某地產(chǎn)公司項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路匯報(bào)

***·***營(yíng)銷(xiāo)思路匯報(bào)2007年5月壹市場(chǎng)篇貳定位篇叁營(yíng)銷(xiāo)篇肆商務(wù)篇目錄市場(chǎng)篇區(qū)域發(fā)展/競(jìng)品項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域界定：北起永定河，南至地鐵1號(hào)線(xiàn)。東起蘋(píng)果園大街，西至玉泉路。區(qū)域項(xiàng)目分布圖售完項(xiàng)目在售/待售項(xiàng)目區(qū)域五環(huán)外項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（已售完）項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間總建筑面積(平米)銷(xiāo)售均價(jià)(元/平米)奈倫熙府2005年7月800004700西現(xiàn)代城2003年4月1300004900金蘋(píng)閣2001年3月400003600新都麗苑2001年9月/3600御景山2003年4月1300005000琳瑯莊園(二期)2003年11月570003960金鼎佳苑2003年11月/4600龍德嘉園2001年3月700004900西成憶樹(shù)2004年6月570004660天嬌美地2006年4月85006600晉元莊小區(qū)2003年3月100003320本區(qū)域五環(huán)外項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)較早，大多數(shù)體量偏小，銷(xiāo)售價(jià)格也偏低。區(qū)域五環(huán)外項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（在售/即將發(fā)售）項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間總建筑面積(平米)全盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)(元/平米)茂華璟都會(huì)預(yù)計(jì)07年6月250000預(yù)計(jì)13000本區(qū)域五環(huán)外從目前來(lái)看供應(yīng)量稀少,大盤(pán)只有茂華璟都會(huì)預(yù)計(jì)在07年6月份上市，***預(yù)計(jì)其銷(xiāo)售初期均價(jià)會(huì)突破萬(wàn)元。區(qū)域五環(huán)內(nèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間總建筑面積(平米)銷(xiāo)售均價(jià)(元/平米)西山洋房2006年11月8500012000丹青府2007年4月200008500熙湖(一期)2006年8月26000011000本區(qū)域五環(huán)內(nèi)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目均在06年下半年后開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格在8500——12000元/平米之間。區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)總結(jié)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早,目前已售完的項(xiàng)目較多大多數(shù)已售項(xiàng)目屬于中檔偏低項(xiàng)目目前在售(待售)項(xiàng)目較少隨著時(shí)間推移，新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)明顯高于以前的同區(qū)域樓盤(pán)。區(qū)域可參考項(xiàng)目分析茂華璟都會(huì)熙湖（二期）西山洋房項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)：由于目前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度較快，市場(chǎng)發(fā)展呈利好趨勢(shì)，時(shí)間因素對(duì)于目前項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格有較大影響。因此本項(xiàng)目在選取可參考項(xiàng)目時(shí)，選擇近期銷(xiāo)售或即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目較為有參考意義。茂華璟都會(huì)

開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)07年6月總建筑面積250000平方米銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)13000元/平米目前報(bào)價(jià)9500元/平米起裝修情況精裝（標(biāo)準(zhǔn)未出）項(xiàng)目介紹茂華璟都會(huì)先期面市的將是由璟公館和璟公閣組成的高檔住宅。璟公館是容積率僅為1.3的人文景觀(guān)大宅，約370套。由5層、7層、9層的一梯一戶(hù)或一梯兩戶(hù)的點(diǎn)式低板構(gòu)成。另有180°觀(guān)景大宅建筑面積160~200平米，三面采光，每戶(hù)設(shè)計(jì)有獨(dú)立觀(guān)景的家庭廳。璟公閣位于璟公館的南側(cè)，容積率為2，約530套。由8~15層、面積60~130平米的小高層板樓構(gòu)成的都會(huì)公寓。熙湖（二期）

開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)07年8月總建筑面積260000平方米銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)12000元/平米裝修情況毛坯項(xiàng)目介紹熙湖總建面26萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，整體容積率低至一般住宅社區(qū)難以企及的1.37，全地下車(chē)庫(kù)，260米林蔭景觀(guān)大道，綠化覆蓋率30%以上，規(guī)劃中的小學(xué)與中學(xué)近在咫尺。二期6個(gè)樓座以現(xiàn)房發(fā)售。西山洋房

開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年11月總建筑面積85000平米銷(xiāo)售均價(jià)12000元/平米裝修情況毛坯項(xiàng)目介紹西山洋房總建筑面積約8萬(wàn)平米，容積率約1.6，包括多層電梯洋房和雙空間洋房?jī)纱箢?lèi)建筑形式，以原版西班牙洋房建筑為藍(lán)本，再現(xiàn)地中海生活風(fēng)情。西山洋房主力戶(hù)型為80-100平方米兩居。LOFT主力戶(hù)型為30-50平方米一居。目前項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完。區(qū)域虹可參村考項(xiàng)顯目總獸結(jié)茂華昏璟都業(yè)會(huì)龜熙姑湖（璃二期褲）芝西歇山洋征房在三慰個(gè)可場(chǎng)參考質(zhì)項(xiàng)目塑中，母有熙誼湖和醒西山禁洋房辭位于鎮(zhèn)五環(huán)潑內(nèi)，頑茂華肥璟都頃會(huì)位碑于五摔環(huán)外屆。般三個(gè)耳項(xiàng)目尺同屬頁(yè)于近壺期開(kāi)急盤(pán)或侄者即悶將開(kāi)療盤(pán)的芹項(xiàng)目世。從鞭銷(xiāo)售犁價(jià)格虎上看崗，三該個(gè)項(xiàng)談目不乒存在懼由于士位置世因素竟所造短成的孕明顯諸的價(jià)娃格差乖異。奇從產(chǎn)裁品上娛來(lái)看蟻，產(chǎn)贊品品咳質(zhì)較滴區(qū)域評(píng)內(nèi)已烏售完幫的項(xiàng)化目，京在品敵質(zhì)上與有了筆較大慌層次墊的提塞高。市場(chǎng)謝篇總鋸結(jié)本項(xiàng)夫目所轉(zhuǎn)在區(qū)請(qǐng)域?qū)僬{(diào)于西府部發(fā)終展中螺的區(qū)戒域，花目前磚現(xiàn)在碌的產(chǎn)鵲品大鍵多數(shù)涉屬于教中檔衫偏低棵。隨隆著首意鋼的臉遷移叮，未厭來(lái)中志央辦栗公區(qū)醫(yī)的規(guī)桂劃等屆因素形影響濾，本香區(qū)域屑會(huì)逐比漸發(fā)水展繁妙榮起韻來(lái)。姨就目幸前來(lái)忘看，喪新推園出的涂項(xiàng)目衣產(chǎn)品俱（如刷茂華惹璟都蚊會(huì)）輪較以沉前相律比，束無(wú)論掩從產(chǎn)減品本仰身還讀是周逐邊配愈套都共有了卡較高紹檔次筐的提凡升。定般位殺篇市場(chǎng)途定位頭/價(jià)霞格定風(fēng)位/趣客戶(hù)固定位市場(chǎng)宿定位本項(xiàng)陷目所粥在區(qū)共域住眠宅關(guān)攜鍵詞圓：自然狐環(huán)境昂/睡低熊密度殊/禮從湖容尺另度…兇…整個(gè)退區(qū)域茶住宅代的總腹體定問(wèn)位為門(mén)：宜居獨(dú)生活殺區(qū)S?沙W?餓O?踢T分卻析：優(yōu)勢(shì)(S弟)→區(qū)帽域生羨態(tài)、碼健康法、宜棟居的保大環(huán)庫(kù)境；→本叔項(xiàng)目查一期奶品牌皇支持狀；→周己邊基乎本生親活配抬套供度給；→交土通的轎便捷五性與命多元道化；→戶(hù)顧型從忘容尺府度適丈宜居炊住。劣勢(shì)(W拼)→本笨項(xiàng)目錢(qián)周邊唇的小臭環(huán)境獨(dú)比較菜差；→自墳身配采套并綁不完簡(jiǎn)善；→工觀(guān)程形耀象尚狹處于舍開(kāi)工錘階段叨；→目婚前地龜塊南膠側(cè)鄰蓬近鐵蘿路；→戶(hù)賴(lài)型配難比同儲(chǔ)質(zhì)化朵較強(qiáng)寧。機(jī)會(huì)(O桑)→伴辦隨首滴鋼搬主遷所前帶來(lái)黨的區(qū)潔域整數(shù)體改袍造；→周線(xiàn)邊同艙檔次揉競(jìng)品浙較少艱；→本儉項(xiàng)目戶(hù)南側(cè)擠輕軌質(zhì)列為撐政府厘未來(lái)栗五年田計(jì)劃子，豐靈富交最通方章式的便多元錢(qián)化；→C聽(tīng)RD蠻概念安下的割土地候升值坊機(jī)遇稱(chēng)；→茂懇華璟沃都會(huì)針的推測(cè)出對(duì)封本項(xiàng)我目附桐近范爐圍的租物業(yè)終價(jià)格污的拉漲動(dòng)。威脅(T莊)→臨英近奧湖運(yùn)所神不斷父出臺(tái)仍的宏呼觀(guān)調(diào)源控政矮策，冰可能銷(xiāo)給項(xiàng)花目銷(xiāo)姜售帶遍來(lái)阻奮力。根據(jù)腔對(duì)區(qū)定域整堡體的倚感知誼與本諷項(xiàng)目罩S?蕉W?咬O?波T分但析，更得到示本項(xiàng)吼目的濫定位連為：傍依拆西山惡/中另高檔組次/再宜居輸生活伯城本項(xiàng)毯目市部場(chǎng)定請(qǐng)位的夾五大婚支撐絲式點(diǎn)環(huán)境交通生活產(chǎn)品區(qū)域且前景本項(xiàng)辟目市屑場(chǎng)定疲位五托大支呀撐點(diǎn)糞之一環(huán)境京西平區(qū)域疼與生溫俱來(lái)億的自喚然環(huán)殘境自買(mǎi)古便膽是皇呆家園漆林的茄御用竿之地運(yùn)。區(qū)嫁域坐糧落的囑幾處友大型素森林?jǐn)n公園肥奇山淺異石簡(jiǎn)、綠輛林覆污蓋、衰空氣懂清新仆，是鍬當(dāng)今坊社會(huì)胡理想猜的生證態(tài)宜攻居區(qū)廢。依托佛區(qū)域斤大環(huán)躲境的蹈特點(diǎn)康與優(yōu)阿勢(shì)，覆為本友項(xiàng)目賢在綠皂色、梳健康醋、居鹽住舒泡適性普等方欣面增宰加了逆賣(mài)點(diǎn)戀。而沸這些彈正是蘇區(qū)域頭地緣輕性客雜戶(hù)所遷認(rèn)同厲的。本項(xiàng)圍目市慮場(chǎng)定浮位五孝大支盤(pán)撐點(diǎn)廊之二生活區(qū)域疼內(nèi)沃祥爾瑪予購(gòu)物普廣場(chǎng)永可以剪滿(mǎn)足六居住置人口秤的生次活所僚需。根據(jù)柄市調(diào)董了解柳，西匆部人盈群對(duì)焰于短江距離象車(chē)行榨范圍擊的購(gòu)糾物接頸受度嶼較高霉。本項(xiàng)環(huán)目周碎邊小色型商淺業(yè)集龜群為徹解決刑居住覽人口滔的基牽本生樣活所道需提完供了椅必要威的保底障。區(qū)域拒型商北業(yè)、辱周邊豪小型段商業(yè)稍集群流以及榮本項(xiàng)緞目自毛身規(guī)啞劃的岡配套事商業(yè)健，構(gòu)盡成未制來(lái)社蒙區(qū)全祝部生部活所棉需的摩支持黨。本項(xiàng)顏目市負(fù)場(chǎng)定秧位五撲大支獻(xiàn)撐點(diǎn)童之三交通永定漲河路阜石衡路西長(zhǎng)貿(mào)安街延線(xiàn)京石液高速汁路五環(huán)仍路四環(huán)酒路規(guī)劃恰中海據(jù)淀至配門(mén)頭雄溝輕鈔軌線(xiàn)殲（示雁意）區(qū)域惕內(nèi)的險(xiǎn)長(zhǎng)安拐街延赴長(zhǎng)線(xiàn)繳可快目速通稻達(dá)二志、三績(jī)、四失環(huán)路狀，加冊(cè)之與子環(huán)線(xiàn)臭形成值交錯(cuò)市的永匠定河蜻路、攪阜石影路、名京石既高速維路以?xún)?cè)及地咱鐵一屆號(hào)線(xiàn)塞所形而成的屯立體猶交通姻網(wǎng)，幸將使具區(qū)域桂內(nèi)的溉人群來(lái)出行殺便捷喇、高鋪效。故規(guī)劃虧中海弱淀至礦門(mén)頭炸溝的鴨輕軌湖線(xiàn)位掌于項(xiàng)越目南販側(cè)，賓已列臣為政蹦府下襪一個(gè)勞五年饅計(jì)劃買(mǎi)。交通倒的多棋元化歲與便膜捷性糟，不俗但對(duì)睬區(qū)域僅內(nèi)客棋群來(lái)馬講為味本項(xiàng)還目提疏高附勇加值希，同喬時(shí)，椅也是唐擴(kuò)大齒目標(biāo)控客戶(hù)表區(qū)域魂范圍墳的重效要前解提條孝件。本項(xiàng)統(tǒng)目市喊場(chǎng)定課位五詠大支嫂撐點(diǎn)拒之四產(chǎn)品—一居室二居室三居室四居室四居室以上—套數(shù)套型總面積平均面積套數(shù)套型總面積平均面積套數(shù)套型總面積平均面積套數(shù)套型總面積平均面積套數(shù)套型總面積平均面積總計(jì)875641.2平米64.84平米44744202.75平米98.89平米24733715.68平米136.5平米468754.45平米190.3平米2541.42平米270.75平米百分比10.49%6.10%—53.92%47.60%—29.79%36.31%—5.55%9.43%—0.24%0.60%—戶(hù)型添面積所、格懸局以已及尺幸度體叉現(xiàn)出摩本項(xiàng)拐目產(chǎn)垮品的律居住艇舒適火性，悲同時(shí)禮，戶(hù)脅型配剝比體糕現(xiàn)出給本項(xiàng)神目以辛初次滴置業(yè)監(jiān)為主僻，升法級(jí)置屠業(yè)為狡輔的歪特性經(jīng)。本項(xiàng)蹲目市創(chuàng)場(chǎng)定茫位五疾大支畝撐點(diǎn)窮之五區(qū)域咳前景近年充來(lái)，先區(qū)域炒內(nèi)進(jìn)射行了象大面政積的襖城鄉(xiāng)橋改造密，帶普動(dòng)了陷整個(gè)鍋區(qū)域賢的發(fā)勵(lì)展，欄勢(shì)必騙帶來(lái)物周邊晴生活靠配套珍的改利善與狡升級(jí)頑。未勻來(lái)幾么年，伸首鋼珍搬遷威所帶咳來(lái)的堵更大抹面積獲的居壩住、意商業(yè)肢以及掉辦公譜物業(yè)蓮的出臭現(xiàn)和弓由軌頂?shù)澜辉斖ǖ任菡菀?guī)劃銳因素診帶來(lái)辟的機(jī)劑遇將卡更一渴步加沫快區(qū)逆域的鹿發(fā)展剖速度延與商諒機(jī)。CR夫D概悠念的達(dá)提出驗(yàn)，結(jié)揀合區(qū)傍域特夫點(diǎn)，端為區(qū)遣域整度體發(fā)骨展明頸確了叛方向門(mén)。零濾五年重，政四府提偷出北寬京兩奏軸、憶兩帶今、多怪中心千的規(guī)榴劃綱咽領(lǐng)，滅位于中大生反態(tài)環(huán)恒境下榆的中桑央娛遭樂(lè)休皆閑區(qū)掩在未湊來(lái)幾泥年中倍，必犧將吸晶引更林多的塌居住烘與投鋪資關(guān)塊注。本區(qū)學(xué)域未耽來(lái)?yè)頍捰兄⒈姸鄤虬l(fā)展周機(jī)遇嗎與利徒好條言件，農(nóng)這些顫都將恭成為梯區(qū)域奇土地佛價(jià)值升值并的重散要因膽素。近區(qū)域珍居住床條件樸也必獵將伴漆隨區(qū)致域整普體發(fā)保展而名逐步唐成熟愈。價(jià)格胖定位市場(chǎng)芽比較架法本項(xiàng)艘目?jī)r(jià)帳格考慮銜市場(chǎng)測(cè)漲幅價(jià)格穿定位淺方法暑：市場(chǎng)遠(yuǎn)比較叨法根據(jù)丙本匯搶報(bào)市砍場(chǎng)篇尿可參采考項(xiàng)傅目的囑介紹強(qiáng)，市街場(chǎng)比腐較定黑價(jià)法吵的樣捕本項(xiàng)欺目選脾擇為握：茂華蘭璟都股會(huì)肉/全熙湖師（二籠期）采/勿西籮山洋嫌房解析嘩：近年怨來(lái)，澇全市降房地媽產(chǎn)市泳場(chǎng)呈倦持續(xù)摟升溫帶之態(tài)拌勢(shì)，炸區(qū)域披銷(xiāo)售盆價(jià)格破漲幅機(jī)較大煩；加抗之本鍵區(qū)域薪正處疏于快踢速開(kāi)蠅發(fā)進(jìn)搜程中瓣。因瘋此，寬本案丑在進(jìn)塞行價(jià)揮格定英位的價(jià)樣本擊選擇側(cè)時(shí)著款重注手意了幣時(shí)間攀因素紗的影返響，借所選誰(shuí)擇的供樣本義項(xiàng)目憶均為站剛剛訴銷(xiāo)售晝完畢麻或即已將開(kāi)道盤(pán)的典項(xiàng)目興。

地理位置道路交通周邊配套環(huán)境景觀(guān)整體規(guī)劃建筑類(lèi)型建筑外觀(guān)戶(hù)型設(shè)計(jì)園林景觀(guān)綠化率容積率社區(qū)配套車(chē)位配比交房標(biāo)準(zhǔn)安防系數(shù)物業(yè)服務(wù)會(huì)所精裝標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商加權(quán)值當(dāng)前均價(jià)樣本項(xiàng)目參考系數(shù)樣本項(xiàng)目測(cè)算份額權(quán)重20%5%5%5%3%3%3%5%4%5%3%6%3%4%3%4%8%10%1%100%———茂華璟都會(huì)44544435444555445434.271300035%2589.34熙湖（二期）55434344434451445434.11200030%2133.66西山洋房54333433233441331133.091200035%3302.91本項(xiàng)目33333334222311331132.438026—8025.92本項(xiàng)阿目與掉樣本組項(xiàng)目歷五級(jí)猴加權(quán)崇測(cè)算吊表備注張：由曲于茂稻華璟掛都會(huì)前與熙淺湖（應(yīng)二期凈）于棍近期剛開(kāi)盤(pán)療，該水兩項(xiàng)悠目選補(bǔ)取報(bào)還價(jià)進(jìn)亞行參直照。梁西山爽洋房懸項(xiàng)目培住宅陡部分綿已售蟲(chóng)罄，蒸該項(xiàng)歉目選通取成艦交均懇價(jià)進(jìn)傳行參薯照。加權(quán)引值計(jì)臣算公截式加權(quán)去值＝∑[丘A（承權(quán)重版×系愚數(shù)）奏+B儉（權(quán)寒重×舌系數(shù)至）+赤…+踩N（趁權(quán)重弱×系辭數(shù)）衣]市場(chǎng)卵比較脫法公輩式理論傷價(jià)格秤計(jì)算沿公式X（艘本項(xiàng)惠目理眾論價(jià)夕格）=∑[們Y（啄本項(xiàng)警目加愛(ài)權(quán)值包）/耀A1閣（樣適本項(xiàng)移目加摩權(quán)值谷）*劣A2塞（樣榨本項(xiàng)建目參京照份今額）趟+含Y（聾本項(xiàng)園目加耕權(quán)值饑）/栽B1瀉（樣沈本項(xiàng)早目加剃權(quán)值縫）*宰B2易（樣釣本項(xiàng)絹目參延照份桶額）歪+飛…+懶Y茂（本韻項(xiàng)目魚(yú)加權(quán)弱值）割/N皇1（筐樣本印項(xiàng)目型加權(quán)廊值）仔*N丑2（飲樣本起項(xiàng)目鋪參照冬份額統(tǒng)）]依據(jù)番市場(chǎng)碼比較辭法得剛出本勻項(xiàng)目讓理論椒均價(jià)靈為：80牧26謝元/弊平方幕米依據(jù)攝**寧*掌睡握數(shù)怨據(jù)，零本區(qū)遲域年然增長(zhǎng)坊率約跌為2陡0%串—驕2卸5%辮?？及鐟]到瓜本案祝今年掉九月住的開(kāi)禁盤(pán)時(shí)持間以憲及預(yù)減計(jì)一龍年左吉右的毯銷(xiāo)售涼周期飲等因熔素；項(xiàng)目蒼東區(qū)乞總體異均價(jià)負(fù)為：96爹00煙—哀1堅(jiān)00棍00談元/濤平方扣米客戶(hù)繼定位依據(jù)茶北京倉(cāng)**挺*對(duì)述區(qū)域扁客戶(hù)火的了謎解，淡結(jié)合普本項(xiàng)卻目市政場(chǎng)定紅位與頸產(chǎn)品肆特征黑，得替出本香項(xiàng)目斑客戶(hù)幅特征丘如下計(jì)：年齡樓：2導(dǎo)8至耐40宜歲中懶青年職業(yè)喊：政隆府機(jī)先關(guān)公依務(wù)員妙/軍進(jìn)人或別軍人膜家屬碎/西答區(qū)工仍作的英企業(yè)易職員區(qū)域謝來(lái)源崇：以傍石景傷山區(qū)扶為主館，海蟲(chóng)淀區(qū)臨、豐金臺(tái)區(qū)津?yàn)檩o重點(diǎn)諸關(guān)注刷：居惱住舒姑適度召/區(qū)礦域環(huán)構(gòu)境/轟產(chǎn)品淺細(xì)節(jié)其它烈：對(duì)傾本區(qū)胖域有浸較強(qiáng)涌的認(rèn)縮慧同感蛋和忠笨誠(chéng)度圣/具貧有一斬定的兼置業(yè)貿(mào)升級(jí)鍬愿望客戶(hù)色居住帽觀(guān)描阿述喜歡懷西區(qū)豈大環(huán)綁境的薯高尚課情懷康；喜歡享實(shí)實(shí)鴨在在徒的舒盯適、央從容時(shí)；不在失乎所皮謂的絮奢華析、排銀場(chǎng)；對(duì)于哥居住艘場(chǎng)所比理智貸而現(xiàn)賠實(shí)。營(yíng)委銷(xiāo)筍篇推廣畏/銷(xiāo)祥售項(xiàng)栗目戰(zhàn)略挨規(guī)劃引言結(jié)合罵多年竿的房服地產(chǎn)帳推盤(pán)輸經(jīng)驗(yàn)猛，北覽京*賴(lài)**淹認(rèn)為多，項(xiàng)恢目的齡發(fā)展摔好壞錘，快纏慢與協(xié)所處劇的大階環(huán)境扔（區(qū)抓域）傭的發(fā)確展?fàn)钐顩r有遙著較絮大的叼關(guān)聯(lián)虧。本區(qū)牧域現(xiàn)糾狀首鋼流搬出災(zāi)石景股山地饒區(qū)各大沫開(kāi)發(fā)救商進(jìn)撇入本浪區(qū)域塔進(jìn)行擠開(kāi)發(fā)CR擁D—愈—中央葬休閑肢娛樂(lè)障區(qū)的沫規(guī)劃問(wèn)題抓：有沒(méi)僅有類(lèi)史似的鎖區(qū)域辮發(fā)展疑先例霉。。僵。朝青彩板塊帥發(fā)展守概述代表勢(shì)項(xiàng)目膏：華鍵紡易話(huà)城國(guó)美值第一落城區(qū)域您價(jià)格詞：50婚00酬-5喘50酸0元否/平橋米代表役項(xiàng)目漢：天娃鵝灣潤(rùn)楓時(shí)水尚整體怎均價(jià)紹：11言00減0-李13棄00壞0元駝/平涌米星河黎灣在必20刪05席年7限月高匹調(diào)入暴市，術(shù)開(kāi)盤(pán)覆均價(jià)倉(cāng)16襲00鮮0元絡(luò)/平本米。20噴05極年7戴月朝青壯板塊哨發(fā)展柿解析墳：朝辮青板迅塊在磁CB鴿D附善近，悼隨著搏板塊船內(nèi)大造量工船廠(chǎng)的星搬遷制，開(kāi)遇發(fā)商施紛紛瀉進(jìn)入奔朝青某板塊燃進(jìn)行慈土地掌開(kāi)發(fā)晃。2算00曉5年征7月魔，星膊河灣犧的高女調(diào)發(fā)姓售，介更是蜓起到鼓了推竟波助六瀾的汗作用渠，使暗得朝勝青板喬塊盡撈人皆細(xì)知。話(huà)在此晉之后謀板塊想內(nèi)的構(gòu)新產(chǎn)是品無(wú)平論在殖品質(zhì)促還是騾價(jià)格迅上較匙以前請(qǐng)都有倘大幅幻玉攀升轎。如客果沒(méi)領(lǐng)有星漠河灣貞的成游功運(yùn)診作，盞朝青裳板塊倡的區(qū)翁域價(jià)混格上杰漲不諸會(huì)如背此猛漏烈。饞由此苗可見(jiàn)販，典羊型項(xiàng)轟目很謝大程餃度上窄帶動(dòng)樹(shù)了區(qū)津域的芳發(fā)展魄。**挑*觀(guān)彈點(diǎn)結(jié)合吹上述按關(guān)于勁朝青呀板塊健發(fā)展藝的概賓述，冠參照賊本項(xiàng)訊目所元在區(qū)趴域的汽特點(diǎn)旬，*墊**央認(rèn)為侄：朝青燭板塊心的昨紋天，夫就是透本區(qū)風(fēng)域的治今天駕！朝青倉(cāng)板塊牌的今救天，渡就是淺本區(qū)饅域的介未來(lái)期！對(duì)本貞項(xiàng)目易的啟內(nèi)示根據(jù)鞋**偽*對(duì)汪本區(qū)專(zhuān)域的壺調(diào)研厲得知逃，區(qū)指域內(nèi)塊的茂妹華璟寶都會(huì)給項(xiàng)目津無(wú)論貫從產(chǎn)災(zāi)品還喜是規(guī)晃劃上芬，都幅可以近算做換區(qū)域個(gè)內(nèi)的搭標(biāo)桿元性項(xiàng)威目，董并且恥即將屬在6宗月開(kāi)篇盤(pán)。邁**宋*建奔議，蘋(píng)本項(xiàng)滅目在圖營(yíng)銷(xiāo)鞭總體導(dǎo)策略痰上采箱取跟隨浙戰(zhàn)術(shù)。對(duì)號(hào)筐入座標(biāo)桿潑項(xiàng)目跟隨例項(xiàng)目星河訓(xùn)灣天鵝別灣本項(xiàng)酸目茂華毯璟都御會(huì)朝青雞板塊本區(qū)雕域戰(zhàn)略幅要點(diǎn)庭解析■史打外造中稻高檔診大盤(pán)互形象重新裳塑造羞形象赤：售患樓處約的包右裝/樣板貼間改脊造/樓書(shū)礙制作朋等等產(chǎn)品非改造項(xiàng)：外跳立面/戶(hù)型腐等等環(huán)（具效體方敬案要阿與開(kāi)枕發(fā)商撐協(xié)商創(chuàng)后確執(zhí)定）■愛(ài)價(jià)援格跟茅隨戰(zhàn)筍術(shù)價(jià)格傘方面呢參考6月份茂華硬璟都哀會(huì)開(kāi)盤(pán)偷后實(shí)甲際銷(xiāo)扛售的微情況嬸及本卡項(xiàng)目陜開(kāi)盤(pán)勁時(shí)的乞市場(chǎng)鞭形勢(shì)付而制絨定戰(zhàn)術(shù)泉規(guī)劃20杏07憤.520撐07莫.920輸07伯.1然220表08療.4尾盤(pán)皇期開(kāi)盤(pán)姨期持銷(xiāo)丙期盛大制開(kāi)盤(pán)炊活動(dòng)多次存客戶(hù)直梳理整體農(nóng)銷(xiāo)售酷均價(jià)準(zhǔn)備禿期營(yíng)銷(xiāo)盜成本87棵0090叢0093烈0095刊0098階00客戶(hù)經(jīng)積累年底懼活動(dòng)我司榴CR玻M系笨統(tǒng)客飽戶(hù)我司翁三級(jí)辛市場(chǎng)狼客戶(hù)婦資源戶(hù)外劇廣告括,圍俗擋網(wǎng)絡(luò)陣廣告地鐵般廣告瘋；重點(diǎn)穗意向竭客戶(hù)靜定制蚊化服允務(wù)及側(cè)約訪(fǎng)客戶(hù)袍誠(chéng)意亦度分披析及礎(chǔ)定級(jí)客戶(hù)纖答謝客戶(hù)聯(lián)誼專(zhuān)家巨研討膠會(huì)20節(jié)08妄.8新樓內(nèi)開(kāi)售活動(dòng)14茫#、饑18拜#12跑#、倚13座#11移#、煮15需#整盤(pán)絨時(shí)間德計(jì)劃漁軸線(xiàn)章圖開(kāi)盤(pán)蒜準(zhǔn)備駕期戰(zhàn)術(shù)歐執(zhí)行開(kāi)盤(pán)鬼準(zhǔn)備驕期（奸07籌/5召——醒07孟/9鑄）市場(chǎng)浩啟動(dòng)狼前基始礎(chǔ)準(zhǔn)肺備工甲作為項(xiàng)勢(shì)目正飄式入牛市做郵好各角方面蜂準(zhǔn)備客戶(hù)進(jìn)積累營(yíng)銷(xiāo)育目的客戶(hù)紛積累畏與梳抽理通過(guò)循前期穴推廣翅積累夸客戶(hù)組織逐意向際客戶(hù)討系列波活動(dòng)寫(xiě)，評(píng)幫定意土向客洪戶(hù)的淺有效會(huì)性并煉梳理?？蛻?hù)健有效抄性等銳級(jí)。為客冤戶(hù)辦哥理統(tǒng)啊一的止定額余銀行作儲(chǔ)蓄嶼卡確壘定意話(huà)向客赤戶(hù)數(shù)蛋量。根據(jù)鴨有效欲客戶(hù)隔梳理乳情況苦決定銹開(kāi)盤(pán)鍛放量戒、開(kāi)佛盤(pán)價(jià)卵鉻以惡及開(kāi)掉盤(pán)階勿段的押銷(xiāo)售攻策略膛。系列臭活動(dòng)抽：“望凡西山惜”時(shí)間蠻：開(kāi)傷盤(pán)前艷一個(gè)刷月“品釣西山區(qū)”時(shí)間毒：開(kāi)框盤(pán)前坦三周“近毫西山釣”時(shí)間贊：開(kāi)主盤(pán)前午兩周開(kāi)盤(pán)劣準(zhǔn)備牌期（席07艷/5農(nóng)——盜07圈/9鞭）銷(xiāo)售圾執(zhí)行各樓盆座及斗戶(hù)型繞價(jià)格年制定建立深健全頃銷(xiāo)售證隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)狡目的施理解超和培農(nóng)訓(xùn)均讀應(yīng)充顫分到充位完善限并確畜定本牲階段滾銷(xiāo)售連說(shuō)辭8月售率樓處愚開(kāi)放朝，進(jìn)碰行內(nèi)悶部認(rèn)典購(gòu)（唇二期窗）**唐*數(shù)秘?fù)?jù)庫(kù)膠的內(nèi)季部客雙戶(hù)挖放掘開(kāi)盤(pán)贈(zèng)準(zhǔn)備旺期（般07蓄/5告——擇07勝/9根）形象濫模塊寨：中輝高檔倉(cāng)次宜騙居生學(xué)活城銷(xiāo)售匙工具筒模塊鴉：概詳念樓消書(shū)/戶(hù)型罩圖集/沙盤(pán)/看板廣告籮模塊汗：項(xiàng)澤目VI系統(tǒng)勺完成/現(xiàn)場(chǎng)嚼包裝俱完成/戶(hù)外獨(dú)廣告公關(guān)雞模塊烈：專(zhuān)尊家研輕討會(huì)/產(chǎn)品瘋推介嶄活動(dòng)推廣間內(nèi)容區(qū)域虧發(fā)展械主題擋研討現(xiàn)會(huì)概要爆：圍豈繞區(qū)孩域發(fā)棉展，捉通過(guò)其**惠*資先源邀腦請(qǐng)業(yè)仗內(nèi)的肢權(quán)威穴人士愚對(duì)區(qū)考域面使臨的品機(jī)遇長(zhǎng)與發(fā)今展前認(rèn)景展蟲(chóng)開(kāi)系得列研枕討，旬并通竭過(guò)媒配體整恥合形窩成立耍體傳途播網(wǎng)嶺。通過(guò)側(cè)研討踐會(huì)，腰將本借項(xiàng)目勒的區(qū)矩域特驕點(diǎn)提馳升到步城市桌整體嶄規(guī)劃住的層讀面，習(xí)并通度過(guò)對(duì)趟區(qū)域宣發(fā)展光機(jī)遇螞的分難析與惑區(qū)域井發(fā)展正前景蔬的認(rèn)貫識(shí)，嗓全面茅提升席本項(xiàng)概目的晌附加錦值與旺區(qū)域魯土地侵價(jià)值龍。資源雪整合辦：通車(chē)過(guò)*拿**冠資源短整合趕以主雞流媒及體北秩京青偶年報(bào)挽/新橋浪網(wǎng)房誠(chéng)/新沈地產(chǎn)標(biāo)或政殼府相邊關(guān)部立門(mén)等妖主辦朽，新譯京報(bào)涌、北咐京晚喝報(bào)、煌安家緩、樓肝市、次搜狐燦網(wǎng)、嬌搜狐厲網(wǎng)等探做全星面報(bào)咬道的懼傳播機(jī)渠道君。6月柜：主題嗽—走爽進(jìn)石適景山主辦補(bǔ)—紅津地產(chǎn)7月宇：主題直—機(jī)麻遇與良區(qū)域理發(fā)展主辦播—新塔浪網(wǎng)8月呢：主題耽—期寧待中綱的石存景山主辦砍—搜漲房網(wǎng)營(yíng)（最畏值得閃期待隱樓盤(pán)江獎(jiǎng)）“真至山?喪真水士?真疫情?成真意痛”*曠**暈城院娛開(kāi)盤(pán)粱盛典形式籮：與趕媒體岸品牌階結(jié)合典的大嬌型活成動(dòng)、主項(xiàng)目盯選房風(fēng)認(rèn)購(gòu)?fù)恕⒚綁?mèng)體整繁合炒唐作等駛。9月銷(xiāo)售炎期戰(zhàn)術(shù)汁執(zhí)行銷(xiāo)售革期（餓07死/9糞——哲08牧/8觀(guān)）積累父更多妻的客洗戶(hù)，換并盡祥快促鴿成簽召約為西灑區(qū)的矮發(fā)售菊做良幅好鋪師墊營(yíng)銷(xiāo)竭目的銷(xiāo)售徑期（葉07尖/9墓——土08菌/8蹄）營(yíng)造毅區(qū)域元內(nèi)成鹿熟大煎盤(pán)的僑形象為西摸區(qū)的舌入市算積累咬潛在瘡客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)鴨目標(biāo)銷(xiāo)售期（申07仆/9舉——孝08文/8貌）東區(qū)6個(gè)樓適座整怠體銷(xiāo)抱售率款達(dá)到80展%銷(xiāo)售好目標(biāo)銷(xiāo)售期（鴿07統(tǒng)/9憂(yōu)——僵08偵/8申）促進(jìn)甘客戶(hù)銷(xiāo)簽約小型喘公關(guān)染活動(dòng)目，客兇戶(hù)深適度挖扣掘、灘篩選執(zhí)行須圍點(diǎn)午打援孝的策闖略，怪區(qū)域鏡內(nèi)定逐點(diǎn)直賞投銷(xiāo)售主執(zhí)行14迎#13橋#12曲#15秋#11發(fā)#18敬#商業(yè)配套幼兒導(dǎo)園鐵肺路市選政李路市柄政漠路西區(qū)規(guī)劃算中東區(qū)罩樓座駐簡(jiǎn)示喬圖N推盤(pán)南思路東區(qū)泥樓座翼綜合描素質(zhì)林分析11球#和15炭#：兩忠樓聯(lián)轎體。伍受北識(shí)側(cè)市宴政路動(dòng)及底巨商影委響噪敞音會(huì)煙較大戶(hù)。12赤#：位其于東陽(yáng)區(qū)中煉間位稀置，牽綜合沉素質(zhì)吉相對(duì)診最好瘦。13慨#：受唯東側(cè)舊市政垃路及躁商業(yè)踏影響訓(xùn)噪音參會(huì)較逐大。桌東西溫朝向勇影響擁居住薯舒適企度。14少#：南召側(cè)臨錄未來(lái)嶄規(guī)劃晨中的侍輕軌伴，噪虛音較通大。18遺#：南扇側(cè)臨姻未來(lái)淡規(guī)劃煙中的左輕軌崇、北縫側(cè)有召商業(yè)慣以及旋東側(cè)羊臨路鍛，噪草音較股大。東區(qū)況推盤(pán)它順序07疼.907或.1鄙208暫.4推盤(pán)順序第一階段第二階段第三階段新推樓座14#、18#12#、13#11#、15#推盤(pán)策略開(kāi)盤(pán)即放出14#和18#兩個(gè)樓座，雖然兩個(gè)樓座南側(cè)臨鐵道，受噪音影響較嚴(yán)重，但是入市價(jià)格較低，并且在開(kāi)盤(pán)已經(jīng)有足夠的客戶(hù)積累，銷(xiāo)售上不會(huì)有太大阻力。07年底推出12#和13#樓。13#樓東西朝向，且有噪音影響，綜合素質(zhì)較差。12#樓綜合素質(zhì)最好，以較高價(jià)格推出，一方面拉升了項(xiàng)目整體的形象，另一方面與同時(shí)推出的13#樓相比，總價(jià)價(jià)差明顯，利用拉高走低的策略加快13#的去化。08年4月推出11#和15#樓。11#和15#樓綜合素質(zhì)僅次于12#樓，此時(shí)項(xiàng)目整體調(diào)性已經(jīng)拔高，因此11#和15#樓可以高調(diào)入市，實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)。其他說(shuō)明此時(shí)區(qū)域項(xiàng)目”華茂景都會(huì)”已開(kāi)盤(pán)，本案采取價(jià)格追隨戰(zhàn)術(shù)，在價(jià)格上具有明顯優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)不是很充足。東區(qū)形象良好，為西區(qū)發(fā)售做了良好的鋪墊。銷(xiāo)售期（翻07胸/9愁——衛(wèi)08虛/8滔）形象龜模塊爽：成季熟的膚中高盤(pán)檔次習(xí)宜居鐘生活蟻城廣告壞模塊巴：戶(hù)糟外廣胖告/媒體攔軟文公關(guān)輸模塊乘：事餓件營(yíng)件銷(xiāo)活個(gè)動(dòng)/業(yè)主獄答謝沈會(huì)推廣旁執(zhí)行“后學(xué)城院揮—與爹人西睜山?手留電紅葉擇”客馳戶(hù)維篇護(hù)活雹動(dòng)10厭月“用卻心感智謝?硬實(shí)力慚感恩眾”傍業(yè)主欄答謝荒系列熱活動(dòng)12培月話(huà)劇令觀(guān)賞擁活動(dòng)賀歲藝電影卷鑒賞釋活動(dòng)年末做答謝鼠晚會(huì)銷(xiāo)售期（叢07推/9虧——改08具/8莊）推廣其執(zhí)行大眾宏平面月媒體鴉：北幸京青巴年報(bào)衫為主洽，前歐期軟旁文加魚(yú)開(kāi)盤(pán)航期硬堡廣戶(hù)外走媒體斬：落雅地?zé)艋@箱/工地它圍檔/道旗網(wǎng)絡(luò)啦媒體單：SI房誠(chéng)NA塞/S乏OH估U/焦點(diǎn)懇等文慎字鏈掀、項(xiàng)匯目網(wǎng)遙站廣播瞎媒體沫：交盤(pán)通臺(tái)尾盤(pán)獵銷(xiāo)售散期戰(zhàn)術(shù)開(kāi)執(zhí)行尾盤(pán)柴銷(xiāo)售竹期（睛08癥/8覆——伶）加快割去化呢剩余勞戶(hù)型紹，實(shí)湯現(xiàn)利潮潤(rùn)最克大化營(yíng)銷(xiāo)挎目的尾盤(pán)謎銷(xiāo)售敞期（旅08馳/8鑄——牢）東區(qū)屑整體騰銷(xiāo)售確率達(dá)富到90澇%以上銷(xiāo)售習(xí)目標(biāo)尾盤(pán)淚銷(xiāo)售類(lèi)期（種08底/8犧——催）推廣師執(zhí)行形象循模塊催：區(qū)里域大毯型成宏熟生慨活居屯住區(qū)廣告余模塊賀：戶(hù)倘外廣概告/媒體哈軟文公關(guān)稅模塊槐：客奮戶(hù)答占謝會(huì)/促銷(xiāo)鉛活動(dòng)商商務(wù)蒸篇北京***房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司承接北京八大處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雍景二期全案策劃及銷(xiāo)售代理之工作，獨(dú)家銷(xiāo)售代理的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:住