房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)管理

第八講工程建設(shè)管理城市學(xué)院城環(huán)系主講教師湯蓉1學(xué)習(xí)目標(biāo)1、了解房地產(chǎn)開發(fā)工程的組織方式。2、熟悉房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中的管理工作內(nèi)容，工作程序，管理方法等。3、熟悉合同管理的主要內(nèi)容。

2第一節(jié)工程的組織一、組織理論概述1、組織的含義指組織機(jī)構(gòu)，即按一定的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制、部門設(shè)置、層次劃分、職責(zé)分工、規(guī)章制度和信息系統(tǒng)等構(gòu)成的人的結(jié)合體。也指組織行為，即通過一定權(quán)利和影響力，對(duì)所需資源進(jìn)行合理配置，以實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)。組織四要素：目標(biāo)人員與職務(wù)職責(zé)與職權(quán)信息32、組織的根本內(nèi)容〔1〕、組織設(shè)計(jì)：選定合理的組織結(jié)構(gòu)，劃分各局部的權(quán)限和職責(zé)，制定各種根本的規(guī)章制度?！?〕、組織聯(lián)系：規(guī)定各部門的關(guān)系，明確信息流通和反響渠道?！?〕、組織運(yùn)行：規(guī)定各組織體的工作順序和業(yè)務(wù)管理活動(dòng)的運(yùn)作過程，解決人員配置、業(yè)務(wù)明確、信息反響。〔4〕、組織調(diào)整：分析現(xiàn)有組織系統(tǒng)的缺陷、適應(yīng)性和有效性。4二、組織設(shè)計(jì)的根本原那么1、目標(biāo)同一性2、分工協(xié)調(diào)3、權(quán)責(zé)一致4、機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)5、穩(wěn)定性與適應(yīng)性相結(jié)合6、均衡性52、職能型組織結(jié)構(gòu)8職能型組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)組織內(nèi)除直線主管外還相應(yīng)地設(shè)立一些組織機(jī)構(gòu)，分擔(dān)某些職能管理的業(yè)務(wù)。職能制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：可能發(fā)揮專家的作用，對(duì)下級(jí)工作指導(dǎo)具體，從而彌補(bǔ)行政領(lǐng)導(dǎo)管理能力的缺乏。職能制組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)：容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)，造成下級(jí)無(wú)所適從。93、直線職能型組織結(jié)構(gòu)10直線職能型組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)以直線制為根底，在各級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)置相應(yīng)的職能部門。即在直線制組織統(tǒng)一指揮的原那么下，增加了參謀機(jī)構(gòu)。優(yōu)點(diǎn)：既保證了集中統(tǒng)一的指揮，又能發(fā)揮各種專家業(yè)務(wù)管理的作用。缺點(diǎn)：1.各職能單位自成體系，不重視信息的橫向溝通，工作易重復(fù)，造成效率不高。2.假設(shè)授權(quán)職能部門權(quán)力過大，易干擾直線指揮命令系統(tǒng)。3.職能部門缺乏彈性，對(duì)環(huán)境變化的反響遲鈍。4.管理費(fèi)用高。5.直線職能制被我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)采用。114、矩陣型組織結(jié)構(gòu)

12矩陣型組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)矩陣結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了橫向聯(lián)系，克服了職能部門相互膠節(jié)、各自為政的現(xiàn)象，專業(yè)人員和專用設(shè)備能得到充分利用；具有較大的機(jī)動(dòng)性，任務(wù)完成，組織即解體，人力、物力有較高的利用率；各種專業(yè)人員同在一個(gè)組織共同工作一段時(shí)期，完成同一任務(wù)，為了一個(gè)目標(biāo)互相幫助，相互激發(fā)，思路開闊，相得益彰。矩陣結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)：成員不固定在一個(gè)位置，有臨時(shí)觀念，有時(shí)責(zé)任心不夠強(qiáng)，人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，出了問題，有時(shí)難以分清責(zé)任。135、事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)14事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)在一個(gè)企業(yè)內(nèi)對(duì)具有獨(dú)立產(chǎn)品市場(chǎng)、獨(dú)立責(zé)任和利益的部門實(shí)行分權(quán)管理的一種組織形式。1、優(yōu)點(diǎn)：責(zé)權(quán)利劃分比較明確，能較好地調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理人員地積極性；1)事業(yè)部制以利潤(rùn)責(zé)任為核心，能夠保證公司獲得穩(wěn)定地利潤(rùn)；2)通過事業(yè)部門獨(dú)立生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，能為公司不斷培養(yǎng)出高級(jí)管理人才。2、缺點(diǎn)：1)需要較多素質(zhì)較高地專業(yè)人員來(lái)管理事業(yè)部；2)管理機(jī)構(gòu)多，管理人員比重大，對(duì)事業(yè)部經(jīng)理要求高；3)分權(quán)可能架空公司領(lǐng)導(dǎo)，削弱對(duì)事業(yè)部地控制；4)事業(yè)部間競(jìng)爭(zhēng)劇烈，可能發(fā)生內(nèi)耗，協(xié)調(diào)也較困難。15第二節(jié)、工程質(zhì)量管理一、概述1、概念：指工程管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和保修階段的質(zhì)量控制。2、工程質(zhì)量的內(nèi)容及特點(diǎn)內(nèi)容：由工序質(zhì)量、分項(xiàng)工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量、單位工程質(zhì)量組成。特點(diǎn)：涉及面廣、影響因素多，質(zhì)量離散、變異性大，質(zhì)量隱蔽性強(qiáng)、質(zhì)量終檢局限性大。16二、工程質(zhì)量的形成和控制過程〔1〕決策階段需確定與投資目標(biāo)相協(xié)調(diào)的工程工程質(zhì)量目標(biāo)，是關(guān)鍵階段。〔2〕設(shè)計(jì)階段決定工程建成后的使用功能和價(jià)值?！?〕施工階段直接影響工程的最終質(zhì)量，是質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。〔4〕竣工驗(yàn)收階段是對(duì)施工階段的質(zhì)量通過試運(yùn)行、檢查、評(píng)定、考核、檢查目標(biāo)是否到達(dá)。17三、施工質(zhì)量控制工作程序和內(nèi)容1、工作程序和內(nèi)容〔1〕工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全過程、全方位的監(jiān)督、檢查與控制?！?〕開發(fā)商或監(jiān)理應(yīng)當(dāng)做到：隨時(shí)密切注意承包單位違反合同規(guī)定的行為或質(zhì)量不符合事件。催促承包方將重要、復(fù)雜的工程、工序作為重點(diǎn)設(shè)立質(zhì)量控制點(diǎn)。記錄表格填報(bào)質(zhì)量跟蹤檔案。嚴(yán)格工序產(chǎn)品的檢查驗(yàn)收。對(duì)重要的工程部位、工序和專業(yè)工程，需由監(jiān)理機(jī)構(gòu)試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核、抽樣檢驗(yàn)前方驗(yàn)收。182、施工作業(yè)準(zhǔn)備狀態(tài)、運(yùn)行過程、結(jié)果的控制〔1〕準(zhǔn)備狀態(tài)的控制技術(shù)交底、材料進(jìn)場(chǎng)，機(jī)械設(shè)備檢查、勞動(dòng)組織等。〔2〕運(yùn)行過程的控制測(cè)量復(fù)核控制質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置見證取樣控制工程變更控制停工與復(fù)工控制質(zhì)量資料控制〔3〕運(yùn)行結(jié)果的控制19四、工程質(zhì)量因素控制1、人的控制：提高素質(zhì)，健全崗位責(zé)任制2、材料的控制：嚴(yán)格材料采購(gòu)審批程序3、設(shè)備工具的控制：合理選擇、正確使用和維護(hù)。4、方法的控制：施工組織設(shè)計(jì)等方面要合理選擇，動(dòng)態(tài)管理。5、環(huán)境的控制：包括工程技術(shù)環(huán)境，工程環(huán)境管理，勞動(dòng)環(huán)境。20第三節(jié)工程本錢管理1、房地產(chǎn)工程本錢管理的概念：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，為實(shí)現(xiàn)工程的質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)工程實(shí)施過程中所需要的全部消耗進(jìn)行合理確實(shí)定和有效的控制的管理活動(dòng)。2、本錢管理的內(nèi)容：主要包括資源方案、本錢估算、本錢預(yù)算和本錢控制。21一、資源方案編制資源方案確定工程所需資源的種類、數(shù)量和時(shí)間。資源方案編制依據(jù)：工程范圍、工作分解結(jié)構(gòu)圖、工作進(jìn)度方案、歷史資料等資源方案編制成果：生成一份工程資源方案書，給出工程資源的種類、數(shù)量、質(zhì)量和投入等方面的要求與安排。工具：資源統(tǒng)計(jì)或說(shuō)明的圖表。如資源方案矩陣、資源數(shù)據(jù)表、資源甘特圖、資源負(fù)荷圖或資源負(fù)荷曲線。22二、本錢估算1、本錢估算的依據(jù)：工程工作分解結(jié)構(gòu)、資源需求方案、資源價(jià)格、工作的延續(xù)時(shí)間、歷史資料等。2、本錢估算的方法經(jīng)驗(yàn)估算法：以歷史工程的實(shí)際本錢為依據(jù)參數(shù)模型法：包括指數(shù)估算和系數(shù)估算法自下而上估算法233、本錢估算結(jié)果本錢估算文件：工程所需所有資源，包括人工、材料、設(shè)備及價(jià)差預(yù)備費(fèi)和管理預(yù)備費(fèi)。編制說(shuō)明：包括工作范圍描述、本錢估算根底、假設(shè)和結(jié)果范圍的說(shuō)明。本錢管理方案：說(shuō)明如何管理本錢偏差。24三、本錢預(yù)算本錢預(yù)算是指把整個(gè)工程估算本錢分配給工程的各個(gè)單項(xiàng)工程，建立工程本錢控制基準(zhǔn)的工程管理工作。編制步驟如下：1、工程總本錢分?jǐn)?。總本錢分?jǐn)偟焦こ痰母鞣志植宽?xiàng)工程上。2、各分局部項(xiàng)工程總預(yù)算本錢的分?jǐn)偂?、制定累計(jì)預(yù)算本錢，制定出本錢使用方案表和時(shí)間—投資累計(jì)曲線。25四、本錢控制1、本錢控制的內(nèi)容〔1〕定義：在工程管理中，根據(jù)本錢管理方案對(duì)工程本錢進(jìn)行管理，盡量保證工程本錢控制在預(yù)算范圍內(nèi)，對(duì)資金支出進(jìn)行核算和監(jiān)控?！?〕內(nèi)容：監(jiān)督本錢執(zhí)行情況以找出與方案的偏差，確保所有變更都準(zhǔn)確地記錄在本錢基準(zhǔn)方案中，防止不正確、不適宜或未核準(zhǔn)的變更納入本錢基準(zhǔn)方案之中，將核準(zhǔn)的變更通知有關(guān)工程人員。262、本錢控制分析方法偏差分析法：通過測(cè)量和計(jì)算已完成的工作預(yù)算費(fèi)用與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和方案工作的預(yù)算費(fèi)用得到有關(guān)實(shí)施進(jìn)度和費(fèi)用的偏差，從而判斷工程預(yù)算和進(jìn)度方案執(zhí)行情況。投資偏差=已完成工程方案投資-已完成工程實(shí)際投資投資績(jī)效指數(shù)=已完成工程方案投資／已完成工程實(shí)際投資27第四節(jié)、進(jìn)度管理對(duì)各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制方案，并付諸實(shí)施，在實(shí)施過程中進(jìn)行偏差分析，采取補(bǔ)救措施并調(diào)整原方案。一、任務(wù)1、準(zhǔn)備階段：確定工期總目標(biāo)，編制總進(jìn)度方案，編制準(zhǔn)備階段的詳細(xì)工作方案，施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。2、設(shè)計(jì)階段：編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度方案和詳細(xì)出圖方案。3、施工階段：編制施工總進(jìn)度方案，編制年、季、月實(shí)施方案。28二、進(jìn)度管理及方案1、橫道圖法橫欄表示時(shí)間，水平線段在時(shí)間坐標(biāo)下表示工程的進(jìn)度線，水平線段的位置和長(zhǎng)短反映該工程從開始到完工的時(shí)間。特點(diǎn)：形象、直觀、易懂、繪制簡(jiǎn)便。29橫道圖實(shí)例1302、網(wǎng)絡(luò)方案法網(wǎng)絡(luò)方案：以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來(lái)表達(dá)工程的進(jìn)度方案，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切說(shuō)明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，而且能計(jì)算出各項(xiàng)工作的最早和最晚開始時(shí)間，從而找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。種類：?jiǎn)未?hào)網(wǎng)絡(luò)圖、雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)和時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。31網(wǎng)絡(luò)方案法例132網(wǎng)絡(luò)方案法例2333、里程碑法概念：又稱可交付成果法，即在橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖上標(biāo)示出一些關(guān)鍵事項(xiàng)，反映進(jìn)度方案執(zhí)行中各個(gè)階段性的目標(biāo)。這些關(guān)鍵事項(xiàng)叫“里程碑〞。344、S形曲線比較法橫坐標(biāo)表示時(shí)間，縱坐標(biāo)表示累計(jì)完成工作量百分比。能直觀反映工程工程的實(shí)際進(jìn)展情況。35三、進(jìn)度控制中關(guān)注的因素1、材料、設(shè)備的供給情況2、設(shè)計(jì)變更3、勞動(dòng)力的安排情況4、氣象條件36第五節(jié)、合同管理房地產(chǎn)工程涉及的合同有：土地使用權(quán)合同、征地合同、拆遷合同、設(shè)計(jì)合同、施工發(fā)包合同、購(gòu)置建材及設(shè)備合同、房屋租售合同等。一、房地產(chǎn)開發(fā)工程合同的特點(diǎn)1、合同標(biāo)的物的特殊性2、合同執(zhí)行周期長(zhǎng)3、合同內(nèi)容多，涉及范圍廣4、合同風(fēng)險(xiǎn)大37二、合同的作用1、明確開發(fā)商和承包方的權(quán)利義務(wù)2、工程實(shí)施階段實(shí)行社會(huì)監(jiān)理的依據(jù)3、工程實(shí)施的法律依據(jù)38三、主要合同與分類1、房地產(chǎn)開發(fā)工程主要合同關(guān)系〔1〕開發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、貸款合同、咨詢合同、施工合同、采購(gòu)合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。〔2〕承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供給合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供給合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。392、合同的分類〔1〕固定價(jià)格合同合同總價(jià)或單價(jià)在約定范圍內(nèi)不可調(diào)整?！?〕可調(diào)價(jià)格合同工程價(jià)格在實(shí)施期間可隨生產(chǎn)要素及費(fèi)用的變化進(jìn)行調(diào)整?！?〕本錢加酬金合同分為本錢加固定酬金合同和本錢加固定費(fèi)率合同。40第六節(jié)、建設(shè)監(jiān)理監(jiān)理制：委托專業(yè)化、社會(huì)化的監(jiān)理公司對(duì)工程的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理。一、監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容〔1〕1、協(xié)助編寫開工報(bào)告2、查看場(chǎng)地并移交給施工方3、確認(rèn)分包方4、制定施工總體規(guī)劃5、審查材料、設(shè)備采購(gòu)清單6、檢查材料、構(gòu)件、設(shè)備的規(guī)格和質(zhì)量41一、監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容〔2〕7、檢查施工技術(shù)措施和平安防范措施8、主持工程設(shè)計(jì)變更9、監(jiān)督合同的履行，主持合同條款變更，調(diào)解爭(zhēng)議，處理索賠10、檢查進(jìn)度和質(zhì)量，審查工程計(jì)量，驗(yàn)收分局部項(xiàng)工程，簽署工程付款憑證11、催促整理承包合同文件和技術(shù)檔案資料12、竣工初步驗(yàn)收，編寫驗(yàn)收?qǐng)?bào)告13、核查工程結(jié)算。42第七節(jié)竣工驗(yàn)收一、竣工驗(yàn)收的范圍與依據(jù)1、驗(yàn)收范圍：凡房地產(chǎn)工程必須按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成，還應(yīng)驗(yàn)收土地使用情況，以及單項(xiàng)工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施工程等。2、驗(yàn)收依據(jù)：設(shè)計(jì)任務(wù)書、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書、有關(guān)開發(fā)建設(shè)的文件，施工技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、施工合同等43三、驗(yàn)收工作程序1、施工方提交竣工報(bào)告，總監(jiān)理簽證，申請(qǐng)驗(yàn)收。2、開發(fā)商組織