XXXX年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)沈陽(yáng)地天泰閣地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總章市場(chǎng)資訊篇1

土地篇2

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇3

媒體統(tǒng)計(jì)42第一部分：市場(chǎng)資訊篇1政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策：中央基調(diào)不變，地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松，多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動(dòng)態(tài)2

10年城市規(guī)劃：沈陽(yáng)將建八個(gè)新城

沈陽(yáng)已經(jīng)步入高鐵時(shí)代

沈陽(yáng)將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場(chǎng)資訊溫州火爆樓市“崩盤(pán)華強(qiáng)35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場(chǎng)主力3雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字注：2012年金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)表4泰閣觀點(diǎn)：2012年利率的調(diào)整、信貸的調(diào)整并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是針對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行的，但這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了直接和間接的影響。不到一個(gè)月內(nèi)的兩次降息，也將使貸款百萬(wàn)

20年的購(gòu)房者，基準(zhǔn)利率下的利息減少近

300元每月。但是，十八大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都提出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)以及差別化的利率等等。這實(shí)際上在另一方面，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期也發(fā)揮了一定的作用。5資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院表：房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大信號(hào)6目標(biāo)問(wèn)題：

短期來(lái)看，房產(chǎn)稅的確是可以抑制房?jī)r(jià)，但是實(shí)際上

房產(chǎn)稅必須服務(wù)于一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)，而是尋求一種更為持續(xù)的地方公共財(cái)政的來(lái)源。同時(shí)，通過(guò)房產(chǎn)稅建立財(cái)政，提高地方公共服務(wù)的質(zhì)量、效率和積極性

泰閣觀點(diǎn)政策問(wèn)題：

總體上不增加普通老百姓稅收負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上現(xiàn)公平、透明，進(jìn)行稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整。還有，就是征收對(duì)象的問(wèn)題。如果沒(méi)有一個(gè)全國(guó)性的房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，房產(chǎn)稅的征收就不能完全實(shí)現(xiàn)所謂的公平性。7第一部分：市場(chǎng)資訊篇1

政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策：中央基調(diào)不變，地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松，多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動(dòng)態(tài)2

10年城市規(guī)劃：沈陽(yáng)將建八個(gè)新城

沈陽(yáng)已經(jīng)步入高鐵時(shí)代

沈陽(yáng)將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場(chǎng)資訊溫州火爆樓市“崩盤(pán)華強(qiáng)35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場(chǎng)主力8溫州火爆樓市“崩盤(pán)”9華強(qiáng)35.26億在沈拿地成新地王10

泰閣觀點(diǎn)：

2002年到2009年，沈陽(yáng)的地王寶座上，至少經(jīng)歷了10次更迭。2009年，地王便更迭了4次。但是2009年以來(lái)，沈陽(yáng)便進(jìn)入了地王“交接期”，熱點(diǎn)地塊頻頻流拍，使得接任地王尚無(wú)蹤影。直至6月27日，深圳華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司以總價(jià)35.26億掛牌交易的方式成功摘得位于沈陽(yáng)金廊沿線的2012-019號(hào)地塊，接任地王才低調(diào)誕生，成為繼2009年年末中街同仁堂地塊后的首個(gè)商業(yè)地王，也是繼中海2009年兩周70億連續(xù)，刷新沈陽(yáng)總價(jià)地王后的又一個(gè)總價(jià)地王。但是，華強(qiáng)此次雖然刷新了總價(jià)地王，但從樓面地價(jià)來(lái)看，與周邊的萬(wàn)科春河里比較，價(jià)格略低，也是較為正常的。11剛需成為市場(chǎng)主力12泰閣觀點(diǎn)

沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的內(nèi)在需求。每年留沈以及來(lái)沈工作的大中專畢業(yè)生、外地來(lái)沈打工和經(jīng)商人員、青年人結(jié)婚用房以及房屋拆遷等，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的剛性需求。

同時(shí)，隨著人均收入水平的提高和居民改善住房條件愿望的增強(qiáng)，改善性住房需求也逐年增多。在龐大的剛性需求和改善性需求的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)沈陽(yáng)房?jī)r(jià)還將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)13第一部分：市場(chǎng)資訊篇1政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策：中央基調(diào)不變，地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松，多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動(dòng)態(tài)2

10年城市規(guī)劃：沈陽(yáng)將建八個(gè)新城

沈陽(yáng)已經(jīng)步入高鐵時(shí)代

沈陽(yáng)將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場(chǎng)資訊溫州火爆樓市“崩盤(pán)華強(qiáng)35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場(chǎng)主力14沈陽(yáng)已經(jīng)步入高鐵時(shí)代?沈陽(yáng)將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)15目錄市場(chǎng)資訊篇1土地篇2市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇3媒體統(tǒng)計(jì)416第二部分：土地篇土地供應(yīng)市場(chǎng)土地成交市場(chǎng)2012年成交熱點(diǎn)地塊2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名17土地供應(yīng)走勢(shì)附表：土地走勢(shì)分析圖18土地走勢(shì)分析2012年全年沈陽(yáng)市總占地面積

3210.25萬(wàn)平，同比減少

32.23%；總的來(lái)說(shuō)，2012年隨著樓市的降溫，本年度土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的下行趨勢(shì)：其一，年內(nèi)土地供應(yīng)縮減。其二，受宏觀調(diào)控、金融政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等原因的影響，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴辉?。其三，季度以?lái)，土地成交市場(chǎng)活躍度明顯提升，土地市場(chǎng)短期內(nèi)呈現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇趨勢(shì)且有所延續(xù)。19本年各物業(yè)用途土地供應(yīng)情況

從各物業(yè)用途的土地供應(yīng)情況來(lái)看，本年居住用地和工業(yè)用地供應(yīng)量幾乎平分秋色，其中共推出

266宗，占比達(dá)

40%。居住用地比例上升主要是第三季度隨著樓市的逐步回暖，土地市場(chǎng)也迎來(lái)供地高峰期，政府土地部門(mén)推出大量?jī)?yōu)質(zhì)土地，其中不乏一環(huán)內(nèi)、二環(huán)內(nèi)位置稀缺、含金量較高的地塊。但總體看來(lái)，受到政策打壓，開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊，加上輿論下市場(chǎng)大環(huán)境趨冷，各大房企拿地?zé)崆閯t不如去年同期20三、2012年沈陽(yáng)各區(qū)域土地供應(yīng)情況從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來(lái)看，2012全年土地供應(yīng)量最大的依然為鐵西區(qū)，供應(yīng)占比達(dá)23%。東陵區(qū)、于洪區(qū)和沈北新區(qū)緊隨其后。鐵西區(qū)的供應(yīng)主力主要來(lái)自三環(huán)外鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用地。而東陵區(qū)和沈北新區(qū)由于土地資源豐富，因此供應(yīng)也相對(duì)充足。除此之外，于洪區(qū)由于受到市政規(guī)劃等一些利好因素，進(jìn)行舊城改造，尤其是荷蘭村板塊以及丁香湖板塊，迎來(lái)了眾多知名開(kāi)發(fā)商的紛紛進(jìn)駐21第二部分：土地篇土地供應(yīng)市場(chǎng)土地成交市場(chǎng)2012年成交熱點(diǎn)地塊2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名22土地成交分析表232012全年土地總成交占地

2429.65萬(wàn)平，成交

494宗，占地同比下降

33.38%；其中居住用地成交占地

1266.03萬(wàn)平，成交

200宗，占地同比下降

8.17%。從歷年土地成交市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，整體趨勢(shì)還是穩(wěn)中有升，但略有反復(fù)。本年土地成交環(huán)比大幅攀升，一方面由于樓市調(diào)控等因素大幅制約一線城市導(dǎo)致大量品牌開(kāi)發(fā)商將資金與注意力轉(zhuǎn)移像沈陽(yáng)這樣受調(diào)控影響相對(duì)偏弱的二三線城市，另一方面沈陽(yáng)城市影響力大幅攀升也是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大量涌入沈城拿地投資的重要因素，所以雖然樓市大環(huán)境遇冷，但是沈城未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ约邦A(yù)期價(jià)值還是吸引了眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，整體未來(lái)趨勢(shì)還是向好的土地成交走勢(shì)分析24全年土地成交量走勢(shì)分析2012年土地成交市場(chǎng)較上年相比有明顯的縮水，除6月份有一次成交井噴外，全年的走勢(shì)相對(duì)平緩。但第四季度土地成交市場(chǎng)呈現(xiàn)出向好的趨勢(shì)，成交量逐月穩(wěn)步提升而且成交地塊中土地質(zhì)量較高。隨著建筑成本的不斷上漲，宏觀調(diào)控力度的不斷加大，開(kāi)發(fā)商拿地也越來(lái)越謹(jǐn)慎。今年幾個(gè)知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)入沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拿地舉動(dòng)也比較頻繁，而像金地、萬(wàn)科、恒大等在沈陽(yáng)打拼多年的龍頭開(kāi)發(fā)商都進(jìn)軍新區(qū)域，開(kāi)辟新的高端居住群。25各區(qū)域土地成交走勢(shì)分析單擊添加標(biāo)題文字

從成交走勢(shì)來(lái)看，在2012年的上半年，東陵區(qū)的成交波動(dòng)較為明顯，成交量也主要來(lái)源于該區(qū)域，受到全運(yùn)會(huì)和大渾南利好政策的影響，土地市場(chǎng)表現(xiàn)良好，尤其4、5月份成交一直處于較高位。

進(jìn)入到下半年，成交量則主要來(lái)源于于洪區(qū)和鐵西區(qū)。沈北新區(qū)在10月份成交量拔地而起并將這種勢(shì)頭一直持續(xù)到2012年的最后關(guān)頭。這幾個(gè)區(qū)域是近年來(lái)沈陽(yáng)房地產(chǎn)大熱區(qū)域，土地市場(chǎng)也相比其他區(qū)域更為火熱。成交土地可建面積分析2012年全年可建面積

4337.73萬(wàn)平，其中居住可建面積

2751.33萬(wàn)平，較上一年相比均有明顯的萎縮。除去

6月份土地市場(chǎng)的成交井噴帶來(lái)的可建面積的全面拔高以及年底成交高峰之外，全年土地成交走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，因此可建面積也沒(méi)有過(guò)大起伏。9、10月份傳統(tǒng)房地產(chǎn)黃金季節(jié)并沒(méi)有使得土地市場(chǎng)成交量水漲船高27本年各區(qū)域成交總價(jià)走勢(shì)從2012年各區(qū)成交金額走勢(shì)來(lái)看，6月份由于成交量猛增，導(dǎo)致當(dāng)月各區(qū)域土地成交金額也直線上揚(yáng)，其中沈河區(qū)的金廊沿線成交一宗商業(yè)性質(zhì)地塊，成交總價(jià)高達(dá)35億元，為年度單塊土地最高成交金額，最終被華強(qiáng)地產(chǎn)成功摘得，拉高了沈河區(qū)土地成交總價(jià)28第二部分：土地篇土地供應(yīng)市場(chǎng)土地成交市場(chǎng)2012年成交熱點(diǎn)地塊2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名29

2012年成交熱點(diǎn)地塊302012年成交熱點(diǎn)地塊分析圖31第二部分：土地篇土地供應(yīng)市場(chǎng)土地成交市場(chǎng)2012年成交熱點(diǎn)地塊2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名322012年成交熱點(diǎn)地塊2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地?cái)?shù)據(jù)332012年成交熱點(diǎn)地塊2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地分析

2012年，包括萬(wàn)科、保利、金地、華潤(rùn)、恒大等全國(guó)知名房企在沈陽(yáng)均有新動(dòng)作，其中萬(wàn)科在于洪廣場(chǎng)附近摘得一塊總占地近19萬(wàn)平的一宗土地；而保利則分別在沈河與和平滿融地區(qū)拍得占地近41萬(wàn)平居住用地；恒大集團(tuán)分別在皇姑區(qū)四臺(tái)子板塊和大東區(qū)的望花板塊成功摘地并開(kāi)辟了兩個(gè)全新項(xiàng)目恒大雅苑和恒大翡翠華庭；華潤(rùn)則在和平區(qū)長(zhǎng)白島板塊的核心地段拍得兩宗土地，目前華潤(rùn)幸福里正處于熱銷(xiāo)階段。

除此之外中海、碧桂園等開(kāi)發(fā)商也紛紛選擇優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行土地儲(chǔ)備，穩(wěn)固在沈的業(yè)務(wù)拓展，隨著沈陽(yáng)城市地位的不斷提升，城市對(duì)外吸納力不斷增強(qiáng)，特別是未來(lái)調(diào)控基調(diào)不變，一線城市受限依舊的背景下，全國(guó)性房企必然要加大非一線城市的業(yè)務(wù)量，特別是一些重點(diǎn)二線城市的業(yè)務(wù)拓展，已經(jīng)成為其未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的一大利潤(rùn)點(diǎn)，沈陽(yáng)作為二線重點(diǎn)城市的代表，必然會(huì)越來(lái)越受到青昧，未來(lái)其他知名房企進(jìn)一步擴(kuò)大在沈業(yè)務(wù)量也成為一個(gè)趨勢(shì)342012年土地成交占地面積（排名前10）35第二部分：土地篇土地供應(yīng)市場(chǎng)土地成交市場(chǎng)2012年成交熱點(diǎn)地塊2012年重點(diǎn)企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名362012年土地成交總額排名前10372012年土地成交樓板價(jià)排名10地塊38目錄市場(chǎng)資訊篇1土地篇2市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇3媒體統(tǒng)計(jì)439商品房住宅市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市場(chǎng)環(huán)線市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析40

年內(nèi)全市商品房供應(yīng)量為1845.85萬(wàn)平，同比減少11.87%，供應(yīng)套數(shù)為188023套。其中商品住宅供應(yīng)量為1683.31萬(wàn)平，同比減少11.62%，供應(yīng)套數(shù)為174413套。由于受到限購(gòu)、限貸等一系列調(diào)控政策持續(xù)影響，購(gòu)房者今年轉(zhuǎn)入理性購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商回籠資金嚴(yán)重受阻，在經(jīng)過(guò)新一輪的土地放量后，整個(gè)市場(chǎng)仍存在大量囤地未開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，加上政策導(dǎo)向不明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)也紛紛放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)，以規(guī)避政策不確定帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從近年來(lái)全市商品房以及商品住宅整體供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，沈陽(yáng)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一輪穩(wěn)步增長(zhǎng)后，今年商品房與商品住宅供應(yīng)紛紛呈現(xiàn)下滑走勢(shì)。商品房市場(chǎng)分析41從供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，今年整體市場(chǎng)與去年相比，熱度明顯降低，全年商品房供應(yīng)量同比減少11.87%。由于前期土地供應(yīng)充足，市場(chǎng)熱度高漲，市場(chǎng)整體供應(yīng)一度暴漲。但在調(diào)控政策不斷施壓下，今年市場(chǎng)受打壓影響異常明顯，購(gòu)房者熱情不高，觀望情緒濃重，直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠。由于資金鏈緊張，加上政策一直持續(xù)嚴(yán)厲不見(jiàn)放松，并且市場(chǎng)目前存在大量囤地未開(kāi)發(fā)情況，因此開(kāi)發(fā)商采取謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)遇冷帶來(lái)的銷(xiāo)售危機(jī)，今年整體供應(yīng)一直保持低走狀態(tài)。明年隨著全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)等一系列利好影響，市場(chǎng)將出現(xiàn)新一輪的放量，供應(yīng)存在一定的上漲預(yù)期42今年市場(chǎng)整體供應(yīng)情況與去年相比隨有所下滑，但和平、沈河、渾南以及東陵區(qū)供應(yīng)情況仍保持上漲狀態(tài)。和平區(qū)原始城區(qū)開(kāi)發(fā)殆盡，近年供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)白島地區(qū)。島內(nèi)經(jīng)過(guò)上一輪的土地放量，為供應(yīng)市場(chǎng)提供了大量新增供應(yīng)可能。加上年內(nèi)金廊沿線的改造，區(qū)域供應(yīng)出現(xiàn)一定程度上漲。沈河區(qū)土地資源有限，開(kāi)發(fā)難度高，供應(yīng)一直處于低位。今年主要借勢(shì)金廊沿線有大量綜合體項(xiàng)目集中上市，大大拉動(dòng)了區(qū)域供應(yīng)，新行政區(qū)也為區(qū)域供應(yīng)帶來(lái)一定上漲空間。渾南新區(qū)土地儲(chǔ)備充足，并且受益全運(yùn)會(huì)、政府南遷等影響，供應(yīng)一直居高不下。并且隨著全運(yùn)會(huì)臨近，未來(lái)仍存在上漲可能。東陵區(qū)原始供應(yīng)主要以棋盤(pán)山板塊為主，該區(qū)域以別墅、洋房等高端產(chǎn)品為主，開(kāi)發(fā)難度大，供應(yīng)一直處于低走態(tài)勢(shì)。南部區(qū)域的崛起為區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)一線生機(jī)，市場(chǎng)容量逐漸加大。隨著南部區(qū)域開(kāi)發(fā)加深，未來(lái)供應(yīng)仍存在上漲空間2012年本年各區(qū)商品供應(yīng)量分布情況43沈陽(yáng)商品房歷年成交量分析今年沈陽(yáng)全市商品房成交面積1312.75萬(wàn)平，同比減少18.95%，其中商品住宅成交面積為1079.58萬(wàn)平，同比減少19.23%，沈陽(yáng)作為二線城市對(duì)于樓市調(diào)控的影響存在一定的滯后性，但今年隨著國(guó)家對(duì)于調(diào)控政策的異常堅(jiān)決使得今年沈城樓市普遍遇冷，整體成交出現(xiàn)下滑。但調(diào)控政策畢竟主要是針對(duì)價(jià)格過(guò)高過(guò)快上漲的一二線城市，限制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，沈陽(yáng)作為剛需為主導(dǎo)的市場(chǎng)，雖然受到政策波及，但影響畢竟有限，加上城市地位不斷提升使得剛需釋放需求也在不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)整體承載力尚未飽和，健康平穩(wěn)發(fā)展依然是沈城樓市的主基調(diào)，所以雖然今年成交有所下滑，但就目前市場(chǎng)回暖趨勢(shì)以及當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)走出寒冬持續(xù)回暖的趨勢(shì)基本不會(huì)改變，未來(lái)整體走勢(shì)還是以價(jià)穩(wěn)量升為主44本年全市各區(qū)商品房成交情況表45

縱觀整個(gè)市場(chǎng)，受資源以及限購(gòu)政策影響，今年二環(huán)外區(qū)域銷(xiāo)售明顯好于二環(huán)內(nèi)。其中以于洪、渾南、沈北較為突出，而中心城區(qū)中鐵西區(qū)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先于其他各區(qū)。由于沈陽(yáng)城市發(fā)展中心外擴(kuò)，于洪區(qū)與沈北新區(qū)近年來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速，可供開(kāi)發(fā)土地資源豐富；產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，價(jià)格相對(duì)便宜，性價(jià)比較高，受到購(gòu)房者歡迎；隨著三、四環(huán)的開(kāi)通，區(qū)域市場(chǎng)存在較為廣闊的發(fā)展空間。渾南新區(qū)主要借力于全運(yùn)會(huì)的利好影響，發(fā)展機(jī)遇較好，收到自住、投資客的青睞。鐵西區(qū)位于二環(huán)內(nèi)，但是整體市場(chǎng)售價(jià)在市內(nèi)五區(qū)中更有競(jìng)爭(zhēng)力，而區(qū)域配套相對(duì)完善，整體性價(jià)比較高，區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售情況較好46商品房住宅市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市場(chǎng)環(huán)線市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析47從年內(nèi)住宅供應(yīng)整體走勢(shì)來(lái)看，今年供應(yīng)水平與去年相比稍顯遜色。今年受到調(diào)控政策影響較為明顯，購(gòu)房者觀望情緒濃重，上半年各樓盤(pán)產(chǎn)品存在明顯滯銷(xiāo)情況，直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)與推盤(pán)節(jié)奏，加上政策指向尚不明朗，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)持保守態(tài)度，不少樓盤(pán)建設(shè)進(jìn)度放緩，雖然下半年市場(chǎng)逐步回暖，但全年整體供應(yīng)量釋放還是受調(diào)控影響有所保留。但預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)回暖的深入并企穩(wěn)，并且隨著未來(lái)新一輪的土地市場(chǎng)的放量，以及全運(yùn)會(huì)臨近，沈城樓市整體成交活躍度的恢復(fù)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)上漲并放量可期。48今年和平、沈河、渾南以及東陵區(qū)住宅產(chǎn)品供應(yīng)漲勢(shì)良好，其他區(qū)域供應(yīng)均有不同程度下滑。和平區(qū)原始城區(qū)土地資源有限，開(kāi)發(fā)難度大，住宅產(chǎn)品供應(yīng)主要以長(zhǎng)白島地區(qū)為主，島內(nèi)經(jīng)過(guò)上一輪的土地放量，從而保證了區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)充足，品牌開(kāi)發(fā)商云集，也帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展。沈河區(qū)主要由于金廊沿線的新一輪開(kāi)發(fā)以及新行政區(qū)的建設(shè)，為區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)一定機(jī)會(huì)。渾南新區(qū)受到全運(yùn)會(huì)、政府南遷影響，開(kāi)發(fā)節(jié)奏快，住宅集中，供應(yīng)一直處于高位。東陵區(qū)南部地區(qū)的崛起，為原本較為單一的區(qū)域格局帶來(lái)新的機(jī)遇，供應(yīng)正逐漸發(fā)力49與去年住宅供應(yīng)套均面積呈現(xiàn)跌宕走勢(shì)不同，今年供應(yīng)套均面積相對(duì)穩(wěn)定，以100平左右的中等面積戶型為主。由于沈陽(yáng)市場(chǎng)目前仍受剛需主導(dǎo)影響，100平左右的中等戶型總價(jià)易控，普遍以舒適型兩局或小三室為主，實(shí)用性強(qiáng)，受到多數(shù)購(gòu)房者青睞，市場(chǎng)反響較好50與去年全年銷(xiāo)售一直處于高位走勢(shì)不同，今年成交受市場(chǎng)回暖出現(xiàn)觸底反彈后整體回升趨勢(shì)始終保持延續(xù)。年初受到調(diào)控政策影響，購(gòu)房者觀望情緒曾一度高漲，市場(chǎng)成交一度低迷。但隨著一批以價(jià)換量等重磅促銷(xiāo)手段的出現(xiàn)，市場(chǎng)逐步出現(xiàn)回暖跡象并隨著金融政策的相對(duì)松動(dòng)使得部分剛需得到釋放，市場(chǎng)成交開(kāi)始復(fù)蘇并活躍，導(dǎo)致后期不少持幣觀望者也陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)搶購(gòu)，市場(chǎng)成交量進(jìn)一步攀升并企穩(wěn)，雖然目前調(diào)控總基調(diào)不變，但剛需為主的沈城樓市的市場(chǎng)信心卻在逐步恢復(fù)，未來(lái)市場(chǎng)向好的趨勢(shì)逐步凸顯51從各物業(yè)類型成交同比來(lái)看，洋房、公寓銷(xiāo)售有所增長(zhǎng)，其他產(chǎn)品均有不同程度下滑。公寓作為投資投機(jī)產(chǎn)品的代表，客戶主要以投資客為主，也是受目前調(diào)控影響最大的產(chǎn)品之一，成交相對(duì)低迷。洋房產(chǎn)品因其稀缺性以及舒適性突出，是部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善型客群的首選。從業(yè)態(tài)形式來(lái)看，目前沈陽(yáng)市場(chǎng)中住宅產(chǎn)品仍是主要市場(chǎng)導(dǎo)向，成交占比非常大，達(dá)到91.09%，有所增長(zhǎng)52不難看出，商品住宅套均面積在80-100平米的舒適兩居或是小三居是目前市場(chǎng)最受青睞的產(chǎn)品。80平米左右的舒適兩居能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ罨拘枨?，總房款在可控制范圍?nèi)，適合首次置業(yè)客戶群體；100平米左右的小三居能夠?yàn)榫幼≌咛峁└鼮閺V泛的活動(dòng)空間，并且可以滿足首改客戶的一些基本改善居住條件的要求，市場(chǎng)反映較好。在這個(gè)面積段的產(chǎn)品也順應(yīng)了沈陽(yáng)剛需為主的市場(chǎng)主流，成為市場(chǎng)有力支撐53本年全市各區(qū)商品商品住宅成交情況分析54今年各區(qū)成交與去年相比，只有渾南呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，其他區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度下滑。渾南新區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，不受限購(gòu)政策影響，并且受益于全運(yùn)會(huì)、政府南遷等利好因素影響。區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展迅速，因其市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇良好，地鐵、輕軌的帶動(dòng)，購(gòu)房者認(rèn)可度頗高，成為近年購(gòu)房熱門(mén)區(qū)域。而從成交占比來(lái)看，鐵西與于洪占比較大。鐵西區(qū)域市場(chǎng)成熟，配套完善，在售產(chǎn)品業(yè)態(tài)齊全，售價(jià)親民，贏得了龐大的客戶基礎(chǔ)。于洪區(qū)配套日漸完善，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，大量分流鐵西以及皇姑外溢客戶，成交比例較大。55本年度商品房排名前1056本年度商品住宅房排名前1057商品房住宅市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市場(chǎng)環(huán)線市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析58各環(huán)線供應(yīng)分析受到限購(gòu)政策以及土地資源限制，今年主要供應(yīng)仍集中在二環(huán)外區(qū)域。二環(huán)外區(qū)域土地資源充足，開(kāi)發(fā)難度相對(duì)更低，限購(gòu)政策的實(shí)施也為區(qū)域帶來(lái)了重大利好，各大品牌開(kāi)發(fā)商云集，區(qū)域價(jià)值顯著提升。隨著地鐵、三四環(huán)等市政配套的逐漸完善，二環(huán)外區(qū)域距離感明顯降低，購(gòu)房者對(duì)二環(huán)外區(qū)域關(guān)注度與接受程度也逐漸提高。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年向外擴(kuò)張，以緩解二環(huán)內(nèi)的居住壓力，未來(lái)二環(huán)外區(qū)域供應(yīng)將繼續(xù)保持高位走勢(shì)59商品住宅方面，二至三環(huán)區(qū)域仍是主要供應(yīng)區(qū)域，三環(huán)外區(qū)域次之。二至三環(huán)區(qū)域起步早，發(fā)展快，前期市場(chǎng)供應(yīng)量非常大。但是區(qū)域內(nèi)土地資源有限，市場(chǎng)在快速發(fā)展的過(guò)程中已趨于飽和，區(qū)域土地價(jià)格漲幅迅猛，開(kāi)發(fā)商拿地成本加大，所以今年整體供應(yīng)出現(xiàn)了下滑。三環(huán)外區(qū)域配套逐漸完善，市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展，區(qū)域價(jià)格較二至三環(huán)更具優(yōu)勢(shì)，近年吸引了大批的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)步攀升60各環(huán)線成交分析61從對(duì)比圖不難看出，今年各環(huán)線住宅銷(xiāo)售情況與去年相比均出現(xiàn)不同程度下滑。二環(huán)內(nèi)區(qū)域土地資源稀缺，開(kāi)發(fā)難度相對(duì)較高，市場(chǎng)容量有限，普遍以城市豪宅、公寓、綜合體等形式存在，住宅比重正逐年減少。由于住宅具備一定稀缺性，售價(jià)較高，銷(xiāo)售難度大，成交一般。二至三環(huán)區(qū)域土地資源充足，配套逐漸比擬二環(huán)內(nèi)區(qū)域，購(gòu)房者認(rèn)可度提高，成交最好。三環(huán)外區(qū)域目前距離感明顯，配套有待完善，但整體售價(jià)更具吸引力，成交尚可。隨著三環(huán)外開(kāi)發(fā)加深，配套跟進(jìn)，未來(lái)成交比例將逐年加重62商品房住宅市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇商品房市場(chǎng)環(huán)線市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析63各別墅產(chǎn)品成交面積分析全年別墅產(chǎn)品成交39.56萬(wàn)平，同比減少26.53%，共成交1672套，今年別墅可說(shuō)是近幾年作為困難的一年，當(dāng)前調(diào)控政策打擊的對(duì)象主要是具有投資、投機(jī)性的產(chǎn)品，而別墅作為高端物業(yè)的代表，投資投機(jī)性是其主要的特性之一，因此必然受到調(diào)控沖擊，另外今年整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，不少該類客群資金運(yùn)作頗受影響，也導(dǎo)致不少潛在客群的流失，所以今年整體成交相對(duì)低迷64各別墅產(chǎn)品成交類型分析聯(lián)排目前已經(jīng)成為是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品，其相對(duì)其他類型產(chǎn)品面積適中、總價(jià)可控、經(jīng)濟(jì)實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)使其成為當(dāng)前別墅成交的主流產(chǎn)品；另外雙拼產(chǎn)品在保證了居住舒適度的同時(shí)，又具備相對(duì)私密性與奢華感，性價(jià)比較高，市場(chǎng)認(rèn)可度較好；獨(dú)棟產(chǎn)品目前受政策限制，目前在售產(chǎn)品普遍面積偏大，總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)局限性；類獨(dú)棟產(chǎn)品目前尚處于市場(chǎng)培育期，雖然舒適度高于聯(lián)排產(chǎn)品，但優(yōu)勢(shì)并非過(guò)于突出，且總價(jià)偏高，市場(chǎng)接受度有限；疊拼產(chǎn)品相對(duì)其他別墅類型產(chǎn)品其舒適度有限，且特點(diǎn)與部分大戶型洋房產(chǎn)品類似，別墅具備的優(yōu)越性正逐步缺失，所以目前此類產(chǎn)品在別墅市場(chǎng)中抱有量正在逐步萎縮，整體成交情況不佳65本年別墅產(chǎn)品成交面積分析年內(nèi)別墅產(chǎn)品成交主要集中在200平以下的小面積產(chǎn)品，小面積產(chǎn)品購(gòu)房門(mén)檻低，資金投入小，不影響購(gòu)房者資金運(yùn)作，但同時(shí)兼顧一定的舒適度與實(shí)用性，在當(dāng)前階段較受認(rèn)可特別是首置該類產(chǎn)品的客群。中等面積主要以220-280平產(chǎn)品為主，此面積段產(chǎn)品舒適性更強(qiáng)，總價(jià)相對(duì)適中，對(duì)追求高品質(zhì)生活的高端客群有較大吸引力。另外由于市場(chǎng)大環(huán)境不佳，經(jīng)濟(jì)不景氣，總價(jià)偏高的大面積產(chǎn)品銷(xiāo)售明顯存在滯銷(xiāo)66本年度報(bào)廣投放走勢(shì)圖從上圖中可以看出，除去年初和年尾，2012全年報(bào)廣投放走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。由于“金九銀十”是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季，因此在9月份媒體投放量在全年處于最高位，但由于隨著宏觀調(diào)控政策的深入，2012年相較于上年，整體都呈現(xiàn)下降局面。而且自10月份之后，由于“金九”的慘淡收?qǐng)龊驼木o縮政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受到沉重打擊，因此媒體投放量大幅下跌，從此也可以看出各開(kāi)發(fā)商在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下采取了相對(duì)保守的銷(xiāo)售策略圖表167目錄市場(chǎng)資訊篇1土地篇2市場(chǎng)動(dòng)態(tài)篇3媒體統(tǒng)計(jì)468本年媒體投放總體分析各大媒體投放對(duì)比分析各類物業(yè)類型報(bào)廣統(tǒng)計(jì)各區(qū)域報(bào)廣投放情況媒體統(tǒng)計(jì)69本年媒體投放總體分析報(bào)廣總計(jì)總體情況表本年度共有398個(gè)項(xiàng)目投放報(bào)廣，總的投放頻次為5417次，投放量為4034.09版，投放金額為9.39億元。雖然在項(xiàng)目數(shù)上，相比上年有所上漲，但是從其它各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，相比上年均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。可以看出，由于國(guó)家在宏觀調(diào)控上的緊縮政策，2012年全年的報(bào)廣投放情況保持在一個(gè)較低位（報(bào)價(jià)均以媒體對(duì)外公開(kāi)報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，以下相同）70圖表二因?yàn)?012年中央強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，沈陽(yáng)雖然是作為二線城市，但是從整體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策打壓也很?chē)?yán)重，因此相較于上年，媒體報(bào)廣處于較低放量。與上一年相比，項(xiàng)目個(gè)數(shù)上漲了，其他各項(xiàng)參數(shù)反而均有不同程度的下降，其中版數(shù)和廣告金額下降幅度都較大，分別是11.33%和10.28%71雙擊添加此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容72本年媒體投放總體分析各大媒體投放對(duì)比分析各類物業(yè)類型報(bào)廣統(tǒng)計(jì)各區(qū)域報(bào)廣投放情況媒體統(tǒng)計(jì)73表格3各大媒體報(bào)廣情況表本年度依然遼沈晚報(bào)報(bào)廣居首位，報(bào)廣金額為

438,547,500元，投放頻次為

1928次，投放金額與投放頻次占比分別為

46.70%和35.60%，各個(gè)參數(shù)均遠(yuǎn)高于其他媒體報(bào)廣。足以見(jiàn)得，遼沈晚報(bào)在五大媒體中營(yíng)銷(xiāo)投放力度最高，而且多以整版為主。其次為華商晨報(bào)，報(bào)廣投放金額為

288,584,340，投放頻次為

1891次，分別占總投放金額與總投放頻次的

30.73%和

34.91%?？傮w看來(lái)，各大媒體報(bào)廣參數(shù)與上一年相比均有不同程度的下降74兩年各媒體報(bào)廣柱狀圖75本年媒體投放總體分析各大媒體投放對(duì)比分析各類物業(yè)類型報(bào)廣統(tǒng)計(jì)各區(qū)域報(bào)廣投放情況媒體統(tǒng)計(jì)76媒體投放物業(yè)類型所占百分比從統(tǒng)計(jì)表可以得出，本年各物業(yè)類型媒體投放依然以普通住宅項(xiàng)目報(bào)廣為主，項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到297個(gè)，投放頻次達(dá)4220次，投放量為3117.26版，投放金額為727,508,465元，投放金額占比達(dá)到77.47%，普通住宅依然是地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的產(chǎn)品。另外別墅產(chǎn)品因?yàn)槠洚a(chǎn)品的特殊性，雖然項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，但年投放金額達(dá)到了101,964,750元，在億元水平線之上，整體競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈。（報(bào)價(jià)均以媒體對(duì)外公開(kāi)報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，以下相同）7778各物業(yè)投放金額比例圖本年度住宅項(xiàng)目依然在報(bào)廣投放金額中占主導(dǎo)地位，比重達(dá)到77%，較去年有所上漲。商業(yè)和公寓比重較去年有所下降，投放金額占比分別占8%以及1%，2012年隨著樓市調(diào)控的深入，限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策常態(tài)化，曾經(jīng)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求逐漸消退，“剛性需求”逐漸成為樓市需求的主力，針對(duì)“剛性需求”的促銷(xiāo)手段也是花樣百出，所以不少開(kāi)發(fā)商在本年加大了住宅產(chǎn)品的報(bào)廣投放力度79本年媒體投放總體分析各大媒體投放對(duì)比分析各類物業(yè)類型報(bào)廣統(tǒng)計(jì)各區(qū)域報(bào)廣投放情況媒體統(tǒng)計(jì)80各區(qū)域廣告投放情況本年度各區(qū)域報(bào)廣投放以于洪區(qū)居首位，由于于洪區(qū)多以普通住宅產(chǎn)品為主且普遍體量偏大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，而且荷蘭村板塊、丁香湖板塊以及于洪新城板塊更是近年來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域，所以對(duì)于媒體營(yíng)銷(xiāo)需求強(qiáng)，投放力度大，本年投放頻次達(dá)到

887次，但是受政策影響，相比去年還是有所下降。緊隨其后的為渾南新區(qū)，頻次為

689次，僅次于于洪區(qū)。全運(yùn)村、新行政中心落址使渾南成為熱點(diǎn)區(qū)域，近年奧體概念注入后，區(qū)域價(jià)值不斷拉升，加之渾南大學(xué)城的規(guī)劃和發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值和熱度，使得這個(gè)區(qū)域新項(xiàng)目層出不窮，各個(gè)參數(shù)相較于上年都呈現(xiàn)上漲局勢(shì)81各區(qū)域媒體投放頻次表82感謝您的關(guān)注謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬(wàn)利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬(wàn)利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬(wàn)利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷(xiāo)方式3、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購(gòu)買(mǎi)你想讓他買(mǎi)的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣(mài)餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰(shuí)來(lái)設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來(lái)的物品商品=賣(mài)得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬(wàn)利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺(jué)體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺(jué)附加值體驗(yàn)何來(lái)

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣(mài)什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣(mài)什么樣的菜2、賣(mài)什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么事？賣(mài)什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤(rùn)目標(biāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)額虧損區(qū)利潤(rùn)區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營(yíng)業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤(rùn)導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營(yíng)業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤(rùn)1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬(wàn)，變動(dòng)成本50%，營(yíng)業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬(wàn)，問(wèn)A餐廳的月?tīng)I(yíng)業(yè)收入：月?tīng)I(yíng)收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬(wàn)測(cè)算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬(wàn)定價(jià)的三重意義2、向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤(rùn)最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開(kāi)始1、評(píng)估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場(chǎng)確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷(xiāo)售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營(yíng)業(yè)額CBACABBACCCAA營(yíng)業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷(xiāo)售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營(yíng)業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過(guò)高有意義的保留無(wú)意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷(xiāo)售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營(yíng)養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無(wú)酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會(huì)記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門(mén)暢銷(xiāo)品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷(xiāo)售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評(píng)估價(jià)值、確定等級(jí)在顧客和企業(yè)的來(lái)往過(guò)程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷(xiāo)策略2、相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣(mài)相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺(jué)“附加值”提