成都某住宅地產(chǎn)項目營銷推廣方案

[項目營銷推廣方案]思考路徑目標認知思考方向解決方法執(zhí)行方案目錄二、****銷售面臨的問題一、關(guān)于7500元/平米****的理解三、問題解決的方法四、執(zhí)行方案一、關(guān)于7500元/平米的****2007年10月-2008年3月各板塊成交價格1、南部新城板塊：成交均價：6706元/㎡2、北部新城板塊：成交均價：6317元/㎡（2000畝）碧落湖公園（300畝）4、新行政區(qū)板塊：成交均價：3716元/㎡3、花博會板塊：成交均價：4678元/㎡紫光興城數(shù)據(jù)來源：成都市房管局/上海****信息技術(shù)有限公司·成都機構(gòu)信息時間：2007年10月1日-2008年3月31日****的出生地版塊主要監(jiān)控項目3月銷售情況仁和春天大道電梯：6300元/㎡毛坯金河谷電梯：7113元/㎡毛坯數(shù)據(jù)來源：成都市房管局/上海****信息技術(shù)有限公司·成都機構(gòu)信息時間：2008年3月1-31日

水映島電梯：4285元/㎡，毛坯珠江國際花園電梯：5377元/㎡；精裝標準1200元/㎡萬科朗潤園電梯：4527元/㎡毛坯恒大城同期上市，精裝標準：1200~2000元/㎡區(qū)域環(huán)境（共享附加值）**企業(yè)（信任感）精裝豪宅****公園社區(qū)專業(yè)團隊產(chǎn)品先進8年豪宅開發(fā)經(jīng)驗上市公司雙層架空豪宅6重精裝三梯兩戶私屬電梯特色商業(yè)戶型六大公園交通便利配套正在完善前景利好投資熱土美譽度高的位置生態(tài)氛圍價值點支撐點6大會所物業(yè)管家****價值體系結(jié)構(gòu)ONE：豪宅開發(fā)經(jīng)驗豪宅血統(tǒng)，**集團8年11城打造經(jīng)營理念，只做精裝房的“中國中心城市高端生活締造者”；**集團的開發(fā)經(jīng)驗成都給市場以品質(zhì)的基礎(chǔ)保證；和客戶建立關(guān)系的方向：1、項目品質(zhì)基礎(chǔ)支撐，消費市場的信心建立。（信心保證）2、集團在成都的一號作品，其他城市項目的展示，明白我們自己一個豪宅的打造標準，企業(yè)的建筑理念；（認知比較）TWO：高尚區(qū)位溫江，成都人共識的高尚住區(qū)，第一次階層觀的劃分；國際花園城市，稀缺資源的占有性；新特區(qū)，豪宅依托的居住標準，多數(shù)稀缺資源，僅給少數(shù)人；與城市的若即若離，界定城市與自己的關(guān)系，合理的轉(zhuǎn)換城居、與品居的關(guān)系；和客戶建立關(guān)系的方向：1、富人區(qū)，階層共鳴的第一重認識。（心理優(yōu)越感）2、生活居住的資源擴展性，資源意味著生活品質(zhì)的優(yōu)越性；（居住價值認同）3、城居模式的轉(zhuǎn)換，讓消費者有了生活與品質(zhì)的雙重附加值。（生活品質(zhì)奠基）THREE：六大公園城市公園，在全球皆是寸土寸金之區(qū)域所在；公園本非都是公眾開放，這里的公園，僅為業(yè)主尊造；90%景觀覆蓋100%景觀視野，純粹的生活質(zhì)地，純粹的視覺印象；和客戶建立關(guān)系的方向：1、視覺及居住舒適度，6大組團組成一個大公園，最優(yōu)質(zhì)生活的保證。（規(guī)劃先進性）2、突破常規(guī)，并非公園都是公眾享有，公園僅為業(yè)主所能私享；（身份價值）外立面：玻璃幕墻的使用、飄窗陽臺的大量使用、門窗劃分的疏密有致；景觀園林：最大亮點是把水元素做到極致，可觀可賞可參與；大堂：天然石材/墻面局部藝術(shù)造型/仿石雕法光片/造型吊頂配星級豪華燈飾/；電梯廳：天然石材/不銹鋼精裝電梯；精裝戶型：諾貝爾/立邦/科勒/科寶.博羅尼/九牧/艾美特/西門子；會所配套：強調(diào)功能化與服務理念，每個組團都配有一個多功能會所，我們是否可以想象這里就是一個專署俱樂部和客戶建立關(guān)系的方向：1、項目成本最直接的體現(xiàn)，價格是否認可的主導因素，從內(nèi)到外的細節(jié)，讓居住者真正的能夠參與到生活中來，感受六重精裝帶來的不一樣的尊貴（實際利益）2、將精裝的意義上升到了一個前所未有的高度，制定了一種豪宅標準（項目檔次）FOUR：六重精裝FIVE：六個會所6大組團布局，每組團一個會所，區(qū)域唯一多會所配比；與景觀中庭、居住架空層直接相連，生活的便捷性；全精裝會所，豪華配比，實現(xiàn)階層交流的專屬領(lǐng)地；和客戶建立關(guān)系的方向：1、成都唯一6會所居住功能配比，業(yè)主生活的細致度思考；（生活的交流）2、豪華配比功能，全方位的生活價值、階層價值補充；（社會身份明確）第一錢步：拔整體碧抬高狹4米慕，做綠成臺斧地建謎筑，黨所謂豪讓居釀者高甲度決址定視簡野。第二酸步：溜6米仙架空坦，做夜成空性中觀煉景樓擁座，國通透瞞性極案強，叨各景破觀組矛團與恢節(jié)點肚一覽榜無余憲，所稱謂尺董度把赴握人擴生。和客諷戶建吼立關(guān)遇系的鈴方向值：1、猜通透中和寬堤廣的啟視覺仔感受爹，不遍再有雜住高果層的零封閉及與壓熔抑；烈（實霞際利啟益）2、糕由于摟豎向怪上抬葵高，碑減弱篩了地們面空肺氣污效濁和索道路倡噪音乳，配刻合環(huán)虛境的誰營造素，對住冤戶實單現(xiàn)了仰天然湯的“宵雙重屋靜音爭，0總度干肝擾”驕（實余際利滋益）3、光客戶刮的虛汗榮心豪拉至交頂峰燭，有版一種靠體驗壩人生看高度等的尊捏榮感跳（項竟目檔叼次）SI夾X：榮臺地次+轉(zhuǎn)友換層場=雙駱架空第一箏：三澤梯兩疫戶，私分門句入戶棋的絕煉對尊良崇與烏便捷暈；第二融：刷顛卡式它電梯釣，安修全性者與功仇能識悅別性援的強車化；和客伙戶建摧立關(guān)鎖系的刮方向古：1、洽有保嚇障的洽便捷條性和架專署輝安全瘦感，擇不再喇有住膨高層森的擁前擠和盾人員譯混雜勺（實犧際利母益）2、佩獨享儲刷卡類專署史電梯奮的感泰覺，雷讓人爛的尊唇貴感洲時刻段蕩漾裝（項巨目檔煮次）SE寇VE爸N：年三梯詞兩戶露獨立餐刷卡撿入戶1、書5.簡9米火的客雷廳大沖開間歸，強互調(diào)空易間尺揉度2、違入戶尼平臺牛對室糟內(nèi)空瀉間的猜延伸耳，強儀調(diào)庭沸院感趣（涵穴蓋所鬧有戶賢型區(qū)格間）3、荒錯落弱式觀來景露給臺設邀計，藥形成擁了6槍米挑桶高的街雙層勤層高兄的空短間尺垃度（涵傭蓋所霧有戶腸型空醒間）和客殼戶建急立關(guān)己系的代方向棚：1、壩適宜富的空林間尺校度帶脖給客參戶好勉的生青活舒猴適度草，讓供客戶惑覺得蓬住在刷里面嚇很舒霸服。（實感際利旬益）2、外大開譜間、從前庭書后院緣瑞的設惰置、賠錯落慚式的建露臺幟擺位狗思考倒，給鄰客戶猜一種君舒適險生活奶的標敏準，這是裳只有珠豪宅蕩才能征賦予剩的感思受，帽我們及不妨卸叫她務空中島別墅遍，蹄（項蘋目檔鞋次）EI揚GH頸T：畫戶型捉與空貸間1、完對接趁生活始的物糧業(yè)管院理服盯務標音準，秩專業(yè)跟的管判理團堤隊-快--忘無微站不至獵，無需所不腐能2、第隱式爐安防仍，看議不見關(guān)的貼位身服緊務，舒如影骨隨形侄對生法活的瓶微量辭影響3、印企業(yè)與品牌敞號召彩力，怒對接抗于豪陪宅的臘門當油戶對和客慣戶建便立關(guān)角系的套方向涼：1、摔15柿0年引專業(yè)鼓團隊包，最室門當懷戶對墻的物伸管專域家。俱（身燥份對峰位）2、摔對于梅生活資品質(zhì)負的最勾終保旺障力口，一惠個有舌影響芳力的礙國際霸品牌怠，一豬種完椒整的奧服務甚模式賞，這判是消逗費者挽最希迷望看微到的壺生活輛印象視（生回活感絡受）NI怠NE百：第貼一太技平戴撕維斯特色古商業(yè)語，配隸套于艦自身秒的生蕉活，匠同時抬，建參立高貴檔生的活品睜質(zhì)的聽特色孩商業(yè)敵街區(qū)和客伶戶建稀立關(guān)缸系的斃方向免：生活腳的最拌終落兆實，剝多元遣化的異商業(yè)部模式現(xiàn)，誰敵說住植豪宅罷生活忠配套睛不方奪便；濱（生蘿活感確受）TE加N：冤特色墓商業(yè)價值賭分析灑結(jié)論遞：她的歇價值原不僅遞在于塘規(guī)劃宴理念耗的超集前、弟產(chǎn)品看自身棟的引泊領(lǐng)，鑄同時那，對尋于市郵場后柄期的拐判斷臭，*詢*更維具有稅遠見隨，雖幫然現(xiàn)你在很熱困難抗，這紋樣看確來中國獅中心少城市擴高端蓬生活相締造忌者—羞—*皺*集野團80變?nèi)f方誘精裝威公園任大盤籍——號**梅·*掩**鋒*75穩(wěn)00糖元/雙平米樣！絕瓶對值釋！二、捏**礙**混銷售遇面臨翼的問存題1、侮產(chǎn)品襯表現(xiàn)程力尚蜜未呈怖現(xiàn)在溫斥江片泄區(qū)，儲項目繁就是鐮“贏在龍現(xiàn)場草”豪，各擺個開蓮發(fā)商殊想盡急辦法蒼去示壞范自瞇己的竭環(huán)境輝，這違是必憐要條索件，織是這絡個市市場的迷基本衰游戲德規(guī)則繼！仁和春天大道2、平市場咳現(xiàn)狀店正處無于下圣降通切道翻開心全城棚的報術(shù)紙，團鋪天續(xù)蓋地侮的地戰(zhàn)產(chǎn)廣栽告在同玩什營么？概——禁降價熊！成都梯地產(chǎn)拌市場跨，至尚少在洗今天揉正在繼的地鞏產(chǎn)政他策環(huán)舟境控污制下恨，處餅于下炸降通呆道之冶中，落這意領(lǐng)味著尋什么耽？—渠—量飼和價選之間靜追求宇平衡雁難！最能蛋證明丟這個冊問題瞧的典乎型案陷例：艱天津愛城上捧城，哀同樣樓是我咐們*死*的泊項目姻，去白年入旦市時幕正值先天津頓整個餃市場亮處于平上升帥期，抗在產(chǎn)哀品力圖的強稀大支慮撐和猜營銷踐團隊懼的努艦力下川，最怕終實手現(xiàn)了麥量價妹之間踏的雙巖豐收替；而校同樣船今年所，天斗津地晌產(chǎn)市赴場明令顯下袋降，壩雖然謊我們讓仍舊亡是標帆桿，濟走量吳也是甲相對馬多的越，但熱是銷綱量明債顯的牙下降蔬了許符多，孕甚至癢我們過的價蹲格也跡在振矮動。涉。。同樣疲，全耕成都氧，溫燙江片凍區(qū)、資各大留小項尼目的描放量咱都趨病緩，李而且參價格國明顯撇走低凈！數(shù)據(jù)緒來源銳:成午都市疤房管戀局/補**扮**序系統(tǒng)在這塔樣的紀一個僵市場忽環(huán)境秀下，逢我們糊的產(chǎn)征品力各尚未態(tài)呈現(xiàn)盒，我艇們的荷品牌偉需要鋪培養(yǎng)揪期，花而我供們的泉營銷撿任務巴指標網(wǎng)呢？20問08類年營筍銷任談務指絹標6個餅月銷翼售面變積：項20久.6宅萬平譽米銷售辣額：寒實現(xiàn)身15成.5姐億考核酸均價輸：75手00識元/蜜平米艱巨國并能裝夠創(chuàng)此造奇掠跡的縱任務關(guān)鍵昏點首階欠段的追目標煮任務奸（6瞇.2悔8前宅）：午銷售灰額實靜現(xiàn)4飽.2易億，貞回款非2.摩1億第一刑次華倡麗登調(diào)場，頸保障當整個耀營銷土戰(zhàn)役序的勝導利完秋成手--誓--陶--躲-第江一仗施必須虎打贏三、忙問題磨解決撲方法一期唉三批功次銷售憐分期摘策略肯：控量美筑底益，價荒值提嘩升1、漢一批脖次：蒼樹立攤標桿騎，控捕量筑墓底2、保二批管次：勿低位稼掩護叮，價屠值拉太升二批船次銷隙售景觀甜較好錢的位葡置為下主，止借助吉一批史次的暫流量拔發(fā)售諒后達剛到借要勢效艇應,碌并拉弊升中姑期價成格一批次次銷談售兼顧秋景觀瘋位置釘?shù)膬?yōu)浩劣，結(jié)合帶低價秘格入詳市達趨到快黨速回仙款，為及后批峽次推龜貨造悄勢為磨價格評提升耐墊底一期盯二批眨次(柔拉總籮價)51頌37偽6㎡一期翁一批助次搭彼配大苗戶型講20徐01殲0㎡一期品二批稼次搭共配中仙小戶否型1糧37削50㎡一期突一批壩次(白小總唱價)哭34采50值6㎡通過避全方邁位的葵媒體職組合聯(lián)，全師城范拴圍一夜翼之間甘飄揚關(guān)起項烤目的饞旗幟，一個銹月的廢持續(xù)咸引爆摧期，各艦媒體系迅速缺導入舉產(chǎn)品兼信息年，直削接刺拼激客戶利懇益,桐打造加區(qū)域弟排他終性和致獨賣繼點,熟根據(jù)媒體烤選擇城的不粱同,籍不同霧話題直接野利益抽價值坡訴求絡。推廣運配合四、葬執(zhí)行騎方案在2勤個月歡的時淋間要抱完成詳4.立2億翻的強某大任醋務目陜標壓豈力之盟下，霸我們敘已經(jīng)奇沒有漆了市頓場培裁養(yǎng)的貫時間施，必坡須尋腿求一賢個引爆討點，快偉速實雖現(xiàn)市溝場爆斥發(fā)完美成第帳一批任次任山務指盈標，名繼而譯解釋關(guān)一鼓際作氣宇利用淺再蓄西水再千釋放熟的方古法，己實現(xiàn)刃第二雖批次掏的銷家售。銷售途節(jié)奏（蓄隨解+計蓄解睛）示范支撐到位進場4.205.205.31蓄水售卡5.4示范開放全面推廣蓄水售卡（或者持續(xù)銷售）6.28（第二次解籌）解籌5.25第一內(nèi)次續(xù)貼解：5月違4日概~5訴月3次1日松，第薦一批垃次銷蜓售5月罰推量別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)化籍率，浴再蓄鋒水客金戶7貫84辰組（僚日均頂26衛(wèi)組）銷售船線：老帶擁新政戲策針對胖已購烤客戶灑或老挑帶新以客戶實行貸VI謎P卡皆積分辱制，貢按期梳轉(zhuǎn)化推廣稍線：格細節(jié)尾放大草,價帝值再壯拉升譯,價注格做拼大考慮雜到前合期項此目市萍場形帝象建棟立的瀉穩(wěn)固悶性，叮在示園范區(qū)墨亮相鵲后，推我們武開始煩建立汁消費耐者對核項目蓮的市元場價勺值觀洞，建立右“豪絮宅”四背后妥的世斥界觀能、建疼立“匹豪門你”之箭后的殼門第茫觀，逐希漸完景善市記場形藝象，州拉升她客戶回心里數(shù)價位確，再朝配合賠著現(xiàn)鐵場樣狡板示透范區(qū)帥的更陰加成疏熟，戴形成脈品質(zhì)遙的包漲圍，累建立撕本項繁目真截正區(qū)繼域獨謙有的孤高端遭形象蹈！客戶摧蓄水叫的主詳要動餡作：高端形生活潑體驗噸匯現(xiàn)場意體驗覆活動春：高端剃生活涌體驗陜系列。時間魯：6月（突每周繁末一嗽次，襲至6蹄月2雖8日她）地點斤：現(xiàn)場盯接待跟中心目的窄：持續(xù)蛇建立漸高檔組生活鍋體驗龜，制狼造豪丘門貴置族式旋的生缺活享喉受與誓**淋·*姜**由*的欄高端嬌生活夜標準事件鑰關(guān)鍵鍵詞：遭現(xiàn)場荷體驗墊、高戀端生先活標藍準6月夕28昂日，輔VI溝P卡猜積分猶優(yōu)惠第兌換兄，二扯次解趣籌銷售除執(zhí)行活線電話必回復姓+短儲信群借發(fā)兌換殲積分爐登記按續(xù)慶自然限解籌類別工作內(nèi)容完成時間/發(fā)布時間常規(guī)設施現(xiàn)有銷售區(qū)改造2008.5.20前湖景示范區(qū)2008.5.20前現(xiàn)場銷售中心2008.5.20前樣板間建設2008.5.20前推廣媒體戶外廣告（更換）2008.5報廣2008.5.1－2008.5.19軟文雜志2008.4數(shù)據(jù)庫（**會、易居）2008.4－2008.5網(wǎng)絡廣告（包版）2008.4、2008.5示范亮相&售卡2008.5.20聚焦灶階段誰工作渣內(nèi)容臺排期類別工作內(nèi)容截止時間銷售道具

夢幻隧道2008.5.20沙盤制作2008.5.18效果圖制作2008.5.15戶型圖制作2008.5手提袋、文件夾、信紙信封、禮品名片、紙杯等VI系統(tǒng)2008.5折頁制作2008.5宣傳片制作2008.5樓書制作2008.5銷講完善2008.5銷售棍道具熟制作撇安排1、從開盤勤后主協(xié)要進防入我解們前晝端分累解的刑第三鄙階段糞順勢毀銷售恨階段蜘和第改四階撿段雙爸重營箏銷階炒段。2、棵價格襖調(diào)整哲，銷沃控實禍施3、欲營銷活推廣豆策略蕩調(diào)整續(xù)、袖開盤法后各緩階段趴工作詳開展順勢費銷售叢，借饅助6層月2伸8日砍前開這盤實明現(xiàn)第橋一階壓段銷蹦售任柴務的數(shù)勢頭評，根唯據(jù)成旁交余秘房分宴析和放價格忍調(diào)整喪，繼趴續(xù)保妄持銷避售勢充頭，濁并通延過公漏關(guān)活成動的譽配合癢，保遍持市女場熱佳度。順勢什銷售揀（7懂月-耐8月費）銷售俱目標便：一期腐三批圓次傾舍銷。推售龍單位孟：33販76置0㎡目標煩均價蝕：實現(xiàn)72竭00元/㎡均價價格塌調(diào)整針：拉升許價格客戶縣資源游庫**理會客賤戶服言務體蠅系**踏會投漆訴監(jiān)購督體懷系**軟會公董關(guān)活回動體霜系服務服務服務反饋反饋反饋利用鞭**薯會客戶卸滿意腥度體系梁維系串客戶雙重剃營銷腹，針集對東蛇組團網(wǎng)及前袖期余萌房，申正式吧開展醋一個志班子墨、兩欲套方穩(wěn)案、其兩套紋推廣標體系羞，實美現(xiàn)第厘二次藥銷售五沖擊海波，笛快速難實現(xiàn)襖銷售省任務印和考青核均濱價的膝實現(xiàn)毅。雙重羊營銷陳（9河月~前12咐月）銷售錦目標玩：東同組團絞強銷悶（一肉期四雞批次茄）推售怖單位享：實喜現(xiàn)7.