恒豐大酒店項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改可行性研究報(bào)告PAGEPAGE11 第11頁(yè) 恒豐酒店有限公司恒豐大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：麻城市恒豐大酒店有限公司編撰時(shí)間：二零一五年一月十日第一章總論1、1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為恒豐大酒店酒店項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于白果鎮(zhèn)曾垸村，建設(shè)用地地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，是建設(shè)高檔酒店的理想用地。1、2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變，使得白果鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，石材企業(yè)不斷發(fā)展，吸引外資項(xiàng)目不斷增加，不少人士認(rèn)為，未來(lái)幾年白果鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將取得突破性發(fā)展。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的恒豐大酒店無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、3可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2.1恒豐大酒店模式情況分析一．市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析1．從整個(gè)麻城來(lái)看，白果是我市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。2．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。因此，恒豐大酒店的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析恒豐大酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)，白果鎮(zhèn)僅有兩家規(guī)模較大的酒店，客房接待能力嚴(yán)重不足，從目前來(lái)看，白果鎮(zhèn)的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日以及黃金周根本就供不應(yīng)求。（三）市場(chǎng)定位恒豐大酒店是設(shè)計(jì)為三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店，目標(biāo)是來(lái)白果投資的具有高消費(fèi)能力的富商、高端游客，及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。（四）比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，白果暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類(lèi)比的項(xiàng)目。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)白果達(dá)到星級(jí)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)。目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是鎮(zhèn)區(qū)的麗晶大酒店。因地理位置等原因，所以與本項(xiàng)目存在不可比性。2.2本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析本項(xiàng)目與麗晶大酒店項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：A.都位于白果鎮(zhèn)區(qū)B.均為酒店項(xiàng)目本項(xiàng)目與麗晶大酒店相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：A.位置更好，我們?yōu)殒?zhèn)區(qū)繁華地段B.產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）2.3本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著麻城整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回升也是指日可待。白果作為著名的工業(yè)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。第三章項(xiàng)目定位3．1開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1．投資收益的最大化2．提升白果鎮(zhèn)的品牌形象；3．為白果成為整個(gè)麻城旅游目的地做出貢獻(xiàn)；4．增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；5．增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率。3．2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位雖然是新建酒店，但是我們積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為恒豐酒店建成后，成功運(yùn)作的保障。一些老前輩在前期反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開(kāi)發(fā)恒豐酒店的重要源動(dòng)力。這些意見(jiàn)包括：1．對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求；2．對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；3．對(duì)現(xiàn)有園林和開(kāi)敞的空間的滿足和稱(chēng)贊；4．需求更多的娛樂(lè)設(shè)施；5．需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。3．3．行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3．體現(xiàn)與其它酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；5．增加康體和健康水療設(shè)施；3、4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)分為裙樓和主樓，樓高六層，裙樓用于度假酒店公共配套。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂，融合成出優(yōu)美的度假酒店效果。2.建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位設(shè)計(jì)約100套客房，安排不同布局方式的單元，500平方米以上的多功能廳。3.建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從15m2到56m2不等。裝修：全部按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備四星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。4.設(shè)計(jì)意圖和要求：1.充分利用陽(yáng)光，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；2.提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；3.建筑風(fēng)格符合地方個(gè)性和氣候特征；4.結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)宜居效果。第四章管理方式一、營(yíng)業(yè)收入通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。二、經(jīng)營(yíng)管理成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。三、可分配收益酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。四、會(huì)計(jì)年度第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。以后每年從1月1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。第五章管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為酒店唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。義務(wù)：甲方應(yīng)以三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)把酒店管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的酒店。甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；（僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主）向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益；在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。第六章產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式

一、日常酒店管理

1.酒店的客房、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；2.酒店各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；3.酒店的宣傳廣告及公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)；4.酒店人力資源管理；5.酒店的安全防護(hù)；

6.培訓(xùn)、服務(wù)水準(zhǔn)提升。

二、業(yè)主卡

1.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有恒豐酒店編號(hào)的業(yè)主卡。2.兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。3.持卡人的卡號(hào)必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；4.業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營(yíng)管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。5.該卡自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。第七章社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，可以改善白果鎮(zhèn)區(qū)的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為白果鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。第八章結(jié)論通過(guò)以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷(xiāo)手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動(dòng)力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè) 223.1市場(chǎng)現(xiàn)狀 223.2**縣市場(chǎng) 233.3全國(guó)市場(chǎng) 233.4雞肉市場(chǎng)分析 243.5雞蛋市場(chǎng)分析 243.6有機(jī)肥市場(chǎng)分析 243.7銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 638.1環(huán)境保護(hù)依據(jù) 638.2項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 638.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 648.4工程環(huán)境保護(hù)措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià) 65第九章項(xiàng)目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質(zhì)量管理 689.4建設(shè)及運(yùn)作方式 69第十章招投標(biāo)方案 7010.1項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行文件及標(biāo)準(zhǔn) 7010.2項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式及方式 7010.3招投標(biāo)組織 71第十一章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排 7311.1項(xiàng)目建設(shè)期 7311.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 73第十二章投資估算和資金籌措 7412.1投資概算 7412.2資金籌措方案 86第十三章財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià) 8713.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 8713.2經(jīng)營(yíng)收入、稅金及附加估算 8713.3利潤(rùn)估算 9013.4財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 9013.5盈虧平衡分析 PAG