房企大運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)

宣貫課件

大運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)CONTENTS項(xiàng)目卡位及密碼二前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流程三一項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目分期原則四項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)五會(huì)議管理標(biāo)準(zhǔn)六貨值管理及卡位標(biāo)準(zhǔn)七項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位——分類4經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成戰(zhàn)略意義實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)型戰(zhàn)略型現(xiàn)金流型均衡型，通過(guò)長(zhǎng)周期資金投入追求高額利潤(rùn)，追求戰(zhàn)略意義的實(shí)現(xiàn)放低對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的要求,由總部審定追求資金快速周轉(zhuǎn)，快開(kāi)、快售、快回、快投前期跑量回現(xiàn)金流、后期跑價(jià)享溢價(jià)，兼顧現(xiàn)金流和利潤(rùn)規(guī)模穩(wěn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流自給自足利潤(rùn)適中吃現(xiàn)金流利潤(rùn)最大化區(qū)域布局品牌價(jià)值原則上不分期每期貨量要在該期交付時(shí)售罄策略1：按照首期或前兩期貨值能夠覆蓋現(xiàn)金流回正前的資金投入策略2：每期貨量要在該期交付時(shí)售罄項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分為以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成為目的的現(xiàn)金流型項(xiàng)目、均衡型項(xiàng)目、利潤(rùn)型項(xiàng)目和以戰(zhàn)略意義實(shí)現(xiàn)為目的的戰(zhàn)略型項(xiàng)目。追求目標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 核心價(jià)值 分期策略1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位模型5說(shuō)明：1.

地貨比=預(yù)判樓面地價(jià)/競(jìng)品單方售價(jià)2.

適用于商業(yè)占比低于50%的項(xiàng)目(商業(yè)指商鋪、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等，居住屬性的公寓、商墅等不列入商業(yè)面積)3.大項(xiàng)目分期拿地的，按照分期進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位，地貨比按照分期支付的地價(jià)計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位模型售價(jià)情況限價(jià)情況預(yù)售條件商業(yè)占比容積率地貨比最少的本金最短的時(shí)間最大的利潤(rùn)地塊大小規(guī)劃條件預(yù)售條件商業(yè)占比商業(yè)自持比土地價(jià)值城 土市 地等 等級(jí) 級(jí)經(jīng)營(yíng)定位適配度土地價(jià)值適配度規(guī)劃條件適配度商業(yè)占比適配度=XX預(yù)售條件適配度XX售價(jià)情況適配度X地貨比適配度運(yùn)用最小本金*最短時(shí)間*最大利潤(rùn)的邏輯，從3個(gè)維度，選擇9個(gè)項(xiàng)目條件指標(biāo)來(lái)判斷目標(biāo)項(xiàng)目適配的經(jīng)營(yíng)定位。項(xiàng)目卡位及密碼2項(xiàng)目卡位及密碼——現(xiàn)金流型項(xiàng)目數(shù)字秘鑰75個(gè)月四證齊6個(gè)月開(kāi)盤10個(gè)月自有資金回正16個(gè)月經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正大運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)V1.0561016大運(yùn)營(yíng)首開(kāi)貨量不低于50%續(xù)推周期不少于2個(gè)月續(xù)推貨量比不少于20%三個(gè)月內(nèi)去化90%以上三個(gè)月回款率80%以上銷售周期9個(gè)月5229892項(xiàng)目卡位及密碼——均衡型項(xiàng)目數(shù)字秘鑰86個(gè)月四證齊9個(gè)月開(kāi)盤18個(gè)月自有資金回正24個(gè)月經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正大運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)V1.0691824大運(yùn)營(yíng)首開(kāi)貨量不低于30%續(xù)推周期不少于2個(gè)月（回正前）續(xù)推貨量比不少于15%（回正前）三個(gè)月內(nèi)去化80%以上三個(gè)月回款率80%以上銷售周期15個(gè)月3218812項(xiàng)目卡位及密碼——核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

9

經(jīng)營(yíng)定位備注現(xiàn)金流型 均衡性 利潤(rùn)型全投資IRR≥30%≥25%-自有資金IRR≥50%≥40%-核心指標(biāo)內(nèi)部計(jì)息凈利率≥4%（≥6%）≥6%（≥8%）≥8%（≥10%)括號(hào)中是不含內(nèi)部計(jì)息的管理口徑權(quán)益凈利潤(rùn)率；戰(zhàn)略新進(jìn)入城市或一、二線城市利潤(rùn)可下浮1~2%；自有資金回報(bào)大于80%，利潤(rùn)可下浮1~2%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流回正周期≤16個(gè)月 ≤24個(gè)月 ＜整盤（挑戰(zhàn)12個(gè)月）（挑戰(zhàn)18個(gè)月） 交付時(shí)間自有資金回正周期≤10個(gè)月 ≤18個(gè)月（挑戰(zhàn)8個(gè)月）

（挑戰(zhàn)12個(gè)月）≤24個(gè)月凈利潤(rùn)率反映項(xiàng)目盈利能力現(xiàn)金流回正周期反映項(xiàng)目規(guī)模周轉(zhuǎn)能力IRR均衡偏現(xiàn)金流型指標(biāo)2項(xiàng)目卡位及密碼——利潤(rùn)率視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解（總體）10凈利潤(rùn)率一級(jí)指標(biāo)收入總投入可售比設(shè)計(jì)二級(jí)指標(biāo)總可售面積平均單價(jià)開(kāi)發(fā)成本期間費(fèi)用稅金成本變動(dòng)率成本二級(jí)指標(biāo)管理費(fèi)用率人力行政二級(jí)指標(biāo)營(yíng)銷費(fèi)用率營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)綜合稅率財(cái)務(wù)二級(jí)指標(biāo)土地成本建筑成本管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用X++立項(xiàng)均價(jià)偏差率營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)所得稅土增稅增值稅及附加2項(xiàng)目卡位及密碼——利潤(rùn)率視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解（貨量、均價(jià)）11凈利潤(rùn)率貨量及均價(jià)管理可售比整盤均價(jià)偏差率做足容積率，配套面積最小化，通過(guò)地面停車增加可售比，杜絕規(guī)劃計(jì)容但不計(jì)可售的面積高低配提高項(xiàng)目均價(jià)，通過(guò)面積贈(zèng)送提升售價(jià)，精裝修產(chǎn)生溢價(jià)，面對(duì)政府限價(jià)采取雙合同設(shè)計(jì)營(yíng)銷指標(biāo)分解管理措施責(zé)任部門核心指標(biāo)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)定位 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流型 ≥70%均衡型

≥65%利潤(rùn)型 不限定地上可售面積/項(xiàng)目總建筑面積（實(shí)際銷售均價(jià)-啟動(dòng)會(huì)銷售均價(jià))/啟動(dòng)會(huì)銷售均價(jià)經(jīng)營(yíng)定位指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流型≤3%均衡型利潤(rùn)型2項(xiàng)目卡位及密碼——利潤(rùn)率視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解（成本、費(fèi)用、稅金）12銷凈率成本、費(fèi)用及稅金管理按預(yù)算嚴(yán)格控制費(fèi)用發(fā)生。費(fèi)用預(yù)算分解到每個(gè)部門，按照標(biāo)準(zhǔn)控制，多采用銀行融資降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。營(yíng)銷、人力、行政、財(cái)務(wù)項(xiàng)目全過(guò)程開(kāi)展稅務(wù)籌劃，報(bào)建、產(chǎn)品選擇考慮土增稅影響，避免稅務(wù)跳檔。財(cái)務(wù)指標(biāo)分解管理措施核心指標(biāo)責(zé)任部門指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)成本偏差率（動(dòng)態(tài)成本-目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本進(jìn)行合約規(guī)劃，將目標(biāo)成本分解至合約進(jìn)行管控，定標(biāo)、合同價(jià)不超出合約規(guī)劃，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更率、簽證率，降低無(wú)效成本。成本營(yíng)銷費(fèi)用率營(yíng)銷費(fèi)用/銷售收入管理費(fèi)用率管理費(fèi)用/銷售收入綜合稅負(fù)率稅金總額/銷售收入經(jīng)營(yíng)定位動(dòng)態(tài)成本偏差率標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)定位營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)定位綜合稅負(fù)率標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流型≤2.5%現(xiàn)金流型≤2.5%≤2.5%現(xiàn)金流型≤8%均衡型≤2.5%均衡型≤2.5%≤2.5%均衡型≤12%利潤(rùn)型≤2%利潤(rùn)型≤2%≤2.5%利潤(rùn)型不限定含營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，適用于商業(yè)占比10

以內(nèi)的項(xiàng)目；經(jīng)董事長(zhǎng)審批開(kāi)通分銷的可適度增加營(yíng)銷費(fèi)用的集團(tuán)與事業(yè)部劃分按照公司《營(yíng)銷費(fèi)用管理辦法》執(zhí)行溢價(jià)收并購(gòu)項(xiàng)目不適用項(xiàng)目整盤結(jié)算成本不得超過(guò)目標(biāo)成本的比例2項(xiàng)目卡位及密碼——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解13現(xiàn)金流回正周期一級(jí)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)流入經(jīng)營(yíng)流出拿地-開(kāi)盤運(yùn)營(yíng)二級(jí)指標(biāo)流入時(shí)間流入規(guī)模流出時(shí)間流出規(guī)模續(xù)開(kāi)周期營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)首開(kāi)供銷比營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)首開(kāi)3個(gè)月去化率營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)續(xù)開(kāi)貨量比營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)拿地-展示區(qū)開(kāi)放運(yùn)營(yíng)二級(jí)指標(biāo)拿地-四證齊運(yùn)營(yíng)二級(jí)指標(biāo)地貨比投資二級(jí)指標(biāo)首開(kāi)3個(gè)月回款率財(cái)務(wù)營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)拿地-開(kāi)盤運(yùn)營(yíng)二級(jí)指標(biāo)資金峰值比例投資二級(jí)指標(biāo)拿地-方案批復(fù)運(yùn)營(yíng)二級(jí)指標(biāo)首開(kāi)貨量比營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)首開(kāi)供銷比營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)首開(kāi)當(dāng)天去化率營(yíng)銷二級(jí)指標(biāo)2項(xiàng)目卡位及密碼——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正管控方向14經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正首開(kāi)當(dāng)天去化率首開(kāi)供銷比首開(kāi)3個(gè)月去化率銷售周期節(jié)點(diǎn)付款墊資地貨比資金峰值比地價(jià)銷售計(jì)劃支付計(jì)劃累計(jì)投資＜累計(jì)回款資金峰值累計(jì)回款生產(chǎn)計(jì)劃產(chǎn)品選擇首開(kāi)貨量續(xù)開(kāi)貨量比續(xù)開(kāi)周期回款計(jì)劃首開(kāi)3個(gè)月回款率）從開(kāi)盤后到回正前工程支出＋(拿地-方案批復(fù)拿地-四證齊拿地-展示區(qū)開(kāi)放拿地-開(kāi)盤經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正管控方向：受資金需求、生產(chǎn)/銷售計(jì)劃、支付/回款計(jì)劃影響2項(xiàng)目卡位及密碼——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解——資金需求規(guī)模管控方向15經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流資金需求規(guī)模管理指標(biāo)分解管理措施責(zé)任部門核心指標(biāo)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)地貨比地貨比越低現(xiàn)金流回正越早投資土地成本/總貨值資金峰值比資金峰值越低現(xiàn)金流回正越早財(cái)務(wù)、成本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金峰值/總貨值經(jīng)營(yíng)定位指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)定位指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流型≤30現(xiàn)金流型≤35均衡型≤40均衡型≤45利潤(rùn)型＞40利潤(rùn)型不限定資金需求規(guī)模管控方向：地貨比、首開(kāi)貨量比、資金峰值比管理2項(xiàng)目卡位及密碼——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解——生產(chǎn)計(jì)劃管控方向（2/3）：以銷定產(chǎn),首開(kāi)推貨比/續(xù)開(kāi)推貨比/續(xù)開(kāi)周期16供應(yīng)、去化、回款與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正模擬投資售價(jià)10000/㎡地貨比30地價(jià)3000/㎡除地價(jià)外成本3000/㎡開(kāi)盤前支付10開(kāi)盤后3個(gè)月支付10資金峰值比333個(gè)月去化903個(gè)月回款80累計(jì)回款72累計(jì)投資36首開(kāi)貨量？X累計(jì)≥累計(jì)回款首開(kāi)貨量≥502項(xiàng)目卡位及密碼——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解——生產(chǎn)計(jì)劃管控方向（2/3）：首開(kāi)貨量比、續(xù)開(kāi)推貨比、續(xù)推周期指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)17一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)計(jì)算方法現(xiàn)金流型均衡型利潤(rùn)型主責(zé)部門業(yè)務(wù)管理方向現(xiàn)金流指標(biāo)分解首開(kāi)推貨比首開(kāi)推貨貨值/總貨值≥50%≥30%不限定營(yíng)銷首開(kāi)貨量能夠覆蓋地價(jià)，方案階段考慮首開(kāi)區(qū)產(chǎn)品類型，適配能夠快速開(kāi)工、開(kāi)盤和快銷的產(chǎn)品，首開(kāi)貨量分批次供貨，確保供貨節(jié)奏合理、緊湊，首開(kāi)區(qū)首次供貨要充足，不給后期造成供貨壓力續(xù)開(kāi)推貨比續(xù)開(kāi)某批次推貨貨值/總貨值≥20%≥15%（回正前）不限定項(xiàng)目分批次供貨，除首開(kāi)供貨外，后續(xù)每批次貨量要充足，不給后期造成供貨壓力續(xù)推周期項(xiàng)目前后兩次推盤的間隔時(shí)間≤2個(gè)月≤2個(gè)月（回正前）不限定項(xiàng)目分批次供貨，確保供貨節(jié)奏合理、緊湊2項(xiàng)目卡位及密碼——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解——生產(chǎn)計(jì)劃管控方向（2/3）：拿地到方案批

復(fù)/四證齊/展示區(qū)開(kāi)放/開(kāi)盤標(biāo)準(zhǔn)要求

18一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)計(jì)算方法現(xiàn)金流型均衡型利潤(rùn)型主責(zé)部門業(yè)務(wù)管理方向現(xiàn)金流指標(biāo)分解拿地-四證齊全項(xiàng)目獲取到四證齊全的工期時(shí)長(zhǎng)≤5個(gè)月≤6個(gè)月≤9個(gè)月運(yùn)營(yíng)提前做好施工單位招標(biāo)，采取模擬清單定總包，不因招標(biāo)周期影響總包合同備案；設(shè)計(jì)、報(bào)建進(jìn)行偷步，在報(bào)建的同時(shí)開(kāi)展設(shè)計(jì)相關(guān)工作，施工圖與規(guī)劃報(bào)價(jià)同步進(jìn)行拿地-展示區(qū)開(kāi)放項(xiàng)目獲取到展示區(qū)開(kāi)放的工期時(shí)長(zhǎng)≤5個(gè)月≤8個(gè)月≤11個(gè)月提前開(kāi)展展示區(qū)選址，方案階段即開(kāi)展?fàn)I銷展示區(qū)選址，采用標(biāo)準(zhǔn)售樓部，售樓部和展示區(qū)搶工，若實(shí)體樣板房時(shí)間來(lái)不及，果斷采取臨時(shí)樣板房間蓄客拿地-開(kāi)盤項(xiàng)目獲取到開(kāi)盤的工期時(shí)長(zhǎng)≤6個(gè)月≤9個(gè)月≤12個(gè)月首銷區(qū)施工資源支持傾斜；價(jià)格備案、預(yù)售許可審批提前溝通；做好開(kāi)盤前營(yíng)銷保障（銷售團(tuán)隊(duì)、渠道保障、事業(yè)部/集團(tuán)幫扶）,提前蓄客洗客；包裝與推廣供應(yīng)商可采用年度集采，提高決策效率2項(xiàng)目卡位及密碼——經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正視角核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分解——銷售&回款計(jì)劃管控方向19一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)計(jì)算方法現(xiàn)金流型均衡型利潤(rùn)型主責(zé)部門業(yè)務(wù)管理方向現(xiàn)金流指標(biāo)分解首開(kāi)供銷比首開(kāi)30天內(nèi)取得預(yù)售證的可售面積/首開(kāi)30天內(nèi)簽約面積≤1.4≤1.6≤2營(yíng)銷以銷定產(chǎn)，供銷比越小，銷售去化約好，首開(kāi)供銷比=1/首開(kāi)30天去化率首開(kāi)3個(gè)月內(nèi)去化率開(kāi)盤3個(gè)月內(nèi)供貨簽約金額/首開(kāi)推貨貨值≥90%≥80%≥70%提前與房管局溝通，協(xié)調(diào)網(wǎng)簽流程，盡快辦理認(rèn)購(gòu)客戶的網(wǎng)簽備案手續(xù)簽約3個(gè)月內(nèi)回款率當(dāng)月簽約金額對(duì)應(yīng)3個(gè)月內(nèi)的回款金額/當(dāng)月簽約金額≥80%營(yíng)銷財(cái)務(wù)開(kāi)盤前篩選高質(zhì)量客戶，簽約后確?？焖偈栈厥赘犊睿鶕?jù)經(jīng)營(yíng)需要控制公積金組合貸客戶占比，現(xiàn)金流項(xiàng)目原則上不允許；后續(xù)款項(xiàng)配合銀行及時(shí)辦理審批程序，及時(shí)回籠資金前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流程3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流程——開(kāi)發(fā)路徑圖（6個(gè)月開(kāi)盤）18層高層（180天預(yù)售）（270天自有資金回正）（360天經(jīng)營(yíng)性回正）-30-20-100102030405060708090100110120130140150160170180……工程報(bào)建招采示范區(qū)主路徑設(shè)計(jì)營(yíng)銷成本投資財(cái)務(wù)展示區(qū)景觀施工完成50天土地摘牌土地公告初步項(xiàng)目定位修詳規(guī)設(shè)計(jì)方案確定取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2修建性規(guī)劃方案批復(fù)取得用地規(guī)劃許可證取得工程規(guī)劃許可證完成詳勘25天完成初勘展示區(qū)選址、定位展示區(qū)設(shè)計(jì)方案確定35天展示區(qū)內(nèi)外裝完成50天取得商品放預(yù)售許可證四證齊-開(kāi)盤65天0總包單位確定45天完成展示區(qū)施工圖設(shè)計(jì)30天-30 -20 -10立項(xiàng)-拿地1個(gè)月展示區(qū)土建施工40天展示區(qū)土建施工完成全套施工圖50天完成樁基圖20天總包單位發(fā)標(biāo)10天土石方單位進(jìn)場(chǎng)主體形象至預(yù)售25天完成展示區(qū)景觀施工圖30天深化項(xiàng)目定位3取得施工許可證5首期開(kāi)盤0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180

……拿地-方案批復(fù) 方案批復(fù)-四證齊2個(gè)月 55天施工圖外審40天項(xiàng)目預(yù)備會(huì)展示區(qū)開(kāi)放前風(fēng)險(xiǎn)檢查主體塔樓±0完成30天完成概念設(shè)計(jì)15天展示區(qū)開(kāi)放4開(kāi)盤前30天成本測(cè)算（拿地版）15天成本測(cè)算（方案版）項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)投資決策成本測(cè)算（施工圖版）總包合同簽訂30天基礎(chǔ)開(kāi)工/總包進(jìn)場(chǎng)完成樁基施工50天完成開(kāi)盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查開(kāi)盤前15天經(jīng)濟(jì)測(cè)算（拿地版）勘察單位

35天進(jìn)場(chǎng)前融首期放款（如有）開(kāi)發(fā)貸首期放款現(xiàn)金流回正（含融6）1展示區(qū)開(kāi)工展示區(qū)施工單位定標(biāo)15天完成精裝施工圖設(shè)計(jì)30天景觀單位確定15天精裝單位確定15天展示區(qū)綜合驗(yàn)收樁基單位確定樁基單位進(jìn)場(chǎng)貨量區(qū)開(kāi)工項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流程——項(xiàng)目管理流程簡(jiǎn)圖22運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷成本經(jīng)營(yíng)定位初判分期初步建議營(yíng)銷定位產(chǎn)品定位成本適配可研評(píng)審?fù)顿Y決策會(huì)土地獲取項(xiàng)目預(yù)備會(huì)深化定位方案設(shè)計(jì)成本測(cè)算動(dòng)態(tài)監(jiān)控投資產(chǎn)品投前階段投后階段項(xiàng)目負(fù)責(zé)人貨值管理月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)1

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位3

投資測(cè)算確定經(jīng)營(yíng)定位確定分期劃分5

確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目總、事業(yè)部總簽訂經(jīng)營(yíng)4

目標(biāo)責(zé)任書(shū)2

投資拓展管理投前定方向投后明標(biāo)尺計(jì)劃管理6

制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流程——投前經(jīng)營(yíng)管理流程23投前階段項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位初判同步進(jìn)行分期判斷3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流程——投后經(jīng)營(yíng)管理流程24啟動(dòng)會(huì)階段項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目實(shí)施階段各條線根據(jù)經(jīng)營(yíng)定位業(yè)務(wù)要求開(kāi)展工作25關(guān)鍵活動(dòng)1：拿地前完成項(xiàng)目初步定位及概念設(shè)計(jì)原則上從土地公告到土地獲取盡量保證較長(zhǎng)的時(shí)間，充分開(kāi)展前期相應(yīng)工作。獲取土地公告后，集團(tuán)戰(zhàn)略投資中心/事業(yè)部的投資部門組相關(guān)部門進(jìn)行土地踏勘和市場(chǎng)調(diào)研。土地獲取前20天完成初步項(xiàng)目定位報(bào)告，拿地前基本確定項(xiàng)目定位。土地獲取前15天完成概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。土地獲取前5天完成投資決策。項(xiàng)目條件假設(shè)：1.18層住宅、樁基為旋挖樁灌注樁、地下室為1層（無(wú)夾層）；標(biāo)準(zhǔn)工期參考：樁基施工30-45天，基坑支護(hù)及土方開(kāi)挖（普通放坡）30天，1層地下室30天，主體與首開(kāi)區(qū)一致，外落架4天/層；展示區(qū)：紅線內(nèi)單獨(dú)建設(shè)，非主樓，無(wú)地下室，樣板間在售樓部?jī)?nèi)；預(yù)售條件為完成建筑主體結(jié)構(gòu)四分之一以上，18層按5層達(dá)到預(yù)售條件；不考慮任何節(jié)假日，特殊管線、溶洞特殊地質(zhì)條件等；借鑒做法：方案設(shè)計(jì)前置：提前獲取土地規(guī)劃條件，土地獲取前開(kāi)始設(shè)計(jì)工作；簽訂戰(zhàn)略合作設(shè)計(jì)單位，項(xiàng)目論證階段快速確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，配合完成前置設(shè)計(jì)；3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流——開(kāi)盤前各階段細(xì)化工作26關(guān)鍵活動(dòng)2：拿地后60天，拿到修建性規(guī)劃方案批復(fù)土地獲取后20天完成修詳規(guī)設(shè)計(jì)方案，經(jīng)審批同意方案圖紙作為規(guī)劃報(bào)建方案，要求規(guī)劃方案已通過(guò)利潤(rùn)測(cè)算審核，滿足稅務(wù)籌劃的要求。土地獲取后30天召開(kāi)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，做為簽訂項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任書(shū)的依據(jù)。土地獲取后60天內(nèi)，需取得方案批復(fù)。土地獲取后勘察單位5天進(jìn)場(chǎng)，15天完成初勘，25天完成詳勘，方案設(shè)計(jì)完成后55天內(nèi)完成擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目條件假設(shè)：1.18層住宅、樁基為旋挖樁灌注樁、地下室為1層（無(wú)夾層）；標(biāo)準(zhǔn)工期參考：樁基施工30-45天，基坑支護(hù)及土方開(kāi)挖（普通放坡）30天，1層地下室30天，主體與首開(kāi)區(qū)一致，外落架4天/層；展示區(qū)：紅線內(nèi)單獨(dú)建設(shè)，非主樓，無(wú)地下室，樣板間在售樓部?jī)?nèi)；預(yù)售條件為完成建筑主體結(jié)構(gòu)四分之一以上，18層按5層達(dá)到預(yù)售條件；不考慮任何節(jié)假日，特殊管線、溶洞特殊地質(zhì)條件等；借鑒做法：1）方案設(shè)計(jì)提效：建立并完善設(shè)計(jì)院集采資源，加快設(shè)計(jì)招標(biāo)工作；提前選定合作良好的設(shè)計(jì)單位，制定各階段出圖時(shí)間管控表；設(shè)計(jì)部門總結(jié)公司各產(chǎn)品特點(diǎn)，推出可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分類，在土地獲取時(shí)，傾向于可進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品復(fù)制的項(xiàng)目，以壓縮方案設(shè)計(jì)工期提前做好預(yù)溝通：在方案設(shè)計(jì)開(kāi)始前，充分了解當(dāng)?shù)氐膱?bào)建規(guī)則和條件，并與設(shè)計(jì)部門和設(shè)計(jì)院進(jìn)行充分交底；清晰未規(guī)先建、無(wú)證施工的底線，排除報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并明確可突破的政策點(diǎn)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；與政府進(jìn)行充分預(yù)溝通，避免因溝通不足，導(dǎo)致方案出現(xiàn)顛覆性修改；盡量各地塊獨(dú)立報(bào)建。重視報(bào)建策劃工作：項(xiàng)目總親自組織召開(kāi)報(bào)建策劃工作；梳理當(dāng)?shù)卣叩膶徟蠹跋嚓P(guān)報(bào)批報(bào)建流程、了解當(dāng)?shù)貓?bào)建的難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵聯(lián)系人通訊錄；制定報(bào)建計(jì)劃及保證報(bào)建的人力資源配置；對(duì)報(bào)建中的重難點(diǎn)事項(xiàng)提前擬定解決措施。選用當(dāng)?shù)氐挠薪?jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位協(xié)助方案報(bào)建：建立并維護(hù)當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)院名冊(cè)，如人防單位、審圖公司，讓其提前介入。3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流——開(kāi)盤前各階段細(xì)化工作27關(guān)鍵活動(dòng)3：拿地后115天內(nèi)取得施工許可證土地獲取后65天內(nèi)完成基礎(chǔ)開(kāi)工（項(xiàng)目展示區(qū)及首批開(kāi)盤區(qū)貨量80%以上面積基礎(chǔ)工程全面開(kāi)工）。全套施工圖完成后45天內(nèi)取得建筑工程施工許可證，總包開(kāi)工?？偘捎媚M清單的方式，通過(guò)總包開(kāi)工時(shí)間倒排總包招標(biāo)工作，應(yīng)于進(jìn)場(chǎng)前10天完成總包合同簽訂，啟動(dòng)會(huì)后5天內(nèi)開(kāi)始總包發(fā)標(biāo)工作，45天完成總包單位定標(biāo)。土地獲取后5天內(nèi)勘察單位進(jìn)場(chǎng)，15天內(nèi)完成初勘柱狀圖，25天完成詳勘柱狀圖。詳勘完成后20天內(nèi)完成樁基施工圖設(shè)計(jì)。樁基施工20天完成項(xiàng)目首批開(kāi)盤區(qū)貨量80%以上的面積，達(dá)到基礎(chǔ)開(kāi)工的條件；

30天完成貨量區(qū)的樁基施工，即樁基施工周期為50天（高層為一層地下室）。土地獲取后35天內(nèi)土方單位進(jìn)場(chǎng)，土方及支護(hù)與打樁施工順序有兩種：a）先土方及支護(hù)后打樁，則按照本路徑圖，其中土方及支護(hù)工作（30天）；b）先打樁后挖土，則土方及基坑支護(hù)總時(shí)間將相應(yīng)延長(zhǎng)。項(xiàng)目條件假設(shè)：1.18層住宅、樁基為旋挖樁灌注樁、地下室為1層（無(wú)夾層）；標(biāo)準(zhǔn)工期參考：樁基施工30-45天，基坑支護(hù)及土方開(kāi)挖（普通放坡）30天，1層地下室30天，主體與首開(kāi)區(qū)一致，外落架4天/層；展示區(qū)：紅線內(nèi)單獨(dú)建設(shè)，非主樓，無(wú)地下室，樣板間在售樓部?jī)?nèi)；預(yù)售條件為完成建筑主體結(jié)構(gòu)四分之一以上，18層按5層達(dá)到預(yù)售條件；不考慮任何節(jié)假日，特殊管線、溶洞特殊地質(zhì)條件等；借鑒做法：1）成立設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建專項(xiàng)小組：取得方案報(bào)建意見(jiàn)書(shū)后啟動(dòng)報(bào)建圖設(shè)計(jì)，厘清各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定倒排計(jì)劃，“蹲點(diǎn)式”跟蹤審圖、規(guī)模測(cè)算、工規(guī)證辦理、質(zhì)安監(jiān)報(bào)建等工作;取得單體方案批復(fù)次日完成報(bào)建圖審查進(jìn)窗。提高設(shè)計(jì)出圖效率：方案報(bào)規(guī)與施工圖設(shè)計(jì)并行，擴(kuò)初、施工圖單位提前確定，在設(shè)計(jì)方案內(nèi)部審批通過(guò)后開(kāi)始擴(kuò)初施工圖設(shè)計(jì)，以便修規(guī)方案批復(fù)后快速調(diào)整出圖；堅(jiān)定推行標(biāo)準(zhǔn)化工作（產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化及部品標(biāo)準(zhǔn)化），提高招標(biāo)圖出圖效率；設(shè)計(jì)合同明確設(shè)計(jì)成果提交的獎(jiǎng)罰周期、條件?？焖偃〉谩督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》：報(bào)建部門結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，梳理開(kāi)發(fā)報(bào)建工作程序，先行準(zhǔn)備后續(xù)擬報(bào)審證件相關(guān)待審資料，先行報(bào)審核，待前一個(gè)證件審核通過(guò)取證后補(bǔ)齊前期所缺證件，節(jié)省審核時(shí)間；做好相關(guān)部門關(guān)系維護(hù)，提前與規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，力爭(zhēng)打證時(shí)間提前。招采保障：招標(biāo)前置，在拿地后即開(kāi)始招標(biāo)準(zhǔn)備工作，壓縮招標(biāo)采購(gòu)工期；開(kāi)工前期工程招采工作可以集采為主，勘察、測(cè)繪、監(jiān)理等提前集采定標(biāo)，保障效率；土方、樁基根據(jù)勘察情況，模擬清單招標(biāo)，及時(shí)滿足開(kāi)工時(shí)間需求；總包資源提前調(diào)研，快速模擬清單招標(biāo)，保障定標(biāo)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流——開(kāi)盤前各階段細(xì)化工作3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流——開(kāi)盤前各階段細(xì)化工作激情

合作

承諾

創(chuàng)造 28關(guān)鍵活動(dòng)4：展示區(qū)于開(kāi)盤前30天開(kāi)放，售樓處為永久工程，樣板房在售樓處內(nèi)。示范區(qū)至少在開(kāi)盤前30天對(duì)外開(kāi)放，開(kāi)放前10天進(jìn)行完成開(kāi)放前風(fēng)險(xiǎn)檢查,確保品質(zhì)并給營(yíng)銷充足的蓄客時(shí)間。土地獲取前，項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)同時(shí)確定確定示范區(qū)選址和定位，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同步35天完成售樓處設(shè)計(jì)方案；設(shè)計(jì)確定后30天完成施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案確定后，采用模擬清單招標(biāo)，15天確定展示區(qū)土建施工單位，展示區(qū)開(kāi)工。售樓處主體施工40天完成；示范區(qū)內(nèi)外裝施工同步開(kāi)展，50天完成，示范區(qū)景觀施工與示范區(qū)內(nèi)外裝并行,開(kāi)放前15天完成展示區(qū)綜合驗(yàn)收。借鑒做法：1）提前進(jìn)行展示區(qū)策劃:提前對(duì)項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境及樓盤信息考察，結(jié)合項(xiàng)目展示面及看房通道,確認(rèn)營(yíng)銷中心租地范圍及位置;確定展示區(qū)定位、選址、設(shè)計(jì)內(nèi)容、目標(biāo)成本適配性、施工周期合理性、施工工序鋪排、品質(zhì)控制措施等要素;

風(fēng)格、功能、面積、樣板房盡早確定;展示區(qū)位置避開(kāi)有地下室部位。優(yōu)質(zhì)施工單位保障:培育長(zhǎng)期合作的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商（含精裝修單位、園林景觀單位）;提高招標(biāo)效率，前置招標(biāo)資料提供及討論、清單編制。品質(zhì)保障:落實(shí)上展示區(qū)聯(lián)合巡檢制度；展示區(qū)開(kāi)放前，組織各專業(yè)條線核心員工過(guò)程檢查；開(kāi)放前風(fēng)險(xiǎn)檢查組織設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、運(yùn)營(yíng)部門其及分管領(lǐng)導(dǎo)等多方對(duì)展示區(qū)驗(yàn)收，驗(yàn)收通過(guò)后允許開(kāi)放。項(xiàng)目條件假設(shè)：1.18層住宅、樁基為旋挖樁灌注樁、地下室為1層（無(wú)夾層）；2.標(biāo)準(zhǔn)工期參考：樁基施工30-45天，基坑支護(hù)及土方開(kāi)挖（普通放坡）30天，1層地下室30天，主體與首開(kāi)區(qū)一致，外落架4天/層；展示區(qū)：紅線內(nèi)單獨(dú)建設(shè)，非主樓，無(wú)地下室，樣板間在售樓部?jī)?nèi)；預(yù)售條件為完成建筑主體結(jié)構(gòu)四分之一以上，18層按5層達(dá)到預(yù)售條件；5.不考慮任何節(jié)假日，特殊管線、溶洞特殊地質(zhì)條件等；29關(guān)鍵活動(dòng)5：拿地后180天首期開(kāi)盤土地獲取后180天首期項(xiàng)目開(kāi)盤，開(kāi)盤前15天完成開(kāi)盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查；為搶首期開(kāi)盤時(shí)間，壓縮首期開(kāi)盤工期，首期開(kāi)盤產(chǎn)品應(yīng)優(yōu)先選擇無(wú)地庫(kù)、預(yù)售節(jié)點(diǎn)早的產(chǎn)品，優(yōu)先快速推出。項(xiàng)目條件假設(shè)：1.18層住宅、樁基為旋挖樁灌注樁、地下室為1層（無(wú)夾層）；標(biāo)準(zhǔn)工期參考：樁基施工30-45天，基坑支護(hù)及土方開(kāi)挖（普通放坡）30天，1層地下室30天，主體與首開(kāi)區(qū)一致，外落架4天/層；展示區(qū)：紅線內(nèi)單獨(dú)建設(shè)，非主樓，無(wú)地下室，樣板間在售樓部?jī)?nèi)；預(yù)售條件為完成建筑主體結(jié)構(gòu)四分之一以上，18層按5層達(dá)到預(yù)售條件；不考慮任何節(jié)假日，特殊管線、溶洞特殊地質(zhì)條件等；借鑒做法：1）開(kāi)盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查/整改：嚴(yán)控沙盤模型及紅線內(nèi)外不利因素提示的完整性和準(zhǔn)確性；嚴(yán)控宣傳物料、銷售說(shuō)辭的準(zhǔn)確性；嚴(yán)控沙盤模型項(xiàng)目信息、社區(qū)配套公共設(shè)施、免責(zé)提示用語(yǔ)準(zhǔn)確性；嚴(yán)控合同內(nèi)容及附圖信息準(zhǔn)確性；嚴(yán)控樣板間開(kāi)放風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)場(chǎng)樣品展示與審批合同交付標(biāo)準(zhǔn)一致，樣板間差異化提示明確到位，樣板間使用功能無(wú)缺陷，樣板間結(jié)構(gòu)與報(bào)規(guī)圖一致；確保證照取得（預(yù)售許可證）2）營(yíng)銷保障：前置蓄客，正式售樓處投入使用前，有效利用其他項(xiàng)目展示區(qū)、商場(chǎng)外展、現(xiàn)有售樓處等條件前置蓄客；渠道保障，渠道團(tuán)隊(duì)進(jìn)行針對(duì)性客戶拓展補(bǔ)充客戶資源；營(yíng)銷經(jīng)理、案場(chǎng)經(jīng)理、渠道主管、策劃專員、置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)保證，開(kāi)盤前區(qū)域營(yíng)銷提供人員支持；事業(yè)部設(shè)置展示區(qū)專項(xiàng)管理及操作團(tuán)隊(duì)，幫扶新項(xiàng)目開(kāi)盤（策劃、工程、報(bào)建、設(shè)計(jì)等）3）推廣策略及活動(dòng)策劃支持：針對(duì)開(kāi)盤前短時(shí)間的包裝需求，營(yíng)銷推廣與活動(dòng)策劃需求，可采用年度集采方式，減少同類型工作頻繁重復(fù)的資格審核，提高決策效率3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流——開(kāi)盤前各階段細(xì)化工作3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流——前置工作指引30備注：其中“▲”表示拿地前需要完成的工作任務(wù)項(xiàng)明確、規(guī)范和固化公司項(xiàng)目土地獲取前應(yīng)做工作事項(xiàng)和工作流程，實(shí)現(xiàn)早期跑目的，合理縮短時(shí)間，做好準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)，更好的服務(wù)于運(yùn)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成。自主操盤的非持有型物業(yè)現(xiàn)金流型必拿地。目的適用范圍前置工作目的序號(hào)項(xiàng)目階段事項(xiàng)責(zé)任部門二級(jí)招拍掛一二級(jí)聯(lián)動(dòng)事業(yè)部主導(dǎo)項(xiàng)目集團(tuán)主導(dǎo)項(xiàng)目1項(xiàng)目可行性研究階段土地信息的收集事業(yè)部投資集團(tuán)投資▲▲2項(xiàng)目立項(xiàng)事業(yè)部投資集團(tuán)投資▲▲3項(xiàng)目地塊的市場(chǎng)調(diào)研事業(yè)部營(yíng)銷集團(tuán)營(yíng)銷▲▲4項(xiàng)目初步定位報(bào)告編制事業(yè)部營(yíng)銷集團(tuán)營(yíng)銷▲▲5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與經(jīng)營(yíng)分期的初判事業(yè)部運(yùn)營(yíng)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)▲▲6確認(rèn)用地標(biāo)準(zhǔn)書(shū)、用地紅線圖、控規(guī)圖事業(yè)部投資集團(tuán)投資▲▲7強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)單位選定事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲8強(qiáng)排方案任務(wù)書(shū)編制事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲9強(qiáng)排方案方案評(píng)審事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲10拿地版成本測(cè)算事業(yè)部成本集團(tuán)成本▲▲11項(xiàng)目初步銷售計(jì)劃編制事業(yè)部營(yíng)銷集團(tuán)營(yíng)銷▲▲12項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制事業(yè)部運(yùn)營(yíng)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)▲13項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃（尤其是收并購(gòu)溢價(jià)的稅務(wù)處理事業(yè)部財(cái)務(wù)）集團(tuán)財(cái)務(wù)▲▲14編制項(xiàng)目融資方案事業(yè)部財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)▲▲15投資收益測(cè)算及分析（含現(xiàn)金流鋪排）事業(yè)部財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)▲▲16項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制事業(yè)部投資集團(tuán)投資▲▲17召開(kāi)項(xiàng)目投資評(píng)審會(huì)集團(tuán)投資集團(tuán)投資▲▲前置工作清單(1/2)3前期開(kāi)發(fā)作業(yè)流——前置工作指引31序號(hào)項(xiàng)目階段事項(xiàng)責(zé)任部門二級(jí)招拍掛一二級(jí)聯(lián)動(dòng)前置工明確、規(guī)范和固化公 作目 司項(xiàng)目土地獲取前應(yīng)的 清做工作事項(xiàng)和工作流 單程，實(shí)現(xiàn)早期跑目的，(2/2)合理縮短時(shí)間，做好準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)，更好的服務(wù)于運(yùn)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成。標(biāo)準(zhǔn)模板事業(yè)部主導(dǎo)項(xiàng)目集團(tuán)主導(dǎo)項(xiàng)目18土地摘牌前項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到崗事業(yè)部人力集團(tuán)人力▲▲19召開(kāi)項(xiàng)目前期策劃會(huì)事業(yè)部運(yùn)營(yíng)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)▲▲20確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位及項(xiàng)目分期事業(yè)部運(yùn)營(yíng)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)▲▲21項(xiàng)目一二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃擬定事業(yè)部運(yùn)營(yíng)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)▲▲22項(xiàng)目正式定位報(bào)告編制事業(yè)部營(yíng)銷集團(tuán)營(yíng)銷▲▲23示范區(qū)選址、配套建議事業(yè)部營(yíng)銷集團(tuán)營(yíng)銷▲▲24示范區(qū)設(shè)計(jì)單位選定事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲25示范區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲26示范區(qū)方案設(shè)計(jì)事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲27示范區(qū)施工圖設(shè)計(jì)事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲28示范區(qū)景觀/裝修概念設(shè)計(jì)事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲29示范區(qū)景觀/裝修方案設(shè)計(jì)事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲30確認(rèn)市政設(shè)計(jì)前置條件、地塊周邊綜合管網(wǎng)道路事業(yè)部報(bào)建集團(tuán)投資▲▲31貨量區(qū)設(shè)計(jì)單位確定事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲32貨量區(qū)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲▲33召開(kāi)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì)集團(tuán)設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲34示范區(qū)景觀/裝修施工圖設(shè)計(jì)事業(yè)部設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)▲35項(xiàng)目工程管理策劃事業(yè)部工程集團(tuán)工程▲36方案版成本測(cè)算事業(yè)部成本集團(tuán)成本▲37方案版投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算事業(yè)部財(cái)務(wù)集團(tuán)財(cái)務(wù)▲38編制項(xiàng)目合約規(guī)劃事業(yè)部招采集團(tuán)招采▲39土方、地勘及示范區(qū)施工單位確定事業(yè)部招采集團(tuán)招采▲▲40總包單位確定集團(tuán)招采集團(tuán)招采▲41項(xiàng)目核心團(tuán)隊(duì)組建事業(yè)部人力事業(yè)部人力▲42項(xiàng)目公司注冊(cè)事業(yè)部行政事業(yè)部行政▲▲項(xiàng)目分期原則4項(xiàng)目分期原則——項(xiàng)目分期管理土地獲取在可研階段確定項(xiàng)目分期規(guī)模，啟動(dòng)會(huì)時(shí)確定項(xiàng)目分期的調(diào)整須在集團(tuán)層面的運(yùn)營(yíng)會(huì)上經(jīng)決策確定。項(xiàng)目預(yù)備會(huì)確定分期項(xiàng)目可研 投資決策會(huì)測(cè)算擬定分期規(guī)模，用于投資測(cè)算確認(rèn)分期規(guī)模進(jìn)行投資決策基于分期規(guī)模綜合考慮各項(xiàng)因素確定分期劃分項(xiàng)目開(kāi)工后未報(bào)建開(kāi)工項(xiàng)目,如因市場(chǎng)形勢(shì)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)變化、銷售節(jié)奏變化等原因調(diào)整分期，要求與報(bào)建、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃相關(guān)部門達(dá)成一致意見(jiàn)后，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、成本等部門說(shuō)明審批。項(xiàng)目分期的確定與調(diào)整流程：事業(yè)部在集團(tuán)層面會(huì)議（項(xiàng)目投資決策會(huì)）中提出項(xiàng)目分期規(guī)劃。由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、成本等部門對(duì)其項(xiàng)目分期進(jìn)行審核，并在會(huì)后通過(guò)會(huì)議紀(jì)要形式線上審批后確認(rèn)。項(xiàng)目分期經(jīng)會(huì)議確認(rèn)后，相應(yīng)的計(jì)劃、目標(biāo)成本、財(cái)務(wù)測(cè)算等依分期開(kāi)展相關(guān)工作。

334項(xiàng)目分期原則——內(nèi)外因素34因素分類影響因素分期劃分的建議責(zé)任部門外部因素符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃建設(shè)的政策影響當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門明確規(guī)定項(xiàng)目分期建設(shè)規(guī)模上下限報(bào)建政府對(duì)住宅項(xiàng)目配套建設(shè)的要求不因?yàn)轫?xiàng)目分期報(bào)規(guī)造成增加項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)設(shè)計(jì)土地合同約束合同中明確要求首期一并建設(shè)的配套設(shè)施須首期開(kāi)發(fā)投拓受項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)條件限制部分地塊尚未拆遷平整，根據(jù)土地的平整程度開(kāi)發(fā)分期工程內(nèi)部因素受項(xiàng)目啟動(dòng)資金限制結(jié)合自有資金投入及融資能力確定首期開(kāi)發(fā)規(guī)模財(cái)務(wù)各專業(yè)除了要考慮經(jīng)營(yíng)原則，仍須考慮項(xiàng)目的內(nèi)外部是否存在以下客觀條件限制（限制性因素）項(xiàng)目分期劃分須考慮的限制性因素4項(xiàng)目分期原則——專業(yè)視角35項(xiàng)目分期營(yíng)銷報(bào)批報(bào)建設(shè)計(jì)成本采購(gòu)財(cái)務(wù)資金工程工規(guī)證、施工證、預(yù)售證的辦理;防雷、勘察、抗震、施工圖審查；各項(xiàng)合同備案；質(zhì)、安監(jiān)手續(xù)；分期取證和辦理政府審批推盤節(jié)奏是分期劃分的關(guān)鍵可在分期的基礎(chǔ)上再劃分銷售批次；制定合理的銷售計(jì)劃、推盤節(jié)奏及交付要求；關(guān)注分批供應(yīng)量、品類搭配等因素。設(shè)計(jì)分期的依據(jù)可靈活選擇整體設(shè)計(jì)或分期設(shè)計(jì)；需滿足報(bào)建、施工、營(yíng)銷、竣工交付及驗(yàn)收要求。關(guān)注對(duì)融資/稅籌/結(jié)轉(zhuǎn)的影響現(xiàn)金流的滾動(dòng)分析；分期或合期融資；土增稅財(cái)務(wù)測(cè)算評(píng)估，整項(xiàng)目稅務(wù)籌劃；提出年度結(jié)轉(zhuǎn)要求。目標(biāo)成本按照分期分?jǐn)偢鶕?jù)分期進(jìn)行合約規(guī)劃，合理制定采購(gòu)界面，確定供應(yīng)商的發(fā)包范圍；平衡整體或分期采購(gòu)，滿足成本控制、招標(biāo)進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量與進(jìn)度?？紤]分期施工、交付的施工組織可在分期的基礎(chǔ)上再劃分施工標(biāo)段；考慮各期工程的銜接；關(guān)注分期交付對(duì)綜合管網(wǎng)、景觀施工管理、現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)及維護(hù)隔離的要求。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)——指標(biāo)分解框架4個(gè)管控維度19個(gè)管控類別31個(gè)管控要點(diǎn)228個(gè)管控指標(biāo)運(yùn)營(yíng)（49個(gè)）財(cái)務(wù)（68個(gè))成本（14個(gè))投資（15個(gè)）營(yíng)銷（51個(gè)）設(shè)計(jì)（4個(gè))客服（18個(gè)）人力（4個(gè)）招采（5個(gè))指標(biāo)梳理邏輯ROE盈利能力經(jīng)營(yíng)效率財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)發(fā)展利潤(rùn)收入貨值成本費(fèi)用稅金開(kāi)發(fā)效率去化率現(xiàn)金流資產(chǎn)負(fù)債融資投資能力招標(biāo)管理設(shè)計(jì)質(zhì)量工程質(zhì)量服務(wù)質(zhì)量人均效能=××市場(chǎng)份額37現(xiàn)金流項(xiàng)目：561016均衡型項(xiàng)目：691824一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)指標(biāo)說(shuō)明指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流型均衡型利潤(rùn)型核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)內(nèi)部計(jì)息凈利潤(rùn)率（管理口徑）內(nèi)部計(jì)息凈利潤(rùn)/含稅簽約金額（詳見(jiàn)指標(biāo)字典）≥4%（≥6%）≥6%（≥8%）≥8%（≥10%)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流回正周期累計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出現(xiàn)正值并滿足之后三個(gè)月為正的月數(shù)時(shí)點(diǎn)-項(xiàng)目獲取時(shí)點(diǎn)≤16個(gè)月（挑戰(zhàn)12個(gè)月）≤24個(gè)月（挑戰(zhàn)18個(gè)月）＜整盤交付時(shí)間全投資IRR項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的能力，由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流計(jì)算得出的IRR，不考慮融資流入流出含融資利息；計(jì)算公式：項(xiàng)目累計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，≥30%≥25%-現(xiàn)金流指標(biāo)分解自有資金回正周期累計(jì)凈現(xiàn)金流出現(xiàn)正值并滿足之后三個(gè)月為正的月數(shù)時(shí)點(diǎn)-項(xiàng)目獲取時(shí)點(diǎn)≤10個(gè)月（挑戰(zhàn)8個(gè)月）≤18個(gè)月（挑戰(zhàn)12個(gè)月）≤24個(gè)月自有資金IRR項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力以及銀行融資的能力，由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量和融資現(xiàn)金流量計(jì)算得出的IRR：計(jì)算公式：項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率≥50%≥40%-投資地貨比土地成本/總貨值≤30%≤40%＞40%經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金峰值比經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金峰值/總貨值≤35%≤45%-運(yùn)營(yíng)拿地-四證齊全項(xiàng)目獲取到四證齊全的工期時(shí)長(zhǎng)≤5個(gè)月≤6個(gè)月≤9個(gè)月拿地-示范區(qū)開(kāi)放項(xiàng)目獲取到示范區(qū)開(kāi)放的工期時(shí)長(zhǎng)≤5個(gè)月≤8個(gè)月≤11個(gè)月拿地-開(kāi)盤項(xiàng)目獲取到開(kāi)盤的工期時(shí)長(zhǎng)≤6個(gè)月≤9個(gè)月≤12個(gè)月?tīng)I(yíng)銷首開(kāi)推貨比首開(kāi)推貨貨值/總貨值≥50%≥30%-首開(kāi)供銷比首開(kāi)30天內(nèi)取得預(yù)售證的可售面積/首開(kāi)30天內(nèi)簽約面積≤1.4（≥71%）（挑戰(zhàn)1.3）≤1.6（≥62%）≤2（≥50%）續(xù)開(kāi)推貨比續(xù)開(kāi)某批次推貨貨量/總貨值≥20%≥15%（回正前）-續(xù)推周期項(xiàng)目前后兩次推盤的間隔時(shí)間≤2個(gè)月≤2個(gè)月（回正前）-銷售周期項(xiàng)目首次開(kāi)盤到售罄的間隔時(shí)間≤9個(gè)月≤15個(gè)月-首開(kāi)3個(gè)月內(nèi)去化率開(kāi)盤3個(gè)月內(nèi)供貨簽約金額/首開(kāi)推貨貨值≥90%≥80%≥70%簽約3個(gè)月內(nèi)回款率當(dāng)月簽約金額對(duì)應(yīng)3個(gè)月內(nèi)的回款金額/當(dāng)月簽約金額≥80%(3:2:3)利潤(rùn)指標(biāo)分解設(shè)計(jì)可售比地上可售面積/總建筑面積總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積地上可銷售面積=地上建筑面積-物業(yè)用房等不可銷售面積≥70%≥65%不限定營(yíng)銷銷售均價(jià)偏差率（截止統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)銷售均價(jià)-銷售均價(jià)（啟動(dòng)會(huì)版））/銷售均價(jià)（啟動(dòng)會(huì)版）≤3%成本動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)成本偏差率（動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)成本-目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本）/目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本≤2.5%≤2.5%≤2%費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用率營(yíng)銷費(fèi)用/簽約金額≤2.5%≤2.5%≤2%管理費(fèi)用率管理費(fèi)用/簽約金額≤2.5%≤2.5%≤2.5%稅金綜合稅負(fù)率稅金總額/簽約金額≤8%≤12%不限定5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)——指標(biāo)分解匯總5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)——重點(diǎn)指標(biāo)釋義39利潤(rùn)項(xiàng)目100%口徑的凈利潤(rùn)，體現(xiàn)項(xiàng)目自身盈利能力，不扣除自有資金利息等于權(quán)益凈利潤(rùn)，體現(xiàn)股東收益情況。不扣除自有資金利息股東凈利潤(rùn)扣除內(nèi)部計(jì)息后的利潤(rùn)，體現(xiàn)我方經(jīng)營(yíng)收益情況項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)股東凈利潤(rùn)內(nèi)部計(jì)息凈利潤(rùn)12IRR由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流計(jì)算得出的IRR，體現(xiàn)項(xiàng)目本身周轉(zhuǎn)能力，扣除融資利息，不含內(nèi)部計(jì)息凈現(xiàn)金流（經(jīng)營(yíng)+融資活動(dòng)）計(jì)算得出的IRR，體現(xiàn)加杠桿后項(xiàng)目周轉(zhuǎn)能力，不含內(nèi)部計(jì)息由（權(quán)益凈現(xiàn)金流+內(nèi)部計(jì)息現(xiàn)金流）計(jì)算得出的IRR，體現(xiàn)我方經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)能力全投資IRR自有資金IRR內(nèi)部計(jì)息IRR4ROE項(xiàng)目ROE=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/年化自有資金占用=年化自有資金投入均值*自有資金年回正周期年化自有資金投入均值=累計(jì)投入/自有資金回正周期；自有資金年回正周期=自有資金回正周期/12項(xiàng)目ROE5簽約草簽簽約草簽：指已簽訂紙質(zhì)合同未網(wǎng)簽備案，“草簽金額”與“草簽面積”指標(biāo)用于過(guò)程匯報(bào)和業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)簽約：指完成網(wǎng)簽或紙質(zhì)備案，“簽約金額”與“簽約面積”用于套表及其他指標(biāo)計(jì)算3內(nèi)部計(jì)息自有資金計(jì)息使用資金貢獻(xiàn)資金指按公司規(guī)定利率對(duì)使用資金或貢獻(xiàn)資金進(jìn)行計(jì)息，用于內(nèi)部管理口徑利潤(rùn)計(jì)算指股東對(duì)項(xiàng)目投入的未計(jì)息資金指項(xiàng)目結(jié)算前股東從項(xiàng)目抽取的盈余資金5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)（1/4）項(xiàng)目案名全稱項(xiàng)目詳細(xì)地點(diǎn)獲地時(shí)間獲地面積地貨比獲地總價(jià)（含稅）是否含批量精裝修我方持股比例樓面地價(jià)□

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益□區(qū)域發(fā)展意義 □公司品牌價(jià)值 □其他：項(xiàng)目類型□

住宅□

商業(yè) □

寫字樓□

酒店 □

綜合體（

□

住宅

□

商業(yè)□

辦公□酒店

）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位□

現(xiàn)金流型□均衡型 □利潤(rùn)型 □戰(zhàn)略型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策優(yōu)先級(jí)□進(jìn)度優(yōu)先□品質(zhì)優(yōu)先 □成本優(yōu)先指標(biāo)維度指標(biāo)名稱投前指標(biāo)值啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)值差額單位指標(biāo)說(shuō)明一、運(yùn)營(yíng)效率（運(yùn)營(yíng)管理）1.拿地-方案批復(fù)（月）月項(xiàng)目獲取到方案批復(fù)的工期時(shí)長(zhǎng)2.拿地-四證齊全（月）月項(xiàng)目獲取到四證齊全的工期時(shí)長(zhǎng)（首期）3.拿地-示范區(qū)開(kāi)放（月）月項(xiàng)目獲取到示范區(qū)開(kāi)放的工期時(shí)長(zhǎng)4.拿地-開(kāi)盤（月）月項(xiàng)目獲取到開(kāi)盤的工期時(shí)長(zhǎng)（首期）5.拿地-交付（月）月項(xiàng)目獲取到交付的工期時(shí)長(zhǎng)（首期）6.整盤去化周期（月）月整盤可售各業(yè)態(tài)總貨值去化加權(quán)平均值，首次開(kāi)盤至綜合去化≥95%時(shí)所用的時(shí)間二、設(shè)計(jì)指標(biāo)（設(shè)計(jì)研發(fā)）1.建設(shè)用地面積㎡指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積2.總建筑面積㎡地上總建筑面積+地下總建筑面積2.1地上總建筑面積㎡地上建筑面積合計(jì)，含地上計(jì)容、不計(jì)容面積2.2.地下總建筑面積㎡地下建筑面積合計(jì)，含地下計(jì)容、不計(jì)容面積3.總計(jì)容面積㎡地上總計(jì)容面積+地下總計(jì)容面積4.總可售面積㎡可產(chǎn)生銷售、收入對(duì)應(yīng)的計(jì)算面積（面積計(jì)算應(yīng)符合當(dāng)?shù)胤康夭块T測(cè)繪規(guī)定，業(yè)態(tài)屬性含自銷、非政府的第三方代建、政府有償配建），預(yù)售證階段為房屋預(yù)測(cè)面積，交付階段為房屋實(shí)測(cè)面積，（地上可售）4.1毛坯可售面積㎡毛坯房源的可售面積合計(jì)4.1.1XXX產(chǎn)品毛坯可售面積㎡XXX產(chǎn)品毛坯房源的可售面積合計(jì)4.2批量精裝可售面積㎡批量精裝房源的可售面積合計(jì)4.2.1XXX產(chǎn)品批量精裝可售面積㎡XXX產(chǎn)品毛坯房源的可售面積合計(jì)4.3商業(yè)可售面積㎡商業(yè)部分可售面積合計(jì)5.總車位數(shù)個(gè)地上車位數(shù)+地下車位數(shù)6.總可售車位個(gè)可售車位合計(jì)6.1非人防可售車位個(gè)非人防地庫(kù)的可售車位合計(jì)6.2人防可售車位個(gè)人防地庫(kù)的可售車位合計(jì)7.地下單車位面積㎡/車（地下總建筑面積-可售面積-高溢價(jià)可剔除計(jì)算的地下贈(zèng)送面積）（36㎡/車標(biāo)準(zhǔn)）÷地下車位總數(shù) 408.總贈(zèng)送面積㎡含地上、地下贈(zèng)送面積XXX項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)（2/4）41指標(biāo)維度指標(biāo)名稱投前指標(biāo)值啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)值差額單位指標(biāo)說(shuō)明三、里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃指標(biāo)（節(jié)點(diǎn)管理）1.取得規(guī)劃方案/擴(kuò)初批復(fù)日期取得規(guī)劃方案/擴(kuò)初批復(fù)的時(shí)間2.取得國(guó)土證日期取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)時(shí)間3.取得首期施工證日期取得首期施工證的時(shí)間4.首期開(kāi)工日期貨量區(qū)首批次最晚一棟樓開(kāi)工的時(shí)間，開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)參照全景計(jì)劃完成要求5.展示區(qū)開(kāi)放(首期景觀、售樓處)日期開(kāi)放（首期景觀、售樓處）的時(shí)間6.取得預(yù)售證

（首期）日期取得預(yù)售證

（首期）的時(shí)間7.首期開(kāi)盤日期首期有證開(kāi)盤的時(shí)間8.主體結(jié)構(gòu)封頂（首期）日期主體結(jié)構(gòu)封頂（首期）的時(shí)間9.竣備

（首期）日期竣備

（首期）的時(shí)間10.交付（首期）日期交付（首期）的時(shí)間四、銷售指標(biāo)（營(yíng)銷管理）1.項(xiàng)目總可售貨值萬(wàn)元全業(yè)態(tài)總貨值合計(jì)1.1其中：房源貨值（不含車位）萬(wàn)元不含車位外的可售房源貨值（業(yè)態(tài)屬性含自銷、非政府的第三方代建、政府有償配建1.1.1毛坯房源貨值萬(wàn)元毛坯房源的貨值合計(jì)1.1.2批量精裝房源貨值萬(wàn)元批量精裝房源的貨值合計(jì)1.2其中：車位貨值萬(wàn)元可售車位貨值合計(jì)1.3其中：商業(yè)貨值萬(wàn)元可售商業(yè)貨值合計(jì)2.自持有總資產(chǎn)萬(wàn)元按成本價(jià)或市場(chǎng)價(jià)計(jì)算（自持資產(chǎn)）3.項(xiàng)目首開(kāi)貨值萬(wàn)元項(xiàng)目首次開(kāi)盤可售貨值總額4.項(xiàng)目首開(kāi)貨值去化率%開(kāi)盤后30天內(nèi)實(shí)際簽約總額÷首開(kāi)貨值總額（正簽口徑）5.項(xiàng)目銷售均底價(jià)（含車位）元/㎡項(xiàng)目總可售貨值÷總可售面積6.項(xiàng)目銷售均底價(jià)（不含車位）元/㎡房源貨值（不含車位貨值）÷總可售面積6.1毛坯銷售均底價(jià)元/㎡毛坯房源貨值÷毛坯可售面積6.1.1XXX產(chǎn)品（毛坯）銷售均底價(jià)元/㎡XXX產(chǎn)品（毛坯）房源貨值÷XXX產(chǎn)品（毛坯）可售面積6.2批量精裝銷售均底價(jià)元/㎡批量精裝房源貨值÷批量精裝可售面積6.2.1XXX產(chǎn)品（批量精裝）銷售均底價(jià)元/㎡XXX產(chǎn)品（批量精裝）房源貨值÷XXX產(chǎn)品（批量精裝）可售面積7.單位車位銷售均底價(jià)元/個(gè)車位貨值÷可售車位數(shù)7.1單位車位銷售均底價(jià)（非人防）元/個(gè)非人防可售車位貨值÷非人防可售車位數(shù)7.2單位車位銷售均底價(jià)（人防）元/個(gè)人防可售車位貨值÷人防可售車位數(shù)）5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)（3/4）42指標(biāo)維度指標(biāo)名稱投前指標(biāo)值啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)值差額單位指標(biāo)說(shuō)明五、成本指標(biāo)（項(xiàng)目管理）1.目標(biāo)開(kāi)發(fā)總成本萬(wàn)元土地成本+開(kāi)發(fā)前期費(fèi)+主體建筑工程費(fèi)+主體安裝工程費(fèi)+社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)+園林環(huán)境費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1.1動(dòng)態(tài)成本偏差率（%）（動(dòng)態(tài)成本-目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本1.土地總成本萬(wàn)元土地成本+契稅+大市政配套費(fèi)+其他1.1其中：土地出讓金萬(wàn)元土地出讓成交價(jià)格1.2其中：契稅萬(wàn)元土地契稅1.3其中：大市政配套費(fèi)萬(wàn)元需繳納的大市政配套費(fèi)用1.4其中：其他萬(wàn)元其他土地相關(guān)支出費(fèi)用2.工程成本萬(wàn)元毛坯工程成本+批量精裝工程成本2.1毛坯工程成本萬(wàn)元毛坯工程成本（不含批量精裝的套內(nèi)部分）2.2批量精裝工程成本萬(wàn)元批量精裝套內(nèi)部分的工程成本3.可售單方成本元/㎡（土地總成本+工程成本）÷總可售面積3.1可售單方工程成本元/㎡工程成本÷總可售面積3.1.1可售單方毛坯工程成本元/㎡毛坯工程成本÷總可售面積3.1.2可售單方批量精裝成本元/㎡批量精裝工程成本÷總可售面積3.2可售單方土地成本元/㎡土地總成本÷總可售面積4.各產(chǎn)品類型可售單方工程成本元/㎡各產(chǎn)品類型工程總成本÷各產(chǎn)品類型可售總建筑面積4.1XXX產(chǎn)品（毛坯）可售單方成本元/㎡XXX產(chǎn)品分?jǐn)偤蟮模ㄍ恋爻杀?工程成本）÷XXX產(chǎn)品可售面積5.建面單方成本元/㎡（土地總成本+工程成本）÷總建筑面積5.1建面單方工程成本元/㎡工程成本÷總建筑面積5.1.1建面單方毛坯工程成本元/㎡毛坯工程成本÷總建筑面積5.1.2建面單方批量精裝成本元/㎡批量精裝工程成本÷總建筑面積5.2建面單方土地成本萬(wàn)元土地總成本÷總建筑面積6.批量精裝標(biāo)準(zhǔn)元/㎡批量精裝工程成本÷精裝套內(nèi)面積7.精裝溢價(jià)率%批量精裝增加總貨值÷批量精裝工程成本；精裝溢價(jià)率≥1.4六、營(yíng)銷費(fèi)用指標(biāo)（營(yíng)銷管理）1.營(yíng)銷費(fèi)率%營(yíng)銷費(fèi)用÷項(xiàng)目總可售貨值2.營(yíng)銷費(fèi)用萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用合計(jì)七、管理費(fèi)用指標(biāo)（財(cái)務(wù)管理）1.管理費(fèi)率%管理費(fèi)用÷項(xiàng)目總可售貨值2.管理費(fèi)用萬(wàn)元管理費(fèi)用合計(jì)八、稅金指標(biāo)（財(cái)務(wù)管理）1.綜合稅率%稅務(wù)支出總額÷項(xiàng)目總收入2.增值稅萬(wàn)元含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分3.附加稅萬(wàn)元含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分4.土地增值稅萬(wàn)元含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分5.企業(yè)所得稅萬(wàn)元含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分5項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)（4/4）43指標(biāo)維度指標(biāo)名稱投前指標(biāo)值啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)值差額單位指標(biāo)說(shuō)明九、凈利潤(rùn)指標(biāo)（財(cái)務(wù)管理）1.主營(yíng)業(yè)務(wù)總收入萬(wàn)元不包括持有資產(chǎn)（去增值稅口徑）2.項(xiàng)目總成本萬(wàn)元（土地總成本+工程成本+三項(xiàng)費(fèi)用+資本化利息+附加稅+土增稅+企業(yè)所得稅）去增值稅口徑3.銷售毛利潤(rùn)額萬(wàn)元（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-土地總成本-工程成本-資本化利息）去增值稅口徑4.銷售毛利潤(rùn)率%銷售毛利潤(rùn)額÷主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5.銷售凈利潤(rùn)額萬(wàn)元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-項(xiàng)目總成本6.銷售凈利潤(rùn)率%銷售凈利潤(rùn)額÷主營(yíng)業(yè)務(wù)收入7.ROE（凈資產(chǎn)收益率）%銷售凈利潤(rùn)額÷（自有資金平均投入×開(kāi)發(fā)周期年）8.IRR（內(nèi)部收益率，含融資）%項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（含融資）（扣除自有資金利息、扣除監(jiān)管資金）9.IRR（內(nèi)部收益率，不含融資）%項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（不含融資）（扣除自有資金利息、扣除監(jiān)管資金）十、現(xiàn)金流量指標(biāo)（財(cái)務(wù)管理）1.自有資金投資峰值萬(wàn)元項(xiàng)目總峰值-前端融資金額（若項(xiàng)目總峰值出現(xiàn)前歸還前端，則視同無(wú)前端）2.現(xiàn)金流回正時(shí)間（含融資）月從第一筆支出到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸放款及銷售回款資金能夠覆蓋前期資金投入的時(shí)間（含自有資金投入和前端融資），如果有前端融資但不監(jiān)管的情況下，現(xiàn)金流歸正不包含對(duì)前端融資覆蓋（扣除自有資金利息、扣除監(jiān)管資金）3.現(xiàn)金流回正時(shí)間（不含融資）月自項(xiàng)目開(kāi)始投入至累計(jì)現(xiàn)金流回正周期（不含融資）（扣除自有資金利息、扣除監(jiān)管資金）4.年自有資金投資回報(bào)率%銷售凈利潤(rùn)額÷自有資金投資峰值÷現(xiàn)金流回正時(shí)間（含融資）×125.項(xiàng)目整體自有資金投資回報(bào)率%銷售凈利潤(rùn)額÷自有資金投資峰值十一、收益指標(biāo)（財(cái)務(wù)管理）1.股權(quán)占比%在項(xiàng)目中的投資權(quán)益占比2.權(quán)益后凈利潤(rùn)萬(wàn)元實(shí)際的凈利潤(rùn)收益3.權(quán)益后凈利率%權(quán)益后凈利潤(rùn)÷（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×股權(quán)占比）4.

IRR（內(nèi)部收益率）%實(shí)際的內(nèi)部收益率5.資金峰值萬(wàn)元實(shí)際投入資金峰值6.現(xiàn)金流回正時(shí)間月自開(kāi)始投入至累計(jì)現(xiàn)金流回正周期7.年自有資金投資回報(bào)率%權(quán)益后凈利潤(rùn)÷資金峰值÷現(xiàn)金流回正時(shí)間×128.自有資金投資回報(bào)率%權(quán)益后凈利潤(rùn)÷資金峰值注：①簽字人手抄該段文字

（本人已全數(shù)閱讀并熟悉以上各項(xiàng)指標(biāo)，充分了解并清楚知曉項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書(shū)的各項(xiàng)指標(biāo)內(nèi)容及要求，本人承諾將認(rèn)真履行職責(zé)并對(duì)上述指標(biāo)負(fù)責(zé)。）簽名、日期。②表格數(shù)值精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位。項(xiàng)目總事業(yè)總會(huì)議管理標(biāo)準(zhǔn)6會(huì)議管理標(biāo)準(zhǔn)——會(huì)議分級(jí)與分類會(huì)議列表（按級(jí)別與類別，39項(xiàng)）經(jīng)營(yíng)管理會(huì)議9項(xiàng)項(xiàng)目過(guò)程會(huì)議12項(xiàng)條線專題會(huì)議14項(xiàng)事業(yè)部層面會(huì)議4項(xiàng)一級(jí)會(huì)議16項(xiàng)集團(tuán)總裁參與并決策戰(zhàn)略研討會(huì)市場(chǎng)頭腦風(fēng)暴會(huì)年度/半年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)計(jì)劃會(huì)議年度/半年度工作總結(jié)會(huì)內(nèi)業(yè)優(yōu)化評(píng)審會(huì)議月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)議資金計(jì)劃會(huì)議決策層周例會(huì)項(xiàng)目投決會(huì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案內(nèi)審會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)全周期后評(píng)估會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)化成果評(píng)審會(huì)城市準(zhǔn)入報(bào)告會(huì)信息化專題會(huì)議人力資源專題會(huì)-二級(jí)會(huì)議18項(xiàng)集團(tuán)副總裁或事業(yè)部總經(jīng)理參與并決策高管學(xué)習(xí)會(huì)項(xiàng)目前期策劃會(huì)設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案評(píng)審會(huì)項(xiàng)目營(yíng)銷方案評(píng)審會(huì)項(xiàng)目開(kāi)盤策劃會(huì)開(kāi)盤當(dāng)天后評(píng)估會(huì)開(kāi)盤后評(píng)估會(huì)議項(xiàng)目交付策劃會(huì)議項(xiàng)目交樓后評(píng)估會(huì)議營(yíng)銷季度會(huì)營(yíng)銷周例會(huì)營(yíng)銷月例會(huì)研發(fā)設(shè)計(jì)月例會(huì)成本招采條線月例會(huì)財(cái)務(wù)月度條線例會(huì)人力條線月度例會(huì)事業(yè)部周例會(huì)事業(yè)部專題會(huì)議三級(jí)會(huì)議5項(xiàng)集團(tuán)職能中心負(fù)責(zé)人或事業(yè)部副總、部門負(fù)責(zé)人參與并決策--戰(zhàn)略投資中心周例會(huì)戰(zhàn)略投資中心月例會(huì)運(yùn)營(yíng)工程條線月度會(huì)事業(yè)部部門周例會(huì)各項(xiàng)工作交45底會(huì)議6會(huì)議管理標(biāo)準(zhǔn)——經(jīng)營(yíng)管理會(huì)議46會(huì)議名稱決策層周例會(huì)會(huì)議級(jí)別一級(jí)主責(zé)部門總裁辦召開(kāi)時(shí)間每周三9:30-12:00主要會(huì)議內(nèi)容專項(xiàng)決策會(huì)議（周二）：各職能中心及各事業(yè)部重點(diǎn)專項(xiàng)工作匯報(bào)，由總裁辦成員作出決策并提出下階段工作思路。參會(huì)人決策人：總裁參會(huì)人：副總裁、相關(guān)中心負(fù)責(zé)人、各事業(yè)部總參加會(huì)議文件上周重點(diǎn)工作匯報(bào)、會(huì)議任務(wù)清單等主要輸出成果會(huì)議紀(jì)要6會(huì)議管理標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目過(guò)程會(huì)議47土地摘牌T項(xiàng)目預(yù)備會(huì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案內(nèi)審會(huì)V+10項(xiàng)目交樓后評(píng)估會(huì)議項(xiàng)目前期策劃會(huì)項(xiàng)目開(kāi)盤策劃會(huì)開(kāi)盤UT+2項(xiàng)目營(yíng)銷方案評(píng)審會(huì)集團(tuán)事業(yè)部開(kāi)盤當(dāng)天后評(píng)估會(huì)開(kāi)盤后評(píng)估會(huì)U+1全周期后評(píng)估會(huì)議項(xiàng)目投決會(huì)完成設(shè)計(jì)方案2天內(nèi)T+30啟動(dòng)會(huì)同時(shí)或期后1個(gè)月內(nèi)

開(kāi)盤前兩周交付前一月項(xiàng)目交付策劃會(huì)議U+30交付V交付后一月項(xiàng)目全周期過(guò)程中，集團(tuán)與事業(yè)部明確決策界線，對(duì)項(xiàng)目各司其職，提高項(xiàng)目決策效率投資設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷營(yíng)銷營(yíng)銷 營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)貨值管理及卡位標(biāo)準(zhǔn)7貨值管理及卡位標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目主數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)49主數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目主數(shù)據(jù)基本信息名稱 區(qū)位獲取 項(xiàng)目 權(quán)益信息 公司 信息地塊主數(shù)據(jù)土地 獲取信息 信息屬性面積與規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)競(jìng)配建面積示范區(qū)面積分期主數(shù)據(jù)規(guī)劃 占地 配套指標(biāo) 面積 面積車位

樓棟主數(shù)據(jù)名稱 屬性名稱 屬性產(chǎn)品 產(chǎn)品 建筑 計(jì)容 持有 裝修 贈(zèng)送類型 性質(zhì) 面積 面積 面積 面積 面積基本信息面積規(guī)劃指標(biāo)（匯總到上級(jí)）主數(shù)據(jù)層級(jí)面積規(guī)劃指標(biāo)(不匯總到上級(jí))圖例：套內(nèi)面積公攤面積名稱 屬性產(chǎn)品 可售性質(zhì) 面積戶數(shù)

樓層

單元

戶主數(shù)據(jù)7貨值管理及卡位標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目主數(shù)據(jù)層級(jí)及命名規(guī)范項(xiàng)目命名項(xiàng)目推廣名之前城市+政府公告信息地塊名項(xiàng)目命名規(guī)則項(xiàng)目推廣名之后城市+案名一個(gè)分期“全期”標(biāo)識(shí)分期命名規(guī)則多個(gè)分期“一、二、三…期”標(biāo)段“標(biāo)段Ⅰ、標(biāo)段Ⅱ……”標(biāo)段/批次命名規(guī)則批次“銷售/交付批次Ⅰ……”產(chǎn)品類型業(yè)態(tài)一級(jí)分類+業(yè)態(tài)二級(jí)分類樓棟命名規(guī)則虛擬樓棟“產(chǎn)品+01棟…”住宅-小高層01棟住宅-小高層02棟商業(yè)-底商01棟說(shuō)明圖示*如一個(gè)物理樓棟包含住宅和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)，則拆分為“x1業(yè)態(tài)01棟”，“x2業(yè)態(tài)01棟”xx項(xiàng)目一期標(biāo)段Ⅰ01棟……二期標(biāo)段Ⅱ…項(xiàng)目 分期樓棟…施工標(biāo)段/銷售批次/交付批次項(xiàng)目層級(jí)戶1單元01戶……自定義營(yíng)銷系統(tǒng)自定義戶名稱戶命名規(guī)則編碼單元+戶編碼5方0

式7貨值管理及卡位標(biāo)準(zhǔn)——項(xiàng)目主數(shù)據(jù)編碼規(guī)則51項(xiàng)目主數(shù)據(jù)編碼規(guī)則條目項(xiàng)目（3位編碼）分隔符分期（2位編碼）分隔符標(biāo)段/批次（可選）（2位編碼）分隔符樓棟（3位編碼）分隔符戶（5位編碼）位數(shù)123456789101112131718192021222324252627類型字母數(shù)字?jǐn)?shù)字?jǐn)?shù)字符號(hào)字母數(shù)字?jǐn)?shù)字符號(hào)字母字母數(shù)字?jǐn)?shù)字符號(hào)字母數(shù)字?jǐn)?shù)字?jǐn)?shù)字符號(hào)數(shù)字?jǐn)?shù)字?jǐn)?shù)字?jǐn)?shù)字?jǐn)?shù)字編碼P001-F01-BD01-B001-10101說(shuō)明流水碼流水碼流水碼流水碼流水碼房間編碼默認(rèn)為單元-房間號(hào)，房號(hào)規(guī)則為樓層+序號(hào)；車庫(kù)需要標(biāo)注樓層B1，B2等。半地下定義負(fù)一層B1。備注1編碼基本原則：所有新項(xiàng)目使用新編碼規(guī)則。針對(duì)試點(diǎn)老項(xiàng)目，也使用新編碼規(guī)則。備注2項(xiàng)目編碼：“P”+三位數(shù)字，新增自加1。如P001，新增為P002。備注3分期項(xiàng)目編碼：項(xiàng)目編碼基礎(chǔ)上+"F"兩位數(shù)字，新增自加1。如P001-F01，新增為P001-F02。備注4施工標(biāo)段編碼：項(xiàng)目編碼+分期編碼基礎(chǔ)上+“BD”兩位數(shù)字，施工標(biāo)段編碼從01到99遞增，表示一個(gè)項(xiàng)目下總計(jì)最多支持99個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工標(biāo)段。如：P001-F01-BD01，新增為P001-F01-BD02。銷售批次編碼：同理，項(xiàng)目編碼+分期編碼基礎(chǔ)上+“XS”兩位數(shù)字，如P001-F01-XS01，新增為P001-F01-XS02。交付批次編碼：同理，項(xiàng)目編碼+分期編碼基礎(chǔ)上+“JF”兩位數(shù)字，如P001-F01-JF01，新增為P001-F01-JF02。備注5樓棟編碼：項(xiàng)目編碼+分期編碼（可選+標(biāo)段/批次編碼）基礎(chǔ)上+“B”+3位數(shù)字，樓棟編碼從001到999遞增，表示一個(gè)分期下總計(jì)最多支持999個(gè)建筑單體（樓棟）。如：P001-F01-B001，新增為P001-F01-B002；或P001-F01-BD01-B001

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P001-F01-XS01-B001/P001-F01-JF01-B001備注6戶編碼：在項(xiàng)目編碼+分期編碼+（標(biāo)段/批次）編碼+樓棟編碼基礎(chǔ)上+1位單元編碼+2位樓層編碼+2位戶序號(hào)的方式，車庫(kù)需要標(biāo)注樓層B1，B2等。如：

P001-F01-XS01-B001-1-01-01（1單元01層#01戶）。7貨值管理及卡位標(biāo)準(zhǔn)——產(chǎn)品主數(shù)據(jù)命名規(guī)范產(chǎn)品類型商業(yè)綜合體商業(yè)街底商經(jīng)濟(jì)適用房安置商業(yè)安置住宅安置酒店儲(chǔ)藏室寫字樓地下商業(yè)商業(yè)安置房配套用房類住宅車位儲(chǔ)藏室保障房寫字樓酒店住宅超高層高層小高層洋房LOFT（70年)SOHO（40年）SOHO（70年）商墅LOFT（40年)客棧民宿酒店非人防(無(wú)產(chǎn)權(quán))人防車位地上機(jī)動(dòng)地上非機(jī)動(dòng)非人防(有產(chǎn)權(quán))地下非機(jī)動(dòng)養(yǎng)老文化站街道辦公廁垃圾站公租房人才公寓學(xué)校便利店配電站熱力站其他幼兒園衛(wèi)生站物業(yè)房社區(qū)產(chǎn)品命名規(guī)則一級(jí)名稱二級(jí)名稱52一級(jí)業(yè)態(tài)二級(jí)業(yè)態(tài)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅合院別墅疊拼別墅7貨值管理及卡位標(biāo)準(zhǔn)——產(chǎn)品主數(shù)據(jù)編碼規(guī)則53產(chǎn)品主數(shù)據(jù)編碼規(guī)則一級(jí)產(chǎn)品業(yè)態(tài)住宅商業(yè)類住宅寫字樓酒店車位配套用房?jī)?chǔ)藏室安置房保障房一級(jí)產(chǎn)品業(yè)態(tài)編碼ZZSYLZXZJDCWPTCCAZBZ二級(jí)產(chǎn)品業(yè)態(tài)超高層高層小高層洋房獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅合院別墅疊拼別墅商業(yè)綜合體（mall商業(yè)街（沿街商鋪）底商地下商業(yè)loft公寓-40年產(chǎn)權(quán)l(xiāng)oft公寓-70年產(chǎn)權(quán)soho公寓-40年產(chǎn)權(quán)soho公寓-70年產(chǎn)權(quán)商墅寫字樓酒店客棧民宿非人防車位（有產(chǎn)權(quán)）非人防車位（無(wú)產(chǎn)權(quán)）人防車位地上機(jī)動(dòng)車位地上非機(jī)動(dòng)車位地下非機(jī)動(dòng)車位幼兒園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)中心養(yǎng)老服務(wù)用房街道辦事處文化活動(dòng)站公廁垃圾收集站學(xué)校便利店配電所熱力站其他儲(chǔ)藏室（雜物間）安置住宅安置商業(yè)安置酒店經(jīng)濟(jì)適用房公租房人才公寓二級(jí)產(chǎn)品業(yè)態(tài)編碼ZZ-01ZZ-02ZZ-03ZZ-04ZZ-05ZZ-06ZZ-07ZZ-08ZZ-09SY-01SY-02SY-03SY-04LZ-01LZ-02LZ-03LZ-04LZ-05