朱家莊住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理-

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ēng)ex外,泉an辮d擋th孔ro敢ug鍛h膽th神e脊an鉗al謊yt扶ic鐘h掉ie線ra棚rc窗hy墨p橡ro曾ce社ss壇(陽ah頑p)處t注o忙se嫌t鎮(zhèn)th碗e清pr極im坡ar有y啦in灑di珠ca弱to涼rs狗a買nd昆s役ec象on交da廣ry鄭i安nd汽ic宴at竟or屢s源of迫r桿is進(jìn)k姿as乞se館ss郊me抹nt嶄,濱ri灘sk杯r瘦es殼po像ns鄙e敏me拼as恥ur黑es瑞a遠(yuǎn)re前p誕ut做f逝or普wa鍋rd須,傾ho獻(xiàn)pe插f帥or全b屋et井te蓮r員to丸c嗚om墊pl助et治e鋸th掏e擠pr謊oj裕ec進(jìn)t,梅a福s閥we膽ll蜘a正s管th崗e廈re揭le鄉(xiāng)va懶nt裙d驕om圾es棚ti逗c棒en職te打rp匆ri栽se臭s額pr另ov脫id歌e奪ce落rt麥ai鐘n頓ba等si濤s打fo剪r益pr忠oj蓬ec搖t笑ri幼sk因m鑒an燃ag松em負(fù)en任t.麗Ke朝yw夠or牌ds忌：藥pr奔o(jì)j耀ec崖t怠ri協(xié)sk谷m訓(xùn)an厚ag蘋em蝶en尚t,錄h火om郊e普im熄pr宰o(hù)v銅em發(fā)en霉t,亦r坦is瞞k勁as愛se霉ss刪me白nt踢目膽錄帖摘另要暢4薯Ab紐st幼ra猜ct偽5適Ke免yw生or婆ds徐5頌0召引言緊1與0.避1稻研究呆背景聯(lián)1繳0.詞1.澇1銜工程蹄工程蹤風(fēng)險(xiǎn)致管理古背景禽1食0.訴1.最2奮住宅哨區(qū)工掌程項(xiàng)臂目風(fēng)析險(xiǎn)管桶理國政內(nèi)外頂研究襲現(xiàn)狀錦1櫻0.養(yǎng)1.言3洋朱家飄莊住守宅區(qū)守改造塘工程攝工程鴿建設(shè)躬背景剩6謀0.巡2搭研究已意義洗7蕉0.股3賴研究離的主陶要內(nèi)賓容夜7透1站工程激工程座風(fēng)險(xiǎn)惹管理溜理論勻8老1.杏1醒工程但工程現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)躍概述宇8景1.屆1.壟1屯風(fēng)險(xiǎn)議的定研義礙8碑1.息1.百2蕉住宅絮工程哥工程把風(fēng)險(xiǎn)拐的分仿類看8賓1.廉1.慰3孩住宅潑工程暴工程喝風(fēng)險(xiǎn)斯的特束征撕10炸1.狼2醒工程敞工程敢風(fēng)險(xiǎn)抓管理助概述杯11讀1.晴2.京1澤工程棟工程望管理繪與工肉程項(xiàng)德目風(fēng)庭險(xiǎn)管鈴理的泰關(guān)系奸11勸1.賀2.丹2撇住宅拍工程查工程族風(fēng)險(xiǎn)環(huán)管理革的特兄點(diǎn)訂12瘦1.該2.貢3稱住宅細(xì)工程耕工程撕風(fēng)險(xiǎn)足管理研的流騎程荒13耀1.務(wù)2.撿4邁住宅暴工程赤工程步風(fēng)險(xiǎn)躬管理龜?shù)幕当驹滥敲闯?5倒2縱朱家彎莊住訂宅區(qū)趙改造超工程伏工程冷16辯2.解1敞朱家環(huán)莊住黃宅區(qū)觀改造正工程誤工程川概況吸16申3.滑2殘朱家催莊住軍宅區(qū)支改造扣工程園工程恥設(shè)想朝16冰2.失2.妄1款工程虜風(fēng)險(xiǎn)賤管理宜過程印控制營16呼2.嶄2.欠2棕工程喂建設(shè)福生態(tài)處環(huán)境依問題考17伏2.慣2.音2量工程伐風(fēng)險(xiǎn)雙管理刷的可算持續(xù)膏性去18梨2.予3破朱家六莊住鍬宅區(qū)蘆改造描工程栗前期姨準(zhǔn)備恐情況厭18贊3柜朱家挺莊住陵宅區(qū)掩改造啊工程揪整體筍風(fēng)險(xiǎn)劫因素勝識別毒19亡3.尊1萌住宅每區(qū)改止造工肚程項(xiàng)竹目進(jìn)滾度風(fēng)廢險(xiǎn)因首素雖19遞3.查2毫住宅跪區(qū)改能造工襯程項(xiàng)廈目質(zhì)盞量風(fēng)曉險(xiǎn)因影素?zé)o20禽3.純3登住宅皮區(qū)改嬌造工完程項(xiàng)銹目成襲本風(fēng)承險(xiǎn)因腦素拳21鋸3.委4林住宅叉區(qū)改浴造工平程項(xiàng)葡目安軍全風(fēng)不險(xiǎn)因匆素遷22恩4素朱家嚼莊住伴宅區(qū)傅改造紅工程已工程肚風(fēng)險(xiǎn)峽評估屈24添4.磚1南風(fēng)險(xiǎn)貴評估塔的方鑼法介普紹瘡24舉4.追2.蛛朱家婦莊項(xiàng)睜目的激風(fēng)險(xiǎn)挽評估虛25慢4.弄2.綿1療構(gòu)建執(zhí)工程甜風(fēng)險(xiǎn)抖評估晌指標(biāo)疲體系柴25拋4.清2.瑞2騙判斷率矩陣嘆的建輩立參27系4.論2.俱3改指標(biāo)弦權(quán)重嚇確實(shí)希定準(zhǔn)28拋4.案2.急4覽模糊灶隸屬偶度向溪量的晴確定留32濃4.結(jié)2.式5晝模糊廟綜合愈風(fēng)險(xiǎn)廁評估廟結(jié)果徒33豆5伙朱家辯莊工箱程項(xiàng)協(xié)目風(fēng)彩險(xiǎn)應(yīng)篇對策浪略分展析藝35車5.澡1構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)雜預(yù)防店35鐘5.禁2罰風(fēng)險(xiǎn)看緩解毒37瘡5.屆3況風(fēng)險(xiǎn)靠轉(zhuǎn)移流38堅(jiān)5.苦4盲風(fēng)險(xiǎn)藥自留芽40顧5.斑5概風(fēng)險(xiǎn)廳利用符40候結(jié)論疤41揭參考扔文獻(xiàn)談41阻致謝隨431畝0努引言怕0.沙1研公究背妥景擊0.錘1.左1工秀程項(xiàng)擊目風(fēng)群險(xiǎn)管荒理背奉景逃19震世紀(jì)叔30啞年代筋，風(fēng)街險(xiǎn)管恢理在富全球枕范圍刑內(nèi)得燒到了粒迅速畫開展擊，法翻國、榆德國槍、日爛本等陣國紛俱紛開范始重步視風(fēng)釋險(xiǎn)管剛理，師并建滑立起鋤全國行性和跑地區(qū)牲性的巡風(fēng)險(xiǎn)詳管理合協(xié)會開。而把在1局98腹3年噴，美鑼國風(fēng)籠險(xiǎn)和柿保險(xiǎn)川管理告協(xié)會駁年會痕上討糾論和肯通過革的峰“下10吩1條時(shí)風(fēng)險(xiǎn)辛管理尸準(zhǔn)那么花〞館更是我標(biāo)志盯著風(fēng)肝險(xiǎn)管梯理的濟(jì)開展籍步入緞新的殊臺階駕。隨采后，鵲風(fēng)險(xiǎn)菌管理餅擴(kuò)大黨到國碰際交哥流范裁圍，蝦由環(huán)槳大西結(jié)洋地薪區(qū)向舊亞洲飽太平潑洋地洪區(qū)發(fā)雨展。自20烤06叼年，衰我國賠國務(wù)廳院國鏟有資粘產(chǎn)監(jiān)濾督管隆理委受員會涂發(fā)布尋了?叢中央撈企業(yè)芽全面股風(fēng)險(xiǎn)芒管理炸指引錦?，紫對風(fēng)揭險(xiǎn)管澇理初枝始信遣息、叼風(fēng)險(xiǎn)仆評估慢、風(fēng)嘗險(xiǎn)管竹理策三略、海解決肯方案獵等方仔面內(nèi)房容作懲了詳牌細(xì)說勉明和朋闡述捐，這勁標(biāo)志物著我瘡國企蠟業(yè)的遞全面統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)能管理儉進(jìn)入括了新村的階飼段。燦20柏08披年的塔美國清金融澤危機(jī)醒，使語全球吵經(jīng)濟(jì)旺進(jìn)入恩低谷腫，嚴(yán)扭重地蝦影響涉了我嬌國對培外貿(mào)貌易。晴給我童國的藥經(jīng)濟(jì)懸?guī)碣e了較攤大損竟失。密國家刮開始嗓把目攤光轉(zhuǎn)閉向國撲內(nèi)，墾出臺序了傾“棒四萬勁億倆〞浪方案稀來刺噸激經(jīng)圓濟(jì)的鞋增長禾。此話時(shí)，差住宅轟產(chǎn)業(yè)瓶變得擁更加己重要砍。由遲于住戚宅產(chǎn)自業(yè)具抱有產(chǎn)貍業(yè)鏈正長、堪拉動腔國內(nèi)隸投資姥和刺悄激消恭費(fèi)、秋創(chuàng)造板多個(gè)擱就業(yè)亞時(shí)機(jī)癢等特零點(diǎn)。喝住宅誰產(chǎn)業(yè)叉的發(fā)蹈展能愛很好囑地刺網(wǎng)激國嘆內(nèi)經(jīng)煮濟(jì)發(fā)妹展，域扭轉(zhuǎn)伐現(xiàn)狀驅(qū)。并犬很好柏地配齒合新庭形勢寒下我能國經(jīng)之濟(jì)的鐘轉(zhuǎn)型框〔即贈由外獎貿(mào)出部口向持?jǐn)U大約內(nèi)需隆、刺水激消蓄費(fèi)轉(zhuǎn)疏變〕紀(jì)。親對于瓦住宅矛開發(fā)賭工程宵開發(fā)牙期長賀，投歡資量請大，飾過程京復(fù)雜條。加培上住觀宅行魔業(yè)對灘外部僅政策踐環(huán)境達(dá)變化荒非常總敏感灶以及海住宅斧市場迫競爭膽劇烈衰的狀禽況。持使得閘住宅光工程旨投資那么開發(fā)躁者在唱投資傭開發(fā)去過程對中面?zhèn)€臨很幼多風(fēng)書險(xiǎn)。董在開邪發(fā)過翻程中單，無核論是卵住宅翻房地勾產(chǎn)開箱發(fā)商娃、施死工方效、監(jiān)置理，耀他們桿的風(fēng)評險(xiǎn)管燈理思酸想落誼后，嶼風(fēng)險(xiǎn)倒管理燃手段帽都比肺較落遇后。幕在政靠府層導(dǎo)面，丹相關(guān)酬預(yù)防柴、監(jiān)精管住聯(lián)宅項(xiàng)英目開美發(fā)風(fēng)將險(xiǎn)配撤套政頑策也訴不夠亦完善棍。所赴以我詳國的紅住宅炸開發(fā)劈工程夕的風(fēng)踩險(xiǎn)管群理比紡較落瘦后。銅稍有撕不慎廉就會享使風(fēng)陸險(xiǎn)成浮為真蜜正的額損失鍵。致茶使項(xiàng)葬目失秋敗、采土地彈拋荒被等嚴(yán)特重后腹果，震給國達(dá)民經(jīng)錢濟(jì)和式社會狼帶來笑不利斤的影門響。或0.豐1.戒2住搭宅區(qū)易工程蘆工程閥風(fēng)險(xiǎn)朱管理攀國內(nèi)殘外研臉究現(xiàn)霸狀壇〔1燃〕國氧外研吩究現(xiàn)擺狀櫻Al甜in稅a違Op堤re刷a赴在喊Th穴e挺im羊po蛋rt域an啄ce敞o四f飲in乓ve猴st頂me籮nt伸f約ea困si阿bi品li掙ty炊a歸na自ly癢si拆s壽中提丈出房肉地產(chǎn)繳建設(shè)員工程頓要進(jìn)積行前店期論告證，隸通過利經(jīng)濟(jì)襯分析爬、技完術(shù)測雷算、柏風(fēng)險(xiǎn)劍評估阻來提煩升項(xiàng)竹目管荷理的趁綜合趙效益匯。B副re勸ja鑄S斧K儲，B梳an拋we呢t蒸D絕K，氏Iy既er向K即C忽在鍬Qu紡al泄it仗y刮st幟ra粱te納gy議f楚or佛t務(wù)ra譯ns叛fo轎rm籌at亂io姥n：攏a閑ca資se疫s舞tu喝dy奔中悲把管俱理風(fēng)拖險(xiǎn)分基成投放資風(fēng)猛險(xiǎn)、銜可保賊風(fēng)險(xiǎn)哭和經(jīng)名營風(fēng)慚險(xiǎn)三牽類，無應(yīng)在耀可行建性研糕究中堂加以垃重點(diǎn)勁考慮候。同什時(shí)，及OE糖CD妄〔或吼L揮-M冷〕、傻WB?！不蚨譙冬T〕勸、U睛NI奶DO購、U棉NI矮DO丸-I駐DC眾AS愁等方畢法來納測量逃投資聯(lián)、管達(dá)理、常經(jīng)營渴風(fēng)險(xiǎn)紀(jì)，對興風(fēng)險(xiǎn)高進(jìn)行倒量化蹈計(jì)算陵。R柄ic乒ha炎rd纖R雪ee港d，滔Ha鉆o淡Wu誓在描U叛nd哭er彩st道an途di企ng杰p熊ro啟pe災(zāi)rt貸y合cy念cl肢es飄i這n產(chǎn)a段re澇si嫌de蔥nt索ia冒l(fā)愧ma陣rk沸et六中叔認(rèn)為依在房砍地產(chǎn)亦市場癥中要虹按照腥工程華管理付原理避和方弓法進(jìn)輔行研寒究，突依據(jù)凈市場哲規(guī)律吃和管評理規(guī)尚律，筋這樣每才能烏提升遠(yuǎn)房地?cái)‘a(chǎn)企惠業(yè)在貪市場兔經(jīng)營捏中的掘競爭菜力。唱Pr粥oj披ec億t錫Ma刺na零ge城me紫nt施I如ns旁ti下tu缸te襖中棄提出貝住宅詞工程齒管理飲要從行工程說建設(shè)仍的必率要性雙、可杜行性袋、項(xiàng)茄目建倘設(shè)的參經(jīng)濟(jì)于性、們綜合銷效益瓜方面哄研究驕，通壁過市照場需寒求預(yù)慚測、騙工程玩建設(shè)褲開發(fā)底、項(xiàng)姥目過押程管閑理、管工程副效益淺評價(jià)策幾方狐面具容體闡科述。棚國問外對沾房地紛產(chǎn)建愁設(shè)項(xiàng)偏目可儀行性偶研究謊十分漿重視酸，研密究方篇向和沃順序宜主要縣從房控地產(chǎn)緩的區(qū)職位選義址、揭住宅櫻工程猛建設(shè)薦條件欠、市撐場規(guī)醉律和智技術(shù)文測算偵方面未著手磁研究謙。堤國外徑的房遙地產(chǎn)賠工程誼管理鴿重視煉建設(shè)綢體系候、建徹設(shè)目損標(biāo)項(xiàng)隔、全啊方位返交流豆、過章程和惕結(jié)果敬評價(jià)蛾、風(fēng)紛險(xiǎn)管盆理和位綜合向價(jià)值厲。袍Mi蜂ch唱ea彈l舍Ba聯(lián)ll企〔2騎01柴1〕英系統(tǒng)成的研提究了慮歐洲宅住宅無市場激，從灰歐洲銅住宅濫市場夕特點(diǎn)學(xué)、抵燃押貸憂款率冬、市晝場投支資現(xiàn)敬狀、濱不同蔬區(qū)域梨的住孤宅市獻(xiàn)場的遇開展瞇情況窮入手強(qiáng)，說勁明了含歐洲找各國惹的住鍋宅市斑場正蘋在衰蠶退，井但是廊各個(gè)假國家盆的表管現(xiàn)不攀一樣約的，回它的咱前景條仍然利是不鎮(zhèn)確定盒的。衛(wèi)Su五ku顧lp娃at鏡，A類nd鼻re漠w，伐Ra俊ym坦on桶d〔蔬20鏡10刺〕論想述了斧美國弟住宅剝產(chǎn)業(yè)賽的流義動性對以及挽住宅候貿(mào)易范的相蜂關(guān)因趴素。剖并指抱出了王美國尾住宅云市場糠的過噴度繁悶榮是犧主要卡由社優(yōu)會和他經(jīng)濟(jì)奏及有狂升級獲需求死的家紛庭數(shù)雨量的寒增多鏈，同省時(shí)伴隔隨其映他因追素影都響的應(yīng)結(jié)果鞋。并疫指出遲現(xiàn)階席段美誼國住銅宅市甘場的箱問題婦必須螞通過訴改革篩來解賓決，渾管理謎者必挖須加宇強(qiáng)對構(gòu)金融籌業(yè)的蓬監(jiān)管橫，來遙防止洗房地宜產(chǎn)的拒動亂快。指父出投播資者封應(yīng)該遍留意賠不同拔國家發(fā)的地掠產(chǎn)制迷度背陡景，猛細(xì)節(jié)跑上的怕把握爪能使飄投資肺者降份低投邊資風(fēng)姥險(xiǎn)同閣時(shí)提逢高投籌資收宿益。靜Gr著ae床me御和J基am膝es畏〔1可99屯6〕奏介紹只了美屠國、井澳大轉(zhuǎn)利亞岸、加殊拿大瑞、英構(gòu)國、啟新西隸蘭等胞五國昌的房遣地產(chǎn)債、股懸票以墾及債蔑券等釣開展罷情況挪。選烘取年側(cè)至年喘之間潮的相惑關(guān)數(shù)紅據(jù)的廢根底兆上，荒分析辨了國鞋際房辦產(chǎn)風(fēng)四險(xiǎn)。桑提出車這五悼個(gè)國皇家之改間的逆房地偶產(chǎn)關(guān)土系是朵相當(dāng)巾重要探的，假而且梅評價(jià)解曲線預(yù)的平糟滑程此度能慧很好孟的表協(xié)征現(xiàn)式實(shí)中奴的風(fēng)邊險(xiǎn)。逃同時(shí)施，根燭據(jù)現(xiàn)遙實(shí)情奉況必搏須把脈房地局產(chǎn)風(fēng)永險(xiǎn)估克提高鳳。S揪te災(zāi)ph梢en黃A蒙.輩Ro盜ss盞和R緒an鉤da純ll怎〔1春99叢1〕嶄為了天研究稼股票序和債孔券對快房地邪產(chǎn)的挪影響拘程度指。選軍取了華具有押代表標(biāo)性的載股票豪及債段券指爆數(shù)。找得出西了在蹈地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)丸中股半票和劫債券哪的所肅占比估例為繪之間型。匙在風(fēng)總險(xiǎn)管毯理方掙面，染Ra蒜o〔買19烈94殲〕認(rèn)穩(wěn)為合逢理的例風(fēng)險(xiǎn)裙管理藥，首乞先通財(cái)過風(fēng)罩險(xiǎn)識見別、皇風(fēng)險(xiǎn)遼評估信構(gòu)成估的基洪本工聞具。貨對潛輩在風(fēng)績險(xiǎn)因橋素分席析，征并列紀(jì)舉和只評估雪這些尼風(fēng)險(xiǎn)爸因素助所造邊成的捉潛在痰后果眨，以用及評護(hù)估這喜些后周果發(fā)昨生的答可能碌性。編然后磨根據(jù)胃風(fēng)險(xiǎn)完識別餓階段葡形成桑風(fēng)險(xiǎn)宏評估另描述煮，使賺決策刃者能駕對風(fēng)苦險(xiǎn)管君理現(xiàn)傲有決億策應(yīng)青急方必案作湯出評崇價(jià)并附能選蹈擇最獵適宜肌的方誼案最冷后階雁段是輝風(fēng)險(xiǎn)廁調(diào)控際和監(jiān)拼測是享風(fēng)險(xiǎn)墳管理仙。U鍵he茶ra朋nd姿和T論oa傻kf番ey據(jù)〔1蘇99謙3〕淹對風(fēng)耗險(xiǎn)水寄平如辭何進(jìn)尸行監(jiān)皮控，萄風(fēng)險(xiǎn)蜻發(fā)生運(yùn)的善丘后問慢題進(jìn)禁行了貌仔細(xì)驗(yàn)的分舌析研劈究R珠az召〔2摟00工1〕提等將維過程警論來由描述閉工程尊風(fēng)險(xiǎn)鞏管理山，認(rèn)巨為風(fēng)郊險(xiǎn)管蛛理就曠是一緩個(gè)由悔工程緩的意猾向策嗚劃開具始，殿經(jīng)歷母組織附、協(xié)抄調(diào)、乓控制扯，由旨最后未完成閑工程獨(dú)的一逆?zhèn)€動護(hù)態(tài)過汪程。臭Ch膏ap目ma俊n逐C〔周19下97否〕指弊出項(xiàng)杜目風(fēng)嚼險(xiǎn)管成理過知程應(yīng)際該首召先對籮風(fēng)險(xiǎn)壞的按守其規(guī)掉律進(jìn)設(shè)行分瑞類匯盜總，啦然后電進(jìn)行免評估昆，得采出各嘆種風(fēng)該險(xiǎn)的慣評估果值。丈風(fēng)險(xiǎn)合調(diào)控替然后半制定固工程欺風(fēng)險(xiǎn)督的動毛態(tài)控膽制計(jì)拾劃。紀(jì)Fa剖ir腔ie脹y〔鈔19怨94桌〕提作出了罰七階岡段的礙風(fēng)險(xiǎn)洞管理狐過程丹應(yīng)該欲是從牢工程搖風(fēng)險(xiǎn)侄識別貍開始塑、再揮進(jìn)行拴工程絞風(fēng)險(xiǎn)計(jì)評估念、然艦后制罩定詳濾細(xì)的偵風(fēng)險(xiǎn)澤管理足控制憶方案壩，包橋括風(fēng)滾險(xiǎn)的威預(yù)防籍、監(jiān)漂控風(fēng)瓶險(xiǎn)、螺風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)對洽策略樓等等武。R沸og周er賞〔2羞00土5〕毫研究興認(rèn)為糾，為瓜了將船損失歷降到讓最低汁，必釋須知拉道怎厭么樣俘找出跪風(fēng)險(xiǎn)量應(yīng)對到手段非。所凍以，嗽前期關(guān)的風(fēng)檢險(xiǎn)分脫析及扎風(fēng)險(xiǎn)爪應(yīng)對怎措施悉的建候立很胃關(guān)鍵費(fèi)。截〔2姐〕國梢內(nèi)研贊究現(xiàn)產(chǎn)狀薄許學(xué)瞎強(qiáng)，懼朱劍摧如〔氧20頁08排〕在以現(xiàn)代母城市桃地理震學(xué)中縮提出匠城市猜住宅肺建設(shè)桌應(yīng)該烤按照胞城市沖開展葛整體塊規(guī)劃方建設(shè)瘦，項(xiàng)委目的愚前期瑞論證例符合迎城市強(qiáng)開展?fàn)I方向返，按獅照經(jīng)過濟(jì)地干理學(xué)值的理司論去擾布局闖，同乎時(shí)配盟套設(shè)末施應(yīng)管與城敏市資漆源環(huán)成境相沃融合鵲。渣秦鑒濤青和被張蓓俗〔2離00刑9〕凡指出畏，項(xiàng)配目管打理開篇發(fā)建令設(shè)標(biāo)匙準(zhǔn)、億技術(shù)深進(jìn)步螺、市滑場預(yù)聞期和儀風(fēng)險(xiǎn)杠躲避警等方駱面實(shí)見事求身是的因進(jìn)行嗎科學(xué)初分析確與論襲證。部徐霸進(jìn)〔茄20遵10姨〕指斧出組開織設(shè)濕計(jì)沒煉有最雁好，蚊只有呢最合蹲適。次因?yàn)橥M織畏設(shè)計(jì)茂的過吳程實(shí)爺質(zhì)上填是一爹個(gè)組呼織改熔革的嘗過程我，它怖是把壩企業(yè)屑的任俘務(wù)、尤流程駕、權(quán)停利、使責(zé)任省進(jìn)行博有效擾組合封和協(xié)孤調(diào)，趣并依齊據(jù)市曉場和透客戶盡群體欄的變絞化，骨不斷河的進(jìn)葛行優(yōu)蛇化和琴改革冰，從挨而達(dá)衛(wèi)到大任幅提傘高企澤業(yè)運(yùn)技行效援率和變經(jīng)濟(jì)俘效率給的目倦的。挪房地盒產(chǎn)開串發(fā)公血司應(yīng)絮依據(jù)鄭自身蹤實(shí)際搬和發(fā)步展實(shí)勝際，御采納江以上門建議景，建裁立良嗎好的縣組織煩，進(jìn)摔而實(shí)散現(xiàn)簡良化流增程、窯降低繡本錢簡。投陳竹睛杰〔脖20功08球〕在瘦隆福塔國際圖住宅秧工程治工程遵開發(fā)鈴全過鎖程管匠理研拐究中姨提出土在房鏟地產(chǎn)鮮行業(yè)禿，房粱地產(chǎn)舍開發(fā)幣工程劃是從療工程草籌劃披、項(xiàng)希目設(shè)管計(jì)管更理、蒸施工菊管理攤、銷薯售管壁理和偏物業(yè)獄管理勤等過醉程為封一個(gè)北開發(fā)仗全過享程。富衣何平蘆〔2專01注1〕酷在西輩昌仍XX李住蘇宅項(xiàng)障目施聽工過嫌程管票理研盯究提既出項(xiàng)浙目施賭工過卸程管梅理是擱個(gè)全旁局的媽、全警方位張的系占統(tǒng)管蛙理，侍具體幫運(yùn)用糊的管返理辦震法涵巖蓋到絞W撤BS登分顏項(xiàng)管熱理辦乒法、期掙值不方法祖，成烏本和乏進(jìn)度削集成僵控制殿管理籮等辦劑法。桂單塌興波乏〔2斬00耍9〕竿在大腰型住尤宅項(xiàng)異目全晃過程素管理械的幾傍點(diǎn)體栗會中燦認(rèn)為況大型欣住宅找工程等要注艙重住疼宅項(xiàng)厭目的很造價(jià)緣控制憤和耐傷久性妥設(shè)計(jì)洗。劉克哲〔字20灘10部〕在科高層字住宅藝工程崗施工語質(zhì)量苗控制逝的方貨法研捐究中鋼指出鳥高層電住宅千工程積質(zhì)量忙的控篩制及格影響畝建筑宴質(zhì)量礙的因墾素，建要使索用全鉆面質(zhì)寫量管破理等捧手段片對高鑒層住砌宅項(xiàng)亭目的初施工排全過損程進(jìn)忍行研小究。炊劉督丙福架〔2長01且1〕岸在論兇工程芽工程粘全過敵程管擋理中亭提出戲在工邁程項(xiàng)嚷目實(shí)婆施階罰段，校為業(yè)折主提喝供招孫標(biāo)代姐理、執(zhí)設(shè)計(jì)饑管理佳、采浴購管族理、倡施工梨管理慨和試營運(yùn)行巷〔竣過工驗(yàn)周收〕瞞、工桂程項(xiàng)木目后同評價(jià)繭等服搭務(wù)，護(hù)根據(jù)椒業(yè)主內(nèi)委托勞對工萄程項(xiàng)勻目進(jìn)梅行質(zhì)缺量、史平安桿、進(jìn)匠度、依費(fèi)用扎、合玻同、廟信息明等管蕩理和晉控制污。潔王軍芝民〔含20勺11欺〕在窗住宅頁工程撈投資塑效益惜綜合申評價(jià)雕指標(biāo)候體系箱的建盯立中勵提出原了經(jīng)棚濟(jì)效挽益、掩社會勇效益州、環(huán)感境效像益三盒大一筆級指染標(biāo)，格就業(yè)副、平汽均分常配、朗投資下利潤趁率、性速動山比率要、綠貨化率循等二鎖十四侄個(gè)二鈴級指錯(cuò)標(biāo)。映督田靈織江〔虧20俘02眼〕對奶我國峰的住囑宅產(chǎn)宰業(yè)的關(guān)開展管及其隔現(xiàn)狀胡作了工詳細(xì)尊介紹嗎，從水它的案起源繪、特織點(diǎn)、脹以后展的發(fā)覆展趨橋勢以薯及所誕存在決的問踢題都下進(jìn)行制了深蘋入研挑究。飛并對垂住宅闖產(chǎn)業(yè)之健康夸開展碎提出翻看法徹。主竹張以縣科技舅來帶稍動住凈宅行棵業(yè)的雄持久仔開展濫。并攏制定賓有效齒地住倍宅產(chǎn)販業(yè)配既套制方度，拼逐步達(dá)建立知完善戚的住欣宅市頸場。羽帶動既有潛瓣力的攔企業(yè)膠成為呆住宅叢產(chǎn)業(yè)餡的龍殃頭，副加速尸住宅妄產(chǎn)業(yè)喊現(xiàn)代熄化。悉龍奮持杰，偏向肅述〔2絲00綁6〕符通過巡對吸榴納率幸的分喜析，燒合理敵得對狀住宅淘市場蚊進(jìn)行艷了評乞價(jià)。按得出醋：在衣城市敵住宅吩市場扛中經(jīng)老濟(jì)適縫用住浙房市借場和差商品挨房市繡場的忽的供之需均價(jià)衡狀假設(shè)態(tài)是諷相互率影響敲的。啄但是猴各個(gè)鏟城市爸的住價(jià)宅市曠場的墊供需窯狀況網(wǎng)不同漁，每斬個(gè)城燥市的系吸納菊率也捆不同稅。地外方政計(jì)府制貍合本樹地的肚經(jīng)濟(jì)猴適用念住房駕政策逗時(shí)，舊不應(yīng)捏該采貢用統(tǒng)炒一的斑吸納天率標(biāo)叢準(zhǔn)作套為依竄據(jù)。輔而是王充分斑考慮床經(jīng)濟(jì)祥適用鑼房的莫地域飽分布痕特點(diǎn)貝選取兇合理奴的指浪標(biāo)，聽建立鉗綜合房可靠穩(wěn)的住賢宅市汽場評蘋價(jià)模裁型。泊并進(jìn)粥行綜界合分宵析基善礎(chǔ)上共設(shè)定五和實(shí)同施適毀合該辜地域享的經(jīng)半適房豪政策嫩。娛向喬院玉，瓣劉鵬叼翱，艷李佳磨〔2生01惕0〕塞研究朋了住夠宅市樂場與濤城市滴經(jīng)濟(jì)左的相林互關(guān)石系，圖指出努住宅默市場銅具有越帶動窮相關(guān)種產(chǎn)業(yè)扔開展喪、增符加社長會投噸資的說積極蕉影響化。同柏時(shí)也騙會帶紛來高耕房價(jià)漆、儲姐蓄效顛應(yīng)、朋擠出熱效應(yīng)維等消午極影衣響。澆提出族政府輩應(yīng)該閥合理陣有效右對住艙宅市煤場進(jìn)線行監(jiān)張管，漁運(yùn)用霜行政矛手段膏來制怨定住渾宅產(chǎn)制業(yè)戰(zhàn)朗略分怨布，蜜使住匪宅市伶場帶濕動城赴市經(jīng)歪濟(jì)的鄰快速油開展戚。鄭身思齊商，師畝展〔柏20宿11注〕簡降單介晉紹了跪我國由的財(cái)晨稅制嬸度，缸并提度出土忌地策宏略使究居住擱用地湖和住奮宅的芒價(jià)格兩上漲地。而擺且墳“暫土地翅財(cái)政蝴〞擔(dān)依賴課性高賊的城溪市，港土地發(fā)購置宗費(fèi)用麻相應(yīng)殊的較手高。隱針對鞋此現(xiàn)況象，離運(yùn)用擱個(gè)城牲市的瘡數(shù)據(jù)癢對湊“休土地均財(cái)政網(wǎng)〞永價(jià)格扔效應(yīng)爺進(jìn)行步實(shí)證筑檢驗(yàn)理，建豎立個(gè)睛方程段進(jìn)行獄廣義典據(jù)估睜計(jì)檢坑驗(yàn)，煙但是哲檢驗(yàn)殼效果香在統(tǒng)坑計(jì)意通義上帝并不拾顯著卷，這竄與兩土個(gè)市格場不慢同的蔑市場較化程腳度有笛關(guān)。張最后增提出宰政府舉短期攏內(nèi)調(diào)決控房擴(kuò)價(jià)并攔不能析有效儀解決我房價(jià)毛問題垮，而曉必須橡首先榆通過莫改革基和創(chuàng)嘆新制圍度，薦端正日政府討在公錦共財(cái)菊政和妹土地串制度證中的班動機(jī)嶼和行插為。悉蔡健墻民〔旗20出08縱〕針匪對目喂前房述地產(chǎn)宴特征戰(zhàn)及房熊地產(chǎn)亂風(fēng)險(xiǎn)棒管理炎研究列滯后羨地現(xiàn)仗狀，訴深入剛系統(tǒng)仗地研接究了拐房地座產(chǎn)風(fēng)酒險(xiǎn)管怕理方但法，桿來加刺強(qiáng)對浸房地遍產(chǎn)風(fēng)套險(xiǎn)研含究，礎(chǔ)提高鄙風(fēng)險(xiǎn)悔管理爭的能鄰力。著主要串對房弓地產(chǎn)談投資僑工程淚風(fēng)險(xiǎn)錦的種立管理揮方法購進(jìn)行加詳細(xì)日地介只紹、儀分析舅。即滑三維粒模型旁，價(jià)貪值鏈叫，模級糊群喝體評結(jié)估方桂法，削系統(tǒng)梨動力甘學(xué)。齒以及父在特匙定情同況下亮運(yùn)用肌哪種摘方法決、這羊幾種霞方法尊的結(jié)苦合使瞇用進(jìn)銜行了塘研究抄。這儲為后篩來的筐學(xué)者季研究嘉房地騾產(chǎn)風(fēng)玩險(xiǎn)全補(bǔ)過程鄉(xiāng)管理沖提供妻了依閉據(jù)。程傳山〔2007〕根據(jù)我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，認(rèn)為現(xiàn)階段很有必要在理論和實(shí)踐上加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。仔細(xì)研究了此建造階段風(fēng)險(xiǎn)管理流程：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)控制。對每個(gè)流程都進(jìn)行深入仔細(xì)的研究，以及對風(fēng)險(xiǎn)管理的方法進(jìn)行詳細(xì)的論述。為了對論文中的理論進(jìn)行驗(yàn)證，選取案例分析，從定性和定量的不同角度出發(fā)，得出了符合論文理論的結(jié)果。孟慶波〔2021〕在充分了解國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀及最新理論根底上，深入研究了風(fēng)險(xiǎn)管理中的風(fēng)險(xiǎn)識別階段，通過德爾菲諾法構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)二級指標(biāo)體系，并運(yùn)用因子分析法對二級指標(biāo)進(jìn)行分析，生成了一級指標(biāo)體系。再結(jié)合灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建評價(jià)模型。進(jìn)行實(shí)證研究，通過定量和定性分析，得出了可靠的結(jié)論，充分證明了指標(biāo)體系可以運(yùn)用到評價(jià)工作中，評價(jià)模型的和可行性和實(shí)用性。為評價(jià)研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提供了一整套理論和方法。在住宅工程風(fēng)險(xiǎn)管理方法方面，模糊層次分析法相關(guān)理論比擬成熟，主要將其用于指標(biāo)因素的分析評價(jià)、方案的選優(yōu)等等。近年來，許多學(xué)者對模糊層次分析法的優(yōu)化改良進(jìn)行了不同程度的研究。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，模糊層次分析法運(yùn)用于指標(biāo)的評價(jià)。管學(xué)雷〔2021〕在其論文中了解了國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r以及國內(nèi)房地產(chǎn)投資大背景。初步分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)。針對主要風(fēng)險(xiǎn)建立了評價(jià)決策模型，并運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行驗(yàn)算。對投資方案進(jìn)行評估。結(jié)合實(shí)例，對模型的實(shí)用性進(jìn)行了檢驗(yàn)。說明了模糊層次分析法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中是科學(xué)的，它不僅可以在數(shù)學(xué)理論上解決了投資決策過程的模糊問題，而且也可以將決策者帶有主觀地模糊性質(zhì)地經(jīng)驗(yàn)量化以保證其在結(jié)論上是科學(xué)的。論文研究說明模糊層次分析法是適合復(fù)雜大型房地產(chǎn)投資工程決策選優(yōu)中的。張金瑩〔2021〕首先分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)以及歸納總結(jié)了幾種風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法。將法引入到基于的模糊綜合評價(jià)法中建立房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型，有效的降低了風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的模糊性，優(yōu)化了模糊層次綜合評價(jià)法，并選取實(shí)例對模型的實(shí)用性和可行性進(jìn)行了驗(yàn)證。驗(yàn)證結(jié)果說明，該模型在預(yù)測評估開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)度方面可信度較高。李東曄，黃好杰，李延喜，高銳〔2021〕以我國座城市的數(shù)據(jù)，運(yùn)用模糊層次分析法評價(jià)研究了我國房地產(chǎn)的泡沫程度。并在研究中綜合了模糊層次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型計(jì)算精度。通過研究得出：近幾年來城市房地產(chǎn)泡沫程度呈升高趨勢，具體城市的房地產(chǎn)泡沫程度跟該城市所處區(qū)域、經(jīng)濟(jì)開展水平關(guān)。赫巖，單峰，魏丹〔2021〕提出了自己的建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)思想。首先借鑒物理學(xué)中的系統(tǒng)平安工程理論然后選取了建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在外在因素作為指標(biāo)構(gòu)建評價(jià)體系。并利用三角模糊函數(shù)建立判斷矩陣，最后進(jìn)行各個(gè)因素的單排序和總排序，以及最終目標(biāo)的權(quán)重排序。通過實(shí)例研究，該模型能夠提供能夠必要的量化數(shù)據(jù)支撐建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)客觀評價(jià)對于建立建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制有著積極的作用。通過中外研究文獻(xiàn)可以看出，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)研究還是較多的，主要有房地產(chǎn)開發(fā)工程的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)研究，還有針對工程開發(fā)工作中遇到的某一類風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的研究，如工程的融資、本錢控制的風(fēng)險(xiǎn)等。運(yùn)用的方法也較多，如專家調(diào)查法、層次分析法、模糊層次分析法、模糊評價(jià)法、系統(tǒng)動力學(xué)、模特卡洛分析法等。但是，房地產(chǎn)包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房業(yè)等。而不同類別的工程風(fēng)險(xiǎn)不是完全相同的，處理的方法也可能不一樣，房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理研究在大層面上進(jìn)行的，更進(jìn)一步細(xì)化分類的工程的風(fēng)險(xiǎn)研究還是有所不同〔不同類別的工程的相關(guān)政策、技術(shù)要求、市場情況不一樣〕，或者只是針對某一類工程的某一方面、某一階段的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本論文著重寫房地產(chǎn)工程中住宅改造工程的風(fēng)險(xiǎn)管理，并不僅僅針對住宅工程的某一階段或某一類的風(fēng)險(xiǎn)，而是對住宅改造工程的整個(gè)開發(fā)過程中普遍遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。對房地產(chǎn)工程進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，對其中的住宅工程的風(fēng)險(xiǎn)管理的研究奉獻(xiàn)微薄的一份力量。0.2研究意義〔1〕本課題研究運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、建筑學(xué)等方面的理論知識，擴(kuò)大了這些學(xué)科的研究范圍和視角，具有一定理論意義。〔2〕通過對朱家莊住宅小區(qū)改造工程風(fēng)險(xiǎn)管理理論與實(shí)踐的研究，并與其它房地產(chǎn)工程管理開展趨勢聯(lián)系起來，為完善所有房地產(chǎn)工程管理提供了一定的思路?！?〕工程風(fēng)險(xiǎn)管理有助于我國相關(guān)房地產(chǎn)公司、建設(shè)公司把握市場脈搏，鎖定目標(biāo)市場，了解市場狀況、消費(fèi)者傾向、市場供需狀祝、競爭對手情況，從而預(yù)測市場走勢，為企業(yè)確定經(jīng)營方向、制定開展戰(zhàn)略、獲取潛在市場份額提供數(shù)據(jù)支撐?！?〕本工程還可為我國現(xiàn)時(shí)期居民住宅小區(qū)建設(shè)管理提供參考；論證該房地產(chǎn)工程的市場可行性、技術(shù)方案可行性和綜合效益可行性是否真的切實(shí)可行，以及房地產(chǎn)工程開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)防范、建設(shè)管理問題，為該住宅小區(qū)工程的改造及開發(fā)提供可靠的依據(jù)。0.3研究的主要內(nèi)容第一章主要介紹課題的研究背景與國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，為更好的理解論文打下根底。第二章主要介紹工程工程管理相關(guān)理論，提出工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)與流程等內(nèi)容，為后文的深入分析做好鋪墊。第三章進(jìn)入文章核心局部，在介紹朱家莊住宅區(qū)改造工程工程的根底上，通過分析提出該工程風(fēng)險(xiǎn)管理過程中需要主要的問題及準(zhǔn)備工作，并引入第四章和第五章文章最重要局部。第四章主要進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)的識別，從工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、本錢風(fēng)險(xiǎn)以及平安風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面提出工程開展過程中的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，為第五章進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估提供依據(jù)。第五章通過層次分析法對設(shè)置的一級指標(biāo)與二級指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，得出本工程風(fēng)險(xiǎn)處于中等水平。第六章在第五章風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果的根底上提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)緩解、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留以及風(fēng)險(xiǎn)利用幾個(gè)方面進(jìn)行。1工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理理論1.1工程工程風(fēng)險(xiǎn)概述投資風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)的根本含義是損失的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)管理是對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)識、估計(jì)、評價(jià)及采取防范和處理措施等一系列過程。風(fēng)險(xiǎn)管理的目的就是要防止或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。1.1.2工程工程風(fēng)險(xiǎn)的分類住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)分類與工程工程風(fēng)險(xiǎn)分類相同。為了深入、全面地認(rèn)識工程工程風(fēng)險(xiǎn)，并有針對性地進(jìn)行管理，就有必要將住宅工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。分類可以從不同的角度，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。通過分類人們可以進(jìn)一步認(rèn)識住宅區(qū)改造工程工程及其具有的特性。工程工程風(fēng)險(xiǎn)的分類方法主要包括以下幾個(gè)方面。按照工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分類按照工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分類的方法，可以使人們充分認(rèn)識住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小。一般人們可以將住宅工程風(fēng)險(xiǎn)按照發(fā)生概率大小分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的住宅工程風(fēng)險(xiǎn)。某個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素在不同的住宅工程工程中發(fā)生的概率是不相同的。〔2〕按照工程風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重程度分類按照工程風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重程度分類的方法，可以使人們充分認(rèn)識工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的嚴(yán)重程度。一般人們可以將住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)按照后果嚴(yán)重程度分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的風(fēng)險(xiǎn)?！?〕按工程風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因分類按工程風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因分類的方法，可以使人們充分認(rèn)識造成住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)的原因，以便人們可以有針對性地采取風(fēng)險(xiǎn)管理措施。人們可以將工程風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因按主觀或客觀原因分類，也可以按照組織內(nèi)外以及行為的原因分類，還可以按照政治、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、運(yùn)行或環(huán)境等原因進(jìn)行分類。行為風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人或組織的過失、疏忽、僥幸、惡意等不當(dāng)行為而造成的財(cái)產(chǎn)損毀、人員傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在工程工程管理活動中，由于工程管理不善、市場預(yù)測失誤、價(jià)格波動、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指伴隨科學(xué)技術(shù)的開展而來的風(fēng)險(xiǎn)。在工程施工過程中，安排的施工組織，采用的施工方法不合理，或者新材料、新技術(shù)、新工藝的不斷創(chuàng)新給工程工程帶來的工期、質(zhì)量和本錢損失。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政局變化、政權(quán)更迭、罷工、戰(zhàn)爭等引起社會動亂以及相關(guān)政策法規(guī)不穩(wěn)定而給工程工程帶來的財(cái)產(chǎn)損失或損害以及人員傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。組織風(fēng)險(xiǎn)是指由于工程有關(guān)各方關(guān)系不協(xié)調(diào)以及其他不確定因素而引起的風(fēng)險(xiǎn)。工程工程的規(guī)模巨大，技術(shù)復(fù)雜，施工周期長，工程參與各方的工程管理目標(biāo)和要求不同決定了有效的工程組織對工程工程的重要性，也決定了工程工程的組織風(fēng)險(xiǎn)?！?〕按照工程風(fēng)險(xiǎn)是否可管理分類按照風(fēng)險(xiǎn)可管理的程度，可將住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)劃分為可管理風(fēng)險(xiǎn)和不可管理風(fēng)險(xiǎn)。可管理風(fēng)險(xiǎn)是指可以預(yù)測，并可采取相應(yīng)措施加以控制的風(fēng)險(xiǎn)反之，那么為不可管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)能否管理，取決于風(fēng)險(xiǎn)不確定性是否可以消除以及活動主體的管理水平。要消除風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，就必須掌握有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料和其他信息。隨著數(shù)據(jù)、資料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些不可管理風(fēng)險(xiǎn)可以變?yōu)榭晒芾盹L(fēng)險(xiǎn)?！?〕按照工程風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度分類按照工程風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度分類，可以使人們充分認(rèn)識住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)是獨(dú)立發(fā)生的還是關(guān)聯(lián)發(fā)生的。一般情況下，關(guān)聯(lián)程度小的工程風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)是獨(dú)立發(fā)生的，它很少對工程的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響。關(guān)聯(lián)程度大的工程風(fēng)險(xiǎn)那么會對工程的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響，甚至引發(fā)一系列的工程風(fēng)險(xiǎn)。這種分類同樣有助于人們對住宅區(qū)改造工程工程采取針對性的風(fēng)險(xiǎn)評估和管理措施?！?〕按工程工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度劃分根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對工程工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度的影響來分，住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)可以分為質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、本錢風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、壞境風(fēng)險(xiǎn)和平安風(fēng)險(xiǎn)等。對于一些大型的、復(fù)雜的住宅區(qū)工程工程，具有特定的工期、本錢和質(zhì)量等方面的各種限制和嚴(yán)格要求，其目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)對工程參與各方有重大影響，在住宅區(qū)工程工程開展的各個(gè)階段和工程參與各方將面臨目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。〔7〕按工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的主體劃分根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的主體來分，可分為業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)、承包商的風(fēng)險(xiǎn)和咨詢監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)單位的風(fēng)險(xiǎn)以及其他相關(guān)方的風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，住宅區(qū)改造工程工程中不同工程主體所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，在不同階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類和嚴(yán)重程度是不一樣的。業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)包括人為風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)。承包商的風(fēng)險(xiǎn)包括決策錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)、締約和履約風(fēng)險(xiǎn)以及責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。咨詢監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)包括來自業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)、來自承包商的風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。1.1.3住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)的特征風(fēng)險(xiǎn)的特征是由風(fēng)險(xiǎn)的屬性決定的，是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的外在表現(xiàn)。正確認(rèn)識住宅工程投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對企業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資活動效率都具有重要意義。風(fēng)險(xiǎn)的全面特征可歸為如下五點(diǎn)?！?〕不確定性房地產(chǎn)投資時(shí)一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時(shí)投資的涉及面廣。對特定的個(gè)體來說，龐大的系統(tǒng)工程會表現(xiàn)出種種的不確定性，即風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)何地發(fā)生、怎樣發(fā)生，發(fā)生后導(dǎo)致的損失程度等都是不確定的。〔2〕客觀性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，這主要是因?yàn)閷?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不確定性因素是客觀存在的，并且這種不確定性是事物開展的特性，因此只能在一定程度改變風(fēng)險(xiǎn)的形成和開展的條件，盡可能降低這些不確定性因素發(fā)生的概率，而不能完全消除風(fēng)險(xiǎn)?！?〕潛在性潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存在的根本形式。風(fēng)險(xiǎn)是一種損失的可能性，并且這種可能是潛在的，并不是所有導(dǎo)致這種可能的因素都會發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生是偶然的。·因此，隨著風(fēng)險(xiǎn)的因素的變化，風(fēng)險(xiǎn)可能有量的增減，也可能面對質(zhì)的改變，新風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生時(shí)也常帶有舊風(fēng)險(xiǎn)的消亡?！?〕可測性風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，但這種不確定性可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析判斷，對某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其造成的損失做出判斷，進(jìn)而對這種不確定性進(jìn)行預(yù)測和衡量?！?〕補(bǔ)償性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)比擬高，因此投資者大都要求在收益中對所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，也就是要求風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，風(fēng)險(xiǎn)越高，收益一般越大。如果能正確認(rèn)識和利用風(fēng)險(xiǎn)，不要消極地預(yù)防，`更不要懼怕，有時(shí)可以將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)做一種時(shí)機(jī)，從而獲得額外的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。1.2工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理概述1.2.1工程工程管理與工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系?美國工程管理知識體系指南?〔PMBOK第5版〕對工程管理的定義是，工程管理是運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)來滿足相應(yīng)的工程需求。工程管理是通過相應(yīng)的應(yīng)用和整合47個(gè)邏輯分組工程管理過程來完成的，這些過程可以被分為5個(gè)步驟：啟動、規(guī)劃、實(shí)施、監(jiān)視和控制以及結(jié)束〔陳偉珂等，2021〕。?中國工程管理知識體系?〔CPMBOK2006〕指出：“工程管理就是以工程為對象的系統(tǒng)管理方法，通過一個(gè)臨時(shí)性的專門的柔性組織，對工程進(jìn)行高效率的方案、組織、指導(dǎo)和控制，以實(shí)現(xiàn)工程全過程的動態(tài)管理和工程目標(biāo)的綜合調(diào)與優(yōu)化〔王高航，2021〕。〞各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)伴隨著工程工程的整個(gè)開發(fā)過程，威脅工程的成功和企業(yè)的長久開展，作為企業(yè)或工程的管理者必須扎扎實(shí)實(shí)地做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，明確目標(biāo)和責(zé)任是首要工作。在工程工程中本錢、質(zhì)量、進(jìn)度的控制就是風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，責(zé)任范圍的清晰界定、落實(shí)到人是風(fēng)險(xiǎn)管理成敗的關(guān)鍵。本文主要闡述的住宅區(qū)改造工程，屬于建設(shè)工程〔ConstructionProject〕范疇，主要指為形成特定的生產(chǎn)能力和使用效能，通過投資決策，建設(shè)形成滿足預(yù)期需求的活動。工程工程的類別可以按照投資來源、建設(shè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、功能效益等多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同類別的工程工程，有管理上的共性，但也有針對工程特點(diǎn)的特殊性。工程工程管理是工程管理在工程領(lǐng)域的應(yīng)用。是工程工程管理者，為實(shí)現(xiàn)工程的功能、質(zhì)量、費(fèi)用等目標(biāo)，系統(tǒng)運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理理念、管理技術(shù)和管理手段，對工程工程的投資建設(shè)進(jìn)行全生命周期的方案、組織、控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督活動〔李金海等，2021〕。進(jìn)行工程工程管理，需要根據(jù)科學(xué)的管理體系，選擇適宜的管理方法，標(biāo)準(zhǔn)管理以保證工程的各個(gè)階段順暢、高效的實(shí)現(xiàn)。工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理就是人們對工程實(shí)施過程中潛在的意外損失進(jìn)行辨識、評估、預(yù)防和控制的過程。其理論和實(shí)踐涉及到自然科學(xué)、社會科學(xué)、工程技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)、管理科學(xué)、數(shù)學(xué)、概率論等多種學(xué)科，可以說工程工程的風(fēng)險(xiǎn)管理是一種綜合性的管理活動〔Ben，2002〕。工程工程管理風(fēng)險(xiǎn)就是在工程管理活動或事件中消極的后果發(fā)生的潛在可能性，每一個(gè)工程工程都必然伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，工程風(fēng)險(xiǎn)不僅包括在整個(gè)建設(shè)工程工程施工的全過程中自然災(zāi)害和各種意外事故的發(fā)生而造成的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的不確定性，而且也包括技術(shù)性、管理性問題引起的經(jīng)濟(jì)損失的不確定性，只有通過對工程風(fēng)險(xiǎn)的識別，將其定量化，進(jìn)行分析和評價(jià)，選擇風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以防止大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，或在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，使得損失量降到最小程度，從而實(shí)現(xiàn)工程的總體目標(biāo)，所以風(fēng)險(xiǎn)管理是工程工程管理不可缺少的一個(gè)局部。1.2.2住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)〔1〕具體的工程工程風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性。工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理盡管有一些通用的方法，如概率分析方法、模擬方法、專家咨詢法等。但一經(jīng)要研究具體工程的風(fēng)險(xiǎn)，那么必須與該工程的特點(diǎn)相聯(lián)系。①該住宅區(qū)改造工程工程復(fù)雜性、系統(tǒng)性、規(guī)模、新穎性、工藝的成熟程度。②住宅區(qū)改造工程工程的類型，工程所在的領(lǐng)域。不同領(lǐng)域的工程有不同的風(fēng)險(xiǎn)，有不同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性、行業(yè)性特點(diǎn)。例如計(jì)算機(jī)開發(fā)工程與建筑工程工程就有截然不同的風(fēng)險(xiǎn)。③住宅區(qū)改造工程工程所處的地域，如國度、環(huán)境條件?！?〕要全面有效地進(jìn)行工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理必須需要大量地占有信息，了解情況。要對住宅區(qū)改造工程工程系統(tǒng)以及系統(tǒng)的環(huán)境有十分深入的了解，并要進(jìn)行預(yù)測，所以不熟悉情況是不可能進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的。〔3〕住宅區(qū)改造工程風(fēng)險(xiǎn)管理很大程度依賴于管理者的經(jīng)驗(yàn)。雖然人們通過全面風(fēng)險(xiǎn)管理，在很大程度上已經(jīng)將過去憑直覺、憑經(jīng)驗(yàn)的管理上升到理性的全過程的管理，但風(fēng)險(xiǎn)管理在很大程度上仍依賴于管理者的經(jīng)驗(yàn)及管理者過去工程的經(jīng)歷，對環(huán)境的了解程度和對工程本身的熟悉程度。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，人的因素影響很大，如人的認(rèn)識程度、人的精神、創(chuàng)造力。所以風(fēng)險(xiǎn)管理中要注意專家經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的調(diào)查分析，這不僅包括他們對風(fēng)險(xiǎn)范圍、規(guī)律的認(rèn)識，而且包括對風(fēng)險(xiǎn)的處理方法、工作程序和思維方式，并在此根底上系統(tǒng)化、信息化、知識化，用于對新工程的決策支持。〔4〕風(fēng)險(xiǎn)管理在工程管理中是一種高層次的綜合性管理工作。它涉及企業(yè)管理和工程管理的各個(gè)階段和各個(gè)方面，涉及工程管理的各個(gè)子系統(tǒng)，所以它必須與住宅區(qū)改造工程合同管理、本錢管理、工期管理、質(zhì)量管理聯(lián)成一體?！?〕風(fēng)險(xiǎn)因素不可能被全面消滅。風(fēng)險(xiǎn)管理的目的，并不是消滅風(fēng)險(xiǎn)，在住宅區(qū)改造工程工程中大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)是不可能由工程管理者消滅或排除的，而是在于有準(zhǔn)備地、理性地進(jìn)行工程實(shí)施，減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。1.2.3工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的流程房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本流程是由風(fēng)險(xiǎn)的識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、確定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理策略、制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案和監(jiān)督改良五步組成，并且在風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中風(fēng)險(xiǎn)信息的溝通十分重要〔林潔等，2021〕。下面具體對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟進(jìn)行介紹?！?〕風(fēng)險(xiǎn)信息的識別在全面風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，風(fēng)險(xiǎn)信息的識別是最為根底的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)過程中面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，就必須對所有的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面的收集和分類整理，建立專門的風(fēng)險(xiǎn)事件庫，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供真實(shí)可靠數(shù)據(jù)依據(jù)，從而能更好的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。否那么，由于風(fēng)險(xiǎn)信息的缺失和失真，將影響整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作作用的發(fā)揮甚至帶來負(fù)面作用。〔2〕風(fēng)險(xiǎn)評估企業(yè)在完成風(fēng)險(xiǎn)的識別后，就需要對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，風(fēng)險(xiǎn)造成的影響進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的評估，才能將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi)，即控制了風(fēng)險(xiǎn)又保證了工程經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)的評估分為兩個(gè)步驟；首先是風(fēng)險(xiǎn)分析，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和發(fā)生的條件。然后是風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，評估如果風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生會對企業(yè)造成的危害及損失。〔3〕制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略在對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別評估之后，還要明確企業(yè)對不同風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對態(tài)度，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。制定正確的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，首先確定風(fēng)險(xiǎn)偏好。企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的根本態(tài)度，愿意承當(dāng)哪些風(fēng)險(xiǎn)，承當(dāng)多大的風(fēng)險(xiǎn)；其次確定風(fēng)險(xiǎn)承受度，衡量出企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。然后確定風(fēng)險(xiǎn)管理有效性的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)?！?〕制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案風(fēng)險(xiǎn)管理方案的制定，要針對具體問題制定具體的目標(biāo)與解決措施，在制定解決方案的過程中，也應(yīng)該將任務(wù)分解，由各職能部門結(jié)合自己的風(fēng)險(xiǎn)管理職能要求提出相應(yīng)的解決方案。風(fēng)險(xiǎn)管理方案要有具體的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理的組織、措施、手段、管理工具等。〔5〕監(jiān)督與改良房地產(chǎn)企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)持續(xù)的過程，需要對風(fēng)險(xiǎn)管理的過程進(jìn)行監(jiān)督，并總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)成果和教訓(xùn)，以此來改良和完善房地產(chǎn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理。通過在房地產(chǎn)公司的業(yè)績考核中增加有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的考核內(nèi)容，能夠增加風(fēng)險(xiǎn)管理的力度，提高企業(yè)各部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主動性。房地產(chǎn)企業(yè)推行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，初步建立了正確的流程，只有按照正確的風(fēng)險(xiǎn)管理流程開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作，才能保障風(fēng)險(xiǎn)管理工作的順利進(jìn)行和風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。然而在房地產(chǎn)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理還沒有形成體系，缺乏系統(tǒng)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理思想和措施，目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理有待進(jìn)一步完善。1.2.4住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的根本原那么〔1〕穩(wěn)健性原那么全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架的穩(wěn)健性來自于框架的精簡和系統(tǒng)高效風(fēng)險(xiǎn)管理方法〔林潔等，2021〕。要確保全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系架構(gòu)清晰、責(zé)權(quán)對等、信息通暢及可操作性才，能實(shí)現(xiàn)體系的穩(wěn)健可靠，風(fēng)險(xiǎn)管理體系中應(yīng)力求簡單，體系越復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)信息溝通的及時(shí)性及準(zhǔn)確性越難以保證?！?〕系統(tǒng)性原那么全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架并非建立一個(gè)或幾個(gè)模型就能建成的，它需綜合考慮住宅區(qū)改造地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開展戰(zhàn)略、經(jīng)營平安、投資平安等多個(gè)目標(biāo)；而且需要融合全部風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)工作，包括風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估、控制到效果評價(jià)等；同時(shí)保證在體系內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)信息的暢通。全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架不僅把住宅區(qū)改造地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理視作一個(gè)系統(tǒng)，而且結(jié)合企業(yè)的整體運(yùn)作和企業(yè)外部環(huán)境形成一個(gè)全面的系統(tǒng)?！?〕分散性和集中性統(tǒng)一原那么為保證風(fēng)險(xiǎn)管理的效率和水平，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)分類細(xì)化，對風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行分散管理，不同部門來處理不同類型風(fēng)險(xiǎn)。首先由各部門負(fù)責(zé)管理本部門風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鞑块T在進(jìn)行日常工作時(shí)能接觸到最新的風(fēng)險(xiǎn)信息，并能高效快速地對風(fēng)險(xiǎn)做出處理。在風(fēng)險(xiǎn)分散管理發(fā)揮作用的同時(shí)，仍需要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)集中管理，需要有專門的風(fēng)險(xiǎn)管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行情況，反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施效果〔湯海輝，2021〕。協(xié)調(diào)在各個(gè)職能部門之間以及上下級各管理層級間的風(fēng)險(xiǎn)管理活動?！?〕適度靈活性原那么在風(fēng)險(xiǎn)管理框架的指導(dǎo)約束下，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，框架同樣的需要具備一定靈活性，否那么會限制全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系的應(yīng)變能力，使制定的風(fēng)險(xiǎn)管理措施無法緊跟客觀環(huán)境的變化。因而要根據(jù)外界環(huán)境、企業(yè)開展需求的變化進(jìn)行調(diào)整，建立動態(tài)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架。2朱家莊住宅區(qū)改造工程工程2.1朱家莊住宅區(qū)改造工程工程概況朱家莊住宅區(qū)位于煙臺市芝罘區(qū)，居住人口在20000左右，是煙臺市主城區(qū)中較為典型的住宅區(qū)。與現(xiàn)狀相比，改造工程利用了大局部的公共設(shè)施，如醫(yī)院，小學(xué)，中學(xué)，技校，賓館等，同時(shí)對一些設(shè)施進(jìn)行了改造，如幼兒園，在兩個(gè)主要的節(jié)點(diǎn)增加了局部的沿街商業(yè)。住宅區(qū)內(nèi)部有少量停車場，但停車規(guī)模較小，多為摩托車停放場地，社會停車場有三個(gè)，有兩個(gè)為近期修建的小區(qū)配備，。總的停車規(guī)模在200個(gè)左右。按住戶計(jì)算，現(xiàn)狀停車位對住區(qū)的開展來說嚴(yán)重缺乏，同時(shí)由于標(biāo)準(zhǔn)缺乏，多車輛都是散亂的停放在道路邊緣，占道停車的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。在新建住宅中，利用現(xiàn)狀的高差建造地下車庫，根據(jù)漸進(jìn)式開發(fā)時(shí)序和停車場的分布半徑綜合考慮后布點(diǎn)設(shè)置，分散分布在住區(qū)的各個(gè)區(qū)域。本工程合同工期為18個(gè)月住區(qū)現(xiàn)在還保存著16棟60年代的2層小樓。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地面積共62822平方米，總建筑面積為78319平方米，建筑密度為28.4%，容積率為1.25。改造工程以多層建筑為主，1到3層低層共37棟，占住區(qū)總數(shù)的63.8%，4到6層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，7到8層共10棟，占住區(qū)總數(shù)的17.2%，9到10層小高層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，11層1棟，占住區(qū)總數(shù)的1.7%。住區(qū)平均層數(shù)為5.48層。現(xiàn)狀住區(qū)在主要的兩個(gè)沿街面上大量底商。在改造中增強(qiáng)原有的商業(yè)，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準(zhǔn)備情況房地產(chǎn)工程建設(shè)周期長、建設(shè)過程復(fù)雜、涉及方面多，這就要求工程開發(fā)單位對整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程按照整體規(guī)劃實(shí)施，按時(shí)完成整個(gè)工程預(yù)期目標(biāo)。工程管理過程控制可以從這幾方面入手。首先要確立過程控制標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計(jì)方面多，包括財(cái)務(wù)、技術(shù)、人員、質(zhì)量、環(huán)境等等，針對每個(gè)方面要設(shè)立控制標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)要根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)確定衡量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)要根據(jù)國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)定來把控，人員要運(yùn)用人力資源管理標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量可以通過質(zhì)量管理控制方法按照國家和行業(yè)對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的要求，環(huán)境要依據(jù)國家和區(qū)域的衡量指標(biāo)，通過對這幾方面的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立可以對過程中的指標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷；其次是要運(yùn)用科學(xué)的方法衡量績效，工程開發(fā)的不同階段應(yīng)該完成不同的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)不同的預(yù)期目標(biāo)，工程管理部門要根據(jù)工程規(guī)劃目標(biāo)，結(jié)合工程各方面的控制標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用過程控制方法、目標(biāo)管理法、比率分析、滾動方案分析等方法對工程各階段績效進(jìn)行衡量判斷，通過比擬、衡量可以發(fā)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的完成情況，到達(dá)的效果和效率，當(dāng)然規(guī)劃目標(biāo)和實(shí)際效益肯定是有偏差的，這時(shí)就得去判斷偏差的程度，如果在合理、可以允許的范圍內(nèi)時(shí)候可以接受的，但如果差距較大，無法到達(dá)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，那就要進(jìn)行偏差糾正；也就是最后要根據(jù)衡量結(jié)果糾正偏差，要分析偏差產(chǎn)生的原因，是規(guī)劃制定的不合理還是執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，要是方案制定不切實(shí)際，那就得重新修改和調(diào)整工程規(guī)劃，要是工程實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題那就要重新進(jìn)行工程建設(shè)的工作，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求完成工作任務(wù)，保證工程各個(gè)階段的績效。3朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風(fēng)險(xiǎn)因素識別3.1工程投資風(fēng)險(xiǎn)的種類與來源3.1.1區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商在確定投資開發(fā)意向后，需要對投資開發(fā)工程的位置進(jìn)行選擇。這需要開發(fā)商充分調(diào)查和了解各個(gè)工程候選位置周邊環(huán)境、當(dāng)?shù)氐氖袌鼋Y(jié)構(gòu)、競爭情況，當(dāng)?shù)氐暮晡⒂^政策，如城市規(guī)劃、土地政策、稅收、產(chǎn)業(yè)政策等。以及了解人文風(fēng)俗習(xí)慣和自然環(huán)境。同時(shí)了解當(dāng)?shù)氐娜司杖耄a(chǎn)總值等經(jīng)濟(jì)情況。這些因素直接影響開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營工作，甚至影響整個(gè)住宅行業(yè)的開展。因此，在前期選擇工程的建設(shè)地的時(shí)候要充分考慮這些因素。將區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)分為區(qū)位市場、區(qū)位政策、區(qū)位環(huán)境、區(qū)位經(jīng)濟(jì)個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.2工程選擇風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商進(jìn)行工程選擇決策時(shí)，會遇到自身和客觀條件的不確定性。比方，選擇普通類住宅型工程會和經(jīng)濟(jì)適用房工程，會遇到來自市場、政策上不同的約束條件，對自身的要求也不經(jīng)盡相同。選擇不同規(guī)模的相同類型住宅工程，開發(fā)商自身開發(fā)經(jīng)營策略也不一樣。同時(shí)開發(fā)商自身的條件也決定了并不一定所有住宅工程都能給自己帶來盈利，有些那么會使開發(fā)商虧損甚至倒閉。因此，開發(fā)商在進(jìn)行工程選擇決策時(shí)，應(yīng)該重視工程風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮主客觀條件。它分為：工程類型、工程規(guī)模、管理能力、技術(shù)水平這方面風(fēng)險(xiǎn)。3.1.3融資風(fēng)險(xiǎn)住宅工程開發(fā)需要大量的資金。雖然前期投資決策階段，只是涉及住宅工程開發(fā)工作的一局部。開發(fā)商會在此階段進(jìn)行融資運(yùn)作，提前儲藏資金。為后續(xù)的開發(fā)工作準(zhǔn)備。但是開發(fā)商融資資金大、融資過程環(huán)節(jié)多、面對不同的利益方多。因此會面臨相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。稍有不慎，使自己的資金鏈斷裂，使工程失敗。融資風(fēng)險(xiǎn)分為：融資方式，企業(yè)信用、融資規(guī)模。3.1.4購地風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商購得土地使用權(quán)，是住宅工程開發(fā)工作的核心一步。房屋建立在土地上的，沒有土地就沒有住宅工程。但是土地使用權(quán)的購得需要大量的資金，批復(fù)周期長。土地使用權(quán)的獲得也有多種方式，如協(xié)議出讓、掛牌。每種方式受相關(guān)土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃要求的約束條件不一樣。因此，開發(fā)商在購?fù)恋厥褂脵?quán)階段要謹(jǐn)慎、小心。認(rèn)真做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作。購地風(fēng)險(xiǎn)分為：購地方式、購地規(guī)模個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.5批文風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段開發(fā)商需要跟多個(gè)政府相關(guān)部門打交道。如：城市規(guī)劃局、人防辦、城市管理局、銀行等。住宅工程開發(fā)工作需要制作多個(gè)工程資料手續(xù)，這些資料手續(xù)需要得到以上相關(guān)部門的批復(fù)，才能進(jìn)行下個(gè)階段的工作。這些資料普遍制作難度大、時(shí)間長、種類多，充分考驗(yàn)開發(fā)商的工作和溝通協(xié)調(diào)能力。此階段相關(guān)政府部門的批復(fù)資料的周期也較長，由于相關(guān)資料認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和人理解上的差異，容易對資料產(chǎn)生分歧。也有可能相關(guān)事項(xiàng)得到同意但落實(shí)不到位的情況。增加批復(fù)工作的難度。拖慢開發(fā)商的開發(fā)工作，進(jìn)而影響整個(gè)工程其他工作。批文風(fēng)險(xiǎn)分為：開發(fā)商能力、政策落實(shí)性。3.2住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)識別3.2.1風(fēng)險(xiǎn)識別流程與方法簡單闡述風(fēng)險(xiǎn)識別的過程，第一步是要明確風(fēng)險(xiǎn)識別對象，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程主要作業(yè)進(jìn)行分解。第二步是收集處理生成與風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息，風(fēng)險(xiǎn)識別建立在大量的數(shù)據(jù)根底上，很多風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)閿?shù)據(jù)和信息的不對稱引起。第三步，明確各個(gè)階段的不確定性因素，運(yùn)用生成的信息結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理人員的經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)工程不確定性進(jìn)行分析。第四步，選擇風(fēng)險(xiǎn)識別的方法，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)選擇適合的識別方式。第五步，將風(fēng)險(xiǎn)識別后確定風(fēng)險(xiǎn)分類，并確定風(fēng)險(xiǎn)屬性。風(fēng)險(xiǎn)識別的方法和工具主要包括：檢查表法，流程圖法，頭腦風(fēng)暴法。情景分析法，德爾菲法，SWOT分析法等。在本工程上重點(diǎn)使用德爾菲法和SWOT法。德爾菲法，在對所要預(yù)測的問題征得專家意見之后，進(jìn)行整理、歸納、統(tǒng)計(jì)，再匿名反應(yīng)給各位專家，再次征求意見，再集中，再反應(yīng)，直至得到穩(wěn)定的意見。SWOT分析法是一種環(huán)境分析法，所謂的SWOT既是英文Strength(優(yōu)勢)、Weakness(劣勢)、Opportunity(時(shí)機(jī))、Threat(威脅)的縮寫。SWOT分析的是對工程內(nèi)部環(huán)境之優(yōu)劣勢的分析，在了解自身優(yōu)劣勢根底上，判明外部的時(shí)機(jī)和威脅，對環(huán)境做出準(zhǔn)確的判斷，繼而制定工程的系統(tǒng)分析和戰(zhàn)略決策。3.3風(fēng)險(xiǎn)識別結(jié)果分析本工程風(fēng)險(xiǎn)包括進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、本錢風(fēng)險(xiǎn)和平安風(fēng)險(xiǎn)四大類別。3.3.1進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素〔1〕規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為符合城市整體設(shè)計(jì)風(fēng)格，工程按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理〞的要求。在降低資源和能源消耗，營造生態(tài)環(huán)保的居住環(huán)境的同時(shí)，建筑具有區(qū)域引領(lǐng)示范作用的、標(biāo)桿性的樣板工程，為朱家莊開發(fā)和城市環(huán)境保護(hù)奠定了堅(jiān)實(shí)基調(diào)。〔2〕施工風(fēng)險(xiǎn)施工風(fēng)險(xiǎn)主要是由工程施工階段不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，由于工程針對居住地人群的特殊設(shè)計(jì)，因此建筑標(biāo)準(zhǔn)較高，與一般建筑施工相比，施工難度較大，施工本錢較高，面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大?！?〕配套風(fēng)險(xiǎn)完善的配套設(shè)施是住宅區(qū)改造地產(chǎn)能提供優(yōu)質(zhì)效勞的重要根底，由于生活水平的提高，居住地人群對居住生活、文化娛樂等各方面的需求都需要完善的配套設(shè)施來得以實(shí)現(xiàn)。配套缺失不完善將會嚴(yán)重影響工程的成功經(jīng)營?！?〕氣候風(fēng)險(xiǎn)氣候氣象等條件，對門窗欄桿等金屬建材的選擇上提出了更高要求，惡劣氣候會導(dǎo)致工程中斷?！?〕技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于工程的施工階段，眾所周知，施工