房地產(chǎn)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理

一、房地產(chǎn)涉及的稅種：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。

1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5%。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。

計(jì)算公式:

應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×稅率。

3、教育費(fèi)附加

計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。

計(jì)算公式:

應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅×3%。

4、印花稅：

（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一；

（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五；

（3）購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬(wàn)分之三；

（4）借款合同，稅率為萬(wàn)分之零點(diǎn)五；

（5）對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬(wàn)分之五貼

花；

（6）營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個(gè)人所得稅：

工資、薪金不含稅收入適用稅率表

級(jí)數(shù)應(yīng)納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除數(shù)(元)

1不超過500元的部分50

2超過500元至2000元的部分1025

3超過2000元至5000元的部分15125

4超過5000元至20000元的部分20375

5超過20000元至40000元的部分251375

6超過40000元至60000元的部分303375

7超過60000元至80000元的部分356375

8超過80000元至100000元的部分4010375

9超過100000元的部分4515375

計(jì)算公式：

應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)

應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”

6、所得稅

（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。

（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。

計(jì)算公式：

應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率

（3）如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。

計(jì)算公式：

應(yīng)交所得稅=利潤(rùn)總額*所得稅稅率

（4）所得稅稅率：

一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,

符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。

國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

7、房產(chǎn)稅

依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為１.２％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

9、土地增值稅

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理

給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度。

附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度.doc

房地產(chǎn)涉及的稅種：

稅：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅

企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。

費(fèi)：教育費(fèi)附加

一、營(yíng)業(yè)稅

1.城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。

六、契稅（承受方）

1.企業(yè)公司制改造

非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2.企業(yè)股權(quán)重組——不征

3.企業(yè)合并——免征

合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

4.企業(yè)分立——不征

企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

5.企業(yè)出售

買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。

6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。

7.房屋的附屬設(shè)施

對(duì)于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，征收契稅，不涉及的，不征。

七、企業(yè)所得稅

（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

（二）預(yù)計(jì)利潤(rùn)率

1.非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目：

（1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；

（2）位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；

（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。

2.經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。

八、個(gè)人所得稅

1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎(jiǎng)金）

2.企業(yè)和單位對(duì)營(yíng)銷業(yè)績(jī)突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)人實(shí)行的營(yíng)銷業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營(yíng)銷人員應(yīng)稅所得（按勞動(dòng)報(bào)酬所得），依法征收個(gè)人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。

九、印花稅

1.財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。

2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。

3.營(yíng)業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額

其他賬簿——每件5元。

4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用證——每件5元。

十、城市維護(hù)建設(shè)稅

以營(yíng)業(yè)稅、增值稅（贈(zèng)送空調(diào)需要視力同銷售征增值稅）等為基數(shù)

十一、耕地占用稅

占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征稅。

十二、教育費(fèi)附加

同城市維護(hù)建設(shè)稅

一般納稅人房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全部賬務(wù)處理

1、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借：其他應(yīng)收賬——XX成本類或材料類科目

貸：現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項(xiàng)時(shí)：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法

提取壞賬準(zhǔn)備金

借：管理費(fèi)用

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時(shí)

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款

借：應(yīng)收賬款

貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

若為有息商業(yè)匯票

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司

財(cái)務(wù)費(fèi)用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書、付款單）

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

貸：庫(kù)存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款

借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

貸：銀行存款

（7）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（10）庫(kù)存材料：用來核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫(kù)存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本

①購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)

貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）

借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)

貸：采購(gòu)保管費(fèi)

采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：庫(kù)存設(shè)備

貸：物資采購(gòu)

②訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)

借：物資采購(gòu)——設(shè)備采購(gòu)

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購(gòu)貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫(kù)存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：庫(kù)存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：庫(kù)存材料

材料成本差異

加工完后驗(yàn)收入庫(kù)

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫(kù)存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：低值易耗品

倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費(fèi)用

貸：低值易耗品

借：采購(gòu)保管費(fèi)

貸：待攤費(fèi)用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

出租土地或是房屋時(shí)

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（18）固定資產(chǎn)

①購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

貸：銀行存款

支付安裝費(fèi)用

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

貸：銀行存款

領(lǐng)用材料時(shí)

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

貸：庫(kù)存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi)

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

貸：應(yīng)付工資

應(yīng)付福利費(fèi)

完畢建筑交付使用

借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

殘料變賣時(shí)

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

支付擴(kuò)建工程款時(shí)

借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

貸：銀行存款

工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出

交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

2、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)

支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單

借：開發(fā)成本

貸：應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)

借：應(yīng)付賬款

貸：預(yù)付賬款

補(bǔ)付其余款時(shí)

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到預(yù)付款時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)

借：應(yīng)收賬款

貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款

貸：應(yīng)收賬款

收回全部余款

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（3）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)

借：應(yīng)付工資

貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi)

代扣房租

月末分配工資費(fèi)用

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）

管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）

應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)

借：應(yīng)付福利費(fèi)

貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車船使用稅

——土地使用稅

月末計(jì)算的所得稅

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

實(shí)際交納的稅金

借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加

3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目

①開發(fā)土地成本費(fèi)用：

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司

分配開發(fā)的間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。

②配套設(shè)施開發(fā)

計(jì)算公式：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%

發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開發(fā)）

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)產(chǎn)品

支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：銀行存款

同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開發(fā)

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料

分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開