世聯(lián)-北京宣武區(qū)中信大吉項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-120課件

中信大吉項(xiàng)目策劃報(bào)告基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題跳出現(xiàn)狀外的案例研究[FOCUS]一期的開(kāi)發(fā)策略分期開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目指標(biāo)位置宣武區(qū)/兩廣路/菜市口大街/南橫東街/粉房琉璃街之間總用地面積43.65萬(wàn)平方米可建設(shè)用地面積38.06萬(wàn)平方米住宅部分約78萬(wàn)平方米公建部分約30萬(wàn)平方米本項(xiàng)目地段距離天安門(mén)3公里（5分鐘車(chē)程）距離長(zhǎng)安街1.5公里內(nèi)城地王占地43.65公頃建筑面積108萬(wàn)平米本項(xiàng)目沃爾瑪莊勝崇光中友百貨西單商場(chǎng)宣武醫(yī)院十五中友誼醫(yī)院陶然亭公園大觀園萬(wàn)壽公園時(shí)代廣場(chǎng)菜百華強(qiáng)超市上海華聯(lián)美廉美西單賽特君太百貨急救中心婦幼醫(yī)院健宮醫(yī)院回民中學(xué)十四中師大附中育才中學(xué)北京小學(xué)實(shí)驗(yàn)一小菜市口小學(xué)廣安門(mén)中醫(yī)院大型商場(chǎng)：菜百新世紀(jì)、莊勝崇光、時(shí)代廣場(chǎng)、中友百貨、君太百貨、西單商場(chǎng)、西單賽特；超市：華強(qiáng)超市、美廉美超市、上海華聯(lián)超市、沃爾瑪；醫(yī)院：廣安門(mén)中醫(yī)院、宣武醫(yī)院、健宮醫(yī)院、友誼醫(yī)院、北京市急救中心、宣武區(qū)婦幼保健醫(yī)院；公園：大觀園、陶然亭公園、萬(wàn)壽公園；學(xué)校：十五中、十四中、育才中學(xué)、北京師大附中；北京小學(xué)、實(shí)驗(yàn)一小、菜市口小學(xué)；銀行：北京銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、招商銀行；郵局：牛街郵局；電話(huà)局：櫻桃園電話(huà)局；城市資源的集成本項(xiàng)目給了我們太多的興奮點(diǎn)中信品牌的地產(chǎn)轉(zhuǎn)化內(nèi)城100萬(wàn)平方米08年奧運(yùn)打造文化地產(chǎn)模式歷史/文脈/地脈的傳承文物、古樹(shù)的想象力創(chuàng)建北京新型商務(wù)區(qū)地鐵4號(hào)線07年通車(chē)國(guó)際傳媒大道制訂“以獲利為前提”的開(kāi)發(fā)策略報(bào)告核心第一部分：基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題區(qū)域典型印象地脈:進(jìn)京趕考的舉子和文人墨客居住場(chǎng)所對(duì)外地人的吸引力文脈:會(huì)館/故居/名人薈萃A.外部環(huán)境（市場(chǎng)現(xiàn)狀）1、片區(qū)認(rèn)知（南城/宣武）東城：依靠本身的文化旅游資源、王府井商業(yè)街以及涉外使館區(qū)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展較為迅速西城：為傳統(tǒng)行政辦公區(qū)，并依靠金融街商務(wù)核心區(qū)的規(guī)劃，迅速成為北京的熱點(diǎn)區(qū)域崇文：發(fā)展緩慢，今年依靠崇文門(mén)新世界商圈及大都市街的成熟，略有起色宣武：堅(jiān)持在豐厚的宣南文化的基礎(chǔ)上推出國(guó)際傳媒大道規(guī)劃，但進(jìn)程緩慢西城-行政金融功能啟動(dòng)崇文-現(xiàn)代商業(yè)功能啟動(dòng)?xùn)|城-涉外商務(wù)旅游功能啟動(dòng)宣武-傳媒文化功能啟動(dòng)北京城的政府視角東城富西城貴崇文窮宣武破居住層面上的等級(jí)秩序形成北京目前城市肌理西城貴東城富宣武破崇文窮北京城的民間意象崇文門(mén)新世界發(fā)展軌跡1993年與崇文區(qū)簽訂全面合作協(xié)議和舊城改造項(xiàng)目（1.3平方公里）合同1995年投資12.9億崇外大街大市政改造和擴(kuò)建工程開(kāi)工1994年新世界中心一期開(kāi)工1998年新世界中心一期20萬(wàn)平方米建成并投入使用2000年出資5.8億進(jìn)行廣安大街——瓷器口大市政拆遷；11月新世界中心二期4.4萬(wàn)平方米商業(yè)開(kāi)業(yè)2001年正仁大廈投入使用；新世界中心二期服務(wù)式公寓泰華公寓開(kāi)始推售；新景家園一期、新世界家園一期入住2004年新景家園居民回遷、新裕家園3、4號(hào)樓入住2005年新怡家園一期12萬(wàn)平方米、新世界家園二期入住開(kāi)發(fā)策略：區(qū)域開(kāi)發(fā)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公建開(kāi)發(fā)——住宅開(kāi)發(fā)南城——貧民聚集地、市政設(shè)施匱乏、環(huán)境差、人員混雜、發(fā)展緩慢宣武——傳統(tǒng)文化、破舊、人群素質(zhì)低、近年交通情況好轉(zhuǎn)、整體規(guī)劃沒(méi)有明顯改善；宣武區(qū)崇文區(qū)歷史歷史定位傳統(tǒng)文化區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)原居住情況危舊平房、大雜院危舊平房、大雜院現(xiàn)狀道路交通情況廣安門(mén)大街、菜市口大街、地鐵四號(hào)線廣安門(mén)大街、崇文門(mén)外大街、地鐵五號(hào)線區(qū)域開(kāi)發(fā)SOGO百貨、國(guó)際傳媒大道（緩慢）新世界中心、新世界商場(chǎng)、大都市街開(kāi)發(fā)結(jié)果區(qū)域開(kāi)發(fā)失敗、只在SOGO周邊形成聚集區(qū)域開(kāi)發(fā)成功、新世界商圈的規(guī)模聚集效應(yīng)已經(jīng)形成區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格箱體7000-90008000-12000——如何通過(guò)形象的確立，改善區(qū)域印象是項(xiàng)目成功的首要問(wèn)題A.外部環(huán)境（市場(chǎng)現(xiàn)狀）2、目標(biāo)消費(fèi)者（住宅）置業(yè)目的：改善居住條件主要價(jià)值取向：就近（地緣性強(qiáng)）交通便利環(huán)境好、安靜板樓、居住舒適度高社區(qū)綠化面積較多主要購(gòu)物場(chǎng)所：SOGO、百盛、西單認(rèn)為區(qū)域最缺乏的商業(yè)設(shè)施：中高檔休閑娛樂(lè)（如健身房、KTV）購(gòu)房區(qū)域：本區(qū)域、朝陽(yáng)、海淀將住宅與安靜和舒適緊密聯(lián)系，對(duì)城市有一定的依賴(lài)性“交通方便、有地鐵”“有很長(zhǎng)歷史、很多文物”“生活方便，但設(shè)施普遍老化”“環(huán)境亂、人員混雜”“沒(méi)有東邊和北邊發(fā)展快”“比東城、西城差多了，不夠繁華”“公共綠地少，只有一個(gè)陶然亭公園”“飲用水不好、水硬”“政府有一個(gè)規(guī)劃，但沒(méi)有什么進(jìn)展”住宅消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)知（訪談?wù)洠┤f(wàn)和世家客戶(hù)特征描述項(xiàng)目位于白紙坊東街、萬(wàn)壽公園西側(cè)，總建筑面積10萬(wàn)，全部由7-9層板樓組成，共計(jì)446套房主要訴求點(diǎn)為公園、內(nèi)城低密度板樓等。主力戶(hù)型137平方米（3室2廳2衛(wèi)）銷(xiāo)售價(jià)格6800-7480元/平方米，銷(xiāo)售周期18個(gè)月，銷(xiāo)售速度平均為25套/月主要以三口之家為主地緣性極強(qiáng)，多為在項(xiàng)目周邊生活多年具有多次購(gòu)房置業(yè)經(jīng)歷，購(gòu)房主要的目的為改善居住條件對(duì)居住環(huán)境和舒適度的要求較高工作地集中在項(xiàng)目周邊和金融街，少量在CBD中國(guó)人民銀行總行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)中國(guó)證券登記有限公司中央國(guó)債登記結(jié)算有限公司中國(guó)平安保險(xiǎn)公司北京分公司中國(guó)建設(shè)銀行總行中信實(shí)業(yè)銀行北京分行華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司中國(guó)銀河證券有限公司交通銀行北京分行深圳發(fā)展銀行北京分行國(guó)信證券有限公司太平洋保險(xiǎn)北京分公司西南證券有限公司山東證券有限公司上海浦東發(fā)展銀行北京分行華安基金管理有限公司工商?hào)|亞金融控股嘉寶基金管理有限公司道亨證券有限公司中國(guó)國(guó)際期貨經(jīng)紀(jì)有限公司環(huán)球銀行金融電信協(xié)會(huì)紐約銀行北京代表處北京銀行總行中國(guó)電信集團(tuán)公司中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)公司中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司中國(guó)長(zhǎng)江三峽工程開(kāi)發(fā)總公司中國(guó)國(guó)際旅行社中國(guó)棉花總公司百盛集團(tuán)北京大唐發(fā)電股份有限公司中國(guó)工藝美術(shù)集團(tuán)公司金融街控股股份有限公司中國(guó)長(zhǎng)江電力股份有限公司南方證券北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)鋁業(yè)公司中國(guó)租賃有限公司中國(guó)民生銀行華夏銀行北京控股投資管理有限公司中寶戴夢(mèng)得投資股份有限公司中聯(lián)建設(shè)股份有限公司中商股份有限公司福建開(kāi)發(fā)證券國(guó)家外匯管理局儲(chǔ)購(gòu)司中國(guó)大唐集團(tuán)公司金融街匯集了3大國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，9大商業(yè)銀行總部，3大電信集團(tuán)總部，3大保險(xiǎn)集團(tuán)總部及530余家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的員工3萬(wàn)人以上。在2007年以前，金融街整體規(guī)劃將實(shí)施完畢，屆時(shí)進(jìn)駐此地的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)將有1000家以上，員工數(shù)量將達(dá)到10萬(wàn)以上金融街進(jìn)駐知名企業(yè)掃描區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓總量（平方米）中高端住宅目標(biāo)客戶(hù)數(shù)量金融街160萬(wàn)8000人左右崇文門(mén)27萬(wàn)1400人左右東方廣場(chǎng)20萬(wàn)1000人左右本區(qū)域（現(xiàn)有）38萬(wàn)2000人左右國(guó)際傳媒大道（未來(lái)）50萬(wàn)2600人左右合計(jì)15000人左右具有相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰ぷ骰蛏畎霃皆诰嚯x本項(xiàng)目20分鐘車(chē)程的范圍以?xún)?nèi)（以捷運(yùn)系統(tǒng)為驅(qū)動(dòng)因素）對(duì)城市中心的繁華生活有強(qiáng)烈的占有欲需要一定的身份標(biāo)簽感潛在中高端目標(biāo)客戶(hù)描述和數(shù)量預(yù)估——有沒(méi)有機(jī)會(huì)和可能擴(kuò)大客戶(hù)的輻射圈是項(xiàng)目的關(guān)鍵（規(guī)劃如何創(chuàng)造價(jià)值）大盤(pán)分期客戶(hù)演變的趨勢(shì)歸納（世聯(lián)模型）新區(qū)大盤(pán)的客戶(hù)演變路徑主流客戶(hù)趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)置業(yè)被動(dòng)式跨區(qū)置業(yè)主動(dòng)式跨區(qū)置業(yè)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力中中低中高城區(qū)重建大盤(pán)的客戶(hù)演變路徑主流客戶(hù)趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)置業(yè)主動(dòng)式跨區(qū)置業(yè)被動(dòng)式跨區(qū)置業(yè)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力中高高中高A.外部環(huán)境（市場(chǎng)現(xiàn)狀）2、目標(biāo)消費(fèi)者（寫(xiě)字樓）中大型公司——員工在100人左右，主要為國(guó)家機(jī)關(guān)、大型企事業(yè)單位，需求面積在1000平方米左右，主要選擇形象較好、位置好、配套設(shè)施齊全的高檔寫(xiě)字樓，多選擇金融街和廣安門(mén)行政區(qū)；成長(zhǎng)型公司——員工在30-50人左右，主要從事房地產(chǎn)、建筑、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)，需求面積在500平方米左右，主要選擇形象較好、有一定的氛圍的中高檔寫(xiě)字樓，廣安門(mén)周邊乙級(jí)寫(xiě)字樓創(chuàng)業(yè)型公司——員工在10-15人左右，主要從事廣告、經(jīng)紀(jì)、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、貿(mào)易、網(wǎng)絡(luò)科技、外地駐京辦等行業(yè)，需求面積在70-200平方米，主要選擇位置較好的商務(wù)公寓或中低檔寫(xiě)字樓——以寫(xiě)字樓為主的公建將成為項(xiàng)目整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)的一大瓶頸，如何解決？A.外部環(huán)境（市場(chǎng)現(xiàn)狀）2、目標(biāo)消費(fèi)者（商務(wù)公寓）——商務(wù)公寓在區(qū)域內(nèi)存在一定需求，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公建部分的價(jià)值底線目標(biāo)客戶(hù)：廣告公司、文化傳播公司、旅行社、外地駐京辦、經(jīng)紀(jì)公司、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司、投資客等優(yōu)勢(shì)：住宅產(chǎn)權(quán)、首付比例較低、持有成本低、可商可住主要需求：面積在120-180平方米、建筑形象良好、交通便利價(jià)格：10000-11000元/平方米價(jià)值增值點(diǎn)：LOFT空間A.外部環(huán)境（市場(chǎng)現(xiàn)狀）3、住宅價(jià)格區(qū)域價(jià)格箱體據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2000年至2005年，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)共出現(xiàn)28個(gè)住宅類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格始終集中在6500-8500元/平方米的箱體內(nèi)，少有突破只在2004-2005年現(xiàn)有出現(xiàn)了耕天下、朱雀門(mén)、鳳圖騰、富卓廣場(chǎng)和富力信然庭（精裝修）等項(xiàng)目所有項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升幅度均不大，產(chǎn)品和環(huán)境為主要競(jìng)爭(zhēng)力住宅價(jià)格突破因素區(qū)域價(jià)格平臺(tái)自然提升后續(xù)供給稀缺地段優(yōu)勢(shì)社區(qū)整體功能和配套優(yōu)勢(shì)建筑形式、戶(hù)型設(shè)計(jì)優(yōu)勝園林綠化面積大（少鋪裝）、景觀有特色（如空中花園、水景噴泉等）增加低成本的產(chǎn)品附加值（如分戶(hù)凈水裝置、電動(dòng)隔熱隔塵窗等）物管特色增值服務(wù)（如公寓包租等）——如何讓本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品持續(xù)不斷地成為現(xiàn)金牛？B.內(nèi)部環(huán)境（項(xiàng)目資源）1、內(nèi)城九門(mén)腹地尊貴內(nèi)城：天安門(mén)3公里之內(nèi)的都市地王繁榮都市內(nèi)層生活圈高效城市交通和地鐵捷運(yùn)活躍都市魅力北京：混合社區(qū)絢麗城市生活融合之美，多元功能匯聚相承

2008北京-城市亮點(diǎn)古都?xì)v史不可復(fù)制：9處文物，18棵古樹(shù)，見(jiàn)證歷史會(huì)館文化，士紳血脈傳統(tǒng)現(xiàn)代，融會(huì)貫通城市意象歷史沿革Fashion名稱(chēng)區(qū)域名稱(chēng)區(qū)域象征性天安門(mén)故宮長(zhǎng)城頤和園天壇皇城概念鳥(niǎo)巢水立方奧運(yùn)使館區(qū)功能性西單王府井大柵欄傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)國(guó)貿(mào)中國(guó)人民銀行電子信息技術(shù)亦莊…CBD金融街中關(guān)村高新區(qū)…在北京，我們驚異于與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的強(qiáng)勢(shì)資源多數(shù)依托于Fashion（現(xiàn)代），而與傳統(tǒng)和歷史無(wú)關(guān)——當(dāng)文化產(chǎn)業(yè)不能成為我們可依托的強(qiáng)勢(shì)資源的時(shí)候，我們依靠什么打天下？B.內(nèi)部環(huán)境（項(xiàng)目資源）2、市政規(guī)劃（國(guó)際傳媒大道）經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社/富卓廣場(chǎng)/網(wǎng)通/楓樺數(shù)碼城/國(guó)際新聞中心/國(guó)家新聞出版署/中國(guó)世貿(mào)聯(lián)盟大廈……——我們的經(jīng)驗(yàn)是：國(guó)際傳媒大道將和其他政府規(guī)劃一樣在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)無(wú)所作為，我們是否需要也積極響應(yīng)政府的號(hào)召？B.內(nèi)部環(huán)境（項(xiàng)目資源）3、市政規(guī)劃（地鐵4號(hào)線）——當(dāng)北京在2008年建成“50分鐘城市”的時(shí)候，我們是否能判定消費(fèi)者會(huì)蜂擁而至，而不是方便遷移？——有沒(méi)有機(jī)會(huì)和可能擴(kuò)大客戶(hù)的輻射圈是項(xiàng)目的關(guān)鍵（規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值）——如何通過(guò)形象的確立，改善區(qū)域印象是項(xiàng)目成功的首要問(wèn)題——以寫(xiě)字樓為主的公建將成為項(xiàng)目整體價(jià)值實(shí)現(xiàn)的一大瓶頸，如何解決？——商務(wù)公寓在區(qū)域內(nèi)存在一定需求，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公建部分的價(jià)值底線——如何讓本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品持續(xù)不斷地成為現(xiàn)金牛？——當(dāng)文化產(chǎn)業(yè)不能成為我們可依托的強(qiáng)勢(shì)資源的時(shí)候，我們依靠什么打天下？——國(guó)際傳媒大道將其他政府規(guī)劃一樣在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)無(wú)所作為，我們是否需要也積極響應(yīng)政府的號(hào)召？——當(dāng)北京在2008年建成“50分鐘城市”的時(shí)候，我們是否能判定消費(fèi)者會(huì)蜂擁而至，而不是方便遷移？規(guī)劃形象產(chǎn)品第二部分：跳出現(xiàn)狀外的案例研究第一部分：基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題——都市重建的5個(gè)案例研究——FiveExamplesforUrbanRedevelopment鹿特丹(荷蘭)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合單體建筑的魅力愛(ài)丁堡(蘇格蘭)是舊愛(ài)也是新歡個(gè)性與傳統(tǒng)的和諧IBA新建內(nèi)城（柏林）批判的重構(gòu)提示性案例標(biāo)桿性案例六本木(日本)形象致勝規(guī)劃領(lǐng)先實(shí)施性案例華僑城(深圳)內(nèi)城外城荷蘭●鹿特丹

KopvanZuid城市復(fù)興工程對(duì)規(guī)劃的評(píng)價(jià)：“最大限度地使用這個(gè)區(qū)域的空間，最迅速而且非常好地將鹿特丹在金融業(yè)以及住宅市場(chǎng)的發(fā)展商都聯(lián)系起來(lái)，并結(jié)合在一起，它采取的是一種貿(mào)易似的方式，更是鹿特丹一次大膽的嘗試。”項(xiàng)目建設(shè)分期在15年內(nèi)完成，規(guī)劃沒(méi)有一次性對(duì)區(qū)內(nèi)的建筑進(jìn)行外觀上的統(tǒng)一設(shè)計(jì)。該復(fù)興工程為鹿特丹提供5300套住宅，370000平米的辦公面積和90000平米的輕工業(yè)、教育和娛樂(lè)設(shè)施。改造中對(duì)舊港口建筑進(jìn)行了保留，比如侯船廳、倉(cāng)庫(kù)等，將之改成了受市民歡迎的咖啡廳、餐廳和酒店等。侯船廳改造完畢后游輪再次出現(xiàn)在碼頭岸邊帶來(lái)許多情趣。1荷蘭最有活力的水邊發(fā)展項(xiàng)目之一，kopvanzuid工程是歐洲城市擴(kuò)張的一個(gè)最具野心的項(xiàng)目。值得注意的不僅僅是它在城市規(guī)劃方面注意到了一些容易被忽略的問(wèn)題，如對(duì)綜合土地利用的強(qiáng)調(diào)、將整個(gè)新區(qū)融入現(xiàn)有城市中心等，另外，在新建筑的設(shè)計(jì)也保證了較高的質(zhì)量。形象概況功能設(shè)施1改建之前的KopvanZuid片斷：城市世界上最大的港口之一，隨著航海業(yè)的衰退，大量碼頭荒廢，二戰(zhàn)后成為色情行業(yè)聚集地，后計(jì)劃建立成紅燈區(qū)，因公眾反對(duì)而作罷。80年代，政府重新考慮這個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)，為目前市中心的擴(kuò)張?zhí)峁└哔|(zhì)量的商業(yè)與居住發(fā)展用地。荷蘭●鹿特丹

KopvanZuid城市復(fù)興工程1建筑單體與集合的魅力：最終確立的方案從高度和建筑形體更加彰顯單體建筑形式帶給整個(gè)區(qū)域的驚喜鹿特丹KopvanZuid

城市復(fù)興工程

增值舉措KopvanZuid規(guī)劃過(guò)程平面圖KopvanZuid最終規(guī)劃平面圖KPN電信大樓總部Erasmus大橋強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊，標(biāo)志性建筑——Erasmus大橋、KPN電信大樓總部1小尺度單體建筑的魅力：Luxor劇院、由荷蘭建筑師PIETBLOM設(shè)計(jì)德的立方體住宅，著名的BLAAK火車(chē)站。立方體住宅著名的BLAAK火車(chē)站。鹿特丹KopvanZuid

城市復(fù)興工程

增值舉措Luxor劇院1園林的魅力

DIS/小品鹿特丹KopvanZuid

城市復(fù)興工程

增值舉措1傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)融合：新舊建筑通過(guò)玻璃材質(zhì)進(jìn)行過(guò)渡，并形成虛實(shí)對(duì)比鹿特丹KopvanZuid

城市復(fù)興工程

增值舉措退臺(tái)住宅，線條硬朗，外墻與舊建筑保持和諧過(guò)渡愛(ài)丁堡

Holyrood

城市復(fù)興：

舊愛(ài)也是新歡舊城和新城是兩種風(fēng)貌。舊城區(qū)密布中世紀(jì)堡壘，新城是18世紀(jì)以來(lái)的新古典主義風(fēng)格，后者的規(guī)劃思想影響了整個(gè)歐洲。兩區(qū)有極大的反差，但卻和諧并存，使愛(ài)丁堡具有獨(dú)特的氣質(zhì)。舊城區(qū)的城市結(jié)構(gòu)就象魚(yú)的骨架約一公里長(zhǎng)，“魚(yú)頭”是愛(ài)丁堡城堡，“魚(yú)尾”是皇宮，中間剛好以一條“皇家哩”連接。幾百年來(lái)多孔的傳統(tǒng)格局一直被完整地保留至今。2愛(ài)丁堡的舊城與新城，1995年列入世界遺產(chǎn)名錄。

Holyrood復(fù)興區(qū)在延續(xù)城市傳統(tǒng)特色同時(shí)塑造自身特色方面有著出色的表現(xiàn)，是一個(gè)在都市重建的成功案例，不僅保留了大量的傳統(tǒng)建筑，而且傳統(tǒng)城市的空間模式也得以完整地保留下來(lái)。

愛(ài)丁堡城市常駐人口450萬(wàn)，游客每年達(dá)250萬(wàn)，是個(gè)天天洋溢著歡樂(lè)的城市。城市設(shè)計(jì)引入不同功能，吸引多樣化的終端用戶(hù)以激勵(lì)地區(qū)的復(fù)興。其中包括住宅、學(xué)生公寓、辦公樓（歐盟駐蘇格蘭總部），還有穿插其間的咖啡廳、酒吧、餐廳、旅館、超市等，值得一提的是由老建筑改造而成的藝術(shù)館和新建的蘇格蘭詩(shī)歌圖書(shū)館的建造，深入了社區(qū)內(nèi)部，吸引更多人流進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部，為其帶來(lái)活力。形象概況功能設(shè)施愛(ài)丁堡

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城市復(fù)興

增值舉措2再發(fā)展戰(zhàn)略：北靠愛(ài)丁堡城堡,南是皇宮,兩側(cè)緊鄰主干道,原址是啤酒廠。改造的戰(zhàn)略:保持旅游業(yè)與居住、工作和社區(qū)設(shè)施的相對(duì)平衡，同時(shí)尊重和提高傳統(tǒng)街區(qū)的空間特色愛(ài)丁堡

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城市復(fù)興

增值舉措2個(gè)性與傳統(tǒng)的和諧：道路規(guī)劃沿襲城市空間模式（Patter)，將4公頃地塊分成許多小塊，由17家設(shè)計(jì)公司分別完成，并由1家城市設(shè)計(jì)師統(tǒng)籌，充分突顯了建筑單體的個(gè)性化，又能相互協(xié)調(diào)，形成和諧整體。這是愛(ài)丁堡老城區(qū)傳統(tǒng)小尺度的重新演繹新與舊的完美融合：新建筑立面在材質(zhì)上采用砂巖飾面，以延續(xù)老城的歷史風(fēng)貌。在細(xì)部處理上又運(yùn)用現(xiàn)代的玻璃或鋼材等，使得沿街面更加豐富帶單邊屋頂?shù)南鹉鹃w樓老議會(huì)大廈新議會(huì)大廈方案愛(ài)丁堡

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城市復(fù)興

增值舉措2蘇格蘭詩(shī)歌圖書(shū)館圖書(shū)館室內(nèi)皇宮教堂的尖頂濃厚的文化氣息：圖書(shū)館城市的標(biāo)志和精神：19世紀(jì)末的舊建筑的保存——皇宮、教堂3334日本——六本木：六本木B森大廈C酒店式公寓C酒店式公寓A中心廣場(chǎng)六本木整體分為三個(gè)區(qū)域：

A街區(qū)連接地鐵地下聯(lián)絡(luò)通道，這是六本木HILLS的主入口、主形象；

B街區(qū)是以“六本木HILLS”的象征物--54層的“森大廈”為中心，大廈的最上部是代表都市文化的核心部分--“森藝術(shù)中心”，街區(qū)內(nèi)的酒店、購(gòu)物中心以及朝日電視臺(tái)等綜合性設(shè)施構(gòu)成了商業(yè)、文化、信息的中心聚集層；

C街區(qū)位于南側(cè)，鄰接幽靜的元麻布高級(jí)住宅區(qū)，規(guī)劃了高層住宅群。東京中心部各主要旅游區(qū)日本——六本木：繼洛克菲勒中心以來(lái)私營(yíng)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的最大的都市重建項(xiàng)目，同時(shí)也標(biāo)志著城市生活方式的一種轉(zhuǎn)變——城市既是劇場(chǎng)又是舞臺(tái)形象概況融合——“生活、工作、學(xué)習(xí)、創(chuàng)造”多種機(jī)能相融合，集住宅、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施等功能于一體。綜合體構(gòu)成——六本木新城森大廈（地標(biāo)）、東京君悅大酒店、朝日電視臺(tái)總部大廈、櫸樹(shù)坂六本木綜合樓、4棟六本木新城住宅樓，以及分別位于兩個(gè)入口的六本木新城入口大廈和好萊塢大廈。規(guī)?！嫉?1.6公頃，超過(guò)35萬(wàn)平米的辦公面積，200個(gè)飯店和商鋪，880套公寓，一個(gè)電視制作中心，9個(gè)立體聲寬銀幕電影院，可以容納3000輛小汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)，一座博物館，許多的花園，廣場(chǎng)和會(huì)議廳，幾乎集中了一個(gè)城市所能提供的所有服務(wù)設(shè)施。保持了山地特點(diǎn)，保留復(fù)制了名門(mén)毛利藩宅庭院的毛利庭院。每天，大約有100,000人往來(lái)于這里，20,000人在這里工作，2,000人在這里安家。功能設(shè)施森藝術(shù)館、俱樂(lè)部、學(xué)術(shù)中心、圖書(shū)館、森都市未來(lái)研究館、維珍TOHO影城露天廣場(chǎng)、庭院藝術(shù)品東京君悅大酒店、森大廈寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及飯店、朝日電視臺(tái)、住宅（酒店式公寓）4著名購(gòu)物中心+旅游中心+東京的綠色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到東京的必游之地

獨(dú)創(chuàng)“精英之城”六本木新興商業(yè)區(qū)不僅可以滿(mǎn)足衣食住行的需要，還將成為一個(gè)集工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等功能于一體的‘精英之城’，讓RoppongiHills成為日本大都市高品質(zhì)街的品牌。4日本——六本木：重要元素分析理想之城——“城市既是劇場(chǎng)又是舞臺(tái)”按照森稔的理想新城市計(jì)劃，是建設(shè)垂直的而不是水平的城市。最高的主體建筑“森大廈”，地上54層，地下6層，總建筑面積為37萬(wàn)9451平方米。位于商業(yè)區(qū)中央的住宅“六本木HillsResidence”，其特點(diǎn)是住宅與辦公地點(diǎn)極其接近，這是森稔提倡的“住職接近”口號(hào)的象征性存在。

媒體之城運(yùn)用各種信息裝置和電器來(lái)作為人們活動(dòng)的向?qū)Ш椭郑鐚?xiě)字樓和店鋪、建筑物墻壁和電梯車(chē)站通道前、來(lái)客經(jīng)過(guò)的地方配置的顯示屏。東京文化都心讓六本木HILL成為東京的“文化都心”，是當(dāng)初創(chuàng)建時(shí)就確定的主題，因此在建設(shè)過(guò)程中就充分考慮安置公共藝術(shù)作品成為街道新景觀的重要元素。在整個(gè)區(qū)內(nèi)的人行道和公共場(chǎng)所中總共配有8個(gè)公共雕塑，和11個(gè)城市建筑小品。對(duì)于致力于成為城市文化中心的六本木HILL，森藝術(shù)館無(wú)疑是最重要的組成部分之一定位理念定位理念4日本——六本木：重要元素分析

泛在實(shí)驗(yàn)城市構(gòu)想“泛在（UBIQUITOUS）”來(lái)自拉丁語(yǔ)，意思是“普遍存在，無(wú)所不在”，即英特網(wǎng)的環(huán)境處于在任何時(shí)候和任何情況下都可以全面互聯(lián)的狀態(tài)。在新興商業(yè)區(qū)westwalk和大廳附近設(shè)有支持IEEE802.11b規(guī)格的接入點(diǎn)，任何訪問(wèn)六本木新興商業(yè)區(qū)的web網(wǎng)站的人都可以免費(fèi)使用泛在系統(tǒng)。最先端ＩＴ城擁有世界最先端的多功能移動(dòng)平臺(tái)，而實(shí)現(xiàn)各種服務(wù)，即無(wú)線ＬＡＮ、非接觸和接觸的ＩＣ卡、二次元的條形碼等，能夠和復(fù)數(shù)的周波數(shù)以及界面對(duì)應(yīng)的裝置，以此實(shí)現(xiàn)一元化的個(gè)人認(rèn)識(shí)系統(tǒng)，從而向個(gè)人提供程序段的情報(bào)。總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

城市設(shè)計(jì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相互結(jié)合。充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設(shè)計(jì)立體化，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。融合了世界著名建筑師和設(shè)計(jì)師的作品。總體布局—酒店與購(gòu)物中心形成綜合體。購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富，采用空間向上退臺(tái)的方式，與筑波城有類(lèi)似之處。合理設(shè)計(jì)交通體系，動(dòng)線設(shè)計(jì)人性化。立體花園：在六本木山新城種植了68,000棵樹(shù)，使整個(gè)社區(qū)更具吸引力。立體花園的概念貫穿于各個(gè)環(huán)節(jié)。電影院的屋頂種植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四個(gè)居住樓頂設(shè)置了帶有綠草坡和少許灌木環(huán)繞的英式花園。為了保護(hù)環(huán)境和保存能源，六本木山大規(guī)模運(yùn)用了再生系統(tǒng)來(lái)有效地發(fā)電和產(chǎn)生熱能。通過(guò)燃燒地下產(chǎn)生的城市煤氣來(lái)提供電能，并在熱量發(fā)生的過(guò)程中進(jìn)行空氣調(diào)節(jié)和水儲(chǔ)熱循環(huán)。4日本——六本木：重要元素分析4日本——六本木：

增值舉措單體建筑的魅力：形成強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊，標(biāo)志性建筑——森大廈酒店式公寓森大廈人性化的動(dòng)線設(shè)計(jì):各個(gè)區(qū)由低層的商業(yè)設(shè)施以及人流、車(chē)流的組織聯(lián)接起來(lái)。行人和汽車(chē)通過(guò)橋梁和步行街人性化地分隔開(kāi)來(lái)。元麻布居民中心六本木使館區(qū)4日本——六本木：

增值舉措地鐵主要道路六本木附近交通圖合理的交通體系:地鐵、公共汽車(chē)、自駕車(chē)均可方便到達(dá)六本木，

總體停車(chē)位2726輛，共計(jì)12個(gè)停車(chē)場(chǎng)，方便顧客就近停車(chē)。

六本木新城設(shè)有摩托車(chē)與自行車(chē)停車(chē)位置，其中自行車(chē)免費(fèi)。地鐵直接連通六本木新城B1F。4日本——六本木：

增值舉措?yún)^(qū)域標(biāo)識(shí)：水晶島的設(shè)計(jì)形成強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)作用，它的內(nèi)部是進(jìn)出地鐵的重要通道。水晶島人的活動(dòng)空間：露天廣場(chǎng)舞臺(tái)上的圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用人的活動(dòng)引導(dǎo)：設(shè)置人性空間，通過(guò)小品、小型商店、座椅等控制活動(dòng)黏性，設(shè)計(jì)動(dòng)線特點(diǎn)，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間中庭露天廣場(chǎng)日本——六本木：

增值舉措4DIS：多語(yǔ)言、國(guó)際化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)無(wú)處不在提示——六本木是世界的都市中心小品/園林：代表世界潮流的公共空間藝術(shù)作品社區(qū)內(nèi)50%的地方是開(kāi)放空間，綠化率20%，深圳●華僑城占地面積：450公頃土地使用：東南面建成區(qū)約320公頃，（其中旅游用地約130公頃）

中西部在建和待建區(qū)為130公頃現(xiàn)狀人口：40,000人規(guī)劃人口：70,000——80,000人城區(qū)主要功能：居住、旅游、商務(wù)以四座大型主題公園為旅游核心，帶動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè)5位于深圳西部，占地4.8平方公里，下屬有電子、旅游、房地產(chǎn)三大支柱產(chǎn)業(yè)以及酒店、文化等產(chǎn)業(yè)；它叫做“城”，卻更類(lèi)似于歐美的一座小鎮(zhèn)：它有發(fā)達(dá)的自主產(chǎn)業(yè)，也有自成體系的生活系統(tǒng)；它是開(kāi)放的，卻又相對(duì)封閉；外面的人想進(jìn)來(lái)，里面的人不想出去。因?yàn)橛^察的角度不同，不同的社會(huì)群體對(duì)華僑城有著不同的觀感……華僑城5外省市人：一個(gè)旅游城華僑城是世界之窗、錦繡中華、中國(guó)民俗文化村和歡樂(lè)谷，是中國(guó)主題公園最集中、最成功的地方……深圳市民：一處城市綠洲華僑城是城市里的一片綠洲，是在“花園里建城市”，而不是在城市里建花園……城區(qū)居民：一個(gè)充滿(mǎn)活力的居住社區(qū)生活內(nèi)容豐富多彩，生活空間自由開(kāi)放。既有令人賞心悅目的湖山自然景觀，又有濃郁豐厚的國(guó)際文化氛圍……華僑城產(chǎn)業(yè)鏈形成的過(guò)程旅游和市政項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)越的景觀人文居住環(huán)境的形成整體規(guī)劃方案旅游＋地產(chǎn)“旅游地產(chǎn)”商品住宅的興起著名旅游城形象的建立5華僑城產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)變靜態(tài)產(chǎn)品動(dòng)態(tài)產(chǎn)品單一產(chǎn)品形式混合產(chǎn)品形式全方位演變過(guò)程精美的建筑藝術(shù)表演旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商品房開(kāi)發(fā)酒店經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成為組成部分90年代初具有中國(guó)特色的主題公園群90年代中期世界一流水平的文化旅游區(qū)“華僑城·旅游城”產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)品布局產(chǎn)品形式5世界之窗歡樂(lè)谷民族文化村第一啟動(dòng)區(qū)1991-1999深南大道威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈沃爾瑪、銅鑼灣商業(yè)中心第二啟動(dòng)區(qū)2000-2001波托菲諾天鵝堡波托菲諾第三啟動(dòng)區(qū)2002-2005深圳華僑城開(kāi)發(fā)策略55華僑城在城區(qū)內(nèi)規(guī)劃了愜意舒適的人行系統(tǒng)和車(chē)行系統(tǒng)，它們將住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、文教區(qū)和各種自然資源有機(jī)聯(lián)系起來(lái)。它們尺度適宜，形態(tài)多樣，周邊景觀優(yōu)美，視覺(jué)變化豐富，讓居民的日常生活顯得生動(dòng)活潑。深圳●華僑城

增值舉措5深圳●華僑城

增值舉措社區(qū)車(chē)行與步行系統(tǒng)使得的社區(qū)具有高度的可達(dá)性與滲透性，同時(shí)又形成與深南大道的區(qū)隔：相對(duì)獨(dú)立，自成體系，又與城市緊密相關(guān)完善的車(chē)行與步行系統(tǒng)5深圳●華僑城

增值舉措外城展示旅游：旅游是華僑城較早發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它為華僑城聚集了人氣，早期帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在是整個(gè)華僑城大社區(qū)的一部分，是華僑城居民日常生活可以方便享受的優(yōu)勢(shì)資源之一5深圳●華僑城

增值舉措外城展示商務(wù)功能:使得社區(qū)更開(kāi)放，更具包容性。高檔寫(xiě)字樓和酒店群的興起是這一功能的體現(xiàn)。寫(xiě)字樓有漢唐大廈，還有規(guī)劃中的康佳廣場(chǎng)等；酒店有海景酒店、威尼斯酒店及改擴(kuò)建中的深圳灣酒店，為大量商務(wù)人士提供了休憩之地。受益于旅游、商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，華僑城三大酒店的客房入住率平均達(dá)85%。5深圳●華僑城

增值舉措外城展示←何香凝美術(shù)館：國(guó)家級(jí)美術(shù)館↑華夏藝術(shù)中心：廣東省甲級(jí)文化藝術(shù)場(chǎng)所文化:何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心等文化設(shè)施已成為深圳重要的文化活動(dòng)場(chǎng)所，每?jī)赡昱e行一次的“當(dāng)代雕塑藝術(shù)展”也已成為全國(guó)藝術(shù)界的一件盛事，這些都為華僑城社區(qū)注入了豐富的文化內(nèi)涵5深圳●華僑城

增值舉措外城展示自身完善的商業(yè)體系沃爾瑪、銅鑼灣為代表的大型商業(yè)，和提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的小型商業(yè)，它們不僅滿(mǎn)足城區(qū)居民生活的需要，也輻射到周邊區(qū)域，吸引周邊的市民前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。華僑城

增值舉措

內(nèi)城展示5旅游為綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)注入鮮明主題：華僑城旅游主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擺脫了地產(chǎn)依賴(lài)景觀資源這一單純片面的關(guān)系，而是將旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的科學(xué)理念貫徹到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中來(lái)，致力于營(yíng)造開(kāi)放休閑、風(fēng)景優(yōu)美的生活場(chǎng)所，豐富了旅游主題地產(chǎn)的內(nèi)涵。自然水體在波托菲諾得到了最完整的保護(hù)波托菲諾：華僑城旅游主題地產(chǎn)典范作品5深圳●華僑城

增值舉措內(nèi)城展示——酒店業(yè)和觀光商業(yè)依托優(yōu)美的景觀、良好的環(huán)境，在純水岸的核心區(qū)域規(guī)劃了面向外國(guó)人、大型企業(yè)高層管理人員的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅區(qū)里規(guī)劃，這是一種的新的手法經(jīng)過(guò)3年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，純水岸已經(jīng)形成了自身獨(dú)特的休閑觀光商業(yè)體系：丹桂軒、Illy咖啡、SPR咖啡、可頌坊、古羅馬咖啡和舞鶴等商家的入住，成為波托菲諾旅游主題地產(chǎn)又一大看點(diǎn)。案例研究結(jié)論：都市重建區(qū)域增值的KPI體系分析KPI體系功能化體系單體建筑的魅力硬性指標(biāo)多功能多層次的建筑合理的交通體系建筑形式內(nèi)因外因城市配套資源的影響捷運(yùn)系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的影響城市文化資源的影響識(shí)別系統(tǒng)的魅力時(shí)間的魅力建筑集合的魅力演繹重大事件的舞臺(tái)功能評(píng)價(jià)指數(shù)體系看不見(jiàn)的高層聚集地建筑細(xì)節(jié)的魅力人文符號(hào)區(qū)域標(biāo)識(shí)軟性指標(biāo)步行系統(tǒng)特色符號(hào)語(yǔ)言紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）……精神歸屬中心人的活動(dòng)及心理感受人的活動(dòng)引導(dǎo)人的消費(fèi)心理引導(dǎo)功能化體系單體建筑的魅力：形成強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊——標(biāo)志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建，并且多采用國(guó)際競(jìng)標(biāo)的方式硬性指標(biāo)多功能多層次的建筑：多層次的商業(yè)建筑群、多功能公寓、容納國(guó)際一流企業(yè)的寫(xiě)字樓、一流娛樂(lè)場(chǎng)所、具有個(gè)性特征互不雷同的住宅合理的交通體系：通暢的交通流線、便利的停車(chē)及轉(zhuǎn)車(chē)、換乘通道建筑形式識(shí)別系統(tǒng)的魅力：世界性、oneandonly、必游之地、開(kāi)放性、設(shè)計(jì)的魅力、國(guó)際化的指示體系時(shí)間的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬間，感受時(shí)間維度的張力建筑集合的魅力：傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的相得益彰、建筑形式結(jié)構(gòu)的多樣性、建筑空間的變化、block及其公共空間的聯(lián)系與圍合關(guān)系、地下空間的充分利用、建筑的創(chuàng)新、點(diǎn)綴少許新潮流的預(yù)告演繹重大事件的舞臺(tái)：國(guó)際性活動(dòng)場(chǎng)所（會(huì)展、拍賣(mài)）、國(guó)家級(jí)活動(dòng)的場(chǎng)所功能評(píng)價(jià)指數(shù)體系：繁華指數(shù)、宜居指數(shù)、商務(wù)指數(shù)、旅游指數(shù)、便利指數(shù)、交通指數(shù)……看不見(jiàn)的高層聚集地：名流、政要、新聞人物的會(huì)所建筑細(xì)節(jié)的魅力：園林和街道家具、制造商業(yè)金角、通過(guò)空間組合與移步換景制造人群對(duì)建筑認(rèn)知的強(qiáng)烈欲望但又無(wú)法把握的魅力，給人驚喜案例研究結(jié)論：都市重建區(qū)域增值的KPI體系分析人文符號(hào)區(qū)域標(biāo)識(shí)軟性指標(biāo)步行系統(tǒng)特色符號(hào)語(yǔ)言紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）……精神歸屬中心：儀式感建筑/文化交流場(chǎng)所人的活動(dòng)及心理感受人的活動(dòng)引導(dǎo)：人性空間、活動(dòng)黏性、動(dòng)線特點(diǎn)，互動(dòng)性和可參與性，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間，制造圈層感和歸屬感人的消費(fèi)心理引導(dǎo)：為舍得消費(fèi)的人群打造、為不得不消費(fèi)的人群打造案例研究結(jié)論：都市重建區(qū)域增值的KPI體系分析第二部分：跳出現(xiàn)狀外的案例研究第一部分：基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題第三部分：(FOCUS)一期的開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值？[規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值]住宅如何成為現(xiàn)金牛？公建作為問(wèn)題如何轉(zhuǎn)換？需要確立怎樣的形象為大盤(pán)起勢(shì)？（文脈的延續(xù)不符合營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，贗品模式不符合項(xiàng)目氣質(zhì)）[概念/營(yíng)銷(xiāo)提升價(jià)值]機(jī)會(huì)1——“非社區(qū)”的北京社區(qū)類(lèi)型代表區(qū)域\項(xiàng)目居住人群特點(diǎn)價(jià)值敏感點(diǎn)價(jià)格箱體郊區(qū)社區(qū)通勤社區(qū)通州區(qū)房山區(qū)都市白領(lǐng)有城市捷運(yùn)系統(tǒng)連接居住地與工作地城市捷運(yùn)系統(tǒng)2000-4000藍(lán)領(lǐng)社區(qū)石景山區(qū)單位職工現(xiàn)住房為單位公房、流動(dòng)性小、樂(lè)意與當(dāng)?shù)鼐用窦訌?qiáng)聯(lián)系居住成本低1000-2000中產(chǎn)社區(qū)城市邊緣的類(lèi)別墅中產(chǎn)階層、核心家庭要求有安全感、追求一定生活品質(zhì)、與城市保持適當(dāng)聯(lián)系有天有地的舒適生活6000-10000排他性社區(qū)東山墅、東方之子高收入階層絕對(duì)私密、具有一定氣場(chǎng)、圈層感明顯豪華生活、身份標(biāo)簽20000以上“非社區(qū)”的北京郊區(qū)社區(qū)：松散低密度、汽車(chē)優(yōu)先、功能單一，易形成“臥城”“非社區(qū)”的北京社區(qū)類(lèi)型代表區(qū)域\項(xiàng)目居住人群特點(diǎn)價(jià)值敏感點(diǎn)價(jià)格箱體內(nèi)城寄宿區(qū)榮豐2008SOLO北漂一族、知富階層、DINK人群構(gòu)成高度異質(zhì)性和成員高度流動(dòng)性接近專(zhuān)門(mén)的文化設(shè)施、工作地或娛樂(lè)場(chǎng)所6000-15000種族群落牛街回遷社區(qū)少數(shù)民族、普通百姓局限于社區(qū)范圍、與多數(shù)城市設(shè)施缺乏聯(lián)系保留原先的生活方式、重視親屬關(guān)系3000左右灰區(qū)本項(xiàng)目所在區(qū)域低收入人群、退休職工、百姓受到低層外地移民遷入影響、無(wú)力搬遷；是中產(chǎn)階級(jí)自發(fā)回遷的目的地（士紳化）同城市設(shè)施保持密切聯(lián)系——內(nèi)城：成本高昂，漠視生態(tài)

創(chuàng)建北京城市社區(qū)

PekinCity-community功能復(fù)合（mixused)緊湊(compact)適宜步行(pedestrian-friend)珍視環(huán)境(enviromentcaring)北京城市社區(qū)PekinCity-community“非社區(qū)”的北京內(nèi)城：成本高昂，漠視生態(tài)郊區(qū)社區(qū)：松散低密度、汽車(chē)優(yōu)先、功能單一，易形成“臥城”以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃——NOVA都市重建計(jì)劃(北京城市社區(qū))外城內(nèi)城多元化/開(kāi)放/融合/高效產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)——居住、旅游觀光、社區(qū)服務(wù)體系城市功能社區(qū)封閉/人車(chē)分流安全、尊重、獨(dú)立空間社區(qū)功能外城

開(kāi)放的城市功能內(nèi)城相對(duì)獨(dú)立與私密的社區(qū)功能社區(qū)封閉連續(xù)的地面城市空間關(guān)聯(lián)：與城市被迫隔離混合體干擾/不成為社區(qū)關(guān)聯(lián)：開(kāi)放≠社區(qū)外城:城市功能（功能混合/夜生活豐富/夜間照明指數(shù)高/方便停車(chē)）內(nèi)城:社區(qū)功能（私密/獨(dú)立/與城市被迫隔離）關(guān)聯(lián):蜂巢。地下系統(tǒng)自然采光城市行為與社區(qū)行為復(fù)合的MIX空間——開(kāi)放城市社區(qū)外城內(nèi)城市政路/城市人行地面層：與城市功能相融合架空層：社區(qū)功能的復(fù)合串接社區(qū)俯瞰連續(xù)的、相互連接的地面系統(tǒng)為城市行人提供便利、安全和商業(yè)活動(dòng)。地面系統(tǒng)基本是半公共開(kāi)放空間，市民在營(yíng)業(yè)時(shí)間都可以抵達(dá)，地面層內(nèi)自然的日光、標(biāo)識(shí)清晰且視線明亮，并有效與住區(qū)隔離蜂巢將住宅平面抬高有效區(qū)隔住宅步行、城市步行和城市車(chē)行為通勤車(chē)輛設(shè)置獨(dú)立停置區(qū)，創(chuàng)造更方便的人行和車(chē)行環(huán)境通勤車(chē)輛設(shè)置獨(dú)立停置區(qū)住宅活動(dòng)標(biāo)高車(chē)行活動(dòng)標(biāo)高城市活動(dòng)標(biāo)高蜂巢下所界定的公共空間是社區(qū)內(nèi)的住戶(hù)最佳活動(dòng)場(chǎng)所（街道/廣場(chǎng)/庭院形成多重?zé)o限可能的場(chǎng)所），而在內(nèi)部散落的小型商業(yè)街，主要以服務(wù)于社區(qū)的日常業(yè)態(tài)為主，與社區(qū)會(huì)所結(jié)合。有效地與城市公共商業(yè)形成區(qū)隔社區(qū)商業(yè)會(huì)所一期的開(kāi)發(fā)策略速度第一，價(jià)格第二收益第一，創(chuàng)新第二主流第一，實(shí)驗(yàn)第二“全板樓計(jì)劃”普通住宅13萬(wàn)m2（主流產(chǎn)品）類(lèi)型戶(hù)型銷(xiāo)售面積比例普通住宅1居70-8010%2居110-12030%3居150-16050%4居200-22010%區(qū)域住宅市場(chǎng)主流產(chǎn)品二居一般為2室2廳2衛(wèi)，面積在110-120平方米左右，布局較為相似面寬一般為7.5米左右，進(jìn)深14-16米起居室多為30-35平方米左右，主臥室15-17平方米多采用飄窗設(shè)計(jì)，南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，毛坯房，贈(zèng)送戶(hù)式中央空調(diào)中西廚分開(kāi)、廚房與餐廳合二為一的變化儲(chǔ)物間、洗衣房的功能區(qū)設(shè)置基本數(shù)據(jù)面積100-120平方米，面寬7.5米左右，進(jìn)深14-16米，起居室≥30平米，廚房≥8平米，主臥室≥15平米，主衛(wèi)≥8平米主要價(jià)值點(diǎn)舒適〉方正〉采光〉景觀創(chuàng)新方向廚房廚房與餐廳洗衣房飄窗舒適2居市場(chǎng)主流暢銷(xiāo)產(chǎn)品三居一般為3室2廳2衛(wèi)，面積在140-160平方米，布局相似面寬一般為8米左右，進(jìn)深15-17米起居室多為33-38平方米左右，主臥室17-20平方米多采用飄窗設(shè)計(jì)，南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，毛坯房，贈(zèng)送戶(hù)式中央空調(diào)區(qū)域住宅市場(chǎng)主流產(chǎn)品近9米超大采光面、功能房及帶衛(wèi)生間的套間設(shè)計(jì)，體現(xiàn)居住舒適性觀景餐廳以及餐廳與廚房間靈活分割，為生活增添許多情趣室內(nèi)過(guò)渡空間以及傭人房的設(shè)計(jì)，使普通住宅緊追豪宅區(qū)域住宅市場(chǎng)主流產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)面積140-160平方米，面寬8米左右，進(jìn)深15-17米，起居室≥33平米，廚房≥10平米，主臥室≥20平米，主衛(wèi)≥10平米主要價(jià)值點(diǎn)舒適〉功能劃分〉方正〉采光〉景觀創(chuàng)新方向3個(gè)衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)飄窗工人房舒適3居市場(chǎng)主流暢銷(xiāo)產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)面積200-220平方米，面寬12米左右，進(jìn)深17米，起居室≥40平米，廚房≥8平米，主臥室≥25平米，主衛(wèi)≥8平米主要價(jià)值點(diǎn)景觀〉舒適〉功能區(qū)〉方正創(chuàng)新方向起居室觀景陽(yáng)臺(tái)主臥區(qū)趣味空間躍層設(shè)計(jì)舒適4居市場(chǎng)主流產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)面積70-80平方米主要價(jià)值點(diǎn)實(shí)用〉通風(fēng)〉采光〉方正〉景觀創(chuàng)新方向衛(wèi)生間廚房餐廳南北通透小躍層寬裕1居市場(chǎng)主流產(chǎn)品74m2“會(huì)館建筑”：公寓式住宅7萬(wàn)m2較普通住宅經(jīng)濟(jì)的全套房設(shè)計(jì)（補(bǔ)缺型產(chǎn)品）類(lèi)型戶(hù)型銷(xiāo)售面積比例公寓2居90-10060%3居13040%“SVO（服務(wù)式寫(xiě)字樓）”：普通寫(xiě)字樓2.7萬(wàn)m2（適應(yīng)型產(chǎn)品）SVO是獨(dú)立的:為新銳公司服務(wù)，將他們從瑣碎的日常行政工作中解脫出來(lái)的，將建筑同服務(wù)打包在一起的結(jié)合體。以最小面積100m2發(fā)售，創(chuàng)業(yè)者承受得起的寫(xiě)字樓，它脫離了商商住住的環(huán)境，獨(dú)立在純粹的辦公環(huán)境中。SVO是自由的最小的產(chǎn)權(quán)單位可隨意組合，合伙人一人買(mǎi)一套，打通就是大公司，關(guān)系好繼續(xù)干，出現(xiàn)問(wèn)題一人一套清晰明了。SVO是專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)的公共秘書(shū)服務(wù)，專(zhuān)業(yè)的律師咨詢(xún)，專(zhuān)業(yè)的會(huì)計(jì)師建議，您的周?chē)幸粋€(gè)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍隨時(shí)準(zhǔn)備為您服務(wù)。SVO是管家，在你直奔主題的時(shí)候，處理好一切繁雜。SVO是節(jié)約的不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益“BESINESS-PARK”：寫(xiě)字樓0.6萬(wàn)m2（創(chuàng)新型產(chǎn)品）BUSINESSPARK建筑單體與標(biāo)準(zhǔn)辦公樓進(jìn)行嫁接。供百人以上的公司購(gòu)買(mǎi)1000-2000多平方米，獨(dú)立的出入口，兩層挑空的大堂，上面3層的辦公空間還有兩層挑空的室內(nèi)垂拔。專(zhuān)門(mén)為客戶(hù)量身定制的產(chǎn)品。（轉(zhuǎn)換型產(chǎn)品）商務(wù)公寓5.4萬(wàn)m2會(huì)館建筑(公寓)商務(wù)公寓SVO服務(wù)寫(xiě)字樓BUSINESS-PARK酒店普通住宅1期物業(yè)開(kāi)發(fā)表住宅寫(xiě)字樓商業(yè)酒店板樓會(huì)館建筑(公寓)商務(wù)公寓SVO服務(wù)式BusinessPark產(chǎn)品特征主流產(chǎn)品補(bǔ)缺型產(chǎn)品轉(zhuǎn)換型產(chǎn)品適應(yīng)性產(chǎn)品創(chuàng)新型產(chǎn)品展示價(jià)值啟動(dòng)配置建筑面積13萬(wàn)7萬(wàn)5.4萬(wàn)2.7萬(wàn)0.6萬(wàn)6萬(wàn)開(kāi)發(fā)策略追求速度和現(xiàn)金流，為二期08年奧運(yùn)前實(shí)施銷(xiāo)售打基礎(chǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值？[規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值]住宅如何成為現(xiàn)金牛？公建作為問(wèn)題如何轉(zhuǎn)換？需要確立怎樣的形象為大盤(pán)起勢(shì)？（文脈的延續(xù)不符合營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值，贗品模式不符合項(xiàng)目氣質(zhì)）[概念/營(yíng)銷(xiāo)提升價(jià)值]機(jī)會(huì)1——“非社區(qū)”的北京機(jī)會(huì)2——概念泛化的北京地產(chǎn)我們營(yíng)造概念的同時(shí)，更需要強(qiáng)調(diào)概念的具象化昭示著力于一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)：酒店（庫(kù)哈斯）VS故居（康有為）Mixeduse傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交融

Mixeduse功能與符號(hào)的錯(cuò)位

（康有為故居—酒吧；庫(kù)哈斯Hotel—順風(fēng)酒樓）售樓的賣(mài)場(chǎng)

Street-mall——一個(gè)有生氣的串接了7處文物的商業(yè)街有玻璃頂棚，避免商業(yè)街完全暴露的室內(nèi)商業(yè)（考慮到北京冬冷夏熱的氣候）/可自然采光/Mixeduse新舊都市的對(duì)立（商業(yè)街和四合院）（包括后期的四合院和空中院落的對(duì)立）

Mixeduse新舊建筑的融合（建筑材質(zhì)的對(duì)比/結(jié)構(gòu)展示）

Mixeduse的一個(gè)界面：外城

內(nèi)城全球人視角下的北京新意象前所未見(jiàn)的北京城市社區(qū)Mixeduse的諸多實(shí)施：

建筑/內(nèi)外交通/城市和社區(qū)功能/公建置換Mixeduse的一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)——酒店+故居第二部分：跳出現(xiàn)狀外的案例研究第一部分：基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題第三部分：(FOCUS)一期的開(kāi)發(fā)策略第四部分：分期開(kāi)發(fā)實(shí)施會(huì)館建筑:7萬(wàn)平米商務(wù)公寓:5.4萬(wàn)平米SVO:2.7萬(wàn)平米BUSINESSPARK0.6萬(wàn)平米酒店:6萬(wàn)平米普通住宅:13萬(wàn)平米1期-開(kāi)發(fā)面積34.7萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)間：2006年11月——第16個(gè)月住宅寫(xiě)字樓商業(yè)酒店板樓會(huì)館建筑(公寓)商務(wù)公寓SVO服務(wù)式BusinessPark產(chǎn)品特征主流產(chǎn)品補(bǔ)缺型產(chǎn)品轉(zhuǎn)換型產(chǎn)品適應(yīng)性產(chǎn)品創(chuàng)新型產(chǎn)品展示價(jià)值啟動(dòng)配置建筑面積13萬(wàn)7萬(wàn)5.4萬(wàn)2.7萬(wàn)0.6萬(wàn)6萬(wàn)開(kāi)發(fā)面積25.4萬(wàn)3.3萬(wàn)約6萬(wàn)銷(xiāo)售單價(jià)1萬(wàn)1萬(wàn)1.1萬(wàn)1.4萬(wàn)1.6萬(wàn)————銷(xiāo)售周期10個(gè)月（2006年11月-2007年9月）啟動(dòng)配置酒店（串接文物的商業(yè)街僅作概念展示和局部示意）概念鋪排MIXEDUSE——（NOVA都市重建計(jì)劃+北京城市社區(qū)）營(yíng)銷(xiāo)提示1個(gè)名字（PEKIN-PEKING），1句口號(hào)開(kāi)發(fā)策略要點(diǎn)主流年（06-07年）/現(xiàn)金牛以板樓為主的普通住宅20萬(wàn)m2（主流產(chǎn)品）3居單位占50%以上，單位面積尺度放大為160-180m2僅有17套。民族的，就是世界的。遵從中國(guó)天人合一的哲學(xué)，所有空間和四合院的內(nèi)庭、水景、樹(shù)、植物花草、空氣相互環(huán)抱，再加上建筑師在濃烈的中國(guó)情懷基礎(chǔ)上將中國(guó)四合院文明的靈魂和內(nèi)涵融合、升華而創(chuàng)造出的優(yōu)美建筑空間，將住戶(hù)的形象、品位和榮譽(yù)推向了極至。二期的開(kāi)發(fā)策略：主流之外，制造明星，迎接奧運(yùn)四合院作為明星成為項(xiàng)目的核心體驗(yàn)和價(jià)值標(biāo)桿“空中三合院”：適宜SOHO/居住的創(chuàng)新公寓產(chǎn)品，在地塊東側(cè)相對(duì)獨(dú)立的，上下兩層復(fù)式戶(hù)型，有獨(dú)立的空中院落商HOUSE：獨(dú)門(mén)獨(dú)棟，四層加挑空的空間，作為大型建筑連接體SVO服務(wù)式寫(xiě)字樓商業(yè)商業(yè)商業(yè)送送送商HOUSE可以作為高樓層商業(yè)的置換物業(yè)，實(shí)現(xiàn)高售價(jià)2期-開(kāi)發(fā)面積31.4萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)間：2007年10月——第27個(gè)月普通住宅:20萬(wàn)平米空中三合院:3萬(wàn)平米SVO:8.1萬(wàn)平米商HOUSE:0.3萬(wàn)平米住宅寫(xiě)字樓板樓三合院(公寓)四合院SVO服務(wù)式商HOUSE產(chǎn)品特征主流產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品核心體驗(yàn)適應(yīng)性產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品建筑面積20萬(wàn)3萬(wàn)——8.1萬(wàn)0.3萬(wàn)開(kāi)發(fā)面積23萬(wàn)8.3萬(wàn)銷(xiāo)售單價(jià)1.2萬(wàn)1.2萬(wàn)——1.5萬(wàn)2萬(wàn)銷(xiāo)售周期住宅12個(gè)月（2007年10月-2008年10月）啟動(dòng)配置酒店啟用，主商業(yè)街大部分開(kāi)放，四合院核心展示，社區(qū)具備觀光價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)提示1個(gè)明星，1首歌，1本書(shū)開(kāi)發(fā)策略要點(diǎn)創(chuàng)新年（07-08年）/造星板樓住宅12.5萬(wàn)m24居單位占50%以上，單位面積尺度放大為220-260m2三期的開(kāi)發(fā)策略：利用中心部分的開(kāi)發(fā)，倡導(dǎo)社區(qū)的使用價(jià)值STADT-VILLA（嵌入式別墅）——融合保留樹(shù)種的個(gè)性化豪宅利用地塊本身的特點(diǎn)(譬如國(guó)槐等)的轉(zhuǎn)角空間形成的嵌在普通住宅之間的新內(nèi)涵住宅,360度景觀，3-5層，極少量樓王，在世界上可能僅有3套各期的標(biāo)桿產(chǎn)品形成良好的遞進(jìn)關(guān)系傳統(tǒng)產(chǎn)品的升級(jí)版：一層一戶(hù)超大居住產(chǎn)品，可以拆分成兩戶(hù)，在地塊景觀資源最好的區(qū)域，南側(cè)有景觀.戶(hù)內(nèi)沒(méi)有門(mén)、沒(méi)有墻，看到360度的風(fēng)景SVO服務(wù)式寫(xiě)字樓和商HOUSE最好的資源體現(xiàn)最大化的價(jià)值3期-開(kāi)發(fā)面積21.6萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售啟動(dòng)時(shí)間：2008年11月——第40個(gè)月嵌入式VILLA:0.5萬(wàn)平米SVO:5.4萬(wàn)平米商HOUSE:0.2萬(wàn)平米普通住宅:12.5萬(wàn)平米傳統(tǒng)大戶(hù):3萬(wàn)平米會(huì)所住宅寫(xiě)字樓板樓傳統(tǒng)大戶(hù)嵌入式VILLASVO服務(wù)式商HOUSE產(chǎn)品特征主流產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿適應(yīng)性產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品建筑面