江蘇南通某商業(yè)廣場可行性報告

****廣場

——可行性研究報告可研報告項目定位項目概況城市概況商業(yè)市場分析項目SWOT分析產(chǎn)品定位運作模式效益風(fēng)險城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析項目主題：中堅階級領(lǐng)地，傳承時尚風(fēng)范?

以時尚、休閑、娛樂、特色飲食為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動零售消費和其他消費；?營造一個時尚的休閑中心，融購物、享受、方便生活于一體的特色主題中心；?以星級商務(wù)酒店來提升項目品位，提高項目品質(zhì)；?以普通酒店的價錢享受星級商務(wù)酒店的標準，從而增加和聚集人氣；?以中價位，高品質(zhì)項目入市，展現(xiàn)物業(yè)的保值增值；?以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標客戶群；?鎖定本項目區(qū)域內(nèi)特定消費群體，面向整個城市中、青年客戶群。效益風(fēng)險項目定位開創(chuàng)全新消費潮流的標志性商業(yè)中心

——時尚、購物、休閑中心城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位港閘開發(fā)區(qū)東部開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)

1、本項目位于南通市北郊，距離市中心繁華商圈3公里，地理位置相對較為偏僻。2、區(qū)域內(nèi)三大建材專業(yè)市場與奧特萊斯購物中心的建設(shè)與招商，使本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氣息逐漸開始增加。3、項目所在的港閘區(qū)向北承載北三縣、東南連接南三縣，南通新火車站就在本區(qū)域內(nèi)，今后必將成為南通經(jīng)濟、貿(mào)易、居住的一大核心板塊。4、區(qū)域半徑1.5公里已批租居住用地約173萬平方米（2600畝兩年內(nèi)必須開發(fā)的），預(yù)計3年內(nèi)區(qū)域總?cè)丝趯⑦_到12.5萬。詳見下圖：項目概況火車站新市府中心城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位本案04、05、06年區(qū)域土地出讓情況（不包括協(xié)議、安置地塊在內(nèi)）●C0427地塊●R0406地塊●R0407地塊●R0530地塊●C0529地塊●C0514地塊●C0512地塊●R0510地塊●R0601地塊●R0616地塊●R0607地塊●R0612地塊●R0616地塊●CR0624地塊●**地塊地塊編號：**地塊座落：永和路以南、長華路東側(cè)用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、居住地塊面積：230351.73平方米（345畝）出讓年期：居住70年，商業(yè)、辦公40年起掛價：1950元/平方米（樓板價904元/平方米）建筑面積：≤496800平方米容積率：≤2.15報價增幅：10元/平方米(或其整數(shù)倍)起始時間：2007-12-14終止時間：2007-12-27本案安置區(qū)C0634CR07452500元/M2●●R0737地塊C0645●城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位1、地塊東臨橋東村、開發(fā)區(qū)；

南接汽修廠、外環(huán)北路城區(qū)；

西接工農(nóng)路、在建安置、居住區(qū)；

北接在建鴻運建材廣場。

2、地塊緊臨主干道工農(nóng)路，交通便利，目前處于正在開發(fā)區(qū)域，已設(shè)交通站點，還沒有通車。

3、地塊周邊目前人口約5萬，以東邊的開發(fā)區(qū)職工與當?shù)鼐用駷橹?，加上南邊外環(huán)邊上城區(qū)人口。東邊目前有一條商業(yè)街，相對城郊比較繁華。

3、地塊面積：91.82畝

地上建面：8.5萬M2

地下建面：0.805萬M2

容積率：1.39

地塊性質(zhì)：商業(yè)辦公

使用年限：40年城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位地塊東邊地塊北邊南通區(qū)域位置南通，地處我國東海岸中部，長江入海口北岸，三面臨水。獨特的中國北上海。南通市域2/3地區(qū)位于上海都市核心區(qū)100公里輻射范圍之內(nèi)，蘇通、崇海、崇啟三橋飛架南北，突破長江天塹，融入上海1小時交通圈和蘇南板塊，具有接軌上海的“同城效應(yīng)”，與南上?！獙幉?，西上?！K州呈三足鼎立之勢，具有長江三角洲最具吸引力的優(yōu)勢。徹底改變了南通——難通的概念，使南通真正實現(xiàn)東南西北全通。城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位經(jīng)濟發(fā)展概況

1、2006年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1758.34億元，比上年增長15.7%，增幅比較大。與此同時，南通人均GDP也穩(wěn)步增長，2006年達28635元，但相比其他長三角城市仍顯的落后。2006年蘇州人均GDP達78531元，上海57310元，杭州51871元，寧波50261元，而南通只有他們的二分之一，可見同屬一個經(jīng)濟圈，南通的經(jīng)濟發(fā)展水平還遠遠跟不上同區(qū)域城市，同時也讓我們看到其發(fā)展?jié)摿σ彩蔷薮蟮摹?/p>

2、2006年，南通市區(qū)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比為1.7：62.4：35.9，第二產(chǎn)業(yè)占了絕對的優(yōu)勢，由此也說明南通已經(jīng)邁進了工業(yè)化城市，距離現(xiàn)代化城市的步伐還相當遙遠，因為一個現(xiàn)代化城市的重要標志就是其第三產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)的比重上要占據(jù)絕對優(yōu)勢。同時這也給投資商投資第三產(chǎn)業(yè)帶來了機遇。

3、全年財政總收入217.56億元，比上年增長27.1%，其中，一般預(yù)算收入92.53億元，增長28.5%。財政總收入占GDP的比重為12.37%，比上年提高0.8個百分點。全市財政支出151.60億元，增長26.6%。年末金融機構(gòu)本外幣各項存款余額2163.42億元，比年初增加315.42億元，其中，居民儲蓄存款余額1373.40億元，比年初增加182.86億元。年末個人購房貸款余額86.50億元，比年初增加15.49億元。城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位人民生活水平

1、2006年年末全市戶籍人口769.79萬人，其中南通市區(qū)人口86.64萬人。全市人口出生率為6.35‰，人口死亡率為7.16‰，人口自然增長率為-0.81‰。

2、2006年市區(qū)居民人均可支配收入14058元，比上年增長13.5%，人均消費支出9332元，增長8.8%。其中住房人均消費881元，比上年增長14%。

3、市區(qū)居民人均住房建筑面積29.43平方米，增長1.0%。這一數(shù)據(jù)即給了開發(fā)商信心又給很多開發(fā)商壓力。

4、2006年全市在崗職工年平均工資為21654元，增長17.0%。其中，國有單位29303元，增長17.6%；集體單位16208元，增長23.0%；其它單位17501元,增長17.6%。在中、小城市這一收入水平已經(jīng)具備一定的消費能力。

5、全年社會消費品零售總額621.96億元，比上年增長16.0%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)（市區(qū)和縣城關(guān)鎮(zhèn)）消費品零售額347.59億元，增長16.8%；農(nóng)村（縣以下）消費品零售額274.37億元，增長14.9%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額566.26億元，增長15.9%；住宿和餐飲業(yè)零售額54.14億元，增長16.1%；其他行業(yè)零售額1.56億元，增長16.4%。城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位1、加快南城新城區(qū)的建設(shè)，使其成為今后南通政治、經(jīng)濟的中心。

2、加快東南及東部的擴張，使其成為今后南通的居住中心。

3、加快新火車站站前廣場的建設(shè)及周邊商業(yè)帶的開發(fā)。

4、加快蘇通大橋沿線至狼山風(fēng)景區(qū)帶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。城市發(fā)展規(guī)劃站前廣場新東區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金融行政中心2002~2020年規(guī)劃城市概況

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位

SWOT項目概況產(chǎn)品定位運作模式商業(yè)分析效益風(fēng)險項目定位城市概況房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

2006年，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策、市場及某些不確定因素的多重作用下，依然保持了較為強勁的增勢，房地產(chǎn)市場運行也基本呈健康、理性的態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模化、高層化、城郊化趨勢明顯，產(chǎn)銷兩旺，已逐漸成為拉動南通經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。

2006年，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資突破百億元，達107.93億元，同比增長34.8%,高于同期規(guī)模以上投資增速17.2個百分點，占規(guī)模以上投資的13.7%，同比提高1.7個百分點。其中市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資53.87億元，同比增長32.3%，高于市區(qū)同期規(guī)模以上投資增速20.3個百分點，占市區(qū)同期規(guī)模以上投資的25.7%，同比提高4.0個百分點。南通的房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在市區(qū)，且占比份額較大。2006年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資53.87億元，占全市總數(shù)的49.9%。SW惡OT項目談概況產(chǎn)品死定位運作航模式商業(yè)禍分析效益震風(fēng)險項目撈定位城市池概況房地套產(chǎn)業(yè)殘發(fā)展俗概況20貍06年，足市區(qū)悶施工鐮房屋啊建筑致面積54享7.術(shù)22萬平怖方米鞭，同滿比增路長16旬.0缺%，其帆中施按工住舍宅43焦8.諷11萬平黃方米土，同覆比增緞長8.穴4%；施劫工辦尼公樓34革.0喪5萬平盛方米抖，同飛比增煌長60默.4朵%；施榨工商殺業(yè)營禍業(yè)用園房38巧.8完2萬平園方米湯，同希比增嶺長32編.3早%，施罷工其壩他房父屋面寫積36振.2邀3萬平燥方米柱，同續(xù)比增垮長11文1.押8%。20根06年，刃市區(qū)因新開館工房渠屋建蹈筑面鍬積23缺6.住71萬平蠻方米餡，同較比下犯降10牢.4比%，其主中新墓開工賠住宅名施工爺面積19悉3.蛙03萬平無方米慰，同運比下敬降17歸.4炸%；新尋開工容辦公籃樓12趴.4網(wǎng)3萬平品方米蓋，同章比增咳長20巡壽.8散%；新承開工盡商業(yè)筑營業(yè)筋用房18故.1鍬5萬平聞方米滴，同干比增撕長62竊.8調(diào)%。20暖06年，襪市區(qū)閣住宅蹄平均糞售價成為34垮04元/平方膨米（難含三添區(qū)和握低價索位商牛品住守宅）殲，同咳比上誕漲11放.5嬸%。從脅全年必統(tǒng)計季數(shù)據(jù)碑看，緣瑞市區(qū)仍住宅疊平均缺銷售般價格劇雖然側(cè)上漲秋較快稿，但工絕對防值不紋高。絡(luò)主要孟原因慕是全爪年銷竭售面醬積中窯，低芳價位泡商品字房占畝了銷襯售面欲積的38爭.8睜%，低煤價位心商品邁房價蹦格平幫抑了很市區(qū)叼住宅洽平均慘銷售庭價格裕。剔除巷低價怠位商普品房項影響珍，市叮區(qū)住飯宅平過均銷耳售價妙格達直到44快67元/平方戚米。房地川產(chǎn)業(yè)鞠發(fā)展乎趨勢1、各捐年商史品房驅(qū)銷售叼面積20擾06年，稼市區(qū)繼銷售美各類逼商品圓房屋羨面積23緞1.銀90萬平杏方米造，同陸比增壺長98轉(zhuǎn).8播%，實似現(xiàn)銷兩售額83據(jù).0縱4億元沸，同法比增簽長11酷6.槐58顏%。城市鑰概況SW禽OT項目炕概況產(chǎn)品感定位運作椒模式商業(yè)誕分析效益必風(fēng)險項目聞定位2、米供略讀大于迎求，噴市場爸基本芳平衡20蠻06孔年市源區(qū)竣肅工各機類商門品房漠屋面拖積1盯62直.2唐0萬改M2撲，預(yù)售斃面積20亂2萬平目方米窯，市元區(qū)06年銷術(shù)售各悄類商沒品房拒屋面從積23毀1.襯90狠萬平孝方米僚，“面商品房預(yù)鋒售面控積/商叨品房銷穩(wěn)售面講積”歌指標=0羊.87耀，小汗于1。爬可見話商品氣房供記需市待場上需爪略大朗于供良，基蹤蝶本平店衡。3、教漲勢縫明顯隨著絡(luò)蘇通鋤大橋冤通車粉日的巨臨近怕，南師通將邀會再槽度成樣為投延資的滾熱點顧，隨拉著經(jīng)所濟的貨發(fā)展壇，城謎市空優(yōu)間必薪然拓離展，漆而土勿地供譽應(yīng)有幕限，蹲三管聯(lián)齊下戰(zhàn)南通陳的房蒜價正菜在逐輝步的拜醞釀馳當中矛。4、囑板塊完發(fā)展釀，呈磁現(xiàn)“用一主侮三幅納”的榆格局按照金地理貪位置導(dǎo)與樓繼盤聚上集情包況，視南通中市城慨區(qū)大饞致可混以劃籠分為慣老城獲區(qū)、頓新城樣區(qū)、鬼新東諒區(qū)、吹城北移四大裂房地勿產(chǎn)板爛塊，燙呈現(xiàn)膨“一閉主三膝幅”珠的格詞局：老城規(guī)區(qū)板膀塊（鐘貨秀路祖以南姿、環(huán)南城西收路以消東、嫁虹橋述路以尤北、爸五一住路以熱西）賤市場聚供不辟應(yīng)求塊、價畜格穩(wěn)潑定。近老城子區(qū)供奶地有皺限，娃盡管珠友誼侍家園喊、中舅天福蒜邸、補都市光華城劫、都凳市豪被庭等應(yīng)項目薦陸續(xù)栗有房莖源推判出，枝但區(qū)常域推禁盤總必量不同大，貼房價拋穩(wěn)定意在高羨位。城市懶概況SW勝OT項目棗概況產(chǎn)品璃定位運作煎模式商業(yè)砌分析效益洗風(fēng)險項目無定位新城降區(qū)板鐘塊（洪避橋路申以南溜，躍鏈龍路哪以東壇）高狂檔樓談盤最慌為集籌中，臥領(lǐng)袖攔地位險已然因確立晌。依養(yǎng)托于朽政府仁規(guī)劃賊的重雖心傾跑斜，悶新城方區(qū)板殲塊加沙速掘錫起，艷已成死為南頭通市墳場上頭最熱射門的黎板塊禿。如計今市哈行政梅中心舌、體欠育會寧展中撲心都未已正致常投賴入使泥用，CB膀D雛形串已成毀；周絲式邊扎抽堆有掙鳳凰·萊茵厘苑、旋中南諸世紀噴城、棗公務(wù)穿員公爪寓、咳天安旱花園唯、兆穴豐家列園、唱春暉紹花園籃、優(yōu)園山美仇地等鉛一批把高品濃質(zhì)樓爺盤。年尤其臥是市稱行政孫中心姓與公鼓務(wù)員毛公寓穩(wěn)的存仗在使灶得該潛板塊賭的生晃活配發(fā)套設(shè)狹施得塊以優(yōu)拆先配衡置，溜決定吩了新野城區(qū)挑居住附板塊盜成為盛南通段市檔任次、指品質(zhì)績最高乖的中叫央居愈住區(qū)虜（CL寫D），引且區(qū)遣塊價壟值的哀攀升典決定嫂了房露價仍蠶有穩(wěn)必步上從漲的環(huán)趨勢定。新東攔區(qū)板倘塊（青馳年路數(shù)以北辨、五幫一路軌以東晴、運艘河以昂南）咬抱團說出擊拜，挑震戰(zhàn)新現(xiàn)城區(qū)造。新緩東區(qū)肢板塊咳也是稠目前抄熱門姻的區(qū)姥域之獅一，減原就高有尚劍東時潔代、魔蘇建染、東降景國攤際等氏實力供樓盤英聚集尸，今穿年又蘭有我漿市落烘實房另產(chǎn)新牛政后賞首個須套型會面積90平方捆米以突下占70起%以上唯的社獄區(qū)“失東暉鏈花園旗”的超加盟旬，幾友家開除發(fā)商景經(jīng)過酷對“抖新東稀區(qū)”咸的聯(lián)矛手宣勢傳造精勢，郊大大貴提升蜓了該堅區(qū)塊惜整體題競爭剩力，勻今后紅必將浙成為錘新城夢區(qū)板熔塊有葉力的晶挑戰(zhàn)倆者。城北苗板塊（鐘基秀路撕以北拖）蓄俱勢待涉發(fā)，臺性價繡比較萍高。培該板電塊有達晏園袋南岸騾、永祥興花顫苑、沖怡園負錦居祝、永聞興家守園、所鴻鳴玻金屬扛廣場誕、蘇客建陽役光城亂等樓降盤，及但由瘋于樓蒙盤位乎置比垂較分糟散，經(jīng)目前葛尚未繳形成傭合力私，整箏體均脾價也狀是四霜個板虎塊中高最低爽的。城市狐概況SW自O(shè)T項目屆概況產(chǎn)品寫定位運作攀模式商業(yè)棚分析效益尋風(fēng)險項目專定位1、由海圖表形可以覽看出05年的頭商業(yè)及用地因供應(yīng)食量突差然增蚊大而悶從目繼前城案區(qū)的憲商業(yè)罰分布省和業(yè)歸態(tài)上體并沒匙有能留夠反運映出脫來，狂主要豎有兩灘點原尼因：絨第一絞，城翠南新舟區(qū)的遣開發(fā)涼建設(shè)匙，這烘些指拌標很努大一者部分餓用在密了城棋南新石區(qū)上逐面；并第二六，有蜻些開殖發(fā)商例并不娘急著贈開發(fā)碼。2、由保近幾臭年的粥土地敞出讓較平均寬價相質(zhì)差不耐是很私大可栽以看躁出城稻市在苗向外謠擴張冠，所球出讓欺的大止部分驚土地慘在城脅市的剪外沿夏。下圖謊出讓切商業(yè)握用地扶包括暖開發(fā)喜區(qū)，皮從03年到07年11月SW那OT項目愧概況產(chǎn)品爆定位運作旱模式商業(yè)音分析效益煎風(fēng)險城市湊概況項目刊定位下圖圍出讓檔辦公窗用地吸包括煙開發(fā)栗區(qū)，驗從03年到07年11月SW麥OT項目親概況產(chǎn)品繪定位運作板模式商業(yè)謝分析效益不風(fēng)險城市敗概況項目貧定位1、此逼圖也劍反映消出和演商業(yè)存用地出出讓死一樣希的情沸況，05年的拖土地返幾乎纏全用帽在了媽新城暖的建患設(shè)上針，均跌價同度樣變步化不島是很片大。2、城錢市中庫心幾俘乎沒定有幾勿棟高削樓，蒙有的闖也為宗在建抗工程病居多跟，其國中還伶有一哭部分狡辦公烏用地養(yǎng)均改藏造成旗了40年權(quán)槐限的雜住宅后。商業(yè)滲分析副中預(yù)心休閑娛樂商業(yè)問中心建材裂一條順街名流毛建材崗城餐飲錯、酒循店街在建毫金融攏行政久中心在建參大型風(fēng)建材購物闖市場特色基餐飲餐飲本案主要銀商業(yè)填分布城市腦概況SW盲OT項目存概況產(chǎn)品矮定位運作沿模式商業(yè)清分析效益浮風(fēng)險項目膀定位大型冬購物疊中心隊、大投型超療市分次析城市斤概況SW丸OT項目久概況產(chǎn)品似定位運作辯模式商業(yè)萍分析效益聚風(fēng)險項目跟定位南大越街亞覆萍購根物中產(chǎn)心南大備街文障峰大略世界厚購物剩中心南大繳街人刑民路蒸大潤匯發(fā)超叼市青年影路文煎峰超名市1、大嘗型百姿貨、杰購物賴中心緊、步緒行街摧對地炎段的浮要求村非常孩高，熱只有屬在城技市的觀中心賠商圈毯、區(qū)牌域繁賄華副伐中心妖、擁糟有大掏量的芳人流橡地段禮才能另開發(fā)括，通慌常的俊三、蜜四線蘇城市果只有狡一到濤兩個型這樣繪的區(qū)紗域。2、大哨型超茶市對夜區(qū)域擾的要牌求非絞常高剩，交孫通要四便利漲，區(qū)量域范攀圍內(nèi)調(diào)人口鏟要密辭集，索通常1公里卻范圍礎(chǔ)內(nèi)固邪定居植民要宅達到20萬以相上。反目前唐中國序城市緞內(nèi)的冷大型晝超市斥主要雖分布難于靠亮近城踩市商刪業(yè)中狗心或尿者城免市副竄中心疑地帶腦，這我一位車置通摧常交往通便聞利、蘋人流奇量大孔、租另金相約對要萄低。3、目險前南識通的班大型魚購物扁中心汁主要筒集中刑在南努大街稠，這動是經(jīng)遍過漫魄長的堂歷史豆沿革揮才逐將漸形道成的嫁，很姑難在掘短時辰間內(nèi)屬會有繞所改您變（25抹00巷0平方簽米以煉上的畝大型燦百貨蕩中心恩就有4家）餅，目攀前部秤分區(qū)瘦域內(nèi)羊在建融及已鐵成功惑運作聞的中評、小叛型商餅圈只母能起師到分嶼流本千區(qū)域訴內(nèi)的卵小部賤分客購戶群材，對己其整渡體影甚響不連大。4、南垮通的活大型穩(wěn)超市粗，市朽中心賴有大板潤發(fā)葛、家肆樂福糟，區(qū)癢域分頸布有界文峰夜、新服一佳能、新嗓時代購，新芹城區(qū)禁有易泰初蓮核花，微可以痰說區(qū)冊域有餅區(qū)域耳的，胖中心御有中謝心的癥已經(jīng)劑趨于與飽和環(huán)狀態(tài)下。5、本帆項目蟲地理脅位置卷、區(qū)涉域人剛口規(guī)鋸模、啊今后棗城市么發(fā)展室規(guī)劃訴均無耀法滿瀉足做嬸購物健中心維、大藍型超使市的蔽條件辯。城市狼概況SW媽OT項目云概況產(chǎn)品柜定位運作助模式商業(yè)務(wù)分析效益弊風(fēng)險項目州定位專業(yè)引建材學(xué)市場某分析鐘秀象路濠逐西路鐘秀雁中路外環(huán)菠北路中南費建材岡市場咐一站木式城市遺概況SW憂OT項目頁概況產(chǎn)品址定位運作畢模式商業(yè)在分析效益尿風(fēng)險項目歪定位1、專汪業(yè)市誰場對欠地段源的要遍求不站高，筆但對筋區(qū)域熔規(guī)模特化要膀求比超較高駕，很勇難獨謙立在豬一個投區(qū)域壯內(nèi)運其作。2、專顫業(yè)市臺場一蔑般只議賣產(chǎn)肺權(quán)收煤回經(jīng)叮營權(quán)藏由開辭發(fā)商璃統(tǒng)一診經(jīng)營稅管理惱或者蘇只租剖不售裝，一倚般專緊業(yè)市靈場的弊開發(fā)書商本脈身就菠是經(jīng)飯營者葵，只眼有專居業(yè)經(jīng)咱營者捕，才什能吸猛引到嘗投資祝商，直投資啦商或么者小掀業(yè)主尊才會禁跟隨活，我抓公司權(quán)與合腐作者棚均不牲是這桂一市仁場經(jīng)俗營者梯，同歪時也饑不愿依意長驚期經(jīng)燙營管絹理。3、?；瘶I(yè)市蘭場分棄割后險直接啄銷售仗后期塊不負賤責管忌理，扛如果鋸這樣濕招商撒、銷袋售難裂度會爹很大笛，一館旦招精商不碧成功紗很難舊找到米接盤徑者，肌風(fēng)險盾系數(shù)喉大。4、本菊項目哲周邊1.挑5公里能范圍關(guān)內(nèi)已貸經(jīng)有脊三家球大型書建材即專業(yè)在市場眼在建北設(shè)與恥招商盛當中朽，只萍要我衣們尋詞求到徒差異松化，爐彼此凳由競掀爭變思成競嗽合，物使其告形成孕規(guī)模饑化，星前景斑看好狗。5、南調(diào)通東殼南西怒北每誤個區(qū)齡域均泰有大岸型的僚建材壇市場賺，每云一個惕城市言新片干區(qū)的多開發(fā)瓶均帶絲式動著者這一派市場友的誕冤生，蕩而這冊種大缺型的敵建材貸市場舞不會天隨新拆片區(qū)砌的建蹦成而賓落幕箏，但洪是南肚通的露開發(fā)競區(qū)域甜是有何限的傍，整約個市中場競秘爭壓趙力會究很大之。6、本耐項目柏不符微合2、3條所吃述，脅如果瘋強行紫運作存風(fēng)險目系數(shù)誓會非促常大土。城市數(shù)概況SW牽OT項目迎概況產(chǎn)品司定位運作練模式商業(yè)墨分析效益淡風(fēng)險項目榴定位特色門、主勢題餐銅飲分穩(wěn)析濠東憑路與別濠北慕路餐飄館濠東第路三已元橋播特色剩餐飲濠東線路與讓濠南荒路主爸題餐往飲（當華達旅廣場克）小日贈本料廚理城市臥概況SW倆OT項目撐概況產(chǎn)品投定位運作欄模式商業(yè)笑分析效益必風(fēng)險項目航定位1、普構(gòu)通餐唇飲店佳對地霞段的傅要求溪較高揉，附引近需狹要有劉一定幅固定靜的居狡民和度固定熊消費擁客戶凈群，傳但特掌色餐香飲不詞同，罷地段旗只是雞其中席一個冒方面鍬，特蛛點才拌是最廈重要季的，邀因為該他所別面對央的客壁戶群聚是帶裝有針部對性船去消券費的雙。2、南腸通帶訓(xùn)有一染定特酒色、客主題籃、規(guī)斗模的什餐飲歐集中永區(qū)域罪主要諒分布寬在濠掌河沿著線，蓋相對棋比較友分散加、凌碗亂，穿規(guī)模訴也相尤對較反小，誓就三兄、四逢家自架成為叢一體抄，目抱前南扇通市殿還沒住有特翅色飲妥食街占區(qū)，纏且以淺餐飲愁為主毯題的畢目前殺只有著華達頑廣場桑，招萌商非染常成仿功。3、南之通普追通居甘民的吵收入穴相對夏于當經(jīng)地餐闖飲消樓費而攏言具泄備消翅費能更力，甲但是輔普片球的消掏費意淘識不壞是很令強，春整個芝城市抵幾條市干道趁兩邊涂的餐悶館不斗多，胞生意身一般父，消過費理插念有甚待進捎一步冤培養(yǎng)跳，三評產(chǎn)業(yè)遠結(jié)構(gòu)哨需要哭優(yōu)化偏，但鐘潛力黨巨大毀。4、南秘通對丸于外幼來餐兇飲文低化的逐吸收員能力柏比較宿強，荒在青際年路叉分支鄰上有7家小角日本駕料理隆店（晝?nèi)姓浼s12家68元/人）庸、2家韓灣國料密理店寶（50元/人）驗、2家西繡式面飯館，是人民揮路上宮有兩猜家西陽式餐淋館（25元/人）貿(mào)，南禽大街玩商圈50繁0米半滲徑內(nèi)陪有3家肯乘德基叢、1家麥導(dǎo)當勞纏、1家必桐勝客豬，料咳理店計與西賺式餐廳館的征生意刮均相補當不嶼錯。城市顆概況SW普OT項目毯概況產(chǎn)品獸定位運作祝模式商業(yè)陡分析效益溝風(fēng)險項目消定位5、青環(huán)年路詳作為哲南通掀的餐翅飲街摘并不垮明顯縣，其某路段惑較長需，幾嘴乎沒蠅有特智色餐胳館，拘僅僅遭只是敲大酒透店比匹較多準，這梨是這犁座城邁市一貫個比杏較空線白的蓮區(qū)域撕。6、本譽項目照緊臨貴城市汪主干埋道，房誠交通奧位置券非常柳優(yōu)越孤、便描捷，籮交通全便捷臣、停趙車方畝便，迫對于灣目前秀的很霧大一蛇部分剝消費亂者來萍說是計非常地重要桂的。膛本項對目雖典然地胸理位勞置目工前而陸言相氣對較帳為偏陳僻，屢但是犬只要懷我們笑特色登亮相源，能予夠多交從消和費者摸的角哥度出墻發(fā)思涼考進仆行產(chǎn)恨品設(shè)學(xué)計，吸市場吼前景更看好臭。因植為對杠于餐革飲消湖費者塌來說汽，講市求的暑是內(nèi)蕩涵，鍛吃的槐是一仔種心講情，餐享受潔的是短一種摩氛圍亂。城市貢概況SW歐OT項目語概況產(chǎn)品組定位運作仆模式效益碎風(fēng)險項目咳定位商業(yè)喊分析“休兔閑購營物”己、娛驢樂市哲場分顫析**隸廣場童對面寇酒吧射、咖餐啡館**脫廣場臭一角奧斯特搞萊遵斯金閣鰲攜坊城市壁概況SW逢OT項目惰概況產(chǎn)品不定位運作慘模式商業(yè)勇分析效益假風(fēng)險項目衛(wèi)定位1、娛侮樂、惕休閑卻場所塑對地伍段的乘要求份不是巖很高漲，通泊常分土布于電城市啊的商員圈邊黃緣地主帶、獄十字覆路口繁，人離流量楊相對駕較大浪，但絹是對嚼自身蔬的經(jīng)職營理緩念、圾模式遍、標山準、祥區(qū)域敘氛圍噸、區(qū)嫂域規(guī)參模要霜求很懷高。2、南林通的挎娛樂脅場所觀主要咳以大黨型浴柳場、KT飄V（夜獨總會筍、會確所）沾、酒擇吧這件三種哨模式候，其僚中KT練V主要摔分布爭于靠可近濠餐河沿付線的富十字摸路口曠，大攀型浴熱場相蔽當多兵分布蓬也比崖較散頸亂（今大概衡是南聲通的鄙一種堤普片濟愛好禽），佛酒吧都主要顛分布儉于青所年路鳴上，愧其中盲日本冬酒吧踐比較滴多。另南通嬸最集家中的玩娛樂亞場所從在青還年路胃與躍崖龍路晚的交僑叉路剖口，辛有6家：哲亂世振佳人確、激主情百害度、啟中國債城、峽寶馬嘴會等天，而艷且已駁經(jīng)成時為這鐵座城幅市晚禾上激剛情青拋年的串集中溝營，霸氛圍忘濃厚齒，消暮費不腳低（得激情蓄百度紐奉最低跡消費20糊0元/人）胞，但菠是生匠意火層暴。3、在愧南通貸商務(wù)寬休閑伍主要以以咖賄啡館喉與茶誰館兩晚種形桌式，扶主要歪分布線于城旋市東雜南西課北靠嗽近中圈心商巨圈的炸十字談路口雨，檔董次適灘中，普規(guī)模瞞適中煉，其斑中上爸島有2家（鋸普消30元/人）酸、迪錫歐3家、翁明典3家，擾整座統(tǒng)城市掌共計獸約20家。辱以上3個品桂牌在娃當?shù)氐瘫容^看受青干睞，申生意脊普片鼠不錯陵。比蔑較集葵中的警在青雅年路咽與躍初龍路桿，有3家，籃其中陵年輕都人比鈴較多膠，但笑整體燥內(nèi)、雜外部故環(huán)境宇感覺縱不是奶很好飲，所豪缺的奪就是剪一種成文化拒的因積素。城市狼概況SW畏OT項目績概況產(chǎn)品炭定位運作滾模式商業(yè)帽分析效益起風(fēng)險項目犧定位4、娛挖樂與含休閑倡場所湯相對景比較毫容易鄙被新亞的所朱取代移，因維為它搞屬于今一種災(zāi)相對脫比較片時尚壯的文頁化，岡只要陡你做昆的更關(guān)加時巧尚更刷具激燒情。5、南跟通新你型、進前衛(wèi)伶、潮悅流的擇休閑階、購牲物模你式開伍始誕袋生——奧特頓萊斯藍以購最物為嬸主，射享受文娛樂稻、餐達飲、舟休閑援；金束鰲坊充以休降閑為隙主，咱享受稍購物最、餐敏飲、浸娛樂棗、旅寬游。舌兩個孫項目渾均為冊在建襲項目場，市宋場前再景依孩據(jù)實奮地考稻察、膽踩盤裳非常麥看好顆。6、隨拔著蘇階通大棉橋的綠開通伸，南構(gòu)通經(jīng)衡濟的飲進一竭步發(fā)秀展，束上海支的時曲尚消湖費理紙念將恥通過瓶蘇通若大橋雜逐步檢流向嫁南通編，南廉通人符，首管先是僅青年闊人的除消費陳理念仔將會岔逐步佛改變誓，消餃費意踢識將貴會逐敏步提路高，遲時尚蜂的消慶費也郵將會塘成為任其主江導(dǎo)，缸未來界市場斃潛力蜓巨大仇，有諷待進布一步埋挖掘上。城市拒概況SW舌OT項目班概況產(chǎn)品岸定位運作是模式商業(yè)萄分析效益心風(fēng)險項目精定位1、南褲通市擠區(qū)內(nèi)竭經(jīng)營哲的各憐檔次亭星級械酒店惡中，筋五星軋的1家—南通濫有斐向大酒亂店，抽客房24但7間；迎四星濟酒店3家—三德甚大酒向店、痛文峰勒賓館朋、南勉通大慕飯店蒙，客治房共桐計89吉6間；聲三星麥酒店4家—南通命華僑公賓館緞、南妥通長尤城大吐飯店迫、華竹能賓堡館、欄南通當金橋登大酒儀店，票客房適共計55跑7間。2、南桐通星幻玉級酒凱店主浩要分臭布在搜濠河搭靠近齒中心賴商圈宏范圍孤內(nèi)，若部分編分布菜于各課區(qū)域筒主干羽道路讓口。3、南示通市玩目前愿有各此類飯草店、磨賓館燈等具腔有住補宿設(shè)消施的勇共計15伸82家，坐床位托共計4.捎2萬多龍張。增其中志旅游鑄星級缸飯店34座，藏客房33紡95間，曬占全抽省總診量的5.米4%?？陀罘科教鲅伦饴?5否%，實清際日坦平均司房價23雖1元/間。南通歐市區(qū)糖主要增酒店鎮(zhèn)一覽亂表城市妖概況SW俯OT項目株概況產(chǎn)品盆定位運作薪模式商業(yè)吵分析效益臂風(fēng)險項目哲定位酒店犧業(yè)分百析酒店鈔業(yè)分什析1、由耕左圖拔統(tǒng)計趁數(shù)據(jù)侄顯示脫：南回通檔啄次越孝高的渡賓館祝所擁視有的業(yè)客房主數(shù)量什越多蹦，規(guī)壓?；?jīng)營婦的效鵲益明灶顯，下四星頓級酒糾店平淘均客際房數(shù)閘為29無8間，濱而二勿星級簡的平劣均客世房數(shù)害量只伸有42間。2、南叫通酒胳店業(yè)傳比較癥發(fā)達鏡，這至主要遭得意會于眾肆多商姓務(wù)會柜議的虧舉行駱。隨顫著南薪通“嬌依托孤江海地，崛躺起蘇鹿中，病融入打蘇南首，接注軌上授海，塞走向管世界網(wǎng)，全懼面小叫康“莖經(jīng)濟預(yù)發(fā)展盒思路畝的提衫出，殊南通豎市政脹府制幅定各騾項優(yōu)杏惠政枕策吸肉引外瞇資和獎加大僅內(nèi)需隸，并塊積極躁發(fā)展激旅游鉗業(yè)，拔通過公舉辦氧世界攝大型王城市匯論壇淡、港飄口經(jīng)左濟洽拒談會越、江定海旅趨游節(jié)樂等大悟型活狀動來沙擴大恥南通爬知名叨度與升影響拍力。馬商務(wù)須客與局旅游境客的艇增多腿，使競南通峽的酒眼店特遷別是超三星蝦級酒子店出臟現(xiàn)了臺供不承應(yīng)求廢的局牲面。南通桌市星帽級酒枕店的騾分類氧比例藍（按騾客房桶數(shù)量籠）城市暗概況SW多OT項目傅概況產(chǎn)品慣定位運作鞭模式效益筑風(fēng)險項目殊定位商業(yè)捕分析3、依贈據(jù)南鍬通市”十一裹五“第三前產(chǎn)業(yè)饒發(fā)展該規(guī)劃批綱要兔，在仙此期誕間南更通第賽三產(chǎn)租業(yè)的伏主要籃任務(wù)將是重相點發(fā)映展商箏務(wù)流盾通業(yè)托，著呼立培怠養(yǎng)信梯息、甘旅游志、房芹地產(chǎn)真、社超區(qū)服炕務(wù)業(yè)輝等新塞興產(chǎn)掠業(yè)，選努力穴擴大錢旅游儲經(jīng)濟核總量鵝，加肥強旅瘋游配迅套基苦礎(chǔ)設(shè)蘇施建濕設(shè)。晃在內(nèi)者有政雄策導(dǎo)尸引，杰在外頂有蘇匯通大朋橋開惠通，青可以渡預(yù)計氏：未膊來南欄通旅牢游者尋和商膠務(wù)經(jīng)倦營人接士的艙大副取增加每將進執(zhí)一步為啟動侍南通梢酒店輸業(yè)市案場，艱高檔繳酒店穩(wěn)將從屯中獲抬得巨禁大的背商業(yè)溪機會珍。4、本吹項目伯位于遷今后拉城市醒發(fā)展避的主鈴干道門工農(nóng)晶路上龜，距劈燕離城肯市中斗心又宴近，達隨著薦火車淘站站叢前廣醋場的鍬開發(fā)暴，用游發(fā)展狐的眼屠光判爪斷本竄項目遼具備妥開發(fā)掙酒店往的條控件——而且豆具備市開發(fā)然星級陵酒店靜的條飄件。城市彩概況SW坊OT項目賽概況產(chǎn)品蹤蝶定位運作設(shè)模式效益舌風(fēng)險項目肉定位商業(yè)奴分析城市啊概況SW揚OT項目覽概況產(chǎn)品失定位運作投模式效益傾風(fēng)險項目秋定位商業(yè)膨分析寫字威樓市痛場分葛析1、從肌上圖既我們朋可以須看出植，南獲通的蚊寫字鵲樓市職場非椅常不頃景氣房誠，一納座86萬人括口，飯全年窄地區(qū)拖生產(chǎn)愁總值17懇58沉.3葉4億元識的城肆市年弱，辦潤公用傳房的穗需求多面積厘才幾進萬平毅方米砍，從潮這也贊可以嫁直接扮反映窄出南全通的烤產(chǎn)業(yè)筋結(jié)構(gòu)槽。2、南吸通目泳前工矩商登楊記的針企業(yè)餐共有1萬8千多巡壽家，促而且圾均以彩工業(yè)武企業(yè)碧居多橫，均抬分布未于沿雜江兩紹岸，轟他們憐不需博要寫植字樓底，工膀業(yè)基祥地內(nèi)愈就有李自身泄的辦斬公樓孩。3、蒜隨著撒南通昏由不餡通轉(zhuǎn)捧為全靜通，棒其經(jīng)駝濟一雁定會豎發(fā)生助巨變議，產(chǎn)挑業(yè)結(jié)濃構(gòu)也漸將會稍逐漸矮調(diào)整盞，第閑三產(chǎn)殼業(yè)將肥蓬勃精發(fā)展畫，寫慣字樓鍛的市許場將恢會迎碗來春批天。4、諷近幾仿年南海通的債寫字捕樓供因應(yīng)量株比較鐮大，喝主要攏集中致在新之城區(qū)德，隨諷著中積南世玩紀城雨27勺0萬扯平方飼米金網(wǎng)融中弊心的南開發(fā)罰建設(shè)絨，受獅政府膀政策撥的指現(xiàn)導(dǎo)，圖今后互城市撐的商嗎務(wù)辦封公將鋤會集綿中在溜新建利的金健融中責心。5、恒本項戶目雖毫處于階城市統(tǒng)主干冬道上話，距騎離市瓜中心拖又相凱對比屠較近武，又境在開靜發(fā)區(qū)農(nóng)邊緣紫，距訪離火教車站罵也很宵近，跳但由勤近幾梳年南圾通的兔寫字桐樓市基場和德今后橫城南濕金融弟中心模的建磚成綜粥合判敞斷，預(yù)本項躲目不腔適合蛙建高檔熱純寫圓字樓甚，但引是可湯以建桌公寓效式辦策公樓涉，這沃樣即捏可以朱滿足傷因本今區(qū)域屯發(fā)展喪而增很加的消企業(yè)憲需求千，又雁可以腰滿足掌部分懷時尚萍青年叫人需碌要的草小戶在型過畢度用遞房，救同時果也給錘本項疊目帶映來一飽定的晴時尚置元素疤和人盟氣，代但體移量不曬宜過缺大。6、中南害世紀懲城從項開盤點至今附中小趨戶型狹和公筆寓式罵寫字桿樓的春銷售光情況識一直優(yōu)不錯灘。近收日在袖南通罪的新想聞報誓上看醬到新鏟城區(qū)療內(nèi)某瓣公寓杜式辦按公樓社正式餐開盤李，在熊短短3個福小時常里，券36究套面矛積在陣10穩(wěn)0平谷方米拋左右好的套屢型被黎訂購帥一空酒。這惡正是尺南通月小戶通型住殃宅走歇俏的種一個釘縮影麥。城市消概況SW去OT項目堪概況產(chǎn)品桃定位運作夫模式效益他風(fēng)險項目著定位商業(yè)安分析寫字嗎樓市坊場分雙析優(yōu)勢雙（S）1、項鋒目周剖邊同未類型商業(yè)訂項目墨均沒誰有起淺來，沖本項彼目搶受先占址領(lǐng)市番場，壘取得瘦先機選。2、棕本項施目所倆倡導(dǎo)子與遵遞循的災(zāi)消費愚理念網(wǎng)在南槍通屬籍于時均尚、迷新穎孕，能客夠吸律引大教量消勁費者禿。3、本仿項目紫所屬柱區(qū)域跨南連濤南三逐縣，植北連遣北三囑縣，有結(jié)合償南通避火車待站與且蘇通土大橋退，區(qū)曉域板曬塊今禮后的樓發(fā)展帆是一竄個必寫然。4、項目臨速主干餓道，門隨著燃城市景的東枕擴南晝移，痕工農(nóng)位路必個將成牲為今松后城丘市的者交通滴主干障道，將樣會給竄本項宴目今嘩后的塘運營平帶來被便捷疫的交戴通與曉大量彎的人岡流。5、大遣體量銜商業(yè)巾為南稿通區(qū)輩域稀暮缺資蒙源。機會就（O）1、政助府目捆前正門在加戶快火唱車站辟站前宇廣場加及邊交上商叫業(yè)帶危的建軍設(shè)，櫻本項俱目在近其輻巧射范披圍之辜內(nèi)。2、周埋邊新悼開發(fā)模的住插宅區(qū)魯目前猴已經(jīng)里啟動父，規(guī)獻模比出較大英，兩炭年后克這一員板塊旋人氣目將會設(shè)突顯船出來項。3、項憑目保喝值增秀值潛賭力大逗。劣勢德（W）1、缺魂乏居嫂住、詢商業(yè)已氛圍悠，人座氣不圓足。2、周肯邊以姨安置褲居民摔、工圾業(yè)企儉業(yè)職墳工為賭主，遙消費隸能力有夜限，憲消費意纏識不殘是很伶強。3、整末個區(qū)記域的聞開發(fā)考進度堡不好脖預(yù)測踢，區(qū)次域板哥塊開煩發(fā)進豬度快葬慢將莊直接鄉(xiāng)豐影響夜到本既項目宰價值斜。4、地乏塊尚賢屬前森期開躁發(fā)階技段，托市場懷陌生革。5、本叮市整辜體經(jīng)毛濟不瓣高，研消費等能力植受限此。威脅閣（T）1、隨歉著政彈治金葵融中云心的六南移慮，城換南新具區(qū)將熔成為翁今后擾城市繼的副柜中心珠，高角檔居騰住區(qū)澇域，土具有秧一定環(huán)消費歪能力裕與意俯識的堆客戶彼群體壞都將塘向南斧轉(zhuǎn)移灑。2、新箏型時窗尚消雙費理暖念已伙經(jīng)在莫在建饒的兩盈個規(guī)脖模相匆對比捉較大紐奉的項子目當茅中有斜所體壁現(xiàn)，繪這將基給本頃項目得今后芒的銷奇售和屯招商丑帶來琴一定忙難度3、項后目整豎體體報量比增較大稿，銷幸售壓屠力較確大。城市習(xí)概況SW板OT項目堤概況產(chǎn)品貞定位運作豪模式效益規(guī)風(fēng)險項目染定位商業(yè)蓬分析本項琴目SW稈OT分析城市出概況SW亡OT項目題概況運作壩模式商業(yè)醒分析效益給風(fēng)險項目電定位產(chǎn)品盲定位業(yè)輝態(tài)創(chuàng)定跪位輔助牧娛樂揉、休餃閑商務(wù)淺酒店甩、公罰寓式寫干字樓主題禮業(yè)態(tài)膽餐飲引導(dǎo)福購物體驗仔類型產(chǎn)品肌細化時尚菜休閑例中心餐飲赤體驗酒店/S排OH暫O體驗休閑鹿餐飲/娛樂接體驗購物級體驗1、中焰式特械色餐游飲（奴川菜盼、湘澡菜、澤粵菜鳥等）2、西慣式餐述飲（杏豪客凡來、墓必勝別客等齡）3、料攔理店先（日鉆、韓沒料理怪）城市油概況SW刑OT項目切概況產(chǎn)品避定位運作味模式商業(yè)巡壽分析效益野風(fēng)險項目壯定位1、國伶際品戴牌專駱賣店雞（IT韻AT等）2、國蛋內(nèi)知排名品扛牌專真賣店扯（江柱南布鴨衣等旺）3、價霜格要黨中檔1、咖紐奉啡（憤上島范、兩耽岸等凡）2、茶法樓，檔引進秀全國緊前百懷家茶折樓，妄引進壇連鎖疼茶樓倆（避知風(fēng)塘搬茶樓撿等）3、激麥情酒迫吧青吃年人津的天案堂4、慢荷吧，戚享受你型的涌樂園1、商美務(wù)休菠閑（煤三星創(chuàng)標準川）2、以鈔普通專的價啄錢享誤受星懇級大超酒店倡的標歪準3、價狡廉物污美中聞小企肢業(yè)首統(tǒng)選4、精豬致小狼戶型田，4。8米層祖高，埋時尚凳追求予者的末理想煎產(chǎn)品苗。業(yè)伸態(tài)餓定屬位城市啦概況SW計OT項目糾概況運作慰模式商業(yè)牛分析效益哈風(fēng)險項目柄定位產(chǎn)品秋定位定遼位冊策促略**腿**聰廣場針定位創(chuàng)策略商業(yè)酒店辦公功能設(shè)計設(shè)施商業(yè)化設(shè)計商業(yè)酒店辦公布局設(shè)計業(yè)態(tài)的組合設(shè)計要素圍一：人性告化設(shè)鼠計標猶準，螞商業(yè)火規(guī)劃鍬優(yōu)先女原則靠，商獅業(yè)設(shè)川施的叛先進待性；要素洲二：合理偶的客茫流動雁線設(shè)括計，畝滿足輔消費磚者對供消費壁空間標的舒捎適性園要求消。以空沙間景叉觀引笨導(dǎo)人走流，賤滿足卸購物面、休態(tài)閑中朱心內(nèi)德各種賢業(yè)態(tài)只的要棒求，季達到確消費揚者與旅經(jīng)營者買的互至利和需互動俘；要素烤三：綠色苗商業(yè)絲式設(shè)計暗，人煤性化諒的關(guān)剩懷。投入偵專向把資金孟建設(shè)餐免費矛兒童械托管突中心煉，殘氣疾人重專用或通道窮、衛(wèi)產(chǎn)生間爬，大清型中理心休趟息廣場妹等設(shè)吼計場晉地滿慶足消已費者輛的特食殊需河求，犁吸引鋒不同塌的消枝費群森體。城市鍋概況SW焦OT項目庫概況運作廢模式商業(yè)形分析效益宵風(fēng)險項目沉定位產(chǎn)品列定位概虎念年定突位國際種化*爪**堆*窗兔口，遭市民株消費副風(fēng)向富標要素棒四：四位激一體柳，平烤衡核叛心利消益點商業(yè)氣、商估務(wù)酒膚店、界辦公成、公滔寓各膜業(yè)態(tài)致優(yōu)化壁組合峰，在態(tài)降低游銷售須風(fēng)險疑的同皺時，毯適當把的給經(jīng)是營者紗降低鑰了經(jīng)曲營風(fēng)敵險。依據(jù)而主題京餐飲墊業(yè)態(tài)蹈，引尿進更拖多商沈業(yè)業(yè)廉態(tài)組址合，里這一位模式屯不但暴在今駱后能購夠滿連足不喪同消費輕群體繩的需劇求，軋同時爸也給禿投資納者和鄭經(jīng)營惠者以衛(wèi)信心束。城市約概況SW漏OT項目待概況運作處模式商業(yè)叔分析效益制風(fēng)險項目止定位產(chǎn)品稼定位商場蠢傳統(tǒng)載概念碗的轉(zhuǎn)澇型——“濃縮抄的城煮市”空間船的規(guī)績劃通憑過“時間”來設(shè)溉置滿足妥各年刷齡層度過棉充實睬一天的所過需觀點葵：利羨潤的示實現(xiàn)蒙不僅董僅通桿過餐飲來實采現(xiàn)娛樂獲、休灘閑、購物定、酒店……促進摘經(jīng)營城市遷概況SW勢OT項目林概況運作慢模式商業(yè)席分析效益輔風(fēng)險項目壯定位產(chǎn)品賽定位高端磨客戶中高衫檔客徐戶中檔系客戶低消緊費能答力客歷戶集中永、購事買力傲旺盛眉的多報數(shù)群較體高消辯費年輩齡段南通牢中產(chǎn)緊、小嘩資、眉白領(lǐng)愿消費余群體來通的對國內(nèi)險、國降際觀差光、鋸商務(wù)鞭人士革、游客消費蕉者目標嘗客戶韻群的帶塔形周構(gòu)成人均攀收入尋：200受00叼元/年城市暗概況SW需OT項目駝概況運作努模式商業(yè)筋分析效益攤風(fēng)險項目庫定位產(chǎn)品利定位1、我響們的企客戶婦群是討面向次這個看城市母的，接所以怎我們罪所選住樣本扁均為沙整個掃城市斤當中首隨機瞧抽選未；2、中西青年迷消費抖群體魔對本墳項目修購物炕不是吉很感波興趣銜，但際是對親于休徑閑比嗎較有么興致扁；3、對襖餐飲咳類需餃求，日特色娛餐飲井比較昌受歡布迎，想對于盯能夠且建特裂色餐示飲街顫比較當期待偽，對值于地孔理位茅置要香求不繳是很彎高；4、娛藏樂類舅需求瓣項目歉主要商為酒奶吧、KT姿V，對踏地理謠位置宮要求撿不是壤很高耀，環(huán)臺境、燒氛圍攔要求罩高。中、株青年政消費旅群體模對本爆項目辨購物腿的需起求中、完青年越消費悲群體雖對本抬項目鄭餐飲未的需第求中、漲青年山消費治群體罷對本腥項目怒休閑葬娛樂汗的需麻求城市挖概況SW至OT項目命概況運作咸模式商業(yè)朵分析效益拜風(fēng)險項目笨定位產(chǎn)品僚定位消費斜群體奸調(diào)查項目名稱面積（畝）備注商務(wù)酒店2.44911棟21層，三星標準SOHO1.87941棟15層，小戶型公寓式，4.8米層高底層商業(yè)1.65（17棟）特色商業(yè)二層商業(yè)1.65（17棟）特色商業(yè)三層商業(yè)0.85（17棟）特色商業(yè)地下停車庫0.805總建筑面積(地上地下)9.305業(yè)招態(tài)無規(guī)君劃城市烏概況SW交OT項目慚概況運作款模式商業(yè)旗分析效益要風(fēng)險項目淹定位產(chǎn)品授定位城市脅概況SW納OT項目話概況運作室模式商業(yè)肢分析效益蓮風(fēng)險項目胖定位產(chǎn)品渡定位樓蠢層笛業(yè)兇態(tài)槐分雪布區(qū)域沿街二、三層商業(yè)內(nèi)街二、三層商業(yè)內(nèi)街商務(wù)酒店內(nèi)街公寓式寫字樓1F中、高檔服裝獨棟、聯(lián)排式餐飲、酒吧、迪吧大型餐飲居住辦公2F中、高檔服裝、休閑餐飲獨棟、聯(lián)排式餐飲、酒吧、迪吧足浴、按摩、SPA會所居住辦公3F休閑餐飲獨棟、聯(lián)排式餐飲、酒吧、迪吧足浴、按摩、SPA會所居住辦公4F以上酒店客房（試招商情況定）居住辦公城市岔概況SW插OT項目賭概況運作陡模式商業(yè)梳分析效益托風(fēng)險項目欲定位產(chǎn)品恭定位空紀間書設(shè)冊計印建勉議?外街育一、全二、兄三層攤：以日歐式偶現(xiàn)代敬建筑互風(fēng)格斜呈現(xiàn)澤，局巴部露鋤臺錯匯層，凍營業(yè)譯項目舌以中節(jié)高檔君服裝附為主作、配處以部建分休椒閑餐蓬飲；?內(nèi)街討一、岡二、琴三層萍：以房誠戶外騰步行批街形席式呈吵現(xiàn)，圓并1F、2F或獨書棟為鳳一個卷單元僑。采嶺用主楚題餐背飲街駕景觀蛙貫穿芝全街尤廊。雜營業(yè)蝦項目豎以餐順飲為逮主。煮內(nèi)街秘寬度相為8—12米；?內(nèi)街然、外由街切虧忌一孤字排追、寬稈度一嶺致，遠應(yīng)進忌退配電置、險時寬滾時窄羊、型渴體一被致、魔直角玩、斜選角、燒圓弧述錯落溫安排屢，并順在內(nèi)漲外街球上布跪置街震中街宅，形辭成街劇景、比花卉帖、水跨吧、休綠樹隙、歐片式街蜜燈點災(zāi)綴配哭置；?中央及花園液式廣軋場作撇為整佳個街賞區(qū)的縮慧主要爭活動對節(jié)點竿，融問合整命個街允區(qū)，攪形成稠公共槽藝術(shù)丈空間早，可時經(jīng)常綁舉辦調(diào)活動叢；?商務(wù)牢酒店蕩一至陪三層援以酒第店辦資公樓桃為最賊高；?獨棟積式二療或三鉛層花件園洋恨房作害為本睜案主煎要特繩色建落筑風(fēng)捕格；?建筑抱高度昨：1F杯——遮5米，2F、3F壩——責4.恰5米。城市日概況SW涉OT項目誓概況運作簡模式商業(yè)愉分析效益距風(fēng)險項目帆定位產(chǎn)品菜定位**尺廣還場彈效廈果漿圖競爭茫對手泥分析城市籍概況SW淚OT項目探概況運作跑模式商業(yè)尋分析效益歇風(fēng)險產(chǎn)品殲定位項目齊定位金鰲塵坊以愚休閑鄰為主忘，享葬受特葛色購姓物、秘餐飲丸、娛可樂、沿旅游祥。他評所面雄向的消客戶普群體急主要遺是高早層次票人群軌，以惹政府親、國撈企領(lǐng)掏導(dǎo)、裹民營辯老板培、私眨營老外板為碗主，躍成立棟商務(wù)側(cè)俱樂壩部。本項通目所搞走的框是中軟檔層語次，稱與其騰定位柿上并另沒有拳重疊編，客逮戶群寶體也諒有很西大差質(zhì)別，永本項泥目以瞞廣大兄青年丙白領(lǐng)景階層喬為主御，各暑個階找層為醫(yī)輔。年在目忘標客閥戶的光定位標上要扛比他濱相對磁廣泛辮，兩抓者之變間差黨異比局較大綱，不吳存在朽明顯飲的競欲爭。奧特若萊斯歲以購雁物為就主，院享受織娛樂木、餐凱飲、尿休閑欣。土地湊面積形：24塞5畝慌總耍建筑雄面積診：27萬平盞方米一期夫：商裹業(yè)5萬M2公寓該式寫團字樓2萬M2共分燈三期朵開發(fā)檢，月澤底一吊期開隊盤。奧特繭萊斯?jié)M與本償項目仇同屬談于外曬環(huán)北傘路上防，與箱本項撇目直坡線距紙離1.抖5公里贊，區(qū)佳域位貴置比咸本項香目較甜好，行屬于脖接近檢老城漲區(qū)與圍城北他新開狀發(fā)區(qū)問域，級周邊寶人口纏號稱30萬。奧特治萊斯仆以國氏際、膊國內(nèi)搭知名驗品牌繞折扣頌專賣承店為叫主（1—攀6折）膜，他嘴以購激物為限主，胸以購方物群境體帶冠動餐掉飲消早費，宣他的搞建成慚必將判給整無個城車北板豈塊注妹入新量的血吉液，往而本引項目駱也在訂其輻悼射范壩圍之珍內(nèi)。本項匆目以劇特色寒餐飲絞、休蘿閑餐眉飲為陸主導(dǎo)現(xiàn)，以斑此帶除動其翁他消層費，束這就餡是本萌項目否與他擔的最厭大差把異所蛙在，慮所以琴說他粗的開喜發(fā)非徐但沒網(wǎng)有對鵲本項驅(qū)目產(chǎn)惠生太唱大的樹競爭眉壓力理，反把而會桿將成好為今鏡后本雹項目飼最大宵的客談戶群嶄體帶巴動者次。競爭碧對手誤分析城市雀概況SW串OT項目飲概況運作顯模式商業(yè)腿分析效益粉風(fēng)險項目翠定位產(chǎn)品國定位城市抱概況SW搏OT項目弄概況運作諸模式商業(yè)絞分析效益敲風(fēng)險項目姿定位產(chǎn)品層定位銷即售臟策嚷略莊家澆造勢坡地召滾石應(yīng)時晝順勢速戰(zhàn)德速決我們顫從考抄察本份項目預(yù)后，帽就立假志于拒打造豆一個占全南封通最禁好的肌商業(yè)喬項目裙，但是侄僅僅脖有一汪個好寄的構(gòu)裁思還齊不夠誕，還盛不能闖滿足裙營銷避的需長要，較我們昌還必他須讓好窗的產(chǎn)錯品獲瓦得市鴿場的且認可疑，如爽何才撥能讓攝好的收項目哨迅速暈地成韻為具燙有旺鳳盛的市歇場生摟命力霞？迎合佳投資洞者心積理、晉規(guī)避槍市場馬抗性份、迅濱速收普回資奶金、領(lǐng)實現(xiàn)治滾動堪發(fā)展莊家曉造勢——整合座目前巨市場各優(yōu)勢霞資源胡，形癢成有著利于喬我們意的市辰場態(tài)譯勢，散為項師目的緞順利熊銷售即營造交市場命空間瓦。關(guān)耗鍵點原在于辨以時鍬間換曬取價斤值。坡地罷滾石——借助怨各類寧公關(guān)右活動柄，引捉起社喚會公絕眾尤胃其是萬閑散棄資金拆持有刑者的示關(guān)注棗，以雹強勢新商業(yè)意組合瘦形象歇提升央項目塘投資得價值屑，突咬破投估資者皇心理景屏障姿。應(yīng)時常順石——每年到的春坡夏之養(yǎng)交均