朱家莊住宅區(qū)改造工程項目投資風險管理-

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責任省進行博有效擾組合封和協孤調，趣并依齊據市曉場和透客戶盡群體欄的變絞化，骨不斷河的進葛行優(yōu)蛇化和琴改革冰，從挨而達衛(wèi)到大任幅提傘高企澤業(yè)運技行效援率和變經濟俘效率給的目倦的。挪房地盒產開串發(fā)公血司應絮依據鄭自身蹤實際搬和發(fā)步展實勝際，御采納江以上門建議景，建裁立良嗎好的縣組織煩，進摔而實散現簡良化流增程、窯降低繡本錢簡。投陳竹睛杰〔脖20功08球〕在瘦隆福塔國際圖住宅秧工程治工程遵開發(fā)鈴全過鎖程管匠理研拐究中姨提出土在房鏟地產鮮行業(yè)禿，房粱地產舍開發(fā)幣工程劃是從療工程草籌劃披、項希目設管計管更理、蒸施工菊管理攤、銷薯售管壁理和偏物業(yè)獄管理勤等過醉程為封一個北開發(fā)仗全過享程。富衣何平蘆〔2專01注1〕酷在西輩昌仍XX李住蘇宅項障目施聽工過嫌程管票理研盯究提既出項浙目施賭工過卸程管梅理是擱個全旁局的媽、全警方位張的系占統(tǒng)管蛙理，侍具體幫運用糊的管返理辦震法涵巖蓋到絞W撤BS登分顏項管熱理辦乒法、期掙值不方法祖，成烏本和乏進度削集成僵控制殿管理籮等辦劑法。桂單塌興波乏〔2斬00耍9〕竿在大腰型住尤宅項異目全晃過程素管理械的幾傍點體栗會中燦認為況大型欣住宅找工程等要注艙重住疼宅項厭目的很造價緣控制憤和耐傷久性妥設計洗。劉克哲〔字20灘10部〕在科高層字住宅藝工程崗施工語質量苗控制逝的方貨法研捐究中鋼指出鳥高層電住宅千工程積質量忙的控篩制及格影響畝建筑宴質量礙的因墾素，建要使索用全鉆面質寫量管破理等捧手段片對高鑒層住砌宅項亭目的初施工排全過損程進忍行研小究。炊劉督丙福架〔2長01且1〕岸在論兇工程芽工程粘全過敵程管擋理中亭提出戲在工邁程項嚷目實婆施階罰段，校為業(yè)折主提喝供招孫標代姐理、執(zhí)設計饑管理佳、采浴購管族理、倡施工梨管理慨和試營運行巷〔竣過工驗周收〕瞞、工桂程項木目后同評價繭等服搭務，護根據椒業(yè)主內委托勞對工萄程項勻目進梅行質缺量、史平安桿、進匠度、依費用扎、合玻同、廟信息明等管蕩理和晉控制污。潔王軍芝民〔含20勺11欺〕在窗住宅頁工程撈投資塑效益惜綜合申評價雕指標候體系箱的建盯立中勵提出原了經棚濟效挽益、掩社會勇效益州、環(huán)感境效像益三盒大一筆級指染標，格就業(yè)副、平汽均分常配、朗投資下利潤趁率、性速動山比率要、綠貨化率循等二鎖十四侄個二鈴級指錯標。映督田靈織江〔虧20俘02眼〕對奶我國峰的住囑宅產宰業(yè)的關開展管及其隔現狀胡作了工詳細尊介紹嗎，從水它的案起源繪、特織點、脹以后展的發(fā)覆展趨橋勢以薯及所誕存在決的問踢題都下進行制了深蘋入研挑究。飛并對垂住宅闖產業(yè)之健康夸開展碎提出翻看法徹。主竹張以縣科技舅來帶稍動住凈宅行棵業(yè)的雄持久仔開展濫。并攏制定賓有效齒地住倍宅產販業(yè)配既套制方度，拼逐步達建立知完善戚的住欣宅市頸場。羽帶動既有潛瓣力的攔企業(yè)膠成為呆住宅叢產業(yè)餡的龍殃頭，副加速尸住宅妄產業(yè)喊現代熄化。悉龍奮持杰，偏向肅述〔2絲00綁6〕符通過巡對吸榴納率幸的分喜析，燒合理敵得對狀住宅淘市場蚊進行艷了評乞價。按得出醋：在衣城市敵住宅吩市場扛中經老濟適縫用住浙房市借場和差商品挨房市繡場的忽的供之需均價衡狀假設態(tài)是諷相互率影響敲的。啄但是猴各個鏟城市爸的住價宅市曠場的墊供需窯狀況網不同漁，每斬個城燥市的系吸納菊率也捆不同稅。地外方政計府制貍合本樹地的肚經濟猴適用念住房駕政策逗時，舊不應捏該采貢用統(tǒng)炒一的斑吸納天率標叢準作套為依竄據。輔而是王充分斑考慮床經濟祥適用鑼房的莫地域飽分布痕特點貝選取兇合理奴的指浪標，聽建立鉗綜合房可靠穩(wěn)的住賢宅市汽場評蘋價模裁型。泊并進粥行綜界合分宵析基善礎上共設定五和實同施適毀合該辜地域享的經半適房豪政策嫩。娛向喬院玉，瓣劉鵬叼翱，艷李佳磨〔2生01惕0〕塞研究朋了住夠宅市樂場與濤城市滴經濟左的相林互關石系，圖指出努住宅默市場銅具有越帶動窮相關種產業(yè)扔開展喪、增符加社長會投噸資的說積極蕉影響化。同柏時也騙會帶紛來高耕房價漆、儲姐蓄效顛應、朋擠出熱效應維等消午極影衣響。澆提出族政府輩應該閥合理陣有效右對住艙宅市煤場進線行監(jiān)張管，漁運用霜行政矛手段膏來制怨定住渾宅產制業(yè)戰(zhàn)朗略分怨布，蜜使住匪宅市伶場帶濕動城赴市經歪濟的鄰快速油開展戚。鄭身思齊商，師畝展〔柏20宿11注〕簡降單介晉紹了跪我國由的財晨稅制嬸度，缸并提度出土忌地策宏略使究居住擱用地湖和住奮宅的芒價格兩上漲地。而擺且墳“暫土地翅財政蝴〞擔依賴課性高賊的城溪市，港土地發(fā)購置宗費用麻相應殊的較手高。隱針對鞋此現況象，離運用擱個城牲市的瘡數據癢對湊“休土地均財政網〞永價格扔效應爺進行步實證筑檢驗理，建豎立個睛方程段進行獄廣義典據估睜計檢坑驗，煙但是哲檢驗殼效果香在統(tǒng)坑計意通義上帝并不拾顯著卷，這竄與兩土個市格場不慢同的蔑市場較化程腳度有笛關。張最后增提出宰政府舉短期攏內調決控房擴價并攔不能析有效儀解決我房價毛問題垮，而曉必須橡首先榆通過莫改革基和創(chuàng)嘆新制圍度，薦端正日政府討在公錦共財菊政和妹土地串制度證中的班動機嶼和行插為。悉蔡健墻民〔旗20出08縱〕針匪對目喂前房述地產宴特征戰(zhàn)及房熊地產亂風險棒管理炎研究列滯后羨地現仗狀，訴深入剛系統(tǒng)仗地研接究了拐房地座產風酒險管怕理方但法，桿來加刺強對浸房地遍產風套險研含究，礎提高鄙風險悔管理爭的能鄰力。著主要串對房弓地產談投資僑工程淚風險錦的種立管理揮方法購進行加詳細日地介只紹、儀分析舅。即滑三維粒模型旁，價貪值鏈叫，模級糊群喝體評結估方桂法，削系統(tǒng)梨動力甘學。齒以及父在特匙定情同況下亮運用肌哪種摘方法決、這羊幾種霞方法尊的結苦合使瞇用進銜行了塘研究抄。這儲為后篩來的筐學者季研究嘉房地騾產風玩險全補過程鄉(xiāng)管理沖提供妻了依閉據。程傳山〔2007〕根據我國房地產風險管理的現狀，認為現階段很有必要在理論和實踐上加強房地產風險管理。仔細研究了此建造階段風險管理流程：風險預測風險評估風險控制。對每個流程都進行深入仔細的研究，以及對風險管理的方法進行詳細的論述。為了對論文中的理論進行驗證，選取案例分析，從定性和定量的不同角度出發(fā)，得出了符合論文理論的結果。孟慶波〔2021〕在充分了解國內外房地產風險管理研究現狀及最新理論根底上，深入研究了風險管理中的風險識別階段，通過德爾菲諾法構建了房地產開發(fā)風險二級指標體系，并運用因子分析法對二級指標進行分析，生成了一級指標體系。再結合灰色系統(tǒng)理論構建評價模型。進行實證研究，通過定量和定性分析，得出了可靠的結論，充分證明了指標體系可以運用到評價工作中，評價模型的和可行性和實用性。為評價研究房地產投資風險提供了一整套理論和方法。在住宅工程風險管理方法方面，模糊層次分析法相關理論比擬成熟，主要將其用于指標因素的分析評價、方案的選優(yōu)等等。近年來，許多學者對模糊層次分析法的優(yōu)化改良進行了不同程度的研究。在風險管理方面，模糊層次分析法運用于指標的評價。管學雷〔2021〕在其論文中了解了國內外房地產業(yè)開展狀況以及國內房地產投資大背景。初步分析了房地產投資決策的風險。針對主要風險建立了評價決策模型，并運用模糊層次分析法進行驗算。對投資方案進行評估。結合實例，對模型的實用性進行了檢驗。說明了模糊層次分析法運用于房地產投資決策中是科學的，它不僅可以在數學理論上解決了投資決策過程的模糊問題，而且也可以將決策者帶有主觀地模糊性質地經驗量化以保證其在結論上是科學的。論文研究說明模糊層次分析法是適合復雜大型房地產投資工程決策選優(yōu)中的。張金瑩〔2021〕首先分析房地產投資風險特點以及歸納總結了幾種風險評價方法。將法引入到基于的模糊綜合評價法中建立房地產開發(fā)投資風險評價模型，有效的降低了風險評價的模糊性，優(yōu)化了模糊層次綜合評價法，并選取實例對模型的實用性和可行性進行了驗證。驗證結果說明，該模型在預測評估開發(fā)風險度方面可信度較高。李東曄，黃好杰，李延喜，高銳〔2021〕以我國座城市的數據，運用模糊層次分析法評價研究了我國房地產的泡沫程度。并在研究中綜合了模糊層次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型計算精度。通過研究得出：近幾年來城市房地產泡沫程度呈升高趨勢，具體城市的房地產泡沫程度跟該城市所處區(qū)域、經濟開展水平關。赫巖，單峰，魏丹〔2021〕提出了自己的建筑火災風險評價思想。首先借鑒物理學中的系統(tǒng)平安工程理論然后選取了建筑火災風險的內在外在因素作為指標構建評價體系。并利用三角模糊函數建立判斷矩陣，最后進行各個因素的單排序和總排序，以及最終目標的權重排序。通過實例研究，該模型能夠提供能夠必要的量化數據支撐建筑火災風險客觀評價對于建立建筑火災風險防范機制有著積極的作用。通過中外研究文獻可以看出，關于房地產開發(fā)工程的風險研究還是較多的，主要有房地產開發(fā)工程的各個階段的風險研究，還有針對工程開發(fā)工作中遇到的某一類風險而進行的研究，如工程的融資、本錢控制的風險等。運用的方法也較多，如專家調查法、層次分析法、模糊層次分析法、模糊評價法、系統(tǒng)動力學、模特卡洛分析法等。但是，房地產包括住宅產業(yè)、商業(yè)地產、工業(yè)廠房業(yè)等。而不同類別的工程風險不是完全相同的，處理的方法也可能不一樣，房地產工程的風險管理研究在大層面上進行的，更進一步細化分類的工程的風險研究還是有所不同〔不同類別的工程的相關政策、技術要求、市場情況不一樣〕，或者只是針對某一類工程的某一方面、某一階段的風險。因此，本論文著重寫房地產工程中住宅改造工程的風險管理，并不僅僅針對住宅工程的某一階段或某一類的風險，而是對住宅改造工程的整個開發(fā)過程中普遍遇到的風險進行研究。對房地產工程進行進一步的細化，對其中的住宅工程的風險管理的研究奉獻微薄的一份力量。0.2研究意義〔1〕本課題研究運用經濟學、管理學、統(tǒng)計學、建筑學等方面的理論知識，擴大了這些學科的研究范圍和視角，具有一定理論意義?！?〕通過對朱家莊住宅小區(qū)改造工程風險管理理論與實踐的研究，并與其它房地產工程管理開展趨勢聯系起來，為完善所有房地產工程管理提供了一定的思路?！?〕工程風險管理有助于我國相關房地產公司、建設公司把握市場脈搏，鎖定目標市場，了解市場狀況、消費者傾向、市場供需狀祝、競爭對手情況，從而預測市場走勢，為企業(yè)確定經營方向、制定開展戰(zhàn)略、獲取潛在市場份額提供數據支撐?！?〕本工程還可為我國現時期居民住宅小區(qū)建設管理提供參考；論證該房地產工程的市場可行性、技術方案可行性和綜合效益可行性是否真的切實可行，以及房地產工程開發(fā)中的風險防范、建設管理問題，為該住宅小區(qū)工程的改造及開發(fā)提供可靠的依據。0.3研究的主要內容第一章主要介紹課題的研究背景與國內外研究現狀，為更好的理解論文打下根底。第二章主要介紹工程工程管理相關理論，提出工程工程風險管理的特點與流程等內容，為后文的深入分析做好鋪墊。第三章進入文章核心局部，在介紹朱家莊住宅區(qū)改造工程工程的根底上，通過分析提出該工程風險管理過程中需要主要的問題及準備工作，并引入第四章和第五章文章最重要局部。第四章主要進行工程風險的識別，從工程進度風險、質量風險、本錢風險以及平安風險四個方面提出工程開展過程中的風險指標，為第五章進行風險評估提供依據。第五章通過層次分析法對設置的一級指標與二級指標進行風險評估，得出本工程風險處于中等水平。第六章在第五章風險評估結果的根底上提出風險應對措施，通過風險預防、風險緩解、風險轉移、風險自留以及風險利用幾個方面進行。1工程工程風險管理理論1.1工程工程風險概述投資風險的定義風險的根本含義是損失的不確定性。風險管理是對風險進行認識、估計、評價及采取防范和處理措施等一系列過程。風險管理的目的就是要防止或減少風險損失。1.1.2工程工程風險的分類住宅區(qū)改造工程工程風險分類與工程工程風險分類相同。為了深入、全面地認識工程工程風險，并有針對性地進行管理，就有必要將住宅工程風險進行分類。分類可以從不同的角度，根據不同的標準進行。通過分類人們可以進一步認識住宅區(qū)改造工程工程及其具有的特性。工程工程風險的分類方法主要包括以下幾個方面。按照工程風險發(fā)生概率分類按照工程風險發(fā)生概率分類的方法，可以使人們充分認識住宅區(qū)改造工程工程風險發(fā)生可能性的大小。一般人們可以將住宅工程風險按照發(fā)生概率大小分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的住宅工程風險。某個風險因素在不同的住宅工程工程中發(fā)生的概率是不相同的。〔2〕按照工程風險后果的嚴重程度分類按照工程風險后果的嚴重程度分類的方法，可以使人們充分認識工程風險發(fā)生后的嚴重程度。一般人們可以將住宅工程工程風險按照后果嚴重程度分成三級高中低、五級高、較高、中、較低、低或多級，以區(qū)分不同的風險?！?〕按工程風險引發(fā)的原因分類按工程風險引發(fā)的原因分類的方法，可以使人們充分認識造成住宅區(qū)改造工程工程風險的原因，以便人們可以有針對性地采取風險管理措施。人們可以將工程風險引發(fā)的原因按主觀或客觀原因分類，也可以按照組織內外以及行為的原因分類，還可以按照政治、技術、經濟、運行或環(huán)境等原因進行分類。行為風險是指由于個人或組織的過失、疏忽、僥幸、惡意等不當行為而造成的財產損毀、人員傷亡的風險。經濟風險是指在工程工程管理活動中，由于工程管理不善、市場預測失誤、價格波動、供求關系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等所導致經濟損失的風險。技術風險是指伴隨科學技術的開展而來的風險。在工程施工過程中，安排的施工組織，采用的施工方法不合理，或者新材料、新技術、新工藝的不斷創(chuàng)新給工程工程帶來的工期、質量和本錢損失。政治風險是指由于政局變化、政權更迭、罷工、戰(zhàn)爭等引起社會動亂以及相關政策法規(guī)不穩(wěn)定而給工程工程帶來的財產損失或損害以及人員傷亡的風險。組織風險是指由于工程有關各方關系不協調以及其他不確定因素而引起的風險。工程工程的規(guī)模巨大，技術復雜，施工周期長，工程參與各方的工程管理目標和要求不同決定了有效的工程組織對工程工程的重要性，也決定了工程工程的組織風險?！?〕按照工程風險是否可管理分類按照風險可管理的程度，可將住宅區(qū)改造工程工程風險劃分為可管理風險和不可管理風險?？晒芾盹L險是指可以預測，并可采取相應措施加以控制的風險反之，那么為不可管理風險。風險能否管理，取決于風險不確定性是否可以消除以及活動主體的管理水平。要消除風險的不確定性，就必須掌握有關的數據、資料和其他信息。隨著數據、資料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些不可管理風險可以變?yōu)榭晒芾盹L險。〔5〕按照工程風險關聯程度分類按照工程風險關聯程度分類，可以使人們充分認識住宅區(qū)改造工程工程風險是獨立發(fā)生的還是關聯發(fā)生的。一般情況下，關聯程度小的工程風險多數是獨立發(fā)生的，它很少對工程的其他方面造成關聯影響。關聯程度大的工程風險那么會對工程的其他方面造成關聯影響，甚至引發(fā)一系列的工程風險。這種分類同樣有助于人們對住宅區(qū)改造工程工程采取針對性的風險評估和管理措施?！?〕按工程工程目標實現程度劃分根據風險對工程工程目標實現程度的影響來分，住宅區(qū)改造工程工程風險可以分為質量風險、本錢風險、進度風險、壞境風險和平安風險等。對于一些大型的、復雜的住宅區(qū)工程工程，具有特定的工期、本錢和質量等方面的各種限制和嚴格要求，其目標能否實現對工程參與各方有重大影響，在住宅區(qū)工程工程開展的各個階段和工程參與各方將面臨目標能否實現的風險?！?〕按工程工程風險管理的主體劃分根據風險管理的主體來分，可分為業(yè)主的風險、承包商的風險和咨詢監(jiān)理的風險、設計單位的風險以及其他相關方的風險。很顯然，住宅區(qū)改造工程工程中不同工程主體所面臨的風險是不一樣的，在不同階段所面臨的風險種類和嚴重程度是不一樣的。業(yè)主的風險包括人為風險、經濟風險和自然風險。承包商的風險包括決策錯誤風險、締約和履約風險以及責任風險。咨詢監(jiān)理的風險包括來自業(yè)主的風險、來自承包商的風險和職業(yè)責任風險。1.1.3住宅工程工程風險的特征風險的特征是由風險的屬性決定的，是風險的本質及其規(guī)律的外在表現。正確認識住宅工程投資風險的特征，對企業(yè)建立風險管理機制，減少風險損失，提高投資活動效率都具有重要意義。風險的全面特征可歸為如下五點?！?〕不確定性房地產投資時一項復雜的系統(tǒng)工程，同時投資的涉及面廣。對特定的個體來說，龐大的系統(tǒng)工程會表現出種種的不確定性，即風險是否發(fā)生、何時何地發(fā)生、怎樣發(fā)生，發(fā)生后導致的損失程度等都是不確定的?！?〕客觀性房地產風險是不以人的意志為轉移的客觀存在，這主要是因為導致風險的不確定性因素是客觀存在的，并且這種不確定性是事物開展的特性，因此只能在一定程度改變風險的形成和開展的條件，盡可能降低這些不確定性因素發(fā)生的概率，而不能完全消除風險。〔3〕潛在性潛在性是風險存在的根本形式。風險是一種損失的可能性，并且這種可能是潛在的，并不是所有導致這種可能的因素都會發(fā)生，風險事故的發(fā)生是偶然的?！ひ虼?，隨著風險的因素的變化，風險可能有量的增減，也可能面對質的改變，新風險產生時也常帶有舊風險的消亡?！?〕可測性風險具有不確定性，但這種不確定性可以根據以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，經過分析判斷，對某種風險發(fā)生的概率及其造成的損失做出判斷，進而對這種不確定性進行預測和衡量?！?〕補償性房地產投資的風險比擬高，因此投資者大都要求在收益中對所承當的風險進行補償，也就是要求風險回報。風險與收益是并存的，風險越高，收益一般越大。如果能正確認識和利用風險，不要消極地預防，`更不要懼怕，有時可以將風險當做一種時機，從而獲得額外的風險補償。1.2工程工程風險管理概述1.2.1工程工程管理與工程工程風險管理的關系?美國工程管理知識體系指南?〔PMBOK第5版〕對工程管理的定義是，工程管理是運用知識、技能、工具和技術來滿足相應的工程需求。工程管理是通過相應的應用和整合47個邏輯分組工程管理過程來完成的，這些過程可以被分為5個步驟：啟動、規(guī)劃、實施、監(jiān)視和控制以及結束〔陳偉珂等，2021〕。?中國工程管理知識體系?〔CPMBOK2006〕指出：“工程管理就是以工程為對象的系統(tǒng)管理方法，通過一個臨時性的專門的柔性組織，對工程進行高效率的方案、組織、指導和控制，以實現工程全過程的動態(tài)管理和工程目標的綜合調與優(yōu)化〔王高航，2021〕。〞各種各樣的風險伴隨著工程工程的整個開發(fā)過程，威脅工程的成功和企業(yè)的長久開展，作為企業(yè)或工程的管理者必須扎扎實實地做好風險管理工作，明確目標和責任是首要工作。在工程工程中本錢、質量、進度的控制就是風險管理的目標，責任范圍的清晰界定、落實到人是風險管理成敗的關鍵。本文主要闡述的住宅區(qū)改造工程，屬于建設工程〔ConstructionProject〕范疇，主要指為形成特定的生產能力和使用效能，通過投資決策，建設形成滿足預期需求的活動。工程工程的類別可以按照投資來源、建設性質、產業(yè)領域、功能效益等多種標準進行分類，不同類別的工程工程，有管理上的共性，但也有針對工程特點的特殊性。工程工程管理是工程管理在工程領域的應用。是工程工程管理者，為實現工程的功能、質量、費用等目標，系統(tǒng)運用現代科學管理理念、管理技術和管理手段，對工程工程的投資建設進行全生命周期的方案、組織、控制、協調和監(jiān)督活動〔李金海等，2021〕。進行工程工程管理，需要根據科學的管理體系，選擇適宜的管理方法，標準管理以保證工程的各個階段順暢、高效的實現。工程工程風險管理就是人們對工程實施過程中潛在的意外損失進行辨識、評估、預防和控制的過程。其理論和實踐涉及到自然科學、社會科學、工程技術、系統(tǒng)科學、管理科學、數學、概率論等多種學科，可以說工程工程的風險管理是一種綜合性的管理活動〔Ben，2002〕。工程工程管理風險就是在工程管理活動或事件中消極的后果發(fā)生的潛在可能性，每一個工程工程都必然伴隨著一定的風險，工程風險不僅包括在整個建設工程工程施工的全過程中自然災害和各種意外事故的發(fā)生而造成的人身傷亡和財產損失的不確定性，而且也包括技術性、管理性問題引起的經濟損失的不確定性，只有通過對工程風險的識別，將其定量化，進行分析和評價，選擇風險管理措施，以防止大風險發(fā)生，或在風險發(fā)生后，使得損失量降到最小程度，從而實現工程的總體目標，所以風險管理是工程工程管理不可缺少的一個局部。1.2.2住宅工程工程風險管理的特點〔1〕具體的工程工程風險具有特殊性。工程工程風險管理盡管有一些通用的方法，如概率分析方法、模擬方法、專家咨詢法等。但一經要研究具體工程的風險，那么必須與該工程的特點相聯系。①該住宅區(qū)改造工程工程復雜性、系統(tǒng)性、規(guī)模、新穎性、工藝的成熟程度。②住宅區(qū)改造工程工程的類型，工程所在的領域。不同領域的工程有不同的風險，有不同風險的規(guī)律性、行業(yè)性特點。例如計算機開發(fā)工程與建筑工程工程就有截然不同的風險。③住宅區(qū)改造工程工程所處的地域，如國度、環(huán)境條件?！?〕要全面有效地進行工程工程風險管理必須需要大量地占有信息，了解情況。要對住宅區(qū)改造工程工程系統(tǒng)以及系統(tǒng)的環(huán)境有十分深入的了解，并要進行預測，所以不熟悉情況是不可能進行有效的風險管理的?！?〕住宅區(qū)改造工程風險管理很大程度依賴于管理者的經驗。雖然人們通過全面風險管理，在很大程度上已經將過去憑直覺、憑經驗的管理上升到理性的全過程的管理，但風險管理在很大程度上仍依賴于管理者的經驗及管理者過去工程的經歷，對環(huán)境的了解程度和對工程本身的熟悉程度。在整個風險管理過程中，人的因素影響很大，如人的認識程度、人的精神、創(chuàng)造力。所以風險管理中要注意專家經驗和教訓的調查分析，這不僅包括他們對風險范圍、規(guī)律的認識，而且包括對風險的處理方法、工作程序和思維方式，并在此根底上系統(tǒng)化、信息化、知識化，用于對新工程的決策支持?！?〕風險管理在工程管理中是一種高層次的綜合性管理工作。它涉及企業(yè)管理和工程管理的各個階段和各個方面，涉及工程管理的各個子系統(tǒng)，所以它必須與住宅區(qū)改造工程合同管理、本錢管理、工期管理、質量管理聯成一體?！?〕風險因素不可能被全面消滅。風險管理的目的，并不是消滅風險，在住宅區(qū)改造工程工程中大多數風險是不可能由工程管理者消滅或排除的，而是在于有準備地、理性地進行工程實施，減少風險的損失。1.2.3工程工程風險管理的流程房地產企業(yè)風險管理的根本流程是由風險的識別、風險評估、確定相應風險管理策略、制定和實施風險管理方案和監(jiān)督改良五步組成，并且在風險管理的過程中風險信息的溝通十分重要〔林潔等，2021〕。下面具體對房地產風險管理的步驟進行介紹?！?〕風險信息的識別在全面風險管理的過程中，風險信息的識別是最為根底的工作，對房地產企業(yè)而言，開發(fā)過程中面臨著諸多的風險，房地產企業(yè)要想實現風險管理目標和企業(yè)經營目標，就必須對所有的潛在風險因素進行全面的收集和分類整理，建立專門的風險事件庫，為風險管理提供真實可靠數據依據，從而能更好的進行風險管理。否那么，由于風險信息的缺失和失真，將影響整個風險管理工作作用的發(fā)揮甚至帶來負面作用?！?〕風險評估企業(yè)在完成風險的識別后，就需要對風險發(fā)生的概率，風險造成的影響進行科學而準確的評估，才能將風險控制在合理范圍之內，即控制了風險又保證了工程經營目標的實現。風險的評估分為兩個步驟；首先是風險分析，分析風險發(fā)生的概率和發(fā)生的條件。然后是風險評價，評估如果風險發(fā)生會對企業(yè)造成的危害及損失?！?〕制定風險管理策略在對房地產企業(yè)所面臨的風險進行識別評估之后，還要明確企業(yè)對不同風險的應對態(tài)度，制定相應的風險管理策略。制定正確的風險管理策略，首先確定風險偏好。企業(yè)對風險的根本態(tài)度，愿意承當哪些風險，承當多大的風險；其次確定風險承受度，衡量出企業(yè)的風險承受能力。然后確定風險管理有效性的檢驗標準?！?〕制定和實施風險管理方案風險管理方案的制定，要針對具體問題制定具體的目標與解決措施，在制定解決方案的過程中，也應該將任務分解，由各職能部門結合自己的風險管理職能要求提出相應的解決方案。風險管理方案要有具體的風險管理目標和風險管理的組織、措施、手段、管理工具等。〔5〕監(jiān)督與改良房地產企業(yè)的全面風險管理是一個持續(xù)的過程，需要對風險管理的過程進行監(jiān)督，并總結風險管理的經驗成果和教訓，以此來改良和完善房地產全面風險管理。通過在房地產公司的業(yè)績考核中增加有關風險管理的考核內容，能夠增加風險管理的力度，提高企業(yè)各部門進行風險管理的主動性。房地產企業(yè)推行全面的風險管理，初步建立了正確的流程，只有按照正確的風險管理流程開展風險管理工作，才能保障風險管理工作的順利進行和風險管理目標的實現。然而在房地產的全面風險管理還沒有形成體系，缺乏系統(tǒng)全面的風險管理思想和措施，目前房地產風險管理有待進一步完善。1.2.4住宅工程工程風險管理的根本原那么〔1〕穩(wěn)健性原那么全面風險管理體系框架的穩(wěn)健性來自于框架的精簡和系統(tǒng)高效風險管理方法〔林潔等，2021〕。要確保全面風險管理體系架構清晰、責權對等、信息通暢及可操作性才，能實現體系的穩(wěn)健可靠，風險管理體系中應力求簡單，體系越復雜，風險信息溝通的及時性及準確性越難以保證。〔2〕系統(tǒng)性原那么全面風險管理框架并非建立一個或幾個模型就能建成的，它需綜合考慮住宅區(qū)改造地產開發(fā)企業(yè)的開展戰(zhàn)略、經營平安、投資平安等多個目標；而且需要融合全部風險管理相關工作，包括風險的識別、評估、控制到效果評價等；同時保證在體系內風險信息的暢通。全面風險管理框架不僅把住宅區(qū)改造地產工程的風險管理視作一個系統(tǒng)，而且結合企業(yè)的整體運作和企業(yè)外部環(huán)境形成一個全面的系統(tǒng)?！?〕分散性和集中性統(tǒng)一原那么為保證風險管理的效率和水平，風險應分類細化，對風險實行分散管理，不同部門來處理不同類型風險。首先由各部門負責管理本部門風險，因為各部門在進行日常工作時能接觸到最新的風險信息，并能高效快速地對風險做出處理。在風險分散管理發(fā)揮作用的同時，仍需要實行風險集中管理，需要有專門的風險管理部門負責統(tǒng)籌實現風險管理的戰(zhàn)略目標，監(jiān)督風險管理的執(zhí)行情況，反應風險管理的實施效果〔湯海輝，2021〕。協調在各個職能部門之間以及上下級各管理層級間的風險管理活動?！?〕適度靈活性原那么在風險管理框架的指導約束下，進行風險管理的同時，框架同樣的需要具備一定靈活性，否那么會限制全面風險管理體系的應變能力，使制定的風險管理措施無法緊跟客觀環(huán)境的變化。因而要根據外界環(huán)境、企業(yè)開展需求的變化進行調整，建立動態(tài)的全面風險管理體系框架。2朱家莊住宅區(qū)改造工程工程2.1朱家莊住宅區(qū)改造工程工程概況朱家莊住宅區(qū)位于煙臺市芝罘區(qū)，居住人口在20000左右，是煙臺市主城區(qū)中較為典型的住宅區(qū)。與現狀相比，改造工程利用了大局部的公共設施，如醫(yī)院，小學，中學，技校，賓館等，同時對一些設施進行了改造，如幼兒園，在兩個主要的節(jié)點增加了局部的沿街商業(yè)。住宅區(qū)內部有少量停車場，但停車規(guī)模較小，多為摩托車停放場地，社會停車場有三個，有兩個為近期修建的小區(qū)配備，?？偟耐＼囈?guī)模在200個左右。按住戶計算，現狀停車位對住區(qū)的開展來說嚴重缺乏，同時由于標準缺乏，多車輛都是散亂的停放在道路邊緣，占道停車的現象十分嚴重。在新建住宅中，利用現狀的高差建造地下車庫，根據漸進式開發(fā)時序和停車場的分布半徑綜合考慮后布點設置，分散分布在住區(qū)的各個區(qū)域。本工程合同工期為18個月住區(qū)現在還保存著16棟60年代的2層小樓。規(guī)劃區(qū)內現狀建設用地面積共62822平方米，總建筑面積為78319平方米，建筑密度為28.4%，容積率為1.25。改造工程以多層建筑為主，1到3層低層共37棟，占住區(qū)總數的63.8%，4到6層共5棟，占住區(qū)總數的8.6%，7到8層共10棟，占住區(qū)總數的17.2%，9到10層小高層共5棟，占住區(qū)總數的8.6%，11層1棟，占住區(qū)總數的1.7%。住區(qū)平均層數為5.48層?，F狀住區(qū)在主要的兩個沿街面上大量底商。在改造中增強原有的商業(yè)，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準備情況房地產工程建設周期長、建設過程復雜、涉及方面多，這就要求工程開發(fā)單位對整個建設過程進行嚴格控制，保證工程按照整體規(guī)劃實施，按時完成整個工程預期目標。工程管理過程控制可以從這幾方面入手。首先要確立過程控制標準，房產開發(fā)工程設計方面多，包括財務、技術、人員、質量、環(huán)境等等，針對每個方面要設立控制標準，財務要根據財務指標確定衡量標準，技術要根據國家規(guī)定和行業(yè)規(guī)定來把控，人員要運用人力資源管理標準，質量可以通過質量管理控制方法按照國家和行業(yè)對房地產建設質量的要求，環(huán)境要依據國家和區(qū)域的衡量指標，通過對這幾方面的標準設立可以對過程中的指標進行準確判斷；其次是要運用科學的方法衡量績效，工程開發(fā)的不同階段應該完成不同的任務，實現不同的預期目標，工程管理部門要根據工程規(guī)劃目標，結合工程各方面的控制標準，運用過程控制方法、目標管理法、比率分析、滾動方案分析等方法對工程各階段績效進行衡量判斷，通過比擬、衡量可以發(fā)現規(guī)劃目標的完成情況，到達的效果和效率，當然規(guī)劃目標和實際效益肯定是有偏差的，這時就得去判斷偏差的程度，如果在合理、可以允許的范圍內時候可以接受的，但如果差距較大，無法到達預期標準，那就要進行偏差糾正；也就是最后要根據衡量結果糾正偏差，要分析偏差產生的原因，是規(guī)劃制定的不合理還是執(zhí)行過程中出現的問題，要是方案制定不切實際，那就得重新修改和調整工程規(guī)劃，要是工程實施過程中出現的問題那就要重新進行工程建設的工作，嚴格按照規(guī)劃要求完成工作任務，保證工程各個階段的績效。3朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風險因素識別3.1工程投資風險的種類與來源3.1.1區(qū)位選擇風險開發(fā)商在確定投資開發(fā)意向后，需要對投資開發(fā)工程的位置進行選擇。這需要開發(fā)商充分調查和了解各個工程候選位置周邊環(huán)境、當地的市場結構、競爭情況，當地的宏微觀政策，如城市規(guī)劃、土地政策、稅收、產業(yè)政策等。以及了解人文風俗習慣和自然環(huán)境。同時了解當地的人均收入，生產總值等經濟情況。這些因素直接影響開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)和經營工作，甚至影響整個住宅行業(yè)的開展。因此，在前期選擇工程的建設地的時候要充分考慮這些因素。將區(qū)位風險分為區(qū)位市場、區(qū)位政策、區(qū)位環(huán)境、區(qū)位經濟個方面的風險。3.1.2工程選擇風險開發(fā)商進行工程選擇決策時，會遇到自身和客觀條件的不確定性。比方，選擇普通類住宅型工程會和經濟適用房工程，會遇到來自市場、政策上不同的約束條件，對自身的要求也不經盡相同。選擇不同規(guī)模的相同類型住宅工程，開發(fā)商自身開發(fā)經營策略也不一樣。同時開發(fā)商自身的條件也決定了并不一定所有住宅工程都能給自己帶來盈利，有些那么會使開發(fā)商虧損甚至倒閉。因此，開發(fā)商在進行工程選擇決策時，應該重視工程風險，充分考慮主客觀條件。它分為：工程類型、工程規(guī)模、管理能力、技術水平這方面風險。3.1.3融資風險住宅工程開發(fā)需要大量的資金。雖然前期投資決策階段，只是涉及住宅工程開發(fā)工作的一局部。開發(fā)商會在此階段進行融資運作，提前儲藏資金。為后續(xù)的開發(fā)工作準備。但是開發(fā)商融資資金大、融資過程環(huán)節(jié)多、面對不同的利益方多。因此會面臨相關的風險。稍有不慎，使自己的資金鏈斷裂，使工程失敗。融資風險分為：融資方式，企業(yè)信用、融資規(guī)模。3.1.4購地風險開發(fā)商購得土地使用權，是住宅工程開發(fā)工作的核心一步。房屋建立在土地上的，沒有土地就沒有住宅工程。但是土地使用權的購得需要大量的資金，批復周期長。土地使用權的獲得也有多種方式，如協議出讓、掛牌。每種方式受相關土地政策、產業(yè)政策、城市規(guī)劃要求的約束條件不一樣。因此，開發(fā)商在購土地使用權階段要謹慎、小心。認真做好每個環(huán)節(jié)的工作。購地風險分為：購地方式、購地規(guī)模個方面的風險。3.1.5批文風險投資決策階段開發(fā)商需要跟多個政府相關部門打交道。如：城市規(guī)劃局、人防辦、城市管理局、銀行等。住宅工程開發(fā)工作需要制作多個工程資料手續(xù)，這些資料手續(xù)需要得到以上相關部門的批復，才能進行下個階段的工作。這些資料普遍制作難度大、時間長、種類多，充分考驗開發(fā)商的工作和溝通協調能力。此階段相關政府部門的批復資料的周期也較長，由于相關資料認定標準和人理解上的差異，容易對資料產生分歧。也有可能相關事項得到同意但落實不到位的情況。增加批復工作的難度。拖慢開發(fā)商的開發(fā)工作，進而影響整個工程其他工作。批文風險分為：開發(fā)商能力、政策落實性。3.2住宅區(qū)改造工程工程風險識別3.2.1風險識別流程與方法簡單闡述風險識別的過程，第一步是要明確風險識別對象，對房地產開發(fā)全過程主要作業(yè)進行分解。第二步是收集處理生成與風險有關的信息，風險識別建立在大量的數據根底上，很多風險就是因為數據和信息的不對稱引起。第三步，明確各個階段的不確定性因素，運用生成的信息結合風險管理人員的經驗，對房地產工程不確定性進行分析。第四步，選擇風險識別的方法，結合風險的特點選擇適合的識別方式。第五步，將風險識別后確定風險分類，并確定風險屬性。風險識別的方法和工具主要包括：檢查表法，流程圖法，頭腦風暴法。情景分析法，德爾菲法，SWOT分析法等。在本工程上重點使用德爾菲法和SWOT法。德爾菲法，在對所要預測的問題征得專家意見之后，進行整理、歸納、統(tǒng)計，再匿名反應給各位專家，再次征求意見，再集中，再反應，直至得到穩(wěn)定的意見。SWOT分析法是一種環(huán)境分析法，所謂的SWOT既是英文Strength(優(yōu)勢)、Weakness(劣勢)、Opportunity(時機)、Threat(威脅)的縮寫。SWOT分析的是對工程內部環(huán)境之優(yōu)劣勢的分析，在了解自身優(yōu)劣勢根底上，判明外部的時機和威脅，對環(huán)境做出準確的判斷，繼而制定工程的系統(tǒng)分析和戰(zhàn)略決策。3.3風險識別結果分析本工程風險包括進度風險、質量風險、本錢風險和平安風險四大類別。3.3.1進度風險因素〔1〕規(guī)劃設計風險為符合城市整體設計風格，工程按照“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理〞的要求。在降低資源和能源消耗，營造生態(tài)環(huán)保的居住環(huán)境的同時，建筑具有區(qū)域引領示范作用的、標桿性的樣板工程，為朱家莊開發(fā)和城市環(huán)境保護奠定了堅實基調?！?〕施工風險施工風險主要是由工程施工階段不確定因素導致的風險，由于工程針對居住地人群的特殊設計，因此建筑標準較高，與一般建筑施工相比，施工難度較大，施工本錢較高，面臨的風險更大?！?〕配套風險完善的配套設施是住宅區(qū)改造地產能提供優(yōu)質效勞的重要根底，由于生活水平的提高，居住地人群對居住生活、文化娛樂等各方面的需求都需要完善的配套設施來得以實現。配套缺失不完善將會嚴重影響工程的成功經營。〔4〕氣候風險氣候氣象等條件，對門窗欄桿等金屬建材的選擇上提出了更高要求，惡劣氣候會導致工程中斷?！?〕技術風險技術風險主要存在于工程的施工階段，眾所周知，施工