蘇州工業(yè)園區(qū)湖東地產(chǎn)價(jià)值

蘇州工業(yè)園區(qū)湖東區(qū)域

房地產(chǎn)升值潛力分析一、從世界科技園區(qū)看蘇州工業(yè)園區(qū)

[美國(guó)硅谷、臺(tái)灣新竹科技園區(qū)、日本筑波科學(xué)城、蘇州工業(yè)園區(qū)]目前，全球約有1000個(gè)左右的科技園區(qū)分布在世界近50個(gè)國(guó)家和地區(qū)。由于各國(guó)或地區(qū)政治制度、管理體制、技術(shù)創(chuàng)新水平、發(fā)展戰(zhàn)略、文化背景的差異，因而科技園區(qū)的創(chuàng)新模式互不相同。世界上富有特色和典型意義的科技園區(qū)總體上有3種創(chuàng)新模式：以美國(guó)硅谷為代表的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)綜合體模式，既注重研究開發(fā)，又注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更重視研究開發(fā)與產(chǎn)業(yè)界的合作，形成了具有鮮明特色的產(chǎn)學(xué)研一體化的模式；以我國(guó)臺(tái)灣新竹為代表的技術(shù)園區(qū)模式，盡管也在某些方面專注于研究開發(fā)，但相比較而言重心在高技術(shù)制造業(yè)；以日本筑波為代表的科學(xué)城模式則相對(duì)側(cè)重于科學(xué)研究，似乎與產(chǎn)業(yè)界聯(lián)系不很緊密。盡管硅谷、新竹、筑波的創(chuàng)新模式存在著一定的差異，但它們之間卻有驚人的相似之處，這就是這3個(gè)科技園區(qū)都具有良好的區(qū)位條件，形成了各具特色和富有活力的創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)。硅谷、新竹、筑波科技園區(qū)的3個(gè)特征：一、以智力資源為依托。◢硅谷擁有以著名的斯坦福大學(xué)為代表的一批高水平大學(xué)和專業(yè)科研機(jī)構(gòu)，擁有33萬(wàn)名高層次的技術(shù)人才，其中有6000名自然科學(xué)博士和工科博士，占整個(gè)加州博士人數(shù)的1／6；◢新竹科技園區(qū)周圍擁有臺(tái)灣電子技術(shù)研究院、“清華大學(xué)”等一批高質(zhì)量的大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)，聚集了相當(dāng)一批高層次的專業(yè)人才；◢筑波科學(xué)城有48個(gè)國(guó)家級(jí)研究機(jī)構(gòu)與教育院所，擁有眾多的私人研究機(jī)構(gòu)，聚集了1.5萬(wàn)名多學(xué)科的高水平的研究人才。由于智力資源密集，人才眾多，特別適合以知識(shí)密集為特征的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、具有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。高技術(shù)產(chǎn)品的生命周期短，一旦開發(fā)成功就應(yīng)該迅速投放和占領(lǐng)市場(chǎng)。因此，對(duì)于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)來(lái)說，空運(yùn)條件和高速公路網(wǎng)絡(luò)尤為重要。硅谷、新竹、筑波3個(gè)科技園區(qū)所依托的城市化地區(qū)所擁有的發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)滿足了高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的這一要求。◢硅谷附近擁有國(guó)際機(jī)場(chǎng)和以101、280、880、680為主要干道的高速公路網(wǎng)；◢新竹科技園區(qū)距臺(tái)灣最大的國(guó)際機(jī)場(chǎng)桃園機(jī)場(chǎng)55公里，南北高速公路和電氣化鐵路貫通其間，距臺(tái)中、基隆兩大國(guó)際海港90公里；◢日本筑波科學(xué)城位于東京東北50公里處，北依筑波山，東臨日本第二大湖霞個(gè)浦，這一地區(qū)不僅具有良好的自然環(huán)境，而且交通發(fā)達(dá)，距國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里，有完善的公路和鐵路網(wǎng)絡(luò)。三、自然環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃良好。◢以新竹科技園區(qū)為例，這里地勢(shì)平坦，林木茂盛，四季常青，氣候宜人，風(fēng)光秀麗，溫泉、瀑布到處可見，有許多著名的自然風(fēng)景區(qū)，是科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)的理想場(chǎng)所。◢凡是到過美國(guó)硅谷的人可能都會(huì)留下這樣的印象：所到之處，綠樹成蔭、鳥語(yǔ)花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢；綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。高科技發(fā)展帶動(dòng)地產(chǎn)增值早已為事實(shí)所證明。◢美國(guó)硅谷，１９７４年到１９７９年的５年間，其房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了３００％！◢美國(guó)硅谷住宅房?jī)r(jià)連續(xù)10多年上漲，美國(guó)硅谷房?jī)r(jià)目前是美國(guó)城市平均房?jī)r(jià)的三倍以上。世界級(jí)的科技園區(qū)都形成了房地產(chǎn)發(fā)展的特殊區(qū)塊！從蘇州工業(yè)園區(qū)的光輝十年看湖東的升值潛力◢蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)仍然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。03年1－7月，共完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億美元，同比增長(zhǎng)48％；工業(yè)總產(chǎn)值54億美元，增長(zhǎng)71％；財(cái)政收入3.5億美元，增長(zhǎng)43％；進(jìn)出口總額63億美元，增長(zhǎng)124％。目前，園區(qū)GDP、財(cái)政收入、進(jìn)出口總額、實(shí)際利用外資等主要指標(biāo)均占蘇州全市15％左右，已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展速度最快、最具競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)區(qū)之一。◢園區(qū)吸引外資總量已躍居國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)前茅。截止到2003年6月，全區(qū)共批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目1159個(gè)，累計(jì)合同利用外資達(dá)到140.3億美元，實(shí)際利用外資超過60億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)45家，投資規(guī)模上億美元的項(xiàng)目44個(gè)，中新合作區(qū)內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目平均投資額超過3100萬(wàn)美元，每平方公里合同利用外資近15億美元，單位面積投資強(qiáng)度居各國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之首。◢目前園區(qū)商住用地價(jià)格比開發(fā)之初上漲5－6倍，而且連續(xù)3年產(chǎn)銷率超過100％，吸引居民6萬(wàn)余人。◢全國(guó)吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一，單位面積投資強(qiáng)度居全國(guó)之首。◢

每年50％猛增的經(jīng)濟(jì)總量，自94年以來(lái)，GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP251.7億元，占全市12.1%，同比增長(zhǎng)39.7%，比97年翻三番。◢外向型經(jīng)濟(jì)在園區(qū)經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，2003年三季度園區(qū)引進(jìn)外資占蘇州60％以上（同期蘇州引進(jìn)外資名列全國(guó)第一），每平方公里合同利用外資近15億美元，單位面積投資強(qiáng)度居全國(guó)之首。目前，世界前500強(qiáng)企業(yè)中已有45家落戶園區(qū)。◢

蘇州園區(qū)建設(shè)，實(shí)行道路與管道先行，目前建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投入近1億美元，“九通一平”工程已全面完成。金雞湖大橋2004年初投入使用；輕軌一號(hào)線園區(qū)段2003年底開工，2006年底通車；滬寧高速、蘇嘉杭高速與機(jī)場(chǎng)快速路在境內(nèi)交接；立體大交通框架逐步形成?！雒科椒焦锏拈_發(fā)成本將近6億元湖東二三區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是高標(biāo)準(zhǔn)的，每平方公里的開發(fā)成本將近6億元。■以智力資源為依托研究生城總投資將達(dá)50億元，建筑面積20余萬(wàn)平方米。全日制公辦的學(xué)校湖東中學(xué)、湖東小學(xué)，總規(guī)劃面積14公頃，共投資2.2億元。蘇州中學(xué)園區(qū)分校面積17公頃，最多可容納3000人就學(xué)。

■一座大橋把湖東拉到面前，也拉近了湖東的精彩。

4億元打造4座大橋?！鑫幕闰暄?.38公里整個(gè)湖東的人均公共綠地將達(dá)11.5平方米以上，小區(qū)內(nèi)綠化率將達(dá)40％以上，每平方公里的綠化建設(shè)成本將近億元?！龀逍羌?jí)的金雞湖大酒店正在規(guī)劃之中■國(guó)際博覽中心是蘇州最大的單體建筑■今后幾年將建起12個(gè)鄰里中心總規(guī)掌劃師時(shí)匡看未笨來(lái)園腸區(qū)◢“園密區(qū)不儲(chǔ)但是他工業(yè)霸生產(chǎn)記之地夏，更兄是蘇叫州人革享受愛生活逢的理五想之旱所?？s慧居民訊能享咬受到喂品質(zhì)朵生活師，這默就是嚷蘇州洗工業(yè)粉園區(qū)別和國(guó)貌內(nèi)其預(yù)他城剝市工裹業(yè)區(qū)鍵的最墊大不理同。州”◢人氣撐向湖概東蔓景延，蘇州大工業(yè)燙園區(qū)濱從2粉00猜3年肥開始殊就著晃力引籌導(dǎo)人它口向攜金雞泰湖以華東擴(kuò)躬張，肚預(yù)計(jì)戰(zhàn)到2灰00毅6年籠，湖形東居父住人耽口要蓮達(dá)到腿10馳萬(wàn)之皺多。烈據(jù)規(guī)替劃部美門資蔥料顯圍示：稅金雞性湖西幫規(guī)劃第住宅候用地灣只有城33序0公挖頃，脊而湖桌東卻屠達(dá)到矩10斥06局公頃癥，可晨開發(fā)母住宅運(yùn)面積仙19庸30遭萬(wàn)平罩方米還。一位虜房產(chǎn)豈人士俯估算炸，即稱使按議照戶鏈均面梯積1須35傾平方頸米、穩(wěn)每戶創(chuàng)3口咸人計(jì)慣算，禍依照叫目前白可以問預(yù)計(jì)望的規(guī)譯劃，研湖東圍可入抗住人泊口是據(jù)50娃萬(wàn)。債“有5講0萬(wàn)醫(yī)的人屆口，齡就不有會(huì)沒殺有繁敲榮的闖理由填”。◢“看伸園區(qū)黑就看晉湖東研”，執(zhí)會(huì)成任為蘇詳州人梳的口侵頭禪轉(zhuǎn)。◢“我兼能描女述的服就是畢，這晶里是為非常聽適合疏人居驚住、絹生活盈、生芒產(chǎn)的懼城區(qū)元?！迸_(tái)商豬在園愿區(qū)的攝投資星回報(bào)組。◢蘇州筐工業(yè)展園區(qū)暗19嬸96初年開王發(fā)僅扭為1吳0多窄萬(wàn)平撇方米霉，2讀00居1年業(yè)園區(qū)昨開發(fā)價(jià)總量張近7輸0萬(wàn)送平方映米，莊約占州蘇州慚市區(qū)寺總量戲的一襯半。◢隨著鍋園區(qū)萍房產(chǎn)宗發(fā)展笨地價(jià)駛不斷當(dāng)升值刑，中喂高密咳度住化宅用沈地地踢價(jià)從擔(dān)19帽96冊(cè)年的去每平肢方米條50角美元菠上升冊(cè)至目坐前的朝34止0美滋元左融右；黨園區(qū)歇首期濁的房境價(jià)也氣一路仁上揚(yáng)內(nèi)20嚷01栗年至頌20轟02介年上撓半年狐，園礦區(qū)平財(cái)均房議價(jià)上辟漲每雨平方德米1垮00禍0元葵。◢據(jù)了菌解，小臺(tái)灣蠟整個(gè)輔房屋歲投資禁回報(bào)軟率目裂前僅晴在2橫％—屯3％企，但慣在蘇屠州可冰達(dá)到編8％水—1財(cái)2％禁，工俯業(yè)園額區(qū)甚黨至能善達(dá)到定20陸％的落豐厚萬(wàn)回報(bào)霧。近8罷0％律的受東調(diào)查貼者都已看好悲園區(qū)遙房產(chǎn)忌未來(lái)添的發(fā)組展，搖只有局21商．9撥％的膊人否抗定園呼區(qū)房械產(chǎn)未歸來(lái)具叮有升遇值潛陜力。認(rèn)為膝園區(qū)新房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格晌將繼耍續(xù)上勁漲的屯占4呆9．團(tuán)5％偶，持咬反對(duì)做態(tài)度武的為勿41或．6窗％。書兩種麻力量如相距洽不遠(yuǎn)脖。有陸關(guān)人疲士認(rèn)合為，捎在這放樣一脹種對(duì)誘峙狀乖態(tài)下況，如經(jīng)果沒騎有外僚力的風(fēng)干涉泛和突很發(fā)情妖況，含如國(guó)無(wú)家宏搏觀政協(xié)策調(diào)訓(xùn)控等留，園挎區(qū)的揉房?jī)r(jià)秩將繼慈續(xù)原渠來(lái)的包運(yùn)行畫軌跡油，換定言之局，仍吹將上款漲，案而上私漲的亡速度牙取決扒于經(jīng)磁濟(jì)發(fā)炭展等歇多方碗面因沃素。值得兵一提責(zé)的是逃，有渣68劃．6脂％的設(shè)人態(tài)劇度冷行靜，忽認(rèn)為浮園區(qū)特房?jī)r(jià)膚的漲替幅不稠會(huì)再量像此銀前兩消年多遍來(lái)這桑樣迅架猛，丑因此撤如果扁有炒生房者禍就中仗盲目?jī)|炒作灶，可漫能引戚來(lái)的倡更多魂的是倡旁觀剪者，震而非寄接盤狀者。窗對(duì)獨(dú)園區(qū)夜開發(fā)都商來(lái)忽說，圖好消逮息是歲有6上4．此9％伙的人室認(rèn)為詳在排抄除其筋他因膽素的劇情況好下，制如工黎作地婆點(diǎn)、受父母宣、親燈朋的脅居住芹地點(diǎn)菌等，水園區(qū)隨是購(gòu)斑房的扎首選鮮地，斤而且掛同樣智比例茅的受間調(diào)查燃者認(rèn)袍為園株區(qū)房廈價(jià)和熄價(jià)值懼是相撤符合屢的；獸另一疤方面貼的消幅息是壟有6撐8．穿1％逗的人輩感到炸園區(qū)威目前額的房擾價(jià)超池過了后自己陵的承停受能忽力。盯認(rèn)糾為套村均面促積過激大導(dǎo)爐致總哪價(jià)高卻是一萌個(gè)原洗因，葵有7各3．毯6％狼的人原持這述一觀拳點(diǎn)。野有8形0．杏2％性的人傅認(rèn)為嘩園區(qū)廁房地別產(chǎn)開疊發(fā)的肯利潤(rùn)凱太高右了。A認(rèn)為閣園區(qū)麗房?jī)r(jià)撥的漲總幅不剩大6銳8．爛6％B認(rèn)為射園區(qū)鍵是購(gòu)駝房的聯(lián)首選訴地6讓4．婦9％C認(rèn)為甘園區(qū)哄目前享的房宋價(jià)超吩過了兆自己霸的承此受能菌力6臘8．虎1％D認(rèn)為巧套均寬面積笑過大呼導(dǎo)致活總價(jià)捏高是堤一個(gè)街原因碗73疏．6撇％E認(rèn)為寬園區(qū)承房地猾產(chǎn)開主發(fā)的歉利潤(rùn)魚太高乏80倦．2要％■味愿意麻在園萍區(qū)居詠?zhàn)〉幕挚蛻艚?。非園尚區(qū)房繼不買胸。這廊占到嬸一半專以上類，主裳要成仁員是披工作網(wǎng)5年晃左右導(dǎo)的年萄輕人舅，看堪中的怖是園推區(qū)大蓋環(huán)境攔，感我覺視纏野廣圓闊，抗道路滾寬敞捐，具舌有現(xiàn)病代感拍，而闖且有接發(fā)展剛的前尸景?！雠沙謳盘萦^望汁猶豫士的客申戶約占設(shè)35例％，絲式這些昌主要想是年孝紀(jì)在否四五撤十歲欠的市罵民，增