巴拉格宗酒店可行性研究報(bào)告

香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第66頁(yè)香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(免費(fèi)午餐)酒店可行性研究報(bào)告云南工程勘察設(shè)計(jì)院有限公司2008年9月3日

前言云南省工程勘察設(shè)計(jì)院有限公司接受香格里拉縣巴拉格宗生態(tài)旅游開發(fā)有限責(zé)任公司的委托對(duì)香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：

第一章總論1.1項(xiàng)目背景香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓建設(shè)項(xiàng)目是香格里拉縣巴拉格宗生態(tài)旅游開發(fā)有限責(zé)任公司投資運(yùn)營(yíng)的商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。香格里拉縣巴拉格宗生態(tài)旅游開發(fā)有限責(zé)任公司為適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在香格里拉縣康珠大道東側(cè)（原巴拉格宗商務(wù)酒店用地范圍內(nèi)）新建香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓。1.1.1項(xiàng)目名稱香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓建設(shè)項(xiàng)目1.1.2開發(fā)公司香格里拉縣巴拉格宗生態(tài)旅游開發(fā)有限責(zé)任公司1.1.3可研報(bào)告編制單位云南工程勘察設(shè)計(jì)院有限公司1.1.4編制依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2.《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）3.香格里拉縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要4.《香格里拉縣土地利用總體規(guī)劃》和其他有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃5.《香格里拉縣城市總體規(guī)劃》（2010～2030年）6.國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及深度的規(guī)定》7.其他相關(guān)的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)劃8.項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容1、香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓總用地面積3281.77㎡（折合4.92畝），總建筑占地面積1962.38㎡，總建筑面積10000.00㎡，其中：本期建筑面積7211.92㎡，遠(yuǎn)期建筑面積2788.08㎡㎡。2、擬建綠化面積1162.85㎡，其中屋頂綠化150㎡；擬建停車位50個(gè)，其中室內(nèi)停車位9個(gè)、生態(tài)停車41個(gè)；其他給排水、電、道路廣場(chǎng)等相關(guān)附屬設(shè)施建設(shè)。1.2可行性研究結(jié)論與建議1.2.1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)量備注總投資3000萬元其中：1、前期工程費(fèi)30萬元2、室外附屬及建安工程費(fèi)2877萬元3、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)20萬元4、開發(fā)期間稅費(fèi)48萬元5、不可用預(yù)見費(fèi)156、開發(fā)成本2990萬元7、開發(fā)期間費(fèi)用10萬元正常年份銷售收入994.552萬元正常年正常年份總成本298.68萬元正常年利潤(rùn)總額694.96萬元正常年所得稅30.13萬元正常年稅后利潤(rùn)664.83萬元正常年內(nèi)部收益率（％）22.20%稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）952.10稅后靜態(tài)投資回收期（年）4.17含建設(shè)期1年動(dòng)態(tài)投資回收期（年）4.17含建設(shè)期1年投資利潤(rùn)率（％）17.26%投資利稅率（％）17.26%盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量）38.5%1.2.2結(jié)論與建議1、本項(xiàng)目的建設(shè)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，因地制宜進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改善迪慶州旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)條件，以休閑、娛樂為一體的特色酒店將逐步成為迪慶州旅游業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，同時(shí)也將成為迪慶州新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓的建設(shè)是切實(shí)可行的。2、本項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)面，有利于社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。3、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域位置及環(huán)境條件較好，規(guī)劃科學(xué)，技術(shù)方案合理，具有實(shí)施建設(shè)的可操作性及實(shí)用性。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)可行。項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1項(xiàng)目所在地概況本項(xiàng)目建設(shè)地迪慶藏族自治州香格里拉縣位于云南省西北部，地處滇、川、藏三省區(qū)結(jié)合部的青藏高原南延地段，地處“茶馬古道”要沖，是世界自然遺產(chǎn)“三江并流”腹心區(qū)，境內(nèi)地勢(shì)北高南低，地形呈縱深切割之勢(shì)，海拔高差懸殊，立體氣候十分明顯，境內(nèi)旅游景點(diǎn)豐富，迪慶也因其豐富的自然景觀、深蘊(yùn)的多元民族文化、宗教文化等因素在世界旅游文化中吸引著眾多中外觀光客的眼球。特別是近年來，由于國(guó)家西部大開發(fā)的相關(guān)政策支持及迪慶香格里拉旅游品牌的打響，迪慶的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)得到了全面、健康、持續(xù)、穩(wěn)定、較快的發(fā)展。正是在這樣的背景下，香格里拉縣巴拉格宗生態(tài)旅游開發(fā)有限責(zé)任公司縱觀經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展的大環(huán)境，結(jié)合公司自身的現(xiàn)有資源及遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，提出了該項(xiàng)目的建設(shè)。迪慶旅游業(yè)經(jīng)過近十年的努力打造出的香格里拉品牌已成為國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地之一，到2012年末客流量達(dá)到600多萬人次，旅游業(yè)的發(fā)展極大地促進(jìn)和推動(dòng)了其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成效有目共睹。但與此同時(shí)，旅游發(fā)展的大好形勢(shì)也使得迪慶旅游業(yè)的不足和弊端日漸暴露。其一，香格里拉縣現(xiàn)有的旅游基礎(chǔ)設(shè)施功能不是很完善，僅可以解決住宿和餐飲問題，功能單一，且餐飲方面沒有什么具有旅游特色產(chǎn)品，未能充分利用當(dāng)?shù)氐胤教厣Y源，其主要表現(xiàn)在景區(qū)沒有較好的住宿及餐飲設(shè)施，造成游客停留時(shí)間較短、消費(fèi)低、旅游體驗(yàn)少，不能更進(jìn)一步了解地方民族的特色產(chǎn)品。其二，香格里拉現(xiàn)有的旅游項(xiàng)目基本都停留在淺旅游、快餐旅游層次，即完全依賴境內(nèi)豐富的自然觀光資源來滿足游客的眼球快感，沒有深度的文化旅游體驗(yàn)項(xiàng)目，能讓游客在心里產(chǎn)生共鳴、回味無窮的文化旅游因素得不到發(fā)掘。而這因素恰恰是一個(gè)旅游品牌成功與否的瓶頸因素，只有在這方面做足功夫，旅游滿意度提升，香格里拉才會(huì)擁有更好的旅游口碑、更多的回頭客，香格里拉的旅游業(yè)才能有長(zhǎng)足的發(fā)展。為此，項(xiàng)目建設(shè)單位擬開發(fā)建設(shè)香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓建設(shè)項(xiàng)目，以滿足香格里拉縣及周邊地區(qū)日益增長(zhǎng)的休閑、娛樂、商貿(mào)、服務(wù)、文化等需要，并通過高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。2.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況香格里拉縣巴拉格宗生態(tài)旅游開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2013年11月，公司注冊(cè)資金3000萬元。公司憑借專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才，公司通過產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn)發(fā)展"旅游、酒店、商貿(mào)"三大板塊。公司將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營(yíng)，秉承“誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)”的核心理念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目為主線的經(jīng)營(yíng)思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品，肩負(fù)起建筑"百年大計(jì)"的重?fù)?dān)，致力于為香格里拉縣城市建設(shè)締造新的生活夢(mèng)想，使公司成長(zhǎng)為香格里拉最優(yōu)秀的的旅游業(yè)、酒店、商貿(mào)業(yè)投資開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商之一。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性2.2.1項(xiàng)目的實(shí)施是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的要求。第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力，縣區(qū)要進(jìn)一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，離不開一、二、三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭(zhēng)使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到“三分天下有其一”。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。在中國(guó)都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時(shí)尚文化，并相應(yīng)產(chǎn)生多種市場(chǎng)需求，在旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟(jì)，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，很多城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。香格里拉縣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平較快，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓的建設(shè)，不僅完善香格里拉縣的服務(wù)流通體系，適應(yīng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對(duì)整個(gè)迪慶州的服務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生積極作用，必將推動(dòng)香格里拉縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)很大，合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增強(qiáng)香格里拉縣在云南省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及功能。鑒于香格里拉縣良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓具有客觀必要性。2.2.2項(xiàng)目的實(shí)施是迎合酒店業(yè)需求增長(zhǎng)發(fā)展的需要，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的需要隨著香格里拉縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。根據(jù)香格里拉縣發(fā)展規(guī)劃，到2015年GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到200億元，2020年GDP將達(dá)到400億元，2030年GDP將達(dá)到700億元，人口規(guī)模達(dá)到30萬人，城鎮(zhèn)居民收入也將大幅度提高，整體消費(fèi)能力將大大加強(qiáng)。隨著消費(fèi)方式的不斷增多，對(duì)消費(fèi)品質(zhì)追求的越來越高，必然帶來對(duì)高品質(zhì)消費(fèi)載體巨大需求。濱湖商務(wù)酒店的出現(xiàn)可以很好地改善提升區(qū)域高檔消費(fèi)環(huán)境，較好地滿足部分高品質(zhì)消費(fèi)需求。本項(xiàng)目特色星級(jí)酒店所具有的商務(wù)、住宿、娛樂、休閑、康體等特色綜合服務(wù)基本能夠滿足區(qū)域內(nèi)高檔消費(fèi)需求。酒店投入運(yùn)營(yíng)后，將有效提升香格里拉縣的接待水平，形成以酒店為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)香格里拉縣服務(wù)業(yè)向高端、高品質(zhì)發(fā)展有著重要的促進(jìn)作用。2.2.3項(xiàng)目的實(shí)施是促進(jìn)香格里拉縣旅游業(yè)發(fā)展的需要香格里拉縣文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源豐富，自然、人文、歷史等特點(diǎn)明顯。其中具有代表意義的有普達(dá)措多家公園、松贊林寺、獨(dú)克宗古城等。香格里拉縣旅游業(yè)正處于逐步推進(jìn)發(fā)展期，旅游資源逐步開發(fā)利用，有較大的發(fā)展?jié)摿Α８鶕?jù)香格里拉縣委、縣政府對(duì)香格里拉縣的發(fā)展定位，隨著經(jīng)濟(jì)與文化旅游的有機(jī)結(jié)合，全面打造科技引領(lǐng)、低碳生態(tài)、產(chǎn)城共融、適宜人居的“農(nóng)業(yè)硅谷、科技新城、產(chǎn)業(yè)基地、休閑之都”將成為現(xiàn)實(shí)。按照香格里拉縣發(fā)展規(guī)劃，未來的旅游消費(fèi)向更高層次和更高品質(zhì)的方向發(fā)展。香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓的建設(shè)，一方面有助于提升新區(qū)旅游接待檔次及能力，推動(dòng)香格里拉縣旅游業(yè)的發(fā)展，完善新區(qū)商務(wù)、住宿、旅游等配套設(shè)施。另一方面，通過旅游業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮其關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)、拉動(dòng)內(nèi)需明顯的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，必將吸引更多的旅游者形成較大規(guī)模的人流、物流、資金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、購(gòu)、娛”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)發(fā)展，這不僅促進(jìn)了香格里拉縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且提供了大量創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機(jī)會(huì)，有利于促進(jìn)就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性2.3.1項(xiàng)目建設(shè)符合香格里拉縣城市發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)政策要求香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地屬國(guó)有土地，四址界線清楚，不存在任何土地糾紛；項(xiàng)目建設(shè)地較為寬闊，周圍交通便捷，水、電覆蓋面積較大，建設(shè)場(chǎng)地比較獨(dú)立，內(nèi)部有足夠的施工場(chǎng)地，可以組織封閉施工，對(duì)周圍居民與環(huán)境不會(huì)造成大的影響；環(huán)境安靜優(yōu)雅，是較好的建設(shè)用地。2.3.2項(xiàng)目的市政條件能滿足建設(shè)的要求擬建項(xiàng)目區(qū)供排水和供電設(shè)施已基本完善,供水、供電有保障，并且已辦理了供水、供電協(xié)議，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了供水、供電保障。建設(shè)項(xiàng)目所在地，交通便利，建筑所用鋼材、水泥、砂石料可就近采購(gòu)，運(yùn)輸十分方便，運(yùn)距較短，有利于節(jié)約投資，項(xiàng)目建設(shè)條件較好。

第三章

市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3.1國(guó)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展前景隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)以及消費(fèi)升級(jí)的不斷加快，我國(guó)酒店業(yè)近年的增長(zhǎng)速度十分驚人。國(guó)際排名前十位的國(guó)際飯店集團(tuán)已悉數(shù)進(jìn)入中國(guó)并持續(xù)擴(kuò)張，二線品牌也已陸續(xù)登陸，未來幾年酒店業(yè)在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，其差異化競(jìng)爭(zhēng)將明顯加劇，并顯現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢(shì)。3.1.1經(jīng)濟(jì)型酒店可能出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)型酒店近年來呈現(xiàn)出規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化和品牌化發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)調(diào)查，從1996年我國(guó)第一家經(jīng)濟(jì)型酒店建成至今，經(jīng)濟(jì)型酒店已成長(zhǎng)為國(guó)內(nèi)旅店產(chǎn)業(yè)中一支獨(dú)立的商業(yè)力量。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)還沒有飽和，品牌主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集中正在形成，甚至未來還有向亞洲其它區(qū)域發(fā)展的空間和可能性，但是業(yè)內(nèi)專家提醒，非理性的新一輪投資熱潮，有可能會(huì)出現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象。相關(guān)研究顯示，在未來的發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)型酒店的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)為保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，加速空間布局的步伐。在區(qū)域市場(chǎng)方面，可能會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。價(jià)格方面，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步向下走，將中國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入一個(gè)真正意義上的廉價(jià)酒店業(yè)態(tài)。3.1.2高端酒店增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁《旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》的實(shí)施，特別是白金星級(jí)酒店的出現(xiàn)，在促進(jìn)酒店管理和服務(wù)的規(guī)范化和專業(yè)化的同時(shí)，拉動(dòng)豪華和高端酒店市場(chǎng)形成一個(gè)以改造升級(jí)和設(shè)計(jì)攀高為特征的投資熱點(diǎn)。相關(guān)分析認(rèn)為，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和土地供給制度的改革也給不動(dòng)產(chǎn)投資者以更多的想像空間。隨著宏觀調(diào)控政策對(duì)住宅地產(chǎn)開發(fā)的影響不斷明顯，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的地產(chǎn)資本分流到高檔酒店物業(yè)開發(fā)。3.2項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析3.2.1項(xiàng)目功能定位香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓功能定位為香格里拉縣商務(wù)、休閑度假、旅游接待酒店，集住宿、休閑、娛樂、辦公等功能為一體的高檔次的星級(jí)商務(wù)酒店。3.2.2目標(biāo)市場(chǎng)定位香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓客源市場(chǎng)構(gòu)成主要為以下幾個(gè)方面：1.商務(wù)考察型客源（核心市場(chǎng)）主要以商務(wù)交流、政府及企業(yè)商務(wù)接待、地方廠商商務(wù)活動(dòng)等為主要形式，帶動(dòng)酒店住宿、娛樂休閑、餐飲等業(yè)務(wù)發(fā)展。此類客源約占酒店總客源的70%左右，為酒店的核心客源市場(chǎng)。2.本地高端消費(fèi)者（三級(jí)市場(chǎng)）主要為香格里拉縣及附近區(qū)縣的一些高端消費(fèi)者，主要是在酒店進(jìn)行娛樂休閑、餐飲及客人住宿、餐飲接待、婚慶宴席等為主要目的。香格里拉縣經(jīng)濟(jì)日益快速發(fā)展，高端收入人群比例逐漸提高，其對(duì)高端消費(fèi)需求也日漸旺盛，本酒店的建設(shè)將會(huì)吸引區(qū)域內(nèi)大部分高端消費(fèi)者前來消費(fèi)，且隨著高收入群體比例的增加，該部分客源一直會(huì)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)，作為項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的重點(diǎn)潛在客源市場(chǎng)。此類客源目前約占酒店總客源的20%左右，且為未來增長(zhǎng)較快的客源，預(yù)計(jì)未來客源比例上升到30%左右。3.其他（三級(jí)市場(chǎng)輔助市場(chǎng)）主要為機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)，主要是一些過客及文化旅游活動(dòng)帶來的游客。此類客源比較低，波動(dòng)幅度也不大，約占酒店總客源的5%左右。3.2.3項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)1.酒店平均房?jī)r(jià)參考同類酒店房?jī)r(jià)水平，在結(jié)合香格里拉縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的基礎(chǔ)上，確定酒店平均房?jī)r(jià)為240-650元/天。2.酒店入住率結(jié)合上述目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分及可能產(chǎn)生的客源量，并參照其他同類酒店，預(yù)計(jì)酒店入住率保持在50%—70%。3.酒店各業(yè)務(wù)收入比例考慮酒店住宿帶來的餐飲、娛樂等其他酒店關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的發(fā)展，預(yù)計(jì)客房收入占70%；餐飲收入占30%。綜上分析，由于項(xiàng)目所在地的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢(shì)頭和需求旺盛等造成了極大的高星級(jí)酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)形成了一個(gè)刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過程。項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)前景較好。

第四章項(xiàng)目建設(shè)條件和需求分析4.1項(xiàng)目建設(shè)條件分析4.1.1縣域概述項(xiàng)目所在地香格里拉縣位于云南省西北部，青藏高原東南緣橫斷山脈腹地，三江縱谷區(qū)東部，迪慶藏族自治州東部。居于東經(jīng)99°20′～100°19′，北緯26°25′～28°52′之間。東與四川省稻城縣、木里縣相邊，東南、南、西南與云南省麗江縣、維西縣、德欽縣隔金沙江相望，西、北與四川省得榮縣、鄉(xiāng)城縣為鄰，縣境兩頭窄中間寬，東西最寬距離88公里，南北最長(zhǎng)跨218公里。4.1.2縣域自然條件1.地形地貌擬建場(chǎng)地位于香格里拉縣康珠大道東側(cè)，原巴拉格宗用地范圍內(nèi)，地理坐標(biāo)為經(jīng)99°72′，北緯27°84′。為山麓斜坡堆積（山間凹地）地貌單元。擬建場(chǎng)地位于盆地中部，場(chǎng)地地形平坦，場(chǎng)地標(biāo)高為3277.55-3278.74m之間，相對(duì)高差為1.19m。原有用地現(xiàn)狀：西面為原辦公樓、宿舍樓、北面為停車棚，其余為空地。2.抗震設(shè)防措施根據(jù)1：400萬《中國(guó)地震反應(yīng)譜特征周期區(qū)劃圖》及《中國(guó)地震動(dòng)峰值加速區(qū)劃圖》，該工程場(chǎng)地的地震基本烈度7度，地震動(dòng)設(shè)防水準(zhǔn)為：50年超越概率10%，地震動(dòng)峰值加速度Amax＝0.15g。特征周期Ts=0.25s。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2010）附錄A.0.22、1,迪慶州地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本重力加速度值為0.15g，設(shè)計(jì)抗震分組為第二組。工程抗震設(shè)防類：工程抗震設(shè)防為重點(diǎn)設(shè)防類（丙類）3.氣候條件香格里拉地處高海拔，低緯度地帶。季風(fēng)氣候，干濕季分明，6～10月雨季，11～5月干季。立體氣侯隨海拔升高而變化，依次有河谷北亞熱帶、山地暖溫帶、山地溫帶、山地塞溫帶、高山亞寒帶和高山寒帶六個(gè)氣候帶，氣候幅寬，氣候帶窄，“一山分四季，隔里不同天”的立體氣候格外明顯。項(xiàng)目所在地香格里拉縣位于青藏高原東南邊緣，地勢(shì)高，加之主要受南亞季風(fēng)環(huán)流影響控制，形成了獨(dú)特的高原季風(fēng)氣候。從云南省氣候區(qū)劃來看，項(xiàng)目所在地建塘鎮(zhèn)基帶氣候類型屬高原寒溫帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，年平均氣壓686.3mb（表2.2-6），太陽(yáng)總輻射量為5617.6MJ/m2，年日照時(shí)數(shù)為2185.6h，年平均氣溫5.6℃，最冷月（1月）均溫-3.6℃，最熱月（7月）均溫13.4℃，氣溫年較差17.0℃。日均溫≤0℃的持續(xù)天數(shù)達(dá)100天以上，常年無夏，冬季平均長(zhǎng)達(dá)8個(gè)半月，春秋季3個(gè)半月。白天增溫和夜間降溫都較劇烈，氣溫的日較差大，日較差平均達(dá)20℃左右，干季超過30℃。霜期長(zhǎng)達(dá)241.2d。降雪期長(zhǎng)達(dá)189.9d，降雪日數(shù)長(zhǎng)達(dá)63.7d，積雪期長(zhǎng)達(dá)153.1d，年均積雪日數(shù)26.7d。4.地質(zhì)水文條件香格里拉位于川滇地震帶，地震活躍，破壞性地震主要發(fā)生在中甸褶斷束的三角地帶。據(jù)史料記載，1925～1990年間曾發(fā)生M=5.0～5.9級(jí)地震9次，M≥6.0級(jí)地震3次。主要自然病害有：海拔4000m以上凍脹、雪害、軟土沉陷，4000m以下泥石流、崩塌、地震。對(duì)于非高層建筑的建造，地基處理相對(duì)容易，宜于建設(shè)。香格里拉有著比較豐富的水資源?？h城內(nèi)的主要河流有奶子河、納赤河、龍?zhí)逗?，均屬納帕海水系。離項(xiàng)目地最近的河流為奶子河，該河流最終匯入納帕海。納帕海是香格里拉縣的一個(gè)高原湖泊，位于城西約8km處，匯集了十多條季節(jié)性及常年性河流，是香格里拉縣城所在匯流區(qū)域的地表水徑流歸宿地。納帕海由一落水洞向外泄水，最終流入金沙江，其正常水位3264.30m，50年一遇洪水位為海拔3266.65m，歷史最高水位3271m。保護(hù)區(qū)面積2400hm2平方公里、海拔3260米、湖泊積水面積660平方公里，湖溪帶為常年積水，深1—20cm，屬于由草甸、沼澤、水面和湖周森林構(gòu)成的喀斯特型季節(jié)性蘆葦濕地。由于海拔高差明顯，形成了豐富多樣的植被類型，是黑頸鶴等珍稀瀕危鳥類的重要越冬棲息地，擁有季節(jié)性淹沒的天然濕草地自然漫灘，對(duì)區(qū)域性水文和氣候調(diào)節(jié)具有重要影響。由于納帕海為喀斯特濕地，出水口與遠(yuǎn)期河相連，形成了遠(yuǎn)期水、泉水系統(tǒng)的組成部分，并與地表流水及冰雪融水和地表出露的泉水一起共同支持著這一濕地，維持著該濕地生態(tài)系統(tǒng)的平衡。奶子河位于項(xiàng)目南側(cè)約1公里外。奶子河全長(zhǎng)9.2km，徑流面積5.5km2，由東向西經(jīng)城北，在江克下游匯入納帕海。是香格里拉縣境內(nèi)原始生態(tài)保持較好的河流之一。沿河兩岸大部分區(qū)域?yàn)樘烊粷竦?。?xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址地處中甸盆地中部，遠(yuǎn)期水埋深較淺，該項(xiàng)目遠(yuǎn)期土層含水豐富，為強(qiáng)含水強(qiáng)透水層，為圓樂層含水。屬孔隙潛水類型。遠(yuǎn)期水來源于降雨降雪補(bǔ)給。擬建場(chǎng)地穩(wěn)定性評(píng)價(jià)擬建場(chǎng)地地處山間盆地中部，地勢(shì)平坦，不會(huì)產(chǎn)生滑坡，也無泥石流發(fā)布，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜建設(shè)。4.2縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析2012年，縣級(jí)生產(chǎn)總值完成23.6億元，比上年增長(zhǎng)22.5%；縣域生產(chǎn)總值完成42.2億元，比上年增長(zhǎng)21.2%；縣級(jí)財(cái)政總收入突破億元大關(guān)，完成12579萬元，增收3001萬元，比上年增長(zhǎng)31.3%，其中一般預(yù)算收入完成7668萬元，比上年增長(zhǎng)34%；縣域全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成59.46億元，比上年增長(zhǎng)35.2%；全年共接待國(guó)內(nèi)外游客394.59萬人次，較上年增長(zhǎng)20.2%，實(shí)現(xiàn)旅游社會(huì)總收入40.97億元。在經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化?？h域財(cái)政總收入在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)中保持較高水平；三次產(chǎn)業(yè)比重由14.8：37.9：47.3調(diào)整為12.7：35.9：51.4，工業(yè)經(jīng)濟(jì)在縣域經(jīng)濟(jì)中的比重明顯提高，“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略成效初現(xiàn)。4.3發(fā)展優(yōu)勢(shì)1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)香格里拉位于云南省西北部，青藏高原東南緣橫斷山脈腹地，三江縱谷區(qū)東部，迪慶藏族自治州東部。是三江并流的腹地及茶馬古道重鎮(zhèn)。隨著香格里拉縣城鎮(zhèn)帶建設(shè)步伐的加快和區(qū)域協(xié)調(diào)功能的加強(qiáng)，香格里拉縣城可主動(dòng)接受兩大城市的輻射，做大做強(qiáng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。2.交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目場(chǎng)地與周邊道路相鄰，交通流量較大，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮相應(yīng)的入口，建設(shè)地具備良好的交通條件。在工程施工期間，利用完備的交通網(wǎng)絡(luò)，各種建筑材料、機(jī)械設(shè)備均可方便的運(yùn)到建設(shè)地點(diǎn)。3.其他資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目規(guī)劃用地位于香格里拉縣康珠大道東側(cè)建設(shè)區(qū)內(nèi)，給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施配套完備。本項(xiàng)目的建設(shè)符合迪慶香格里拉縣總體規(guī)劃的要求，符合香格里拉區(qū)域布局調(diào)整的總體規(guī)劃。項(xiàng)目實(shí)施得到了上級(jí)有關(guān)部門以及項(xiàng)目所在地各級(jí)人民政府和有關(guān)部門的大力支持，并表示愿意協(xié)助項(xiàng)目承擔(dān)單位解決好各需要進(jìn)行協(xié)商的工作，故本項(xiàng)目的建設(shè)有較好的社會(huì)環(huán)境。

第五章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模5.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模1、香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓總用地面積3281.77㎡（折合4.92畝），總建筑占地面積1962.38㎡，總建筑面積10000.00㎡，其中：本期建筑面積7211.92㎡，遠(yuǎn)期建筑面積2788.08㎡㎡。2、室外建設(shè)綠化面積1162.85㎡，停車位50個(gè)，其中生態(tài)停車位41個(gè)、室內(nèi)停車9個(gè)，其他給排水、電、道路廣場(chǎng)等相關(guān)附屬設(shè)施建設(shè)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總用地面積：3281.77m2總建筑面積：本期：9332.17m2遠(yuǎn)期：2788.08m2總建筑占地面積：1962.38㎡綠化面積：1162.85㎡建筑密度：59.80%容積率：3.05綠地率：35.40%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：50個(gè)，其中：生態(tài)停車位41個(gè)，室內(nèi)停車9個(gè)5.2經(jīng)營(yíng)內(nèi)容1.客房服務(wù)（為國(guó)際、國(guó)內(nèi)的個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的客房服務(wù)）▲為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。▲為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）?！鵀槎唐趪?guó)際、國(guó)內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）?！鵀槎唐趪?guó)際、國(guó)內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）?！鵀槎唐趪?guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）?！?/p>

為長(zhǎng)期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房）?！鵀閲?guó)際、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫字間）。2.商業(yè)服務(wù)▲

為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購(gòu)銷服務(wù)?！?/p>

為過往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購(gòu)銷服務(wù)?！?jīng)營(yíng)主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等。3.餐飲服務(wù)▲

為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)?！鵀檫^往客戶提供特色性餐飲服務(wù)。▲經(jīng)營(yíng)主業(yè)：中餐、西餐。▲特色經(jīng)營(yíng)：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。

4.其他服務(wù)▲停車服務(wù)▲

交通服務(wù)▲旅游代理

第六章工程方案6.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.原有總體布置和建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求。2.規(guī)劃用地紅線圖。3.國(guó)家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、和標(biāo)準(zhǔn)。6.2工程概況香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓位于香格里拉縣康珠大道東側(cè)。1、香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓總用地面積3281.77㎡（折合4.92畝），總建筑占地面積1962.38㎡，總建筑面積10000.00㎡，其中：本期建筑面積7211.92㎡，遠(yuǎn)期建筑面積2788.08㎡㎡。2、室外建設(shè)綠化面積1162.85㎡，生態(tài)停車位50個(gè)，其他給排水、電、道路廣場(chǎng)等相關(guān)附屬設(shè)施建設(shè)。6.3建筑設(shè)計(jì)6.3.1總體布局與環(huán)境設(shè)計(jì)香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓位于香格里拉縣城康珠大道東側(cè)，項(xiàng)目用地東、西、南面為空地。項(xiàng)目規(guī)劃的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是建造特色酒店的理想位置。整個(gè)項(xiàng)目包括一幢6層的特色星級(jí)酒店、一幢5層建筑（遠(yuǎn)期）根據(jù)原有總體布置要求，酒店大廳人口位于建筑西面，車輛入口位于用地西面，入口寬度為4.2m，高度為4.2m，入口大廳成了極為氣派、特色的酒店入口空間。通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場(chǎng)的精美風(fēng)格。在酒店對(duì)面及建筑一層北面布置了大型的停車場(chǎng)地，場(chǎng)地設(shè)有環(huán)通道路作為消防和貨運(yùn)、停車場(chǎng)使用。場(chǎng)地中心及西面轉(zhuǎn)角公共綠地結(jié)合總體布置成以樹木為主的綠地圍繞一個(gè)圓形大草坪的形式，組成疏密有致的高檔綠地，與大酒店形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。6.3.2單體設(shè)計(jì)酒店按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，本期建筑面積為7211.92㎡，主要功能為布置有不同面積的客房和商務(wù)套房，配有大型餐飲等休閑設(shè)施及辦公用房、相關(guān)輔助用房及停車場(chǎng)。。酒店主樓二至五層為客房標(biāo)準(zhǔn)層，核心筒內(nèi)布置有兩臺(tái)客梯（1.35噸），建筑北面辦公電梯，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共有18個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、3個(gè)套房及配套用房3間。6.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.4.1設(shè)計(jì)荷載使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標(biāo)準(zhǔn)值如下：1.使用荷載：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2辦公室及客房2.0KN/m2廚房、空調(diào)機(jī)房、餐飲4.0KN/m2走道、樓梯、廁所2.5KN/m2消防疏散樓梯2.5KN/m2庫(kù)房、設(shè)備用房按實(shí)際荷載取用。2.風(fēng)荷載基本風(fēng)壓值為0.35KN/m2，基本雪壓值為0.8KN/m2。地面粗糙度類別——B類3.地震作用丙類建筑，設(shè)防烈度7度、設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期：0.35sⅡ類場(chǎng)地土。水平地震加速度0.15g。4.抗震等級(jí)：主樓采用框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)6.4.2上部結(jié)構(gòu)1.據(jù)建筑平面布置，按〈建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范〉要求，在建筑轉(zhuǎn)角位置設(shè)置后澆帶，寬度800mm，結(jié)構(gòu)體系明確、平面規(guī)則、受力簡(jiǎn)潔、經(jīng)濟(jì)合理。2.根據(jù)建筑平面、高度及功能，主樓采用框架結(jié)構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。6.4.3主要材料選用梁、板、均為C30；柱C30；基礎(chǔ)C30～35；框架基礎(chǔ)、柱、梁、鋼筋選用為：HRB400；其它為：HPB235；

填充墻：UM7.5，240mm混凝土空心磚，M5.0砌筑砂漿

6.5輔助工程6.5.1給排水工程1.水源由城市給水管網(wǎng)直接接入，經(jīng)過DN200給水管二根以供本工程室內(nèi)、外生活、消防用水。酒店生活進(jìn)水管為DN150。在總體上設(shè)置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序號(hào)用水名稱用水量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模用水量（m3）1客房300L/人·日60人/天182辦公及職工120L/人·次100人/天123餐廳用水50L/人·次100人/天54車庫(kù)沖洗3L/㎡·日100035綠化澆灑2L/㎡·日50016未預(yù)見水量按最高日用水量10%6總用水量45本建筑最高日用水量估為：45m3/日。3.給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)采用上行下給供水方式。室外給水經(jīng)超濾水處理裝置處理后進(jìn)入生活蓄水池由設(shè)置在水泵房?jī)?nèi)的生活水泵提升至屋頂水箱。屋頂水箱供水區(qū)域分為高，低二個(gè)區(qū)。高、低區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)采用減壓閥進(jìn)行豎向分區(qū)，各給水區(qū)最地用水電處?kù)o水壓力不超過350Kpa。頂層水壓不足區(qū)域另設(shè)變頻供水設(shè)施。遠(yuǎn)期室用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。4.排水（1）污廢水最高日排水量約為56m3/d。（2）酒店室內(nèi)排水采用污、廢水分流制，雨水單獨(dú)排放。排水系統(tǒng)中設(shè)有專用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設(shè)環(huán)形通氣管，客房衛(wèi)生間排水管設(shè)器具通氣管。消防電梯井旁設(shè)置集水坑和專用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室內(nèi)排出生活污、廢水在總體經(jīng)匯集后接如市政污水管道。雨水在總體上經(jīng)匯流后排入市政雨水管道。雨水量按蕪湖市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用P=3年。6.5.2電氣工程1.負(fù)荷等級(jí)與供電電源本工程酒店為星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店屬多層建筑，按二級(jí)負(fù)荷要求供電。本工程中，消防負(fù)荷、經(jīng)營(yíng)管理用電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)電源，變電所、各弱電機(jī)房、酒店大堂、宴會(huì)廳、餐廳、酒店管理中心、娛樂設(shè)施、廚房及主要通道等照明，變電所電源、生活水泵、主要客梯等為一級(jí)負(fù)荷；變電所排風(fēng)、電梯電力，酒店的一般客房照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余均為三級(jí)負(fù)荷。根據(jù)當(dāng)?shù)毓╇娗闆r，引入一路10KV獨(dú)立電源供電，電源從市政電網(wǎng)引來，以電纜埋地方式進(jìn)入酒店一層變電所。酒店設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)組，作為消防設(shè)備應(yīng)急電源，以及市電電源失電時(shí)酒店照明、客梯等主要負(fù)荷的應(yīng)急備用電源。2.負(fù)荷估算酒店本期部分按100W/m2計(jì)算電容量，考慮需要系數(shù)0.60，功率因數(shù)補(bǔ)償達(dá)到0.9等因素。酒店計(jì)算有功功率：430.84KW應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組負(fù)荷容量估算按總負(fù)荷的30%考慮，按150KW設(shè)置。3.防雷接地本工程地處香格里拉縣，酒店按二類防雷建筑物考慮，在酒店屋面裝屋頂避雷。防雷引下線利用鋼筋混凝土內(nèi)主鋼筋，上與避雷帶焊接，下與大樓基礎(chǔ)底板、基梁和柱內(nèi)主鋼筋連接組成一個(gè)接地網(wǎng)。電氣設(shè)備工作接地，保護(hù)接地，火災(zāi)報(bào)警等弱電設(shè)備接地及防雷接地共用大樓基礎(chǔ)接地裝置，接地電阻不大于1歐姆。4.保安及接地措施低壓保護(hù)系統(tǒng)采用“TN-S”接零保護(hù)系統(tǒng)。一般插座回路均設(shè)置漏電保護(hù)開關(guān)。各低壓配電方式一般為放射式配電方式。照明燈具盡可能采用節(jié)能型熒光燈具，直管型熒光等一律配裝補(bǔ)償電容器，以減少無功損耗。5.電信工程酒店建立800門程控用戶交換機(jī)房，機(jī)房設(shè)在酒店一層電話主機(jī)房?jī)?nèi)，機(jī)房設(shè)備主要有：數(shù)字程控交換機(jī)、保安配線柜、整流電源、蓄電池組、話務(wù)臺(tái)、維護(hù)終端等組成，中繼方式采用2個(gè)2兆口。各層均建立移動(dòng)通信分布式天線系統(tǒng)，每個(gè)樓層布置收發(fā)天線，系統(tǒng)采用50歐姆同軸電纜組網(wǎng)，前端饋源有移動(dòng)通信局基站提供。酒店組建兩套計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)：酒店?duì)I業(yè)網(wǎng)和客房網(wǎng)。酒店?duì)I業(yè)網(wǎng)供酒店管理、酒店辦公等使用，客房網(wǎng)主要供客人上網(wǎng)使用。6.5.3暖通工程1.衛(wèi)生間、餐廳、廚房考慮按空調(diào)設(shè)計(jì)，其參數(shù)：室外設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季干球溫度35℃，夏季濕球溫度28.2℃，夏季風(fēng)速2.3M/S，冬季干球溫度-5℃。室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)大堂、餐廳、包房、客房：夏季溫度26-28℃，相對(duì)濕度<70%，冬季溫度20-22℃，相對(duì)濕度>30%，新風(fēng)20～50M3/PH。2.通風(fēng)換氣次數(shù)遠(yuǎn)期停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機(jī)房、熱交換站、庫(kù)房、垃圾處理間等場(chǎng)所均裝設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：遠(yuǎn)期停車庫(kù)排風(fēng)為6次/h，送風(fēng)為5次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，廚房40次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機(jī)房、熱交換站、庫(kù)房、垃圾處理間等場(chǎng)所均裝設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：遠(yuǎn)期停車庫(kù)排風(fēng)為6次/h，送風(fēng)為5次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房20次/h，廚房35次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機(jī)房、熱交換站、庫(kù)房等為5次/h。對(duì)餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為避免串味，廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。3.供暖客房供暖考慮電地暖，每個(gè)房間均做用電負(fù)荷預(yù)留。第七章環(huán)境影響分析7.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓位于香格里拉縣康珠大道東側(cè)，地塊優(yōu)勢(shì)明顯。地塊近似正方形，地勢(shì)平坦，用地周圍自然景觀良好。由于項(xiàng)目尚沒有進(jìn)行施工，場(chǎng)址現(xiàn)狀對(duì)環(huán)境污染影響較小且周邊無大型污染源，主要污染物為道路揚(yáng)塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。7.2環(huán)境影響分析7.2.1項(xiàng)目施工期間的主要環(huán)境問題1.空氣環(huán)境項(xiàng)目施工期間的大氣污染源主要來自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。2.廢水項(xiàng)目施工期的廢水排放主要來自建筑工人的生活污水、地基挖掘時(shí)的遠(yuǎn)期水和澆注混凝土后的沖洗水等。3.固體廢物項(xiàng)目施工期間會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時(shí)清運(yùn)，對(duì)環(huán)境影響很小。4.噪聲項(xiàng)目施工期噪聲主要來自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車輛在運(yùn)行過程中產(chǎn)生的噪聲。7.2.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的主要環(huán)境問題1.空氣環(huán)境項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的大氣污染源主要來自區(qū)域內(nèi)汽車尾氣和賓館廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣等。2.廢水項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的廢水主要來自賓館和公建部分產(chǎn)生的生活污水。3.固體廢物項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的固體廢物主要為日常生活垃圾。4.噪聲項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間噪聲主要來自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車輛交通噪聲等。7.3環(huán)境保護(hù)措施及治理效果7.3.1施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚(yáng)塵、汽車尾氣等(1)合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。（3）運(yùn)輸?shù)缆芳皶r(shí)清掃、沖洗。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（5）減少車輛在場(chǎng)區(qū)的停留時(shí)間（6）安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾氣對(duì)環(huán)境空氣的污染水污染物生活污水、遠(yuǎn)期水、澆注混泥土沖洗水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)蕪湖縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排放，對(duì)受納水體—伊通河環(huán)境影響較小固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時(shí)外運(yùn)，運(yùn)至建筑垃圾填埋場(chǎng)統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。減少二次污染噪聲運(yùn)輸車輛、機(jī)械設(shè)備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工，選用低噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)7.3.2運(yùn)營(yíng)期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物車輛、廚房汽車尾氣，主要成分：SO2、NOx、CmHn廚房油煙(1)在場(chǎng)區(qū)周圍綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。(2)汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對(duì)環(huán)境的影響。(3)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，使用高質(zhì)量、高效率烷值汽油，以減少汽車尾氣中有害物質(zhì)的發(fā)生。（4）排油煙機(jī)對(duì)大氣環(huán)境影響甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)撫州市北郊污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后水質(zhì)達(dá)到城市污水三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排放，對(duì)受納水體—伊通河環(huán)境影響較小固體廢棄物賓館裝修垃圾、生活垃圾定期由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一回收集中清運(yùn)防止二次污染噪聲來往車輛、供水設(shè)備等噪聲（80-90dB）來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設(shè)備，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果：在場(chǎng)區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地處科學(xué)、合理綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。

第八章節(jié)能節(jié)水8.1概述能源是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。在當(dāng)今世界，能源和環(huán)境，是全人類共同關(guān)心的問題，也是關(guān)系我國(guó)社會(huì)發(fā)展的重要問題。我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要階段，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，能源需求將大幅度上升。我國(guó)能源正面臨以下嚴(yán)峻的形勢(shì)：一是儲(chǔ)量嚴(yán)重不足，我國(guó)人均能源資源占有量?jī)H為世界平均水平的一半；二是能源利用效率遠(yuǎn)低于世界先進(jìn)水平，我國(guó)的能源利用效率目前僅為33％，比發(fā)達(dá)國(guó)家落后20年，相差近10個(gè)百分點(diǎn)；三是以煤為主的能源結(jié)構(gòu)導(dǎo)致環(huán)境污染嚴(yán)重；四是大量進(jìn)口石油嚴(yán)重威脅國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。能源大量消耗和環(huán)境嚴(yán)重污染的粗放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，影響全面建設(shè)小康社會(huì)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。能源是中國(guó)崛起的動(dòng)力，也是制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要因素。要緩解能源約束，減輕環(huán)境壓力，保障經(jīng)濟(jì)安全，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，高度重視行業(yè)節(jié)能措施的制定和推行。節(jié)能是解決我國(guó)能源問題的根本途徑，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，是全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)要求。要從戰(zhàn)略和全局的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)節(jié)能工作的極端重要性和緊迫性，增強(qiáng)憂患意識(shí)和危機(jī)意識(shí)，增強(qiáng)歷史責(zé)任感和使命感，把節(jié)能擺在更加突出的戰(zhàn)略位置，采取更強(qiáng)有力的措施，努力實(shí)現(xiàn)“十二五”節(jié)能目標(biāo)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。8.2節(jié)能規(guī)范1、《節(jié)約能源法》（1998年1月1日施行）；2、《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》(2006)；3、《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資[2004]2505號(hào))；4、《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GBl7167-2005）；5、《節(jié)約用電管理辦法》（2000年12月19日發(fā)布實(shí)施行）；6、《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與評(píng)價(jià)》（GB／T13471-1992）；7、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034—2004）；8、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189—2005）；9、《民用建筑節(jié)能條例》（國(guó)務(wù)院令第530號(hào)）。8.3節(jié)能設(shè)計(jì)8.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、按照《建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)》，香格里拉縣屬VIC寒冷地區(qū)，本項(xiàng)目冬季設(shè)置采暖系統(tǒng)；2、公共建筑按《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189—2005中寒冷地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)；3、按《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分），并參照《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇》進(jìn)行圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)。4、《云南省建筑節(jié)能管理辦法》；5、《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查指南（2006）》（發(fā)改環(huán)資〔2007〕21號(hào)）。8.3.2設(shè)計(jì)原則1、合理選擇和利用資源根據(jù)國(guó)家的有關(guān)能源政策和法規(guī)，在設(shè)計(jì)中因地制宜選擇能源種類；在生產(chǎn)過程中盡可能做到能源綜合利用、重復(fù)利用、分級(jí)利用。2、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備。優(yōu)先選用國(guó)家推薦節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁選用國(guó)家命令淘汰的高能耗設(shè)備。3、設(shè)置能源檢測(cè)儀表，加強(qiáng)對(duì)能源的計(jì)量和管理。4、路燈、通道燈、照明燈采用節(jié)能燈具。5、公用動(dòng)力設(shè)施盡量布置在負(fù)荷中心，減少管線長(zhǎng)度能源損失。6、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要滿足國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。7、施工要選用建筑節(jié)能材料。8、建筑施工要有安全、節(jié)能、節(jié)材制度和管理措施。8.3.3能源消耗情況本項(xiàng)目消耗的能源主要為電。消耗主要用于以下電方面：項(xiàng)目用電主要為辦公及生活用電。本工程中總安裝功率為本期建筑100W/㎡，。計(jì)算功率為440.84KW，考慮使用系數(shù)為0.6，按日運(yùn)行12h計(jì)算，年運(yùn)行365天計(jì)算。則項(xiàng)目建成后年耗電量為1435400kW·h，折標(biāo)系數(shù)0.1229kgce/kW·h，合計(jì)折標(biāo)煤176.41噸/年。日用水量66立方米，一年按365天計(jì)，總用水量為24090立方米，年耗能總量2.06噸標(biāo)準(zhǔn)煤。根據(jù)年需用電設(shè)備容量、年耗水量，年能耗計(jì)算表如下：年耗能量計(jì)量單位年需要實(shí)物量參考折標(biāo)系數(shù)年耗能量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）電力Kw.h14454001.229噸標(biāo)煤/萬kw.h177.63能源消費(fèi)總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）176.63計(jì)量單位年需要實(shí)物量參考折標(biāo)系數(shù)年耗能量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）水t240900.086kgce/t2.06耗能工質(zhì)總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）2.06項(xiàng)目年耗能總量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）179.698.3.4能源供應(yīng)情況項(xiàng)目建成后年耗電量為1445400kW·h，由電力局提供，能滿足項(xiàng)目用電的要求。綜上所述，現(xiàn)有管網(wǎng)、供電線路的輸送能力完全滿足本項(xiàng)目建成后對(duì)電力等資源、能源的需求。8.4節(jié)能措施8.4.1建筑節(jié)能措施1、建筑造型在追求美觀適用的前提下盡可能規(guī)整，以減少外墻傳熱面積。不同朝向的窗墻面積比符合節(jié)能規(guī)范要求。2、嚴(yán)格按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）等標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定的能耗指標(biāo)進(jìn)行建筑、采暖、通風(fēng)、空調(diào)及采光照明系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)。3、在設(shè)計(jì)中盡量選用節(jié)能要求的混凝土空心磚。4.屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫塊材，傳熱系數(shù)為Km≤0.7；5.外墻在石材幕墻內(nèi)鐵保溫板，傳熱系數(shù)為Km≤1.0；6.底面接觸空氣的架空或外挑樓板傳熱系數(shù)為Km≤1.0；7.地面遠(yuǎn)期室外墻熱阻限值≥1.2；8.外窗的氣密性等級(jí)，氣密性不低于Ⅱ級(jí)。9.外窗采用隔熱性能較好的斷熱鋁合金型材，主要房間玻璃為中空玻璃。外窗傳熱系數(shù)K及遮陽(yáng)系數(shù)SC符合規(guī)范規(guī)定要求。8.4.2機(jī)電設(shè)備節(jié)能措施1.熱水管、熱水回水管須保溫，保溫材料采用橡塑海棉；2.公共衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型及部分光電控制以節(jié)約用水。酒店頂層區(qū)域采用變頻水泵供水達(dá)到節(jié)能目的；3.熱交換器和冷卻塔等設(shè)備采用節(jié)能型產(chǎn)品；4.酒店設(shè)樓宇自控系統(tǒng)（BAS），對(duì)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備等運(yùn)行工況實(shí)行監(jiān)視、控制、調(diào)節(jié)、測(cè)量，使空調(diào)系統(tǒng)能隨建筑物的負(fù)荷變化選擇最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式；5.過度季節(jié)利用全新風(fēng)供冷，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)冷卻；6.對(duì)使用功能、使用時(shí)間不同的建筑分別采用不同的空調(diào)系統(tǒng)；7.加強(qiáng)空調(diào)風(fēng)管，供回水管的保溫，以減少能量損失；8.加強(qiáng)能量的有效利用，以節(jié)約用電量；9.變電所變壓器、柴油發(fā)電機(jī)均選用高效率、低能耗產(chǎn)品；10.照明功率密度值設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵守照明節(jié)能設(shè)計(jì)要求；11.照明燈具采用高效節(jié)能型光源，且熒光燈采用節(jié)能型電子整流器；12.所有電機(jī)選用Y型節(jié)能型高效率電機(jī)；13.水泵機(jī)采用變頻供水方式，最大限度節(jié)約電能；14.采用建筑設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電氣設(shè)備、照明設(shè)備及其它用電設(shè)備監(jiān)控和自動(dòng)控制，降低能耗；8.4.3照明系統(tǒng)節(jié)能措施1、按照建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，根據(jù)各功能區(qū)的實(shí)際需要配置照明；既保證照明需要又達(dá)到節(jié)能目的。2、合理選擇建筑物照明的照度、燈具、控制方式并充分利用自然光，大量選用節(jié)能型燈具，降低照明電耗，提高照明質(zhì)量。3、在照明控制方面，建筑物有天然采光的樓梯間、過道的照明，除應(yīng)急照明外，宜采用節(jié)能自熄開關(guān)；在白天自然光較強(qiáng)，可以方便地用手動(dòng)或自動(dòng)方式關(guān)閉一部分或大部分照明，有利于節(jié)電；分組控制的目的，是為了對(duì)采光不足的場(chǎng)所照明燈具進(jìn)行分別開關(guān)。4、燈具采用節(jié)能型T5型，采用電子鎮(zhèn)流器，燈具效率為91.8%，功率因數(shù)補(bǔ)償至0.9。所有走道內(nèi)均采用聲光控制型燈頭，燈具采用單獨(dú)控制。8.4.4能源管理措施1、建設(shè)單位對(duì)重點(diǎn)用能部門和部位加強(qiáng)管理，對(duì)用能崗位的操作人員進(jìn)行節(jié)能教育和節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)。2、加強(qiáng)能源的計(jì)量管理，建立必要的能源考核制度。8.4.5節(jié)水措施水是寶貴的自然資源，項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)作期，始終都要注意節(jié)約用水。本項(xiàng)目節(jié)水措施如下：1、項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)，禁止選用耗水量大的設(shè)備和國(guó)家規(guī)定淘汰的衛(wèi)生潔具。2、廁所、衛(wèi)生間應(yīng)采用節(jié)水型龍頭和延時(shí)自閉閥。3、小便池沖洗選用自動(dòng)感應(yīng)沖洗設(shè)備。4、項(xiàng)目采用的節(jié)水設(shè)備和衛(wèi)生潔具，必須設(shè)專人負(fù)責(zé)管理、維修、保養(yǎng)和安全運(yùn)行。杜絕用水設(shè)備和輸水管道的跑、冒、滴、漏。5、搞好節(jié)水宣傳教育，提高節(jié)水意識(shí)。在保證項(xiàng)目使用功能、建筑質(zhì)量和水、電、氣使用環(huán)境符合設(shè)計(jì)功能的前提下，本項(xiàng)目如能堅(jiān)持不懈地對(duì)上述環(huán)節(jié)采取各種有效措施后，將會(huì)達(dá)到保護(hù)環(huán)境，節(jié)約能源，實(shí)現(xiàn)能源優(yōu)化利用和新建住宅、公共建筑嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地選址的實(shí)際環(huán)境和當(dāng)?shù)靥赜械臍夂驐l件的認(rèn)真分析和研究，本項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)中，應(yīng)該充分結(jié)合建設(shè)用地和地形地貌，最大限度地利用自然條件和天然資源，減少人工能耗。第九章消防與安全衛(wèi)生9.1消防1.消防給水水源由室外給水管網(wǎng)二路DN300給水管接來，消火栓消防泵、自動(dòng)噴淋消防泵直接從給水管網(wǎng)抽水，以供室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和室內(nèi)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)消防用水量；2.按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，本工程建筑耐火等級(jí)為二級(jí)；3.總體消防車道呈環(huán)通布置，酒店主樓東、北面均直接落地，沿此面設(shè)消防車?？繐渚葓?chǎng)地。室外按規(guī)定設(shè)置室外消火栓；4.本工程內(nèi)的建筑材料按其耐火等級(jí)采用相應(yīng)防火建筑材料；5.大樓都采用自動(dòng)噴淋滅火裝置及消火栓滅火；6.安全疏散距離均符合規(guī)范要求。主樓標(biāo)準(zhǔn)層、裙房?jī)?nèi)盡端房間至防煙前室的距離不大于15M，位于兩個(gè)防煙樓梯間之間的房間疏散距離不大于30M。7.火災(zāi)探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)由集中火災(zāi)報(bào)警控制器、樓層區(qū)域報(bào)警顯示器、火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕等組成。8.辦公室、變電所、弱電機(jī)房、強(qiáng)弱間、客房、走道、樓梯間、電梯機(jī)房等場(chǎng)所選用感煙探測(cè)器；9.本工程酒店火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保護(hù)等級(jí)為一級(jí)。本工程設(shè)置一套火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)（FAS）。在一層設(shè)置消防控制室，消防控制室內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警屏、消防聯(lián)動(dòng)控制屏及火災(zāi)應(yīng)急廣播和消防專用電話控制設(shè)備。9.2

勞動(dòng)安全1.土建安全本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，遠(yuǎn)期及本期中間部位為框架——剪力墻結(jié)構(gòu)，本期部分框架結(jié)構(gòu)。該工程按抗地震7度設(shè)防。飯店客房衛(wèi)生間、溫泉池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。2.防火防爆本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級(jí)為一級(jí)，有關(guān)防火措施見"建筑防火設(shè)計(jì)"。有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。3.電氣安全本工程采用TN-S接地系統(tǒng)。全樓采用等電們聯(lián)結(jié)。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進(jìn)行輔助等電們聯(lián)結(jié)。澡盆、沐浴盆、溫泉池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護(hù)等級(jí)。建筑物內(nèi)一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，對(duì)餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)裝置，但消防泵不用漏電保護(hù)。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)定要求。變壓器、高低壓配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級(jí)不低于10KV。對(duì)澡盆、沐浴盆、溫泉池和涉水池的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12V的安全超低壓供電。酒店客房?jī)?nèi)220/110V刮須插座內(nèi)220電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。對(duì)走廊等處的安裝高度低于7.8米的照明燈具加裝防護(hù)設(shè)施或采用安全電壓供電。4.防雷措施按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）第2.0.3條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。9.3

衛(wèi)生防護(hù)本項(xiàng)目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室、自行車車庫(kù)等。飯店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。會(huì)議及商場(chǎng)部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。餐廳廚房作二次裝修設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)符合加流程，避免往返交錯(cuò)，符合衛(wèi)生防疫要求，防水生食與熟食混雜等，另外，還應(yīng)滿足《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中一級(jí)餐館的要求。1.生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進(jìn)入設(shè)備在遠(yuǎn)期三層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。對(duì)生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。蓄水池內(nèi)襯瓷磚，全封閉。水池上部無排水管道通過。2.排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。生活污水經(jīng)中水處理后進(jìn)行排放，遠(yuǎn)期車庫(kù)不設(shè)洗車裝置。3.空調(diào)、通風(fēng)及采暖本工程的飯店、大廳、休息場(chǎng)所、餐廳等場(chǎng)所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場(chǎng)所而異，一般在24-28℃之間，冬季一般在16-20℃之間。在所有空調(diào)場(chǎng)所均設(shè)有新風(fēng)補(bǔ)給設(shè)施。其中最小的新風(fēng)量為：飯店客房為120立方米/h/室，餐廳內(nèi)25立方米/h/人，KTV為40立方米/h/人，健身房為80立方米/h/人，走道、大廳為7立方米/h/人。上述設(shè)空調(diào)場(chǎng)所，換氣次數(shù)為8-15次/h。對(duì)無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其他場(chǎng)所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度為低于16℃。4.振動(dòng)防治及噪聲控制振動(dòng)防治：本工程振動(dòng)源主要是制冷機(jī)組、風(fēng)機(jī)、水泵及電梯等，設(shè)計(jì)中將以上設(shè)備布置在單獨(dú)房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對(duì)客人的影響。噪聲的控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的結(jié)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動(dòng)的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊頂?shù)任曁幚泶胧?。風(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪設(shè)施。飯店客房設(shè)在5-8層，與嘈雜的大商場(chǎng)、餐廳及娛樂場(chǎng)所遠(yuǎn)離。對(duì)客房、商場(chǎng)、餐廳、等處的空調(diào)及排風(fēng)管道采取了消聲處理措施。

第十章項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式10.1

組織機(jī)構(gòu)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理、逐級(jí)考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本、以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。10.2

部門職能10.2.1董事會(huì)1.負(fù)責(zé)召集股東大會(huì)，并向股東大會(huì)報(bào)告工作；2.執(zhí)行股東大會(huì)決議；3.決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；4.制定公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；

5.制定公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

6.制定公司增加或者減少注冊(cè)資本的方案以及發(fā)行公司債券的方案；7.擬定公司合并、分立、解散的方案；8.決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；9.聘任或者解聘公司總經(jīng)理；根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報(bào)酬事項(xiàng)。10

.制定公司的基本管理制度。10.2.2總經(jīng)理1.執(zhí)行國(guó)家有關(guān)企業(yè)的政策、法律和規(guī)定，執(zhí)行上級(jí)主管部門和董事會(huì)的各項(xiàng)決議；2.直接向董事會(huì)負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)酒店的日常經(jīng)營(yíng)管理工作，實(shí)行統(tǒng)一指標(biāo)、垂直領(lǐng)導(dǎo)，全權(quán)處理酒店日常事務(wù)，定期向董事會(huì)和主管上級(jí)匯報(bào)工作；

3.根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合酒店實(shí)際，研究制定酒店的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，擬定經(jīng)營(yíng)方針和相關(guān)的重要決策；4.制定短期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并組織貫徹實(shí)施，努力實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)；5.建立健全適合酒店的各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)有效地組織落實(shí)，保證內(nèi)部管理的有效性；6.建立健全適合酒店情況的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、目標(biāo)考核及各項(xiàng)人事政策等，指導(dǎo)部門工作、協(xié)調(diào)部門關(guān)系、任免中層管理人員，提高管理的效率與效益；7.研究制定酒店的年度預(yù)算，并組織貫徹落實(shí)。隨時(shí)了解掌握預(yù)算完成情況，督導(dǎo)各部門及時(shí)采取相關(guān)措施，確保年度預(yù)算得以完成，維持良好的財(cái)務(wù)狀況；8.審定崗位的服務(wù)程序、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，不斷提高酒店的服務(wù)質(zhì)量；9.有權(quán)任免中層管理人員，負(fù)責(zé)組織開發(fā)酒店的人力資源，科學(xué)配置、合理定編，加強(qiáng)對(duì)各級(jí)人員的業(yè)務(wù)知識(shí)、觀念、作風(fēng)的培訓(xùn)與教育，培養(yǎng)高素質(zhì)的管理者和員工隊(duì)伍；10.組織開展企業(yè)文化活動(dòng)與建設(shè)，對(duì)內(nèi)不斷提高員工的工作和生活條件，豐富員工的文化生活，增強(qiáng)員工的凝聚力和愛崗敬業(yè)意識(shí)；對(duì)外利用各種渠道和時(shí)機(jī)，提高酒店聲譽(yù)、擴(kuò)大酒店影響，為經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；11.建立健全各種民主管理的制度和渠道，定期向職工代表大會(huì)做述職報(bào)告；12.主持召開酒店總經(jīng)理辦公會(huì)、每日晨會(huì)、每周例會(huì)及每店務(wù)會(huì)，參加或列席有關(guān)業(yè)務(wù)工作會(huì)議；審核并簽訂酒店的重要合同，審核酒店日常各項(xiàng)開支；代表酒店參加重要的接待活動(dòng)。10.2.3副總經(jīng)理1.執(zhí)行總經(jīng)理的各項(xiàng)決策和決定；2.按照總經(jīng)理的分工安排完成好各自負(fù)責(zé)的經(jīng)營(yíng)管理工作，確保總經(jīng)理做出的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃得以完成；3.深入了解和酒店日常經(jīng)營(yíng)管理中的具體情況，及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)向和競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)總經(jīng)理提出有益的建議；4.根據(jù)總經(jīng)理的安排，主持召開專項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)議，并就業(yè)務(wù)工作進(jìn)行布置、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和檢查；5.總經(jīng)理缺席時(shí)，代行總經(jīng)理職責(zé)。10.2.4總會(huì)計(jì)師1.執(zhí)行國(guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，遵守相關(guān)法規(guī)和財(cái)經(jīng)紀(jì)律；2.協(xié)助總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)主持酒店的總體經(jīng)濟(jì)工作，包括擬定總體經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，參與酒店經(jīng)濟(jì)決策，審核經(jīng)營(yíng)投資方案，監(jiān)督檢查經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)合同的執(zhí)行；3.編制和執(zhí)行預(yù)算、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、信貸計(jì)劃，擬定資金籌措和使用方案，開辟財(cái)源，有效地使用資金；4.進(jìn)行成本費(fèi)用預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，督促各部門降低消耗、節(jié)約費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益；5.建立健全酒店的經(jīng)濟(jì)核算制度，利用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析；6.負(fù)責(zé)對(duì)酒店財(cái)會(huì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置、會(huì)計(jì)人員的配備、會(huì)計(jì)專業(yè)職務(wù)的設(shè)置和聘任方案；組織會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)與考核；支持會(huì)計(jì)人員依法行使職權(quán)；7.負(fù)責(zé)審查酒店的重要經(jīng)濟(jì)合同和重大開支項(xiàng)目；8.負(fù)責(zé)定期向董事會(huì)和總經(jīng)理報(bào)告酒店的財(cái)務(wù)情況；9.負(fù)責(zé)酒店財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的審核與簽章。

10.2.5審計(jì)師1.執(zhí)行國(guó)家政策和財(cái)政規(guī)定，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律；2.負(fù)責(zé)酒店的財(cái)務(wù)審計(jì)工作，審查稽核酒店的財(cái)務(wù)收支和會(huì)計(jì)賬目，向總經(jīng)理并向董事會(huì)提出報(bào)告；3.負(fù)責(zé)審核財(cái)務(wù)編制的月、季、年度會(huì)計(jì)報(bào)表，審計(jì)年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益計(jì)算書，并提交董事會(huì)審議通過；4.負(fù)責(zé)審核酒店的財(cái)務(wù)工作。對(duì)年、月財(cái)務(wù)預(yù)算，事前要審計(jì)，事后是檢查。對(duì)違反財(cái)政、稅務(wù)法規(guī)者，提出處理意見，對(duì)遵守和維護(hù)財(cái)政法規(guī)成績(jī)顯著者，提出表?yè)P(yáng)或嘉獎(jiǎng)意見，并報(bào)請(qǐng)上級(jí)審批；5.接受上級(jí)審計(jì)部門的審計(jì)任務(wù)，并及時(shí)請(qǐng)示匯報(bào)。10.2.6總經(jīng)理辦公室

總經(jīng)理辦公室是酒店的行政管理樞紐。負(fù)責(zé)監(jiān)督酒店各項(xiàng)決議的落實(shí)和執(zhí)行情況，確保酒店領(lǐng)導(dǎo)管理思路得到切實(shí)、準(zhǔn)確地貫徹與執(zhí)行，負(fù)責(zé)向酒店領(lǐng)導(dǎo)班子提供及時(shí)、全面、詳盡的店內(nèi)外信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持和幫助；負(fù)責(zé)做好上下級(jí)之間、店內(nèi)外的信息傳遞與宣傳報(bào)道，做好上傳下達(dá)，與上級(jí)主管部門及各政府機(jī)關(guān)搞好外聯(lián)與協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)日常行政事務(wù)處理；兼為酒店服務(wù)質(zhì)量、衛(wèi)生、交通安全工作的組織實(shí)施機(jī)構(gòu)。10.2.7促銷與公關(guān)部1.促銷職能：確定企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)，制定企業(yè)營(yíng)銷方針與策略；實(shí)施并執(zhí)行企業(yè)既定方針，建立企業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)。通過建立廣泛的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，為酒店招攬客源。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開展業(yè)務(wù)工作，并保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃的正確貫徹與執(zhí)行；2.公關(guān)職能：在企業(yè)與政府部門、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位、重要人物、新聞媒體、上級(jí)機(jī)關(guān)、同業(yè)機(jī)構(gòu)的關(guān)系中架起一座相互信任的橋梁，為提高酒店的知名度和樹立良好的企業(yè)形象做好各種溝通工作、宣傳和解釋工作。10.2.8前廳部前廳部是由前臺(tái)接待處、問詢處、結(jié)帳處、行李房、商務(wù)樓層、電話總機(jī)、商務(wù)中心等部分組成的。它是全面體酒店接待服務(wù)水平的窗口，是開展多方面業(yè)務(wù)活動(dòng)的中樞。它最先接觸客人，又最后送別客人，是酒店服務(wù)的起點(diǎn)和終點(diǎn)，是為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和樹立服務(wù)形象的關(guān)鍵部門。10.2.9客房部客房部是為客人提供住宿服務(wù)的綜合部門，包括客房樓層、洗衣、康樂中心、美容美發(fā)中心和公共區(qū)等部門。其主要職責(zé)是為賓客提供典雅、舒適、清潔、安全、便利的房間和熱情周到的服務(wù)。10.2.10餐飲部餐飲部是酒店創(chuàng)收的主要部門之一，是體現(xiàn)酒店特色及管理模式的重要窗口。餐飲部設(shè)有咖啡廳、大堂酒吧、大小宴會(huì)廳和中、西廚房等。餐飲部不公生產(chǎn)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的飲食產(chǎn)品，而且還是客人提供熱情、周到、細(xì)致的服務(wù)，使客人獲得物有所值、賞心悅目的就餐享受，充分體現(xiàn)酒店的管理理念。10.2.11后勤服務(wù)部一是負(fù)責(zé)酒店和住店客人的生命與財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)酒店正常的經(jīng)營(yíng)秩序。二是確保酒店設(shè)施和設(shè)備時(shí)刻處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證酒店日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。三是為酒店員工提供工作和工作服務(wù)，設(shè)員工餐廳、醫(yī)務(wù)室、員工俱樂部、員工宿舍等。10.2.12人力資源部人力資源部是酒店進(jìn)行人事、勞動(dòng)、工資管理的職能部門。負(fù)責(zé)企業(yè)的勞動(dòng)組織、人事調(diào)配、合同執(zhí)行、工作考評(píng)、工資福利、紀(jì)律獎(jiǎng)懲、勞動(dòng)保護(hù)、檔案管理、勞動(dòng)工資統(tǒng)計(jì)、人員培訓(xùn)等各項(xiàng)工作的組織和實(shí)施。10.2.13財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部是酒店的核心部門之一，其主要任務(wù)是遵循酒店資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，遵照國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，法令和會(huì)計(jì)制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，利用貨幣價(jià)值形式，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其結(jié)果連續(xù)地、系統(tǒng)地進(jìn)行記錄和運(yùn)算，編制會(huì)計(jì)報(bào)表。財(cái)務(wù)部通過資金籌措、運(yùn)用與支出，財(cái)務(wù)計(jì)劃的控制、核算、分析和考核，以資金形式監(jiān)督經(jīng)營(yíng)過程，確保企業(yè)正常業(yè)務(wù)的連貫進(jìn)行，為總經(jīng)理和管理層提供必要的信息和決策依據(jù)。10.2.14工程部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、施工人員、施工機(jī)械、施工材料的管理，以確保施工質(zhì)量達(dá)到如期要求。

第十一章

經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)銷策略11.1

經(jīng)營(yíng)方式11.1.1整體經(jīng)營(yíng)方式香格里拉縣巴拉格宗酒店及辦公樓將按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建。企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)方式，是在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督下實(shí)行的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制、企業(yè)整體將實(shí)行統(tǒng)一管理下的承包經(jīng)營(yíng)與承租經(jīng)營(yíng)方式。11.1.2分體經(jīng)營(yíng)方式客房經(jīng)營(yíng)：按照國(guó)際化的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)；會(huì)議經(jīng)營(yíng)：引進(jìn)高水準(zhǔn)的國(guó)際會(huì)議經(jīng)營(yíng)方式，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行分包式的一體化管理經(jīng)營(yíng)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)：按照商業(yè)百貨零售的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營(yíng)；餐飲經(jīng)營(yíng)：主營(yíng)餐飲在企業(yè)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行承包式的管理經(jīng)營(yíng)；特色餐館在企業(yè)監(jiān)督管理下進(jìn)行承租經(jīng)營(yíng)；其他服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)：按照企業(yè)一體經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)行分包的管理經(jīng)營(yíng)。11.2

營(yíng)銷策略酒店?duì)I銷中，市場(chǎng)營(yíng)銷是酒店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，它始于飯店提供產(chǎn)品和服務(wù)之前，研究賓客的需要和促進(jìn)酒店客源的增長(zhǎng)，開發(fā)酒店市場(chǎng)的潛力，增進(jìn)酒店的收益，市場(chǎng)營(yíng)銷涉及到滿足賓客的需求產(chǎn)品從飯店流通到賓客的一切業(yè)務(wù)活動(dòng)，最終使酒店實(shí)現(xiàn)其預(yù)設(shè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。同時(shí)酒店也必須以最敏銳、最超前、最獨(dú)到的嗅覺感官去創(chuàng)造和設(shè)計(jì)適宜于酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展的最佳經(jīng)營(yíng)模式，使酒店經(jīng)營(yíng)更趨完善，先進(jìn)及獨(dú)特。1.宣傳策略酒店的營(yíng)銷首先就要通過獨(dú)特的宣傳方式來吸引客源，可選擇的宣傳策略有：①可選擇電視、電臺(tái)、報(bào)刊等媒體，經(jīng)常性地報(bào)道酒店新近推出的特色菜肴、客房環(huán)境、活動(dòng)項(xiàng)目等，提高賓客對(duì)酒店的感官印象。

②運(yùn)用行業(yè)性雜志、報(bào)紙、旅行線路小冊(cè)子、指南、廣告?zhèn)鲉?、直接信函等方式?duì)酒店產(chǎn)品進(jìn)行宣傳。

③以邀請(qǐng)知名演出的方式壯大聲勢(shì)，增強(qiáng)影響面，營(yíng)造酒店的消費(fèi)熱點(diǎn)，如邀請(qǐng)舉辦省市模特大賽，時(shí)裝秀；大型歌舞器樂演奏等促銷方式。

④設(shè)計(jì)推出例如啤酒節(jié)、菜肴賞品、美食周的方式提高酒店消費(fèi)，增加效益同時(shí)加強(qiáng)酒店在蕪湖以及周邊的影響力。

除了傳統(tǒng)的公關(guān)策略，酒店還可進(jìn)行一系列的創(chuàng)意公關(guān)，即為通過一些有創(chuàng)意的主題活動(dòng)以引起公眾的注意，使公眾通過口頭傳播的方式廣而告之，從而起到宣傳推廣的效果，使酒店提高公眾形象，增加市場(chǎng)影響力，使酒店的宣傳達(dá)到事半功倍的效果。2.創(chuàng)意營(yíng)銷酒店的創(chuàng)意營(yíng)銷即為運(yùn)用有別于習(xí)慣性的方法加大酒店品牌或產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異，而本酒店?duì)I銷可根據(jù)銷售要求，針對(duì)賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開發(fā)的組合方式例如為：①公務(wù)客人組合產(chǎn)品。針對(duì)公務(wù)客人的特殊服務(wù)，為公務(wù)客人提供優(yōu)惠：如免費(fèi)在客房供應(yīng)一籃水果，免費(fèi)提供歡迎飲料，免費(fèi)使用康樂中心的設(shè)施和器材，免費(fèi)參加酒吧，歌舞娛樂活動(dòng)。

②會(huì)議組合產(chǎn)品。會(huì)議組合產(chǎn)品包括使用會(huì)議廳，會(huì)議休息時(shí)間供應(yīng)點(diǎn)心咖啡，會(huì)議期間工作餐。③家庭住宿組合產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費(fèi)加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費(fèi)使用康樂設(shè)施，餐廳提供兒童菜單等。

④蜜月度假產(chǎn)品。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧?kù)o的客房以及一些特殊的服務(wù)，如一間布置漂亮的洞房，免費(fèi)床前美式早餐，免費(fèi)奉贈(zèng)香檳酒，客房里供應(yīng)鮮花、水果籃。⑤婚禮組合產(chǎn)品。本類產(chǎn)品主要針對(duì)蕪湖當(dāng)?shù)鼐用袷袌?chǎng)，結(jié)合婚禮消費(fèi)的形式，適應(yīng)消費(fèi)的心理，強(qiáng)調(diào)喜慶的氣氛，吸引消費(fèi)：該產(chǎn)品組合內(nèi)容有符合蕪湖本地口味或新人親屬口味的筵席，免費(fèi)提供全場(chǎng)軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，根據(jù)具體要求制造婚宴氣氛，播放婚禮進(jìn)行曲，洞房花燭夜免費(fèi)提供新婚套房、鮮花、水果和香檳酒，免費(fèi)美式早餐送到客房。

⑥周末組合產(chǎn)品。周末組合產(chǎn)品可吸引客人在一周工作之余，來休息和娛樂一下，因而需策劃組織一些娛樂體育活動(dòng)：如舉辦周末晚會(huì)、周末雜技演出等等，將娛樂性活動(dòng)加上飯店的食宿服務(wù)組合成價(jià)格實(shí)惠的產(chǎn)品。

⑦淡季度假產(chǎn)品。在營(yíng)業(yè)淡季時(shí)以一周、十天住宿加膳食以一個(gè)包價(jià)提供給客人。同時(shí)，為了吸引賓客，還要策劃組織賓客免費(fèi)享受娛樂活動(dòng)。

⑧特殊活動(dòng)組合產(chǎn)品。這類組合產(chǎn)品即為可利用酒店現(xiàn)有的設(shè)施和服務(wù)組織，如乒乓球、網(wǎng)球、保齡球賽等活動(dòng)，提高酒店的聲譽(yù)及形象。

第十二章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2014年5月～2014年5月底：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報(bào)批工作；2014年6月～2014年6月底：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2014年7月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2014年8月～2015年1月：完成項(xiàng)目工程的全部土建工程施工；2015年2月～2015年3月：工程的全部裝飾裝修工程；2015年4月：完成人員培訓(xùn)工作2015年5月底：完成工程竣工驗(yàn)收，并全面投入使用。第十三章投資估算13.1

估算編制依據(jù)（1）《云南省建筑工程消耗量定額》（2003版）（2）《云南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》（2003版）（3）《云南省安裝工程消耗量定額》（2003版）（4）《云南省建筑工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》（2003版）（5）部分設(shè)備價(jià)格依據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)和價(jià)格信息綜合考慮計(jì)?。粏挝还こ讨笜?biāo)價(jià)格參照近期同類工程調(diào)整計(jì)算。（6）材料依據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格并參照《云南省工程建設(shè)材料設(shè)備價(jià)格信息》進(jìn)行綜合考慮調(diào)整計(jì)取。（7）《迪慶州建設(shè)局關(guān)于執(zhí)行迪慶州建筑工程高海拔人工降效的通知》（迪建發(fā)[2009]1號(hào)）（8）由建設(shè)單位提供的相關(guān)技術(shù)文件、資料。（9）云南省、迪慶州相關(guān)文件規(guī)定。13.2、主要材料價(jià)格建材價(jià)格：鋼筋5370元/噸水泥P.O32.5500元/噸水泥P.O42.5540元/噸碎石100元/m3人工砂90元/m3毛石50元/m3混凝土磚0.42元/塊人工費(fèi)52.23元/人13.3

估算編制范圍本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，包括土地購(gòu)置、土建工程、道路、綠化、亮化、給排水供電及其他費(fèi)用等。13.4

投資估算本項(xiàng)目估算總投資3000萬元，其中：前期工程費(fèi)30萬元，建安工程費(fèi)2877萬元，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)20萬元，開發(fā)期間稅費(fèi)48萬元，不可預(yù)見費(fèi)15萬元，開發(fā)成本2990萬元，開發(fā)期間費(fèi)用10萬元。建設(shè)資金全額有建設(shè)單位多渠道自籌解決。（詳見投資估算表）13.5

資金籌措本項(xiàng)目總投資3000萬元，建設(shè)資金全額有建設(shè)單位多渠道自籌解決。

第十四章

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)14.1成本核算14.1.1成本核算依據(jù)1.動(dòng)力消耗定額根據(jù)廠家提供數(shù)據(jù)及參考國(guó)內(nèi)外同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況確定。動(dòng)力及水電單價(jià)根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格確定；2.人員工資根據(jù)全公司200人，年人均收入15000元/年計(jì)；3.項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資中無形及遞延資產(chǎn)以殘值率5%，土建工程按平均年限法20年折舊，設(shè)備按平均年限法15年折舊，修理費(fèi)按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況計(jì)??；4.利息支出主要為中長(zhǎng)期借款利息支出。5.其他費(fèi)用按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況提取。14.1.2成本核算正常年份，年總成本費(fèi)用298.68萬元。14.1.3投資經(jīng)營(yíng)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期一年，經(jīng)營(yíng)期10年，計(jì)算期11年。其中達(dá)到設(shè)計(jì)能力時(shí)間為二年，第一年達(dá)到50%，第二年60%（因本項(xiàng)目為酒店服務(wù)性行業(yè)，正常年份入住率按60%計(jì)算）。14.2利潤(rùn)估算14.2.1收入估算根據(jù)企業(yè)提供的價(jià)格，并參考目前國(guó)內(nèi)外同類企業(yè)的價(jià)格趨勢(shì)，項(xiàng)目建成后的收入分為四部分：1.賓館標(biāo)準(zhǔn)間的收入：項(xiàng)目建成后共72個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間、12間套房。大酒店的建設(shè)是以