鄭州東區(qū)寫字樓市場調(diào)研報告

1鄭州東區(qū)寫字樓調(diào)研報告鄭州東道房地產(chǎn)營銷策劃有限公司市場研究與策劃部匯報日期：2013年1月2目錄Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡Part2鄭州寫字樓市場現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場掃描Part4鄭州寫字樓市場總結(jié)及預(yù)測

3目錄Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡

Part2鄭州寫字樓市場現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場掃描Part4鄭州寫字樓市場總結(jié)及預(yù)測

4第一個階段：主要以經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路、紫金山周邊以及西郊市政府周邊為主要發(fā)展區(qū)域鄭州寫字樓發(fā)展初期以經(jīng)三路財富大道農(nóng)業(yè)路為主，紫金山金水路，中原路鄭州市政府周邊區(qū)域等老城區(qū)優(yōu)勢地段零星分布為主。5第二個階段：主要以CBD、金水路未來路至金水立交橋沿線及周邊為主要發(fā)展區(qū)域伴隨著鄭東新區(qū)的發(fā)展，CBD板塊迅速崛起并引領(lǐng)鄭州寫字樓發(fā)展多年，金水路未來路以東商務(wù)辦公進一步發(fā)展，出現(xiàn)了升龍大廈，楷林等中高端寫字樓，同時老城區(qū)其他優(yōu)勢地段進步一零星發(fā)展。6第三個階段：主要以新省政府周邊、高鐵客運站心怡路周邊為主要發(fā)展區(qū)域現(xiàn)階段鄭州市商務(wù)辦公物業(yè)主要是以新省政府周邊的政務(wù)區(qū)以及鄭州高鐵客運站、心怡路周邊地區(qū)所形成的商務(wù)辦公聚集區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域。7目錄

Part1鄭州寫字樓發(fā)展軌跡Part2鄭州寫字樓市場現(xiàn)狀Part3鄭東新區(qū)寫字樓市場掃描Part4鄭州寫字樓市場總結(jié)及預(yù)測

8庫存加大，潛在供應(yīng)量激增，競爭加劇。2012年第4季度鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況——截至12月底，市區(qū)商品房累計可售面積1304.49萬平米,較9月底增長68.79%；其中，商品住宅累計可售面積651.72萬平米,較9月底增長79.73%；與此相對應(yīng)的，12月底，非住宅累計可售面積達到652.77萬平米，較9月底增長59.91%，創(chuàng)下歷史最高值，占到商品房累計可售面積的50.04%，庫存再次超過商品住房。9鄭州寫字樓市場供需失衡，新增供應(yīng)持續(xù)放量。項目名稱總建面（萬㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)辦公未來供應(yīng)鄭州綠地中心68鄭東新區(qū)2棟寫字樓約60萬——美盛中心17.2鄭東新區(qū)1棟寫字樓+1棟酒店8——升龍廣場54鄭東新區(qū)8棟寫字樓+商業(yè)+1棟酒店37——建業(yè)五棟大樓16管城區(qū)5棟寫字樓13——東方鼎盛中心6.4鄭東新區(qū)1棟寫字樓6.1——文化產(chǎn)業(yè)大廈（匯藝）15.5鄭東新區(qū)2棟寫字樓+商業(yè)7——正巖鉑茲中心6鄭東新區(qū)1棟寫字樓——5亞新廣場11鄭東新區(qū)1棟寫字樓——6.8楷林IFC23.4鄭東新區(qū)4棟寫字樓+底商22——建正東方中心27.7鄭東新區(qū)4棟寫字樓+商業(yè)22.4——豫航中心7.2鄭東新區(qū)2棟寫字樓+底商6.8——10鄭州眠寫字?jǐn)n樓市令場供鴿需失愧衡，嶼新增樣供應(yīng)碑持續(xù)柳放量紀(jì)。項目名稱總建面（萬㎡）區(qū)域規(guī)模辦公現(xiàn)有供應(yīng)辦公未來供應(yīng)升龍環(huán)球廣場16.8管城區(qū)3棟寫字樓+商業(yè)15——凱利大廈16.1鄭東新區(qū)2棟寫字樓——11易元國際13.4鄭東新區(qū)2棟寫字樓+1棟酒店12.6——上上國際中心10.6鄭東新區(qū)1棟寫字樓——9.6中晟國際12.5鄭東新區(qū)1棟公寓+1棟酒店+1棟寫字樓——6鄭東商業(yè)中心60鄭東新區(qū)三期開發(fā)12.7約30正商和諧大廈7.8鄭東新區(qū)1棟寫字樓——5.9蘭德中心9.6金水區(qū)1棟寫字樓——7.2硅谷廣場15金水區(qū)商業(yè)5.5萬方，辦公6萬方6——華潤大廈7二七區(qū)1棟寫字樓——6.6合計228.688據(jù)不榮完全弱統(tǒng)計枕，鄭數(shù)州寫開字樓樣已知狡供應(yīng)抓總量喜在25虜0-停30屯0萬平上米，濁其中欄絕大鹽部分不集中攻在鄭咬東。11目錄Pa綁rt籃1鄭州駝寫字勇樓發(fā)肌展軌哄跡Pa察rt蒸2鄭州瞧寫字壓樓市桂場現(xiàn)媽狀Pa擊rt務(wù)3鄭東夢新區(qū)安寫字臟樓市葬場掃元描Pa圍rt熄4鄭州烈寫字劣樓市沒場總色結(jié)及危預(yù)測12鄭東鴿新區(qū)王遠(yuǎn)景勿概念遷規(guī)劃融范圍廣15杯0平瓜方公白里（視其中腐起步需區(qū)3境3平寺方公洽里）朋，西扇起原孔10淘7國尤道，紐奉東至跪京珠盯高速礙公路乓，北細(xì)起連小霍高考速公喪路，齡南至妥機場腔快速困路。兇目前拾共分俯三大章商務(wù)刻功能勒區(qū)：CB緞D中壯央商斃務(wù)區(qū)CG樂D中嗚央政講務(wù)區(qū)綜合亂交通談樞紐嗓片區(qū)周邊壞其他忙商務(wù)該區(qū)CB填D中拆央商牲務(wù)區(qū)鄭東侍新區(qū)綁寫字桂樓分御布格詢局CG亡D中漠央政銜務(wù)區(qū)綜合短交通董樞紐與區(qū)目前氏東區(qū)熱寫字表樓主粥要分劉布在CB馬D、金債水東本路中蜘央政沒務(wù)區(qū)濃以及概綜合伐交通謹(jǐn)樞紐執(zhí)區(qū)，其其中CB吉D的開久發(fā)已撒近尾鎮(zhèn)聲，郵中央裳政務(wù)愈區(qū)、薪綜合棋交通寺樞紐營區(qū)及宴周邊演其他幅商務(wù)居區(qū)將恐是未囑來2幅-3敗年寫液字樓應(yīng)物業(yè)尋發(fā)展遠(yuǎn)的重梯點區(qū)恥域。周邊采其他雪商務(wù)乏區(qū)13聚集仙效應(yīng)盟明顯揚，局寇部競撿爭更蔥加激慰烈。自C開BD皆成功正開發(fā)惑以來己，鄭憐州市邀的商佛務(wù)辦問公物著業(yè)進定入了垃革新理時代吐，目紐奉前鄭驕東新幅區(qū)的咸商務(wù)蜘重心秀已經(jīng)肢發(fā)生血了偏素移。進入20濫11年，握鄭東疑新區(qū)冷寫字教樓物選業(yè)成仆交主太要以丹金水毯路政敘務(wù)區(qū)怨及交眉通樞齊紐片劃區(qū)為毛主。目前高鐵雕站、熟心怡充路組字成的丑綜合閱交通擴樞紐悠區(qū)成槐為鄭億東新碧區(qū)商辭務(wù)辦糖公的摩聚集咸區(qū)。14項目縱覽編號項目名稱項目位置建筑面積（萬㎡）入市時間1建正東方中心東風(fēng)路與商都路交匯處東800米路北27.89銷售中2上上國際中心心怡路與福祿路交匯處10.6前期咨詢2013年入市3匯藝中心東風(fēng)東路商鼎路交匯處15.5銷售中4永和宇宙星廣場商鼎路南、心怡路東、和諧路西8.4前期咨詢2013年入市5廣地和順中心商鼎路與農(nóng)業(yè)東路向東300米6銷售中6升龍廣場東風(fēng)東路商鼎路交叉路口54銷售中7綠地之窗東風(fēng)東路與七里河南路交匯處48銷售中8綠地中心東風(fēng)東路與康平路交匯處45銷售中9亞新廣場心怡路與商鼎路交叉口南100米11.19銷售中10正巖鉑茲中心商都路與心怡路交匯處路南6.05銷售中11中晟新天地商都路北、心怡路東12.5銷售中12易元國際商都路北、心怡路東12.6前期咨詢2013年入市13凱利大廈站南路、站西二路14.8銷售中合計263.17萬㎡鄭東醬新區(qū)腹高鐵葡站片覆區(qū)項捆目一妹覽表15項目名稱建正東方中心項目位置東風(fēng)路與商都路交匯處東開發(fā)商河南建正房地產(chǎn)有限公司項目規(guī)模27.89萬㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高99.9米、25層、3.9米面積分割117-380㎡，整層2000㎡外立面鋁板+玻璃內(nèi)部裝修精裝修大堂1200㎡、9米挑高電梯/電梯建面比40/1:4500空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比1700/112:1商業(yè)配套3萬㎡商業(yè)配套物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣恒輝成交價格12596元/㎡銷售情況10套工程進度已出地面正在施工16項目名稱上上國際項目位置心怡路與福祿路交匯處開發(fā)商河南上上置業(yè)有限公司項目規(guī)模10.6萬㎡容積率6.97高度、層數(shù)、層高120米、24層、4米面積分割100-1000外立面玻璃幕墻內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂3000㎡電梯/電梯建面比16/1：3300空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比1000多/114：1物業(yè)管理未定代理/推廣同致行價格待定銷售情況前期咨詢中工程進度已出地面10層17項目名稱匯藝中心（文化產(chǎn)業(yè)大廈）項目位置東風(fēng)東路商鼎路交匯處開發(fā)商河南匯藝置業(yè)有限公司項目規(guī)模15.5萬㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高100米、25層、3.8米面積分割150-250㎡，整層1800㎡外立面石材+玻璃內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂1000㎡，挑高10米電梯20部/1:6000空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比1000/120:1商業(yè)配套裙樓為商業(yè)配套、高端酒店物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣睿意德成交價格15500元/㎡開盤時間2012年10月27日銷售情況10月27日開盤推出20套，銷售20套工程進度預(yù)計年底封頂18項目名稱廣地和順中心項目位置商鼎路與農(nóng)業(yè)東路向東開發(fā)商河南廣地置業(yè)有限公司項目規(guī)模6萬㎡容積率4.0高度、層數(shù)、層高80米、21層、3.4米面積分割850㎡（整層）外立面石材+玻璃內(nèi)部裝修公共部分裝修大堂200㎡挑高8.7米電梯/電梯建面比8/1:4037空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比487/65:1商業(yè)配套2000㎡商業(yè)餐飲物業(yè)管理河南邦友邦物業(yè)管理有限公司代理/推廣智友價格18000元/㎡銷售情況全款94折，貸款96折工程進度正處在竣工驗收階段19項目名稱升龍廣場項目位置東風(fēng)東路與商鼎路交叉口

開發(fā)商連捷置業(yè)有限公司項目規(guī)模54萬㎡容積率7.55高度、層數(shù)、層高45-150米、22層、4.2米面積分割100-1100外立面玻璃內(nèi)部裝修公共部分精裝修大堂挑高9.1米電梯/電梯建面比B座5部/1:4400空調(diào)中央空調(diào)車位共3400個/176:1商業(yè)配套5星級酒店、影院、高端商業(yè)物業(yè)管理河南升龍物業(yè)管理有限公司代理/推廣同致行近期開盤時間10月27日銷售情況本次推出95套，成交50套工程進度主體建設(shè)成交均價14500元/平方米20項目名稱綠地之窗項目位置東風(fēng)東路與七里河南路交匯處開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司項目規(guī)模48萬㎡容積率7.55高度、層數(shù)、層高100-150米、24-36層、3.9米面積分割91—260㎡外立面玻璃內(nèi)部裝修精裝修、OA網(wǎng)絡(luò)地板大堂300-800㎡大堂，層高10m電梯/電梯建面比三期5部/1:4000空調(diào)三星，分戶式中央空調(diào)車位/車位配比3000多/160:1商業(yè)配套星級酒店、大型主題商業(yè)物業(yè)管理上海圣維仕代理/推廣開發(fā)商直接銷售工程進度主體在建銷售均價網(wǎng)簽均價：23192元/平方米21項目名稱綠地中心項目位置東風(fēng)南路與創(chuàng)業(yè)路交匯處開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司項目規(guī)模45萬㎡容積率7高度、層數(shù)、層高285米面積分割——外立面玻璃幕墻大堂16米挑高、大堂地板采暖系統(tǒng)內(nèi)部裝修公共部分精裝修電梯——空調(diào)中央全熱回收空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位——商業(yè)配套商業(yè)MALL、空中商業(yè)、影院物業(yè)管理——代理/推廣開發(fā)商直接銷售開盤日期2012年11月10日價格區(qū)間12000至15000元/㎡銷售情況本次推出619套成交約500套工程進度已動工22項目名稱亞新廣場項目位置心怡路與商鼎爐交叉口南100米開發(fā)商鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司項目規(guī)模11.19萬㎡容積率6.98高度、層數(shù)、層高107米、24層、4.0米面積分割100-1800㎡、整層1800㎡外立面玻璃幕墻大堂1500㎡、13.8米挑高內(nèi)部裝修精裝修、OA網(wǎng)絡(luò)地板電梯/電梯建面比26空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位/車位配比700商業(yè)配套1至5層1.6萬㎡為商業(yè)物業(yè)管理第一太平戴維斯代理/推廣精工價格預(yù)計12500元/㎡銷售情況活動（胡潤中原富豪榜）工程進度已經(jīng)開工23項目名稱正巖鉑茲中心項目位置站南路西、福祿路北開發(fā)商鄭州市正巖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模6.05萬㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高99米、26層、3.6米面積分割85-1695㎡、整層1695㎡外立面玻璃幕墻大堂900㎡、9.8米挑高內(nèi)部裝修公共部分精裝修電梯10部上海三菱/4000:1空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位370/100:1商業(yè)配套1至3層為7000㎡商業(yè)物業(yè)管理世邦魏理仕代理/推廣精工認(rèn)籌日期11月3日價格預(yù)計12000元/㎡認(rèn)籌情況當(dāng)天認(rèn)籌5組客戶工程進度已經(jīng)封頂24項目名稱中晟新天地國際廣場項目位置商都路北、心怡路東開發(fā)商金偉置業(yè)項目規(guī)模12.5萬㎡容積率7.0高度、層數(shù)、層高——面積分割40-1400㎡、整層1400㎡外立面——大堂——電梯——空調(diào)——車位——商業(yè)配套酒店公寓、商業(yè)物業(yè)管理香港卡萊頓酒店管理有限公司代理/推廣開發(fā)商自己銷售情況預(yù)計2013年入市工程進度主體工程25項目名稱易元國際項目位置商都路北、心怡路東開發(fā)商河南易元置業(yè)有限公司項目規(guī)模12.6萬㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高99.9米、27層面積分割整層2408㎡外立面玻璃幕墻、外掛石材大堂9.86米挑高電梯24部空調(diào)中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)車位878個商業(yè)配套五星級酒店、高端商業(yè)物業(yè)管理戴德梁行代理/推廣戴德梁行預(yù)計價格區(qū)間低層13000-14000元/平方米高層16000-17000元/平方米認(rèn)籌日期2012年11月24日認(rèn)籌情況30組工程進度已經(jīng)封頂26項目名稱凱利大廈項目位置站南路、站西二路開發(fā)商鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司項目規(guī)模14.8萬㎡容積率6.99高度、層數(shù)、層高120米面積分割150-2000外立面純玻璃幕墻立面大堂挑高4層，20米電梯/電梯建面比20/1:5522空調(diào)中央空調(diào)車位/車位配比1200/93:1物業(yè)管理第一太平戴維斯代理/推廣深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司銷售情況前期咨詢預(yù)約中工程進度臨時售樓部開放27目錄Pa搜rt命1鄭州伙寫字酒樓發(fā)姿展軌勢跡Pa泥rt錢2鄭州拔寫字停樓市遞場現(xiàn)頂狀Pa列rt罷3鄭東字新區(qū)崗寫字伍樓市電場掃半描Pa遙rt爪4鄭州釘寫字拼樓市及場總睜結(jié)及塑預(yù)測28市場播總結(jié)炎1.智供應(yīng)拼量大據(jù)不著完全故統(tǒng)計明，2貴01擇2年亂鄭州余寫字田樓新增誼供應(yīng)稈量將達加到創(chuàng)熊紀(jì)錄掛的22販5.污7萬平圖方米，是20領(lǐng)11年供貨應(yīng)量胃的兩碼倍多產(chǎn)，是20徒10年的面近三狐倍，或由此蠟帶動磨整個視鄭州損商務(wù)脊辦公山用房供大川于求票，存松量進嫩一步斬加大姑。鄭州恒市房亭管局之?dāng)?shù)據(jù)舉顯示抬：1您2月產(chǎn)份，制鄭州骨市區(qū)非住啊宅批央準(zhǔn)預(yù)受售面墓積15噴7.秩31萬平柔方米傾，同彼比上馬漲31悶3.漢32省%全年漂可售嘩非住奪宅面典積累席計為波：65始2.抖77苗萬平鐘方米料。29市場潑總結(jié)估2.抵同質(zhì)張化嚴(yán)辨重·物劑業(yè)形店態(tài)“悠近似筒”商務(wù)就辦公瘦物業(yè)栽基本糊都選毒擇了戲“寫仿字樓盡+商杠業(yè)配網(wǎng)套+伴……鑒（高橡檔酒塞店、點高級掃公寓繼、高發(fā)端會齡所）萄”形擋式的擴“商匯務(wù)綜甘合體蓬”業(yè)窮態(tài)?！ぎa(chǎn)旁品及深配套柴服務(wù)葵“雷尿同”絕大柿多數(shù)銹項目憐產(chǎn)品屈都為浴高端關(guān)5A錘的智華能化寇寫字腳樓；施外立嗎面形豆象多筒為L蔬OW境-E鄙玻璃侄幕墻希；內(nèi)些部商芳務(wù)配錫套多桑元化翼；物既業(yè)服剖務(wù)均少選擇炊了國直際一姓線品孩牌的散物業(yè)只管理袋服務(wù)培公司春。·營營銷服娘務(wù)“尼相仿嘩”面對鹽激烈疏的市伴場競根爭開壇發(fā)公拒司在恰營銷凈推廣些上加圾重砝頁碼，飛聘請?zhí)祵I(yè)她化的專營銷消代理顯公司相開拓黑終端偶市場謝。30市場愉總結(jié)是3.菠區(qū)域姿集中高鐵芬站周礙邊商明務(wù)辦蔥公項導(dǎo)目分歪布圖目前高鐵預(yù)站、肝心怡喜路所妨在的羞綜合凡交通撒樞紐異區(qū)成預(yù)為鄭照東新旱區(qū)也衡是鄭宜州商管務(wù)辦居公的千聚集娛區(qū)。據(jù)不境完全吊統(tǒng)計快，該琴區(qū)域條在建射、在媽售以患及待父開發(fā)量的項喂目接輔近2是0個訪，從遺空間輩分布膠上進情一步園加劇歸了該越區(qū)域改的市灘場競諷爭31庫存杰高企鉛、潛巨在供鏡應(yīng)仍栽持續(xù)命激增緒，將血不斷傷挫傷栽開發(fā)提企業(yè)敗及購違房客逐戶對裝寫字悅樓市養(yǎng)場的傅信心還。據(jù)不庭完全喉統(tǒng)計馬，鄭紡州寫爪字樓獲已知泊供應(yīng)唐總量病在30爐0萬平療米左眼