《房地產(chǎn)估價案例與分析》培訓(xùn)教材

講者：余相成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司

聯(lián)系電話：8611809913808049279E-mail:yu-xiang@263.net房地產(chǎn)估價案例與分析中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考前培訓(xùn)講座之1、除了學(xué)懂《房地產(chǎn)估價案例與分析》外，尤其要注意掌握《房地產(chǎn)基本制度與政策》和《房地產(chǎn)估價理論與方法》的內(nèi)容；2、要注意總結(jié)、分析以往考題的題型和內(nèi)容，對考試的內(nèi)容、問題做到心中有數(shù)，對考題的分析思路、途徑、依據(jù)有比較充分的了解；3、要研究前期考試的標(biāo)準(zhǔn)答案，把握正確的答題技巧和用語、思路，適應(yīng)房地產(chǎn)案例與分析的方法。[本課程學(xué)習(xí)方法]序號(題型)考分分布知識點(diǎn)答題技巧一、問答題（共30分）三個小題，每題10分1、估價技術(shù)路線2、評估應(yīng)搜集資料3、評估結(jié)果解釋4、綜合能力測試后續(xù)內(nèi)容講解二、單選題（共20分）10個小題，每題2分1、房地產(chǎn)法規(guī)政策2、估價規(guī)范要求3、估價方法應(yīng)用三、指錯題（共40分）估價報(bào)告中有13處錯誤，每指出一處得3分1、估價報(bào)告規(guī)范格式（含技術(shù)報(bào)告）2、估價方法選用（估價技術(shù)路線的確定）3、估價方法應(yīng)用4、估價對象區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益的分析四、改錯題（共10分）4處錯誤，指出并改正每處得2.5分(倒扣)1、各種目的的估價特點(diǎn)2、各種類型估價的特點(diǎn)3、各種估價方法的實(shí)際應(yīng)用[歷屆考題分析](150分鐘,開卷)

第四章房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作[考試目的]測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作的基本要求、房地產(chǎn)估價報(bào)告的構(gòu)成要素的掌握程度。[考試基本要求]掌握：房地產(chǎn)估價報(bào)告的構(gòu)成要素及具體內(nèi)容。（60%）

熟悉：房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作的基本要求。（30%）[主要內(nèi)容]房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作的基本要求一、總要求·全面性·客觀性·準(zhǔn)確性·概括性二、具體語言文字要求（一）對詞義的要求·用詞準(zhǔn)確·語義鮮明、不能含糊不清、模棱兩可·用詞不可帶有強(qiáng)烈的感情色彩·用詞簡練，標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

（二）對語句的要求·句子完整·搭配恰當(dāng)·邏輯嚴(yán)密·句子簡潔（三）要防止錯字和遺漏（四）還要注意段落，結(jié)構(gòu)安排，文字說明，圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。

房地產(chǎn)報(bào)告的構(gòu)成要素（一）估價報(bào)告構(gòu)成要素（依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條）·封面·目錄·致委托人函·估價師聲明·估價的假設(shè)和限制條件·估價結(jié)果報(bào)告（“估價產(chǎn)品”的最主要部分共十三項(xiàng)）·估價技術(shù)報(bào)告（“估價產(chǎn)品”的核心部分共七項(xiàng)）·附件

（二）估價結(jié)果報(bào)告構(gòu)成要素（依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.6條）標(biāo)題（1）委托人（2）估價機(jī)構(gòu)（3）估價對象（4）估價目的（5）估價時點(diǎn)（6）估值定義（7）估價依據(jù)（8）估價原則（9）估價方法（10）估價結(jié)果（11）估價人員（12）估價作業(yè)日期（13）估價報(bào)告應(yīng)用的有效期

（三）估價技術(shù)報(bào)告構(gòu)成要素（依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.7條）標(biāo)題·個別因素分析（實(shí)物狀況分析）·區(qū)域因素分析（區(qū)位狀況分析）·市場背景分析·最高最佳使用分析·估價方法選用·估價測算過程·估價結(jié)果確定成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司公司地址：成都市錦里西路107號“錦江時代花園”南樓402室電話號碼：8611509986125099移動電話：1370808999313808049279E-mail：Client@估價項(xiàng)目名稱：成都市XX街XX號XXX大廈第七至九層辦公用房委托方：成都XXX公司估價方：成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司估價人員：XX注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：61000089XX注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：5198011XX房地產(chǎn)估價師估價作業(yè)日期：2002年11月8日-2002年11月11日估價報(bào)告編號：九鼎房評（2002）XXX號房地產(chǎn)估價報(bào)告（四）房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作示例：目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報(bào)告（一）委托方（二）估價方（三）估價對象（四）估價目的（五）估價時點(diǎn)（六）價值定義（七）估價依據(jù)（八）估價原則（九）估價方法（十）估價結(jié)果（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)日期（十三）估價報(bào)告應(yīng)用的有效期五、估價技術(shù)報(bào)告六、附件

一、致委托方函成都XXX公司：承蒙委托，我公司對您位于成都市XX街3號附4號(現(xiàn)為XX巷子17號)的xxx大廈第7至9層辦公用房建筑面積1505.79平方米及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價格進(jìn)行了評估，作為您抵押貸款的參考依據(jù)。本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)政策的規(guī)定，利用貴方提供的資料以及評估人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料，由專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選取適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定，完成了估價工作?，F(xiàn)將評估結(jié)果報(bào)告如下：估價對象在估價時點(diǎn)2002年11月8日的評估價格為：小寫人民幣：450萬元；(取整)大寫人民幣：肆佰伍拾萬元整。詳見下表：

法定代表人：李巋成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司二○○二年十一月十一日

房地單價（元/平方米）面積（平方米）總價（萬元）第七層2955502.93148.62第八層2985502.93150.12第九層3015502.93151.63總計(jì)——1508.79450.37二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2、本估價報(bào)告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報(bào)告中已說明的“估價的假設(shè)和限制條件”的限制。3、我們與本估價報(bào)告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報(bào)告。5、注冊房地產(chǎn)估價師XX、XX對本估價報(bào)告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對本估價報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價分析和結(jié)論，因此委托方應(yīng)對提供資料和陳述情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)；因其失實(shí)造成評估結(jié)果有誤的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

注冊房地產(chǎn)估價師：XX

注冊號：61000089注冊房地產(chǎn)估價師：XX注冊號：5198011

三、估價的假設(shè)和限制條件（一）、本報(bào)告假設(shè)前提條件

1、假設(shè)估價對象符合《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》設(shè)置抵押的有關(guān)規(guī)定。估價對象不存在也不涉及任何法律糾紛，不存在司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁決、查封或者以其他形式限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形；2、至估價時點(diǎn)止估價對象（房屋及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，未發(fā)生任何產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為；3、本報(bào)告未考慮估價對象處置時可能對其價值有影響的債權(quán)、債務(wù)的限制，也未考慮委托方的資信狀況及經(jīng)營能力；4、估價對象應(yīng)以保持估價時點(diǎn)時《房屋所有權(quán)證》載明的用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途為估價前提；

5、本報(bào)告所采用的建筑面積或土地面積以房地產(chǎn)評估委托書、《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》載明的面積為依據(jù)，我們對該等數(shù)據(jù)未實(shí)測；6、估價對象作為整幢大廈的組成部分，與建筑物的其他部份連為一體，故本次估價是以估價對象可以合理分享使之具備使用功能的各項(xiàng)權(quán)益為假設(shè)前提。7、委托方對估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)及絕對處置權(quán)。（二）、本報(bào)告限制條件1、本報(bào)告評估結(jié)果是根據(jù)公開市場原則確定的估價對象在估價時點(diǎn)的公開價格。根據(jù)本報(bào)告評估目的，抵押權(quán)人應(yīng)在充分考慮如下因素后，根據(jù)本報(bào)告評估結(jié)果合理確定貸款額。①、估價對象產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；②、房地產(chǎn)市場價格波動風(fēng)險；③、短期強(qiáng)制處分的不確定性及變現(xiàn)費(fèi)用；④、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)；⑤、資產(chǎn)占有人的金融信用營能力。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理抵押貸款手續(xù)時應(yīng)到有權(quán)機(jī)關(guān)辦理抵押登記后本報(bào)告方才有效。2、本估價結(jié)果包括房屋（含附屬設(shè)備設(shè)施）及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)的價值。該土地使用權(quán)和附屬的設(shè)施設(shè)備若與房屋分割處置，本估價結(jié)果無效。3、本報(bào)告有效期內(nèi)若國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)前提條件發(fā)生重大變動，且這些變動會對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，應(yīng)重新委托估價。4、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因打印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進(jìn)行更正。否則，報(bào)告誤差部分無效。5、本報(bào)告有效期內(nèi)，為確定之評估目的服務(wù)，不得用于其他目的。未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)同意，本報(bào)告書的全部或部分內(nèi)容不得向委托方和評估報(bào)告審查部門之外的單位和個人提供，也不得發(fā)表于任何公開媒體。6、本報(bào)告書應(yīng)與估價對象的合法權(quán)證一并使用方才有效，評估機(jī)構(gòu)僅對正確使用本報(bào)告者負(fù)責(zé)。7、本報(bào)告書由“致委托方函”、“房地產(chǎn)估價師聲明”、“估價假設(shè)和限制條件”、“估價結(jié)果報(bào)告”和“附件”構(gòu)成完整的估價報(bào)告。報(bào)告使用人應(yīng)嚴(yán)格按照本估價報(bào)告全部完整地應(yīng)用，我們不對任何割離使用的應(yīng)用行為負(fù)責(zé)。否則由此引起的后果與本公司和估價人員無關(guān)。本報(bào)告經(jīng)法定代表人簽章，注冊房地產(chǎn)估價師簽字，評估機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個整體時有效。四、關(guān)于位于成都市XX街XX號XX大廈的

估價結(jié)果報(bào)告

（一）、委托方（說明本估價項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

名稱：成都XXX公司法定代表人：XXX住所：成都市紅星中路二段XX號營業(yè)執(zhí)照號：XXXX（二）、估價方（說明本估價項(xiàng)目的估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）名稱：成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司法定代表人：李巋住所：成都市錦里西路107號錦江時代花園南樓402室估價資格等級：壹級資質(zhì)證書編號：建房估證字[2003]063號九鼎房評（2002）XXX號

（三）、估價對象本報(bào)告估價對象為成都XXX公司所屬xxx大廈第七至第九層辦公用房；坐落：成都市錦江區(qū)XXX街3號附4號(現(xiàn)為新巷子17號)；結(jié)構(gòu)：鋼混；總層數(shù)：9層；估價對象所在層數(shù)：第七至及第九層；建筑面積：每層均為502.93平方米，共計(jì)1508.79平方米；裝修狀況：臨街外墻面磚，背街外墻刷涂料；第七層為小開間辦公室：公共過道為水泥地面，墻面為涂料刷白，天棚為石膏板吊頂；部分辦公室鋪木地板，墻面刷乳膠漆，天棚為礦棉板吊頂，其余為水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白；玻璃地彈門，防盜門及普通木門，鋁合金窗。第八層為開敞型辦公間，為新時代廣告公司租用：會客間為文化石鋪地，墻面刷乳膠漆，天棚為木質(zhì)吊頂刷乳膠漆；工作區(qū)為水泥地面，墻面為紅磚墻或上刷白涂料，天棚刷乳膠漆；衛(wèi)生間鋪300×300防滑地磚，墻面貼1.5米高300×300的面磚，其余及天棚刷白涂料；玻璃地彈門及櫸木門，鋁合金窗。第九層為開敞型辦公間：水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白，背街為鐵門窗，臨街為鋁合金窗。樓梯間為碎花崗石踏步，鋁合金扶手。平面布置：方正；設(shè)施設(shè)備：配置一部中迅賽勒瓦客梯；車位：院內(nèi)帶地面停車場，有15個車位；基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、電、視、訊；利用現(xiàn)狀:作辦公室使用;使用情況：第七層部分為成都商報(bào)租用，部分空置；第八層為新時代廣告公司租用；第九層空置。維護(hù)保養(yǎng)：一般；工程質(zhì)量：合格；建成年月：1995年；

設(shè)計(jì)用途：辦公；

土地基本情況:土地使用權(quán)面積為1012.76㎡,用途為商業(yè)、綜合；形狀較方正；權(quán)屬狀況：①根據(jù)蓉房權(quán)證成房監(jiān)證字第0623481號《房屋所有權(quán)證》記載：估價對象所有權(quán)人為成都XXX公司，丘（地）號權(quán)0344596；單位產(chǎn)；他項(xiàng)權(quán)摘要：2001年7月11日設(shè)定1330.45平方米，共計(jì)200萬元的權(quán)利價值，未注銷；1999年9月16日設(shè)定的906.97平方米，共計(jì)200萬元的權(quán)利價值，已注銷；2002年7月2日設(shè)定1005.86平方米，共計(jì)200萬元的權(quán)利價值，未注銷；他項(xiàng)權(quán)利人均為交通銀行成都支行。②根據(jù)成國用（2001）字第858號《國有土地使用證》記載：估價對象使用者為成都XXX公司，用途為商業(yè)、綜合；為出讓土地使用權(quán)；綜合用地土地使用權(quán)終止日期為2043年12月29日。

（四）、估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）

為委托方抵押擔(dān)保提供價格參考（五）、估價時點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）二○○二年十一月八日（六）、價值定義（說明本次估價所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。本報(bào)告估價結(jié)果是反映估價對象（房屋及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）在本次估價目的下，根據(jù)公開市場原則確定的估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價格（該價格為交易雙方負(fù)擔(dān)各自稅費(fèi)的價格），未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對其價格的影響。（七）、估價依據(jù)

1、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《中華人民共和國擔(dān)保法》；3、地方有關(guān)法規(guī)政策；4、房地產(chǎn)評估委托書；5、委托方提供的估價對象的權(quán)屬證明和其他有關(guān)資料；6、估價對象實(shí)地查勘記錄；7、本公司掌握和搜集的有關(guān)資料。

（八）、估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點(diǎn)原則。

（九）、估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）房地產(chǎn)評估的常用方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價方法選用應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范》（GB/T50291-1999）要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)以及估價目的等，選擇適宜的估價方法。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。本項(xiàng)目的估價技術(shù)路線和方法為：由于估價對象的用途為辦公樓，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)交易和租賃活動較為活躍，市場交易和租賃案例較多，適用于市場比較法和收益法進(jìn)行評估。經(jīng)綜合分析考慮，擬采用市場比較法和收益法分別法進(jìn)行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象的最后評估結(jié)果。市場比較法的定義為：將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種說服力強(qiáng)、適用范圍廣的估價方法。

收益法的定義為：預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價。

（十）、估價結(jié)果歷經(jīng)上述評估程序和評估方法后，最后確定估價對象在估價時點(diǎn)2002年11月8日評估價格為：

小寫人民幣：450萬元；(取整)

大寫人民幣：肆佰伍拾萬元整。詳見下表：單價（元/平方米）面積（平方米）總價（萬元）第七層2955502.93148.62第八層2985502.93150.12第九層3015502.93151.63總計(jì)——1508.79450.37（十一）、估價人員（列出所有參加本次估價人員的姓名）XX中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：61000089XX中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：5198011XX房地產(chǎn)估價師（十二）、估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）2002年11月8日至2002年11月11日（十三）、估價報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）自本估價報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效，即2002年11月11日至2003年11月10日五、估價技術(shù)報(bào)告僅供估價機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱六、附件（略）關(guān)于位于成都市XX街XX號XX大廈的

估價技術(shù)報(bào)告

（一）個別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的個別因素）本報(bào)告估價對象為成都XXXXX公司所屬xxx大廈第七至第九層辦公用房；坐落：成都市錦江區(qū)慶云南街3號附4號(現(xiàn)為新巷子17號)；結(jié)構(gòu)：鋼混；總層數(shù)：9層；估價對象所在層數(shù)：第七至及第九層；建筑面積：每層均為502.93平方米，共計(jì)1508.79平方米；裝修狀況：臨街外墻面磚，背街外墻刷涂料；第七層為小開間辦公室：公共過道為水泥地面，墻面為涂料刷白，天棚為石膏板吊頂；部分辦公室鋪木地板，墻面刷乳膠漆，天棚為礦棉板吊頂，其余為水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白；玻璃地彈門，防盜門及普通木門，鋁合金窗。第八層為開敞型辦公間，為新時代廣告公司租用：會客間為文化石鋪地，墻面刷乳膠漆，天棚為木質(zhì)吊頂刷乳膠漆；工作區(qū)為水泥地面，墻面為紅磚墻或上刷白涂料，天棚刷乳膠漆；衛(wèi)生間鋪300×300防滑地磚，墻面貼1.5米高300×300的面磚，其余及天棚刷白涂料；玻璃地彈門及櫸木門，鋁合金窗。第九層為開敞型辦公間：水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白，背街為鐵門窗，臨街為鋁合金窗。樓梯間為碎花崗石踏步，鋁合金扶手。平面布置：方正；設(shè)施設(shè)備：配置一部中迅賽勒瓦客梯；車位：院內(nèi)帶地面停車場，有15個車位；基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、電、視、訊；利用現(xiàn)狀:作辦公室使用;使用情況：第七層部分為成都商報(bào)租用，部分空置；第八層為新時代廣告公司租用；第九層空置。維護(hù)保養(yǎng)：一般；工程質(zhì)量：合格；建成年月：1995年；

設(shè)計(jì)用途：辦公；

土地基本情況:土地使用權(quán)面積為1012.76㎡,用途為商業(yè)、綜合；形狀較方正；權(quán)屬狀況：①根據(jù)蓉房權(quán)證成房監(jiān)證字第0623481號《房屋所有權(quán)證》記載：估價對象所有權(quán)人為成都XXXX公司，丘（地）號權(quán)0344596；單位產(chǎn)；他項(xiàng)權(quán)摘要：2001年7月11日設(shè)定1330.45平方米，共計(jì)200萬元的權(quán)利價值，未注銷；1999年9月16日設(shè)定的906.97平方米，共計(jì)200萬元的權(quán)利價值，已注銷；2002年7月2日設(shè)定1005.86平方米，共計(jì)200萬元的權(quán)利價值，未注銷；他項(xiàng)權(quán)利人均為交通銀行成都支行。②根據(jù)成國用（2001）字第858號《國有土地使用證》記載：估價對象使用者為成都XXXXX公司，用途為商業(yè)、綜合；為出讓土地使用權(quán)；綜合用地土地使用權(quán)終止日期為2043年12月29日。

（二）、區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)域因素）商服繁華度：估價對象臨新巷子，西距紅星路約100米，緊鄰大發(fā)電器市場。距天府廣場約1公里，距春熙路約0.7公里，周圍商鋪林立，商服繁華度較好。隨著玉雙路的全線暢通及該區(qū)域的舊城改造，更提升了該區(qū)域的整體形象。

交通便捷度：估價對象距公交車站約300米，附近有6、28、62、8路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門汽車客運(yùn)中心約2公里，交通較方便；

公共配套設(shè)施完備程度：估價對象周邊有天涯石小學(xué)、和平街小學(xué)、四川工業(yè)學(xué)院、電子科技大學(xué)等學(xué)校；附近有王府井商場、百盛購物廣場、東風(fēng)商貿(mào)大廈、太平洋商廈、九環(huán)賓館、紅星飯店、星光賓館、猛追灣郵政分局、外文書店、四川省圖書館、猛追灣游泳館、成都游樂園；銀行、電影院、醫(yī)院、菜市場、餐館、派出所等城市配套設(shè)施完善；

城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度：水、電、氣、視、訊、路配套齊備；

環(huán)境質(zhì)量狀況：空氣質(zhì)量一般，周邊環(huán)境一般。（三）、市場背景分析（詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況、包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）

1、宏觀政策背景

（1）入世為中國經(jīng)濟(jì)帶來新活力中國經(jīng)過十多年的艱苦談判，已經(jīng)加入了世貿(mào)組織，成為全球經(jīng)濟(jì)一體化的一員，這為中國經(jīng)濟(jì)的繁榮提供了嶄新的活力和機(jī)遇，無論是對商業(yè)發(fā)展類型，還是商業(yè)經(jīng)營深度，都將得到歷史性的提升。

（2）西部大開發(fā)戰(zhàn)略1999年底中共中央提出實(shí)施“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略，這對處于開放與發(fā)展最前沿的成都，作為西部大開發(fā)支撐城市的成都，對其經(jīng)濟(jì)增長影響無比巨大。如何抓住這一歷史性機(jī)遇，促進(jìn)成都經(jīng)濟(jì)升級換代至關(guān)重要。2、成都市辦公類房地產(chǎn)市場分析從2000年下半年國民經(jīng)濟(jì)走勢來看，受國內(nèi)國際大氣侯的影響，成都市經(jīng)濟(jì)總體增長步伐有明顯的放緩趨勢。下半年來，消費(fèi)品零售總額增速出現(xiàn)一定幅度的下滑，雖然固定資產(chǎn)投資增長速度仍在進(jìn)一步提高，但是社會總需求增速明顯不夠，顯示出上半年持續(xù)上升后后勁不足，增長乏力。寫字樓租售需求與地區(qū)經(jīng)濟(jì)景氣狀況息息相關(guān)，去年上半年成都經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性發(fā)展本來就對寫字樓市場的復(fù)蘇啟動意義不大。而這種經(jīng)濟(jì)剛剛出現(xiàn)好勢頭就遭遇挫折，無疑使得寫字樓市場剛剛看到的一線曙光又黯淡下來，從目前寫字樓盤的情況看，整個市場表現(xiàn)為少量位置好、配套設(shè)施完善的新樓好銷、大量舊樓冷清的情況。估價對象位于市中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)繁華度較好，隨著玉雙路的全線貫通及該區(qū)域舊城改造力度的加大，提升了該區(qū)域的整體形象，增強(qiáng)了其物業(yè)的吸引力。（四）、最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用）最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。估價對象當(dāng)前法律上允許的用途為辦公，根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查及對估價對象所在區(qū)域的環(huán)境、潛在市場分析后，辦公用途為其最高最佳使用。（五）估價方法選用（詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由）房地產(chǎn)評估的常用方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價方法選用應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范》（GB/T50291-1999）要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)以及估價目的等，選擇適宜的估價方法。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。

交易和租賃活動較為活躍，市場交易和租賃案例較多，適用于市場比較本項(xiàng)目的估價技術(shù)路線和方法為：由于估價對象的為辦公樓，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)法和收益法進(jìn)行評估。經(jīng)綜合分析考慮，采用市場比較法和收益法分別進(jìn)行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象的現(xiàn)狀公開市場價值。

市場比較法的定義為：將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種說服力強(qiáng)、適用范圍廣的估價方法。

收益法的定義為：預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價。（六）估價測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）

1、利用市場比較法評估通過搜集分析市場交易資料，從中選取三宗與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相類似的房地產(chǎn)交易案例作為可比實(shí)例，通過對其交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素進(jìn)行比較修正后，求取估價對象七層的比準(zhǔn)價格，其計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價格=比較實(shí)例房地產(chǎn)的交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

估價對象評估價格=比準(zhǔn)價格×建筑面積。（1）選取可比實(shí)例可比案例資料表下一張可比案例項(xiàng)目ABC物業(yè)名稱自由天地辦公用房亞太大廈辦公用房和風(fēng)小筑辦公用房位置紅星路二段干槐樹街大慈寺路交易日期2002.62002.102002.11交易價格（元/㎡）3600（一次性付款）3860（一次性付款）3800（一次性付款）區(qū)域因素商服繁華度附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距羊東餐飲一條街約20米，距春熙路約0.5公里,周圍商鋪林立,商業(yè)集聚規(guī)模高附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距羊東餐飲一條街約200米，距春熙路約0.7公里,商服繁華度較高。附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距春熙路約0.5公里,周圍商鋪林立,商業(yè)集聚規(guī)模高交通便捷度距公交車站約100米，公交車有6、8、62、28、路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門客運(yùn)中心約2公里，對內(nèi)、對外交通較方便距公交車站約300米，公交車有6、8、62、28、路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門客運(yùn)中心約2公里，對內(nèi)、對外交通較方便距公交車站約100米，公交車有4、58、62、98、3路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門客運(yùn)中心約2公里，對內(nèi)、對外交通較方便人口狀況人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大環(huán)境質(zhì)量空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一般空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一般空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一般個別因素臨街狀況臨紅星路臨干槐樹路臨大慈寺路設(shè)備配置一部電梯、地下停車場二部電梯、地下停車場一部電梯、地下停車場平面布局方正方正方正總層數(shù)5207所在樓層4152物業(yè)管理較好較好較好建成時間200219982003

（2）、交易情況修正由于A、B、C三個案例交易均為正常交易，無需修正，修正系數(shù)均為100/100。

（3）、交易日期修正由于A、B、C三個案例交易日期與估價時點(diǎn)相近，且在該月內(nèi)該類商業(yè)用房價格無明顯波動，故交易日期修正系數(shù)均為100/100。（4）、區(qū)域因素和個別因素修正以評估對象的各因素條件為基礎(chǔ)，確定其相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實(shí)例各因素分別與之進(jìn)行比較，量化出相應(yīng)指數(shù)。區(qū)域因素和個別因素比較修正系數(shù)表

下一張案例因素ABC比較分值比較分值比較分值區(qū)域因素商服繁華度稍好103相似100稍好103交通便捷稍好102相似100稍好102環(huán)境質(zhì)量相似100相似100相似100人口狀況相似100相似100相似100區(qū)域因素修正值

105

100

105個別因素臨街狀況稍好102稍差98稍好102設(shè)備配置稍好104稍好105稍好104所在樓層稍好102稍好106稍好101平面布置相似100相似100相似100物業(yè)管理稍好105稍好104稍好105成新度稍好107較好103稍好108個別因素修正值

120

116

120（5）、比準(zhǔn)價格計(jì)算比準(zhǔn)價格計(jì)算表項(xiàng)目ABC交易單價(元/㎡)360038603800交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/105100/100100/105個別因素修正100/120100/116100/120修正后單價（元/㎡）285733283016估價對象七層的比準(zhǔn)價格=(2857+3328+3016)÷3=3067元/㎡2、利用收益法評估通過估價人員的市場調(diào)查及估價機(jī)構(gòu)長期積累的數(shù)據(jù)表明，該區(qū)域的辦公用房租金收益較為穩(wěn)定，本次評估假設(shè)其年凈收益每年固定不變。根據(jù)成國用（2001）字第858號記載：綜合用地土地使用權(quán)終止日期為2043年12月29日，至估價時點(diǎn)止，尚余41年。鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房使用年限為60年,當(dāng)土地使用年限短于建筑物使用年限時，以土地尚可使用年限確定未來的收益期，因此從估價時點(diǎn)計(jì)，收益期N=41年。則本次評估選用與之對應(yīng)的收益法公式為：式中：V——收益價格（元/㎡）A——年凈收益（元/㎡）；R——資本化率（%）；N——收益期（年）。(1)參數(shù)的確定與估價對象類似辦公用房租賃案例較多，經(jīng)估價人員現(xiàn)場調(diào)查和綜合考慮相同檔次、相同類型、區(qū)位接近的寫字間的有關(guān)資料，該區(qū)域辦公用房目前正常租金為30-45元/M2.月,出租率80%，可出租面積占總面積90%；考慮估價對象實(shí)際情況，第七層的租金取35元/㎡(2)年有效毛收入測算年有效毛收入=單位月租金×出租率×可出租比率×12個月=35×80%×90%×12=302.4元/㎡(3)年運(yùn)營費(fèi)用測算運(yùn)營費(fèi)用中，維修費(fèi)為有效毛收入的3%，管理費(fèi)由承租方支付，稅金占有效毛收入的17.5%（房產(chǎn)稅12%，營業(yè)稅及附加5.5%），合計(jì)占有效毛收入的20.5%。根據(jù)成都市建筑行業(yè)平均水平，參照四川省建設(shè)廳頒布的“二○○○定額”和相關(guān)配套文件，經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察并結(jié)合估價對象現(xiàn)狀測算，確定在估價時點(diǎn)鋼混結(jié)構(gòu)的房屋成本為1000元/平方米。保險費(fèi)根據(jù)房屋成本的3‰計(jì)算。年運(yùn)營費(fèi)用=單位年有效毛收入×20.5+房屋造價×3‰=302.4×20.5+1000×3‰=64.99元/㎡(4)年凈收益的測算年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用=302.4-64.99=237.41元/㎡（5）資本化率的確定根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范,資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等四種。本次估價采用以市場提取法為主，并以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法加以修正的方法確定。估價人員通過對成都市辦公用房的租售市場的抽樣調(diào)查計(jì)算，得到全市房地產(chǎn)綜合資本化率平均為8-14%；而根據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，一年期銀行存款利率為1.98%，根據(jù)對目前成都全市房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析和評估人員的經(jīng)驗(yàn)，辦公類房地產(chǎn)風(fēng)險調(diào)整值6-8%,該地段為成都市中心商業(yè)區(qū),辦公用房入住較穩(wěn)定,本次估價其風(fēng)險調(diào)整值取6.02%。據(jù)此，確定本次估價采用的資本化率為8%。（6）收益價格的測算V==237.41×11.97=2842元/㎡（取整）

（七）、估價結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由）通過市場比較法和收益法得出的結(jié)果較為接近，都比較真實(shí)的反映了市場狀況，可以將這兩種結(jié)果的算術(shù)平均值作為最終結(jié)果。估價對象第七層評估單價=（比準(zhǔn)價格+收益價格）÷2=（3067+2842）÷2=2955元/㎡（取整）估價人員對估價對象所在區(qū)域多個類似寫字樓進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查，多層電梯辦公用房樓層價格相差不大，有的甚至為均價，多數(shù)樓盤樓層間差異在20元至50元之間，考慮實(shí)際調(diào)查情況及本次評估目的，估價對象樓層間價差取30元/平方米，因此第八層單價為2985元/平方米；第九層單價為3015元/平方米。估價對象在估價時點(diǎn)2002年11月8日的評估價格為：小寫人民幣：450萬元；(取整)大寫人民幣：肆佰伍拾萬元整。法定代表人：李巋成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司二○○二年十一月十一日

單價（元/平方米）面積（平方米）總價（萬元）第七層2955502.93148.62第八層2985502.93150.12第九層3015502.93151.63總計(jì)——1508.79450.37詳見評估結(jié)果下表：

第一章房地產(chǎn)估價技術(shù)路線[考試目的]測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念、實(shí)質(zhì)、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形式過程的關(guān)系，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線過程中要考慮的各種因素，能夠在估價實(shí)踐中獨(dú)立地確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線等的掌握程度。[考試基本要求]掌握：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念和實(shí)質(zhì)，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程。（60%）

熟悉：房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)。（30%）

了解：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價方法之間的關(guān)系。（10%）一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，其結(jié)果和目的就是確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。二、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵，價格形成過程房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。例一：劃撥用地抵押價值評估（兩種技術(shù)路線、一種價格內(nèi)涵）例二：房地產(chǎn)損害賠償估價技術(shù)路線例三:房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)路線例四:房地產(chǎn)拍賣底價估價技術(shù)路線例五:房地產(chǎn)保險估價技術(shù)路線例六:宅基地集資房抵債估價技術(shù)路線[主要內(nèi)容]三、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法路線與方法都是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。市場法：房地產(chǎn)的價格可利用周邊類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格修正求得。成本法：房地產(chǎn)的價格可由各組成部分的市場價格累加而成。收益法：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定。假設(shè)開發(fā)法：未完成的房地產(chǎn)價格最終取決于它開發(fā)建成后的市場價格。四、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定

1、確定房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的·

公開市場、公開市場價值、公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)·

各種估價方法的實(shí)質(zhì)都是確定估價對象的公開市場價值·

估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系?！し康禺a(chǎn)估價方法的選用要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定。

[規(guī)范正文]（1）估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運(yùn)用。（2）對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。（3）根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報(bào)告中予以說明并陳述理由。(4)有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。（5）收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。（7）在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。2、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識。要充分了解估價對象（實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位）要充分了解估價目的要充分了解估價時點(diǎn)3、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則合法原則確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)確認(rèn)估價對象的合法用途確認(rèn)合法的交易或處分方式例：某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩棟房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩棟房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，兩棟房屋中，一棟為廠房，另一棟原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

替代原則無論利用什么估價思路和估價方法，都必須首先承認(rèn)替代原則最高最佳使用原則首先要確定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)，進(jìn)而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價值。例：甲公司以8000元/㎡的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費(fèi)了10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為P，在正常市場條件下，P最可能的取值為：A、P〈4000萬元

B、P=4000萬元C、4000萬元〈P〈4010萬元D、P=4010萬元E、P〉4010萬元(1)估價時點(diǎn)與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的對應(yīng)關(guān)系估價時點(diǎn)估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來（預(yù)測性估價）未來未來估價時點(diǎn)原則估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性（時間價值）估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時效性（市場波動性）估價對象在不同時點(diǎn)有不同的狀態(tài)，相應(yīng)就有不同的價格。（2）市場法、成本法、基準(zhǔn)地價法：估價時點(diǎn)在后，由前往后算。收益法、假設(shè)開發(fā)法：估價時點(diǎn)在前，又后往前算（3）例：甲方于1993年7月委托乙方建設(shè)兩棟（A座和B座）8層共5000㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工。甲乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。五、房地產(chǎn)價格技術(shù)路線的確定過程1、首先明確估價對象的價格內(nèi)涵2、其次確定其價格形成的過程3、再確定估價的測算過程和需要利用的估價方法六、本章知識點(diǎn)可能的考題題型及答題技巧從歷屆的考題看：第一大題3個問題共30分，第二大題單選題10小題共20分（30-50分之間）第一類考題：如何確定估價技術(shù)路線例題第二類考題：如何搜集估價資料？例題第三類考題：估價人員如何解釋自己的評估報(bào)告

例題第四類考題：綜合能力測試試題七、各種房地產(chǎn)估價方法的應(yīng)用研究

市場比較法（比準(zhǔn)價格）

概念——將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

理論依據(jù)——房地產(chǎn)價格形成的替代原理（大數(shù)法則）。

適用對象——具有交易性的房地產(chǎn)。適用條件——在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。操作步驟——搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；求取比準(zhǔn)價格。收集資料交易雙方情況及交易目的：交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況；更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易。交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況：一般包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利情況成交價格成交價格應(yīng)包括房地產(chǎn)總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價及相應(yīng)的單價與房屋租金內(nèi)容，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。付款方式付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。成交日期，交易情況，特殊交易需說明。實(shí)質(zhì)——通過大量已經(jīng)成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定估價對象在公開市場上最可能的成交價。比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)難點(diǎn)——修正因素的準(zhǔn)確量化（如住宅的朝向、樓層差的量化）易犯錯誤點(diǎn)A、修正系數(shù)分子分母顛倒B、修正因素的描述與量化分值矛盾C、每項(xiàng)修正不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%D、算出的三個或以上比準(zhǔn)價格之差異不宜太大,求取最終比準(zhǔn)價格要說明理由E、成交日期與估價時點(diǎn)不宜超過一年F、建立價格可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位G、避免修正漏項(xiàng)，若無需修正，也應(yīng)列示100/100。H、可比實(shí)例不符合條件(同一供求范圍\用途\規(guī)模\檔次\權(quán)利性質(zhì)\成交日期\交易類型\正常成交價格)成本法（積算價格）

概念——是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

理論依據(jù)——賣方的角度：生產(chǎn)費(fèi)用價值論；買方的角度：替代原理；

適用對象——既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。

適用條件——該商品可自由進(jìn)入市場和大量重復(fù)生產(chǎn)。操作步驟——搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；求取積算價格。

資料收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費(fèi)，利潤等資料—客觀市場價格，建造年代，結(jié)構(gòu)類型，耐用年限，已使用年限，殘值率，實(shí)際新舊程度，重置價格，基準(zhǔn)地價等。實(shí)質(zhì)——通過對估價對象的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價值。積算價格=土地取得費(fèi)用＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤=重新購建價格－折舊難點(diǎn)——①折舊的求取

折舊=物質(zhì)折舊＋功能折舊＋經(jīng)濟(jì)折舊②房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值；③要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本；④要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。易犯錯誤點(diǎn)A、建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限,即建筑的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)；

①建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊；②建筑物經(jīng)濟(jì)壽命長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物實(shí)際經(jīng)過年限加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊；

B、土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本應(yīng)為客觀的區(qū)域市場價格，而非實(shí)際花費(fèi)成本

C、費(fèi)用不能漏計(jì)和重計(jì)，主要集中房、地分評時費(fèi)用的交叉問題D、稅、費(fèi)計(jì)費(fèi)基準(zhǔn)與費(fèi)率含義不吻合E、土地使用年限的修正及其區(qū)位的修正F、當(dāng)設(shè)備、裝修、主體的使用年限不一致時，應(yīng)分別長壽命項(xiàng)目和短壽命項(xiàng)目計(jì)算折舊。G、建筑物的重新購建價格是估價時點(diǎn)時的\客觀的\全新狀況下的價格，未扣除折舊。H、利息應(yīng)計(jì)復(fù)利,計(jì)息基礎(chǔ)\計(jì)息周期收益法

收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法概念——是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)

理論依據(jù)——收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的；收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。

適用對象——是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

適用條件——是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化操作步驟（7個）

1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；2、估算潛在毛收入；3、估算有效毛收入；4、估算運(yùn)營費(fèi)用；5、估算凈收益；6、選用適當(dāng)報(bào)酬率或折現(xiàn)率；7、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價格。搜集資料主要收集收益實(shí)例資料：如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營費(fèi)用和市場收益率水平的信息等有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料，是否帶有租約。例如住宅：

該地價區(qū)段同類型住宅的平均收益水平，經(jīng)營稅費(fèi)，以確定年平均凈收益該地銀行一年期貸款利率，同類型住宅的租金與售價比率，同行業(yè)平均凈收益等以確定資本化率。該住宅的土地使用權(quán)期限，建成年代，耐用年限，重置價格，平均房屋空置率，實(shí)際新舊程度，結(jié)構(gòu)類型等對出租的房地產(chǎn)：可供出租的面積，租金水平，出租率，空置率，運(yùn)營費(fèi)用，管理費(fèi)等資料。——有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料實(shí)質(zhì)——以房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的價值收益價格=難點(diǎn)——A、求取凈收益時扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定，如何從各種要素創(chuàng)造的總收益中剝離出由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益？實(shí)際中把不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益當(dāng)作“運(yùn)營費(fèi)用”

B、報(bào)酬率的確定公式選擇錯誤n—收益年限（自估價時點(diǎn)起至未來可獲收益的年限）ai—房地產(chǎn)未來第i年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末）凈收益的測算錯誤

凈收益=（潛在毛收入-空置等造成的收入損失）-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用①出租型房地產(chǎn)的凈收益凈收益=有效毛收入-（維修費(fèi)+管理費(fèi)+保險費(fèi)+租金）②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益③有形收益和無形收益

④實(shí)際收益和客觀收益⑤租約限制的租賃收入⑥采用過去若干年或未來若干年（如3-5年）的租金平均值或市場比較法求取租金。⑦正常凈收益（客觀收益），不是實(shí)際收益⑧重復(fù)計(jì)算：大堂價值、飯店自己的辦公室、裝修價值（含設(shè)備價值）

收益年限的確定錯誤①單獨(dú)土地、單獨(dú)建筑物②房地合一估價

建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長于或等于土地剩余使用年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限短于土地剩余使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年取超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

易犯錯誤點(diǎn)報(bào)酬率的確定錯誤

①報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率（報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益同等風(fēng)險投資的收益率，估價中不存在一個統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值）②報(bào)酬率的求取方法

●市場提取法

●安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

●投資收益率排序插入法

●抵押貸款與自有資金的組合法

房地產(chǎn)價格（投資額）=抵押貸款額+自有資金額

房地產(chǎn)凈收益（投資收益）=抵押貸款+自有資金額房地產(chǎn)價格×資本化率=抵押貸款額×抵押貸款利率+自有資金額

×自有資金收益率ro=m·rm+（1-m）re

土地與建筑物的組合法房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格房地產(chǎn)凈收益=土地收益+建筑物收益房地產(chǎn)價格×綜合資本化率=土地價格×土地資本化率+建筑物價格×建筑物資本化率

不要漏算經(jīng)營率（空置率），凈收益應(yīng)以年為單位③報(bào)酬率的確定是否合理,土地\建筑物\綜合報(bào)酬率三者對比看④報(bào)酬率的確定是否說明了理由其他錯誤

●不要漏算空置率\出租率，凈收益應(yīng)以年為單位

●未說明收益的未來變化趨勢

●管理費(fèi)\保險費(fèi)\維修費(fèi)\稅費(fèi)(兩稅一費(fèi)\房產(chǎn)稅)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)\費(fèi)率計(jì)算錯誤

假設(shè)開發(fā)法概念——是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

理論依據(jù)——是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的；在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。

適用對象——具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。

適用條件——估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實(shí)用的估價方法。1、房地產(chǎn)資料庫2、房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單3、長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃。

操作步驟——1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況2、選擇最佳期的開發(fā)利用方式3、估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期4、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5、估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)6、進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

搜集資料

弄清土地的位置：土地所在城市的性質(zhì)、所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落狀況，如周圍環(huán)境，進(jìn)出交通的便利與否等——選擇最高最佳的土地用途。弄清土地的狀況：面積大小，形狀，平整程度，基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度，地質(zhì)和水文狀況等?！獮楣浪汩_始成本，費(fèi)用等。

弄清政府的規(guī)劃限制：用途，建筑高度，容積率——為確定最佳最高利用方式。弄清將擁有的土地權(quán)利：包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)），使用年限，可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓出租抵押等的有關(guān)規(guī)定。——為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，租金等選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途，規(guī)模，檔次等的確定。最重要的是選擇最佳的用途。

實(shí)質(zhì)——特別選用于“待開發(fā)房地產(chǎn)”→“再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)”。本質(zhì)上可看作是市場法原理和成本法原理的綜合運(yùn)用傳統(tǒng)方法的公式:待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)難點(diǎn)——預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價格、投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式（售、租、自用）

A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的公式中折現(xiàn)率包含資金的利息（安全收益）＋開發(fā)利潤（風(fēng)險收益），二者隱含在折現(xiàn)過程中，其公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值折現(xiàn)值－續(xù)建開發(fā)成本折現(xiàn)值（含管理費(fèi)用）－銷售稅\費(fèi)－購買待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)B、扣除項(xiàng)的確定:已經(jīng)投入的費(fèi)用應(yīng)包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)

C、開發(fā)經(jīng)營期=開發(fā)期（前期、建造期）＋經(jīng)營期注意起止點(diǎn)D、傳統(tǒng)方法下計(jì)息項(xiàng)目=待開發(fā)房地產(chǎn)的價值（V）＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋

V×稅費(fèi)率（該項(xiàng)易漏計(jì)）

銷售稅費(fèi)\銷售費(fèi)用\開發(fā)利潤不計(jì)息E、計(jì)息期的長短設(shè)定

起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點(diǎn)

基準(zhǔn)修正法概念——在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。理論依據(jù)——是以替代原理為基礎(chǔ)的適用對象及條件——政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)。

操作步驟——一般分為5個步驟：1、搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料2、查出估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價3、進(jìn)行交易日期修正4、進(jìn)行土地狀況修正5、求出估價對象宗地的價格

實(shí)質(zhì)——市場法的變異，基準(zhǔn)地價就是“可比實(shí)例”的價格。宗地價格=基準(zhǔn)地價×（1±修正系數(shù)）×T×W×Y難點(diǎn)——是要準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價的價格內(nèi)涵。

應(yīng)收集的一般資料一般資料的收集—對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料—對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料市場供求—類似房地產(chǎn)的交易，成本，收益實(shí)例資料—反映估價對象狀況的資料房地產(chǎn)權(quán)益、實(shí)物、區(qū)位的資料具體資料如下：

房地產(chǎn)權(quán)屬證書，有關(guān)證件土地：國有土地使用權(quán)證，土地他項(xiàng)權(quán)利證書

房屋：房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證，房屋他項(xiàng)權(quán)證。規(guī)劃（限制）要求，條件：兩證，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，方案批準(zhǔn)通知。對土地：用途，建筑高度，容積率，建筑密度，綠地率，退紅線，坐落，面積，形狀，四至，地勢，周圍環(huán)境景觀。利用現(xiàn)狀：基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整程度等。對建筑：坐落，面積，層數(shù)，高度，結(jié)構(gòu)，設(shè)備，裝修，公共設(shè)施配套完整程度，平面布置，外觀，建成年月，維修保養(yǎng)程度，利用現(xiàn)狀。期房：建設(shè)單位，勘察設(shè)計(jì)，施工監(jiān)理，預(yù)計(jì)交付使用日期。

供求情況：有效需求，供給市場資料。土地及房屋的利用現(xiàn)狀，是否符合規(guī)劃規(guī)定用途。

估價師評估時了解估價對象的哪些情況：

土地權(quán)屬狀況房屋產(chǎn)權(quán)狀況該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃發(fā)求土地使用基本狀況建筑物基本狀況八、第三大題（指錯題）答題技巧：（一）考核的知識點(diǎn)

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》全部要求

各種估價方法的綜合運(yùn)用能力（二）答題技巧及思路A報(bào)告書格式不完整的錯誤

整個報(bào)告書漏項(xiàng)（8項(xiàng)）

估價報(bào)告書漏項(xiàng)（13項(xiàng)）

估價技術(shù)報(bào)告書漏項(xiàng)（共7項(xiàng)）B報(bào)告書中內(nèi)容描述不完整的錯誤1、對估價對象描述不清（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（2）對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚（3）對估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚2、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）3、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）4、寫作有錯誤（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。（2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達(dá)形式不規(guī)范5、綜合察看1、對照估價規(guī)范看估價報(bào)告安全是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。2、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確。3、估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確4、修正年限是否正確5、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、對采用的方法是否有合理的說明和理由7、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8、注意利息的計(jì)算方式，期限9、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符11、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)、收益、積算）12、糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價，應(yīng)注意特別說明原因狀況。13、保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)。14、基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確。C估價方法選用上的錯誤1、只使用了一種估價方法。2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。D、估價方法應(yīng)用方面的錯誤詳見各種方法“易犯錯誤點(diǎn)”謝謝大家!估價的假設(shè)和限制條件：

說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報(bào)告使用的限制條件。（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至，周圍環(huán)境，景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)，保養(yǎng)，使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

（七）估價依據(jù)（說明本次估價所依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

（十）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。附件第一類考題：1、2003年第一（二）題1、某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估，請寫出應(yīng)選用的估價方法及估價技術(shù)路線。

答題要點(diǎn)：1、選用成本法、收益法和比較法中任兩種的（2分）（答一種方法給1分）2、將兩種估價方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價值（2分）3、收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估（2分）4、答（1）選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金答（2）或評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金答（3）說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值（3分）5、收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點(diǎn)起計(jì)（1分）

2、2001年第一（三）題商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日起計(jì)。該商場一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租