義烏國際商貿(mào)城住宅項目可行性論證報告

PAGE安陽·義烏國際商貿(mào)城住宅項目可行性研究報告二〇一二年十月

前言房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。本文通過對安陽·義烏國際商貿(mào)城房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面深入的市場調(diào)查、分析、預(yù)測，營銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財務(wù)評價，不確定分析，國民經(jīng)濟(jì)評價，社會評價，綜合評價等，論證了該項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。

目錄第一章市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1一、宏觀市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1二、微觀市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第二章營銷分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5第一節(jié)環(huán)境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥5一、環(huán)境條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二節(jié)市場定位‥‥‥‥‥9第三節(jié)營銷計劃‥‥‥‥‥‥‥‥12一、購買對象分析‥‥‥‥‥‥12二、產(chǎn)品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12三、客戶定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12四、樓盤概念導(dǎo)入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13五、價格定位與價格策略‥‥‥‥‥‥13六、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲備‥‥‥‥‥19七、營銷策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20八、銷售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20十、廣告宣傳‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21十一、銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥十二、場地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22十三、營銷費(fèi)用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第三章建設(shè)方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第四章財務(wù)評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26一、投資估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26二、銷售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30三、現(xiàn)金流量計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30四、財務(wù)評價指標(biāo)計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30五、經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31六、風(fēng)險分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第五章國民經(jīng)濟(jì)評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34二、間接費(fèi)用與間接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34三、國民經(jīng)濟(jì)效益/費(fèi)用計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第六章社會評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第七章綜合評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36項目可行性研究依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37三、可行性研究人員‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37PAGE57安陽·義烏國際商貿(mào)城住宅項目可行性研究（北地塊一期）第一章市場分析第一節(jié)宏觀市場分析一、區(qū)位優(yōu)勢安陽，地處晉、冀、豫三省交匯處，面積7413平方千米，人口542萬，轄1市5縣4區(qū)，中國八大古都之一、中國歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級園林城市，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》的發(fā)源地，中國文字博物館、紅旗渠、袁世凱墓、曹操高陵所在地。二、經(jīng)濟(jì)狀況近幾年來，安陽充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，不斷加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng)。生產(chǎn)總值完成1106億元，增長12.2%，人均生產(chǎn)總值突破3000美元。地方財政一般預(yù)算收入55.2億元、支出121.7億元，分別增長10.3%和27.9%。全社會固定資產(chǎn)投資完成741億元，增長30.9%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成622.6億元，增長31.5%。社會消費(fèi)品零售總額完成292.5億元，增長19%。人民生活持續(xù)改善。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14809元，增長8.6%；農(nóng)民人均純收入5595元，增長7.8%，人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。三、地產(chǎn)走勢在整個國民經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后，2005年至2008年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。據(jù)安陽市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月到6月，安陽房地產(chǎn)投資走勢呈現(xiàn)高開低走，預(yù)計共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.12億元，比上年同期增長25.3%，增速同比回落41.5個百分點(diǎn)，高于同期全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1.4個百分點(diǎn)。投資平穩(wěn)增長施工規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)資金到位情況良好等有利條件力促我市房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)逐步穩(wěn)趨的態(tài)勢。四、投資結(jié)構(gòu)上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資35.87億元，同比增長34.7%，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的77.4%上升到83.2%；辦公樓投資0.27億元，下降9.9%，比重由上年同期的0.9%下降到0.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資3.76億元，增長117.9%，比重由上年同期的5.0%提高到8.7%；其他投資3.23億元，下降43.7%，比重由上年同期的16.7%下降到7.5%。五、存量結(jié)構(gòu)房屋施工面積、新開工面積快速增長，竣工面積下降。1月至6月，全市房屋施工面積812.45萬平方米，同比增長32.8%，增速提高0.3個百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積728.39萬平方米，增長32.2%。1月至6月新開工房屋面積278.82萬平方米，同比增長33.6%，增速提高20.4個百分點(diǎn)。全市房屋竣工面積54.85萬平方米，同比下降6.1%。其中，住宅竣工面積52.66萬平方米，下降9.5%。六、資金結(jié)構(gòu)1月到6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金44.17億元，同比增長32.6%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位增速高于房地產(chǎn)投資增速7.3個百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款1000萬元，同比下降70.8%，自籌資金34.78億元，增長19.3%。定金及預(yù)收款4.64億元，增長85.8%。七、市場需求隨著城建三年計劃的實(shí)施和推進(jìn)，安陽市城鎮(zhèn)化率不斷提高，城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變，房地產(chǎn)業(yè)面臨著更大的潛在需求空間，開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)較快增長，商品房銷售市場將逐步回升，市場供求關(guān)系將趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)將成為帶動安陽市城鎮(zhèn)投資增長的重要力量。第二節(jié)微觀市場分析安陽東區(qū)是安陽市政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心，各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。目前有在建或待建的房地產(chǎn)項目14個，規(guī)劃建筑面積158.萬m2。房地產(chǎn)市場突出表現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、在建或待建樓盤個數(shù)并不多，但單個樓盤規(guī)模偏大。2、樓價是安陽市樓市價格的風(fēng)向標(biāo)，樓價明顯高于其他區(qū)。3、多為品牌高品質(zhì)樓盤。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。4、高層建筑占有比重大。5、多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。6、商品房空置率并不高。第三節(jié)總觀分析國務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》給房地產(chǎn)大形勢奠定了基調(diào)。緊接著“國四條”、二套房貸受限等調(diào)控政策接連不斷，目的是要增加普通商品住房的有效供給，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)型購房。因此今后一個時期，安陽將在市政府促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策的推動下，朝著保障性建設(shè)住房逐步擴(kuò)大，普通住房建設(shè)繼續(xù)得到加強(qiáng)的方向發(fā)展。第二章營銷分析第一節(jié)環(huán)境分析一、環(huán)境條件1、區(qū)位條件安陽·義烏國際商貿(mào)城項目位于安東新區(qū)，四至范圍：北倚德隆街，東接中華路，西至曙光路，南鄰萬金渠。項目橫跨中華路、曙光街、德隆街、明福街四條路圍合組成，總占地約600畝，其中住宅凈占地約317畝，總建筑面積近70萬平米，商業(yè)總占地約130畝，總建筑面積近40萬平米，總體建筑面積110萬平米，是安東新區(qū)最大規(guī)模商品房項目。規(guī)劃分區(qū)為商業(yè)和住宅，東城黃金三角地，獨(dú)攬商務(wù)核心，扼守中華路城市門戶，具備建立區(qū)域核心資源和占有資源的價值，是安陽市地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。2、規(guī)劃風(fēng)格整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。3、政策環(huán)境安陽投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給企業(yè)在安陽的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。本項目屬安陽市政府重點(diǎn)招商引資項目，是安陽城市建設(shè)三年計劃建設(shè)項目，根據(jù)安政［２００９］３５號文件精神，本項目建設(shè)的所有費(fèi)用（包括行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營性收費(fèi)等）享受安陽市人民政府城市建設(shè)三年計劃項目優(yōu)惠政策。同時，該項目列為市重點(diǎn)項目，享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。市政府承諾，力爭申報為省重點(diǎn)建設(shè)項目。4、交通環(huán)境項目東臨中華路，向南接長江大道，與京港澳高速入口相連，北臨德隆街與老城區(qū)相接；西臨曙光路，有多路公交車?？空荆慌R近區(qū)域路網(wǎng)密布，交通較為發(fā)達(dá)，出租車隨手可招。環(huán)臨項目的公共交通極為便利，而且周圍有多條主次干道路，又無交通瓶頸限制，所以，該項目可充分宣傳交通便捷這一優(yōu)勢點(diǎn)。5、商業(yè)環(huán)境按照安陽市城市總體規(guī)劃（2007至2020）的要求，未來城市發(fā)展方向在市區(qū)東部，安東新區(qū)被定位為行政、商務(wù)、商業(yè)、金融、居住、文化、體育、物流為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。本項目位于安陽市新興商圈安東新區(qū)，與市政府相鄰，項目周圍已有或正在建或?qū)⒁ㄔO(shè)的有：中國文字博物館、易園、圖書館博物館；正在開工的有，建安街、朝霞路、朝陽路等路網(wǎng)；正在實(shí)施的有，體育發(fā)展中心五星級酒店及住宅開發(fā)、華城五星級大酒店及住宅開發(fā)等14個重點(diǎn)開發(fā)項目。本項目環(huán)境優(yōu)美宜人，消費(fèi)群體以公務(wù)員、事業(yè)單位和實(shí)力企業(yè)為主，消費(fèi)財力雄厚，消費(fèi)需求旺盛，周邊聚集了大量的人氣，商業(yè)氛圍濃厚。6、治安狀況和配套設(shè)施項目位于市行政中心的西南方向，近些年經(jīng)過地方政府的綜合治理和政治思想工作的開展，特別是構(gòu)建和諧社會動員教育以來，社會治安狀況十分良好。項目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成后人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項目中的居民可衣食無憂。項目北部附近在建有一高檔次室內(nèi)菜市場，即豫北蔬菜批發(fā)交易市場，面積較大，設(shè)施較為齊全，即將建造完工。西部曙光路附近小型便利店星羅棋布，規(guī)模超市達(dá)3家以上；本項目近鄰即有特色學(xué)校、幼兒園，各類教育、教學(xué)設(shè)施齊全；安陽第六人民醫(yī)院距項目北1000米；項目附有在建開放式的綜合體育場和市民綜合活動中心；小區(qū)內(nèi)銀行、郵局、酒店、娛樂場所設(shè)施齊全。第二節(jié)項目SWOT分析對項目的營銷，首要的就是弄清項目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。以下是項目的SWOT分析。（一）優(yōu)勢1、交通條件。便捷。2、周圍配套設(shè)施。完善齊全。3、教育文化氛圍。項目中的特色學(xué)校、幼兒園，房地產(chǎn)與教育文化對接、聯(lián)姻，對于那些渴望自己孩子以后能夠得到特長教育的家長來說，無疑是最佳選擇。4、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。優(yōu)良。5、建筑功能、附件。充分體現(xiàn)人體化設(shè)計，功能合理，戶型科學(xué)，建筑立面新穎高檔，附件眾多。6、建筑質(zhì)量?？煽俊?yōu)良。7、物業(yè)管理。優(yōu)秀。8、發(fā)展商資信。開發(fā)企業(yè)品牌、信譽(yù)良好。9、售價。相對偏低。10、銷售、售后服務(wù)。熱情周到。11、銷售形式。靈活多樣的付款方式。（二）劣勢1、項目規(guī)模。偏大。2、土地利用。分期配套開發(fā)有政策限制。3、近臨環(huán)境。競爭激烈。（三）機(jī)會1、重大機(jī)會點(diǎn)。新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)不供應(yīng)居住用地。2、新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致住宅消費(fèi)客源激增。3、政府宏觀調(diào)控措施得力有效，全市土地供應(yīng)閘門收緊。4、與專業(yè)銀行雙贏的合作關(guān)系，資金鏈條無憂。（四）威脅1、整個行業(yè)競爭激烈。2、項目的競爭樓盤在某個方面各有優(yōu)勢點(diǎn)。3、外地開發(fā)企業(yè)高超的營銷手段和雄厚的資金實(shí)力。項目的機(jī)會點(diǎn)眾多，重點(diǎn)機(jī)會點(diǎn)將促使項目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項目的機(jī)會。OOSO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低O（機(jī)會）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏ST戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低T（威脅）競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實(shí)力WO戰(zhàn)略W（劣勢）規(guī)模偏大＋土地政策限制＋近鄰競爭O（機(jī)會）土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏WT戰(zhàn)略W（劣勢）規(guī)模偏大＋土地政策限制＋近鄰競爭T（威脅）競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實(shí)力SWW SWWO鑒于本項目內(nèi)部條件具有強(qiáng)大的內(nèi)部優(yōu)勢，和重大的外部機(jī)會，可采取加快投資速度，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場占有率的即增長性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢和威脅，可克服內(nèi)部劣勢，避免或降低外部威脅的沖擊。O第三節(jié)市場定位一、購買對象分析為更好找準(zhǔn)其購買對象，可研人員進(jìn)行了消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查；另，可研人員曾長期做過的銷售工作，與消費(fèi)者接觸較多，比較了解該地段的消費(fèi)心態(tài)；可研人員從以下幾個方面說明從受訪者身上得到了信息：1、規(guī)劃方面。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。2、建筑方面。戶型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風(fēng)要好，最好是南北對流的戶型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。3、戶型面積方面。戶型面積不宜太小，但也不宜過大，最好是建筑面積100～120㎡，三房二廳或二房二廳為宜。4、小區(qū)配套方面。在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、飯店等；要有足夠的機(jī)動車庫；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便，夜間要有出租汽車行駛。5、銷售價格方面。銷售價格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來的樓價上漲因素，能夠接受的價格區(qū)間在3300～4000元/㎡。6、銷售方式方面。90％的受訪者表示必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長，并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部分受訪者表示最好能分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。7、建筑質(zhì)量方面。建筑質(zhì)量要絕對可靠，并要求按國家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。8、物業(yè)管理方面。物業(yè)管理要熱情、周到、誠實(shí)守信；最好是開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理；100％的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過1.10元/㎡。通過對消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費(fèi)者變得越來越理性，越來越挑剔，要求越來越高，并且維權(quán)意識特別強(qiáng)烈，法律知識也更加豐富。通過調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)分析，可以大致勾畫出本地段樓盤購買對象：年齡在25～55歲之間，收入較高，多為工薪白領(lǐng)階層，小部分是個體工商戶或私營企業(yè)主。二、產(chǎn)品定位根據(jù)項目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔商品房。三、客戶定位根據(jù)產(chǎn)品定位，客戶定位于具有中高收入的工薪白領(lǐng)階層。具體的市場細(xì)分為：1、從地理位置上細(xì)分?？驮磥碜园碴柺形姆鍏^(qū)、龍安區(qū)、北關(guān)區(qū)一帶的居民。2、從年齡上細(xì)分。以25～55歲的人群為主。3、從工作環(huán)境上細(xì)分。以在安陽市文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)工作的中高收入的工薪白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員以及個體經(jīng)營者、私營企業(yè)主。他們主要來自央企系統(tǒng)、政府系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、規(guī)模企業(yè)的職員。4、從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分。月總收入3000元以上的家庭為主。5、從購房心理細(xì)分。以首次置業(yè)、自住購買為主，投資為輔。四、樓盤概念鑒于：1、根據(jù)上述市場細(xì)分，項目的目標(biāo)客戶鎖定為具有中高收入的白領(lǐng)階層和私營業(yè)主，這一部分人群對居住質(zhì)量要求較高，生活愜意，對產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，甚至挑剔，法律知識廣泛，維權(quán)意識強(qiáng)烈。2、目前安陽市房地產(chǎn)市場上部分房地產(chǎn)開發(fā)商言而無信，信譽(yù)度低，擾亂整個市場秩序，消費(fèi)者誠惶誠恐，唯恐踏入樓市陷阱。3、充分宣揚(yáng)發(fā)展浙商品牌，彰顯公司大度氣魄。三個原因，本項目導(dǎo)入“無理由退房概念”?！盁o理由退房”即在建筑期內(nèi)，交付使用前或交付使用后三個月無損壞的，可退可換，消費(fèi)者無須說明任何理由。本項目應(yīng)高舉高打，大力宣傳“無理由退房”概念。第四節(jié)營銷計劃一、價格定位影響房地產(chǎn)價格的因素有成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素、發(fā)展商的目標(biāo)、法律政策因素。成本因素是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，但本項目的土地價格成本由于是2年前的土地出讓價格，相對于目前項目臨近地段土地出讓價格明顯偏低，因此用成本導(dǎo)向定價法確定住宅的售價已顯失真?？紤]到競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素，本項目適用可比樓盤量化定價法，此定價方法在樓盤定價中應(yīng)是科學(xué)合理的。本項目臨近地段目前主要競爭樓盤有華富世家、中央公園、陽光嘉園、上城公館等5個樓盤。對其地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計、景觀環(huán)境、項目規(guī)模、配套建設(shè)、開發(fā)品牌、工程風(fēng)險等八大影響因素進(jìn)行對比分析如下表一和表二。附表一：項目因素對比分析表影響因素權(quán)重華富世家中央公園陽光嘉苑上城公館比例得分得分得分得分地理位置30%26322733產(chǎn)品品質(zhì)20%18191516戶型設(shè)計10%121387景觀環(huán)境8%6745項目規(guī)模8%10866配套建設(shè)8%9766開發(fā)品牌8%6755工程風(fēng)險8%7877合計100%941027885分值還原94%102%78%85%附表二：項目定價對比分析表分項項目華富世家中央公園陽光嘉苑上城公館各項目比準(zhǔn)均價3800460034003780本項目對比得分94%102%78%85%本項目比準(zhǔn)價格3572469226523145比準(zhǔn)項目比準(zhǔn)權(quán)重0.350.350.10.2權(quán)重后本項目比準(zhǔn)價12501658266660本項目加權(quán)平均價3819二、價格策略1、總體價格策略。高價策略。基于項目具有別的樓盤所沒有的明顯優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品綜合性能佳、性價比高、發(fā)展商品牌信譽(yù)好、美譽(yù)度高等原因，項目的總體價格策略定為高價策略，可在上述已測價的基礎(chǔ)上上調(diào)5％，價格確定在4000元/㎡左右，為迎合消費(fèi)者的心理，定價為3998元/㎡或3988元/㎡。2、銷售過程中的價格策略。低開高走價格策略，尾盤價格適時考慮適當(dāng)降低。低開高走價格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個調(diào)價時點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略。價格先低，給消費(fèi)者以實(shí)惠，開盤初容易聚集人氣；先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價格適時降低，全部脫手。整個銷售過程中走出價格“低—高—低”的路線。在每個調(diào)價時點(diǎn)上，要掌握好調(diào)價幅度和調(diào)價頻率，調(diào)價幅度要小，每次漲幅在2％～3％之間；調(diào)價頻率要適度，本項目在銷售過程中擬調(diào)價1～2次。本項目擬主體封頂（預(yù)計2011年10月份）以4000元/㎡開盤銷售，竣工綜合驗(yàn)收交付使用（現(xiàn)房，預(yù)計2011年10月份）后調(diào)至4200元/㎡，交付使用半年后若銷售不暢再考慮適當(dāng)降價銷售。3、差別價格策略住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向，不同的樓層。根據(jù)本項目的特點(diǎn)，差別定價策略應(yīng)用為：（1）B區(qū)樓價格＋2％，C2、C3、C4每棟價格＋2％。（2）每棟樓東戶＋1％，西戶＋0.5％。4、折扣價格策略為刺激客戶購買欲望，滿足其消費(fèi)心理，促使成交，項目銷售過程中，須有價格折扣策略。本項目在執(zhí)行上述1、2策略的基礎(chǔ)上，一次性付款優(yōu)惠4％，按揭付款優(yōu)惠3％。一次性付款和按揭付款在一定的價格時期內(nèi)付齊，執(zhí)行該時期內(nèi)的價格，然后在分別優(yōu)惠4％和3％。具體的住宅差別價格策略的應(yīng)用待發(fā)展商銷售價格確定以后制表列出。三、賣點(diǎn)策劃及賣點(diǎn)儲備1、各種生活配套設(shè)施完善齊全，交通十分便捷，令您生活更自如。本項目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)，各種生活配套設(shè)應(yīng)有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使你出行更加方便。2、靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。本項目的付款方式有一次性付款、建筑期內(nèi)分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。3、特色學(xué)校，住進(jìn)本項目，您的孩子一只腳已踏進(jìn)了藝術(shù)殿堂?，F(xiàn)在的工薪白領(lǐng)階層特別注重孩子的教育投入，有時“地段”、“價格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應(yīng)忽略這一點(diǎn)，抓住項目中特色學(xué)校這一有利因素，瞅準(zhǔn)“父母心”。4、優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)，令您無后顧之憂。優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)是項目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營。本項目由發(fā)展商旗下的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，它是一家經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，能使業(yè)主更安心、放心。5、承諾無理由退房。本項目竣工交付使用前或交付使用后3個月內(nèi)業(yè)主未裝修的房屋，業(yè)主若不滿意，不需任何理由，只要提出，可退可換，退者足額退款，換者已交款項多退少補(bǔ)。6、先買者實(shí)惠多多，物業(yè)升值潛力巨大。由于本項目實(shí)施的是低開高走的價格過程策略，先買者有一定的現(xiàn)金折扣，予消費(fèi)者實(shí)惠。根據(jù)安陽市房地產(chǎn)市場及本項目鄰近地段的市場價格走勢來看，片區(qū)市場價格在2012年底之前肯定有售價5000元/㎡的住宅橫空出世，因此本物業(yè)升值潛力巨大。策劃好的賣點(diǎn)，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場狀況、銷售進(jìn)度陸續(xù)推出，賣點(diǎn)要儲備一部分以留需要時急用。在項目開盤時首先推出第5、1、2、3項賣點(diǎn)，在強(qiáng)銷期內(nèi)推出第4、6條賣點(diǎn)，以后要隨時進(jìn)一步地挖掘賣點(diǎn)。四、營銷策略1、以“無理由退房”概念推向市場，顯示發(fā)展商的實(shí)力和誠信，從而吸引潛在客戶，聚集人氣。2、大力宣傳發(fā)展商實(shí)力信譽(yù)，擴(kuò)大品牌形象影響。3、舉行開盤儀式，邀請發(fā)展商人士、轄區(qū)政府官員、準(zhǔn)客戶發(fā)言致辭，并進(jìn)行一些文娛活動。4、制程旺銷搶購氛圍，大力造勢。（1）張?zhí)b銷控表，充分表現(xiàn)旺銷勢頭。（2）組織有確切購房意向的客戶集中認(rèn)購，烘托現(xiàn)場氣氛。（3）延長與客戶現(xiàn)場交流時間，保持專賣人氣。（4）在賣場間斷的播放廣告錄像，人員現(xiàn)場辦公。5、做幾次事件推廣營銷。（1）利用國內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)即時發(fā)生的政治、法律、生活事件，籌辦晚會。（2）舉行贊助“希望工程”、“春蕾”、助殘、助困等捐資儀式，由媒體刊登新聞報道。（3）利用手機(jī)短信，給全市所有機(jī)主發(fā)送短信：“安陽·義烏國際商貿(mào)城恭祝您事業(yè)有成，生意興隆，家庭幸福?！蔽濉N售形式1、銷售地址。銷售主戰(zhàn)場設(shè)在售樓接待中心，必要時在市政廣場或兩館一帶人流量大的地域設(shè)看樓專車落點(diǎn)，方便客戶到現(xiàn)場參觀。2、付款方式。在不同價格時期內(nèi)，付清購房者款執(zhí)行當(dāng)前銷售價格。內(nèi)容方式一次性付款按揭付款折扣96％97％定金1萬元六、廣告宣傳1、廣告策略。采取密集轟炸和長線滲透相結(jié)合，多媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢，大范圍、全方位、高密度的傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望，制造銷售熱點(diǎn)。擴(kuò)大安陽·義烏國際商貿(mào)城的知名度、識別度、美譽(yù)度。2、廣告主載體：安陽日報、手機(jī)短信。次載體：安陽電視臺、安陽經(jīng)濟(jì)廣播電臺、戶外廣告、宣傳單張、橫幅、彩旗、花籃等。3、廣告主題“讓工薪白領(lǐng)住上好房子”?！盁o理由退房”。4、廣告內(nèi)容（1）賣實(shí)力：標(biāo)榜發(fā)展商實(shí)力、信譽(yù)、品牌。（2）賣質(zhì)量：工程質(zhì)量優(yōu)秀。（3）賣戶型：平面布局科學(xué)合理，絕版戶型。（4）賣物業(yè)管理服務(wù)：物業(yè)管理服務(wù)，大家庭的保姆。5、廣告費(fèi)用總計投入50--100萬元，視銷售狀況合理安排廣告節(jié)奏，適時投入。七、銷售計劃（一）銷售渠道的選擇發(fā)展商內(nèi)部人員銷售或外部代理銷售。理由是：1.鍛煉發(fā)展商員工的營銷水平，為將來銷售大規(guī)模的樓盤夯實(shí)業(yè)務(wù)能力基礎(chǔ)。2.外部代理銷售能激起“鯰魚效應(yīng)”。（二）計劃安排第一階段：形象導(dǎo)入期。2010年9～2011年0月份。抓住國慶長節(jié)及中秋佳節(jié)，進(jìn)行形象導(dǎo)入和聚集人氣。重點(diǎn)實(shí)施以新聞炒作等軟廣告為主題的形象宣傳，圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進(jìn)。第二階段：開盤預(yù)熱期。2011年10～11月份的30天左右時間，力爭10%銷售量。重點(diǎn)推出報紙廣告、手機(jī)短信，制造完成宣傳單張。第三階段：強(qiáng)銷期。2011年11月～2012年6月份前后。全方位進(jìn)行立體廣告轟炸，公開宣傳等全面鋪開，目標(biāo)爭取達(dá)到70％的銷售量。第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。2012年6月份以后，完成尾盤30％左右的消化收尾工作。以適當(dāng)?shù)拇黉N優(yōu)惠吸引猶豫不決的客戶下定，力爭12年底之前將尾盤售清離場。第三章建設(shè)方案第一節(jié)總圖設(shè)計一、主題概念項目總體設(shè)計由機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計院設(shè)計，以歐式皇家經(jīng)典園林為藍(lán)本，通過綠色大草坪、特色花園組團(tuán)和水系三大部分進(jìn)行有機(jī)組合，同時依托外圍城市公共綠帶和易園景觀資源，將建筑布局、組團(tuán)空間肌理與外圍景觀形成呼應(yīng)關(guān)系，并從用地劃分、組團(tuán)連接、道路設(shè)置、建筑排布、環(huán)境營造等方面進(jìn)行綜合均衡，以“新時代”為主題，以建設(shè)一個高尚居住小區(qū)為最終目的，力圖讓居住者獲得生生不息的自然涵養(yǎng)，將城市自然因素融入城市開發(fā)，塑造“綠、水、城”整體組團(tuán)空間布局，形成城市生態(tài)級公園社區(qū)。二、設(shè)計特色與已建成的其他小區(qū)相比，具有新時代理念，具有以下特色：1、整體采用圍合式布局；商業(yè)街圍合與商業(yè)部分形成互動，保證住宅的私密性和專屬性；2、周邊33層高層圍合31層中央樓王景觀區(qū)，錯落布局排布，超大景觀視野，保證采光面，利于中心景觀區(qū)的互動和最大限度的利用度；3、純高層布局，超前市場的規(guī)劃設(shè)計理念，奠定項目高品質(zhì)、高檔次的居住理念和居住空間；4、東區(qū)首席純高層、全板式結(jié)構(gòu)規(guī)劃，薄板、通透、最大限度保證居住舒適度。三、總圖設(shè)計項目規(guī)劃用地797.65畝，總建筑面積113萬平方米，其中：配套住宅建筑面積66萬平方米，商業(yè)及配套設(shè)施47萬平方米。公共綠地15萬平方米，綠地率達(dá)45.%。項目建成后將集居住、商業(yè)、物流、倉儲、休閑、辦公、信息服務(wù)為一體的大型社區(qū)。帶動我市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，社會效益巨大。附圖：北地塊規(guī)劃設(shè)計圖第二節(jié)分期建設(shè)計劃項目北地塊總體分A、B、C三個布局建設(shè)，A為臨中華路商貿(mào)城市場已經(jīng)開建，B、C為配套住宅區(qū)，主要建設(shè)方案見附圖和附表三：建設(shè)方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（北地塊住宅）附表三：北地塊住宅主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)表計量單位：㎡、戶指標(biāo)項目指標(biāo)值備注1、規(guī)劃用地面積1362012、總建筑面積581446.443、地上總建筑面積503942其中商業(yè)建筑總面積56920.79住宅建筑面積443771.21公共服務(wù)設(shè)施面積800衛(wèi)生站300文化站郵電所600郵電所150農(nóng)貿(mào)市場1200垃圾中轉(zhuǎn)站2004、地下建筑面積77504.44其中：住宅地下建筑面積13256.8地下車庫建筑面積64247.545、建筑占地面積33326.276、道路廣場面積415827、綠地面積61290.468、綠地率45%9、建筑密度24.47%10、住宅建筑凈密度15.7其中：住宅建筑基地面積13256.811、容積率3.712、居住戶數(shù)3643戶13、停車位1785人其中：非機(jī)動車車位11547地下機(jī)動車位3620北地塊住宅建設(shè)分兩期建設(shè)，一期建設(shè)高層8棟，面積19.91萬平方米。第二節(jié)項目組織和人員一、組織管理公司將以科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。公司成立項目部負(fù)責(zé)處理涉及一些該工程項目的有關(guān)組織計劃安排、對外協(xié)調(diào)、施工管理、竣工驗(yàn)收等工作事宜。并由公司的前期部、財務(wù)部、工程技術(shù)、營銷管理等職能部門或項目小組，來協(xié)助該房產(chǎn)項目的整體營銷、規(guī)劃設(shè)計、資金運(yùn)作等專業(yè)技術(shù)的支持及監(jiān)督管理工作。

公司對項目的開發(fā)建設(shè)實(shí)行二級管理的模式。

1、項目小組（一級管理），在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對項目的工程進(jìn)度、質(zhì)量、規(guī)劃等進(jìn)行全面的協(xié)助管理與指導(dǎo)，由組長負(fù)責(zé)具體的組織堅督實(shí)施。2、項目經(jīng)理（二級管理）是本項目開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任者。在公司主管領(lǐng)導(dǎo)的直接管理下，對所負(fù)責(zé)的項目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、項目人員等進(jìn)行全面的管理。二、人員配備1、工程技術(shù)人員配置公司配置兩名工程技術(shù)管理人員，作為代表來負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等工作，在涉及一些較大的工程項目變更、材料設(shè)備采購等事宜還必須向項目部的主管上級領(lǐng)導(dǎo)請示并直接參與工作。

（1）配置一名作為項目部經(jīng)理，需有房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織、溝通及對外協(xié)調(diào)能力，直接對公司的高層主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。

（2）配置一名土建管理員，作為現(xiàn)場施工管理的工程技術(shù)負(fù)責(zé)人，具有豐富的土建或水電方面的施工管理經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，直接對項目經(jīng)理負(fù)責(zé)。

在項目部具體工作的過程中，可根據(jù)項目部人員的工作量及工作內(nèi)容的飽和情況，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批再決定項目部增減人員，達(dá)到項目部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。

2、銷售人員配置在項目開發(fā)的現(xiàn)場或合適的位置成立樓盤的售樓處，以展開房產(chǎn)的市場銷售工作，根據(jù)公司的銷售策略和市場的展開情況，配置相應(yīng)的人員。若公司銷售力量不是很強(qiáng)或經(jīng)驗(yàn)不豐富的情況下，可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進(jìn)行市場的銷售工作。三、人員培訓(xùn)公司在項目實(shí)施前期中間，制訂計劃分期進(jìn)行安全防護(hù)、消防、環(huán)保、質(zhì)量等知識培訓(xùn)。第三節(jié)安全防護(hù)與節(jié)能環(huán)保一、安全防護(hù)安全防護(hù)貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，要確保建設(shè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障工作人員及廣大小業(yè)主的安全和健康。二、節(jié)能措施為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，項目的建設(shè)水平應(yīng)達(dá)到河南省及安陽市節(jié)能型建筑的指標(biāo)。重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目建成后的運(yùn)營管理等方面的節(jié)能措施，充分有效的利用能源，提高能源利用率。三、節(jié)水措施采用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的高效低能耗供排水設(shè)備，供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，分類別設(shè)多極計量；公寓、寫字樓、商業(yè)樓均采用先進(jìn)節(jié)水技術(shù)。四、消防措施嚴(yán)格執(zhí)行《消防法》和消防設(shè)計規(guī)范，堅持“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的工作方針，強(qiáng)化消防管理，加強(qiáng)防火安全教育，建立防火安全制度和定期防火檢查制度，層層落實(shí)消防措施，落實(shí)消防責(zé)任制，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的管理，確保安全，杜絕火災(zāi)事故。五、環(huán)保分析本項目建設(shè)對環(huán)境的主要影響是：污水、噪音、廢氣、揚(yáng)塵和廢棄物，應(yīng)嚴(yán)格按照省市環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)分別進(jìn)行處理。第四章財務(wù)評價一、總投資估算依據(jù)有關(guān)定額、市場調(diào)查資料及本公司近期工程結(jié)算分析資料，對本項目的前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、稅費(fèi)及其他投資估算如附表4：項目總投資成本估算表。二、銷售收入估算依據(jù)有關(guān)銷售法規(guī)、規(guī)章及項目的進(jìn)度情況，分期實(shí)現(xiàn)銷售收入估算如附表5：銷售收入估算表三、現(xiàn)金流量分析依據(jù)前述各類表格，作全投資稅前現(xiàn)金流量分析表如附表6：全投資稅前現(xiàn)金流量表。四、財務(wù)評價指標(biāo)1、投資回收期Pt＝（15個月-1個月）＋＝14.3個月2、全投資收益率＝×100％＝25％3、資本金投資收益率＝×100％＝35％4、銷售利潤率＝×100％＝20％5、財務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)國家發(fā)改委規(guī)定的企業(yè)參考的年財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝8％，和發(fā)展商的年財務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率iC＝10％，6、財務(wù)內(nèi)部收益率7、利息備付率平均利息備付率＝＝＝7.26倍8、償債備付率平均償債備付率＝＝＝1.47倍五、項目敏感性分析由于本項目計算期達(dá)24個月，考慮到項目建設(shè)成本、銷售單價有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。（一）開發(fā)成本的敏感性分析市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于原料價格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動，將會直接影響開發(fā)成本，從而引起項目經(jīng)濟(jì)效益的變化。據(jù)市場調(diào)查和專家估計，未來24個月開發(fā)成本最大升幅不會超過5％，現(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上漲1％、3％、5％分析項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感程度。分析結(jié)果如附表7：敏感性分析表。開發(fā)成本影響程度分析表計量單位：萬元成本增長幅度開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)收益全投資收益率全投資收益下降幅度1％9848228823％8％3％10043209321％16％5％10238189819％24％25％（平衡點(diǎn)）1213600100％由表7所得分析結(jié)果可以看出，項目的經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)成本的變動相當(dāng)敏感，只要開發(fā)成本上漲1％、3％、5％，全投資收益率就分下降8％、16％、24％。當(dāng)開發(fā)成本升幅度達(dá)25％時，項目即處于盈虧平衡狀態(tài)。由此可見，在項目實(shí)施過程中，控制成本開支、推行責(zé)任成本制度、引入廣泛的競爭機(jī)制是項目獲利的重要保證。（二）銷售價格的敏感性分析由于市場行情的波動變化或出于競爭的需要，未來24個月內(nèi)商品房銷售價格有可能下降，從而直接影響項目實(shí)現(xiàn)收益的下降。對于本項目，因前述估算銷售價格住宅1908元/㎡，營業(yè)房2900元/㎡，此價并不高，未來24個月內(nèi)下降的空間并不大，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計最多下降10％?，F(xiàn)設(shè)價格分別下降5％、10％、15％，分析由此引起的經(jīng)濟(jì)效益下降程度。分析計算結(jié)果見表8。商品房銷售單價影響程度分析表金額單位：萬元價格下降銷售收入實(shí)現(xiàn)收益收益率收益下降幅度5％11529177918％28％10％10922117212％52％15％103165666％76％20％（平衡點(diǎn)）975000100％由表21所示分析結(jié)果可看出，本項目的全投資收益率對銷售單價的變動特別敏感。當(dāng)單價分別下降5％、10％、15％時，全投資收益率就分別下降28％、52％、76％；當(dāng)單價下降幅度至20％時，本項目盈虧平衡。由此可見，本項目實(shí)施過程中應(yīng)盡早預(yù)售、盡早回收資金，對確保投資收益是非常重要的。六、財務(wù)風(fēng)險分析針對本市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)和本項目的優(yōu)劣勢，可研人員運(yùn)用運(yùn)用概率樹法法對項目實(shí)施過程中開發(fā)成本、銷售單價的上漲和下降進(jìn)行了概率估計，經(jīng)專家們的估計概率分布如表9：開發(fā)成本、銷售單價變動概率分布表。開發(fā)成本、銷售單價變動概率分布表概變率化率不確定因素＋10％計算值-10％銷售單價開發(fā)成本0.10.80.10.80.1銷售單價開發(fā)成本發(fā)生的可能性全投資收益加權(quán)全投資收益＋10％0.4×0.1＝0.0426251050.40.400.4×0.8＝0.3236001152＋10％-10％0.4×0.1＝0.044575183＋10％0.5×0.1＝0.051411710.500．400.500．400.5×0.8＝0.42386954-10％0.5×0.1＝0.053361168000.1-10％000.1＋10％0.1×0.1＝0.0119720.10.1001×0.8＝0.08117294-10％0.1×0.1＝0.01214721合計12750圖3銷售單價、開發(fā)成本變動概率分布圖由圖3可見，全投資收益的加權(quán)期望值為2750萬元，且全投資收益大于零的概率＝P｛全投資收益>0｝＝100％，項目無任何風(fēng)險。第五章國民經(jīng)濟(jì)評價國民經(jīng)濟(jì)評價是從整個國民經(jīng)濟(jì)的角度，從宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度來評價項目對整個國民經(jīng)濟(jì)活動帶來的影響，以及整個國民經(jīng)濟(jì)為項目付出的代價。一般說來，任何投資項目必須通過國民經(jīng)濟(jì)評價才能實(shí)施。本項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)評價方法，根據(jù)本項目的特點(diǎn)，進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價，可在財務(wù)評價的基礎(chǔ)上，對財務(wù)評價中的有關(guān)成本和收入進(jìn)行調(diào)整得到國民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效益。一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整1．本項目所用土地是出讓土地，是在完全公開市場條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。2．規(guī)劃設(shè)計費(fèi)是社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用，不存在價格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。3．工程報建規(guī)費(fèi)是國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。4．建筑安裝工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，現(xiàn)階段市場比較自由開放，不存在價格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。5．發(fā)展商開發(fā)間接費(fèi)比例比全社會客觀水平略低，故予適當(dāng)調(diào)整，其換算系數(shù)取1.1，經(jīng)調(diào)整后的開發(fā)間接費(fèi)為411萬元。6．銷售推廣費(fèi)不予調(diào)整。7．稅金及附加屬國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。8．財務(wù)費(fèi)用屬國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。9．考慮到項目的銷售單價偏低，適當(dāng)予以調(diào)增2％，即為12378萬元。二、間接費(fèi)用與間接效益1．本項目不會造成國民經(jīng)濟(jì)間接費(fèi)用支出，故間接費(fèi)用為0。2．本項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目實(shí)施前，該地區(qū)自然環(huán)境、衛(wèi)生狀況、社會治安等一般，通過本項目的實(shí)施能改善上述之狀況，產(chǎn)生的國民經(jīng)濟(jì)間接效益不可估量，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計，本項目的實(shí)施可產(chǎn)生國民經(jīng)濟(jì)間接效益2000萬元，在項目實(shí)施完成時予以體現(xiàn)出來。三、國民經(jīng)濟(jì)效益/費(fèi)用的計算表10國民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用與效益匯總表計量單位：萬元國民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用直接費(fèi)用地價3183規(guī)劃設(shè)計勘測等167工程建設(shè)4395開發(fā)間接費(fèi)411銷售推廣費(fèi)243間接費(fèi)用無0費(fèi)用合計8399國民經(jīng)濟(jì)效益直接效益銷售收入12378間接效益社會效益2000效益合計14378由表23可見，國民經(jīng)濟(jì)效益/費(fèi)用＝114378/8399＝1.7118.第六章社會評價項目的社會評價是應(yīng)用社會學(xué)的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項目有關(guān)的社會因素和社會數(shù)據(jù)，了解項目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的社會問題，研究、分析對項目成功有影響的社會因素，提出保證項目順利實(shí)施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。社會評價的主要目的是判斷項目的社會可行性，評價項目的投資建設(shè)對社會發(fā)展目標(biāo)所做的貢獻(xiàn)。社會評價方法種類繁多，鑒于本項目的特點(diǎn)，可研人員運(yùn)用邏輯框架法（LFA）進(jìn)行社會評價表11。安陽·義烏國際商貿(mào)城社會評價邏輯框架分析矩陣宏觀目標(biāo)客觀驗(yàn)證指標(biāo)客觀驗(yàn)證方法達(dá)到目標(biāo)的重要假設(shè)條件1．宏觀目標(biāo)：改善人民居住條件，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會。居民居住提高水平，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平。⑴本市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計資料⑵項目實(shí)施效果分析報告。⑴房地產(chǎn)市場不劇烈波動；⑵相關(guān)政策進(jìn)一步完善；⑶新城區(qū)規(guī)劃得到全面落實(shí)，并順利實(shí)施。2．直接目標(biāo)：落實(shí)新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。新城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平。⑴項目實(shí)施效果分析報告；⑵工程監(jiān)理報告；⑶進(jìn)度報告；⑷后評價報告；⑸竣工驗(yàn)收報告。⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有購房意愿；⑶無重大不可抗力的發(fā)生。3．產(chǎn)出成果：⑴住宅樓建設(shè)；⑵特色學(xué)校建設(shè)；⑶公建配套建設(shè)。項目各類設(shè)施建設(shè)完成指標(biāo)。⑴工程監(jiān)理報告；⑵進(jìn)度報告；⑶竣工驗(yàn)收報告；⑷銷售進(jìn)度控制表；⑸居民反映情況。⑴資金到位，不留缺口；⑵項目如期開工；⑶無重大可抗力的發(fā)生。4．項目投入：⑴資金投入；⑵項目組織管理機(jī)構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。⑴資本金投入6750萬元；⑵建設(shè)銀行貸款3000萬元；⑶組建項目組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策。⑴開工報告；⑵可研報告；⑶有關(guān)政策。⑴資金籌措得到落實(shí)；⑵項目得到批準(zhǔn)；⑶建立完善、高效的組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。根據(jù)表24邏輯框架分析矩陣，項目的假設(shè)條件在現(xiàn)階段均應(yīng)能得到滿足，項目的產(chǎn)生成果、直接目標(biāo)均應(yīng)能得到順利實(shí)現(xiàn)，將為宏觀目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定的貢獻(xiàn)。所以項目的社會評價通過。第七章綜合評價根據(jù)前述的財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價、社會評價、匯總項目的經(jīng)濟(jì)、社會效果指標(biāo)，根據(jù)有關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，綜合評價項目的可行性。項目經(jīng)濟(jì)、社會綜合評價表12評價類別項目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷是否可行的標(biāo)準(zhǔn)是否可行財務(wù)評價全投資稅前收益率=25%是否>15%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行資本金收益率=35%是否>20%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行銷售利潤率=20%是否>10%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行投資回收期Pt=14.3月是否<計算期(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行利息備付率=7.26倍是否>2可行償債備付率=1.47倍是否>1可行FNPVi=10%=1703.96萬元是否≥0可行FIIRR=21.72%是否≥10%可行P{全投資收益>0}=100%是否>70%無風(fēng)險開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)=+25%盈虧平衡點(diǎn)是否>+10%無風(fēng)險銷售價格盈虧平衡點(diǎn)=-20%盈虧平衡點(diǎn)是否<-5%無風(fēng)險國民經(jīng)濟(jì)評價效益/費(fèi)用=1.7118是否≥1可行社會評價各類目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)可行綜合評價項目有較高的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益，還本付息的能力較強(qiáng)，無任何風(fēng)險，社會影響好，項目可行。安陽·義烏國際商貿(mào)城總投資9750萬元，前期費(fèi)用投入3629萬元，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入12136萬元，實(shí)現(xiàn)收益2386.92萬元，投資收益率25％，另可獲得特色學(xué)校等實(shí)物資產(chǎn)；資本金收益率35％；銷售利潤率為20％；投資回收期Pt為14.3月；利息備付率7.26倍，償債備付率1.47倍；各項經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)（見表25）均能滿足或超過經(jīng)濟(jì)、社會效果評價標(biāo)準(zhǔn)，項目是可行的。第八章其他一、項目可行性研究依據(jù)1．國家發(fā)改委《投資項目可行性研究指南》；2．建設(shè)部建標(biāo)［2000］205號文件《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；3．《安徽企業(yè)調(diào)查》資料；4．《安陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計資料》；5．《安陽企業(yè)調(diào)查》資料；6．《安陽市總體規(guī)劃》；⒎《新城區(qū)片區(qū)規(guī)劃》；8．《安陽市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測》；9．《安陽工程經(jīng)濟(jì)》；⒑《安陽·義烏國際商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計方案》；11．《現(xiàn)代咨詢方法與實(shí)務(wù)》；等若干資料二、附件（略）三、可行性研究人員簽名：目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項目概況 11.2 項目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報告的編制原則 61.5 可行性研究報告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場需求預(yù)測與競爭能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場 192.3 主要目標(biāo)市場分析 222.4 廣東省水泥市場分析 242.5 競爭能力分析 272.6 市場分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過程自動化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 925.2 主要節(jié)能措施 929. 工程建設(shè)招標(biāo)安排 10810. 項目建設(shè)進(jìn)度的建議 11010.1 項目管理 11010.2 項目實(shí)施進(jìn)度 11011. 投資估算