房地產(chǎn)投資公司

房地產(chǎn)融資策略房地產(chǎn)貸款融資之——私募股權(quán)融資在國(guó)家深度調(diào)控房地產(chǎn)、限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)私募股權(quán)融資占到房地產(chǎn)大中型企業(yè)的60%以上，成為融資的主要渠道。據(jù)香港大公報(bào)報(bào)道，2008年受美國(guó)次級(jí)貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)而被迫放棄，顯示了國(guó)際資本市場(chǎng)的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股。其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國(guó)家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。完成了企業(yè)的融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)貸款融資之——融資租賃根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后,由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購(gòu)買該房屋,并交給承租人使用,承租人交付租金。出租人通過(guò)收取租金獲得收益,在存款利率不斷下降的情況下,出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢(shì)。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過(guò)程更簡(jiǎn)單快捷。另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性。以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。目前萬(wàn)達(dá)自持的商業(yè)物業(yè)，很多都采取經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，10年的租賃權(quán)抵押獲得銀行的支持，獲得幾百億的銀行授信。房地產(chǎn)融資之——項(xiàng)目融資所謂用房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)，因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。目前國(guó)內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，深圳茂業(yè)等商業(yè)機(jī)構(gòu)均采取了類似的策略。房地產(chǎn)貸款融資之——債券融資債券融資，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，可望不可及。由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)，再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場(chǎng)，采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入，且發(fā)行成本較高，對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。房地產(chǎn)貸款融資之——海外融資海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過(guò)程中要求規(guī)范而透明，而國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。房地產(chǎn)貸款融資之——開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講，通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題，使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，購(gòu)房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購(gòu)房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠。但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資途徑之——房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有，轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對(duì)基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起，《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》正式施行,為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。《管理辦法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定，為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。房地繁產(chǎn)商牽業(yè)項(xiàng)唯目融踩資途瘋徑之逗——役聯(lián)合帝開發(fā)聯(lián)合佩開發(fā)孝是房在地產(chǎn)嘩開發(fā)倡商和彩經(jīng)營(yíng)熟商以緩合作犯方式冊(cè)對(duì)房阻地產(chǎn)倘項(xiàng)目桑進(jìn)行經(jīng)開發(fā)罰的一畝種融側(cè)資方葉式。怕這種京方式疫能夠棒有效蘋降低軍投資雄風(fēng)險(xiǎn)捐，實(shí)雁現(xiàn)商稻業(yè)地搏產(chǎn)開非發(fā)、帽商業(yè)摔網(wǎng)點(diǎn)備建設(shè)藍(lán)的可蟲持續(xù)供發(fā)展頁(yè)。地化產(chǎn)商糖和經(jīng)追營(yíng)商擇實(shí)現(xiàn)真聯(lián)盟各合作彎、統(tǒng)來(lái)籌協(xié)我調(diào)，賞使雙戀方獲柔得穩(wěn)記定的測(cè)現(xiàn)金寫流，邪有效鍛地控蓮制經(jīng)逐營(yíng)風(fēng)舅險(xiǎn)。寨目前黃我國(guó)公對(duì)開旗發(fā)商小取得耀貸款深的條良件有魚明確嚴(yán)規(guī)定堡，即快房地發(fā)產(chǎn)開早發(fā)固茅定資務(wù)產(chǎn)投璃資項(xiàng)功目的熄自有氧資本筒金必櫻須在濃35董%及乒以上炎。房地末產(chǎn)抵休押貸漠款融爺資房地吊產(chǎn)企堪業(yè)融放資渠緞道關(guān)課于貸選款，非項(xiàng)目提，土饅地房抹產(chǎn)抵姨押，羽債權(quán)答股權(quán)業(yè)質(zhì)押槐，要齊求抵悉押充名足。沒(méi)有靈任何渠前期聰費(fèi)用竹我急們只步做一萍手項(xiàng)畢目；然對(duì)接款法人眉，謝鬼絕中熟間人必須挨股權(quán)畢清晰刑，抵柴押充言足，撥項(xiàng)目體抵押卵，股露權(quán)質(zhì)撕押，纖資金蔬?？钭鎸Ｓ蔑L(fēng)（監(jiān)佛管）房地潮產(chǎn)、源政府就平臺(tái)勻項(xiàng)目餓，P踢PP縱，B樸OT象，B交T融餃資，尿?qū)崢I(yè)挎類項(xiàng)梢目、芝高新隙項(xiàng)目錦、工超程項(xiàng)揚(yáng)目投奮融資略，基治礎(chǔ)建驕設(shè)、經(jīng)礦產(chǎn)條開發(fā)堂項(xiàng)目洽、水污資源央開發(fā)冶項(xiàng)目虧、旅餅游環(huán)娘保項(xiàng)腳目、企資產(chǎn)爭(zhēng)重組刮與兼閱并項(xiàng)竟目、毛機(jī)器蜜設(shè)備挎改造池與升疤級(jí)項(xiàng)招目等駕等實(shí)帽體項(xiàng)醒目。疲（發(fā)秘展中愁期，復(fù)已有渴前期偷投入經(jīng)的項(xiàng)怠目）房地誰(shuí)產(chǎn)抵誕押貸蔑款房地對(duì)產(chǎn)開墓發(fā)貸析款房地儲(chǔ)產(chǎn)貸培款流剝程房地暈產(chǎn)貸須款政腿策