房地產(chǎn)策劃案例：世家領(lǐng)地山水郡

世家領(lǐng)地·山水郡整合營(yíng)銷報(bào)告第一部分市場(chǎng)研究篇

一、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

各類數(shù)據(jù)持續(xù)上揚(yáng)，整體市場(chǎng)高位運(yùn)行

全市價(jià)格穩(wěn)步上升，浦東價(jià)格一步一階

市場(chǎng)運(yùn)行分析

從整體市場(chǎng)運(yùn)行情況看，上海房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展過(guò)程中的市場(chǎng)繁榮階段，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)將持續(xù)走高，但對(duì)于市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象應(yīng)引起重視。價(jià)格分析

全市價(jià)格在2003年繼續(xù)攀升，至四季度市場(chǎng)均價(jià)約在每平米6500元左右，年平均漲幅超過(guò)20％，局部超過(guò)50％。但政府在2004年調(diào)控目標(biāo)是價(jià)格增幅在12％左右。對(duì)本項(xiàng)目而言，價(jià)格的持續(xù)高漲對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷是極為有利的。但值得注意的是，本案周邊的不少地塊也已被金地等開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走，這些地塊存在競(jìng)爭(zhēng)，但也與本案一起形成相互促進(jìn)的發(fā)展格局。真正對(duì)本案產(chǎn)生影響的是本板塊周邊的同類物業(yè)。本案的價(jià)格定位必須充分考慮上海整體市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)以及上述地塊所帶來(lái)的價(jià)格影響。

二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目分析

宏觀經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房市良性發(fā)展，但新策、利率等影響不容忽視

（121號(hào)文、國(guó)務(wù)院通知、利率調(diào)整、期房不得轉(zhuǎn)讓、物業(yè)稅）三、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況分析

供需市場(chǎng)基本平衡，開(kāi)發(fā)商“惜售”應(yīng)正確看待

從2003年全年的市場(chǎng)狀況看，新建商品房銷售面積達(dá)2376.4萬(wàn)平米，商品房竣工面積達(dá)2491.84萬(wàn)平米，空置房?jī)H100萬(wàn)平米，全市供需關(guān)系基本均衡。在2003年出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的“惜售”現(xiàn)象，這是開(kāi)發(fā)商看好樓市的結(jié)果，但“非正常囤積”有可能在房市生變后加劇“恐慌”，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意由此所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。四、客戶群體對(duì)房地產(chǎn)需求分析

2003年市場(chǎng)持續(xù)走熱，市場(chǎng)上的客戶群體體現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：一、購(gòu)房者投資、消費(fèi)的需求比例趨于平衡，追求生活品質(zhì)促進(jìn)閑居比例適度上升，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的理性認(rèn)識(shí)增強(qiáng)。二、各種物業(yè)的投資、消費(fèi)比例各有升降。購(gòu)置獨(dú)立別墅、商鋪和產(chǎn)權(quán)式辦公樓的比例有所上升，而聯(lián)體別墅、酒店式公寓的需求增長(zhǎng)相對(duì)遲緩甚至有回調(diào)趨勢(shì)。三、上海樓市的高中低價(jià)房“468”的結(jié)構(gòu)基本形成。單價(jià)8000元成為上海樓市高價(jià)房新的起點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)客戶需求的調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)多層物業(yè)的需求在48.7%，對(duì)小高層物業(yè)的需求在44.8%，對(duì)高層物業(yè)的需求在12.5%，對(duì)別墅物業(yè)的需求則占到總客戶的近8%.這只是針對(duì)全市的客戶群所作的調(diào)查，可作為本案在物業(yè)形態(tài)方面以作參考，但具體的物業(yè)類型及產(chǎn)品定位須視本項(xiàng)目的其他因素而定。

五、本案周邊地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析

三大板塊發(fā)展不均，浦三板塊潛力較大上南板塊威脅仍在，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)難以回避在外環(huán)線以南區(qū)域，樓盤較少，比較具規(guī)模的主要有康橋地區(qū)的多個(gè)別墅社區(qū)，以及少量的混合型社區(qū)，一方面由于其地理位置相距本案較遠(yuǎn)，另一方面由于其供應(yīng)量有限，故對(duì)本案的影響并不大。由于本案位于浦三路西側(cè)，故對(duì)本案產(chǎn)生影響的基本是同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品，上南板塊有大量的潛在樓盤存在，且與本項(xiàng)目一樣，均屬于中密度住宅區(qū)，屆時(shí)，這些地塊所構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅較大。南浦大橋板塊由于其區(qū)位關(guān)系，樓盤的檔次和產(chǎn)品定位與本項(xiàng)目有一定差別，且距離較遠(yuǎn)，故影響較小，競(jìng)爭(zhēng)威脅大大減弱。六、本案周邊地區(qū)潛在市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)

正視內(nèi)憂外患的開(kāi)發(fā)勢(shì)態(tài)，挖掘自身優(yōu)勢(shì)突出重圍

地塊名稱

占地面積（㎡）

容積率

建筑面積（㎡）

土地出讓金(萬(wàn)元)

備注

三林鎮(zhèn)1號(hào)地塊

235400

1.1

258940

246.44

每畝地價(jià)246.44萬(wàn)，樓面價(jià)3359元/平方米

三林鎮(zhèn)607街坊1宗43902.5111018.9213不含動(dòng)遷費(fèi)

三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村17宗364081.450971.2831三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村11宗504051.4975103.451230三林鎮(zhèn)1418681.7241175.6851.2三林中林7/6宗941421882862.1三林鎮(zhèn)勝豐村18/2、18/3宗749281.397406.4449.6從潛在的供應(yīng)量看，處于本項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)地塊供應(yīng)充足，且平均容積率在1.64左右，與本項(xiàng)目相仿，均屬中密度住宅區(qū)，且不能排除同期上市的可能性，將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。其次，從本項(xiàng)目周邊看，處于隨時(shí)可能開(kāi)工的條件之下，有著相同的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和地理?xiàng)l件，且在產(chǎn)品定位等方面也將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。七、本板塊可比性競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

對(duì)比樓盤缺乏，產(chǎn)品定位需以其他板塊為參照物周邊地塊充足，尋求創(chuàng)新是本案進(jìn)入市場(chǎng)之保證

從價(jià)格情況看，日月豪庭目前每平方米6000元（公寓）、7300元（別墅）的價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目有參考意義。本項(xiàng)目的別墅物業(yè)的價(jià)格增幅可基本保持與公寓物業(yè)的增幅同步。

本案購(gòu)?fù){訴點(diǎn)：本項(xiàng)面目周慎邊容荷積率稿相似串，周熔邊地層塊開(kāi)多發(fā)商逆較具躁實(shí)力落，將村遭遇襯產(chǎn)品閣定位歪類似熱威脅晃；難20那04床年面史臨政糟府對(duì)頓房市鞋的調(diào)韻控，替政策疾影響沖難以抗避免歌；本案稍機(jī)會(huì)浴點(diǎn)：區(qū)位啦優(yōu)勢(shì)誼，可張充分鑼利用載水景敘營(yíng)造餡環(huán)境靠；規(guī)模路優(yōu)勢(shì)恥，是繩周邊釘?shù)貕K葡中面飯積最目大的塑一塊存，可襯自由灶規(guī)劃紗；交通哭優(yōu)勢(shì)菜，本算案位潛于楊啄高南絡(luò)路中刃環(huán)線聾邊，違出行堵優(yōu)勢(shì)弓明顯飄；第二碎部分產(chǎn)品床解析虛篇一、規(guī)劃耳解讀主要策經(jīng)濟(jì)溜指標(biāo)總占榜地面根積遷1牙0.我81臟萬(wàn)平體方米——大面烏寬的膜完整忠基地蚊，在巷整個(gè)種板塊揭中可徑謂翹嶼楚容積旋率鈔1.葉6——適合頂中低擊密度溪建筑便排布總建幅筑面明積培約隱17絮萬(wàn)平鍵方米——中大恭型社覆區(qū)建筑贈(zèng)密度喘23惠%——常規(guī)駁尺度綠地銹率掌45圖%——常規(guī)碼尺度建筑念限高替40雜米——景觀軍亮點(diǎn)銷與密勞度規(guī)夜劃上鴿制約曬因素二、霉總體冤規(guī)劃劉定位依據(jù)充開(kāi)發(fā)動(dòng)商提夢(mèng)供的暢規(guī)劃墳方案障設(shè)想哀，在醫(yī)小區(qū)軌中部勾規(guī)劃眠大面增積高盜爾夫斑球場(chǎng)編綠地靈，而續(xù)從南澡側(cè)三厭林塘招港至貓北部踏華夏患西路驕沿線夢(mèng)，依美次規(guī)旅劃聯(lián)捷排、選小高倒層、撤聯(lián)排震、小分高層嘗的交榨替布角局形糊式。田其優(yōu)拼點(diǎn)不恢言自吵明，攏但對(duì)城其不縫利的油條件羨我司旱有以大下觀呼點(diǎn)陳舟述：1.男從眼使用賄效率澡和維晶護(hù)成波本考徒慮，獨(dú)大面詢積的字果嶺鄭綠地單的實(shí)位用性柄較低年，且較事高的濤建設(shè)粱成本丟和維館護(hù)費(fèi)沾用會(huì)詠對(duì)經(jīng)讀濟(jì)核瘋算帶小來(lái)巨扒大影畫響。2.癥將擠聯(lián)排誰(shuí)別墅績(jī)與小勒高層概混合栗交錯(cuò)切排布卵，在暫管理蟻上將虹帶來(lái)肉很大僑困難撲，且難園以滿專足不綁同層根次客縱戶的容不同怎需求葬。難令以進(jìn)奮行品趟質(zhì)的評(píng)區(qū)位館劃分棄。3.亦在魄地塊疏本身挖南北挖進(jìn)深危淺的消特點(diǎn)邪下，孟中心痰地塊統(tǒng)規(guī)劃跌大面縱積果渴嶺將造成彼地塊鄉(xiāng)豐的平線面利漂用率短較低厭。4.禽地共塊兩獸側(cè)臨痰近河昏道的錘優(yōu)勢(shì)缺未能酸得到秩充分脆的發(fā)邪揮。5.險(xiǎn)本秋項(xiàng)目秒的主怒流客醬戶群接是高從爾夫肅消費(fèi)員邊緣宵群體肉，影枯響力瘡不大蘿。草案光一總體壓規(guī)劃暴描述將樓致盤規(guī)娃劃成杜以街至區(qū)型遣聯(lián)排濕別墅品住宅寫作品程質(zhì)主凈打，灣形成漿東西利、南亂北兩障條軸套線，菠以聯(lián)認(rèn)排別危墅與訴小高豆層綜押合規(guī)撇劃為厭目標(biāo)炎的一沾體化若住宅族樓盤療。景觀終規(guī)劃露描述為了陷增強(qiáng)損產(chǎn)品忙自身拘的賣畫點(diǎn)，枯強(qiáng)化隆水景奏均享鏡，在陜地塊爽入口右南北旱軸線臥中心戀位置現(xiàn)規(guī)劃扁人工島湖，拼為實(shí)形現(xiàn)土前方平路衡，庫(kù)在東懷西中鄉(xiāng)豐軸線筋設(shè)集絹中綠址化坡郊地（佛最高礙處3M）剪。將地孔塊自寒然地屆分割雀成南漿北兩夕塊，列再利扭用南嬌北兩知門的噸對(duì)流皮通道貨，將票整個(gè)這地塊蜓分成洽四個(gè)警區(qū)域祖。此規(guī)艱劃建肉議有步以下跪幾大枯基本訪出發(fā)驗(yàn)點(diǎn)：利用狀小區(qū)捏自身誕的景中觀平趴面布援局，桃將地衣塊分危成南姿、北雷兩塊扎，便汗于在梳不同障的景虹觀資榮源區(qū)軍，根分據(jù)規(guī)牢劃控誓制要扁求，斥規(guī)劃喝不同歌的產(chǎn)繪品形蝕態(tài)。東西迎走向煩布置茄的坡充地綠潛化景補(bǔ)觀，敞形成永一道兼宏偉點(diǎn)的景駁觀走壯廊，枝好似紫龍脈但的走僅向。得蘊(yùn)涵裕無(wú)限棋的寓識(shí)意內(nèi)挖涵。借助厲地塊界東側(cè)靠及南岡側(cè)的劉天然題河道儀，將悟水域箏面積徒通過(guò)件一定昂的規(guī)踏劃線宵路引曾入到現(xiàn)地塊束內(nèi)側(cè)規(guī)，有平望使筆地塊晚整個(gè)句東南轟側(cè)成計(jì)為背際靠坡譜地綠繳化，體南依迫天然屈水岸餡的優(yōu)性質(zhì)景亦觀區(qū)靈。南側(cè)活利用嘴臨近將水域淡的特瘦點(diǎn)，討將天襖然河籮道引訊入內(nèi)徹側(cè)，均并利租用河婚道與零綠地顫的組林合，撲在南但塊聯(lián)敘排別北墅區(qū)恰規(guī)劃酸一小柜型推鉗桿果渾嶺。利用鵝樓盤棍南北過(guò)兩個(gè)晌出入信口的鎮(zhèn)資源渾條件況，將趟樓盤刪很自擊然的母分割恥成南殼北兩惹塊，喪形成石干擾列較少肆，而閱又很看好的蝴保證昂了小躁區(qū)的適整體涌性。在東頌?zāi)蠅K折優(yōu)質(zhì)婚景觀沈區(qū)可煮考慮銹雙拼改產(chǎn)品瓣，并滑利用夠天然進(jìn)河道緣瑞，可蘋引入投游艇悠碼頭粘規(guī)劃袖方案資。草案奶二總體帳規(guī)劃荒描述利用榜小高憂層的錫占地公優(yōu)勢(shì)露和空姥間利身用率慘，在蹈保證該地塊稠限高府規(guī)劃叼的要砍求下枝，留射出足表夠的因地域披面積深來(lái)規(guī)憤劃集題中綠痰化景折觀，注以期艦利用溉自然闊景觀俗和人駝造環(huán)映境的奔綜合漠營(yíng)造稻，打名造超灣豪華煌公共殼景觀綿社區(qū)農(nóng)。景觀擾規(guī)劃擋描述從地治塊條繭件考模慮，燭利用莖外形慘方正緞、東烤西面角寬的洞特點(diǎn)器，在鍵地塊禾中心莫區(qū)域險(xiǎn)集中店規(guī)劃概大面忙積集生中景溫觀，目形成葉地塊心中心牲的高獨(dú)爾夫顫景觀害軸線面鏈。此規(guī)坐劃設(shè)泛計(jì)方亡案有攜二大執(zhí)特征榮：1.稀在飯地塊漏中心備區(qū)域午，出獎(jiǎng)現(xiàn)強(qiáng)濫勢(shì)景付觀賣乘點(diǎn)—孤—完襲整高烘爾夫景觀鍵區(qū)域南。2.攀在充時(shí)分利盲用地河形優(yōu)盤勢(shì)的愧情況怠下，矛實(shí)現(xiàn)痕小高即層產(chǎn)器品低鉤密度如、大綠橡化的膀規(guī)劃殲戰(zhàn)略賊。根據(jù)是以上鞋論證魔，對(duì)悉以上常兩種躁方案字有幾因大結(jié)陶論：從規(guī)淹劃角連度1、鄉(xiāng)豐方案錯(cuò)一與鴨方案繩二相撈比，趁各單綿元物郵業(yè)所唱享受夫的視稀野景景觀更為均尊衡。2、擋方案組一與牲方案伐二相蜻比，管更與尾地塊種南北息狹長(zhǎng)邀的地激形相淹適應(yīng)肆。在單笑元排與布上脊更具由靈活訪性。3、昆方案強(qiáng)一較音為豐窮富的勿景觀柔規(guī)劃昏元素希是市工場(chǎng)賣范點(diǎn)的畝有力既支撐盾。從市義場(chǎng)角印度1、乏在激棋烈的蜘市場(chǎng)麗競(jìng)爭(zhēng)懇條件秧下，垮為了伍使樓屢盤更養(yǎng)具競(jìng)賽爭(zhēng)力胸，必須在戀產(chǎn)品億規(guī)劃物上求都新求骨異，掉利用迎創(chuàng)新博意識(shí)遲和品合質(zhì)塑鹽造來(lái)達(dá)到伙吸引腹目標(biāo)盲客戶翠的目招的。情而兩鼻種方場(chǎng)案相堅(jiān)比之脅下，姜方案一因棒融合通了多隊(duì)種物注業(yè)形遣態(tài)和駱豐富下的景吐觀元畝素而楊更具炸優(yōu)勢(shì)映。2、監(jiān)在周剪邊地鉛塊的婦規(guī)劃歷容積野率相芹當(dāng)?shù)臍g情況亮下，帆盡可邁能的盈使產(chǎn)色品多華樣性潛能有廟效地?zé)o將低別市場(chǎng)開(kāi)運(yùn)作診風(fēng)險(xiǎn)絮。。從經(jīng)熔濟(jì)分獸析角御度考鹿慮1.專在聯(lián)寧排規(guī)堆劃面工積進(jìn)決行有慰效控懼制的窗前提蹲下，膚小高燦層的武品質(zhì)絞不會(huì)鵝因?yàn)橄芏蓉M的提雙高而潮降低份，反勺而因選為有懂聯(lián)排敏別墅照的加監(jiān)入而恥使整克盤銷責(zé)售利己潤(rùn)獲五得提集高。2.產(chǎn)品拒形態(tài)周的多漆元化監(jiān)，使阻各產(chǎn)譯品之編間形奮成相?；サ睦韬嫱泻：脱a(bǔ)縫充。喊通過(guò)恐聯(lián)排交別墅夫的品算質(zhì)塑紹造，騙來(lái)達(dá)見(jiàn)到整茶個(gè)樓乓盤的屯價(jià)值戀提升扒。從檢而有鼓機(jī)會(huì)后獲得差更高牛的經(jīng)譜濟(jì)收歲益。3.方案甲二中狗大面至積的吧高爾騙夫綠嗎化，美使樓酬盤的咬日后策維護(hù)乞成本文相對(duì)缸較高總，實(shí)余用性默也不儉強(qiáng)。從可檔操作貿(mào)角度起考慮舒：從方松案的溪市場(chǎng)允運(yùn)作忽風(fēng)險(xiǎn)賴考慮全，以隊(duì)發(fā)展厲商別扒墅開(kāi)楊發(fā)的籮品牌噴與荒伴島工劫作室鑼以往睛操作恰的類極似規(guī)傻劃樓袖盤（椅如涵受合園找），圍則方倍案一罩更具介操作醋性和舌把握只力。我司條根據(jù)羅綜合禮對(duì)比叉論證嬸，第并一方粘案優(yōu)疼勢(shì)更良大。平面女布局在整那體景鬧觀布表局的哪基礎(chǔ)促上，參考慮象到地折塊東掀、南尚兩側(cè)祥的天指然河確道以寄及中鑄心大筆面積遣坡地頭綠地顏的優(yōu)誓勢(shì)賣外點(diǎn)，暫建議獵將東寶南側(cè)專沿林凝塘港鉗和分蕉涇河?jì)梢粋?cè)磨以及閥果嶺舍綠地舒沿線筋周邊筐規(guī)劃衡聯(lián)排鵝別墅畝，而菌在北討側(cè)沿沉華夏但西路胡沿線躬和地音塊兩少頭，面集中居規(guī)劃安小高繭層公玻寓住補(bǔ)宅。輪此規(guī)舞劃方拔案有炒以下諒基本源出發(fā)歪點(diǎn)：1.來(lái)將東耽南側(cè)臺(tái)沿河吳道一配側(cè)以現(xiàn)及果家?guī)X綠恭化區(qū)支集中匙規(guī)劃閘聯(lián)排柿別墅累，使該區(qū)辟域范池圍內(nèi)勵(lì)景觀畏資源吵的優(yōu)妻勢(shì)發(fā)腹揮至衡極限饅。2.腿北側(cè)乞規(guī)劃懼小高怠層公懸寓住宵宅，輔使地離塊的瀉規(guī)劃棍允許鑒容積俗率得絨到充分利慰用。閉為項(xiàng)予目開(kāi)飼發(fā)獲暫得投怒資回古報(bào)最假大化被創(chuàng)造縱條件飯。3.的小高廉層公標(biāo)寓住扭宅的染集中篩規(guī)劃屋和聯(lián)奇排別所墅相買對(duì)歸港集的煤平面厘布局晴，使樓浩盤對(duì)捧于兩饅種不蛇同形差態(tài)、短不同扶定位敘的產(chǎn)冠品得跡以適菠當(dāng)?shù)臓薹蛛x駛，便于由針對(duì)稠不同世的目只標(biāo)客耳戶，反提供乓不同戴需求授的管遣理服愉務(wù)。4.筐通過(guò)刺一些的綠化儲(chǔ)、道早路等灘將其唱進(jìn)行揀軟性曬分割癥。但唱又在煩聯(lián)排別墅田充分犬享受顏景觀膠資源掉的同眼時(shí)，幣又使泡小高此層公初寓樓主借助較高屯的樓懷層，膊使享悶受小楊區(qū)整英體景紐奉觀資敵源的炒賣點(diǎn)警得以五釋放遲。5.取北側(cè)本的小靠高層趨的排僅狀布母局，憂有效賊的降劍低了什來(lái)自派華夏勉西路以及走楊高棄南路關(guān)城市嗓快速鄰主干童道的蹦噪音每及環(huán)粘境污凡染。朽保證了小府區(qū)內(nèi)死部較輪高的裙物業(yè)鄉(xiāng)豐綜合除品質(zhì)頑。6.即考慮港到地炎塊東雕南側(cè)責(zé)較西郵南側(cè)壟的景翼觀資抽源更匯為優(yōu)庭越，餡在別墅區(qū)魔平面丹上，丸東側(cè)債的建捐筑密針度可洽適當(dāng)滔降低尚（如陜規(guī)劃槐雙拼）渾，以怎提高君其品芽質(zhì)，療而西鵝側(cè)可問(wèn)適當(dāng)吉提高且聯(lián)排豆單元洽數(shù)。房型嗎方案結(jié)合容社區(qū)歪的整覆體規(guī)悟劃定罰位以霧及與胡本項(xiàng)六目同雙期開(kāi)禾發(fā)的杏周邊叨其他布競(jìng)爭(zhēng)患樓盤伏的差兔異化某市場(chǎng)泊策略抗，在洞房型孔方案鐵的選顫擇上朋，有儉以下隨基本扭思路電供參懼考：建議取將聯(lián)夫排別保墅的槍單套風(fēng)面積如控制窗在1削80疫-2醬00峰平方鑄米之織間，蠢以2掏-4報(bào)個(gè)單外位為矮一組永，利沾用各紙組的鎮(zhèn)整體害外形軋，將禽各組距的建峽筑立銹面和播風(fēng)格葬進(jìn)行嘉綜合丙整體燥處理謙。形態(tài)裝上將切摒棄兵“豬憤圈式壘”產(chǎn)回品，纖導(dǎo)入陷北歐謝小鎮(zhèn)逢街區(qū)奶聯(lián)排掩單元撓，再娘以4動(dòng)-5熔個(gè)單屬元組塵成一配個(gè)組秧團(tuán)，漠通過(guò)緩單元胖平面慘布局燦的處鹿理，凡利用示組團(tuán)柱建筑侍的自污然圍冊(cè)合，辮形成風(fēng)組團(tuán)派內(nèi)部飾建筑私之間待的內(nèi)伍庭景稠觀。每套怠聯(lián)排碗別墅驚在房增型設(shè)析計(jì)上混，兼交顧內(nèi)編部有案效空標(biāo)間的基利用擾和室詠外活焰動(dòng)空滋間（廳如露胖臺(tái)）機(jī)的完矩美銜含接。在每斜套單么元內(nèi)撕部盡性量設(shè)件置挑斤空空啟間。蕉以增社強(qiáng)使攪用空侮間的競(jìng)舒適濃感和肺舒展累性。在單袋套聯(lián)宏排別嫌墅的席房間俱設(shè)置肉上，抹不必蓮過(guò)度監(jiān)追求刺臥室可的數(shù)棋量。卻而更區(qū)應(yīng)考瞞慮到堆其他胸功能塑活動(dòng)背空間錯(cuò)的利千用。經(jīng)濟(jì)從房型稻--集-人市氣凝棄聚在一袖定的貫總價(jià)組控制弄范圍鉤內(nèi)，錘以犧蹈牲一寧定的踐室內(nèi)傭有效潔使用假面積萄來(lái)達(dá)孔到居盜住環(huán)眠境、深鄰里斬層次夫、配畜套服牽務(wù)等部多方眉面的火生活局享受這，是泳有相享當(dāng)?shù)呐ＵT惑播力的掀?？稍跀嘟?jīng)濟(jì)遼型房殘型單落元適懸當(dāng)提雷高每確單元脆樓層巷的戶嬌數(shù)（駱如一清梯三拜戶）戚以保該證其悲規(guī)劃鍵容積因率的臣要求森。對(duì)于最同一階單元盒中的惹東西溝兩側(cè)系房源剖，應(yīng)只盡可貪能保獨(dú)證各弓使用趣空間啊的全紫明設(shè)驗(yàn)計(jì)及輔南北俯通透伙。單套遠(yuǎn)面積牲可基瞎本參惹照以櫻下標(biāo)牢準(zhǔn)：精致莊一房撿：慣60穴-7埋0平查方米碗比舟例坡15那%幽雅碎二房凱：仗85征-9為5平切方米蔽比例級(jí)40陶%安逸挎三房閘：艇11贏0-冊(cè)12負(fù)0平農(nóng)方米欄比例善25償%舒適歸三房謊：馬13迫0-讀14貴0平賭方米緣瑞比忽例商20益%面積歇配比以綜澇合容純積率余1.懂6計(jì)魔算，撈按項(xiàng)紐奉目總皺占地必10元.8問(wèn)1萬(wàn)衡平方最米為渣基準(zhǔn)背，將捐聯(lián)排戲別墅啞容積映率控跟制在柏0.宴8左膝右，搜小高派層容榮積率母控制收在1宿.7忠5。則建仁議聯(lián)近排別梳墅占長(zhǎng)地2攻萬(wàn)平旦方米餃，總叛建筑奸面積聾1.汽6萬(wàn)斑平方槳米，器按平埋均每梨戶1暈90病平方接米計(jì)喜算，烤共約繳84侮套。按小計(jì)高層替占地筒8.行81私萬(wàn)平何方米女計(jì)算晴，總施規(guī)劃黃建筑技面積全約1拔5.捧4萬(wàn)橡平方首米。樓盤芹總規(guī)猛劃建欲筑面貧積1堡7萬(wàn)慨平方投米，蠢綜合暴容積翼率1或.6開(kāi)發(fā)效控制邊節(jié)奏從項(xiàng)慕目現(xiàn)危有的裕資源獄條件話，綜循合產(chǎn)貫品的繡營(yíng)銷噸策略陣，建竊對(duì)整犬個(gè)開(kāi)發(fā)聰?shù)貕K叛分成籮三階驢段：第一暮階段圾：西租側(cè)靠趕楊高帥南路破部分謙的小孝高層勁體算量8字萬(wàn)平獅方米第二替階段送：中核心綠初化坡護(hù)地南睡側(cè)的豪聯(lián)排史別墅甩群兇體量初1.頭6萬(wàn)工平方張米第三賣階段弓：東肥側(cè)靠者分涇愈河沿夜線部獵分的并小高算層榨體量荷7.傾4萬(wàn)適平方穿米以此虜開(kāi)發(fā)椒節(jié)奏鉗進(jìn)行泥控制厚，主流要有湊以下筍考慮淺：為?；刈C樓辣盤在凳先期偷具有份較強(qiáng)勇的人劃氣注教入，集建議休第一默階段思先期引開(kāi)發(fā)慌西北予側(cè)的盆小高扯層。第二盜階段榴將聯(lián)咳排別捉墅推圓出，遞將樓濱盤的凍整體庭品質(zhì)脖抬高暮到一權(quán)個(gè)新及的高米度。似有利碧于在沿綜合形品質(zhì)清上抬添高物閣業(yè)的蜓競(jìng)爭(zhēng)廢力。聯(lián)排瘦別墅親的盡兔早推賴出，齒為其狂有足搖夠的洞市場(chǎng)瓦消化獻(xiàn)提供給基本唯條件掉。西側(cè)廁小高歉層單表元建府成后星，可闖通過(guò)鑰中心鑄綠化辮坡地嫁，與獄聯(lián)排躲別墅苦群連攀成一器體，積在出捎行上撲亦可紐奉通過(guò)棍南側(cè)薯主入餐口進(jìn)款行。第三舊部分銷售劍控制突篇建議膨價(jià)格唇走勢(shì)畏原則雕：穩(wěn)開(kāi)逮快走掀—微尿幅上罰調(diào)—譯價(jià)差飄適度老—?jiǎng)涌倯B(tài)控填制—帳隱性脫降價(jià)丈。推廣謹(jǐn)進(jìn)程描控制假設(shè)菌項(xiàng)目風(fēng)在2床00尤4年敵7月配可進(jìn)莫行一題期開(kāi)礎(chǔ)盤銷報(bào)售，灰則暫?jiǎn)崤哦ㄡu以下前推廣猜進(jìn)程半：前期顏預(yù)熱現(xiàn)：樓柏盤形俊象概麥念的勇前期踏炒作第一脾波：偏西塊浮小高憶層展腰露頭兵腳表現(xiàn)喜均價(jià)論6嗚80匯0元痰/平口方米第二蹦波：威聯(lián)排棍別墅烤隆重寫登場(chǎng)表現(xiàn)愚均價(jià)釋9撈00噸0元畫/平荒方米第三犁波：牽東塊挺小高枕層全弊面上拐市表現(xiàn)離均價(jià)選7寶00庭0元敲/平雜方米總銷飲售周柴期共宵12礎(chǔ)個(gè)月各階贏段實(shí)帆際銷野售時(shí)阿間及巷間隔麥根據(jù)憶工程蒸進(jìn)度羅再作闊動(dòng)態(tài)詢控制資金膚回籠鳥計(jì)劃階段迅建筑旨面積錫銷售唱回籠甲資金（萬(wàn)坊平方晌米）叮（評(píng)億元拘）第一妨波：腔西孫塊小心高層粥8吹5村.4宴4第二枯波：發(fā)聯(lián)饒排別四墅賢1揭.6款1.雀44第三竊波：疑東塊株小高茂層紀(jì)7猜.4爽5.泉18合計(jì)窮1齊7揭12嚷.0油6整盤疊銷售偵單價(jià)陳：7旁09杯4元稿/平剖方米備注晉：此騾資金并回籠姥計(jì)劃泛與方倉(cāng)案二棗全小喝高層封設(shè)計(jì)烤對(duì)比什，按蜘17樂(lè)萬(wàn)平辮方米分兩泡期開(kāi)暢發(fā)，第一皆階段莊68驕00烈元/利平方籠米，溫體量廟9萬(wàn)執(zhí)平方握米，敞銷售腿金額斗為6襯.1飽2億第二口階段想70逮00泛元/惡平方斤米，蘭體量捧8萬(wàn)言平方悄米，葛銷售召金額猾為5涌.6決億則總斃銷售川金額費(fèi)為1數(shù)1.卷72籍億整盤恭銷售效均價(jià)錯(cuò)為6性89轟4元輩/平叉方米結(jié)論懼：與嶼方案干一相賓比，蝴則方后案一遇比方稠案二狗在回趕籠資凍金總也量上刮要贏冤余34壓00允萬(wàn)。俯進(jìn)一曉步證擁實(shí)了沉方案管一在請(qǐng)投資駁回報(bào)必上的黑優(yōu)化仿性。第四唱部分營(yíng)銷弄推廣殃篇產(chǎn)品永的核闊心使叮用價(jià)企值產(chǎn)品會(huì)的形擇體產(chǎn)品妄的外嗓延從有段形和歪無(wú)形托兩個(gè)牲方面貴來(lái)認(rèn)丑識(shí)產(chǎn)債品，獵其整星體可鋪分為棉如圖睛所示餓的三歪個(gè)層長(zhǎng)次：產(chǎn)品防的核競(jìng)心。撕產(chǎn)品筑的核極心即緒產(chǎn)品西的使消用價(jià)鼓值。產(chǎn)品暗的形點(diǎn)體。澡產(chǎn)品稿的形鵝體是器指表竭現(xiàn)為合具體傻形態(tài)誓的實(shí)煉物造稻型。產(chǎn)品劣的外亂延。州產(chǎn)品睬的外銀延是桃指消悅費(fèi)者元購(gòu)買鼻產(chǎn)品雪時(shí)所袋收到賄或感灘受到翻的品牌還、服質(zhì)務(wù)等址利益餡的總瞇和。目標(biāo)庫(kù)客戶磨定位乘：有一秒定事險(xiǎn)業(yè)基談礎(chǔ)，鈔追求碼生活溪品質(zhì)葛的群賓體。年齡緩：3言5—50翠歲。二、均推賴廣策敏略（一組）推陡廣案港名——置推廣決案名“世圍家領(lǐng)腿地·經(jīng)山水私郡”“領(lǐng)地”強(qiáng)調(diào)殃這是波一片綠精神溪高地友?！吧剿豢ぁ睆?qiáng)調(diào)陪這里袋的貴毒族生亭活是懼有章巡壽可循停的“郡巷”指撇的是倍建筑鼠形態(tài)含與景楊觀優(yōu)店勢(shì)的扔疊加燈。廣告肥宣傳況主題汽：五脈閣合一天脈賴：自宴然資柴源地脈它：建辛筑規(guī)也劃水脈弊：護(hù)用城河蘿水人脈?。喝舜逦姆张覈煌潉?dòng)脈焰：空則間自針由跨呢度（二映）廣援告基完調(diào)、泳風(fēng)格己的確漁定（三霧）廣解告主粥題1、么預(yù)熱泡期在“淹世家托領(lǐng)地貫·山怠水郡宮”正盜式開(kāi)垃盤之雖前，滴主打霉形象嶼廣告魄。系列旅廣告紋文案叼一：“天妨脈傳唐承災(zāi)私石家領(lǐng)卷地風(fēng)團(tuán)光悠快游”世家虛領(lǐng)地辛·山居水郡涌位置險(xiǎn)獨(dú)特微，麗匯質(zhì)天癢成兩條墳天然曉河流企與中份環(huán)線攔將之北圍合猶如冶護(hù)城君河般職將小酷區(qū)標(biāo)幼識(shí)，高王者顯氣度落卓然系列犧廣告熔文案際二：輕松哭簡(jiǎn)單貴胄插生活2、睛開(kāi)盤珠期系列致廣告逮文案型一：“世家賀領(lǐng)地·山水爭(zhēng)郡”盛大郵公開(kāi)年楊月展日是應(yīng)擁該告魚別城居市污柴染的脹日子是躺蒙在草傅地呼相吸清藍(lán)香的瞎日子是駕碧御游格艇氣擋宇軒跨昂迎事風(fēng)破刪浪的均日子更是析擁有摧私家春領(lǐng)