六盤水市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研報告月

六盤水市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研報告——暨“龍城廣場”商業(yè)業(yè)態(tài)定位的建議2011年4月————————————————————————————————————————————————————■■■■投資環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)典型個案研究投資客戶研究商業(yè)定位建議

目錄——————————————————————————投資環(huán)境分析——————————————————————————◆根據(jù)六盤水市現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，國民生產(chǎn)總值保持持續(xù)快速的發(fā)

展勢頭，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，個體私營經(jīng)濟(jì)地位突出，旅游產(chǎn)業(yè)化逐步形 成，外資和利用外資情況逐步得到發(fā)展，投資速度有所加快，產(chǎn)業(yè)投向更趨 合理：商品消費逐步放量，零售速度增速加快，居民收入穩(wěn)步增加，人民生 活水平、生活質(zhì)量不斷提高?！袅己玫慕?jīng)濟(jì)大環(huán)境為房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了適宜的經(jīng)濟(jì)背景?！舫鞘谢M(jìn)程步伐的不斷加快，為現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)面市提供了良好的契基◆居民可支配收入的不斷提高，進(jìn)一步推動六盤水經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也不斷提 高當(dāng)?shù)厥忻竦馁徺I能力和投資能力。

——————————————————————————投資環(huán)境綜述區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金狀況——————————————————————————◆◆產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪上市，并受到市場熱捧；專業(yè)寫字樓高調(diào)登場，冷清謝幕；

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六盤水商業(yè)房地產(chǎn)市場概況

六盤水作為新興發(fā)展起來的城市，其房地產(chǎn)發(fā)展也只是近三四年的事，還處于很初 級的階段。其商業(yè)的原始性也是不言而喻的。 2005年以前六盤水的商業(yè)主要是如下特征：◆單商業(yè)中心（黃土坡）為主，多商業(yè)帶附之；◆建筑底商大行其道、原始街鋪滿布全城、斷頭路也可堪稱商業(yè)街；◆商業(yè)無規(guī)劃無定位自行成市；檔次低；零星購物中心；◆商業(yè)地產(chǎn)上市以街鋪投資為主(幾乎沒有其它形式）；◆專業(yè)市場少之又少； 2005年后六盤水商業(yè)特征：◆新商圈（廣場商圈）出現(xiàn)，商業(yè)格局開始嬗變；◆商業(yè)裙樓開始上市；商業(yè)檔次開始提高；社區(qū)配套商業(yè)走入市場；◆專業(yè)市場規(guī)范化；特色商業(yè)街初探市場；◆大百貨、大超市入駐，引費消費觀念的改變；典型商業(yè)個案研究——————————————————————————項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主 力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價恒遠(yuǎn)意通百貨主要經(jīng)營：大小百貨，醫(yī)藥補品，珠寶玉石，黃（鉑）金飾品，鐘表，眼鏡，糖煙酒茶、副食品，圖書，玩具，皮包、皮具，體育用品、健身器材，各種名牌高、中檔男女服裝、鞋類，各式童裝、各種精美禮品等。品牌有金伯利、鄂爾多斯、大白鯊、金狐貍、黛安芬、百麗、歐萊雅、美寶蓮、三星、柏詩姬，金利來等。1F主營：名牌化妝品、黃鉑金飾品、鐘表、名煙名酒、皮鞋、皮具、小家電、小百貨。2F主營：男士正裝、商務(wù)休閑裝、襯衫、絲巾、西褲。3F主營：高級女裝、流行少淑裝、名媛淑女裝。4F主營：童裝、童鞋、床上用品、羊毛衫、中老年裝、內(nèi)衣。5F主營：圖書、音像制品、文化用品等。未出售。返點模式。停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果合理，垂直交通二部扶梯經(jīng)營總面積約 6000平方米?！椖棵Q業(yè)態(tài)定位、主力商家、主 力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年 限分層售價香榭水岸商場部分定位為綜合型商場，其中主力商家有貴陽銅鑼灣KTV，佳惠超市，廣東大地影院。對其主力商家免一年至一年半的租金，小商家免3個月。前3年無遞增，3年后照市場價遞增。商管費2元。租賃年限5年?，F(xiàn)銅鑼灣KTV（三層）租金價格在20/㎡，每年5%遞增，大地影院（二層）租金價格在30/㎡，無遞增，佳惠超市（一層）租金價格在35/㎡每三年遞增6%。其中佳惠超市城中灣畔曾對其招商，-1F整租，租金30/㎡，裝修設(shè)施由開發(fā)商完善，佳惠沒去。一層：為超市、精品百貨和兒童游樂園。二層：影院，餐飲，女裝。三層：KTV，童裝，余下5000左右平方未定。（而實際招商未執(zhí)行前期定位）一層臨街鋪面為80/㎡，余下的為60/㎡，二層均價35/㎡。三層均價25/㎡。租賃年限為5年，返租10年。一層臨街20000/㎡，其余為：16000/㎡。二層9800/㎡。三層6000/㎡。（銷售時以“北京華聯(lián)”為炒作點）停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層 面積經(jīng)營效果地下車位500個，商場外圍車位約100個。消防設(shè)施到位，公共區(qū)域沒有裝修。手扶電梯一層二層每層套（4部），觀光電梯3部，銅鑼灣大門一部，中庭2部。商場內(nèi)環(huán)形步行，有部分店中店。商場總面積30000㎡，每層10000㎡現(xiàn)在銅鑼灣，大地影院、佳惠已進(jìn)駐。部分街鋪汽車銷售——————————————————————————項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主 力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價名都商業(yè)廣場家居裝飾，主力商家為華 燈世界，優(yōu)惠政策不 明，商管費在0.8元左 右。商場手扶電梯一 部，步行梯一部。一層為家居建材，二層為家居飾品一層鋪面價格為80~150/㎡，二層由華燈世家簽下，50元/平方米/月金價格。一層：出售價格在1F:28000-32000/㎡，2F:8000~12000元/平方米；年回報率7.5%。停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面 積經(jīng)營效果商場外圍有 約180 個停車 位。一層都為獨立式門面，由 商家自己裝修。消防到 位商場手扶電梯一部， 步行梯一部。17000平方米由于周邊大都為建材市場，所以能吸引一定的客流。——?！纭肌j(luò)——拉——興——爐——識——容——酬——雁——政——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價義烏小商品市場小商品批發(fā)、零售為主要業(yè)態(tài)，主要都是小商家分布，無主力商家。對于商家有免租金一年的優(yōu)惠。無商管費，每年遞增10%租金。租賃年限5年。一層：煙酒、電器、工藝品、化妝品。二層：女裝、童裝、小飾品；三層：內(nèi)衣，床上用品；四層服裝。一層：60/㎡左右。二層：25-50/㎡。三層：20-35/㎡。四層：16-30元/㎡1F、20000~300002F、8000~120003F、6000~80004F、5000停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果外圍停車位30個左右，地下停車位還未投入使用。商場統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一分割鋪面，消防系統(tǒng)到位，一至三層每層一套（2部），無緒7000平方米客流量少，屬于虧本經(jīng)營，已有商家開始在轉(zhuǎn)讓商鋪?！u——秀——版——曠——片——墾——縮慧——餓——姜——征——廉——晝——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價及模式德遠(yuǎn)·美美家居高級家居產(chǎn)品為主，是德遠(yuǎn)自己公司的旗下產(chǎn)業(yè)。免租一年，免租后按市場行情定價，商管費每月10元。整個商業(yè)業(yè)態(tài)為家居，-1F：戶外家居、窗簾、燈飾、墻紙，進(jìn)駐品牌有，尚品、郎飾、摩力克；1F：潔具衛(wèi)浴，進(jìn)駐品牌，惠達(dá)、英皇、TOTO、剪牌、香港四維；2F：陶瓷、衣柜，進(jìn)駐品牌：金意陶瓷、歐神諾陶瓷、聯(lián)邦高登，班爾奇衣柜3F：櫥柜、地板、門；品牌有：肯蒂亞、圣象、九木堂、大自然、德寶；4F：沙發(fā)、床，品牌有：奧美世家、名人居、芝華士、米蘭家居；5F：精品家居，奧瑪尼、康耐登、歐意寶、皇朝由于是旗下產(chǎn)業(yè)，各層租金價格及政策都沒定，租用年限10年。1F：20000~350002F：11000~130003F：7000~90004、5F：4000~6000街鋪返租12年，首年回報率6.5%；內(nèi)鋪返租11年，首年回報率7%；每年遞增都為0.5%；一次性付款95折，按揭97折。面積50~300不等。停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果共600左右消防到位，負(fù)一層至四層每層手扶電梯2套（4部）步行梯4部，升降梯2部外部LED顯示屏垂直交通分散布置，有意識引導(dǎo)消費路線。動線布局合理。30000余平方米。其中：-1F：4000余平方米1F：近5000平方米；2~5F：近6000平方米此專業(yè)市場屬于高端市場，進(jìn)場品牌控制嚴(yán)格，目標(biāo)客戶也相應(yīng)高端，目的性、針對性強，消費性強。據(jù)經(jīng)營商家透露經(jīng)營效果不錯?！巍睢啤洝仭o——公——卻——展——董——肚——責(zé)——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價麒麟花園業(yè)態(tài)暫未定位，暫未開始招商一層銷售獨立鋪面，二三層整體招租。未定一層：臨街27000-31000/㎡之間，其余為16000-停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果未裝修17棚00鋪0/炒㎡之該間?！獞崱櫋獘伞獏R——散——閘——域——乳——艘——定——陸——書——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價太陽商業(yè)廣場超市，百貨為主力業(yè)態(tài)，主力店沃爾瑪和KFC。沃爾瑪租金相當(dāng)優(yōu)惠，百貨內(nèi)無任負(fù)一層和一層為太陽百貨。二層三層為沃爾瑪超市。1F，珠寶、化裝品、服裝、鞋業(yè)、皮具箱包；-1F，電玩、家居用品、眼鏡等對大型商家的價格和政策保密，一層獨立臨街商鋪的租賃價格在約正面350左右。側(cè)面180~240元/平方米之間；-1F60~80元/平方米；1F內(nèi)鋪：100~200元/平方米/月。以產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，一次性返租三年，年回報率8%，一次性返三年租金。售價：-1F，6000~12000元/平方米，1F內(nèi)鋪，13000~22000元/平方米，街鋪正街面45000~78000元/平方米，側(cè)面18000~39000元/平方米。開盤時間2007年10月停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果300左右消防驗收合格，每層手扶電梯2套（4部），升降梯1部，無觀光電梯。交通組織及動線布合理。商場定位有偏差，內(nèi)部規(guī)劃不合理，運營管理不專業(yè)、不規(guī)范，導(dǎo)致商業(yè)百貨部分經(jīng)營慘淡。52000平方米，單層面積近10000平方米。處于開發(fā)區(qū)中心區(qū)，客流量大，消費人群穩(wěn)定，但百貨部分經(jīng)營欠佳，曾二次開張?！铩唷小獌|——淚——您——牛——窯——稿——莫——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價涼都宮總體商業(yè)以綜合性商場為主，免半年租金，兩年內(nèi)無遞增，第三年開始按市場價格調(diào)整，目前是以星空影城為主力家商家。二層為休閑餐飲區(qū)域。有10/㎡的商場管理費。租賃年限5年。一層：酒吧，休閑會所。二層：餐飲，，美容美發(fā)。三層：影院、會所現(xiàn)在三樓影院，二樓餐飲已經(jīng)開始營業(yè)。一次招商為：一層：60/㎡。二層：50/㎡。三層:30/㎡,租賃年限為5年.二次招商為：負(fù)一層：45/㎡。一層：128/㎡。二層：87/㎡。三層:40/㎡,租賃年限為5年。暫未做銷售停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果地下停車位400左右。消防到位。每層手扶電梯2套（4部），無觀光梯。升降梯。LED戶外電視店中店21000㎡——喂——井——視——匹——神——成——置——清——甜——訊——期——酷——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)分層售價海鑫商業(yè)廣場百貨。主力店：佳惠華盛堂，KFC。進(jìn)駐品牌：周大福、愛恒信、安婕妤、艾酷、森達(dá)、米奇女裝、貓人時尚、愛都、九牧王、金利來、PK熊、吉卜馬、小木馬等。1F化裝品、皮鞋、皮具、高檔洗護(hù)品、鞋美容；2F名媛淑女館：成熟女裝、少淑女裝、精致飾品、內(nèi)衣、女包；3F紳士名品館：正裝、商務(wù)休閑、個性休閑、運動休閑、運動器材、男單，男雜；4F家居生活館：童裝、童鞋、床品家居、小家電、玩具、羊毛衫1F臨街鋪40000~600001F內(nèi)鋪15000~300002F：10000~150003F、4F：5000~8000元停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果400余個垂直交通自動扶梯與步行梯相結(jié)合，人流環(huán)動。布局合理。近20000平方米單層面積4000平方米左右目前黃土坡商業(yè)中心人氣最旺商場，營業(yè)額最高商場?！獕āB——覆——陡——河——購——注——席——挨——晌——濁——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)、政策各層租價、年限分層售價CBD銀座業(yè)態(tài)暫未定位，估計為百貨。一層銷售獨立鋪面，二、三、四層整體招租。預(yù)計為百貨業(yè)未定一層：臨街80000元/㎡左右，二、三、四層未定。住宅4000元/平方米左右起。預(yù)計5月開盤停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果暫無10000余平方米單層面積3000平方米左右未開業(yè)——延——房誠——碼——暴——辨——不——殃——窗——庭——之——狐——制——項目名稱業(yè)態(tài)定位、主力商家、主力商家優(yōu)惠政策分層業(yè)態(tài)各層租價、年限分層售價寶隆國際購物中心、高檔寫字樓、星級影院于一體的城市商業(yè)綜合體百貨。目前百盛進(jìn)駐。未定未定暫未發(fā)售商鋪停車位設(shè)施、裝修動線布局總面積、各層面積經(jīng)營效果400余個未裝修33500.76平方米未開業(yè)。百盛是中國最大的時尚百貨集團(tuán)之一，在商品和品牌組合方面相當(dāng)完善，通過引入質(zhì)量好、價值含量高的品牌或創(chuàng)新產(chǎn)品系列提高商品的吸引力。百盛進(jìn)駐六盤水，將引領(lǐng)六盤水百貨業(yè)的風(fēng)向。同時百盛的進(jìn)駐，也大大提升了寶隆國際商業(yè)部分的價值?！槨獫{——臺——脆——頓——扔——蜻——塊——違——逮——犧——指——??????商業(yè)神物業(yè)岔操作陽成功嘴者均幅占“換地段損”、走“定恢位”刑、“豎運營”機(jī)三大罩要素?fù)?；老商怖業(yè)個件案均亞未銷采售，省均采歡取返秋點模躲式經(jīng)輛營（標(biāo)如恒抬遠(yuǎn)意臥通百腐貨）唱；新商疲場采員取統(tǒng)挎一招漿商、翼統(tǒng)一著運營復(fù)，分烤割產(chǎn)孩權(quán)出雖售，塘如（賊太陽膝商業(yè)嚴(yán)廣場碼、海懇鑫商業(yè)謙廣場幼、美改美家毫居等經(jīng)）；產(chǎn)權(quán)儉鋪返浸租回產(chǎn)報率昂前三晝年均捎為8%昏左右跟，三夫年后增按0乞.5耗%~序1%廢遞增糾；商業(yè)門地產(chǎn)伶開發(fā)稼商開回始重肢視強應(yīng)強聯(lián)蘋合，傘大力增引進(jìn)任品牌讓主力適店，乎以提滿升商靠業(yè)人氣，茂進(jìn)而引拔高尼商業(yè)悠部分是售價充，使知其利鍛潤最搭大化遺；商場逢運營舒成敗應(yīng)，離圖不開壇專業(yè)具的運省營管母理，硬同時珍運營膚管理廊也是供商場味旺場午的必需，悅更是拘中小姑投資第者投榜資安門全和投仁資回施報的膚有力漲保障問?！浮小弧汀憽獘D——褲——笨——個案散研究第小結(jié)投資綿客戶閥研究——春——枯——齊——授——拆——凱——封——替——粘——陸——衛(wèi)——扇——???六盤號水商助業(yè)地她產(chǎn)投驚資者遼呈現(xiàn)戶如下病特征◆炎從投筋資者宋來源摔看，碌以六被盤水盼主城宗區(qū)的梅為主漠，占勾70笨%左畝右◆辣外來懲投資師者來堤自地緣瑞區(qū)比逃較廣郵泛，奴有省隊外和欣省內(nèi)◆逢投資惱者以械男性碧為主◆章投資串者平雨均年酒齡3恥7歲福，年進(jìn)齡峰肉值在情35林-4萬0歲◆偷投資仰群體暈中個限體私匯營業(yè)寒主比舞例最憶高，皺其他鑰還有婚企業(yè)氧中高寸管、灶政府篇公務(wù)叮員等投資播觀念◆差在目灰前形價勢下暢，住潑宅是諸投資矛者考蠢慮投雹資的猛第一殼品種◆后獨立寬商鋪寺排在叼投資還品種從第二斑位，懼其次列是專該業(yè)市拆場商宜鋪◆控在過尺去投雹資者川較多馬采取扣存銀個行、材買股貧票、備基金謎的理冊財方雪式，復(fù)對于景未來驗，投資傲者認(rèn)棕為住決宅和研獨立唇商鋪眼是未尾來能滋保值毛增值凳的投飄資品達(dá)種投資子敏感關(guān)點◆貧資金煮安全斬性◆膝投資略回報帶率◆肌物業(yè)塘性價戚比——交——槐——絕——曉——努——援——疾——夸——躬——伍——搶——億——據(jù)調(diào)爆研??商鋪介投資到需求◆投資啊者購搞買商占鋪自凈營的籌占3喬0%生，出捎租給溉別人觸做生蹤蝶意的懲占7乓0%◆投資討者投拆資商障鋪看鴨好的袖區(qū)域授，人酒流大業(yè)，商宏業(yè)人釘氣旺棋盛的棟好口藏岸商捏業(yè)物業(yè)，戴人民魚廣場派附近斥、黃笑土坡槍、中趨山大我道中憂段、盞六盤舞水川陷心小惱區(qū)等飄，中適央商圈瓣是最比看好酬投資燃的區(qū)麗域◆投資滋者看牧好區(qū)緞域和臺項目逗主要枕是人董流量選大、弊口岸軟好、脆配套喪好等◆臨街艱小開勁間商糧鋪是嗎投資