權綠利、換相鄰戲關系遍權利斷等要哄詳加芬說明.缺少熱出讓狼內容3、土在地利里用狀蛾況說明返估價搭對象攪的利迫用現艱狀及躺土地替利用暴的變呼遷。碗利用躍現狀披包括腦估價齒對象假上的財建構盟筑物廢及其躍用途痰、建駱筑容積積率漸、綠優(yōu)化率研等，授重要澆建構泳筑物性應說抹明建占構筑照物的杠耐用棍年限盞、已會使用狂年限喂、建勻筑面受積、制建筑溝結構姿、建篇筑細款部說頂明、暮設備惱和安駐裝狀色況、晉建筑濾成新們、建便筑密液度、消建筑無高度債、層蔽數、淹建筑駐容積暢率以竊及其反它地紫上附曾著物冊狀況屢等；植土地賀利用燃變遷布包括斬估價坡對象炮的不飲同利叢用歷葵史、飽規(guī)劃師利用趨、最蹦佳利邀用等來情況廊，對沖以規(guī)棕劃條廊件進升行評摔估的曲，應浮說明毀規(guī)劃忍條件鞋的批凡準機淋關及貴批準朵日期膏、具卻體規(guī)可劃條謎件等.描述值過于寧簡單桿模糊村、前集后有悟矛盾二、包地價殿影響展因素虹分析1、一前般因壺素應說相明影闊響土蘆地價雁格的尸一般距、普趟遍、省共同坊的因全素，回可包毫括以渡下內棒容：?。?）城叉市資炊源狀勁況（潑包括芒地理蔥位置巾、土油地、稠城市辜人口漆等）燙（2）房脖地產脾制度滅與房推地產歸市場輛狀況姨（含弱土地擁制度陣、住共房制什度、茅地價再政策舉等）晃（3）產該業(yè)政詞策（切含稅練收政影策等育）（4）城匠市規(guī)腫劃與績發(fā)展抄目標朝（5）城破市社蓮會經砌濟發(fā)擺展狀財況（滿包括屢城市目經濟駁布局啦、發(fā)乓展水涼平、株綜合株實力自、社拳會儲調蓄與清投資傾、物飼價變障動等擋內容孫）2、區(qū)縱域因襖素說明章待估歪宗地脅所在靈城鎮(zhèn)秘內部喇區(qū)域櫻條件冷對地青價的緣瑞影響杯，可腫包括芽：（1）區(qū)泉域概肆況（堤含區(qū)啦域位渾置、菜人口壤、級萍別、熄經濟械發(fā)展扣、區(qū)奸域優(yōu)穴勢等擁）（2）交屑通條著件（炎含區(qū)掙域內康公共珠交通莖狀況防、對詠外交傾通條備件等獄）（3）基躬礎設久施條觀件（昏指區(qū)騰域內踏供水么、排踢水、辯供電礙、通節(jié)訊、普通暖濃、煤推氣及制學校填、醫(yī)免院等滅配套獸設施集的完炮善程宿度）（4）環(huán)價境條愿件（徹含區(qū)輩域人芳文環(huán)忌境和枕自然面環(huán)境異）（5）產傾業(yè)集嫂聚狀常況（6）規(guī)盈劃限每制等根據汁估價衫對象踩特點枕和估伸價目佳的有貿所選寸擇和詳側重部，著刑重進皇行影若響因紋素的叨描述3、個搞別因萬素說明流估價扛對象點位置捏、面唉積、傾用途伏、寬顧度、楚臨街習狀況局、深至度、裂形狀脊、地類質、西地形豆、地蜘勢、企容積踢率、譽宗地遇基礎愈設施航條件桌以及辛估價挽對象瞞現狀錯利用消或規(guī)布劃利混用等嚷影響逐地價健水平節(jié)的因調素說幣明。問題慨：泛泛郵而談涂，沒更有針圍對性不談騰對價耳格的鎖影響跑程度一般夏因素針多，牙個別鮮因素冰少與估案價過京程中評矛盾區(qū)域糧因素錦和個嫁別因賊素混符述居住背用地工業(yè)碌用地商業(yè)壘、旅曠游、濃娛樂姥用地綜合恥用地一是礙要合防理界祝定影奧響估寄價對燭象價童值高蓋低的撒具體補區(qū)域螺范圍嘩；二是剖要選秧擇好招區(qū)域舟因素蕩和個執(zhí)別因廁素；三是扁針對述估價腫對象棉的具伐體區(qū)徹位條斷件及吉個別南條件徑進行稿具體慶描述鼻，并惱說明就其優(yōu)跑劣度窄；四是擺通過蛛定性丟和定鑰量分能析，帆著重售分析淘這些份因素院對估跳價對召象可修能產嶺生的甜影響因趨勢兄或影摔響程偶度五是殘注意尚“土安地估立價技趕術報蒸告”歇與“西土地湊估價哲報告鍵”的失因素榜說明帆有所螺區(qū)別錄。第三替部分朋土詞地估哭價1、估瞇價基潔本原羞則體現隊與估爆價對峽象相鞏關的逢原則體現域與估堪價目踩的相閘關的紐奉原則體現之與估停價方俯法和禁過程渡相關雀的原消則缺乏昏針對磁性、統(tǒng)有遺楊漏2、估膝價方咸法選盆擇要對省估價啄對象肯進行痛一般恢方法崗適應蔥性分應析對所博能獲捧得的其資料徒進行欣分析對適龍用但純又不脅能夠發(fā)選擇仰的方堆法進激行排遍除說顧明確定僻估價井思路軌及選堤擇方需法對所進選擇愚的方拖法進魔行基鼻本的癢介紹方法丟選擇煤不得基當選擇閱依據天闡述扶不充見分3、估租價方蠅法市場蜓比較串法比較體案例肚選擇說明公案例仿選擇栽的原坡則與睡思路押（說誓明案大例分遷布范洞圍、挽案例都總數招、最孕后選膨擇案僻例數賢量、今選擇豬的理仔由等仰）對案步例進搞行介秋紹（避具體劃位置菜、交社易情姨況、漂容積委率……）對案早例本幅身進金行簡去要分互析（四重點對是交棗易情企況及徐勘察回中獲去得的僻信息越）選擇薪比較君因素此項養(yǎng)存在技的主匪要問滑題多屈是選燈擇的慶比較曲因素本不夠孤全面看不場到選鍋擇的蜻過程扶和理館由案例容描述誦不詳規(guī)細，局經不淡起推丈敲，乎甚至社作假案例橡時間麗過早多宗莊地用巡壽相同效的案太例可比責因素鼠選擇列出陪選擇柔的因成素并永簡單退說明垂理由對每圓一因貍素進往行內容涵說斧明（型比如體，商丑業(yè)繁織華度駁用商侄業(yè)用吹地選魚用距值城市估市級街或區(qū)嶼級或況街區(qū)趕級商裝業(yè)中佛心的鄉(xiāng)豐距離皺遠近能反映跟）沒有急針對租性（喜不同柱用途纏區(qū)域絮因素耐、個踏別因袖素的退區(qū)別英）漏掉管重要引因素賓（注浴意必揀選的餃內容歪：交震易時犯間、榜交易頸情況督、交葬易方驅式、鋼土地別使用員年限疼）因素威條件偷說明宮及說艷明表坦編制列表具體墾、量錄化程克度不偷夠判斷暢與前下后文壁不對考應，掛甚至羨矛盾交易傾情況程一般慘設定銹為“壞正常拒”，夏但找柿不到連真正棕的正故常證副據因素像修正商系數系數姿確定踢的說漠明（釘比較雖標的端、系敢數類并型、視系數罪衰減丸方式走、總居系數皆的計茶算方娘法等脆）列表系數攀確定密隨意土地絮形狀淺、面歐積規(guī)呆模、烤坡度悅等因六素的爬系數項編制亂概念俘化，逮不考澆慮當灣地特給點和翻具體芒用途喘的特者點?？偸諅}益確發(fā)定說明首土地豈收益灶的類燦型、拖方式說明廢土地陰實際叨經營硬收益種狀況說明妄土地免周邊剃平均行收益穿情況全及確喬定方揀法說明搏土地推收益顛確定炕方法爭及相音關參怎數說明欣計算良并確騰定總營收益收益呀還原粉法問題破：數據駱來源壩依據提不充真分不采掌用客攝觀收申益收益怪來源暈方式鵲不恰闖當客觀榆收益捆確定少方法乏過于丟簡單忽略安合理踐的衍懂生收記益，情或考利慮不棒合理蠟的收即益費用象及參震數確歌定根據載土地舅收益慘的類骨型，織說明煮費用柴的類亂型說明隔土地地實際伏經營從費用運狀況說明遇土地彈周邊甚平均董費用憑情況滴及確塘定方吐法說明薯計算菜并確礎定總箭費用問題噸：費用跡與收姐益方暢式不聲對應乓，或土不合炊理不采階用客黎觀費內用費用園確定碼沒有斧依據,沒有腫清晰卵的說曾明土地稼還原飯率確吵定說明享土地趴還原跪利率繭所對字應的圾行業(yè)愁、用標途、友區(qū)域說明抖土地議還原悅利率索的確攜定方師法說明頭土地完還原槍利率放確定骨方法醫(yī)選擇降有關秀參數計算涂土地黎還原熊利率問題姨：過于昌簡單看，沒淹有依睛據缺乏誦背景爛分析沒有晝推算盼過程不動談產總有價估不算說明氧不動披產狀鴿態(tài)說明覽不動爐產規(guī)醋劃條做件和承實際輛利用摸狀況壁，并掠進行煉最佳返利用徑分析說明腔不動愿產實樓際價割格狀擺況說明薯不動鑼產周森邊平耗均價刺格水句平說明泛不動柜產價雷格確感定方真法及搖相關撒參數說明陜計算絲式并確名定不肯動產絮價格劑具體翼過程問題蹄：不對封不動莖產最撕佳利影用狀揪態(tài)進樸行分害析土地殃用途底、容冬積率削等不撤符合些規(guī)劃館和設輛計的宵要求不對兆市場訓進行吉分析不動白產價葬格確保定方翻法過推于簡系單直接宮使用廢不動身產自筒身的己銷售便價格直接乘使用閥現在盡的市壇場價枕格開發(fā)悲成本香估算說明排成本變的構膊成說明株土地姿實際旦開發(fā)棋成本宴狀況說明總土地候周邊倘平均盆成本全狀況捉及確覆定方聞法說明封計算呼并確公定總臣成本倦具體秧過程問題額：費用餃少項不采觸用客侄觀成給本成本迷確定躲沒有外依據,沒有視清晰應的說即明利息低計算說明尼開發(fā)夕周期蛙的確班定過既程說明既利率顆的確該定過跪程說明猛利率堆的計油算方準式說明勝計算巨利率萌具體匠過程問題渣：利率漆確定鴨過程拾簡單利潤日計算說明緊所在扎區(qū)域架市場來開發(fā)桐利潤公總體確情況說明赴利潤年計算曾方法顫及計抵算基恩數說明書利潤橫率影臺響因抵素，絞并確閱定利疫潤率說明瓜計算使利率嚴具體須過程問題配：利潤承率確射定過希程簡乳單利潤庸率與籌計算岡基數徑不匹啄配缺乏榮市場窄情況纖分析土地籠取得陸費估森算說明委土地背取得測歷史說明卸估價呼對象甘所在介區(qū)域扁土地些取得諒的主棍要模買式，準并確鹽定估突價對狐象選勁擇的賀土地鑼取得悉模式說明塵土地博取得孕費用騰計算孫基本費方法芳及費察用基栗本構爆成說明曬估價第對象略所在燭區(qū)域況取得召費用猾平均峰水平室及確峰定依樸據說明相各項悲費用暴客觀糠水平應計算睬過程親及總啊費用鐮計算瓶過程成本萍逼近懇法問題扁：土地念取得爪模式勾選擇睬不恰洲當不使偵用客再觀費路用不清文楚取滿費內從涵(區(qū)片與價)土地縣開發(fā)青費估臂算說明腥土地旁實際俗開發(fā)禽程度說明境所在箱區(qū)域沿土地吊開發(fā)鞋的費伶用構取成，填并確姨定估坦價對終象的衛(wèi)開發(fā)按費用苗過程說明軍所在賽區(qū)域貪開發(fā)雜費用慰平均蝕水平幫及確各定依孫據說明位估價武對象觸自身伍實際劑發(fā)生晝的開加發(fā)費抄用水圾平說明其各項吃開發(fā)型費用添客觀緣瑞水平掃計算毫過程各及總墓開發(fā)際費用察計算蹲過程說明膽開發(fā)椒期限問題偽：開發(fā)庫程度枝與地遍價內軟涵不絞匹配依據盛不足土地癥增值晚估算說明晉所在帝區(qū)域走市場聯(lián)土地輩開發(fā)翠增值猴的總補體情死況說明筆影響迫估價喪對象宣增值燃的主揭要因錯素，殊并確攔定土紋地增癢值率說明橫土地畝增值嗚計算擾方法榜及公遇式說明困計算臟土地診增值立的具襯體過偽程問題輸：土地焰增值蘭率確晨定過料程簡醋單土地延增值稍理解繞錯誤缺乏譽市場角情況目分析成本連逼近辰法中島的區(qū)圖位因其素和低個別拜因素編修正說明感介紹馳估價爺對象旺在測朗算區(qū)糖域的燃相對膚位置說明項影響碰估價敬對象配價格粘的主坡要區(qū)科位因添素和謎個別磚因素說明詢修正而方法辟及公參式說明勺各因絮素修服正系方數的高確定熟過程易及依鮮據說明隆修正貸的具招體過柔程問題工