學(xué)位論文--公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)商業(yè)計劃書

XX公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告PAGE目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第1章 總論 11.1. 項(xiàng)目背景與概況 11.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 51.3. 結(jié)論與建議 6第2章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 82.1. 項(xiàng)目建設(shè)背景 82.2. 項(xiàng)目建設(shè)必要性 18第3章 宏觀環(huán)境與市場分析 233.1. 宏觀環(huán)境分析 233.2. 市場分析 27第4章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 414.1. 建設(shè)內(nèi)容 414.2. 建設(shè)規(guī)模 41第5章 場址選擇與建設(shè)條件 435.1. 場址選擇 435.2. 項(xiàng)目建設(shè)條件 44第6章 工程建設(shè)方案 516.1. 規(guī)劃與建筑方案 516.2. 建筑工程 616.3. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 656.4. 給排水工程 706.5. 電氣工程 776.6. 弱電工程 916.7. 暖通工程 916.8. 消防設(shè)計 936.9. 人防設(shè)計 1006.10. 無障礙設(shè)計 100第7章 節(jié)能節(jié)水措施 1027.1. 設(shè)計依據(jù) 1027.2. 給排水節(jié)能 1027.3. 電氣節(jié)能 1037.4. 暖通節(jié)能 1057.5. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 105第8章 環(huán)境影響評價 1068.1. 編制依據(jù) 1068.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 1068.3. 主要污染源與綜合處理 1078.4. 環(huán)境影響評價 111第9章 勞動安全與衛(wèi)生 1129.1. 指導(dǎo)思想 1129.2. 勞動安全 1129.3. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 112第10章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 11410.1. 組織機(jī)構(gòu) 11410.2. 人力資源配置 114第11章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 11511.1. 項(xiàng)目開發(fā)期 11511.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 11511.3. 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 115第12章 項(xiàng)目招投標(biāo) 11712.1. 招標(biāo)范圍 11712.2. 招標(biāo)組織形式 11712.3. 招標(biāo)方式 11712.4. 招標(biāo)公告發(fā)布 118第13章 投資估算與資金籌措 12013.1. 投資估算 12013.2. 資金籌措 123第14章 風(fēng)險與社會效益分析 12414.1. 項(xiàng)目的風(fēng)險分析 12414.2. 社會效益評價 126第15章 研究結(jié)論與建議 12815.1. 結(jié)論 12815.2. 建議 128第62頁總論項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱XX公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目承辦單位單位名稱：XX有限公司公司類型：有限責(zé)任公司注冊資本：5,000萬元XX有限公司是隸屬于XXX有限公司的全資子公司。XXX有限公司成立于1996年，是XX省唯一一家國家級XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出資設(shè)立的國有獨(dú)資企業(yè)，經(jīng)營范圍包括土地、房產(chǎn)、高新技術(shù)引進(jìn)開發(fā)、市政、路橋工程、旅游服務(wù)。XX開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。園區(qū)規(guī)劃面積38.6平方公里，建成面積30平方公里。建區(qū)以來，園區(qū)堅(jiān)持“工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強(qiáng)區(qū)、建設(shè)擴(kuò)區(qū)、和諧安區(qū)”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。2011年以來，XX經(jīng)開區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國力量之都”，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1245億元，同比增長36.62%；實(shí)現(xiàn)工商稅收70億元，同比增長40%；平均月度產(chǎn)值超過100億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步推進(jìn)。國家級XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為XXX省對外開放、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主力軍，贏得了“XXX工業(yè)看XX，XX工業(yè)看XXX”的美譽(yù)。3、編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；（3）國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（4）建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法（2000年版）》；（5）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；（6）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號）；（7）2010年第36次《中共XX市委常委辦公會議紀(jì)要》；（8）2011年8月25日XX市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔2011〕16號）；（9）XX市人民政府關(guān)于印發(fā)《征地補(bǔ)償安置若干問題暫行規(guī)定》的通知（長政發(fā)〔2008〕30號）；（10）其它相關(guān)文件規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的投資環(huán)境、建設(shè)背景、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、建筑方案、節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評價、投資估算與資金籌措及社會影響等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本基地位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東，交通方便，配套設(shè)施完善。南面和東面與廠區(qū)用地相鄰。規(guī)劃用地比較規(guī)整，基本呈長方形，南北向長98米，東西向長234米。用地面積為20639.32平方米，合30.966、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目用地面積為41323.92平方米，已建用地面積20684.60平方米，新規(guī)劃用地面積20639.32平方米。其中新建建筑總面積85072.25平方米，新建地上建筑面積為80906.11平方米，新建地下建筑面積為7、主要建設(shè)條件項(xiàng)目選址位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東，交通方便，配套設(shè)施完善，地理?xiàng)l件較好；項(xiàng)目周邊水、電供應(yīng)充足；工程建設(shè)所需材料均可在城區(qū)內(nèi)及周邊購買，項(xiàng)目建設(shè)條件較好。8、建設(shè)周期本項(xiàng)目計劃2012年上半年開工建設(shè)，總建設(shè)期約16個月（2012年6月至2013年10月）。9、投資估算及籌措本項(xiàng)目總投資為19527.6萬元，其中工程費(fèi)用15785.6萬元、工程其他費(fèi)用1405.6萬元、不可預(yù)見費(fèi)1375.3萬元、銀行貸款利息960.8萬元。本項(xiàng)目所需資金75%計劃利用銀行貸款，其余為建設(shè)單位自籌。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)據(jù)備注1總用地面積平方米20639.32合30.96畝2總建筑面積平方米85072.253地上總建筑面積平方米80906.11其中1#棟公租房建筑面積平方米6215.041#棟商業(yè)面積平方米1228.432#棟公租房建筑面積平方米16009.223#棟公租房建筑面積平方米17257.784#棟公租房建筑面積平方米17161.944#棟服務(wù)用房面積平方米900.585#棟公租房建筑面積平方米21300.005#棟服務(wù)用房面積平方米833.124地下總建筑面積平方米4166.145建筑占地面積平方米5173.516床位數(shù)個135307總房間數(shù)套18468建筑密度%25.079綠地率%30.0510容積率/3.9211總車位數(shù)個177其中地上車位數(shù)個77地下車位數(shù)個100結(jié)論與建議1、結(jié)論項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會效益。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益；有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象；項(xiàng)目建設(shè)也是以改善民生，促進(jìn)社會和諧發(fā)展的重大舉措；是完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展的客觀要求；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑和發(fā)揮比較優(yōu)勢，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力的需要，同時也是穩(wěn)定和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房價的需要?？傊?，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經(jīng)濟(jì)效益和社會效益方面，都有廣闊的發(fā)展前景。2、建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真做好相關(guān)部門的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保項(xiàng)目建設(shè)工作按時按量的順利進(jìn)行。制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。公共租賃住房建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政策性強(qiáng)，涉及城市中低收入群體的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局，因此在項(xiàng)目建設(shè)過程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免因項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生矛盾沖突。引入行政問責(zé)機(jī)制并實(shí)施市場化規(guī)范運(yùn)作。必須要強(qiáng)化地方行政部門職責(zé)，對于地方行政部門拖延公租房建設(shè)的行為，須明確建立問責(zé)機(jī)制；同時可通過面向市場進(jìn)行招標(biāo)建設(shè)，能夠有效提高公共租賃住房的供給效率，從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題。

項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)背景XX是XXX省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六區(qū)，XX、XXX兩縣和XXX市，全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積185平方公里；總?cè)丝?37.36萬人，城鎮(zhèn)人口383.69萬人。近年來，XX市經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4547.06億元，比上年增長15.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值202.01億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2437.03億元，增長20.7%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2020.68億元，增長21.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1908.02億元，增長11.5%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.2、9.8、5.5個百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為1.3%、63.1%、35.6%。全年四個季度的GDP累計增幅分別為14.7%、15.0%、16.0%和15.5%。XX市近年GDP及增長率發(fā)展走勢圖三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為4.4：53.6：42.0。全部工業(yè)增加值占GDP比重為44.4%。全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值2728.39億元，占全市GDP的比重達(dá)60.0%。非國有經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資2376.59億元，增長35.9%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)74.4%。私營企業(yè)進(jìn)出口總額為33.02億元，占全市進(jìn)出口總額的比重為54.2%，同比減少6.3個百分點(diǎn)。全年地方財政收入506.32億元，比上年增長27.2%，其中財政一般預(yù)算收入314.28億元，增長31.2%。財政一般預(yù)算支出403.33億元，增長28.4%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增長12.7%。XX市近年來城市居民人均可支配收入發(fā)展走勢圖XXGDP總量在全省的占比為28.6%，經(jīng)濟(jì)總量在XXX三市中的占比達(dá)67.7%。全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額、一般預(yù)算收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值占全省的比重分別為32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；農(nóng)民人均純收入高于全省平均水平5584元。在“兩型社會”的推力作用下，至2020年，XX市重點(diǎn)打造城市大都市圈，推動XXX融城，構(gòu)筑“3+5”城市群城。至2020年，XX2、主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2010—2020）送審稿》，XX將由300萬人口的特大城市向800萬人口的巨型城市發(fā)展，這意味著已將XX發(fā)展目標(biāo)定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。XX市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地布局規(guī)劃圖新版規(guī)劃構(gòu)筑的“大XX”概念，XX規(guī)劃區(qū)總面積近5000平方公里，比2003年版的2893平方公里增長近1倍，范圍包括XX市區(qū)和XX縣、XXX縣全部行政管轄范圍，以及XXX縣、XXX市的一部分，規(guī)劃區(qū)生態(tài)控制線范圍總面積（包括水面）達(dá)2000余平方公里，占規(guī)劃區(qū)總面積的46％。XX將由300萬人口的特大城市向800萬人口的巨型城市發(fā)展。XX中心城區(qū)將采取廊道式空間增長模式，以構(gòu)建“一軸兩帶、一主八片”的城市空間結(jié)構(gòu)為方向。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上，提出“一江兩岸，跨江布局，沿江建設(shè)”的思路；在城市中心體系布局上，跨江考慮，城市主中心由“河?xùn)|和河西”兩部分組成。構(gòu)筑“大XX”、發(fā)展“大生態(tài)”、建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)，這份藍(lán)圖給XX未來發(fā)展帶來了更為廣闊的空間，XX的城市建設(shè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施均要按這一城市規(guī)模來設(shè)計和建設(shè)，不斷完善城市功能，把XX建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會文明、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的現(xiàn)代城市。3、保障性住房的發(fā)展背景社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。城市房價在歷經(jīng)2007年的瘋狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房價以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻，同時也成為影響社會和諧、安定的敏感問題。面對即使在發(fā)達(dá)國家也不是所有人都能靠自己的力量實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想和我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，為維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，社會和諧安定，建設(shè)部于2007年發(fā)文，明確要求全國所有市縣于2007年底前必須建立起以“公共租賃住房”為代表的保障性住房制度，隨后相繼出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，明確以公共租賃住房為代表的保障性住房將以“城市住房困難家庭”為保障對象，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的政策。自2009年5月5日起國土資源部下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》至2010年4月17日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部份城市房價過快上漲通知》（以下簡稱“新國十條”），凡涉及地產(chǎn)政策的無不強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展保障性住房。2010年，大力發(fā)展保障性住房寫進(jìn)了中國政府的工作報告，并將其列在了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”措施的首位，同時明確了2010年中央安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的2010年保障性住房建設(shè)總目標(biāo)。據(jù)2011年初舉行的“住房與城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”透露，2010年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超額完成去年初國務(wù)院部署的任務(wù)。2011年計劃建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比2010年大幅度增加。在2011年建設(shè)規(guī)模繼續(xù)刷新紀(jì)錄的同時，相關(guān)配套政策也在逐步完善。在國家大力發(fā)展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設(shè)走在全國前列的XX，更是大力推進(jìn)政策性保障住房的建設(shè)，始終將民生作為城市發(fā)展建設(shè)的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺了一系列改革住房保障方式的舉措，2008年7月21日，XX市委、市政府出臺了《關(guān)于安居工程和棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》、《XX市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣實(shí)施方案》、《XX市城市保障住房實(shí)施方案》三份文件，形成了以“一健三改”為內(nèi)容的安居工程總體思路。2009年XX市《關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》提出“2009年是XX市安居工程建設(shè)的攻堅(jiān)之年和“棚改”的開局之年”。由此，XX住房保障政策效應(yīng)全面釋放。根據(jù)《關(guān)于下達(dá)XX市2011年度保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知》，XX根據(jù)全國保障性安居工程建設(shè)工作會議精神，安置XXX省政府下達(dá)XX市的2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，結(jié)合全市近兩年來的實(shí)際情況，2011年XX市保障性安居工程建設(shè)的總?cè)蝿?wù)為37592戶，其中新建廉租住房7288套，新增公共租賃住房8362套，新增經(jīng)濟(jì)適用住房5000套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1000戶，完成棚戶區(qū)改造11000戶，完成國有工礦區(qū)改造4942戶。2012年2月14日在XX召開的全省保障性安居工程工作會議，明確了今年的計劃任務(wù)：開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房38.77萬套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房15.15萬套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1萬戶。3、公租房的發(fā)展背景社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。城市房價在歷經(jīng)2007年的瘋狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房價以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻，同時也成為影響社會和諧、安定的敏感問題。近年來，隨著公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。由于以上這部分城市人群處于不滿足其他保障住房申請條件，買不起經(jīng)濟(jì)適用房，或者不滿足經(jīng)濟(jì)適用房購買條件，暫買不起商品房，或者不固定在一個城市生活的外來就業(yè)人員暫不需要買房，或者剛畢業(yè)，收入不低但沒有積蓄，暫時買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的住房的尷尬境地。為解決這一“夾心層”的住房問題，于是，北京、上海、廣州、深圳、廈門等許多城市紛紛開工建設(shè)或收購了一定規(guī)模的公共租賃房房源，這種由政府建設(shè)、低于市場租金限價出租、能長期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障體系空白的希望所在。4、加快“公租房”建設(shè)的意義?（1）“公租房”建設(shè)將滿足完善住房供應(yīng)體系。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍“救急”，尚難大面積“保障”。特別是“夾心層”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系“空白區(qū)”。幸福生活，住有所居是最重要的一條。居無定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴(yán)，談不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設(shè)即公租房建設(shè)將有效緩解這一問題。（2）“公租房”建設(shè)將有效促進(jìn)消費(fèi)?！肮夥俊钡拇笠?guī)模建設(shè)勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場需求，對刺激消費(fèi)絕對“利好”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。（3）“公租房”建設(shè)將同時改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境，公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣鷳B(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業(yè)尤其是那些勞動密集型企業(yè)來說，無疑是一個長期的“利好”消息，這又將推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。5、項(xiàng)目提出的理由在2009年3月11日的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會上，當(dāng)有記者問：對既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠其他保障住房條件的“夾心層”，政府又將如何解決？住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設(shè)。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規(guī)格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。2010年6月12日由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12日正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難?！吨笇?dǎo)意見》認(rèn)為：大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。并要求“各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)?！?011年8月25日XX市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔2011〕16號），進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房。2010年11月3日，中共XXX省委常委、市委書記XXX率有關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志專題調(diào)研公共租賃住房建設(shè)，并主持召開市委常委辦公會議，與會人員實(shí)地了解了相關(guān)公租房建設(shè)和回租情況，并就有關(guān)問題進(jìn)行了認(rèn)真研究。會議認(rèn)為，發(fā)展公共租賃住房，提高住房保障水平是今年黨中央、國務(wù)院切實(shí)改善民生、提供住房保障的一項(xiàng)重大部署。發(fā)展公共租賃住房，有利于完善住房保障體系，有利于引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，有利于推進(jìn)人才創(chuàng)業(yè)發(fā)展，有利于緩解當(dāng)前住房困難。因此，盡快啟動公共租賃住房建設(shè)，意義重大，影響深遠(yuǎn)。2012年2月14日在XX召開的全省保障性安居工程工作會議，明確了今年的計劃任務(wù)：開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房38.77萬套，竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房15.15萬套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1萬戶。由于有從中央到省政府的重視以及一系列相關(guān)政策措施的支持，公租房建設(shè)工作發(fā)展機(jī)遇的重大，此舉必將有利于XX市盡快實(shí)現(xiàn)“住有所居”這樣具有重大意義的理想目標(biāo)，因此，項(xiàng)目的提出，理由充分，意義重大。項(xiàng)目建設(shè)必要性1、有利于改善居住條件，促進(jìn)社會和諧發(fā)展現(xiàn)代住房經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，政府必須實(shí)施住房保障一個很重要的出發(fā)點(diǎn)，是因?yàn)樽》肯M(fèi)在過程中存在著很大的“外部性”，在結(jié)果上具有很強(qiáng)的“生產(chǎn)性”。古語說得好，“安居”才能“樂業(yè)”。國際上有很多公共衛(wèi)生學(xué)文獻(xiàn)證明，良好的住房條件是保證充沛體力進(jìn)行社會生產(chǎn)和生活的必要前提，居住環(huán)境的好壞對于兒童的成長發(fā)育乃至將來的職業(yè)與社會表現(xiàn)都非常關(guān)鍵。從這個角度來看，住房消費(fèi)可以看作是社會生產(chǎn)力的一種重要投入要素。要提高社會生產(chǎn)力，就不僅要提高社會平均的住房消費(fèi)質(zhì)量，也要提高低收入人群的居住水平。其實(shí)，不論是在國內(nèi)還是在國外，是存在著這樣一個事實(shí)的：是否擁有良好的或者社會所認(rèn)為的最基本的居住條件，會嚴(yán)重影響到居民的道德水準(zhǔn)、社會行為規(guī)范乃至對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會的認(rèn)同感與歸屬感。而個人的社會行為規(guī)范水平和對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)社會的認(rèn)同感、歸屬感，對周圍社區(qū)及當(dāng)?shù)厣鐣?，都有著直接的外部性作用。試想，如果存在社會、一個社區(qū)中相當(dāng)一部分人群無家可歸、顛沛流離的現(xiàn)象，那么社會治安狀況肯定十分堪憂，將影響整個社會的穩(wěn)定和諧。住房，不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，還是一個社會問題、政治問題。除了無家可歸者，住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環(huán)境，身心健康受到較大困擾，很容易帶來社會不穩(wěn)定因素。到了很多人都為基本住房發(fā)愁的時候，社會和諧穩(wěn)定就只是一句空話，整個社會就要為消除由此引起的不安定因素而付出高昂代價。從很大程度上而言，所謂住房保障具有社會投資屬性，可以從兩個角度來理解：防御性的社會投資，防止無家可歸的極端現(xiàn)象出現(xiàn)，防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會不良行為等造成對社會穩(wěn)定秩序的干擾，以及對社會正常生產(chǎn)力的本可避免的破壞，節(jié)約相關(guān)社會費(fèi)用。就像衛(wèi)生保健一樣，有衛(wèi)生經(jīng)濟(jì)學(xué)家測算，在我國，如果在預(yù)防保健上投資1元錢，就可以節(jié)省8元多的醫(yī)療費(fèi)，還能節(jié)省100元錢的搶救費(fèi)。與其在結(jié)果上花幾倍成本，不如在源頭上進(jìn)行防范。其二是主動性的社會投資，提高居民普遍的住房居住質(zhì)量，尤其是低收入群體的住房水平。這樣有助于提高人們的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。2、有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問題，滿足住房供應(yīng)體系的需求我國目前的住房市場發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房中的中小戶型大部分為是個世紀(jì)留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進(jìn)，這部分低價位房源日益減少。與此同時，我國每年城市化新增城市人口約1000萬左右，而城市新增建設(shè)用地又受到嚴(yán)格控制。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場，將必然導(dǎo)致住房市場價格的進(jìn)一步提升，帶來更多的人買不到房、住不起房。因此，在房價上漲，住房短缺的時期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障住房是非常必要的，增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺、完善住房供應(yīng)體系的有效途徑之一。可以說，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段中低收入人群的住房需求。3、能有效促進(jìn)消費(fèi)，改善投資環(huán)境，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展公租房的大規(guī)模建設(shè)勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場需求，對刺激消費(fèi)絕對“利好”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)。公租房建設(shè)不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境。公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣鷳B(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業(yè)尤其是那些勞動密集型企業(yè)來說，無疑是一個長期的“利好”消息，這又將推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。4、有利于平穩(wěn)商品房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)適用房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”?！蛾P(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》的出臺不僅意味著住房保障范圍的擴(kuò)大，更為重要的是，如果該項(xiàng)措施能夠盡快落實(shí)到位，將有效遏制商品房價格的再度上漲。在國內(nèi)房地產(chǎn)供給體系中，保障房和商品房之間存在著明顯的斷層問題——保障房僅針對低收入與最低收入群體，而商品房價格則遠(yuǎn)超普通公眾的承受能力。大量的中等收入群體，特別是剛剛走上工作崗位的新白領(lǐng)階層，其住房需求難以獲得有效的制度保障。而這部分社會群體因?yàn)槊媾R結(jié)婚、落戶，具有典型的房地產(chǎn)“剛性需求”，他們的市場行為決定著房價趨勢的變化。之前的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果已經(jīng)表明，如果針對“夾心層”的剛性需求缺乏政策支撐，任何已有的調(diào)控政策效果都可能喪失。因此，公租房的出現(xiàn)，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的重要舉措，也事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。換言之，如果房地產(chǎn)市場的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著引起房價上漲的“導(dǎo)火索”被熄滅，房地產(chǎn)市場整體供需結(jié)構(gòu)將趨于合理。如此，調(diào)控政策才能夠獲得更充分的發(fā)揮空間，長期以來的房價上漲慣性才能夠被有效遏制。如果說經(jīng)濟(jì)適用房體現(xiàn)了公共政策的救濟(jì)屬性，那么公租房則更能體現(xiàn)避免經(jīng)濟(jì)大起大落的公共政策的宏觀調(diào)控功能。5、是推動XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的需要XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。園區(qū)規(guī)劃面積38.6平方公里，建成面積30平方公里。建區(qū)以來，園區(qū)堅(jiān)持“工業(yè)立區(qū)、產(chǎn)業(yè)興區(qū)、招商活區(qū)、科技強(qiáng)區(qū)、建設(shè)擴(kuò)區(qū)、和諧安區(qū)”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。2011年以來，XX經(jīng)開區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國力量之都”，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1245億元，同比增長36.62%；實(shí)現(xiàn)工商稅收70億元，同比增長40%；平均月度產(chǎn)值超過100億元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步推進(jìn)。國家級XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為XXX省對外開放、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主力軍，贏得了“XXX工業(yè)看XX，XX工業(yè)看XXX”的美譽(yù)。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，有利于加快推進(jìn)XX經(jīng)開區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很有必要的。

宏觀環(huán)境與市場分析宏觀環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“前高后低”的局面，據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，全年GDP增長速度達(dá)到10.3%的較高水平，比上年增加1.1個百分點(diǎn)。中國社會科學(xué)院預(yù)計2011年GDP增長率可達(dá)10%左右。2011年，影響我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本因素沒有發(fā)生明顯變化，在保持宏觀調(diào)控政策力度相對穩(wěn)定的條件下，2011年我國經(jīng)濟(jì)仍將保持高位平穩(wěn)較快增長態(tài)勢，與2010年增長速度基本持平，GDP增長率預(yù)計可達(dá)10%左右。2010年影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的因素主要來自三個方面：國內(nèi)增長的基本動力、世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及宏觀調(diào)控的政策力度。總體上看，我國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生驅(qū)動增長的模式正逐步形成，短期內(nèi)仍將維持投資主導(dǎo)、消費(fèi)支撐的動力格局。在未來一段時間內(nèi)，我國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的波動主要來自外部沖擊以及宏觀調(diào)控的力度。從國際上看，目前處于后金融危機(jī)時期，全球經(jīng)濟(jì)雖然出現(xiàn)了逐漸復(fù)蘇的跡象，但是全面復(fù)蘇仍是一個緩慢而復(fù)雜的過程。從國內(nèi)來看，經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)需要進(jìn)一步鞏固，向好勢頭需要進(jìn)一步發(fā)展，明年宏觀調(diào)控宜“穩(wěn)”字當(dāng)頭，以穩(wěn)定政策為主基調(diào)，既不要過度緊縮，也不要盲目出臺“二次刺激”政策，要把保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。同時，“十二五”規(guī)劃綱要將在2010年底前出臺，其中，將明確中國未來五年的總思路、總政策和發(fā)展目標(biāo)，這些都將為中國資本市場的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，都將以“利好”方式刺激和推動中國資本市場長期快速健康發(fā)展。2010年在積極財政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動下，我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。從前三季度的實(shí)際情況來看，國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調(diào)控要把穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、管好通脹預(yù)期作為主要任務(wù)。綜上，在良好運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，為公租房的建設(shè)奠定了很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有利于其建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快。2、政策支持根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）精神，為加快發(fā)展公共租賃住房，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）于2010年6月12日正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。2011年8月25日XX市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長政發(fā)〔2011〕16號），進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房?！吨笇?dǎo)意見》為公租房建設(shè)提供了重要的政策支持。一是，各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計劃，予以重點(diǎn)保障。面向經(jīng)濟(jì)適用住房對象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的投入。省、自治區(qū)人民政府要給予資金支持。中央以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助。三是，對公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財政部、稅務(wù)總局制訂。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。四是，鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監(jiān)會制訂。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。探索運(yùn)用保險資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設(shè)的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范圍。五是，公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年11月3日，中共XXX省委常委、市委書記XXX率有關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直有關(guān)部門負(fù)責(zé)同志專題調(diào)研公共租賃住房建設(shè)，并主持召開市委常委辦公會議。根據(jù)此次會議精神，發(fā)展公租房要做好“四個結(jié)合”、“四項(xiàng)工作”和圍繞“一個目標(biāo)”分“兩步實(shí)施”?！八膫€結(jié)合”，一是規(guī)劃布局上實(shí)行集中與分散相結(jié)合。根據(jù)XX實(shí)際，全市公共租賃住房建設(shè)相對集中在四片區(qū)，即高新區(qū)、XXX—XXX區(qū)、XXX區(qū)和XXX—大學(xué)城，進(jìn)行分點(diǎn)布局，保障配套服務(wù)。二是房屋來源上實(shí)行新建與盤活相結(jié)合。在新建的基礎(chǔ)上，大力盤活現(xiàn)有安置保障房、企業(yè)自建房和部分商品房，切實(shí)解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困者的住房保障問題。三是資金投入上實(shí)行政府與社會結(jié)合。采用BOT方式，由政府提供土地劃撥，利用社會和市場投資實(shí)現(xiàn)建設(shè)、管理、運(yùn)營一體化，減少政府一次投入，提高小區(qū)管理水平。四是租賃補(bǔ)貼上實(shí)現(xiàn)財政與企業(yè)相結(jié)合。鼓勵企業(yè)自建、政府統(tǒng)建和社會參建，由政府和企業(yè)配套補(bǔ)貼?！八捻?xiàng)工作”，一是抓緊存量房源調(diào)查。由住房保障局具體負(fù)責(zé)，進(jìn)行存量房源的調(diào)查，摸清底子，登記造冊。二是制定市場管理規(guī)定。政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運(yùn)作主體、明確租賃價格、做好物業(yè)經(jīng)營、實(shí)施市場監(jiān)管，確保公共租賃住房市場健康有序發(fā)展。三是研究制定相關(guān)政策。要盡快出臺鼓勵投資、租賃對象、租賃標(biāo)準(zhǔn)、退場機(jī)制等方面相關(guān)政策，不斷增強(qiáng)工作的科學(xué)性、針對性和可操作性。四是拓寬資金投入渠道。要用活國家、省市的相關(guān)政策，多元化籌集公共租賃住房建設(shè)和管理資金。公共租賃住房建設(shè)要分“兩步實(shí)施”，交替推進(jìn)，第一步，盤活存量住房，要盡快組建班子，認(rèn)真調(diào)查研究，出臺相關(guān)政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設(shè)，通過充分競爭，采取BOT方式，按照政府主導(dǎo)、社會投資、企業(yè)運(yùn)作、租賃貼息的原則，加大推進(jìn)力度，加快建設(shè)實(shí)施，為全市發(fā)展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。并要求各級各有關(guān)部門也要積極探索，深入實(shí)際，創(chuàng)新機(jī)制，確保兩年時間內(nèi)，全市基本解決20萬人的住房保障問題。市場分析房地產(chǎn)市場分析1、全國房地產(chǎn)市場從周期調(diào)整來看，2010年中國房地產(chǎn)市場依然處于擴(kuò)張與波峰階段，城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)、中國居民財富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴(kuò)張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預(yù)期、流動性的泛濫以及政策調(diào)整的扭曲等短期因素決定了周期擴(kuò)張階段的房地產(chǎn)價格偏離其均衡價格，通過對北京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價的測算表明，不同城市對于均衡價格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，因此，行政性的價格調(diào)控（即2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動的效果，周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇。由于我國房地產(chǎn)市場長期存在供不應(yīng)求的局面，并且這種狀況可能將在中期延續(xù)，而中國的人口結(jié)構(gòu)以及城市化進(jìn)程的加速將使中國在未來5～10年內(nèi)保持較高的城市住房需求，同時中國收入的增長以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣化也決定了未來對于不動產(chǎn)需求的強(qiáng)勁，因此，政策的調(diào)整影響的僅是近期房地產(chǎn)市場，中長期來看，房地產(chǎn)市場必然處于周期上漲階段。2、XX房地產(chǎn)市場在國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的深刻影響下，XX房地產(chǎn)市場必然會伴隨著全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。另外，對于中部六省省會城市之一的XX而言，還面臨著與其他中部城市的激烈競爭。尤其是武漢城市圈、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角地區(qū)等重點(diǎn)中部城市區(qū)域的快速發(fā)展，給XX的發(fā)展帶來較大的競爭壓力，特別是XX與武漢相鄰，存在較大的競爭關(guān)系，相比武漢，XX不具備競爭優(yōu)勢，從目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r上看，武漢GDP總量比XX高，且武漢為主要老工業(yè)基地，工業(yè)較XX有發(fā)達(dá)；從外部環(huán)境上看，武漢為全國交通樞紐中心之一，比XX有較大的競爭優(yōu)勢，等等。所以XX要在中部六省中取得經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，同時保障XX房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，仍然任重而道遠(yuǎn)。同時，相比省內(nèi)周邊城市，XX在XXX省的經(jīng)濟(jì)地位日趨明顯，在其輻射帶動下XXX、XXX等地迅速發(fā)展，但同時它們也與XX存在一定的競爭關(guān)系。與XX相比，兩市在房地產(chǎn)方面具有土地價格便宜、儲備土地量大的競爭優(yōu)勢；另外隨著XXX城際鐵路的開通，XX地理位置的優(yōu)勢將逐漸淡化，屆時XX若房價、地價過高，開發(fā)商、消費(fèi)者選擇XXX、XXX的概率增加，這將對XX市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一定的壓力。以上分析表明，在綜合考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以及XX市所處區(qū)域環(huán)境及周邊城市競爭情況的條件下，可以預(yù)測，XX市未來房地產(chǎn)市場將處于平穩(wěn)增長態(tài)勢，房價上升的空間較大。因此，加快公租房建設(shè)，加強(qiáng)保障力度，擴(kuò)大保障范圍，為城市中等偏低及以下收入群體提供安居保障，對于提高人民群眾的生活質(zhì)量、維護(hù)社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，有著極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。XX市保障性住房發(fā)展分析1、保障性住房特點(diǎn)分析（1）保障性住房的供應(yīng)對象與商品房的消費(fèi)對象不重疊保障性住房主要是針對城市的低收入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費(fèi)對象。據(jù)分析，XX市居民住房消費(fèi)大體上可以分為五個層次：第一類，高收入家庭（金領(lǐng)階層）。家庭年總收入為20萬元以上，約占全市總戶數(shù)的5%，約有8萬戶，主要購買中高價位或高價位的商品房。第二類，較高收入家庭（銀領(lǐng)階層）。家庭年總年收入10～20萬元，約占全市總戶數(shù)的12%，約有20萬戶，主要購買中等或中高價位的商品房。第三類，中等收入家庭（銅領(lǐng)階層）。家庭年總年收入為5～10萬元，約占全市總戶數(shù)的40%，約有65萬戶，主要購買中低價位和中小戶型的商品房。第四類，中低收入家庭（鐵領(lǐng)階層）。家庭年總年收入為2～5萬元，約占全市總戶數(shù)的28%，全市約有45萬戶。他們很少有能力購買核心城區(qū)的商品房，主要購買城郊低價房和廉價的二手房。第五類，低收入家庭（錫領(lǐng)階層）。家庭年總年收入2萬元以下，約占全市總戶數(shù)的15%，約有25萬戶。他們尚無經(jīng)濟(jì)能力買房，基本以租房為主，或租條件較差、租金低廉的房子居住。從以上分類可以看出，我市住房保障體系，第一步是解決收入住房困難戶，繼而擴(kuò)大到部分中等收入家庭。這些人群，他們都沒有能力購買普通商品房。因此，住房保障體系的實(shí)施，不會減少XX房地產(chǎn)市場需求，不應(yīng)將保障房建設(shè)與商品房建設(shè)對立起來看待。（2）保障性住房覆蓋面在臨界線以下?lián)＜已芯?，XX市商品房和保障性住房覆蓋面可以設(shè)定兩條臨界線：一條是“三七開”，商品房占70%，保障性住房占30%。這種狀態(tài)，保障性住房對房地產(chǎn)市場不構(gòu)成影響。第二條為“四六開”，即商品房占60%，保障性住房占40%。這種狀態(tài)下，保障性住房對房地產(chǎn)市場會造成輕微影響。當(dāng)前XX市保障房用來解決月收入700元以和人均面積16平方以下的住房困難戶。按此標(biāo)準(zhǔn)劃分，保障體系覆蓋的居民面不到20%，遠(yuǎn)低于“三七開”臨界線。因此，它不會對XX房地產(chǎn)市場帶來不良影響。（3）保障性住房與商品房的建設(shè)資金來源不同保障性住房的建設(shè)資金主要依靠各級地方財政投入，其資金主要從土地出讓凈收益中按10%的比例提取，其次是通過市場運(yùn)作、政策扶持的辦法解決。而商品房的開發(fā)建設(shè)主要靠銀行貸款和開發(fā)企業(yè)的自有資金。保障性住房不會擠占商品房的貸款額度，對商品房的資金來源也不構(gòu)成威脅。（4）保障性住房用地比例不高按國家規(guī)定，建設(shè)保障性住房要使用一部分城市建設(shè)用地，直觀看會影響地方財政收入，但保障性住房所用土地占政府出讓土地的比例不高，因此對地方財政收入影響不大。而且由于市場化用地數(shù)量有所減少，政府拍賣土地的價格會相應(yīng)的上升，足以補(bǔ)償因保障性住房用地劃撥減少的收入。這一點(diǎn)在成都、廈門、青島、武漢等市都得到了驗(yàn)證。廈門市2006年建設(shè)5萬套經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)年土地出讓收入?yún)s達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的140億元人民幣。我市2009年1～5月份安排了415萬平方米保障性住房用地，但收繳土地出讓金同比卻增長4.45%，顯然影響并不大。（5）保障性住房不會進(jìn)入市場按規(guī)定，保障性住房5年內(nèi)不得上市，5年后可上市時，首先由政府回購，這就使保障性住房不會輕易流入市場，對房地產(chǎn)市場的沖擊有限。從總體上看，保障性住房建設(shè)的目標(biāo)群體、建設(shè)模式、資金籌措渠道以及銷售方式等，都自成體系，沒有與商品房市場形成對接，因此很難產(chǎn)生大的影響。2、保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析截至2007年底，全市累計共拆除、改造、修繕各類棚屋576.67多萬平方米，使4.8萬戶、18萬多居民搬入新居；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計完成投資額達(dá)到123.79億元，累計竣工面積為1,239萬平方米，累計銷售面積達(dá)到14.94萬套，建設(shè)廉租住房9.59萬平方米、1,906套，解決了15萬多戶居民居住問題。人均住房建筑面積由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米。2007年至2009年上半年，XX市已批準(zhǔn)立項(xiàng)并選址的已建、在建（含待建）爭取中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共22個，計9,486套43.6萬平方米（其中市區(qū)6,692套/3,052平方米），累計爭取中央及省補(bǔ)助資金2.38億元。目前已竣工2,636套，總建筑面積14.56萬平方米。2009年新增中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共10個，建筑面積26.46萬平方米，5,763套，中央投資補(bǔ)助7,935萬元。目前10個項(xiàng)目已全面開工，其中：麓谷錦和（二期）、栗塘小區(qū)、XXX縣和德家園（三期）、XX縣XXX鎮(zhèn)4個項(xiàng)目已經(jīng)全面動工；鳳凰苑1.5萬平方米、XXX市2.3萬平方米、天凱東苑0.93萬平方米、谷山樂園1.8萬平方米、誠興2.96萬平方米、山水新城0.92萬平方米6個項(xiàng)目已經(jīng)部分動工。自2008年7月開始，XX市改革住房保障方式改變，停止經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)物分配（棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)工程拆遷戶除外），對經(jīng)濟(jì)適用房保障對象實(shí)行貨幣補(bǔ)貼。截止2009年12月31日，全年已發(fā)經(jīng)適房貨補(bǔ)憑證20,420戶，已購房18,404戶，購房面積160.81萬平方米，應(yīng)發(fā)補(bǔ)貼資金14.48億元。全市經(jīng)濟(jì)適用房開工面積為79.04萬平方米、8,235套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為61.05萬平方米、6,602套；單位自建17.99萬平方米、1,633套），竣工面積為47.16萬平方米、5,192套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為39.56萬平方米、4,331套；單位自建7.6萬平方米、861套）2009年，XX市共運(yùn)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目56個（含開發(fā)商自拆項(xiàng)目），完成城市房屋拆遷面積216萬平方米，拆遷戶數(shù)16636戶，完成棚戶區(qū)改造投資128.48億元，拆遷戶共購房近200萬平方米。2009年，XX市共運(yùn)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目56個（含開發(fā)商自拆項(xiàng)目），完成城市房屋拆遷面積216萬平方米，拆遷戶數(shù)16636戶，完成棚戶區(qū)改造投資128.48億元，拆遷戶共購房近200萬平方米。2009年計劃完成6000戶貨幣補(bǔ)貼憑證發(fā)放，迅速啟動所有項(xiàng)目，有困難的也要采取措施。通過回購、租賃、貨幣補(bǔ)貼等方式解決6000戶，對人均住房面積12平方米以下的城市低收入家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。2007年至2010年，XX市共完成城鎮(zhèn)住房保障17萬余戶，保障性住房占該市住房總量的比例保持在30%以上。其中，建設(shè)和籌集廉租住房38151套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房26905套，發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼23002戶，完成城市棚戶區(qū)改造42162戶，建設(shè)棚改拆遷安置房6907套，國有工礦棚戶區(qū)改造4730戶，農(nóng)村危房改造11000戶，農(nóng)民保障房156001套，行政事業(yè)單位及企業(yè)單位共發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼15273戶。2011年，XX市保障性住房和城市棚戶區(qū)改造計劃30650套，目前開工21380套，開工率69.76%。近年來，XX通過拓寬住房保障范圍、提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)、改革住房保障方式，完善了分層次、多途徑、全覆蓋的住房保障體系。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，確定住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為上年度城市居民人均可支配收入的75%，面積標(biāo)準(zhǔn)由人均低于8平方米提高到人均低于16平方米，均處于全國較高水平。保障補(bǔ)貼進(jìn)一步提高，根據(jù)當(dāng)年商品房均價、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本和補(bǔ)貼面積來測算補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，解決了“經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”的問題，目前XX市對經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼為低收入無房戶每戶8萬元、低收入住房困難戶每戶5萬元，對過去沒有享受房改政策的改制企業(yè)職工，每戶增加補(bǔ)貼2萬元；對租賃補(bǔ)貼，無房戶由每人每月100元提高到160元，住房困難戶由每人每月50元提高到80元。這些措施使得低收入家庭購房或租房問題基本得到解決。由前面敘述可知，近幾年XX市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決。由前面敘述可知，近幾年XX市保障性住房發(fā)展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決。3、XX市保障性住房市場需求隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和城市人口的集聚，市民對居住環(huán)境的要求在不斷提高，XX市住房保障的任務(wù)仍然十分艱巨。截至2007年底，XX經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象積壓戶還有3.15萬，最低收入家庭中，還有11,138戶為無房戶，XX二環(huán)線內(nèi)仍有棚屋面積899萬平方米，共50,670戶、18萬多人，中心城區(qū)還有2萬多散居居民的居住條件亟待改善，全市還有5.4萬余名職工未享受房改政策或存在住房困難問題，近50萬外來務(wù)工人員的住房條件普遍較差，數(shù)以萬計的新就業(yè)人員陷入無力購房的窘境。截止2008年10月，XX市家庭人均住房面積低于15平方米的低收入家庭為44,627戶（其中市區(qū)30,999戶，縣市13,628戶），其中：無房戶為21,698戶（市區(qū)16,344戶、縣市5,354戶），家庭人均住房面積8平方米以下的低收入家庭為3,351戶（市區(qū)1,276戶、縣市2,075戶），8-12平方米的為5,474戶（市區(qū)1,617戶、縣市3,857戶），12-15平方米的為14,104戶（市區(qū)11,762戶、縣市2,342戶）。另據(jù)調(diào)查，家庭人均住房面積低于15平方米的收入家庭中有24,915戶選擇租房保障方式，有19,712戶選擇經(jīng)濟(jì)適用房保障方式。截至2010年，XX經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象積壓戶還有3.15萬，最低收入家庭中還有11138戶無房戶，二環(huán)線內(nèi)仍有棚戶區(qū)面積730萬平方米，共50670戶、18萬多人，中心城區(qū)還有2萬多名散居居民的居住條件亟待改善，全市還有5.4萬余名職工未享受房改政策或存在住房困難問題。由此可知，XX市保障性住房存在較大的需求缺口急需解決，以保證社會得以持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民的安居樂業(yè)。公租房發(fā)展分析1、公租房及其特征分析公租房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，并將這些房屋已低于市場價格的方式租給特定人群。公租房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的職工宿舍，從共性來看，屬于租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，它是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決城市中等偏低及低收入家庭住房問題的保障性住房。公租房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬屬性不同。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市場價格或者承租者承受起的價格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變化時，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等。其未來發(fā)展目標(biāo)將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。公租房具有以下特征：一是體現(xiàn)出政府的干預(yù)性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負(fù)責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機(jī)構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；二是需求對象的限制性，因其是保障性住房，其保障對象具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；三是非營利性，不論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)開發(fā)建設(shè)，都不以營利為目的；四是租賃價格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價格低于一般的市場價；五是退出的靈活性，當(dāng)中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時，政府可隨時停止發(fā)放補(bǔ)貼，退出程序簡便易操作。公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式，即各級地方政府組織新建一些公共租賃住房，同時，也可以在已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。2、公租房現(xiàn)狀分析目前國內(nèi)的公租房政策仍處于剛起步階段，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場調(diào)控的形勢而言，相關(guān)政策推進(jìn)應(yīng)當(dāng)遵循高效持續(xù)原則，才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)。事實(shí)上，國內(nèi)公租房建設(shè)的最大問題在于供給規(guī)模嚴(yán)重不足。中國城市人口規(guī)模極為龐大，動輒百萬計的城市人口使得公租房建設(shè)規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識。與統(tǒng)計部門重點(diǎn)監(jiān)測的國內(nèi)70個大中城市相比，2010年全國興建的37萬套公租房，平均到每座城市不過5000套左右，顯然無法從根本上滿足“夾心層”的住房需求。更何況，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實(shí)際情況表明，地方政府的實(shí)際建設(shè)規(guī)模往往還要落后于規(guī)劃數(shù)量。我國公租房建設(shè)雖在不斷的完善和發(fā)展，但由于是處于剛剛起步階段，公租房建設(shè)存在一些比較突出的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是制度法規(guī)體系尚不健全。目前國內(nèi)僅深圳、廈門等幾個城市推出了公共租賃住房管理辦法，從國家層面上來看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導(dǎo)意見。而公租房的資格審核和后續(xù)管理將是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關(guān)管理辦法也有許多需要改進(jìn)的地方。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約束性，如有的地方規(guī)定只有40平方米，有些地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)90平方米。二是覆蓋人群相對較窄。以北京為例，公租房只限于已通過政策住房審核的家庭，廣州、深圳和廈門的覆蓋人群也是針對城鎮(zhèn)戶籍人口。這主要是由于公租房剛剛起步，正處于摸索階段，而最需要住房保障的流動人口還被排除在保障之外。三是資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足。按照廈門市的規(guī)劃，在未來幾年將投入136億元建設(shè)45000套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難題。按照覆蓋40%戶籍人口的目標(biāo)，可以全覆蓋中低收入家庭。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等問題，保障計劃難以落實(shí)。在北京市的規(guī)劃中，僅有兩塊公共租賃住房用地，總建筑面積不到26萬平方米。由于房源籌集不足，北京市的公租房一再延期登記時間。土地收益流失、資金來源不足以及管理復(fù)雜是公租房供應(yīng)短缺的主要原因。四是維護(hù)成本較高，政府后續(xù)補(bǔ)貼較多。公租房對政府的管理效率提出了更高的要求，同時，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和財力，這些都應(yīng)在公租房計劃中有充分的考慮。以上只是在公租房發(fā)展初期階段出現(xiàn)的一些問題，相信隨著公租房實(shí)踐的發(fā)展和相關(guān)制度的完善，公租房建設(shè)會成為城市中低收入群體住房保障的重要途徑之一。3、公租房發(fā)展前景分析面對我國目前房價高漲，普通居民支付能力下降，現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求的局面，公租房以其適合各種收入階層、靈活易調(diào)整的特點(diǎn)具有良好的發(fā)展前景。一是建立長效保障機(jī)制，緩解供需矛盾。從過去量大面廣的出售為主的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房向公租房轉(zhuǎn)變，與其他保障性住房一起，共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系。對于大城市，人口增長與土地資源緊缺的矛盾將是長期共存的。以銷售為主的保障性住房供應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設(shè)保障性住房。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保障性住房只能越建越遠(yuǎn)，勢必會脫離低收入家庭的實(shí)際需求，引發(fā)新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。發(fā)展公租房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張矛盾，保證政府擁有大量流動性房源，長期來看，可形成可持續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈。二是完善保障制度，滿足中低收入家庭住房需求。公租房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn)，在房源之間形成合理的級差，確保不同收入家庭享受相應(yīng)的比較公平合理的政府補(bǔ)貼。收入較高家庭，自身承擔(dān)的房租相對較高，政府補(bǔ)貼較少，收入較低的家庭，自身承擔(dān)的房租較低，享受的政府補(bǔ)貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變的調(diào)整補(bǔ)貼額度，重新劃分個人和政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)，有利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。三是強(qiáng)化政府的調(diào)控作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場化運(yùn)作。充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿，引入企業(yè)參與公租房建設(shè)，通過稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵并調(diào)節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。政府也可以通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一方面也活躍了住房二級市場。四是發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道。在我國無論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)都已日益迫切。未來的政策性住房金融機(jī)構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入家庭提供優(yōu)惠的低息住房貸款，同時，向公租房開發(fā)建設(shè)單位提供長期信貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。五是循序漸進(jìn)，做好公租房的規(guī)劃和前景設(shè)計。我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公租房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時，逐步把公租房的保障范圍擴(kuò)大到城市非戶籍家庭。但發(fā)展也應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步推進(jìn)，避免急于求成帶來一系列的后續(xù)問題。首先是土地獲取上，要對公租房用地給以較大的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收入家庭，流動性較強(qiáng)，宜建在交通順達(dá)，位置相對較方便的區(qū)域。其次應(yīng)合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建設(shè)形態(tài)和建筑容積率。在興建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建設(shè)輕管理的問題。

建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目選址位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東，主要建筑為公租房。基地呈近似長方形，新建建筑布局充分尊重現(xiàn)狀道路和已有建筑的布局形式，新規(guī)劃用地位于西北面和南面。1棟18層公租房。南面新規(guī)劃與順接現(xiàn)狀已有道路，在用地范圍內(nèi)布置1棟6層公租房、2棟17層公租房及1棟24層公租房，并在室外設(shè)置活動場地及休閑綠地。建設(shè)內(nèi)容主要為：多層、高層、商業(yè)、項(xiàng)目配套的服務(wù)設(shè)施以及相應(yīng)的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目位于XX縣XXX鎮(zhèn)工業(yè)園，交通方便，配套設(shè)施完善，是理想的居住用地。該項(xiàng)目用地面積為41323.92平方米，已建用地面積20684.60平方米，新規(guī)劃用地面積20639.32平方米。其中新建建筑總面積85072.25平方米，新建地上建筑面積為80906.11平方米，新建地下建筑面積為4166.14平方米場址選擇與建設(shè)條件場址選擇1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東，地理位置優(yōu)越，場地較為地勢規(guī)整，交通便利。2、場地現(xiàn)狀該項(xiàng)目用地面積為41323.92平方米，已建用地面積20684.60平方米，新規(guī)劃用地面積20639.32平方米。其中新建建筑總面積85072.25平方米，新建地上建筑面積為80906.11平方米，新建地下建筑面積為3、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目是公共租賃住房項(xiàng)目，其用地性質(zhì)為行政性劃撥用地，經(jīng)XX市人民政府批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)住宅用地。土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)XX市規(guī)劃局審議通過。擬建場地現(xiàn)有供水、供電、道路等能夠保證項(xiàng)目實(shí)施及項(xiàng)目建成后的正常運(yùn)營及生活需要。項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形地貌條件XX位于東經(jīng)111°54'-114°15'，北緯27°51'-28°40'之間，東西長約233公里，南北寬約90公里，從東至西依次是XXX市、XX縣、XX市、XXX縣和XXX縣，基本處于XX中丘陵與洞庭湖沖積平原過渡地帶和XX瀏盆地。XX市區(qū)處于XX江和XXX河交匯的河谷臺地，周圍為地勢較高的山丘，可謂“環(huán)城皆山也”。XX瀏盆地經(jīng)過數(shù)十萬年的地質(zhì)變化和大自然侵蝕，形成了南高北低、丘澗交錯、紅巖白沙的地貌特征。由于XX城處于從丘陵向平原的過渡地帶，使得這一范圍的地貌變化多姿多彩。西側(cè)為低山區(qū)，碧虛嶺海拔300.8米，為XXX山最高峰，山前有天馬山、鳳凰山大小崗丘羅列；山后有桃花嶺、金牛嶺等叢巒疊翠，群山渾然一體，有如XX城圍一道屏障。西北分布著元古代震旦紀(jì)后期的淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵。由于地層巖質(zhì)堅(jiān)硬，自然剝蝕作用緩慢，形成了谷山、尖山、烏山等數(shù)座孤峰，點(diǎn)綴于低緩的丘陵之中。東北側(cè)為花崗巖低山丘陵地帶，地表發(fā)育的土壤多為沙土，山勢較陡峭，山脊多不相連。距XX約30公里有黑糜峰，海拔591米、相傳為道家福地。再東北有影珠山、XXX山、飄風(fēng)山、明月山等，均為風(fēng)景秀麗的名山。東側(cè)和東南側(cè)為紅巖丘崗，海拔一般100米左右。大多數(shù)小山丘巖質(zhì)松散，易風(fēng)化成紅巖崗地；個別因巖基堅(jiān)硬，仍聳立于丘崗之中。烈士公園北端的羅洋山，東面受瀏則陽河切削，懸?guī)r壁立，為城東勝景。盆地中心為沿江的沖擊臺地，是XX城市建設(shè)的主要地帶。其地層主要是第四紀(jì)更新世的沖積性網(wǎng)紋紅土和砂礫。XX江、XXX河二水交匯的新河三角洲為第一級臺地，海拔約30米，高出XX江常年水位約10米。五一廣場一帶為第二級臺地，高出XX江常年水位約30米，XX古城主要分布在這一級臺地。今天的XX城已擴(kuò)展到了第六、第七級臺地。由于其地表為粘土砂礫層，且?guī)r基結(jié)構(gòu)堅(jiān)硬，每平方米可承壓2.5-3萬公斤，高者達(dá)5萬公斤，適宜于建設(shè)高層建筑。由于盆地內(nèi)臺地是由崩塌的砂巖與粘上構(gòu)成，地層中孔隙多，有較好的含水層，地下水源豐富。古時XX城中水井比比皆是，清澈甘冽，四時不竭，白沙井、鴛鴦井、水風(fēng)井等遐邇聞名。在五一廣場一帶，曾發(fā)掘出戰(zhàn)國、東漢、三國時期的古井?dāng)?shù)十眼。大自然造化了XX瀏盆地，XX瀏盆地又孕育了古城XX。山水相依的XX地形地貌獨(dú)得天賦，在未來的現(xiàn)代化城市建設(shè)中還將展現(xiàn)無窮的魅力。本項(xiàng)目地形起伏變化大，基地內(nèi)有田地、谷地、山地、水渠等，且規(guī)劃的市政道路標(biāo)高與現(xiàn)狀