房地產(chǎn)工程師崗位職責(zé)及技能培訓(xùn)精講含嵌套

做優(yōu)秀的地產(chǎn)工程師

目錄1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)2.工程管理體系建設(shè)3.工程管理組織與策劃4.工程施工過(guò)程管理5.入伙移交與維修處理1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角色定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商政府主管部門施工單位材料供應(yīng)單位市政配套單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位銷售代理單位物業(yè)管理單位金融機(jī)構(gòu)客戶……房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資本密集、智力密集的服務(wù)性行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)商在其中處于核心地位，聯(lián)系著產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并直接面對(duì)最終客戶，其“資源整合者”的角色無(wú)可替代。資源整合者：資源的整合與調(diào)配控制；規(guī)則的制定與項(xiàng)目平臺(tái)的打造。1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)：(2)角色定義不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者－－技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)理公司管理不能只顧進(jìn)度計(jì)劃－－平衡質(zhì)量、計(jì)劃與投資回報(bào)要為銷售服務(wù)－－配合銷售示范區(qū)開(kāi)放、技術(shù)支持要實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)－－滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求創(chuàng)造客戶價(jià)值－－消除設(shè)計(jì)缺陷、強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)、提供高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)－－財(cái)務(wù)、營(yíng)銷配合外部溝通與協(xié)調(diào)－－上下游單位、職能部門往來(lái)1.地產(chǎn)工程師的職責(zé):(3)關(guān)注點(diǎn)比較關(guān)注重點(diǎn)土建工程師地產(chǎn)工程師技術(shù)管理施工方案、工法(1)將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)參數(shù)；(2)將客戶要求轉(zhuǎn)化為構(gòu)造、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；(3)通過(guò)采購(gòu)和過(guò)程管理保證技術(shù)參數(shù)的實(shí)現(xiàn)。計(jì)劃管理施工過(guò)程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制(1)從宏觀的層面對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、營(yíng)銷、入伙進(jìn)行全面布置，甲方計(jì)劃是施工單位計(jì)劃安排的基礎(chǔ)和依據(jù)；(2)通過(guò)一系列管理措施保證計(jì)劃的落地。質(zhì)量與安全管理(1)按圖施工，符合國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)(2)如何把工程質(zhì)量做好，不出質(zhì)量安全事故。(1)客戶對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)與要求；(2)施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質(zhì)量保證與管理體系。成本管理工程合同成本控制項(xiàng)目的投資回報(bào)；設(shè)計(jì)階段技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制；工程造價(jià)控制。信息管理資料簽發(fā)規(guī)范化；資料的管理。(1)流程的規(guī)范化；(2)溝通順暢；(3)經(jīng)驗(yàn)的沉淀與積累。區(qū)別： 更為關(guān)注客戶！更為關(guān)注運(yùn)營(yíng)！1.地產(chǎn)工程師的職責(zé)(4)職責(zé)比較工作內(nèi)容土建工程師地產(chǎn)工程師技術(shù)管理圖紙會(huì)審：錯(cuò)漏碰缺檢查(1)統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和做法(2)圖紙審查：錯(cuò)漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟(jì)性檢查/交付標(biāo)準(zhǔn)檢查計(jì)劃管理總/分包節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制（1）基礎(chǔ)開(kāi)挖（2）主體結(jié)構(gòu)施工（3）裝飾工程施工（4）雨污水管線施工（5）室外配套管線施工（6）景觀工程施工（7）竣工驗(yàn)收與備案(1)總包工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制(2)分包工程施工與甲供材料進(jìn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)(3)分包工程與甲供材料的出圖-定板-招標(biāo)-進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃協(xié)調(diào)與落實(shí)(4)配合銷售對(duì)外展示工程的實(shí)施(5)入伙驗(yàn)收與交付質(zhì)量與安全管理現(xiàn)場(chǎng)巡視/檢查/整改(1)檢查承包商的管理體系(2)有效引導(dǎo)監(jiān)理/利用監(jiān)理(3)技術(shù)梳理/溝通/交底與引導(dǎo)(4)系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題-整改成本管理現(xiàn)場(chǎng)核查工程量預(yù)防控制設(shè)計(jì)變更/控制現(xiàn)場(chǎng)簽證信息管理文件簽發(fā)規(guī)范化流程規(guī)范化總結(jié)與案例庫(kù)建設(shè)區(qū)別： 微觀VS宏觀 部分VS整體 階段VS全局2.工程管理體系建設(shè)：（1）體系的建立各階段活動(dòng)分析工作流程建立培訓(xùn)案例庫(kù)建設(shè)工作模板建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立持續(xù)改進(jìn)2.工程管理體系建設(shè)：（2）工作流程圖

2.工程管理體系建設(shè)：（3）活動(dòng)分析成品保護(hù)管線綜合設(shè)計(jì)里程碑形象進(jìn)度報(bào)告工程月報(bào)工程質(zhì)量、安全周檢查獎(jiǎng)罰處理分包工程驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)資料清單竣工驗(yàn)收備案項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工工程計(jì)劃管理工程關(guān)鍵質(zhì)量控制點(diǎn)合同組織與策劃施工場(chǎng)地規(guī)劃項(xiàng)目工程管理策劃施工圖審查與技術(shù)交底施工組織設(shè)計(jì)審查承包商進(jìn)場(chǎng)知會(huì)樣板引路工序檢查監(jiān)理管理工程進(jìn)度款支付設(shè)計(jì)變更管理現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工程結(jié)算分戶驗(yàn)收表工程整改物業(yè)移交程序項(xiàng)目入伙交付投訴處理程序維?？钪Ц豆こ坦芾斫M織與策劃工程施工過(guò)程管理移交入伙與維修處理施工準(zhǔn)備樁基施工基礎(chǔ)及主體施工裝飾施工配套及景觀施工竣工驗(yàn)收移交入伙維修處理3.工程管理的組織與策劃戰(zhàn)略管理項(xiàng)目組合管理多項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理決策實(shí)施立項(xiàng)運(yùn)營(yíng)移交開(kāi)放迅速有序公司層面區(qū)域縱向集成項(xiàng)目部橫向集成全過(guò)程項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理在公司管理體系中的地位區(qū)域公司工程管理的資源與環(huán)境組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工項(xiàng)目中心與區(qū)域公司職能部門的職責(zé)劃分項(xiàng)目中心內(nèi)部的組織與職責(zé)劃分項(xiàng)目中心工程管理的資源分配（1）項(xiàng)目中心組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)分工——用以明確項(xiàng)目中心的管理方式及人員職責(zé)安排（2）工程計(jì)劃管理體系工程計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一；通過(guò)一系列的預(yù)控計(jì)劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來(lái)，做到“心中有數(shù)”，同時(shí)也將各部門的工作銜接起來(lái)，做到步調(diào)一致。項(xiàng)目仁里程旱碑節(jié)洞點(diǎn)及護(hù)基準(zhǔn)曲工期（3）工補(bǔ)程質(zhì)經(jīng)量管稿理體腹系質(zhì)量貫是客末戶滿貓意度崖中的“保健忌因子”，是瓶企業(yè)余的生室命；房地獄產(chǎn)的巾競(jìng)爭(zhēng)違最終熔將是智產(chǎn)品鋼技術(shù)林與質(zhì)滔量的并競(jìng)爭(zhēng)某，以冠及在崗此基騎礎(chǔ)上張的開(kāi)樂(lè)發(fā)效亦率的秒競(jìng)爭(zhēng)柏，而非“營(yíng)銷逆概念”的競(jìng)?cè)?zhēng)。關(guān)鍵安質(zhì)量貓控制般點(diǎn)滲漏屋面漏水天臺(tái)漏水外墻滲漏衛(wèi)生間漏水門窗滲漏廚房滲漏屋頂水箱滲漏空調(diào)盒滲漏陽(yáng)臺(tái)管根煙道管根衛(wèi)生潔具漏水排水管道滲漏供水管道滲漏裂縫樓板結(jié)構(gòu)裂縫墻面墻體裂縫墻面砂漿裂縫地面找平層裂縫天棚抹灰裂縫地下室裂縫內(nèi)外墻內(nèi)墻空鼓外墻瓷磚空鼓外墻涂料褪色生活煙道堵塞、排煙不暢等積水陽(yáng)臺(tái)地面積水衛(wèi)生間地面積水小區(qū)路面積水門入戶門成品損壞衛(wèi)生間木門套吸水發(fā)黑大堂玻璃門地彈簧損壞空調(diào)預(yù)埋空調(diào)冷凝水管破裂空調(diào)不制冷常規(guī)電氣設(shè)備電梯高低壓配電電表其它常規(guī)水設(shè)備變頻供水設(shè)備水表其它智能化系統(tǒng)可視對(duì)講門口機(jī)可視對(duì)講室內(nèi)機(jī)其它鐵藝銹蝕精裝修部分質(zhì)量活目標(biāo)框規(guī)劃1：明確晃產(chǎn)品裝最終陳交付裹給客悶戶的窯形式賺，統(tǒng)比一樓遵盤交降付標(biāo)扎準(zhǔn)。質(zhì)量財(cái)目標(biāo)違規(guī)劃圓２：針對(duì)喬易引終發(fā)客鉛戶投廁訴的品質(zhì)量弱問(wèn)題凍設(shè)置罷項(xiàng)目眨關(guān)鍵蠶質(zhì)量疏控制獻(xiàn)點(diǎn)。客戶紹交付靈標(biāo)準(zhǔn)睡的統(tǒng)辟一工程禮統(tǒng)一隊(duì)技術(shù)處標(biāo)準(zhǔn)寄作法質(zhì)量賞目標(biāo)洞規(guī)劃3：將客轉(zhuǎn)戶的冠質(zhì)量荷要求松轉(zhuǎn)化呼為技擇術(shù)措粘施。施工濤圖審柔查………………錯(cuò)漏武碰缺/功能須性缺冤陷/經(jīng)濟(jì)及性檢偷查/交付蹦標(biāo)準(zhǔn)里檢查（4）施矛工場(chǎng)束地規(guī)唉劃設(shè)掘計(jì)（5）合鍛同組哭織與尚策劃——專業(yè)槳分包炮與甲脫供材仔料專業(yè)分包工程政府壟斷行業(yè)序號(hào)分包工程名稱備注1供配電工程

2燃?xì)夤こ?/p>

3室外給水工程

4有線電視工程

5電話和網(wǎng)絡(luò)工程

6泵房設(shè)備安裝工程

7人防工程

8消防工程

專業(yè)分包1樁基工程

2防水工程

3塑鋼/斷橋鋁門窗、玻璃雨篷、單元門、空調(diào)百葉制造安裝4入戶門采購(gòu)、安裝

5陽(yáng)臺(tái)欄桿制作、安裝6外墻外保溫工程

7外墻涂料工程8電梯采購(gòu)與安裝9樣板房精裝修

10智能化工程

11可視對(duì)講設(shè)備采購(gòu)與安裝12園林景觀

甲供材料公司采購(gòu)序號(hào)材料、設(shè)備名稱

1可視對(duì)講設(shè)備

2電梯

3外墻涂料

4石材（大理石、花崗巖、水泥磚、大連磚）

5井蓋、信報(bào)箱、單元門、空調(diào)百葉

6水表、熱計(jì)量表裝置

7入戶門

認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料1外墻面磚、樓地面磚

2屋面保溫板

3戶內(nèi)配電箱

4電表及表箱5鋼筋、商品砼6電線、電纜

指定品牌材料1電氣設(shè)備安裝工程

1.1暗裝接線盒/燈頭盒、開(kāi)關(guān)插座：鴻雁、飛雕

1.2難燃PVC電管、UPVC電管：鴻雁、軍星、卓正

1.3焊接鋼管、鍍鋅鋼管：天津產(chǎn)合格產(chǎn)品

2給排水工程

2.1承插塑料排水管(零件粘接)：中財(cái)、顧地、宏岳

2.2螺旋排水管：中財(cái)、顧地、宏岳

2.3地漏：中財(cái)、顧地、宏岳

2.4銅塑復(fù)合管：合格產(chǎn)品

2.5室內(nèi)給水聚丙烯管(熱熔連接)：中財(cái)、顧地、宏岳

2.6截止閥、閘閥、蝶閥、球閥、止回閥、浮球閥：合格產(chǎn)品

（6）《工程叨管理獄策劃蝦書(shū)》—案—項(xiàng)目虧工程宣管理薄的“嗓總作勾戰(zhàn)圖之”理論橋基礎(chǔ)——悄PM枯P九大治知識(shí)佩領(lǐng)域旨在房爸地產(chǎn)工程場(chǎng)管理承中的諷具體櫻應(yīng)用褲。范圍溝通進(jìn)度質(zhì)量成本人力資源風(fēng)險(xiǎn)采購(gòu)綜合管理作用——項(xiàng)目故部、田公司午內(nèi)部條工程他管理思想戒的統(tǒng)西一；——加深井對(duì)項(xiàng)碗目工立程管襯理的懼宏觀認(rèn)識(shí)幣與理殿解。問(wèn)題能否走解決幼工程婚管理綠過(guò)程厭中所旦遇到偵的所駝?dòng)袑?shí)懲際問(wèn)誦題？施工帶場(chǎng)地幻玉規(guī)劃基坑呈圍護(hù)地下嬸室裂衣縫控呼制砌體纖抹灰推抗裂政措施防水唉施工打措施懸挑貢架（1）施膝工組雞織設(shè)哈計(jì)審攜查4.工程宵施工耳過(guò)程碎管理（2）承擔(dān)包商土進(jìn)場(chǎng)包知會(huì)（3）樣毫板引色路樣板驗(yàn)收表工程名稱建設(shè)單位樓號(hào)戶型序號(hào)樣板驗(yàn)收部位完成時(shí)間檢查結(jié)果建筑師（簽署）總包技術(shù)員（簽署）監(jiān)理工程師（簽署）1墻體定位2墻體材料、厚度3梁布置影響4門窗開(kāi)啟碰撞5空調(diào)預(yù)留空洞6空調(diào)專用插座7衛(wèi)生間排氣孔8衛(wèi)生間預(yù)留孔洞…………（4）工厘序檢織查——對(duì)我棚方所姜關(guān)注劍的重慈點(diǎn)分弟部分像項(xiàng)工上程進(jìn)返行工傲序控營(yíng)制與捉檢查漲，履怨行嚴(yán)炮格的工序暮驗(yàn)收振程序性，甚殲至是怒逐個(gè)施檢查樹(shù)與記正錄。地下扒室防悼水繳屋面撞防水廚衛(wèi)壞防水墻體總砌筑得門慌窗防稈水迷外恭墻粉浴刷外門役窗防粉水工惱序檢禮查案炭例（5）監(jiān)炸理管兔理——重點(diǎn)暫檢查關(guān)監(jiān)理葛的管問(wèn)理體獸系是待否完限善，稼執(zhí)行匪是否棕到位掛，控憤制系冤統(tǒng)性瞇風(fēng)險(xiǎn)境?！侗O(jiān)理敗管理屬體系蹄檢查窄表》、《監(jiān)理蕩周考膛核表》序號(hào)檢查內(nèi)容檢查方法結(jié)果記錄不合格項(xiàng)1管理架構(gòu)管理架構(gòu)一覽表人員是否按照架構(gòu)要求完成本職工作執(zhí)業(yè)資格檢查管理架構(gòu)表是否更新。以下檢查資料過(guò)程中隨機(jī)驗(yàn)證簽字人員權(quán)限。按監(jiān)理合同檢查配備人員資格。

2監(jiān)理規(guī)劃監(jiān)理細(xì)則交底記錄規(guī)范、技術(shù)文件清單查看是否存檔。抽查2份，檢查內(nèi)容是否翔實(shí)，可執(zhí)行。抽查9份，按照監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則、新員工交底各抽查3份進(jìn)行檢查。檢查是否更新

3工程開(kāi)工準(zhǔn)備施工組織設(shè)計(jì)開(kāi)工報(bào)告場(chǎng)地移交記錄檢查是否存檔并進(jìn)行評(píng)審整改。合同額3萬(wàn)元以上工程抽查2份。抽查2份。

4工程完工中間驗(yàn)收證明完工前檢查記錄抽查3份。檢查。

5施工進(jìn)度計(jì)劃施工單位上報(bào)總進(jìn)度計(jì)劃及評(píng)審記錄施工單位上報(bào)月進(jìn)度計(jì)劃及評(píng)審記錄施工單位上報(bào)周進(jìn)度計(jì)劃及評(píng)審記錄每種計(jì)劃各抽查2份。檢查記錄內(nèi)容與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作是否吻合。

6設(shè)計(jì)圖紙和變更圖紙目錄清單圖紙會(huì)審及技術(shù)交底設(shè)計(jì)變更文件清單設(shè)計(jì)變更標(biāo)識(shí)檢查目錄清單是否更新。檢查會(huì)審記錄及技術(shù)交底文件各2份。檢查清單。抽查5份變更是否標(biāo)識(shí)。

7……………………（6）工些程成羅本控架制工程對(duì)成本投管理原是公叢司經(jīng)御營(yíng)最雜關(guān)心戴的。因成本暴管理紹體系童主要裳是通湖過(guò)項(xiàng)厲目定孟位、謀工程破成本荒測(cè)算誰(shuí)、限從額設(shè)緒計(jì)、鋤工程艘招標(biāo)版動(dòng)態(tài)犁控制亡、現(xiàn)科場(chǎng)簽才證等天一系罰列的逼環(huán)節(jié)項(xiàng)進(jìn)行鑼控制外；付款槽、獎(jiǎng)番罰處右理亦也可作敞為工榴程管茄理的瀉一個(gè)音重要鍵手段爸。設(shè)計(jì)舒變更壩管理立流程現(xiàn)場(chǎng)儲(chǔ)簽證責(zé)管理側(cè)流程付款監(jiān)程序獎(jiǎng)罰孫處理工程帽結(jié)算（7）室圖外管參線綜座合設(shè)蹄計(jì)（8）成轟品保貧護(hù)（9）分本包工嘉程驗(yàn)饑收檢葡查分包貴工程趁驗(yàn)收枕檢查互的組毫織者伸為“睜總承壤包單毀位”尖；對(duì)外校門窗逐、外蟲(chóng)墻、緒屋面梁防水大進(jìn)行洗淋水錘、閉嫩水試估驗(yàn)。入戶櫻門、浙欄桿呀、鋁大合金野門窗鎮(zhèn)。（10）