浙江海鹽縣某地塊項目可行性計劃書

海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項目可行性研究報告2004-12目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查四、海鹽消費者調(diào)查分析第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章項目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進(jìn)度安排四、項目投資與籌資計劃第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章結(jié)論與建議第十一章結(jié)束語第一章前言一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù)1、海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局；4、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，容積率不大于1.3，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上）時不大于2.0，建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。②容積率：1.25③總建筑面積：60953.75M2其中：排屋、多層住宅：39167.625M2小高層住宅：18286.125M2公建面積：3500M2建筑密度（暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。宏觀市場分析據(jù)國家統(tǒng)計局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”為104.87，比9月份微升0.04點。今年1-10月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2758元，與去年同期相比上漲11.7%，增幅比9月回落1.3個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，同比上漲10.2%。從全國房地產(chǎn)投資的總情況看，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，同比增長28.9%，增幅比上月提高0.6個百分點。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增長27.9%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了33.8%和34.7%。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭，商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價仍有進(jìn)一步上升空間。房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。“18號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家"宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運行態(tài)勢。在近日，“2004中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年的發(fā)展歷程。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。1-9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資793.2億元，同比增長36.4%，增幅分別比1-3月、1-6月回落10.6和3.9個百分點。主要特點有：1、住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。1-9月，全省住宅投資602.8億元，增長41.7%，增幅超出總速度5.3個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別投資37.6和100.8億元，增長34.5%和14.4%，增幅均低于住宅投資。

2、一、二級資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級企業(yè)出現(xiàn)回落。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。1-9月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，分別增長64.9%和4.8%，增幅比1-3月上升19.9和5.4個百分點；三、四級企業(yè)分別增長41.1%和4.9%，增幅回落30.2和1.7個百分點。

3、銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。1-9月，國內(nèi)貸款到位278.7億元，只增長4.6%，增幅比1-3月回落了25.7個百分點，比去年同期回落了50.9個百分點，占本年資金比重23.9%，同比回落6.8個百分點。9月末，全省各項應(yīng)付款及工程拖欠款增長了22.3%和18%。

4、各市對宏觀調(diào)控的反映差別較大。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，1-9月增幅分別比1-3月回落105和51.4個百分點，比1-6月回落2.9和9.1個百分點；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)，1-9月增幅分別比1-3月回落8.1和15.1個百分點，比1-6月回落6.6和12個百分點。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與1-3月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與1-6月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。嘉興市1-9月增幅達(dá)到了83.5%，速度明顯偏高。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊資本金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達(dá)26家，占企業(yè)總數(shù)的24.8％；在1000萬元2000萬元的有39家，占37.1％；在500萬元1000萬元的有40家，占38.1％。房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年16月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬元，與去年同期相比增加91.47％，但比2003年下半年下降0.93％。商品房新開工面積達(dá)到110.41萬平方米，比2003年下半年減少74.93萬平方米，下降40.43％。其中住宅開工面積73.50萬平方米，比2003年下半年減少95.94萬平方米，下降56.62％。商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。上半年達(dá)到452.69萬平方米，比2003年下半年增加260.18萬平方米，增長了135.15％；其中住宅增加197.76萬平方米，增加115.32％。商品房竣工面積持續(xù)走低，上半年僅11.22萬平方米，比2003年下半年減少59.23萬下方米，下降84.08％，與2003年同期相比下降27.0％。商品房銷售已趨緩和。上半年累計銷售面積為23.30萬平方米，比去年同期減少13.39萬平方米，下降36.49％。比2003年下半年減少43.18萬平方米，下降64.95％。空置房繼續(xù)減少，僅4.39萬平方米，同2003年下半年相比減少229.88％。

土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，上半年分別為14.53萬平方米和30.89萬平方米，分別比2003年下半年下降71.06％和73.32％。商品住房價格穩(wěn)中微揚，漲幅逐季回落。今年一季度住宅均價3676元，較去年四季度上漲6.9%，二季度住宅均價為3742元/平方米，比上季上漲1.79%，房價處于全省中游。二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。價格和去年下半年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風(fēng)險。持幣觀望已成為市民購房消費心態(tài)的主要特征。市場交易活躍，價格不斷攀升。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場非?；鸨?jù)市統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長190．9％，房屋銷售價格上漲15．3％，價格比上季上漲5．3％。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價格變動態(tài)勢有三大特點：一是房屋價格漲幅擴(kuò)大。二季度市區(qū)房屋銷售價格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提高了4．7個百分點。二是各類房屋銷售價格漲幅均達(dá)兩位數(shù)。其中商品房銷售價格同比上漲15．4％，私有住房銷售價格同比上漲14．9％。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價格漲幅。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價格同比分別上漲12．4％和20．7％。三、海鹽縣城市總概況海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o21′47″到30o38′29″，東經(jīng)120o43′21″到12o02′55″，南離省會杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。1985年被國務(wù)院列入沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全縣陸地面積507平方公里，江口海灣面積564.9平方公里，總?cè)丝诮?7萬?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內(nèi)。海鹽地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風(fēng)氣候。改革開放以來，海鹽經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。2003年，全縣國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值110.8億元，按可比價格計算，比上年增長32.8%(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值80.11億元，比上年增長17.0%)。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值9.32億元，增長12.6%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值75.28億元，增長44.6%，其中工業(yè)增加值69.05億元，增長49.8%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值26.2億元，增長13.9%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中比例由上年的10.0：62.1：27.9調(diào)整為8.4：67.9：23.7。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，比上年增長32.8%，折合3670美元。海鹽區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。擁有省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個、省級風(fēng)景區(qū)1個，各級文物保護(hù)單位40處。國內(nèi)第一座自行設(shè)計、建造的秦山核電站座落在境內(nèi)?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國重點商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。海鹽縣現(xiàn)有小學(xué)63所、中學(xué)18所、省級重點高中2所、職業(yè)中學(xué)2所和技工學(xué)校1所，中學(xué)在校學(xué)生2.157萬人，小學(xué)在校學(xué)生2.9404萬人，義務(wù)教育學(xué)齡人口入學(xué)率達(dá)99.99％，初中畢業(yè)升高中升學(xué)率達(dá)到87.22％，高中畢業(yè)生升學(xué)率達(dá)到76.26％。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)58所，衛(wèi)生技術(shù)人員1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達(dá)967張。其中綜合醫(yī)院2家（海鹽人民醫(yī)院為乙級甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。主要交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。2006年杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市1小時即達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。

②鐵路：鐵路嘉興客運站、貨運站和鐵路內(nèi)河水運聯(lián)運站距海鹽35公里。海寧客運站、貨運站距開發(fā)區(qū)30公里。

③內(nèi)河航運：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級航道，直通黃浦江，航道能力300噸級。

④空運：距上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、杭州蕭山國際機場均為100公里。

⑤海運：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。海鹽縣地處亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。全市平均氣溫為16.2——16.5℃，最冷月（1月）平均氣溫3.9——4.4℃，最熱月（7月）平均氣溫為28.2——28.7℃，全年無霜期為234——246天，8－9月份為臺風(fēng)季節(jié)。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。以下為陸相河流沉積，灰綠色，銹黃色粘土及砂礫層，總厚度約為100－220米。地表承載力一般為8－12噸/平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。旅游和核電是海鹽的兩大

地方特色。省級風(fēng)景名勝區(qū)南

北湖素享“小西湖”的美譽，

匯湖光、山色、海濤

于一體，

景色獨特?？h城內(nèi)的綺園玲瓏

幽雅，被列為全國十大名園內(nèi)

建有中國第一座自行設(shè)計、建

造的核電站——秦山核電站秦

山核電三期、四期工程已相繼

動工。

海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。海鹽山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風(fēng)光，幽靜閑適；更有被譽為“夜普陀”之稱的云岫庵、“浙江第一閣”之稱的千佛閣、“江南八達(dá)嶺”之稱的譚仙石城、“天下奇觀”—日月并升等風(fēng)景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠，吸引海內(nèi)外游人紛至沓來。海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。海鹽將建設(shè)成為“杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟(jì)強縣”。四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響2004年中國經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長的良好勢態(tài)，消費結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升級，消費需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強勁，出口增勢趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更加合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)。受經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長機制增強的影響，2004年中國經(jīng)濟(jì)仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。全年ＧＤＰ增長在8.5％左右。消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年10月份，全國完成工業(yè)增加值4885.24億元，同比增長15.7%。今年1—10月份，全國累計完成工業(yè)增加值43746.12億元，增長16.9%。統(tǒng)計顯示，10月份，輕工業(yè)完成增加值1586.16億元，同比增長15.1%；重工業(yè)完成增加值3299.09億元，同比增長16.6%。1—10月份，輕工業(yè)累計完成增加值14299.08億元，同比增長15.5%；重工業(yè)累計完成增加值29447.03億元，同比增長18.4%。（二）海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好2004年海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展被列入全國縣域社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)前100位。從總體上看，百強縣綜合實力強勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。百強縣具有以下特點：1、經(jīng)濟(jì)總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位

根據(jù)2003年分縣統(tǒng)計結(jié)果，百強縣國土面積僅占全國全部縣域面積的1.3%，人口占全部縣域的7%，但國內(nèi)生產(chǎn)總值占到全部縣域的23.5%，財政總收入占到33.5%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額占到24.5%。

全國百強縣2003年縣域平均GDP總值達(dá)到163億元，平均財政收入為17.6億元，其中地方財政收入為8.6億元。與上年相比，百強縣的GDP總量增長了19%，財政總收入增長了26%，其中地方財政收入增長35%。

以人均GDP衡量，前十強及部分百強縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。

按匯率換算，前十強及部分百強縣的人均GDP達(dá)到5000美元左右，接近中等收入國家。以購買力平價換算，人均GDP接近中上收入國家。

2、人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實現(xiàn)全面小康目標(biāo)

百強縣2003年人均GDP為2.4萬元，人均財政收入2600元，人均農(nóng)民純收入5400元，人均在崗職工工資收入1.6萬元。其他指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)到小康水平。

3、基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快

近年來，隨著高速路網(wǎng)的建設(shè)，許多百強縣與大都市的距離縮短到2小時之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟(jì)圈?？h域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，公路密度達(dá)到0.82公里/平均公里，每百戶擁有電話109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程明顯加快。4、投資活躍，出口強勁，發(fā)展充滿活力

2003年，百強縣縣均完成基本建設(shè)投資17.9億元，縣均貸款余額112億元，實際利用外資總額達(dá)到1.5億美元，分別比上年增長73%、37%、46%。縣均出口總額達(dá)到6.5億美元，比上年增加了41%。5、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強勢產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際競爭力的著名企業(yè)和著名品牌

據(jù)統(tǒng)計，2003年百強縣非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到91.6%。農(nóng)林牧漁勞動力在所有勞動力中的比重為38.4%。規(guī)模以上企業(yè)個數(shù)達(dá)到37344家，銷售收入達(dá)到2萬2千億元。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，百強縣一般都確立了自己的強勢產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百強縣根據(jù)自身條件，各顯身手，競爭力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。

6、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決

百強縣的另一個特點是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實的貫徹落實，部分縣初步實現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。從以上各項指標(biāo)上可以看出海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)均以達(dá)到以上百強縣各項指標(biāo)值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢良好，發(fā)展勢頭強勁。（三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響從全省房地產(chǎn)價格的變動來看，“漲”是絕對的趨勢，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價格“上漲”的態(tài)勢。據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調(diào)隊的抽樣調(diào)查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲15.8%，漲幅比上年擴(kuò)大3.1個百分點，房價漲幅再創(chuàng)新高。同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩，1-6月全省開發(fā)投資額502億元，增長40.3%，增幅比1-5月回落了整整9個百分點。新購置土地面積已連續(xù)3個月大幅下降，1-6月降幅達(dá)到26.2%。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比1-5月回落了43、3.4和2.6個百分點。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。1-6月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比1-5月回落了28.9和19.8個百分點；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個百分點左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3.5、3.8、0.5和7.1個百分點。上半年，全省11個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為15.9%、19.5%、24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和21.6%。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%、13.9%、13.4%和10.4%。浙江省房屋銷售價格比上年同期上漲15.8%，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入12.3%的增幅高出3.5個百分點,比同期GDP增長15.5%的增幅高出0.3個百分點。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的“鉑金期”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著！交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。在嘉興，作為融入“大橋經(jīng)濟(jì)”的嘉興第一站———海鹽縣，當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，這在海鹽這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，海鹽地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對海鹽房地產(chǎn)市場作簡要的概述。海鹽房產(chǎn)：去年房價翻了一番

由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。1998年至2002年，全縣累計銷售面積已達(dá)47.3%。去年1到9月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為10.26萬平方米和29.14萬平方米，比上年同期增長15.2%和14.3%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近100%?？罩妹娣e持續(xù)減少，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬平方米，比前年同期減少14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%，空置率大大低于1998年的10.7%。伴隨著房地產(chǎn)市場購銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價格也呈持續(xù)上升走勢。據(jù)統(tǒng)計報顯示：1998年至2002年全縣商品房平均價格年均增長14.3%，其中2002年商品房平均價格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價格同比上漲51.5%，漲幅比二季度又高出11.1個百分點，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。因為在未來3到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國“百強縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁Α⒋认?。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長。其次，海鹽因“大橋經(jīng)濟(jì)”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團(tuán)、大連實德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項目，這些投資即使只有10%的費用發(fā)生在海鹽，也超50億，其對海鹽經(jīng)濟(jì)的拉動無疑是巨大的。在投資猛增、人口數(shù)量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費廣場。因此，當(dāng)?shù)匾粋€商業(yè)航母項目——海鹽新天地已經(jīng)應(yīng)運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經(jīng)營規(guī)劃、管理實施全程指導(dǎo)。據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級shopping－Mall的海鹽新天地廣場建筑面積為3.5萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。海鹽新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。廣場典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬2-4米，進(jìn)深2-4米，層高4.8米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，海鹽新天地一層典型商鋪的價格為1.2萬元/平方米，總價每個商鋪15萬元左右。而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好，現(xiàn)在本項目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現(xiàn)該項目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。該地塊位于長安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊、信用聯(lián)社分社等。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：1.南向一條長安路直通城市繁華腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。2.北向北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。3.東向遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。4.西向西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。2.3、項目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計與用材均比較一般，特色點并不多。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。二、項目地區(qū)區(qū)域分析1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號線在元濟(jì)中學(xué)下。1.2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。無專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項目開發(fā)的一大劣勢。三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查3.1項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積39.51平方公里。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——海鹽標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。浙江省評為十強經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，首期批準(zhǔn)規(guī)劃25.7平方公里，已啟動開發(fā)12.5平方公里，距老區(qū)10公里。規(guī)劃建成上海南翼的先進(jìn)制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。3.2項目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢項目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對手為宜家花城項目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計情況。四、海鹽消費者調(diào)查分析在后期市場推廣中，將對目標(biāo)消費群體作具體的分析了解。第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①項目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心，但又離市心較方便；②項目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③項目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點（1）整個海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，海鹽縣有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。（3）本項目目前交通狀況良好，在建設(shè)中的汽車北站，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場定位l項目位于海鹽縣城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費群。消費群界定1.高校、科研院所高級職稱人士2.民營或私營企業(yè)家或個體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4.附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1.相對而言，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2.從項目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。3.開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體，各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。4.主要競爭對手宜家花城在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。）項目開發(fā)建設(shè)建議一、項目總體規(guī)劃建議①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，因此在規(guī)劃設(shè)計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行設(shè)計。②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個縣城私家車相對不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計建議1、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。2、住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計3、住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。5、戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅TOWNHOUSE）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議1、會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。2、當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進(jìn)行估算，對工程實施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實施。2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達(dá)60953.75M2，預(yù)計總投資約1.4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。3、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。4、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為14019.3625萬元人民幣。更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。1、建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%1.1土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費之和，總計萬元。1.2建安工程費用建安工程費用按2300元/M2計1.3小區(qū)配套費小區(qū)配套費按140元/M2計1.4道路、綠化、景點費用。道路、綠化、景點費用按60元/M2計1.5項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用根據(jù)海鹽縣現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費用單價1.6各種配套稅費確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費按照建安工程的15%記取。1.7項目管理費項目管理費按建安工程費用的3%計取。1.8不可預(yù)見費不可預(yù)見費以建設(shè)工程的3%計取。2、建設(shè)期利息。建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。3、項目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資，共計14019.3625萬元。三、項目實施進(jìn)度安排整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進(jìn)度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。分為：工程前期首期工程二期工程具體時間為工程進(jìn)度。第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位：建議多層住宅價格在3200元/m2具體的定價在具體操作中，制定詳細(xì)價格體系。二、項目銷售計劃根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、實施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，再行確定項目銷售計劃表。三、項目經(jīng)營成本結(jié)算方法：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：①建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）×總建筑投資上述公式僅為近似計算。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入2.5%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，三者合計為銷售收入的5.45%。④財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。四、項目利潤估算根據(jù)項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，估算項目利潤。第九章項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。1、市場風(fēng)險項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與項目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，從海鹽縣居民的住房消費意向看，項目所處地區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。2、項目的資本風(fēng)險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。3、企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。第十章結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，海鹽縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強的可行性前幾章節(jié)的分析論證中得出結(jié)論。三、項目具有的突出優(yōu)勢?項目的潛在需求量大。?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內(nèi)具有差異性廣泛的目標(biāo)客戶。?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：1、項目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；2、項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。1、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；2、及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；3、按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。目錄目錄第一章總論 1一、項目概述 1二、可行性研究報告編制依據(jù)和范圍 2三、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3四、******國家森林公園概況 3第二章項目背景及必要性 8一、項目背景 8二、項目建設(shè)的必要性與可行性 10第三章項目選址分析