房地產(chǎn)2021年上半年年度報(bào)告：兩集中后市場(chǎng)新特征及房企應(yīng)對(duì)策略 -同策

2021年上半年年度報(bào)告：兩集中后市場(chǎng)新特征及房企應(yīng)對(duì)策略TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨詢·金融·商業(yè)·產(chǎn)業(yè)·公關(guān)·養(yǎng)老讓置業(yè)體驗(yàn)更美好Professional·SincereC目錄ONTENTS我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景2021年上半年土地市場(chǎng)及兩集中土拍特征2021年上半年商品住宅市場(chǎng)特征2021至2022年市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判及對(duì)房企的建議2第一 我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背景章3我國(guó)實(shí)體產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇落后歐美日發(fā)達(dá)國(guó)家2018年后，受全球貿(mào)易局勢(shì)惡化，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力；2020年疫情控制后，我國(guó)實(shí)體產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)，2020年3月后PMI指數(shù)超越歐美日發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，率先復(fù)蘇。隨著發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的貨幣寬松及相關(guān)政策的刺激，實(shí)體產(chǎn)業(yè)恢復(fù)迅速，持續(xù)的穩(wěn)健貨幣政策，使得我國(guó)實(shí)體產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇放緩，目前已經(jīng)完全落后發(fā)達(dá)國(guó)家%近年來(lái)我國(guó)與其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體PMI走勢(shì)7065疫情60后我國(guó)實(shí)體率55 先復(fù)蘇504540實(shí)體產(chǎn)業(yè)35已經(jīng)落后302014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-06日本中國(guó)美國(guó)歐元區(qū)美國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)、政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期加強(qiáng)受美國(guó)持續(xù)量化寬松及財(cái)政刺激政策影響，即便深陷疫情，美國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況依然在持續(xù)好轉(zhuǎn)，失業(yè)率及持續(xù)領(lǐng)取失業(yè)金人數(shù)持續(xù)下滑，目前已接近疫情前水平。但過(guò)度量化寬松以及財(cái)政刺激政策也導(dǎo)致通脹水平持續(xù)走高，市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期加強(qiáng)美國(guó)失業(yè)率及持續(xù)領(lǐng)取失業(yè)金人數(shù)%16141210864202018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美國(guó)失業(yè)率持續(xù)領(lǐng)取失業(yè)金人數(shù)萬(wàn)人25002000150010005000

美國(guó)CPI%65432102018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美國(guó)CPI當(dāng)月同比我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨挑戰(zhàn)從中國(guó)GDP實(shí)際同比增速來(lái)看，2021年上半年累計(jì)GDP同比增速達(dá)12.7%，二季度同比增速達(dá)7.9%，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)增速降至5-7%。經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但仍然存在不平衡、不充分、基礎(chǔ)不穩(wěn)固的問(wèn)題，以消費(fèi)為例，2021年上半年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出增速背離收入的增速，居民的消費(fèi)需求依然受到抑制%20151050-5-10

中國(guó)分季度實(shí)際GDP同比增速2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q4GDP累計(jì)同比增速 GDP當(dāng)季同比增速

%0.1512.700.10.057.9002021Q12021Q2-0.05-0.1-0.15

中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、支出同比增速2021年與2019年同期相比2016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)背離收入增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)需求依然受到抑制城鎮(zhèn)人均可支配收入累計(jì)同比 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出同比增速降準(zhǔn)對(duì)通脹壓力不大7月15日，中國(guó)人民銀行正式下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次全面降準(zhǔn)有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步恢復(fù)，緩解市場(chǎng)流動(dòng)性緊張。雖然受國(guó)際輸入性通脹影響，上半年P(guān)PI指數(shù)持續(xù)上漲，但現(xiàn)階段CPI漲幅處于低位、我國(guó)較強(qiáng)的供給能力與尚未完全恢復(fù)的消費(fèi)一定程度上能抑制PPI向CPI的傳導(dǎo)2-4-6

2018年至2021年上半年P(guān)PI指數(shù)11.88.82018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5PPI:全部工業(yè)品:當(dāng)月同比PPI:生產(chǎn)資料:當(dāng)月同比

%2520151050-5

2018年至2021年上半年CPI指數(shù)2018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/3CPI:食品:當(dāng)月同比CPI:非食品:當(dāng)月同比1.72021/5 -1.7降準(zhǔn)有利于防風(fēng)險(xiǎn)但對(duì)房地產(chǎn)影響不大7月15日實(shí)施全面降準(zhǔn)，除了要刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)以外，更主要的是政府融資平臺(tái)債務(wù)問(wèn)題，有關(guān)估計(jì)今年國(guó)債、地方政府債和城投債三項(xiàng)合計(jì)到期規(guī)模達(dá)到9.2萬(wàn)億，流動(dòng)性增強(qiáng)有助于緩解政府的償債壓力。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速仍然保持較高增速，甚至已經(jīng)超過(guò)2014年放松階段的投資增速，目前居民貸款主要還是房貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，強(qiáng)資金監(jiān)管還是房地產(chǎn)的主基調(diào)億元14000120001000080006000400020000

地方政府債券發(fā)行情況%6040200-02-2020141000080006000400020000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速2021-022020-102020-062020-022019-102019-062019-022018-102018-062018-022017-102017-062017-022016-102016-062016-022015-102015-062015-022014-102014-06居民部門(mén)新增貸款中房貸占比43210.590居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模 房貸占居民貸款比例降準(zhǔn)政策短期穩(wěn)匯率、長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)政策轉(zhuǎn)向2020年下半年起，中國(guó)面臨人民幣持續(xù)升值以及熱錢(qián)持續(xù)流入的狀況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)收緊貨幣政策將再度推動(dòng)國(guó)內(nèi)熱錢(qián)流出并對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成沖擊。本次降準(zhǔn)政策短期降低外資流入推高人民幣匯率的壓力、并穩(wěn)定出口，長(zhǎng)期也是跨周期操作，對(duì)沖未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策轉(zhuǎn)向的手段2016至2021年外匯儲(chǔ)備趨勢(shì)億美元325003200031500310003050030000國(guó)內(nèi)疫情控制后，中國(guó)率先復(fù)29500工復(fù)產(chǎn)、施行穩(wěn)健貨幣政策、29000美歐大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激及貨幣寬松政策，大量熱錢(qián)流入國(guó)內(nèi)285002017/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/4外匯儲(chǔ)備

7.276.86.66.46.26

2019年至2021年上半年人民幣兌美元匯率人民幣延續(xù)升值趨勢(shì)，2021年上半年逐漸平穩(wěn)美元兌人民幣中間價(jià)第二 2021年上半年土地市場(chǎng)及兩集中土拍特征章102021年土地市場(chǎng)特征2021年兩集中土拍特征及趨勢(shì)11全國(guó)土地特征2021年1-6月土地供應(yīng)低于2020年同期水平，但與2019年基本持平，土地成交樓面價(jià)明顯提高。從供應(yīng)節(jié)奏來(lái)看，2021年開(kāi)始施行兩集中供地，土地供應(yīng)的節(jié)奏明顯被改變。從土拍溢價(jià)率來(lái)看，由于一線城市土地嚴(yán)格限價(jià)，土拍溢價(jià)率處于較低水平。二線、三線城市土拍限制較少、市場(chǎng)火熱，土拍溢價(jià)率明顯提升2019年-2021年6月全國(guó)100個(gè)大中城市住宅類用地供應(yīng)成交情況萬(wàn)平米元/平米140002020年1-6月2021年1-6月12000120002019年1-6月供應(yīng)3.76億平米10000供應(yīng)3.04億平米10000供應(yīng)3.22億平米成交3.18億平米成交2.61億平米成交2.69億平米8000800060006000400040002000200000供應(yīng)土地建面成交土地建面 成交土地樓面均價(jià)

%4035302520151050

2019年-2021年6月全國(guó)100個(gè)大中城市住宅類用地成交溢價(jià)率（分城市能級(jí)）土拍溢價(jià)率明顯提升2019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6一線二線三四線數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、同策研究院 12一線城市土地市場(chǎng)特征2021年3月北京、廣州集中供地，4月深圳集中供地，5月上海集中供地，土地供應(yīng)及成交價(jià)格受供地城市影響較大。從整體趨勢(shì)看，2019年至今，一線城市土地價(jià)格穩(wěn)中有升。從成交量來(lái)看，一線城市2021年上半年整體成交量與2020年持平，遠(yuǎn)超2019年2019-2021年6月一線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）萬(wàn)平米元/平米12002020年1-6月2021年1-6月35000供應(yīng)2463萬(wàn)平米300001000供應(yīng)1942萬(wàn)平米成交2416萬(wàn)平米成交2377萬(wàn)平米250008002019年1-6月20000600供應(yīng)1242萬(wàn)平米成交1311萬(wàn)平米1500040010000200500000供應(yīng)土地建面成交土地建面 成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、同策研究院；一線城市:北京、上海、廣州、深圳 13二線城市土地市場(chǎng)特征二線城市集中推地時(shí)間在4月，由于首次集中拍地，房企擔(dān)心游戲規(guī)則改變，未來(lái)拿地難度加大，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，且4月拿地有望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售回款，房企參拍積極，地價(jià)在5月份明顯拉升。從供應(yīng)來(lái)看，多數(shù)城市在4月集中推地，市場(chǎng)上半年總體供應(yīng)、成交與2019年持平2019-2021年6月二線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）萬(wàn)平米元/平米80001200070002020年1-6月2021年1-6月1000060002019年1-6月供應(yīng)1.68億平米供應(yīng)1.47億平米80005000供應(yīng)1.56億平米成交1.42平米成交1.33億平米成交1.37億平米400060003000400020002000100000供應(yīng)土地建面成交土地建面 成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：dataln、同策研究院；二線城市:天津、重慶、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、青島、寧波、蘇州、廈門(mén)、福州、南昌、鄭州、合肥、14沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、成都、西安、太原、石家莊、珠海、蘭州、呼和浩特(共26個(gè))。三線城市土地市場(chǎng)特征2021年1-6月，樣本中三線城市土地供求相對(duì)往年處于較低水平，但從成交價(jià)格來(lái)看，成交土地價(jià)格明顯抬升2019-2021年6月三線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）萬(wàn)平米800070002020年1-6月60002019年1-6月供應(yīng)1.83億平米供應(yīng)1.53億平米2021年1-6月5000成交1.51平米成交1.19億平米供應(yīng)1.38億平米4000成交1.04億平米3000200010000供應(yīng)土地建面成交土地建面 成交土地樓面均價(jià)

元/平米9000800070006000500040003000200010000數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、同策研究院；三線城市:貴陽(yáng)、昆明、南寧、海口、銀川、烏魯木齊、無(wú)錫、常州、唐山、溫州、嘉興、煙臺(tái)、佛山、東莞、紹興、西寧、三亞、湖州、舟山、臺(tái)州、金華、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、連云港、保定、廊坊、秦皇島、包頭、北海、贛州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛陽(yáng)、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹東、濟(jì)寧、錦州、九江、瀘州、牡丹江、南充、平頂山、韶關(guān)、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、遵義、淮安、鹽城、宿遷、衢州、麗水、肇慶、江15門(mén)、中山、汕頭、張家口、淄博、濰坊、馬鞍山、綿陽(yáng)、湘潭(共70個(gè))。2021年土地市場(chǎng)特征2021年兩集中土拍特征及趨勢(shì)1622城集中供地時(shí)間表2021年二季度，全國(guó)22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市均已完成首輪集中供地，個(gè)別進(jìn)展較快的城市，長(zhǎng)春、廈門(mén)已完成第二輪集中供地城市是否已掛牌，第幾批集中推地批次時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上海是，第一批√√√杭州是，第一批√√√寧波是，第一批√√√福州是，第一批√√√廈門(mén)是，第二批√√√南京是，第一批√√√蘇州是，第一批√√√合肥是，第一批√√√無(wú)錫是，第二批√√√北京是，第一批√√√天津是，第二批√√√沈陽(yáng)是，第一批√√√長(zhǎng)春是，第二批√√√武漢是，第一批√√√鄭州是，第一批√√√青島是，第一批√√√濟(jì)南是，第一批√√√重慶是，第一批√√√成都是，第一批√√√廣州是，第一批√√√長(zhǎng)沙是，第一批√√√深圳是，第一批√√√數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院，各城市政府公告17首次兩集中土拍冷熱不均、特點(diǎn)鮮明截至2021年6月29日，22城首輪雙集中供地全部完成，整體上呈現(xiàn)冷熱不均，南熱北冷，城市內(nèi)部土拍的特點(diǎn)也具有幾大鮮明特征城市集中供地?cái)?shù)量成交土地?cái)?shù)量流拍/終止掛牌數(shù)量備注

成交金額/億元

土拍規(guī)則北京30深圳6廣州48上海56杭州57無(wú)錫16沈陽(yáng)25長(zhǎng)春51重慶46廈門(mén)5

30（2天競(jìng)拍25宗地，/10宗地觸及雙頂上限，進(jìn)入高此前已成交5宗）標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案競(jìng)標(biāo)程序6/3宗非保障性質(zhì)住房地塊高溢價(jià)成交（溢價(jià)率均45%）6宗流拍（增城/白云/20宗底價(jià)成交，9宗溢價(jià)率超從化）40%，6宗20%-40%27宗純住宅用地與綜合用地，56/25宗為安置房與租賃房用地，4宗城中村改造項(xiàng)目地塊57/41宗競(jìng)自持，平均溢價(jià)率24.85%16/15宗觸頂最高限價(jià)，13宗宅地需自持租賃住房223宗無(wú)人報(bào)名7宗溢價(jià)率超20%，整體平均10%11宗終止掛牌，2宗3832宗為底價(jià)成交流拍46/平均溢價(jià)率43.78%，30宗溢價(jià)率超40%5/3宗競(jìng)配建，另兩宗溢價(jià)率超30%3宗取消出讓，4宗在

11101389068571178256198193635190

限地價(jià)、競(jìng)報(bào)“公共租賃住房”面積或競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、價(jià)高者得等多方式（看具體地塊要求）限地價(jià)+竟配建+搖號(hào)限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+一次性書(shū)面報(bào)價(jià)限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持14宗地塊采取限價(jià)+競(jìng)自持租賃住房面積的方式出讓；2宗地塊采取限價(jià)+搖號(hào)的方式進(jìn)行限地價(jià)、競(jìng)建地塊內(nèi)產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交政府政策性租賃住房限地價(jià)、競(jìng)配建租賃住房部分地塊開(kāi)發(fā)商付款方式和溢價(jià)率掛鉤，即土地競(jìng)拍的溢價(jià)率未達(dá)到50%，三個(gè)月內(nèi)付清全部土地款；溢價(jià)率超過(guò)50%，一個(gè)半月內(nèi)付清全部土地款2宗“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”；3宗“限地價(jià)、競(jìng)配建”福州33

265月17日-20日之間采綜合溢價(jià)率21%，僅個(gè)別地塊拍出高價(jià)用招投標(biāo)方式出讓

限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積；或限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、搖號(hào)18首次兩集中土拍冷熱不均、特點(diǎn)鮮明城市集中供地?cái)?shù)量成交土地?cái)?shù)量寧波2929南京5251蘇州3232天津5845青島6361濟(jì)南114108成都4040武漢5754長(zhǎng)沙3633合肥1414鄭州4949

流拍/終止掛牌數(shù)量備注/19宗地塊競(jìng)拍觸及“封頂價(jià)”，占比65.5%1宗地塊終止出讓37宗地塊達(dá)最高限價(jià)，且36宗地塊通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人因嚴(yán)格的地價(jià)限制及土拍規(guī)則，蘇/州首場(chǎng)集中出讓的地塊溢價(jià)率偏低。最高溢價(jià)率僅14.97%位于濱海新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、底價(jià)成交地塊16宗，僅4宗地塊競(jìng)津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、價(jià)達(dá)最高限價(jià)，2宗地塊進(jìn)入競(jìng)報(bào)自寶坻區(qū)等區(qū)域的13宗地塊因持租賃住房建筑面積環(huán)節(jié)。故停牌2宗地流拍僅1宗地塊觸頂轉(zhuǎn)競(jìng)自持，平均溢價(jià)率為1.91%114宗地塊中包括73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務(wù)金融用地、6宗地塊流拍5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉(cāng)儲(chǔ)用地。/近八成地塊“競(jìng)自持，最高自持比例59%，8宗自持比例超30%34宗底價(jià)成交，總體溢價(jià)率3宗臨時(shí)取消掛牌17.01%，光谷東熱門(mén)地塊溢價(jià)率超100%3有9宗地塊達(dá)到上限價(jià)，待搖號(hào)確定最終競(jìng)得人/12宗涉宅用地中有50%地塊溢價(jià)率超29%，8宗地觸頂搖號(hào)此次推出土地多為定向的城改地，/真正公開(kāi)招標(biāo)地塊僅3宗。均被競(jìng)拍至30%溢價(jià)的熔斷價(jià)格，最終由萬(wàn)科、保利和金茂3大房企搖號(hào)獲得。

成交金額/億元土拍規(guī)則358限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)配建人才安居房993限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)+禁止馬甲參拍+搖號(hào)434限地價(jià)+一次報(bào)價(jià)+杜絕“馬甲搶地”498限地價(jià)+競(jìng)自持135限地價(jià)+競(jìng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金+勾地模式“限地價(jià)限房?jī)r(jià)競(jìng)配建保障性住房”、“限地價(jià)競(jìng)自持面積”、“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)“354.8限地價(jià)+限清水房?jī)r(jià)+競(jìng)自持788.02直接競(jìng)價(jià)381限地價(jià)/溢價(jià)+競(jìng)自持面積+搖號(hào)164限房?jī)r(jià)+限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)373限地價(jià)+搖號(hào)19首輪雙集中供地典型特征首輪雙集中供地呈現(xiàn)城市間/城市內(nèi)冷熱不均的特征，熱點(diǎn)城市土地觸發(fā)限價(jià)而冷門(mén)城市土地頻頻流拍，部分城市內(nèi)既有流拍土地也有溢價(jià)率超高的地塊成交。拿地房企方面，央企、國(guó)企、地方性龍頭企業(yè)（含區(qū)域深耕房企）、急于補(bǔ)倉(cāng)房企在首批供地中拿地積極城市間/城市內(nèi)冷熱不均城市流拍/終止掛牌數(shù)量備注北京/10宗地觸及雙頂上限，進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案競(jìng)標(biāo)程序深圳/3宗非保障性質(zhì)住房地塊高溢價(jià)成交（溢價(jià)率均45%）上海/27宗純住宅用地與綜合用地起始價(jià)與最高價(jià)間僅約10%空間杭州/41宗競(jìng)自持，平均溢價(jià)率24.85%無(wú)錫/15宗觸頂最高限價(jià)，13宗宅地需自持租賃住房重慶/平均溢價(jià)率43.78%，30宗溢價(jià)率超40%廈門(mén)/3宗競(jìng)配建，另兩宗溢價(jià)率超30%寧波/19宗地塊競(jìng)拍觸及“封頂價(jià)”，占比65.5%蘇州/因嚴(yán)格的地價(jià)限制及土拍規(guī)則，首場(chǎng)集中出讓的地塊溢價(jià)率偏低成都/近八成地塊“競(jìng)自持，最高自持比例59%，8宗自持比例超30%合肥/12宗涉宅用地中有50%地塊溢價(jià)率超29%，8宗地觸頂搖號(hào)鄭州/除定向地塊，真正公開(kāi)招標(biāo)的3宗地，競(jìng)拍至30%溢價(jià)的熔斷價(jià)格南京1宗地塊終止出讓37宗地塊達(dá)最高限價(jià)，且36宗地塊通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人長(zhǎng)春11宗終止掛牌，2宗流拍32宗為底價(jià)成交青島2宗地流拍僅1宗地塊觸頂轉(zhuǎn)競(jìng)自持，平均溢價(jià)率為1.91%武漢3宗臨時(shí)取消掛牌34宗底價(jià)成交，總體溢價(jià)率17.01%，光谷東地塊溢價(jià)率超100%福州3宗取消出讓綜合溢價(jià)率21%，僅個(gè)別地塊拍出高價(jià)沈陽(yáng)3宗無(wú)人報(bào)名7宗溢價(jià)率超20%，整體平均10%濟(jì)南6宗地塊流拍廣州6宗流拍20宗底價(jià)成交，9宗溢價(jià)率超40%，6宗20%-40%天津13宗地塊因故停牌底價(jià)成交地塊16宗，僅4宗地塊競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)長(zhǎng)沙3有9宗地塊達(dá)到上限價(jià)，搖號(hào)確定最終競(jìng)得人

央企、國(guó)企、地方性龍頭企業(yè)（含區(qū)域深耕房企）、急于補(bǔ)倉(cāng)房企拿地積極廣州拿地排名拿地總價(jià)重慶拿地排名拿地總價(jià)杭州拿地排名拿地總價(jià)/億元/億元/億元越秀104.98融創(chuàng)98.83融信中國(guó)142.3港中旅83.95龍湖91.67融創(chuàng)中國(guó)126.95新鴻基70.82中交48華潤(rùn)置地111.61招商蛇口59.26重慶廣島44.91濱江集團(tuán)96.33正榮54.11保利地產(chǎn)41.6中駿集團(tuán)91.04無(wú)錫拿地排名拿地總價(jià)沈陽(yáng)拿地排名拿地總價(jià)福州拿地排名拿地總價(jià)/億元/億元/億元融創(chuàng)63.96華潤(rùn)41.22建發(fā)21.21仁恒置地32.21萬(wàn)科33.99保利21.15萬(wàn)科31.92保利31.3融信19.28招商蛇口21.46旭輝19.8新城7.83綠地控股11.7佳兆業(yè)16.44首開(kāi)7.04截至2020年底，重慶銷售排名前十房企幾乎均土儲(chǔ)告急，住宅去化普遍在2年左右。恒大在重慶的住宅土地儲(chǔ)備最多，達(dá)到243.93萬(wàn)平方米，但近12個(gè)月住宅成交量達(dá)到128.44萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備只能支撐其兩年的銷售。金科、萬(wàn)科在重慶的住宅土地儲(chǔ)備分別為168.03萬(wàn)平方米和158.16萬(wàn)平方米，近12個(gè)月住宅成交量分別為149.16萬(wàn)平方米和144.22萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備只能支撐一年的銷售。而融創(chuàng)、龍湖近12個(gè)月住宅成交量都超過(guò)了土地儲(chǔ)備量，其手中的土地幾乎撐不過(guò)一年20首輪雙集中供地典型特征首輪雙集中供地中，“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”成標(biāo)配、“競(jìng)配建、競(jìng)自持、搖號(hào)”為選配。預(yù)計(jì)未來(lái)第二輪集中供地中土拍規(guī)則體系將逐漸形成。從土拍熱度上看，第一批集中供地項(xiàng)目有望趕上年底銷售，第三批為當(dāng)年最后的拿地機(jī)會(huì)，土拍熱度預(yù)計(jì)均比較高，而第二批集中供地在非核心城市有望降低土拍規(guī)則體系逐漸形成1）“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”成標(biāo)配2）“競(jìng)配建、競(jìng)自持、搖號(hào)”為選配3）以供應(yīng)高品質(zhì)項(xiàng)目為導(dǎo)向的土拍新規(guī)則將更加常見(jiàn)4）“拼馬甲”漏洞在熱點(diǎn)城市將被堵上

第二批集中土拍熱度可能降低長(zhǎng)春第一、第二批集中供地對(duì)比 廈門(mén)第一、第二批集中供地對(duì)比批次第一批第二批批次第一批第二批推地宗數(shù)5168推地宗數(shù)511成交宗數(shù)3842成交宗數(shù)511平均成交樓面價(jià)32253420平均成交樓面價(jià)3447721623（元/平方米）（元/平方米）底價(jià)成交宗數(shù)3239底價(jià)成交宗數(shù)00溢價(jià)成交宗數(shù)63溢價(jià)成交宗數(shù)511平均溢價(jià)率3.3%0.4%平均溢價(jià)率29%23.6%地塊最高溢價(jià)率29.4%5.2%地塊最高溢價(jià)率49%40.2%溢價(jià)地塊平均溢價(jià)率13.7%3.3%溢價(jià)地塊平均溢價(jià)率29%23.6%21第三 2021年上半年商品住宅市場(chǎng)特征章222021年上半年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)特征2021年上半年不同能級(jí)城市商品住宅市場(chǎng)特征23全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資及銷售情況2021年上半年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資及商品住宅銷售面積相比2018/2019/2020年均處于較高水平。尤其商品住宅銷售面積，相比2018-2020年同期的平均值上漲22%，同時(shí)由于2021年上半年全國(guó)商品住宅量?jī)r(jià)齊升，商品住宅銷售金額與2018-2022年同期相比大漲43%2018至2021年6月全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額及同比增速萬(wàn)億%12.005010.0040308.00206.004.524.645.42104.003.9002.00-100.00-202021-06房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額:住宅:累計(jì)值累計(jì)同比2018至2021年6月全國(guó)商品住宅累計(jì)銷售面積及同比增速億平米%18.005016.004014.003012.002010.007.918.006.696.626.11106.0004.00-102.000.00-202018-02商品住宅累計(jì)銷售面積累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、同策研究院 24全國(guó)分地區(qū)商品住宅銷售情況從近5年各年度1-5月商品住宅累計(jì)銷售面積及金額數(shù)據(jù)看，除東北地區(qū)，2021年1-5月各區(qū)域商品住宅銷售面積及金額均為近5年最高點(diǎn)。尤其商品住宅銷售金額，1-5月全國(guó)商品住宅銷售金額相比往年均值增長(zhǎng)57%，其中東部地區(qū)相比往年均值增長(zhǎng)約65.7%，中部地區(qū)增長(zhǎng)54.3%，西部地區(qū)增長(zhǎng)44%，東北地區(qū)增長(zhǎng)14%近5年當(dāng)年度1-5月商品住宅銷售面積萬(wàn)平米300002526925000200001679615679150001000050002182 19490東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū)20172018201920202021

萬(wàn)平米450004000035000300002500020000150001000050000

近5年當(dāng)年度1-5月商品住宅銷售金額38149平均23016億元平均 12789 平均 119878289億元 8321億元平均1442億元1645東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū)20172018201920202021數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、同策研究院。東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個(gè)省（市）；中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個(gè)省；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、25重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）；東北地區(qū)包括遼寧、吉林、黑龍江3個(gè)省。全國(guó)各省市商品住宅銷售情況分省市，全國(guó)不同省份、直轄市商品住宅平均銷售面積增速為24.7%，除黑龍江、吉林、遼寧、海南外，其余省份2021年1-5月商品住宅累計(jì)銷售面積均超過(guò)2017、2018、2019年同期（1-5月）的平均銷售面積，市場(chǎng)整體成交量上漲120%2021年100%1-5月 80%商品住60%宅累計(jì)40%銷售面20%積/20 0%17-2019-20%年同期-40%平均銷-60%售面-80%積

2021年1-5月全國(guó)分省商品住宅銷售面積及同比往年均值西藏 平均成交面積：1925萬(wàn)平米內(nèi)蒙古新疆浙江北京江西山西貴州安徽河南四川河北福建山東江蘇寧夏湖南云南廣西廣東上海青海平均銷售面積增速：24.7%天津陜西重慶吉林0遼寧2000400050006000700010003000黑龍江2021年1-5月商品住宅累計(jì)銷售面積萬(wàn)平米海南

200%2021年1月-5150%商品住宅100%累計(jì)銷售金50%額/2017-20 0%19年同期平-50%均銷售金-100%額

2021年1-5月全國(guó)分省商品住宅銷售金額及同比往年均值西藏內(nèi)蒙古江蘇840784%寧夏廣東834258%北京江西浙江802194%新疆上海甘肅福建安徽四川山西湖南河南山東貴州河北青海云南陜西重慶遼寧廣西湖北吉林天津050010001500200025003000350040004500黑龍江2021年1-5月商品住宅累計(jì)銷售金額海南億元數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 262021年上半年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)特征2021年上半年不同能級(jí)城市商品住宅市場(chǎng)特征27商品住宅市場(chǎng)特征：一線城市2021年上半年，一線城市商品住宅的供應(yīng)總量達(dá)1353萬(wàn)平米，遠(yuǎn)超2020年上半年（合計(jì)1126萬(wàn)平米），略高于2019年上半年。受供應(yīng)及市場(chǎng)需求旺盛影響，2021年上半年市場(chǎng)成交（合計(jì)1972萬(wàn)平米）相對(duì)2020年、2019年同期增長(zhǎng)明顯。從市場(chǎng)調(diào)研情況看，2021年上半年一線城市市場(chǎng)購(gòu)房需求旺盛，市場(chǎng)認(rèn)籌比高，上海更是推出積分+搖號(hào)的制度來(lái)平抑市場(chǎng)熱度。價(jià)格方面由于限價(jià)較嚴(yán)，市場(chǎng)價(jià)格漲幅較小2019-2021年6月一線城市商品住宅供應(yīng)面積萬(wàn)平米2502002021年上半年一2019年上半年一線城市累計(jì)供應(yīng)2020年上半年一1353萬(wàn)平米線城市累計(jì)供應(yīng)線城市累計(jì)供應(yīng)1501308萬(wàn)平米1126萬(wàn)平米100500北京上海廣州深圳數(shù)據(jù)來(lái)源：dataln、同策研究院備注：北京、上海商品住宅成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為不含保障性住房成交數(shù)據(jù)

2019-2021年6月一線城市商品住宅成交面積萬(wàn)平米2021年上半年城市均價(jià)深圳5.95萬(wàn)元/平米250上海5.47萬(wàn)元/平米北京4.94萬(wàn)元/平米2021年上半年一廣州3.17萬(wàn)元/平米2002019年上半年一線城市累計(jì)成交2020年上半年一1972萬(wàn)平米線城市累計(jì)成交線城市累計(jì)成交1501409萬(wàn)平米1133萬(wàn)平米100疫情后市場(chǎng)迅速反彈500北京上海廣州深圳28商品住宅市場(chǎng)特征：東部沿海二線城市2021年上半年?yáng)|部沿海二線城市中，長(zhǎng)三角、珠三角二線城市量?jī)r(jià)皆漲，月均成交量相比2019、2020年同期均大幅上漲，同時(shí)價(jià)格漲幅明顯。福建、山東二線城市量漲價(jià)穩(wěn)，月均成交量相比2019、2020年同期均大幅上漲，但價(jià)格漲幅較小2019-2021年6月長(zhǎng)三角、珠三角二線城市成交量?jī)r(jià) 2019-2021年6月福建、山東二線城市成交量?jī)r(jià)萬(wàn)平米12001000800

2019年1-6月

2021年1-6月2020年1-6月 平均734萬(wàn)平米

元/平米300002500020000

萬(wàn)平米4002021年1-6月350平均312萬(wàn)平米3002502019年1-6月2020年1-6月

元/平米2500020000150006004002000

平均525萬(wàn)平米

平均501萬(wàn)平米

150001000050000

平均211萬(wàn)平米平均194萬(wàn)平米200150100500

1000050000合計(jì)面積平均銷售均價(jià)城市范圍：南京、蘇州、杭州、寧波、東莞、佛山

合計(jì)面積平均銷售均價(jià)城市范圍：福州、廈門(mén)、青島、濟(jì)南數(shù)據(jù)來(lái)源：dataln、同策研究院 29商品住宅市場(chǎng)特征：中西部、東北二線城市2021年上半年中西部二線城市整體量?jī)r(jià)皆漲，月均成交量相比2020年同期大幅上漲但僅略高于2019年同期，價(jià)格小幅上漲。東北部二線城市商品住宅銷售面積處于低位，自2020年下半年市場(chǎng)成交量下行后，處于觸底調(diào)整階段。2021年上半年市場(chǎng)成交量與2020年上半年持平，低于2019年上半年市場(chǎng)成交面積2019-2021年5月中西部二線城市成交量?jī)r(jià)萬(wàn)平米2000180016002019年1-5月2021年1-5月1400平均1250萬(wàn)平米平均1163萬(wàn)平米12002020年1-5月平均828萬(wàn)平米10008006004002000合計(jì)面積平均銷售均價(jià)城市范圍：成都、貴陽(yáng)、合肥、武漢、西安、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶

元/平米1600014000120001000080006000400020000

2019-2021年6月東北部二線城市成交量?jī)r(jià)萬(wàn)平米元/平米400140003502019年1-6月120003002020年1-6月10000250平均233萬(wàn)平米2021年1-6月平均193萬(wàn)平米平均190萬(wàn)平米80002006000150400010020005000合計(jì)面積平均銷售均價(jià)城市范圍：沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春數(shù)據(jù)來(lái)源：dataln、同策研究院 30商品住宅市場(chǎng)特征：長(zhǎng)三角、珠三角三四線城市2021年上半年長(zhǎng)三角三四線城市、珠三角三四線城市整體量?jī)r(jià)皆漲，樣本城市與2020年、2019年同期相比，成交量上漲明顯，價(jià)格方面也明顯突破2020年的價(jià)格水平向上增長(zhǎng)。珠三角城市間也出現(xiàn)分化，基本面較好的中山、珠海量?jī)r(jià)漲幅更加明顯2019-2021年6月長(zhǎng)三角三四線城市成交量?jī)r(jià) 2019-2021年6月珠三角三四線城市成交量?jī)r(jià)萬(wàn)平米7002021年1-6月6002019年1-6月平均485萬(wàn)平米500平均390萬(wàn)平米2020年1-6月400平均371萬(wàn)平米3002001000合計(jì)面積平均銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)城市：南通、連云港、鹽城、無(wú)錫、常州、徐州、鎮(zhèn)江、湖州、金華數(shù)據(jù)來(lái)源：dataln、同策研究院

元/平米180001600014000120001000080006000400020000

萬(wàn)平米元/平米500160004502021年1-6月140004002019年1-6月2020年1-6月平均367萬(wàn)平米12000350平均310萬(wàn)平米平均280萬(wàn)平米1000030025080002006000150400010020005000合計(jì)面積平均銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì)城市：中山、惠州、汕頭、珠海、清遠(yuǎn)、肇慶、韶關(guān)31第四 2021至2022年市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判及對(duì)房企的建議章32十四五期間各城市政策低頻波動(dòng)地方政府面臨發(fā)展經(jīng)濟(jì)的壓力與穩(wěn)定樓市的矛盾，持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施投資必然需要房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲來(lái)收回成本。在樓市出現(xiàn)下滑的時(shí)期及時(shí)小幅放松，避免樓市過(guò)快調(diào)整引發(fā)趨勢(shì)性下滑（如2018年人才政策、2020年紓困政策），在樓市過(guò)熱時(shí)及時(shí)動(dòng)態(tài)跟進(jìn)補(bǔ)丁政策降溫。十四五期間樓市政策將延續(xù)低頻波動(dòng)特征，政策上難有突破空間2018年12月-2019年2月2019年7月放松：微量寬松刺收緊：中央定調(diào)，部委巡視，熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷加激、部分城市調(diào)控松碼，新政層出不窮動(dòng)

十四五期間各城市政策低頻波動(dòng)2020年4-5月2020年7-9月2020年上半年平穩(wěn)：政治局重提收緊：住建部約談收緊：熱點(diǎn)城市政房住不炒，但同時(shí)熱點(diǎn)城市，出臺(tái)三策收緊要求穩(wěn)定市場(chǎng)健康道紅線政策2020年4月17日，政7-9月深圳、東莞、寧上海、杭州、深圳、2018下半年，尤其是上半年，住建部二輪4季度起，各地紛紛巡視，點(diǎn)名超10所城治局會(huì)議重提房住不波、無(wú)錫等城市出臺(tái)成都等熱點(diǎn)一線、強(qiáng)出臺(tái)以人才購(gòu)房補(bǔ)市樓市過(guò)熱炒、但同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)樓市調(diào)控升級(jí)政策二線城市持續(xù)收緊，7月，保監(jiān)會(huì)對(duì)部分健康發(fā)展住建部多次約談熱點(diǎn)給二手房、法拍房、貼、下調(diào)按揭貸款上信托進(jìn)行約談，嚴(yán)格2020年3-5月多地出城市相關(guān)負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)假離婚等不利于市場(chǎng)浮比例等微量寬松政執(zhí)行“控增量”和臺(tái)紓困政策，如降低出臺(tái)“三道紅線”政平穩(wěn)的因素打補(bǔ)丁。策“432要求”土拍門(mén)檻、放松限策限制房企負(fù)債規(guī)22個(gè)重點(diǎn)城市推出2019年初，合肥、南7月30日，政治局提價(jià)、降低預(yù)售條件模，12家房企先行試“兩集中”供地通、溫州等地限購(gòu)政出不將房地產(chǎn)作為短多地出臺(tái)限購(gòu)放松政點(diǎn)融資“三條紅線”熱點(diǎn)城市增加對(duì)二手策松動(dòng)期刺激經(jīng)濟(jì)的手段策（但發(fā)布后撤回）房市場(chǎng)調(diào)控措施33貨幣環(huán)境影響房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)貨幣環(huán)境寬松或收緊影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放。貨幣環(huán)境寬松時(shí)商品房銷售面積及價(jià)格同比增長(zhǎng)，貨幣環(huán)境收緊時(shí)商品房銷售面積同比增速下降。短周期來(lái)看，2021年M1同比增速到達(dá)周期高點(diǎn)后回落，商品住宅銷售面積累計(jì)同比增速雖然處于高位，但漲幅也跟隨觸頂回落銷售面積同比%60504030201002011/12011/4-10-20-30-40貨幣環(huán)境與商品住宅銷售面積同比增速2017-20184萬(wàn)億2.0階段 2015連續(xù)降大力棚改階段準(zhǔn)降息階段疫情定向?qū)捤呻A段2011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/4商品住宅銷售面積累計(jì)同比 M1同比

M1同比%30使用2021年累計(jì)數(shù)據(jù)25與2019年數(shù)據(jù)作對(duì)比202020/72020/102021/12021/4151050數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、同策研究院 34拿地時(shí)間戰(zhàn)略研判：2021年5月以后進(jìn)入下行周期M1是反映企業(yè)中短期潛在投資傾向的指標(biāo)（類似基欽周期，完整周期為4-5年，1/4周期為12.75個(gè)月），也是經(jīng)濟(jì)周期的前導(dǎo)指標(biāo)。因此，通過(guò)對(duì)M1增速的周期研究（預(yù)測(cè)有效期為1年左右），可以預(yù)測(cè)城市土地市場(chǎng)周期，并提前預(yù)判各城市投資窗口期。根據(jù)預(yù)測(cè)，2021年5月為M1周期波峰，此后進(jìn)入下行周期，2022年6月進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段，2023年7月左右進(jìn)入谷底2011年-2021年M1同比增速趨勢(shì)及預(yù)測(cè) 譜密度分析M1周期結(jié)果M1同比：%51個(gè)月51個(gè)月30.0025.0020.0015.0010.005.000.002021-092021-052021-012020-092020-052020-012019-092019-052019-012018-092018-052018-012017-092017-052017-012016-092016-052016-012015-092015-052015-012014-092014-052014-012013-092013-052013-012012-092012-052012-012011-092011-052011-01

0.250.20.1551個(gè)月0.10.050-0.05-0.1-0.15-0.2-0.25M1:同比 M1:同比（2020年數(shù)據(jù)） bp 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院、Wind35M1同比增速與100個(gè)大中城市土拍溢價(jià)率具有穩(wěn)定關(guān)系建立回歸模型分析貨幣環(huán)境與土拍熱度的關(guān)系。全國(guó)M1同比增速與100個(gè)大中城市土拍溢價(jià)率具有長(zhǎng)期關(guān)系，當(dāng)M1同比增速漲幅擴(kuò)大時(shí)（貨幣環(huán)境持續(xù)寬松），土拍溢價(jià)率跟隨走高；當(dāng)M1同比增速漲幅縮小或下跌時(shí)（貨幣環(huán)境持續(xù)收緊），土拍溢價(jià)率跟隨走低。根據(jù)預(yù)測(cè)，M1同比增速已經(jīng)進(jìn)入并將持續(xù)下行的階段，未來(lái)市場(chǎng)資金面持續(xù)趨緊，2021年下半年至2022年土拍溢價(jià)率將收窄，建議避免追高、把握即將出現(xiàn)的低溢價(jià)率拿地機(jī)會(huì)建立回歸模型分析M1同比增速與100個(gè)大中城市土拍溢價(jià)率間的關(guān)系%100806040200-20-40

2021/52021/12020/92020/52020/12019/92019/52019/12018/92018/52018/12017/92017/52017/12016/92016/52016/12015/92015/52015/12014/92014/52014/12013/92013/52013/12012/92012/52012/12011/92011/52011/1100個(gè)大中城市土拍溢價(jià)率（左） M1同比（右）

%302520151050

HUNCITY=C(1)*M1CYC+C(2)VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.P小于0.05，系M1CYC2.713036