天津市xx花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目可行性方案

PAGEPAGE30天津市XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告天津XX國(guó)際酒店集團(tuán)有限公司目錄項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景可行性研究報(bào)告編制依據(jù)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目界址規(guī)模及內(nèi)容建設(shè)方基本情況投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)整體形勢(shì)項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)整體形勢(shì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT分析）優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析機(jī)會(huì)分析威脅分析項(xiàng)目定位形象定位功能定位項(xiàng)目開發(fā)條件自然條件項(xiàng)目市政配套條件規(guī)劃方案規(guī)劃原則總體規(guī)劃方案項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式開發(fā)方案建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)管理項(xiàng)目出讓方式項(xiàng)目機(jī)構(gòu)投資估算及資金籌措投資估算投資計(jì)劃資金籌措還款來源及計(jì)劃融資風(fēng)險(xiǎn)的防范及還款保證措施本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析風(fēng)險(xiǎn)定性分析風(fēng)險(xiǎn)定量分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析盈利能力分析償債能力分析結(jié)論項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目背景2005年天津市政府《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》文件確定打造“近代中國(guó)看天津”文化旅游主題板塊，即：以“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”為原則，緊密結(jié)合海河綜合開發(fā)，以風(fēng)貌建筑、重大歷史事件遺址和名人故居為依托，謀劃不同主題的文化旅游板塊系列，實(shí)施“近代中國(guó)看天津”的三年整合開發(fā)規(guī)劃?！疤旖蚴蠿X花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊”（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）是上述板塊的重中之重。為確保2007年底前把本項(xiàng)目建成天津乃至全國(guó)的標(biāo)志性旅游景點(diǎn)，迎接北京奧運(yùn)，促進(jìn)旅游業(yè)大發(fā)展，天津市政府要求有關(guān)方面盡快落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)主體，發(fā)揮一切積極因素，盡快啟動(dòng)和實(shí)施本項(xiàng)目。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)天津市人民政府文件《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》（津政發(fā)[2005]14號(hào)）；2005年3月30日天津市和平區(qū)人民政府與天津XX國(guó)際酒店集團(tuán)簽署的《改造XX花園法式風(fēng)情區(qū)協(xié)議書》；北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司為本項(xiàng)目做的《基礎(chǔ)研究及市場(chǎng)研究報(bào)告》、《產(chǎn)品定位及開發(fā)策略報(bào)告》；和平區(qū)政府相關(guān)部門提供的《XX花園地區(qū)房屋建筑面積統(tǒng)計(jì)表》；天津市規(guī)劃測(cè)繪院提供的《XX花園現(xiàn)狀地形圖》。三、項(xiàng)目名稱天津市XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目四、項(xiàng)目界址本項(xiàng)目位于和平區(qū)商業(yè)XX，由和平路、赤峰道、新華路、營(yíng)口道四條道路圍合而成。內(nèi)部以XX花園（原法式花園）為XX，被承德道、丹東路、遼寧路形成6條放射性道路所分割，周邊環(huán)繞9棟歐式建筑和3棟近代建筑，具體區(qū)位見附圖：五、規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目總占地面積約71897m2；總建筑面積64080.89m2，其中：市區(qū)公用建筑面積52353.18m2；住宅建筑面積11727.71m2。六、建設(shè)方基本情況投資商XX國(guó)際酒店集團(tuán)——始建于1993年，是天津開發(fā)區(qū)管委會(huì)投資設(shè)立的以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)化公司。業(yè)務(wù)范圍涉及旅游投資、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理及物業(yè)管理、分時(shí)度假、廣告策劃等產(chǎn)業(yè)。10多年來公司造就了一批專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，積累了旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、特色休閑娛樂風(fēng)情區(qū)成片規(guī)劃開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，培育了特有的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，是市政府重點(diǎn)打造的天津市旅游旗艦集團(tuán)之一。為爭(zhēng)取本項(xiàng)目建設(shè)的主體資格，公司組織了大量資源，包括聘請(qǐng)世界一流項(xiàng)目策劃公司—世邦魏理仕公司，完成了項(xiàng)目整體策劃、規(guī)劃和可行性研究報(bào)告，于2005年3月30日與天津市和平區(qū)人民政府簽署了《改造XX花園法式風(fēng)情區(qū)協(xié)議書》。上述工作得到了市委、市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。在市政府大力支持下，公司于2005年10月6日至19日在法國(guó)巴黎成功舉辦了本項(xiàng)目路演活動(dòng)，并決定參加2005年11月由市政府組織的項(xiàng)目招標(biāo)等活動(dòng)。（二）建設(shè)單位天津XXXX公園投資開發(fā)有限公司，情況說明：投資環(huán)境分析一、天津市宏觀經(jīng)濟(jì)分析天津市GDP增長(zhǎng)情況：近年來天津國(guó)民經(jīng)濟(jì)均保持兩位數(shù)的高速發(fā)展，是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最具活力、發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域之一。2003年天津市實(shí)現(xiàn)全市國(guó)民生產(chǎn)總值2447.66億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.4%，創(chuàng)1996年以來最高增幅，居全國(guó)各省市自治區(qū)前列。全市人均生產(chǎn)總值由上年的22380元增加到26532元，按當(dāng)年匯率折算，折合3208美元，比上年增長(zhǎng)18.6%。上述情況表明了天津工業(yè)化進(jìn)程明顯提速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，居民生活水平顯著提高，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新的持續(xù)、快速增長(zhǎng)階段，外商直接投資：至2003年末，天津直接利用外資合同額達(dá)4,530,145萬美元，其中工業(yè)及建筑業(yè)占59.12%，房地產(chǎn)業(yè)占18.55%。截至目前，世界500強(qiáng)跨國(guó)公司在天津投資近100家，投資項(xiàng)目250余個(gè)，投資額超過67億美元。居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：根據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，從1991到2003年天津城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)較快，年平均增長(zhǎng)率為15.42%。各年支出占收入的比重在77%左右。圖：五大主要城市可支配收入和消費(fèi)性支出情況橫向比較而言，天津市雖然與國(guó)內(nèi)其他一線大城市收入及消費(fèi)水平有一定差距，但發(fā)展速度較快（請(qǐng)見上圖），例如1993年至2003年，天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及消費(fèi)性支出呈同步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2003年天津綜合恩格爾系數(shù)（居民人均食品支出占消費(fèi)性支出的比重）為37.67%，按照聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)，總體上已實(shí)現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕階段。國(guó)內(nèi)外游客數(shù)量：2004年天津市共接待海外旅游者61.6萬人次，同比增長(zhǎng)26%；旅游創(chuàng)匯收入4.12億美元，同比增長(zhǎng)25.2%。同期天津市接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)4483萬人次，同比增長(zhǎng)19.5%；國(guó)內(nèi)旅游收入485.14億元，同比增長(zhǎng)22.8%,創(chuàng)歷史最好水平。二、天津市各物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)2002年底天津商業(yè)物業(yè)累計(jì)開發(fā)面積達(dá)822.3萬m2，到2003年達(dá)到900.6萬m2。2000年至2003年間，物業(yè)累計(jì)總量年均增長(zhǎng)8.35％，增量的年均增長(zhǎng)更達(dá)54.3％，市場(chǎng)供給迅猛增長(zhǎng)。新增供應(yīng)方面，2003年至2004年天津市進(jìn)入了一個(gè)供應(yīng)高峰。在大型ShoppingMall和外資超市相繼落成開業(yè)的推動(dòng)下，天津市商業(yè)物業(yè)年均增長(zhǎng)超過70萬m2。2005年到2006年間將有約140萬m2的商業(yè)物業(yè)向市場(chǎng)交付。通過對(duì)不同商業(yè)區(qū)域和不同商業(yè)類型價(jià)格資料的調(diào)研，天津市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的主流銷售價(jià)格集中在10000-30000元/m2區(qū)間，主流租金集中在每天2-5元/m2至8-10元/m2區(qū)間。酒店物業(yè)市場(chǎng)天津市目前擁有四星級(jí)(含準(zhǔn)四星級(jí))酒店共15家，可提供各類客房3190間，占全市客房總量的28.7％。天津五星級(jí)(含準(zhǔn)五星級(jí))酒店共計(jì)7家，可提供各類客房1800間，房間數(shù)占全市16.2％。根據(jù)市政府規(guī)劃，在2008年奧運(yùn)會(huì)前，天津市場(chǎng)至少需要開發(fā)建設(shè)12家四星級(jí)以上的酒店，其重點(diǎn)會(huì)分布在濱海新區(qū)和XX城區(qū)、貿(mào)易商務(wù)頻繁的“CBD”商務(wù)區(qū)。天津市五星級(jí)酒店的價(jià)格一直以來保持著相對(duì)較為平穩(wěn)的水平，平均房?jī)r(jià)在1000～1500元/天，實(shí)際成交價(jià)格約為500～825元/天。由于現(xiàn)存供應(yīng)量還相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，因此天津五星級(jí)入住率仍然較為理想。五星級(jí)酒店平均入住率保持在75%-80%的良好水平。天津作為直轄市,有著悠久的歷史和深厚的文化底蘊(yùn),目前城市的大規(guī)模建設(shè),海河沿線的改造,會(huì)有許多有特色的游覽、娛樂、消費(fèi)的景點(diǎn)被開發(fā)出來，旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)規(guī)模都會(huì)不斷地完善和擴(kuò)大;伴隨著城市改造,天津?qū)?huì)給人面目一新的感覺,這對(duì)天津酒店業(yè)提供了更大的需求。3、酒店服務(wù)式公寓市場(chǎng)天津真正意義上服務(wù)式公寓很少，目前只有天津國(guó)際大廈、奧林匹克大廈、利順德酒店公寓、喜來登酒店公寓和XX國(guó)際公寓等幾家酒店服務(wù)式公寓，總共提供大約800套公寓單位。這幾個(gè)項(xiàng)目均由管理及服務(wù)水平一流的物業(yè)公司進(jìn)行管理。其平均租金在160-180元/月.平方米。另外，還有11～12家標(biāo)榜為服務(wù)式公寓的項(xiàng)目，但是一般都不提供酒店式服務(wù)，因此不能算是真正意義上的服務(wù)式公寓。4、文化藝術(shù)及休閑娛樂市場(chǎng)文化藝術(shù)及休閑娛樂市場(chǎng)是一個(gè)龐大復(fù)雜的市場(chǎng)，根據(jù)各市場(chǎng)的特征以及消費(fèi)者的類型，將其整體市場(chǎng)分為文化藝術(shù)市場(chǎng)、傳統(tǒng)休閑娛樂市場(chǎng)和新興休閑娛樂市場(chǎng)三大類。文化藝術(shù)市場(chǎng)：天津有各類博物館17家、畫廊和美術(shù)館的供應(yīng)量相對(duì)較少、各類藝術(shù)表演場(chǎng)所32個(gè)。傳統(tǒng)休閑娛樂市場(chǎng)：天津市電影院高峰時(shí)期曾達(dá)到54家，而截至2003年，存活的只剩下12家。夜總會(huì)、娛樂城、歌舞廳象雨后春筍的出現(xiàn)，但經(jīng)營(yíng)狀況良莠不齊。新興休閑娛樂市場(chǎng)：目前天津酒吧以友誼路酒吧街和五大道酒吧較為聞名。但由于缺乏總體規(guī)劃、策劃，形式較單一；面向的客戶以年輕人為主，經(jīng)營(yíng)特色不突出，效益一般?？Х葟d近幾年發(fā)展很快，星巴克和上島咖啡的經(jīng)營(yíng)狀況較突出。檔次較高的健身俱樂部在20家左右。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT分析）優(yōu)勢(shì)分析1、地理位置及交通本項(xiàng)目地處天津城市XX，緊鄰和平路步行街，周邊商業(yè)眾多，是天津最為繁華的地區(qū)，也是商業(yè)發(fā)展的重要地段。有多條市級(jí)道路經(jīng)過本項(xiàng)目，交通較為便利。由于可視性較好，各條通路均能看到項(xiàng)目?jī)?nèi)部狀況。2、自然環(huán)境項(xiàng)目核心地帶是一個(gè)占地15000平方米的花園，周圍矗立著13棟各具特色的歐式建筑，形成一個(gè)非常優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境。3、人文環(huán)境該項(xiàng)目是原法式風(fēng)情區(qū)，歷史文化底蘊(yùn)厚重，建筑風(fēng)格獨(dú)特。例如：位于花園路5號(hào)的一幢帶有庭院的歐式三層小樓是著名愛國(guó)將領(lǐng)吉鴻昌先生舊居；花園路9號(hào)建筑是天津近代著名的實(shí)業(yè)家章瑞亭先生舊居。類似的建筑共有11棟，均被列為歷史文化保護(hù)建筑。以上這些都為本項(xiàng)目注入了文化、歷史因素。4、市政配套該項(xiàng)目市政設(shè)施較為齊全，市政建設(shè)條件良好，屬成熟社區(qū)。5、地塊規(guī)模：地塊規(guī)模為74800m2，適宜打造集高尚餐飲、休閑、娛樂為一體的社區(qū)，加之具有濃厚歷史、文化底蘊(yùn)的建筑群體，可持續(xù)發(fā)展空間可觀。6、政府支持天津市委、市政府、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、天津和平區(qū)政府對(duì)此項(xiàng)目大力支持；法國(guó)政府及法國(guó)駐中國(guó)大使館對(duì)此項(xiàng)目也給予積極關(guān)注和配合，都為項(xiàng)目的成功開發(fā)提供了有效保障。二、劣勢(shì)分析1、周邊道路單行線過多，道路狹窄，影響未來項(xiàng)目的客流。2、緊鄰和平路步行商業(yè)街和濱江道步行商業(yè)街，有可能會(huì)帶來大量中低消費(fèi)人群，必將影響本項(xiàng)目品質(zhì)。3、周圍現(xiàn)在還沒有大型停車場(chǎng)，雖然規(guī)劃附近會(huì)有兩個(gè)較大的停車場(chǎng)，但短時(shí)間內(nèi)還是會(huì)影響來本項(xiàng)目的高端自駕車客群。三、機(jī)會(huì)分析1、本項(xiàng)目?jī)?nèi)的建筑很多都有近70年的歷史，歷史底蘊(yùn)比較濃厚，建筑風(fēng)格比較明確，有利于項(xiàng)目的開發(fā)。2、天津市政府大力開發(fā)旅游資源，將本項(xiàng)目列入今年重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一。市委、市政府、旅游局、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、和平區(qū)政府都對(duì)項(xiàng)目給予大力的支持。天津市制定了對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)優(yōu)惠政策，利于本項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。3、本項(xiàng)目周邊缺少休閑娛樂場(chǎng)所，因此有利于本項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作。4、天津市缺少一個(gè)集餐飲、旅游、休閑娛樂、文化為一體的中高檔次的綜合消費(fèi)區(qū)，而本項(xiàng)目絕佳的地理位置、很好的城市XX地位以及深厚的中西文化資源，是本項(xiàng)目開發(fā)的最好時(shí)機(jī)。四、威脅1、天津市近年來開發(fā)了多個(gè)類似的項(xiàng)目，如意式風(fēng)情區(qū)，奧式風(fēng)情區(qū)等，功能定位有的與本項(xiàng)目有些相似，因此會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。2、天津休閑娛樂場(chǎng)所雜亂，市場(chǎng)不成氣候，不利于形成市場(chǎng)人氣。3、勸業(yè)場(chǎng)商業(yè)區(qū)的品牌魚目混珠，特色較差，高端客群難以進(jìn)入該區(qū)域。如現(xiàn)有消費(fèi)者心理狀態(tài)的時(shí)間持久，勢(shì)必會(huì)影響到本項(xiàng)目效益。綜上分析，我們?nèi)缒馨l(fā)揮并利用好本項(xiàng)目的區(qū)域、環(huán)境、人文、品牌和政府支持等優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)遇，將本項(xiàng)目打造成天津乃至全國(guó)旅游亮點(diǎn)前景良好。具體做法是，對(duì)金街、濱江道商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、重新定位；調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)消費(fèi)潮流，打造差異化產(chǎn)品，提高消費(fèi)檔次，吸引高消費(fèi)人群；挖掘歷史文化，利用歐式建筑特色，加強(qiáng)國(guó)內(nèi)外招商引資活動(dòng)，擴(kuò)大影響力；拓寬改造道路，解決停車難題，等等。通過這些措施規(guī)避劣勢(shì)，降低威脅，確保項(xiàng)目圓滿完成。項(xiàng)目定位市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，天津及周邊地區(qū)對(duì)高檔酒店式公寓、特色商業(yè)及高檔餐飲娛樂市場(chǎng)的需求，足以支持含有高品質(zhì)酒店式公寓、法式風(fēng)情商業(yè)街、高檔餐飲娛樂和文化休閑等業(yè)態(tài)的XX花園法式風(fēng)情區(qū)項(xiàng)目。天津城市居民購(gòu)物習(xí)慣仍然以步行街為主流，而所有的商業(yè)物業(yè)中，步行街能夠更好地體現(xiàn)商鋪的均好性。因此，本項(xiàng)目決意創(chuàng)建天津第一個(gè)國(guó)際級(jí)法式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，打造公園式購(gòu)物環(huán)境。為此，我們委托國(guó)際一流策劃公司—美國(guó)世邦魏理仕公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，完成了《基礎(chǔ)研究及市場(chǎng)研究報(bào)告》及《市場(chǎng)定位及開發(fā)策略報(bào)告》。項(xiàng)目定位主要內(nèi)容如下：一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、旅游、文化交流等要素，將現(xiàn)在與歷史、文化與商業(yè)及其諸多元素有機(jī)結(jié)合，憑借歐式建筑特色，以及“金街”和海河風(fēng)情區(qū)之優(yōu)勢(shì)，通過整體開發(fā)、特色經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，創(chuàng)建具有歷史文化特色的國(guó)際化都市旅游休閑街區(qū)。二、市場(chǎng)定位天津法式風(fēng)情區(qū)一個(gè)具有天津歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)。以天津近代建筑的標(biāo)志——XX公園為基礎(chǔ)，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映天津歷史和文化的法租界洋房改造成集國(guó)際水平的休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、旅游、文化交流、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂XX。風(fēng)情區(qū)內(nèi)包含了吉鴻昌、莊樂峰等名人在內(nèi)的11座保護(hù)建筑，及充分體現(xiàn)法國(guó)建筑風(fēng)格的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氛圍。三、業(yè)態(tài)定位天津法式風(fēng)情區(qū)分為外環(huán)和內(nèi)環(huán)兩部分。外環(huán)以法式風(fēng)格的新建建筑為主，內(nèi)環(huán)包含了吉鴻昌、莊樂峰等名人在內(nèi)的11座保護(hù)建筑及15000平方米突顯法國(guó)園林特色的XX花園。地塊以保留XX公園建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。外環(huán)將進(jìn)駐1000多家商戶，包括了時(shí)尚人士最愛的國(guó)際名品時(shí)裝專賣店、時(shí)尚飾品店、化妝品店、工藝品長(zhǎng)廊、國(guó)際畫廊、圖書廣場(chǎng)、KTV、特色酒吧及頗具規(guī)模的美容美體XX，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。內(nèi)環(huán)由多幢XX公園老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了風(fēng)情街的國(guó)際元素。四、項(xiàng)目目標(biāo)群體定位1、天津市中高收入消費(fèi)人群；2、外籍人士及其家屬，以日本、韓國(guó)、歐美駐津的人群為主；3、天津的各類企事業(yè)單位產(chǎn)生的團(tuán)體消費(fèi)參與者4、海外旅游團(tuán)隊(duì)5、天津周邊城市的消費(fèi)群體商務(wù)、文化交流及各種主題消費(fèi)團(tuán)體項(xiàng)目開發(fā)條件自然條件1、地形地貌：本項(xiàng)目所屬地區(qū)為平地，呈不規(guī)則菱形，長(zhǎng)約238-296米，寬約229-328米，適宜進(jìn)行開發(fā)改造。2、氣候氣象：氣候特征：天津市位于中緯度歐亞大陸的東岸，是東亞季風(fēng)盛行的地區(qū)。其主要?dú)夂蛱卣魇撬募痉置鳎杭径囡L(fēng)，干旱少雨；夏季炎熱，雨水集中，秋季天高氣爽，冷暖適中；冬季寒冷，干燥少雪。一般以平均氣溫低于10℃為冬季，22℃以上為夏季，10～22℃之間為春季和秋季，依此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，冬季最長(zhǎng)為160天左右（10月下旬一4月上旬），夏季次之為95天左右(5月下旬～9月上旬)，春季較短為58天左右（4月上旬～5月下旬），秋季最短僅有52大左右（9月上旬～10月下旬）。全市年平均氣溫12℃左右，1月最冷，平均氣溫一4～一6℃，7月最熱，平均氣溫為26℃左右，氣溫年較差為30～32℃。極端最高氣溫為41.2℃，極端最低氣溫為一27.4℃。

項(xiàng)目市政配套條件1、道路系統(tǒng)規(guī)劃本項(xiàng)目四周道路規(guī)劃情況：和平路是步行街，雙向2車道，路面紅線寬度16米。這條道路的車輛相對(duì)較少，但人流量很大，即使平時(shí)的時(shí)候全天也有2萬人以上，節(jié)假日時(shí)能夠突破3萬人，是本項(xiàng)目周邊最為重要的一條道路，道路現(xiàn)狀良好。赤峰道單向2車道，路面紅線寬度20米。是本項(xiàng)目周邊重要的一條車流道路。由于赤峰道從渤海大樓路口開始改為單行線，因此經(jīng)由和平路、丹東路、承德道及營(yíng)口道來的車輛都要從這里經(jīng)過，車流量明顯高于周邊道路，平時(shí)車流量也在16000輛以上，交通壓力較大，有時(shí)有擁堵現(xiàn)象發(fā)生，道路現(xiàn)狀良，有待改善。營(yíng)口道單向2車道，是外來車輛通達(dá)本項(xiàng)目的一條主要通路，也是項(xiàng)目周邊最寬的道路，現(xiàn)狀路面紅線寬度20米，擬規(guī)劃拓寬為30米。因營(yíng)口道較長(zhǎng)，有多條其他道路與其相交，因此道路通行壓力不是很大，通行狀況良，道路現(xiàn)狀良好。新華路為單向2車道，現(xiàn)狀路面紅線寬度15米，擬規(guī)劃拓寬為30米。因與赤峰道和營(yíng)口道相交，因此有一定的通行壓力，道路狀況良好。2、供水本項(xiàng)目現(xiàn)為成熟的居住辦公生活區(qū)域，四周有充足供水干管，但現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)供水管網(wǎng)較小，不能滿足未來功能需求。屆時(shí)需進(jìn)行管網(wǎng)改造。3、雨、污排水項(xiàng)目周圍雨污排水系統(tǒng)完備，可以滿足項(xiàng)目需求。4、供電項(xiàng)目用電由區(qū)域10KV變電站供給，能滿足項(xiàng)目需求。5、電信電信系統(tǒng)可以滿足項(xiàng)目需求。6、燃?xì)鈪^(qū)域內(nèi)管網(wǎng)規(guī)模較小，但外網(wǎng)可以滿足項(xiàng)目需求。7、供熱本項(xiàng)目可以接入市政供熱管網(wǎng)，酒店、會(huì)所、餐廳等供熱標(biāo)準(zhǔn)較高的場(chǎng)所，可以采用獨(dú)立系統(tǒng)自行供熱。規(guī)劃方案規(guī)劃原則本著“修舊如故”的原則，在還原基礎(chǔ)上，追求純正的歐式建筑風(fēng)格及尺度、外檐處理及裝飾，統(tǒng)一街區(qū)標(biāo)識(shí)，并加以創(chuàng)新。營(yíng)造物質(zhì)空間，挖掘歷史文化和建筑藝術(shù)內(nèi)涵，營(yíng)造濃郁浪漫的法式風(fēng)情氛圍，提升區(qū)域整體形象。與周圍已形成的商業(yè)規(guī)劃相銜接。總體規(guī)劃方案項(xiàng)目通過對(duì)原有建筑的翻新、園林景觀的重新設(shè)計(jì)建造，達(dá)到恢復(fù)原法式風(fēng)貌的目的。建筑形式將以室內(nèi)建筑為主，室內(nèi)和室外露天空間將通過設(shè)計(jì)有機(jī)地結(jié)合起來。此外，現(xiàn)存建筑在保持原貌的同時(shí)盡量以一些簡(jiǎn)捷輕巧的建筑形式連接起來，以便增強(qiáng)XX公園建筑的整體感。根據(jù)周邊道路情況，主入口將位于金街出入口處，即赤峰道、和平路和丹東路的交匯處。并在入口兩側(cè)以歷史、藝術(shù)長(zhǎng)廊和花壇，吸引人流，增加出入口的效果。由于未來XX花園內(nèi)部將采用步行形式，因此將新華路與營(yíng)口道交匯處的支路可以做為輔助性出入口。另外，承德道支路處的花園路4號(hào)建筑出入口距新華路4號(hào)建筑出入口距新華路非常近，且目前其進(jìn)入車輛不干擾XX公園內(nèi)部，因此，為方便此處酒店和SPA的消費(fèi)者車輛出入，可以將此支路作為酒店和SPA的專門出入口。其余三條支路封閉起來，并加裝頂棚，用做商業(yè)街區(qū)。預(yù)計(jì)XX花園需要提供800個(gè)車位才能基本上滿足停車場(chǎng)的需要。距離XX花園非常近的1路停車場(chǎng)面積約2,000平方米左右，如果全部停放轎車，約停放100輛左右。如果將此處改為多層停車樓，如三層可以停放大約300輛車?；▓@路4號(hào)附近支路可專供酒店客人停車，加上花園路4號(hào)院內(nèi)部可停放一些車輛，這樣大約可解決30-40個(gè)車位。另外，可以考慮在XX公園的地下修建單層停車場(chǎng)，提供200個(gè)左右的車位，這樣就可以根本解決XX公園的停車問題。目前在XX公園周邊幾條道路也有一定數(shù)量的規(guī)劃停車位，目前大約有停車位40-50個(gè)，通過與交管部門的協(xié)調(diào)，有望增加利用道路兩側(cè)的停車位數(shù)量，可以達(dá)到80個(gè)左右。本項(xiàng)目的核心—原花園將應(yīng)該恢復(fù)其本來的花園功能，并按照典型的巴黎城市花園的形式重新建造，這部分結(jié)合產(chǎn)品的特色將是項(xiàng)目的另一個(gè)亮點(diǎn)。通過花園的存在也可以達(dá)到形成相對(duì)寧靜、和諧的環(huán)境。為在項(xiàng)目中營(yíng)造和諧、優(yōu)雅和具有親和力但又生動(dòng)、有活力的消費(fèi)環(huán)境。XX花園內(nèi)應(yīng)以相對(duì)封閉的步行街的形式出現(xiàn)，拒絕噪音、汽車尾氣和擁擠帶來的不良影響。項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式開發(fā)策略本著統(tǒng)一規(guī)劃整體開發(fā)的原則，對(duì)區(qū)域進(jìn)行整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及開發(fā)；對(duì)建筑外檐在恢復(fù)建筑原貌的基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新和改造；對(duì)街區(qū)標(biāo)識(shí)、符號(hào)、路燈等統(tǒng)一進(jìn)行CI設(shè)計(jì)及實(shí)施；本項(xiàng)目由于整體規(guī)模不大，不進(jìn)行分期開發(fā)，以此保證改造、二次裝修、園林建設(shè)一氣呵成，屆時(shí)可以以統(tǒng)一的面貌出現(xiàn)在消費(fèi)者面前，形成強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)效應(yīng)。酒店式公寓及商務(wù)會(huì)所由投資商進(jìn)行內(nèi)裝修，自己持有經(jīng)營(yíng)。這樣可以通過開發(fā)商自身的努力為整體項(xiàng)目創(chuàng)造很好的形象，為項(xiàng)目樹立領(lǐng)導(dǎo)作用，也通過這種形式統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)。其它項(xiàng)目的內(nèi)部裝飾，在保持裝修符合定位的要求和與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原則下由經(jīng)營(yíng)者自行設(shè)計(jì)實(shí)施。成立統(tǒng)一的商業(yè)管理公司及物業(yè)管理公司，以標(biāo)準(zhǔn)的管理方式，負(fù)責(zé)整體招商、租賃、市場(chǎng)推廣及對(duì)外協(xié)調(diào)關(guān)系。建設(shè)進(jìn)度根據(jù)置換方式不同，提供兩種方案：第一方案，置換部分需要新建后動(dòng)工改造，開發(fā)工期為：(2005.1—2009.6，共計(jì)54個(gè)月)其中：前期策劃階段：2005.1—2005.6前期立項(xiàng)及手續(xù)報(bào)批：2005.5—2006.1新建（置換）項(xiàng)目的施工,2006.2—2008.1置換搬遷：2008.1—2008.3XX公園改建施工,2008.3—2009.6第二方案：置換與改造同步，臨時(shí)搬遷，開發(fā)工期為：(2005.1—2007.9，共計(jì)33個(gè)月)其中：期策劃階段：2005.1—2005.6前期立項(xiàng)及手續(xù)報(bào)批：2005.5—2005.9房屋置換搬遷：2005.9—2006.5XX公園改建施工:2006.5—2007.9第八章投資估算及資金籌措一、投資估算1、投資估算編制依據(jù)〈建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)〉（第二版）。2、投資估算編制范圍項(xiàng)目總投資主要包括土地出讓費(fèi)用、前期費(fèi)用、酒店及會(huì)所工程改造費(fèi)、街區(qū)改造及裝修費(fèi)用、室外及配套設(shè)施費(fèi)用、花園工程和花園地下停車場(chǎng)以及項(xiàng)目有關(guān)的不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)用，還有拆遷置換費(fèi)用等。3、投資估算估算項(xiàng)目總投資為795,347,851元本項(xiàng)目投資估算結(jié)果詳見：附表1：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目靜態(tài)投資估算表二、投資計(jì)劃 2005年 162,724,290元2006年 379,238,509元2007年 253,385,052元項(xiàng)目的投資計(jì)劃詳見：附表2：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目資金計(jì)劃表。三、資金籌措本項(xiàng)目總投資795,347,851元，通過三種方式進(jìn)行資金籌措,分別是：1、企業(yè)自有資金2、項(xiàng)目融資（銀行借款等）3、表外融資（銷售產(chǎn)權(quán)商鋪返租）四、還款來源及計(jì)劃本項(xiàng)目還款來源主要有1、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（測(cè)算期內(nèi)年均）2,846,406元2、物業(yè)出租利潤(rùn)（測(cè)算期內(nèi)年均）55,904,124元預(yù)計(jì)測(cè)算期初平均租金為6.66元/日/平方米，預(yù)計(jì)到測(cè)算期中平均租金上漲18.5%達(dá)7.88元/日/平方米，并持續(xù)到測(cè)算期末。3、產(chǎn)權(quán)商鋪銷售收入870,103,000元，預(yù)計(jì)2007年銷售產(chǎn)權(quán)商鋪40,300平方米，銷售加權(quán)平均價(jià)格21590元/平方米，實(shí)現(xiàn)收入870,103,000元。按照7%支付回報(bào)，返租期限15年。詳見附表3：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目XX酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)詳見附表4：XX花園歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)暨旅游主題板塊項(xiàng)目現(xiàn)金流量表第九章本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、償債能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。一、經(jīng)濟(jì)效益分析基礎(chǔ)參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析的前提，直接影響分析的結(jié)論。經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)參數(shù)包括土地的出讓金和拆遷置換費(fèi)用、稅費(fèi)、貸款利率、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。1、土地出讓金和拆遷置換費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行土地政策房屋買賣過程中房屋座落土地使用權(quán)未辦理出讓手續(xù)的需要補(bǔ)交土地出讓金，費(fèi)率為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的20%，考慮到政府對(duì)風(fēng)貌建筑保護(hù)性開發(fā)的支持，本報(bào)告未將上述土地出讓金納入計(jì)算。2、稅（費(fèi)）率1）營(yíng)業(yè)稅及附加：稅率取5%2）所得稅：稅率取33%。3）其他本項(xiàng)目物業(yè)出租應(yīng)交納房產(chǎn)稅，但是通過改變納稅方案可以節(jié)約一部分稅務(wù)支出4）稅收優(yōu)惠參與本項(xiàng)目投資可享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度巨大，應(yīng)盡量爭(zhēng)取享受津財(cái)稅政[2003]3號(hào)的稅收優(yōu)惠。本項(xiàng)目測(cè)算時(shí)，是按照享受營(yíng)業(yè)稅和所得稅優(yōu)惠計(jì)算的3、貸款利率根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的最新商業(yè)銀行貸款利率，1-3年期長(zhǎng)期貸款利率為5.76%，本項(xiàng)目未考慮項(xiàng)目建設(shè)期利息支出。4、項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期為13年，其中開發(fā)建設(shè)用3年完成。項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式進(jìn)行，從建設(shè)期2005年開始至2017年。5、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，也是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的最低要求，也用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，是根據(jù)正常資金收益預(yù)期（同期銀行貸款利率），再加上與CPI相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，修訂后確定。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。二、財(cái)務(wù)分析1、盈利能力分析從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期，通過對(duì)項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量分析，測(cè)算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)如表11-1所示。表11-1項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）10.05%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV（Ic=8%）（元）￥19,691,2223動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.31靜態(tài)投資回收期（年）5.28分析表明，本項(xiàng)目有一定的盈利能力，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%）為正值，說明本項(xiàng)目投資是可行的。2、償債能力分析反映項(xiàng)目?jī)攤芰χ笜?biāo)有貸款償還期和償債備付率等。本項(xiàng)目以滾動(dòng)開發(fā)方式進(jìn)行建設(shè)，還款資金來源為項(xiàng)目盈余資金、表外融資資金，未來收益。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目借款償還期為3年，項(xiàng)目自身收益可以在借款償還期內(nèi)償還銀行貸款本息，且項(xiàng)目的償債備付率大于1，這表明項(xiàng)目的償債能力較強(qiáng)。第十章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、風(fēng)險(xiǎn)定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大體可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)、超出了項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)，也就項(xiàng)目公司難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指可由項(xiàng)目實(shí)體自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱可控風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：政治風(fēng)險(xiǎn)：主要指由于戰(zhàn)爭(zhēng)、國(guó)際形勢(shì)變幻、政權(quán)更迭、政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化等因素而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)、雷擊以及其它意外事件引起的風(fēng)險(xiǎn)，例如天津地區(qū)屬于地震活動(dòng)頻繁地帶，因而必然要面對(duì)發(fā)生地震的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)防，只能通過相應(yīng)手段進(jìn)行分散或轉(zhuǎn)移。由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目本身不可控制的，因此下面主要對(duì)項(xiàng)目的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論述。結(jié)合目前本項(xiàng)目的實(shí)際情況，簡(jiǎn)要分析非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如下：天津市近年來開發(fā)了多個(gè)類似的項(xiàng)目，如意式風(fēng)情區(qū)，奧式風(fēng)情區(qū)等，功能定位有的與本項(xiàng)目有些相似，因此會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生影響。勸業(yè)場(chǎng)商業(yè)區(qū)域的商業(yè)沒有品牌特色，比較雜亂，是影響高端客群進(jìn)入的主要因素，要改變?nèi)藗兊男睦硪蛩?，時(shí)間會(huì)長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)影響到本項(xiàng)目客群的關(guān)注。二、風(fēng)險(xiǎn)定量分析敏感性分析針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總投資和產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格（銷售收入）兩個(gè)不確定性因素，就財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析，分析兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利性影響，以及考察項(xiàng)目的收益對(duì)這些不確定因素的敏感性。分析結(jié)果見表12-1。表12-1敏感性分析結(jié)果表不確定因素變化率內(nèi)部收益率（%）商鋪價(jià)格2.00%10.72010.05-2.00%11.11開發(fā)成本2.00%8.62010.05-2.00%11.57從上表分析結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)贏利性指標(biāo)對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格和開發(fā)成本的變化均較為敏感,開發(fā)成本和售價(jià)是敏感因素，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)控制。但是當(dāng)產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格降低2%,開發(fā)成本增加2%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍能大于設(shè)定的帖現(xiàn)率具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十一章結(jié)論通過上述分析，本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)期為三年,項(xiàng)目建設(shè)總投資為795,347,851元，不考慮融資成本在測(cè)算期內(nèi)可獲得利潤(rùn)總額181,827,973元。經(jīng)測(cè)算，整體項(xiàng)目的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,691,222元，全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.05%，投資回收期為5.28年。因此，項(xiàng)目投資是可行的。目錄第一部分：項(xiàng)目概況 1第二部分：項(xiàng)目開發(fā)可行性研究分析 4一、項(xiàng)目開發(fā)背景 4二、項(xiàng)目立地環(huán)境分析： 20三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析： 32四、項(xiàng)目開發(fā)方案： 46五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算： 56六、風(fēng)險(xiǎn)分析： 58目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 3第一節(jié)項(xiàng)目概況 3第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景 3第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)目的與意義 4第三節(jié)項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo) 7第四節(jié) 可行性研究編制中的工作范圍 8第五節(jié) 可行性研究的簡(jiǎn)要結(jié)論 9第二章項(xiàng)目編制依據(jù)和原則 10第一節(jié)編制依據(jù) 10第二節(jié) 編制原則 11第三章申報(bào)企業(yè)情況 11第一節(jié)申報(bào)企業(yè)基本情況 11第二節(jié)企業(yè)人員情況 13第三節(jié)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況 14第四節(jié)企業(yè)管理情況 14第三章項(xiàng)目技術(shù)可行性分析 15第一節(jié)項(xiàng)目的技術(shù)創(chuàng)新性論述 15第二節(jié)技術(shù)成熟性和項(xiàng)目產(chǎn)品可靠性論述 18第四章項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查和需求預(yù)測(cè) 20第一節(jié)產(chǎn)品的主要用途 20第二節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 21第三節(jié)產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)定位 22第五章項(xiàng)目實(shí)施方案 23第一節(jié)技術(shù)方案論述