房地產(chǎn)項目工程建設管理

第八講工程建設管理城市學院城環(huán)系主講教師湯蓉1學習目標1、了解房地產(chǎn)開發(fā)工程的組織方式。2、熟悉房地產(chǎn)工程建設過程中的管理工作內(nèi)容，工作程序，管理方法等。3、熟悉合同管理的主要內(nèi)容。

2第一節(jié)工程的組織一、組織理論概述1、組織的含義指組織機構(gòu)，即按一定的領(lǐng)導機制、部門設置、層次劃分、職責分工、規(guī)章制度和信息系統(tǒng)等構(gòu)成的人的結(jié)合體。也指組織行為，即通過一定權(quán)利和影響力，對所需資源進行合理配置，以實現(xiàn)一定的目標。組織四要素：目標人員與職務職責與職權(quán)信息32、組織的根本內(nèi)容〔1〕、組織設計：選定合理的組織結(jié)構(gòu)，劃分各局部的權(quán)限和職責，制定各種根本的規(guī)章制度。〔2〕、組織聯(lián)系：規(guī)定各部門的關(guān)系，明確信息流通和反響渠道?！?〕、組織運行：規(guī)定各組織體的工作順序和業(yè)務管理活動的運作過程，解決人員配置、業(yè)務明確、信息反響?！?〕、組織調(diào)整：分析現(xiàn)有組織系統(tǒng)的缺陷、適應性和有效性。4二、組織設計的根本原那么1、目標同一性2、分工協(xié)調(diào)3、權(quán)責一致4、機構(gòu)精簡5、穩(wěn)定性與適應性相結(jié)合6、均衡性52、職能型組織結(jié)構(gòu)8職能型組織結(jié)構(gòu)的特點組織內(nèi)除直線主管外還相應地設立一些組織機構(gòu)，分擔某些職能管理的業(yè)務。職能制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點：可能發(fā)揮專家的作用，對下級工作指導具體，從而彌補行政領(lǐng)導管理能力的缺乏。職能制組織結(jié)構(gòu)的缺點：容易形成多頭領(lǐng)導，造成下級無所適從。93、直線職能型組織結(jié)構(gòu)10直線職能型組織結(jié)構(gòu)的特點以直線制為根底，在各級行政領(lǐng)導下，設置相應的職能部門。即在直線制組織統(tǒng)一指揮的原那么下，增加了參謀機構(gòu)。優(yōu)點：既保證了集中統(tǒng)一的指揮，又能發(fā)揮各種專家業(yè)務管理的作用。缺點：1.各職能單位自成體系，不重視信息的橫向溝通，工作易重復，造成效率不高。2.假設授權(quán)職能部門權(quán)力過大，易干擾直線指揮命令系統(tǒng)。3.職能部門缺乏彈性，對環(huán)境變化的反響遲鈍。4.管理費用高。5.直線職能制被我國絕大多數(shù)企業(yè)采用。114、矩陣型組織結(jié)構(gòu)

12矩陣型組織結(jié)構(gòu)的特點矩陣結(jié)構(gòu)的優(yōu)點：加強了橫向聯(lián)系，克服了職能部門相互膠節(jié)、各自為政的現(xiàn)象，專業(yè)人員和專用設備能得到充分利用；具有較大的機動性，任務完成，組織即解體，人力、物力有較高的利用率；各種專業(yè)人員同在一個組織共同工作一段時期，完成同一任務，為了一個目標互相幫助，相互激發(fā)，思路開闊，相得益彰。矩陣結(jié)構(gòu)的缺點：成員不固定在一個位置，有臨時觀念，有時責任心不夠強，人員受雙重領(lǐng)導，出了問題，有時難以分清責任。135、事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)14事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)的特點在一個企業(yè)內(nèi)對具有獨立產(chǎn)品市場、獨立責任和利益的部門實行分權(quán)管理的一種組織形式。1、優(yōu)點：責權(quán)利劃分比較明確，能較好地調(diào)動經(jīng)營管理人員地積極性；1)事業(yè)部制以利潤責任為核心，能夠保證公司獲得穩(wěn)定地利潤；2)通過事業(yè)部門獨立生產(chǎn)經(jīng)營活動，能為公司不斷培養(yǎng)出高級管理人才。2、缺點：1)需要較多素質(zhì)較高地專業(yè)人員來管理事業(yè)部；2)管理機構(gòu)多，管理人員比重大，對事業(yè)部經(jīng)理要求高；3)分權(quán)可能架空公司領(lǐng)導，削弱對事業(yè)部地控制；4)事業(yè)部間競爭劇烈，可能發(fā)生內(nèi)耗，協(xié)調(diào)也較困難。15第二節(jié)、工程質(zhì)量管理一、概述1、概念：指工程管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、標準為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設計階段、施工階段和保修階段的質(zhì)量控制。2、工程質(zhì)量的內(nèi)容及特點內(nèi)容：由工序質(zhì)量、分項工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量、單位工程質(zhì)量組成。特點：涉及面廣、影響因素多，質(zhì)量離散、變異性大，質(zhì)量隱蔽性強、質(zhì)量終檢局限性大。16二、工程質(zhì)量的形成和控制過程〔1〕決策階段需確定與投資目標相協(xié)調(diào)的工程工程質(zhì)量目標，是關(guān)鍵階段?！?〕設計階段決定工程建成后的使用功能和價值?！?〕施工階段直接影響工程的最終質(zhì)量，是質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！?〕竣工驗收階段是對施工階段的質(zhì)量通過試運行、檢查、評定、考核、檢查目標是否到達。17三、施工質(zhì)量控制工作程序和內(nèi)容1、工作程序和內(nèi)容〔1〕工程監(jiān)理機構(gòu)應對工程質(zhì)量進行全過程、全方位的監(jiān)督、檢查與控制。〔2〕開發(fā)商或監(jiān)理應當做到：隨時密切注意承包單位違反合同規(guī)定的行為或質(zhì)量不符合事件。催促承包方將重要、復雜的工程、工序作為重點設立質(zhì)量控制點。記錄表格填報質(zhì)量跟蹤檔案。嚴格工序產(chǎn)品的檢查驗收。對重要的工程部位、工序和專業(yè)工程，需由監(jiān)理機構(gòu)試驗或技術(shù)復核、抽樣檢驗前方驗收。182、施工作業(yè)準備狀態(tài)、運行過程、結(jié)果的控制〔1〕準備狀態(tài)的控制技術(shù)交底、材料進場，機械設備檢查、勞動組織等?！?〕運行過程的控制測量復核控制質(zhì)量控制點的設置見證取樣控制工程變更控制停工與復工控制質(zhì)量資料控制〔3〕運行結(jié)果的控制19四、工程質(zhì)量因素控制1、人的控制：提高素質(zhì)，健全崗位責任制2、材料的控制：嚴格材料采購審批程序3、設備工具的控制：合理選擇、正確使用和維護。4、方法的控制：施工組織設計等方面要合理選擇，動態(tài)管理。5、環(huán)境的控制：包括工程技術(shù)環(huán)境，工程環(huán)境管理，勞動環(huán)境。20第三節(jié)工程本錢管理1、房地產(chǎn)工程本錢管理的概念：在規(guī)定的時間內(nèi)，為實現(xiàn)工程的質(zhì)量目標，對工程實施過程中所需要的全部消耗進行合理確實定和有效的控制的管理活動。2、本錢管理的內(nèi)容：主要包括資源方案、本錢估算、本錢預算和本錢控制。21一、資源方案編制資源方案確定工程所需資源的種類、數(shù)量和時間。資源方案編制依據(jù)：工程范圍、工作分解結(jié)構(gòu)圖、工作進度方案、歷史資料等資源方案編制成果：生成一份工程資源方案書，給出工程資源的種類、數(shù)量、質(zhì)量和投入等方面的要求與安排。工具：資源統(tǒng)計或說明的圖表。如資源方案矩陣、資源數(shù)據(jù)表、資源甘特圖、資源負荷圖或資源負荷曲線。22二、本錢估算1、本錢估算的依據(jù)：工程工作分解結(jié)構(gòu)、資源需求方案、資源價格、工作的延續(xù)時間、歷史資料等。2、本錢估算的方法經(jīng)驗估算法：以歷史工程的實際本錢為依據(jù)參數(shù)模型法：包括指數(shù)估算和系數(shù)估算法自下而上估算法233、本錢估算結(jié)果本錢估算文件：工程所需所有資源，包括人工、材料、設備及價差預備費和管理預備費。編制說明：包括工作范圍描述、本錢估算根底、假設和結(jié)果范圍的說明。本錢管理方案：說明如何管理本錢偏差。24三、本錢預算本錢預算是指把整個工程估算本錢分配給工程的各個單項工程，建立工程本錢控制基準的工程管理工作。編制步驟如下：1、工程總本錢分攤。總本錢分攤到工程的各分局部項工程上。2、各分局部項工程總預算本錢的分攤。3、制定累計預算本錢，制定出本錢使用方案表和時間—投資累計曲線。25四、本錢控制1、本錢控制的內(nèi)容〔1〕定義：在工程管理中，根據(jù)本錢管理方案對工程本錢進行管理，盡量保證工程本錢控制在預算范圍內(nèi)，對資金支出進行核算和監(jiān)控。〔2〕內(nèi)容：監(jiān)督本錢執(zhí)行情況以找出與方案的偏差，確保所有變更都準確地記錄在本錢基準方案中，防止不正確、不適宜或未核準的變更納入本錢基準方案之中，將核準的變更通知有關(guān)工程人員。262、本錢控制分析方法偏差分析法：通過測量和計算已完成的工作預算費用與已完成工作的實際費用和方案工作的預算費用得到有關(guān)實施進度和費用的偏差，從而判斷工程預算和進度方案執(zhí)行情況。投資偏差=已完成工程方案投資-已完成工程實際投資投資績效指數(shù)=已完成工程方案投資／已完成工程實際投資27第四節(jié)、進度管理對各建設階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制方案，并付諸實施，在實施過程中進行偏差分析，采取補救措施并調(diào)整原方案。一、任務1、準備階段：確定工期總目標，編制總進度方案，編制準備階段的詳細工作方案，施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。2、設計階段：編制設計階段工作進度方案和詳細出圖方案。3、施工階段：編制施工總進度方案，編制年、季、月實施方案。28二、進度管理及方案1、橫道圖法橫欄表示時間，水平線段在時間坐標下表示工程的進度線，水平線段的位置和長短反映該工程從開始到完工的時間。特點：形象、直觀、易懂、繪制簡便。29橫道圖實例1302、網(wǎng)絡方案法網(wǎng)絡方案：以網(wǎng)絡圖的形式來表達工程的進度方案，在網(wǎng)絡圖中可確切說明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，而且能計算出各項工作的最早和最晚開始時間，從而找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。種類：單代號網(wǎng)絡圖、雙代號網(wǎng)絡和時標網(wǎng)絡。31網(wǎng)絡方案法例132網(wǎng)絡方案法例2333、里程碑法概念：又稱可交付成果法，即在橫道圖或網(wǎng)絡圖上標示出一些關(guān)鍵事項，反映進度方案執(zhí)行中各個階段性的目標。這些關(guān)鍵事項叫“里程碑〞。344、S形曲線比較法橫坐標表示時間，縱坐標表示累計完成工作量百分比。能直觀反映工程工程的實際進展情況。35三、進度控制中關(guān)注的因素1、材料、設備的供給情況2、設計變更3、勞動力的安排情況4、氣象條件36第五節(jié)、合同管理房地產(chǎn)工程涉及的合同有：土地使用權(quán)合同、征地合同、拆遷合同、設計合同、施工發(fā)包合同、購置建材及設備合同、房屋租售合同等。一、房地產(chǎn)開發(fā)工程合同的特點1、合同標的物的特殊性2、合同執(zhí)行周期長3、合同內(nèi)容多，涉及范圍廣4、合同風險大37二、合同的作用1、明確開發(fā)商和承包方的權(quán)利義務2、工程實施階段實行社會監(jiān)理的依據(jù)3、工程實施的法律依據(jù)38三、主要合同與分類1、房地產(chǎn)開發(fā)工程主要合同關(guān)系〔1〕開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設計合同、貸款合同、咨詢合同、施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等?！?〕承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供給合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供給合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。392、合同的分類〔1〕固定價格合同合同總價或單價在約定范圍內(nèi)不可調(diào)整。〔2〕可調(diào)價格合同工程價格在實施期間可隨生產(chǎn)要素及費用的變化進行調(diào)整?！?〕本錢加酬金合同分為本錢加固定酬金合同和本錢加固定費率合同。40第六節(jié)、建設監(jiān)理監(jiān)理制：委托專業(yè)化、社會化的監(jiān)理公司對工程的建設進行監(jiān)理。一、監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容〔1〕1、協(xié)助編寫開工報告2、查看場地并移交給施工方3、確認分包方4、制定施工總體規(guī)劃5、審查材料、設備采購清單6、檢查材料、構(gòu)件、設備的規(guī)格和質(zhì)量41一、監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容〔2〕7、檢查施工技術(shù)措施和平安防范措施8、主持工程設計變更9、監(jiān)督合同的履行，主持合同條款變更，調(diào)解爭議，處理索賠10、檢查進度和質(zhì)量，審查工程計量，驗收分局部項工程，簽署工程付款憑證11、催促整理承包合同文件和技術(shù)檔案資料12、竣工初步驗收，編寫驗收報告13、核查工程結(jié)算。42第七節(jié)竣工驗收一、竣工驗收的范圍與依據(jù)1、驗收范圍：凡房地產(chǎn)工程必須按批準的設計文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成，還應驗收土地使用情況，以及單項工程、市政、綠化及公用設施等配套設施工程等。2、驗收依據(jù)：設計任務書、初步設計、技術(shù)設計文件、施工圖、設備技術(shù)說明書、有關(guān)開發(fā)建設的文件，施工技術(shù)驗收標準、施工合同等43三、驗收工作程序1、施工方提交竣工報告，總監(jiān)理簽證，申請驗收。2、開發(fā)商組織