水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目可行性建議書

PAGE水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：**縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：***建設(shè)地址：文峪河**縣縣城段河?xùn)|、西兩段建設(shè)內(nèi)容：**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)規(guī)劃占地4.42公頃，由東西兩岸三個(gè)居住組團(tuán)組成。擬建項(xiàng)目為4棟住宅樓的建設(shè)，其中1棟為地下1層地上22層框剪結(jié)構(gòu)，其余3棟為地下1層地上21層框剪結(jié)構(gòu)。總建筑面積40000平方米。建設(shè)目標(biāo)：充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住**縣城段文峪河綜合治理的良好契機(jī)，將本區(qū)建設(shè)成為具有較大吸引力與品牌效應(yīng)并達(dá)到以下目標(biāo)的住區(qū)：1．自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)；2．景觀優(yōu)美的住區(qū)；3．功能完善、質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)；4．人居文化上乘的住區(qū)；5．物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。項(xiàng)目總投資：擬建項(xiàng)目總投資6443.6萬元。資金籌措：項(xiàng)目資金全部由承辦單位自籌工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：20個(gè)月1.2建設(shè)單位概況**縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年10月27日，注冊資金810萬元人民幣，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?，F(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財(cái)務(wù)部、人力資源保障部和公司直屬辦公室6個(gè)部門組成。公司現(xiàn)有職工98人，其中，具有高級職稱工程師1人，中級職稱工程師3人，初級職稱工程師3人，中級職稱會(huì)計(jì)2人，中級職稱統(tǒng)計(jì)師1人，中級職稱經(jīng)濟(jì)師1人。公司始終堅(jiān)持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，致力于推動(dòng)**縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化**縣人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項(xiàng)目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范。1.3編制原則樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，持續(xù)性進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有效利用土地資源，合理安排各項(xiàng)建設(shè)用地。注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，樹立天人合一的觀點(diǎn)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境?；A(chǔ)設(shè)施長遠(yuǎn)規(guī)劃，分期實(shí)施。堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。受建設(shè)場地相對固定和建設(shè)投資額的局限，本項(xiàng)目要在功能完善的基礎(chǔ)上，盡量做到簡潔、大方。嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。1.4編制依據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告編制委托書國家建設(shè)部及山西省頒布的住宅建設(shè)的相關(guān)法律和政策國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》太原市中方規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃《**縣縣城總體規(guī)劃》（2002-2020）山西省建筑工程概算定額有關(guān)其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定建設(shè)單位提供的有關(guān)資料1.5研究范圍1、根據(jù)國家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。2、根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和適度超前的要求，考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。3、根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條件、資金來源、建設(shè)規(guī)模和建筑材料等情況，研究項(xiàng)目的可行性。4、根據(jù)環(huán)保要求，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響，提出相應(yīng)的環(huán)保措施。5、研究項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益，作出對項(xiàng)目的評價(jià)結(jié)論。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注一總用地公頃4.42二擬建住宅建筑面積㎡400004棟三建筑層數(shù)1棟為地下1層地上22層，3棟為地下1層地上21層四住宅套數(shù)340戶五結(jié)構(gòu)形式框剪結(jié)構(gòu)六建筑密度%30.6七容積率%2.25八綠地率%31.6九項(xiàng)目總投資萬元6443．6十建設(shè)工期月201.7研究結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)的宗旨是采用一流的設(shè)計(jì)，一流的技術(shù)，打造**縣一流環(huán)境的住宅小區(qū)。隨著項(xiàng)目的建成，將會(huì)大大提高企業(yè)的技術(shù)水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升了企業(yè)的競爭力。同時(shí)，為**縣的市容、市貌建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性2.1項(xiàng)目背景2.1.1項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境**縣位于山西省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地59萬畝，水澆地56萬畝；全縣轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，199個(gè)行政村，42萬人口；境內(nèi)自然資源豐富，交通發(fā)達(dá)，有307國道、夏汾高速公路、大運(yùn)高速公路、文祁公路；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達(dá)。全縣主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。**縣礦藏豐富，主要有煤、鐵、石灰石、鉀長石等。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農(nóng)機(jī)、水泥、機(jī)械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)。該縣交通方便，307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。2.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃**縣為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省關(guān)于城建工作的安排意見，先后出臺了一系列城建工作措施，以進(jìn)一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實(shí)施配置，提升城市品味，推進(jìn)城市全面發(fā)展，滿足日益增長的消費(fèi)需求。該項(xiàng)目建設(shè)完全符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。2、項(xiàng)目建設(shè)有利于增強(qiáng)**縣的城市綜合實(shí)力城市綜合實(shí)力是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。**縣在山西省城市綜合競爭力排名中處于中等，但在全國中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，**縣必須奮起直追，必須加快建設(shè)商務(wù)區(qū)，使之產(chǎn)生強(qiáng)大的吸納、集聚、輻射效應(yīng)，取得新一輪競爭優(yōu)勢的必然手段。3、項(xiàng)目建設(shè)可較好地滿足消費(fèi)者購房需求項(xiàng)目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地滿足工礦企業(yè)主進(jìn)城購房、外地來埠經(jīng)商辦企業(yè)購房、年青人結(jié)婚購房，以及“以舊換新、以小換大”等各類消費(fèi)群體的購房需求。為建設(shè)和諧社會(huì)、和諧城市創(chuàng)造有利條件。4、項(xiàng)目建設(shè)有利于加快**縣的城市發(fā)展進(jìn)程。

城市是經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個(gè)創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，商務(wù)區(qū)建設(shè)成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟(jì)要素加速流動(dòng)，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴(kuò)張的態(tài)勢。這對于**縣融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有重要意義。

基于以上原因，擬建項(xiàng)目順應(yīng)**縣社會(huì)發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項(xiàng)目的興建是十分必要的。第三章市場分析3.1我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量價(jià)齊跌，企業(yè)面臨困境。1998年-2007年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額平均增長33.2%。2008年初，全國商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房價(jià)下跌。2009年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些2008年推遲了購房計(jì)劃的居民開始入市購房。這一階段的特點(diǎn)是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價(jià)繼續(xù)下跌。中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月商品房累計(jì)銷售面積同比增長8.2%，但全國70個(gè)大中型城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%，實(shí)際下跌幅度可能更大。而作為內(nèi)地省份的山西，有其得天獨(dú)厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于山西的房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到產(chǎn)生大量泡沫的時(shí)候，只因全國出現(xiàn)的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來看，山西的房地產(chǎn)市場還是有很大潛力的。3.2山西省房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢綜合分析，2009年加快我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面，山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，并將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健康發(fā)展態(tài)勢

隨著我省城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費(fèi)需求將會(huì)與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬達(dá)、廣州富力等國內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入和"安居工程"的實(shí)施、"宜居城市"評選活動(dòng)的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。

2、住宅價(jià)格增長幅度將趨向理性回歸

2007年全省商品住宅價(jià)格上漲13.1％，主要上漲因素在于市場供求關(guān)系的變化。城市化進(jìn)程的加快、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、建筑材料價(jià)格的上漲、人工成本和機(jī)械使用費(fèi)的上漲、土地緊縮政策與房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的增長，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。但是這種房價(jià)上漲也間接地將未來置業(yè)需求提前釋放，擠壓了未來市場的升值空間。總體來看，在國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我省加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度不會(huì)太大，局部區(qū)域的商品住宅價(jià)格較快上漲的勢頭將得到有效遏制，全年住宅價(jià)格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。

3、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理

隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場將會(huì)更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我省對國家宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房制度的逐步健全，我省中小戶型房源將會(huì)明顯增多，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨向合理。3.3**縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀**縣房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，消費(fèi)者對住宅的需求正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。在過去的3年里，房地產(chǎn)市場和全國各中、小城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進(jìn)展，住宅商品房的平均售價(jià)已達(dá)到2000元/㎡，上漲了20%。在商品房價(jià)格快速攀升的同時(shí)，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前**縣在建和已建的商品房平均單套面積已達(dá)130㎡。即使這樣，商品房的銷售還是異?；鸨?。在未來15年內(nèi)，隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大化,農(nóng)業(yè)人口入住城區(qū)比例增大，對商品房的需求越來越大，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。近幾年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1、投資增幅大2、房價(jià)平穩(wěn)上升3、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)效果顯著從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多從投資角度看房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。從需求關(guān)系看在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3.4市場SWOT分析優(yōu)勢及機(jī)會(huì)1、該項(xiàng)目地處文峪河?xùn)|、西兩岸，文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。2、近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。3、周邊日趨成熟的居住配套，為該項(xiàng)目的市場價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。4、公司與建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。劣勢及威脅1、周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢。2、新開競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大3、金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來的不可預(yù)測因素。3.5項(xiàng)目市場定位1、消費(fèi)目標(biāo)群體定位項(xiàng)目消費(fèi)目標(biāo)群體主要有以下人群：1、周邊工礦企業(yè)主2、當(dāng)?shù)厍嗄杲Y(jié)婚成家者3、農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工者4、以小換大，以次換好的二次購房者5、看好房產(chǎn)增值的投資者2、項(xiàng)目的市場價(jià)格定位該項(xiàng)目**縣文峪河?xùn)|、西兩岸，地理位置優(yōu)越，具有很高的商業(yè)利用開發(fā)價(jià)值。依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場已形成的價(jià)格分布體系，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃所設(shè)定的品質(zhì)要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競爭樓盤市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，預(yù)測本項(xiàng)目住宅部分銷售均價(jià)大致在2000元/㎡。3、銷售業(yè)績預(yù)測項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率100%。第四章項(xiàng)目選址4.1項(xiàng)目選址根據(jù)**縣政府及城市建設(shè)局的總體規(guī)劃，**縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取到了該宗土地的使用權(quán)，作為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)的建設(shè)用地。水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道——大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。4.2場址建設(shè)條件1、氣象條件**縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長短不均，晝夜溫差較大。春季干旱風(fēng)多雨少，夏季炎熱多雨，秋季干爽涼快，冬季寒冷少雪。有關(guān)氣象數(shù)據(jù)如下：年平均氣壓927.2mPa年平均氣溫8歷年最高氣溫38.6歷年最低氣溫-24.5℃歷年最大降雨量565.7mm歷年最小降雨量254.9mm年平均風(fēng)速3.1m／s歷年最大風(fēng)速24m／s(瞬時(shí)28m／s)主導(dǎo)風(fēng)向SWNW日照時(shí)數(shù)2500—2800最大凍土深度908mm項(xiàng)目地處我國寒冷地區(qū)，對建筑物有較高的保溫節(jié)能要求，工程施工組織應(yīng)滿足當(dāng)?shù)貧庀髼l件的特殊要求。2、水文條件**縣西高東低，可分平原、丘陵和山地，東部平原，海拔在

800米以下

，土壤肥沃

，水源充足，交通方便，人口密集，為該縣主要的糧棉產(chǎn)區(qū)，中部黃土丘陵區(qū)，面積較小，這里溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重，海拔在1300米左右。西部山區(qū)，山高坡陡，多呈東西走向，大部分生長有松樹和混合林，主要山峰有五龍廟、百花崖、聞則峪山、大東溝垴、大肚崖等，海拔在1700至2000來之間，其中縣境西北的五龍廟為最高，海拔2106米。境內(nèi)主要河流有汾河、文峪河、磁窯河、三道川河等。汾河流經(jīng)縣東，是該縣與祁縣、平遙的界河。文峪河發(fā)源于關(guān)帝山，由北谷口入境流至開柵向南流入汾陽。磁窯河在本境的汾河、文峪河之間，與汾河平行流入平遙西北部。三道川系文峪河支流。**縣屬暖溫帶大陸性半干旱氣候，年均氣溫10度，一月均溫--6度，七月均溫22度，年均降雨量450毫米，霜凍期為十月上旬至次年四月下旬，無霜期160至180天。3、周邊建筑物與環(huán)境條件水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)位于文峪河**縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分。場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源，有利于工程建設(shè)。4、交通運(yùn)輸條件該縣交通方便，307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。5、公用設(shè)施本項(xiàng)目建設(shè)符合**縣城區(qū)總體規(guī)劃，具有完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目將充分利用這些配套公用設(shè)施，以降低投資成本。6、環(huán)境保護(hù)要求本項(xiàng)目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項(xiàng)目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng)一處理，因此，本項(xiàng)目不會(huì)對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害。7、征地拆遷本項(xiàng)目為文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，場地內(nèi)不涉及拆遷工作，具備了建設(shè)條件。8、施工條件本項(xiàng)目所需的主要材料砂、石、水泥在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。水、電等可就近引入，以滿足施工需求。第五章建設(shè)規(guī)模與工程方案5.1建設(shè)規(guī)模**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)占地4.42公頃，建設(shè)內(nèi)容為4棟高層住宅樓的建設(shè)，其中1棟為地下1層地上22層框剪結(jié)構(gòu)，其余3棟為地下1層地上21層框剪結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目總建筑面積40000平方米，每棟均為1梯4戶，提供住宅340套，4種戶型。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容還包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。5.2項(xiàng)目總體指導(dǎo)思想1、本設(shè)計(jì)以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、方便、優(yōu)美的生活空間。3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。5、住宅戶型設(shè)計(jì)新穎，動(dòng)靜分區(qū)。5.3設(shè)計(jì)理念1．回歸自然，打造“健康、生態(tài)”水岸人文社區(qū)。2．小區(qū)規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。3．堅(jiān)持小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。4．住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運(yùn)動(dòng)、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求，融合當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的同時(shí)形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境。5．強(qiáng)化現(xiàn)代意識，開辟足夠的交通空間，滿足動(dòng)、靜態(tài)交通要求。6．按照新時(shí)期住宅建設(shè)的要求，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、新材料，擴(kuò)大小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的技術(shù)含量。7．規(guī)劃適應(yīng)開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。5.3總體布局**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)平面布置是按照整體性、系統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)。區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，如垃圾站、存車棚、機(jī)動(dòng)車輛停車場等，應(yīng)分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求。項(xiàng)目將采用國內(nèi)甲級設(shè)計(jì)單位一流景觀設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，院內(nèi)有油松、草坪等各種樹木花卉，四季常青，景觀艷麗，充分利用地塊自然條件，使小區(qū)外生態(tài)休閑場與內(nèi)部“庭”與“園”式園林渾然一體，突出觀賞效果與使用功能，創(chuàng)造舒適悠閑健康自然的生活環(huán)境，享受全新公寓居住意境。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有適合老、中、青、少各類人群及多人組合的健身器材，供人們健身、鍛煉、休閑，讓各住戶切身感受到時(shí)尚生活的品位與享受。根據(jù)規(guī)劃要求，宅間道路應(yīng)滿足消防車、救護(hù)車、搬家車輛通行，路面全部硬化。規(guī)劃住宅340戶，4種戶型，每戶建筑面積80-120平方米。規(guī)劃住宅日照間距系數(shù)1.4?？紤]環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設(shè)垃設(shè)置圾收集點(diǎn)。結(jié)合小區(qū)公共設(shè)施設(shè)置1處公共廁所。5.4住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、動(dòng)靜分開?？蛷d、餐廳、廚房需要人來人往，活動(dòng)頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將主人家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。3、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。5.5建筑工程設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）《住宅建筑設(shè)計(jì)》GB50368-2005《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ118-88《屋面工程技術(shù)措施》GB50345-2004《地下室工程防水規(guī)范》GB50101-2001《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50037-96《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001、J114-2001《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB50325-20012、建筑設(shè)計(jì)1）．增強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時(shí)重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住宅不但是一個(gè)生存空間，同時(shí)也是發(fā)展空間、享受空間。2）．住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計(jì)導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地。3）．以市場為導(dǎo)向，適應(yīng)居住潮流、住宅市場的變化，公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居廳與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過渡空間，建筑使用面積系數(shù)達(dá)到80％以上。4）．建筑風(fēng)格服從全區(qū)整體定位，設(shè)計(jì)中將陽臺板，空調(diào)器放置板和凸窗結(jié)合考慮，強(qiáng)調(diào)水平線條，并利用窗框和陽臺欄桿等元素加強(qiáng)了這一趨勢。5）．墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好的色彩搭配和視覺效果。臥室采用凸窗，增加室內(nèi)的視野，并使立面更顯精致剔透。5.6結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)一、自然條件1、基本風(fēng)壓：0.40kN/m2，地面粗糙度：B類。2、基本雪壓：0.35kN/m2。3、抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.054、建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計(jì)使用年限為50年。二、設(shè)計(jì)依據(jù)本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范、規(guī)程及圖集《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2008《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（2006年版）GB50009-2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（2008年版）GB50011-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2008《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》DB33/1001-2003三、設(shè)計(jì)荷載樓屋面等效均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：住宅：2.0kN/m2樓梯：3.5kN/m2上人屋面：2.0kN/m2不上人屋面：0.5kN/m2四、主要結(jié)構(gòu)材料1、鋼筋箍筋采用HPB235鋼筋；梁、板、柱、地下室外墻、地下室底扳、地下室頂板及上部結(jié)構(gòu)樓板采用HRB335及HRB400鋼筋；2、混凝土基礎(chǔ)墊層：C10基礎(chǔ)梁：C30，抗?jié)B等級S6其余上部結(jié)構(gòu)梁板：C253、焊條HPB235級鋼筋采用E43xx型；HRB335級鋼筋采用E50xx型；HRB400級鋼筋采用E55xx型。4、砌體地下采用MU10粘土實(shí)心磚，M10水泥砂漿。地上采用MU2.5加氣混凝土砌塊和MU10粘土實(shí)心磚，砂漿采用M5、M10、M7.5混合砂漿。五、人防工程本工程局部地下1層為人防地下室，平時(shí)為車庫和設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)為六級乙類掩蔽所，防護(hù)等級為丙級，按800人設(shè)計(jì)。設(shè)兩個(gè)戰(zhàn)時(shí)出入口，其中一個(gè)為主要出入口(室外出入口)，一個(gè)為次要出入口。主要出入口由防毒通道、筒易洗消間、洗消污水集水坑、擴(kuò)散室、擴(kuò)散井、密閉門、防護(hù)密閉門等組成。防毒通道可直通室外，設(shè)防護(hù)密閉門和密閉門各一道；通道一側(cè)設(shè)置簡易洗消間，其防護(hù)密閉門外的通道內(nèi)設(shè)置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施。次要出入口由密閉通道、擴(kuò)散室、濾毒室、擴(kuò)散井、戰(zhàn)時(shí)風(fēng)機(jī)房、密閉門等組成。密閉通道設(shè)防護(hù)密閉門和密閉門各一道；濾毒室與進(jìn)風(fēng)機(jī)房分室布置，濾毒室設(shè)在染毒區(qū)，進(jìn)風(fēng)機(jī)房設(shè)在清潔區(qū)；濾毒室的密閉門設(shè)在密閉通道內(nèi)并向外開啟。5.7給排水工程1、設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2009《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施一給水排水》《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006《給水排水構(gòu)筑物施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50141-2002《建筑給水排水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242-2002《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20062、給水工程（1）指導(dǎo)思想1）加強(qiáng)對水資源的統(tǒng)一管理，加強(qiáng)對地表、地下水源的保護(hù)，水塔或高位水池和輸配水管網(wǎng)安全運(yùn)行的維護(hù)，完善供水管網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)供水到戶。2）進(jìn)行有效的排水治理，包括對雨水排水系統(tǒng)和污水管網(wǎng)的完善，以及簡易污水設(shè)施的配置、治理和維護(hù)。（2）用水量預(yù)測：1）生活用水量采用綜合生活用水定額法，根據(jù)規(guī)定，生活用水定額取為：140L/人.d，K=1.4。項(xiàng)目設(shè)計(jì)人口按1232人計(jì)算，則生活用水量為241.5m3/d。2）澆灑道路廣場用水量綠化及道路廣場澆灑用水量根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》，綠地用水量取1000m3/km2.d，道路廣場澆灑用水量取2000m3/km2.d，公共綠地面積為0.0035km2，道路及廣場用地為0.0054km2，則綠地及道路廣場用水量為15M3/日。3）消防用水量根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)數(shù)為一次，一次滅火用水量為10升/秒，火災(zāi)蔓延時(shí)間為2小時(shí)。4）未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量：規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的10%計(jì)。綜上所述，得出小區(qū)總用水量，最高日用水量為Q=480M3/日。（3）．管網(wǎng)規(guī)劃規(guī)劃供水管從西部大陵街引入各區(qū)，沿濱河道路敷設(shè)給水干管，支管接至用戶，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求，水質(zhì)符合國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，給水管管徑為DN200-100mm。消火栓布置間距不大于120米，在主要交叉路口設(shè)置。3、污水工程規(guī)劃規(guī)劃小區(qū)采用雨污水分流制，污水經(jīng)化糞池處理后方可排入污水主管道。（1）．污水量計(jì)算規(guī)劃設(shè)計(jì)污水量按給水量的80%計(jì)算，則規(guī)劃區(qū)污水量為384.1m3/日。（2）．污水系統(tǒng)規(guī)劃依據(jù)豎向設(shè)計(jì)，污水經(jīng)化糞池處理后，西區(qū)由北向南，由東向西排入濱河?xùn)|路污水管，東區(qū)由北向南排入濱河?xùn)|路污水管，最終排入縣城規(guī)劃污水處理廠。污水管盡可能以較短的管長和較小的埋深，實(shí)現(xiàn)最大面積的自流。管徑為φ500mm～φ300mm，管端起點(diǎn)覆土厚度1.2m。4、雨水工程規(guī)劃（1）.雨水量計(jì)算根據(jù)**縣暴雨強(qiáng)度公式，進(jìn)行雨水水力計(jì)算。暴雨強(qiáng)度公式：q=880（1+0.86LgT）/(t+4.6)0.62其中：t=t1+t2(min)雨水流量公式：Q=∮.q.F(I/S)Q設(shè)計(jì)雨水流量（I/S）q設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（I/S.ha）P設(shè)計(jì)重現(xiàn)期（a）F設(shè)計(jì)匯水面積（ha）∮徑流系數(shù)t降雨歷時(shí)（min）t1地面匯流時(shí)間（min）t2管渠內(nèi)流行時(shí)間（min）（2）雨水系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)雨水管道，根據(jù)坡度由北向南匯集，就近排入文峪河或根據(jù)實(shí)際條件規(guī)劃本區(qū)雨水回收利用系統(tǒng)。管徑根據(jù)雨水量及管道坡度計(jì)算，設(shè)計(jì)流速不小于0.5m／s。5.8電力電訊工程1、設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ16-2008《IOKV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50053-2004《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94(2000年版)國家其他有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)程2、供電工程設(shè)計(jì)（1）電源及設(shè)計(jì)原則電源由項(xiàng)目所在地供電所引入小區(qū)配電室。1）線路宜采取地下敷設(shè)方式，滿足街道景觀和安全要求。2）制訂合理的滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費(fèi)或超負(fù)荷。（2）負(fù)荷估算住宅每百平米按一戶折算，每戶按5KW估算。不可預(yù)見的負(fù)荷按總量的10%計(jì)算，同時(shí)系數(shù)規(guī)劃采用0.8。（3）供電方式由小區(qū)內(nèi)箱式變壓所出線380/220V線路至用戶處，道路照明及廣場用電出單獨(dú)線路，采用三相四線制供電方式。低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設(shè)在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過道路時(shí)穿鍍鋅鋼管保護(hù)。10KV高壓線路采用YJY22-10KV型電纜;低壓供電路采用VV-1.0型電力電纜。3、弱電工程設(shè)計(jì)（1）電話裝機(jī)容量計(jì)算根據(jù)住宅組團(tuán)確定住宅需求電話數(shù)。考慮綜合因素，住宅按每戶1門設(shè)置，公共建筑按每百平方米1門設(shè)置，每門電話按1.5對線設(shè)置。（2）電話電纜通信線引進(jìn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的交接箱（二臺），由交接箱分到用戶的分線箱中接線分支。沿路邊綠化帶中敷設(shè)。過道路時(shí)穿鋼管保護(hù)。（3）有線電視有線電視線路由城區(qū)的有線引進(jìn)，通過有線電視前端箱至每戶。（4）敷設(shè)方式電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線，電話電纜和電視電纜的最小規(guī)劃距離為0.1米。5.9燃?xì)夤峁こ?、設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施》暖通空調(diào)、動(dòng)力《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20062、燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)（1）煤氣用氣量估算1）居民生活用氣量人均2.721GJ/人.年，用氣量：3351GJ/年。2）未預(yù)見用氣量按居民生活用氣量的15%計(jì)，即：502.6GJ/年?？傆脷饬考?853.6GJ/年。（2）氣源根據(jù)**縣總體規(guī)劃以及項(xiàng)目用戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目氣源由城區(qū)市政管網(wǎng)接入。（3）管網(wǎng)布置統(tǒng)一采用低壓管網(wǎng)系統(tǒng)，由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)直接接入。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)采用環(huán)狀布置，管材選用焊接鋼管。管道采用聚乙烯防腐膠帶防腐，采用犧牲陽極法陰極保護(hù)。3、供熱工程規(guī)劃（1）供熱方式管網(wǎng)采取兩級布置，一級管網(wǎng)與二級管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級管網(wǎng)直接連接，二級管網(wǎng)水溫為95℃/70℃。（2）熱負(fù)荷計(jì)算根據(jù)**氣候資料及規(guī)劃區(qū)建筑特點(diǎn)并參照《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ34-2002）確定本規(guī)劃區(qū)的采暖綜合熱指標(biāo)，采暖綜合熱指標(biāo)采用65W/m2。規(guī)劃區(qū)總建筑面積40000㎡，則總熱負(fù)荷為2.6MW。（3）管網(wǎng)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)供熱由大陵街縣城規(guī)劃供熱管接入，供熱支管沿小區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，管徑為DN200-50mm。（4）管網(wǎng)布置管網(wǎng)采用無補(bǔ)償直埋敷設(shè)。直管長度超過8米設(shè)彎頭或乙字彎自然補(bǔ)償。管道均敷設(shè)在人行道或綠化帶下，與道路中線平行，管道埋深不小于0.8米。管網(wǎng)管道自然彎曲控制在010度與6090度之間。（5）管道防腐與保溫?zé)峋W(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆。5.10電信規(guī)劃規(guī)劃區(qū)電信線纜由大陵街縣城電信光纜接入，中部院落路旁設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用HYV2型，敷設(shè)方式為電纜穿PVC保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。實(shí)現(xiàn)電話網(wǎng)與數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，大力發(fā)展寬帶服務(wù)，提供影音、圖像、數(shù)據(jù)等業(yè)務(wù)的綜合，建立信息高速公路。居民樓設(shè)計(jì)施工應(yīng)保證電信線入戶，同時(shí)設(shè)置信報(bào)箱，便于通郵。電話線容量指標(biāo)按住宅1.5對/戶，電話線容量為：528對。5.11管線綜合設(shè)計(jì)本次設(shè)計(jì)包括：給水、雨水、污水、熱力、燃?xì)猓ǖ蛪汗芫W(wǎng)）、電力、通信七個(gè)專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管線平面布置及高程位置的規(guī)劃。管線綜合以各專業(yè)規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排，綜合確定各種管線地下、地上的空間位置，避免各專業(yè)規(guī)劃管線之間及與建筑物之間、構(gòu)筑物之間、道路綠化之間相互矛盾和干擾，為各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理提供依據(jù)。1、采用的有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-98。2、設(shè)計(jì)原則（1）根據(jù)道路橫斷面設(shè)計(jì)，以各專業(yè)管線規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排各種管線地下空間布置。（2）各專業(yè)管線在道路水平、縱向位置應(yīng)符合《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》和各專業(yè)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。（3）考慮到各專業(yè)管線維護(hù)管理方便，管線盡量布置在人行道下。（4）各種管線水平位置的處理，原則上各種管線盡量順行，減少穿越交叉路口。（5）各種管線交叉時(shí)的處理原則壓力管道讓重力管道;小口徑管道讓大口徑管道可彎曲管道讓不易彎曲管道對個(gè)別不能滿足規(guī)范要求的各專業(yè)管線，局部作特殊處理。3、管線布置（1） 由道路兩側(cè)向道路中心依次布置電力、通信、給水、燃?xì)?、熱力、雨水、污水管線。（2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護(hù)工作量小，一般布置在機(jī)動(dòng)車道。5.12道路交通規(guī)劃結(jié)合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內(nèi)部道路。結(jié)合各基地現(xiàn)狀及居民出行的便捷與安全，對外設(shè)有機(jī)動(dòng)車出入口與濱河?xùn)|、西路相聯(lián)系。濱河?xùn)|西路紅線寬20米，路面寬14米，一塊板形式，多層建筑退紅線3米，高層建筑退紅線5米。大陵街紅線寬30米，路面寬18米，人行道各寬6米，一塊板形式。組團(tuán)道路采用兩級系統(tǒng)，一級為“環(huán)形”機(jī)動(dòng)車主路，聯(lián)系各功能地塊；二級道路為庭院宅前道路，與一級道路魚骨狀串聯(lián)。一級道路路面寬度為5米，人行道寬度2米。宅間路路面寬3米。為加強(qiáng)東西兩岸各功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬5米。橋兩端分別對應(yīng)集散休閑廣場。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長，充分考慮停車場的安排，機(jī)動(dòng)車停車分為路邊停車和宅間停車，規(guī)劃住宅院落地面停車位按每三戶一個(gè)車位考慮，不足部分采用地下停車方式。

室外停車場地均采用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，增大綠地面積，減少日光反射。嚴(yán)格限制外來機(jī)動(dòng)車輛出入院落空間，保證院落生活空間的寧靜、安全。5.13綠地景觀規(guī)劃（一）綠地規(guī)劃文峪河兩岸綠化自然成為本區(qū)綠化的大背景，為住區(qū)居民共享，提供了面積大、功能齊全、景色優(yōu)美的帶狀景觀帶。從均好性方面考慮各片區(qū)內(nèi)的綠化，以創(chuàng)造綠色庭園，最大限度實(shí)現(xiàn)人、房、綠相融為目的，創(chuàng)造和諧相融、富于變化的庭院綠化空間。健身公園分別位于西、東住宅組團(tuán)臨河位置，考慮到臨河景觀和游覽項(xiàng)目的開發(fā)，以及周邊居民的日常休閑活動(dòng)，在這里提供室外活動(dòng)場所，設(shè)置有以健身、休閑為主題的社區(qū)活動(dòng)場所，樹木環(huán)繞的健身園，色彩絢麗的兒童游戲園，盡展**市民健康的生活方式與積極向上的精神。庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。規(guī)劃將其作為綠化空間的重要營造地，無論是物種配置，還是綠化造型上都力求多樣化、景觀化。道路綠地：指沿小區(qū)主路兩側(cè)形成的人行系統(tǒng)綠化設(shè)置，包括行道樹、綠帶等。（二）植物配置作為面廣量大的小區(qū)綠化，從實(shí)際使用和經(jīng)濟(jì)出發(fā)，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價(jià)廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機(jī)整體。常綠喬木：塔檜（整形類）、圓柏、河南檜、云杉落葉喬木：國槐、銀杏、龍爪槐、垂柳、毛白楊、白蠟、椿樹常綠灌木：鋪地柏、紫葉小檗、金葉女貞、小葉黃楊落葉灌木：丁香、紫葉李、月季、榆葉梅、貼梗海棠、連翹、珍珠梅、忍冬藤本：紫藤、爬上虎、金銀花草坪：石竹、野牛草、黑麥草、早熟禾（三）景觀規(guī)劃小區(qū)景觀設(shè)計(jì)將建筑景觀與綠化景觀相結(jié)合、小區(qū)景觀與城市濱水景觀相結(jié)合，以游園綠地為核心，形成豐富而有特色的居住小區(qū)景觀。第六章項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度6.1項(xiàng)目組織管理本項(xiàng)目為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)工程的建設(shè)。為了確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，確保質(zhì)量、進(jìn)度和工期，應(yīng)設(shè)立專門的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，組長1人，組員4人。組長作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對工程實(shí)施全面負(fù)責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)組成員負(fù)責(zé)對項(xiàng)目工程建設(shè)審批、工程招投標(biāo)、工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度、安全等方面的管理和監(jiān)督。領(lǐng)導(dǎo)組還可根據(jù)工作需要，聘請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行協(xié)助。6.2組織管理內(nèi)容1、申辦手續(xù)負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的前期手續(xù)審批，設(shè)計(jì)規(guī)劃等工作。2、項(xiàng)目招投標(biāo)負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購、工程監(jiān)理。由領(lǐng)導(dǎo)組委托專門的招投標(biāo)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，依法進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選定中標(biāo)單位，并與之簽訂中標(biāo)合同書。3、項(xiàng)目工程監(jiān)理項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組可委托具有適當(dāng)資質(zhì)等級，并有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的各項(xiàng)管理，確保工程質(zhì)量。4、項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)察項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組在工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、竣工驗(yàn)收、工程保修等階段，要進(jìn)行全面質(zhì)量監(jiān)控，并對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題作出處理。5、項(xiàng)目工程投資控制項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定要求，做好項(xiàng)目的資金籌措和管理工作，設(shè)立資金專戶，?？顚Ｓ?。做好工程各個(gè)階段的投資控制，并對工程款的拔付進(jìn)行審批。6、工程進(jìn)度控制項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組要根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃和分階段進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格監(jiān)督，確保項(xiàng)目工程建設(shè)保質(zhì)保量如期完成。項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組成員要廉潔自律、恪盡職守，認(rèn)真抓好各項(xiàng)管理工作，層層把關(guān)，爭取做到萬無一失。6.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃1、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度說明（1）本項(xiàng)目為**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)的建設(shè)，各有關(guān)部門應(yīng)通力合作，密切配合，本著“可靠、快捷、經(jīng)濟(jì)、安全”的原則，盡量從快建設(shè)。（2）本項(xiàng)目工程量大、工期長，要精心組織、周密計(jì)劃、統(tǒng)一調(diào)度、合理安排，確保工程有條不紊地進(jìn)行，如期完成。（3）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并聘請資質(zhì)單位進(jìn)行施工質(zhì)量管理。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)遵照有關(guān)建設(shè)程序，合理安排建設(shè)工期。本項(xiàng)目規(guī)劃從2010年11月開始前期工作，2012年6月竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃表序號時(shí)間項(xiàng)目2010年2011年2012年111212345678101112123456123招投標(biāo)、前期準(zhǔn)備4土建施工5竣工驗(yàn)收第七章環(huán)境保護(hù)7.1環(huán)境保護(hù)7.1.1（1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（2）《中華人民共和國大氣污染防治法》（3）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（4）《中華人民共和國水污染防治法》（5）（6）（7）《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095--82）（8）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978--96）（9）《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838--88）（10）山西省貫徹《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》的實(shí)施細(xì)則（86）晉環(huán)字2號7.1.2本項(xiàng)目建成后在使用過程中無化學(xué)性污染，主要為生活污水、生活垃圾及噪聲等對環(huán)境的影響。1、廢水本項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)生的污水主要生活廢水。經(jīng)排水管道流入室外化糞池后排入城市排污管道。2、廢氣住宅區(qū)廢氣主要是廚房排出的油煙。經(jīng)屋頂設(shè)置排氣口排至高空，可充分利用高空大氣的擴(kuò)散作用，最大限度地減少了對城區(qū)的環(huán)境影響。3、廢物本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢物主要為生活垃圾，小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分類裝袋，分別送往廢品回收站和垃圾處理廠。4、噪聲噪聲主要來自各種電子設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的噪聲。在設(shè)備選型時(shí)采用低噪聲設(shè)備，并且對所有振動(dòng)設(shè)備和機(jī)組均做消聲和減振處理。在采取以上措施，本項(xiàng)目均可以滿足**縣的環(huán)保要求。7.1.3施工單位要采取有效措施控制人為噪聲、粉塵的污染。1、施工現(xiàn)場垃圾渣土要及時(shí)清理出現(xiàn)場。多層建筑物清理施工垃圾時(shí)，要搭設(shè)封閉式專用垃圾道，采用容器吊運(yùn)或?qū)⒂谰眯岳离S結(jié)構(gòu)安裝好以供施工使用，嚴(yán)禁凌空隨意拋撒。2、車輛不帶泥砂出現(xiàn)場，可在大門口鋪一段石子，定期過篩清理，定期灑水清掃，基本做到不灑土、不揚(yáng)塵減少對周圍環(huán)境污染。3、凡進(jìn)行強(qiáng)噪聲作業(yè)時(shí)，須嚴(yán)格控制作業(yè)時(shí)間，盡量不在夜間施工，或?qū)Ξa(chǎn)生噪聲較大的設(shè)備加設(shè)消聲裝置，以免影響居民休息。7.1.41、項(xiàng)目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)勞動(dòng)安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。2、施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計(jì)行車路線，確保交通暢通與安全。第八章消防與安全8.1消防1、消防設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16—87（2）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—96（3）《建設(shè)滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140—90（4）公安部公消〖1999〗80號文件（5）《山西省消防管理?xiàng)l例》（6）《防火檢查手冊》2、建筑、結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)（1）按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)，在建筑物周圍適當(dāng)位置，設(shè)置一定數(shù)量的地下消火栓，防火間距小于120m。消防用水與生活用水合并使用，采用壓力給水系統(tǒng)，貯水池水量可滿足消防用水量。（2）道路設(shè)計(jì)要符合消防車輛通行的要求，道路寬大于3.5m，最小彎曲半徑大于9m。（3）按照最大人員流量，設(shè)計(jì)建筑物安全出口和樓梯，并加設(shè)醒目的標(biāo)志，以便發(fā)生意外時(shí)人員疏散。（4）建筑物和構(gòu)筑物要設(shè)計(jì)防雷設(shè)備，以防雷擊引發(fā)火災(zāi)。（5）加強(qiáng)安全教育，提高住戶緊急撲救和自救、互救、安全脫險(xiǎn)的能力。3、給排水防火設(shè)計(jì)本建筑物設(shè)室內(nèi)消防栓系統(tǒng)，室內(nèi)消防栓用水量15L/S，室外消防栓用水量25L/S，本系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)置，呈環(huán)狀，消防栓布置保證兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位，消防栓暗裝，設(shè)按鈕。在屋頂設(shè)消防水箱一座，供消防栓系統(tǒng)前十分鐘用水。消防栓適用SN65，水槍適用不著19㎜，麻質(zhì)水龍帶長度數(shù)25米，在屋頂消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓泵一臺，變頻控制，用于保證消防栓系統(tǒng)最大利點(diǎn)水壓為7M。管材采用焊接鋼管，焊接。屋頂消防水箱采用熱鍍鋅鋼板水箱。8.2安全衛(wèi)生住宅區(qū)屬于人口密集場所，安全問題更應(yīng)高度重視，應(yīng)采取切實(shí)可行的有效措施，消除安全隱患，確保住戶安全。1、建筑物樓道、樓梯、出入口應(yīng)按最大人員流量設(shè)計(jì)，寬闊流暢，便于通行，樓道地板和樓梯臺階要注意防滑。走廊欄桿按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，做到結(jié)實(shí)、安全、美觀大方。2、住宅區(qū)內(nèi)道路應(yīng)寬暢、便捷，便于人員和車輛通行。安全出口應(yīng)分散布置，兩個(gè)安全出口之間的距離不應(yīng)小于5米。3、樓梯間及前室的門應(yīng)向疏散文向開啟；安裝有門禁系統(tǒng)的住宅，應(yīng)保證室內(nèi)直通室外的門在任何時(shí)候能從內(nèi)間徒手開啟。4、建筑樓梯間頂棚、檣面、和地面均應(yīng)采用不燃性材料。5、電線、開關(guān)、插座等用電設(shè)施要選用絕緣性良好的產(chǎn)品，嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)范安裝使用，并要經(jīng)常檢查，消除漏電、觸電、短路等隱患，確保安全用電。第九章節(jié)能措施9.1節(jié)能設(shè)計(jì)原則1、能源是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)促進(jìn)能源的合理和有效利用，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義?！百Y源開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”是國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一條重要方針，節(jié)約能源對保證我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、提高經(jīng)濟(jì)效益、推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步、合理利用資源、減少環(huán)境污染、提高人民生活水平等起著重要的作用，也是實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)增長方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的重要途徑和實(shí)施“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”的必要措施。2、為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉(zhuǎn)**縣嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大，環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀，建筑設(shè)計(jì)和采暖設(shè)計(jì)中采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟(jì)合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上。3、在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和使用過程中，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)建筑物用能設(shè)備的運(yùn)行管理，合理設(shè)計(jì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)、給排水和通道系統(tǒng)的運(yùn)行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動(dòng)。4、依靠科技進(jìn)步，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)中采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提升建筑品質(zhì)和性能，謀求可持續(xù)發(fā)展，杜絕和減少浪費(fèi)。9.2設(shè)計(jì)規(guī)范和依據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）?！睹裼媒ㄖ?jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部《山西省建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ04-216-2006《山西省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ04-241-2006《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2004《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》JG158-2004《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)》JG149-20039.3節(jié)能措施1、**縣屬于寒冷地區(qū)，設(shè)計(jì)時(shí)建筑的體形系數(shù)要小于或等于0.4。2、建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽系數(shù)應(yīng)按規(guī)范設(shè)計(jì)。3、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度。4、每個(gè)朝向的窗墻面積比均不大于0.7。5、具體的保溫措施:外窗戶采用中空玻璃斷熱型鋁合金平開窗，氣密性不應(yīng)低于《建筑外窗氣密性解分級及其檢測方法》(GB7017)的規(guī)定的4級。外墻保溫措施:用聚苯板外掛，也可以用保溫砂漿，具體根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙確定。6、建筑外窗可采用中空雙玻窗，以達(dá)到保溫節(jié)能的效果。7、對于供暖系統(tǒng)采用如下措施:(1)散熱器宜明裝，外表面刷非金屬性涂料，使熱量充分散發(fā)出來。(2)供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應(yīng)做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護(hù)殼，以減少熱量損失。(3)供暖系統(tǒng)的供回水分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置，入口處設(shè)置熱計(jì)量裝置，嚴(yán)格控制熱量分配。(4)戶內(nèi)采暖系統(tǒng)按分戶熱表計(jì)量，分室控制溫度重新設(shè)計(jì)施工，每單元在樓梯間設(shè)總立管，為異程下分式。為盡量減少對住戶室內(nèi)裝修的破壞，戶內(nèi)系統(tǒng)采用單管串聯(lián)加跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設(shè)恒溫閥，由用戶設(shè)定室內(nèi)溫度后自行進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計(jì)，散熱器上加設(shè)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，以達(dá)到分戶管理和計(jì)量收費(fèi)的要求。每單元的供暖管起端設(shè)流量調(diào)節(jié)閥進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。8、對于供電系統(tǒng)采用如下措施(1)照明設(shè)備的節(jié)能:適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計(jì)盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。(2)低壓電器的選型為DZ20、DW20、AE、AH型。(3)設(shè)備機(jī)泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗10%以上。(4)照明負(fù)荷功率因數(shù)采用分散補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)大于0.9。(5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風(fēng)和自然采光，采用高效節(jié)能燈并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。9、設(shè)備部分選擇節(jié)能產(chǎn)品。第十章投資估算與資金籌措10.1估算原則本估算按照國家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標(biāo)、價(jià)格體系，以動(dòng)態(tài)的形式進(jìn)行投資分析，使投資估算比較準(zhǔn)確地反映建設(shè)實(shí)際費(fèi)用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性。10.2編制依據(jù)1．《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》(2003年)2．《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》(2009年)3.《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(2002年)4.《山西省建筑安裝工程概算定額》(2003)5.《山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》(2005年)6.《建設(shè)工程造價(jià)管理信息》(2009)7.《呂梁市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息》(2009-5)8.關(guān)于發(fā)布山西省《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》(晉建標(biāo)定字(2005)12號)9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)中入工單價(jià)的通知》(晉建標(biāo)字[2007]54號10.國家其它有關(guān)優(yōu)惠政策10.3開發(fā)建設(shè)投資估算施工建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。1、開發(fā)成本估算（1）前期費(fèi)：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報(bào)建等（主要是城市配套費(fèi)及新材料費(fèi)）約60萬元。（2）建安工程費(fèi)，主體樓按每平米1200元計(jì)，為1200元/㎡×40000㎡=4800萬元；（3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按內(nèi)插法計(jì)算約157.9萬元。（4）監(jiān)理費(fèi)：按內(nèi)插法計(jì)算約99.1萬元。（5）配套費(fèi)用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費(fèi)及配電設(shè)施，社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約200萬元。（6）不可預(yù)見費(fèi)：按前面（1-5）項(xiàng)之和（5317萬元）的8%計(jì)取，為425.4萬元。2、開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（1-5）項(xiàng)之和的1%為53.2萬元（2）銷售費(fèi)用：取銷售收入（8000萬元）的1%為80萬元（3）應(yīng)扣減的各種稅費(fèi)：a、營業(yè)稅及附加為銷售收入5.6%，8000×5.6%=448萬元。b、土地增值稅8000×1.5%=120萬元。合568萬元。10.4項(xiàng)目總投資估算開發(fā)建設(shè)投資估算表序號項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）備注1前期工程費(fèi)602勘察設(shè)計(jì)費(fèi)157.93監(jiān)理費(fèi)99.14建筑安裝工程費(fèi)用48005配套費(fèi)用2006不可預(yù)見費(fèi)425.47銷售費(fèi)用808管理費(fèi)用53.29開發(fā)期稅費(fèi)營業(yè)稅及附加44810土地增值稅120合計(jì)6443.610.5資金籌措項(xiàng)目總投資為6443.6萬元。由項(xiàng)目單位自籌解決。10.6項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，來計(jì)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。10.6.11、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積40000平方米，提供住宅340戶。2、項(xiàng)目計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定計(jì)算期3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期1年。3、項(xiàng)目總資金構(gòu)成項(xiàng)目總資金為6443.6萬元，由建設(shè)資金構(gòu)成。10.6.21、成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資6443.6萬元，全部形成成本費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用中其它管理費(fèi)用按建設(shè)投資中（1-5）項(xiàng)之和的1%計(jì)取為53.2萬元，銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)取為80萬元。也形成成本費(fèi)用。2、銷售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅依據(jù)**縣房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價(jià)格。住宅:40000㎡，價(jià)位：2000元/㎡，收入8000萬元。銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，按銷售額的5.6%。土地增值稅按銷售額的1.5%計(jì)征。3、所得稅、盈余公積金本項(xiàng)目所得稅按25%計(jì)。所得稅后提取盈余公積金10%。財(cái)務(wù)損益狀況詳見附表22.7.3財(cái)務(wù)盈利能力分析投資利潤率=2124.4/6443.6×100%=32.9%投資利稅率=2655.5/6443.6×100%=41.2%項(xiàng)目損益狀況詳見附表2損益表附表2單位：平方米、元、萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)、經(jīng)營期（萬元）1銷售收入80002總成本費(fèi)用5875.63經(jīng)營稅金及附加5684利潤總額2124.45所得稅531.16稅后利潤1593.37盈余公積金159.38可分配利潤14349投資利潤率32.9%10投資利稅率41.2%本項(xiàng)目以上評價(jià)指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。第十一章項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施11.1風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對擬建項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。1、自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。2、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。3、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。5、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。6、內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。11.2風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：1、通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目。2、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和3、通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第十二章招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目。根據(jù)該工程的特點(diǎn)制定招標(biāo)計(jì)劃和方案。12.1招標(biāo)原則為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)方案。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公正和誠實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。12.2招標(biāo)范圍本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)招標(biāo)。12.3招標(biāo)方式采用公開招標(biāo)的方式。12.4招標(biāo)組織形式鑒于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，該項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)委托給依法成立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體程序如下：1、本項(xiàng)目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項(xiàng)目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。2、招標(biāo)人在國家指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。3、本項(xiàng)目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。山西省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表項(xiàng)目名稱**縣水鄉(xiāng)佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位**縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位負(fù)責(zé)人及電話何美炎聯(lián)系人及電話建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容為4棟高層住宅樓以及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)地點(diǎn)和起止年限文峪河**縣縣城段東、西兩側(cè)2010年10月一2012年6月總投資額6443.6萬元資金來源及構(gòu)成由建設(shè)單位自籌解決合同估算額（萬元）招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)157.9√√√建筑工程4800√√√安裝工程監(jiān)理99.1√√√設(shè)備重要材料擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介山西招投標(biāo)網(wǎng)（http：//）況說明：建設(shè)單位（蓋章）年月日目錄TOC\o"1-4"\u1.總論 11.4編制依據(jù) 31.5編制原則 41.6預(yù)期目標(biāo) 51.7主要結(jié)論 52．項(xiàng)目建設(shè)的重要性與必要性 62.1重要性分析 63．區(qū)域現(xiàn)狀及環(huán)境問題 84．總體方案設(shè)計(jì) 124.1指導(dǎo)思想 125.移民新村建設(shè)方案及標(biāo)準(zhǔn) 136.建設(shè)規(guī)模及投資 147.工程環(huán)境影響分析和節(jié)能措施 148.施工安全衛(wèi)生 169.建設(shè)安排及招投標(biāo) 189.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 189.3項(xiàng)目招投標(biāo) 1910.移民新村建設(shè)項(xiàng)目保障措施 2011.項(xiàng)目驗(yàn)收 2212.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 2212.1經(jīng)濟(jì)效益分析 2212.1.1經(jīng)濟(jì)效益的識別 2212.1.2經(jīng)濟(jì)效益的核算 2213．項(xiàng)目效益分析 2313.1生態(tài)效益分析 2313.2經(jīng)濟(jì)效益分析 2313.3社會(huì)效益分析 2314．投資估算 2314.1編制依據(jù) 2314.3項(xiàng)目投資計(jì)算結(jié)果及分析 2415．風(fēng)險(xiǎn)和可達(dá)性分析 2415.1風(fēng)險(xiǎn)分析 2415.1.1風(fēng)險(xiǎn)因素識別 2415.1.2風(fēng)險(xiǎn)程度分析及防范、避免風(fēng)險(xiǎn)的措施 2515.2目標(biāo)可達(dá)性分析 2516．存在的問題與建議 26目錄第一章總論 3一、項(xiàng)目摘要 3二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 3三、綜合評價(jià)和論證結(jié)論 3四、問題與建議 3第二章項(xiàng)目背景 3一、項(xiàng)目提出的背景 3二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 3第三章建設(shè)條件 3一、項(xiàng)目概況 3二、項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 3三、主要障礙因素及解決方案 PAGEREF