中國電信協(xié)同通信產(chǎn)品公開版

湖北電信政企客戶部2009年5月中國電信

協(xié)同通信產(chǎn)品客戶宣講材料1、客戶需求分析2、協(xié)同通信業(yè)務(wù)介紹3、PC客戶端功能演示4、協(xié)同通信業(yè)務(wù)應(yīng)用場景目錄交換技術(shù)移動(dòng)技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)交換移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)傳統(tǒng)傳統(tǒng)通信：書信、烽火、飛鴿交換技術(shù)：電話、電報(bào)、傳真互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)：即時(shí)通信、視頻三網(wǎng)融合信息技術(shù)的進(jìn)步帶來通訊方式的飛躍移動(dòng)技術(shù)：手機(jī)、短信用戶對(duì)改善現(xiàn)有通信系統(tǒng)的需求客戶需求滿足現(xiàn)狀業(yè)務(wù)類型使用方式業(yè)務(wù)提供商話音固定話機(jī)中國電信E-MailPC,PDAGOOGLE、網(wǎng)易傳真?zhèn)髡鏅C(jī)中國電信短消息手機(jī)中國移動(dòng)固網(wǎng)短信超級(jí)電話中國電信即時(shí)消息QQ、MSN騰訊、微軟視頻會(huì)議視頻終端中國電信會(huì)議電話撥打1183166中國電信多終端,多系統(tǒng)，相互獨(dú)立業(yè)務(wù)申請(qǐng)繁瑣，帳號(hào)繁多，平臺(tái)多對(duì)外公布多個(gè)帳號(hào),記錄客戶多個(gè)帳號(hào)無法統(tǒng)一計(jì)費(fèi)和統(tǒng)一話單，到處繳費(fèi)多、繁、雜客戶需求趨勢：簡化通信，相互協(xié)同統(tǒng)一賬號(hào)便于記憶功能融合使用簡便新通信協(xié)同通信小型企業(yè)的核心需求點(diǎn)……按需求程度高低點(diǎn)擊撥號(hào)企業(yè)通信錄集中管理公司資料管理消息廣播/語音留言郵件/辦公軟件集成通信規(guī)則配置管理網(wǎng)絡(luò)傳真企業(yè)辦公/應(yīng)用軟件集成網(wǎng)絡(luò)短信點(diǎn)對(duì)點(diǎn)語音視頻通訊數(shù)據(jù)協(xié)同通訊統(tǒng)計(jì)管理員工權(quán)限管理話務(wù)臺(tái)多方語音/視頻會(huì)議需求利益點(diǎn)/用戶聲音:提高對(duì)外營銷、溝通的工作效率應(yīng)用場景：“因?yàn)槲覀兟?lián)系客戶有要看電腦又要撥號(hào)碼，也是一個(gè)加快工業(yè)效率的方式?！?/p>

員工、供應(yīng)商等通訊資料統(tǒng)一管理，在客戶信息方面，銷售使用較為方便應(yīng)用場景：“我們企業(yè)自己的員工和客戶，供應(yīng)廠商因?yàn)橐?guī)模比較大，方便處理’

用于客戶資料管理，期望變成OA/CRM系統(tǒng)

應(yīng)用場景：”客戶之前合作過的資料都可以留檔的“小型企業(yè)需要有簡單的客戶管理手段，提高企業(yè)營銷和溝通的效率資料來源：融合通信產(chǎn)品研究報(bào)告，易觀，2007中型企業(yè)核心需求點(diǎn)……按需求程度高低郵件/辦公軟件集成企業(yè)通信錄集中管理多方語音/視頻會(huì)議數(shù)據(jù)協(xié)同企業(yè)辦公/應(yīng)用軟件集成點(diǎn)擊撥號(hào)網(wǎng)絡(luò)傳真話務(wù)臺(tái)網(wǎng)絡(luò)短信公司資料管理通信規(guī)則配置管理通訊統(tǒng)計(jì)管理員工權(quán)限管理消息廣播/語音留言點(diǎn)對(duì)點(diǎn)語音視頻通訊需求利益點(diǎn)/用戶聲音：統(tǒng)一調(diào)用，更方便

應(yīng)用場景：“這個(gè)如果可以和我們的郵件在一起的話，可能會(huì)更加方便一些的?！?/p>

方便找人，組織架構(gòu)一目了然應(yīng)用場景：“有一些找人可能找不到的，所以要有一個(gè)員工通信錄，員工現(xiàn)在蠻多的?！?/p>

電話會(huì)議的轉(zhuǎn)化

應(yīng)用場景：“我們一些銷售人員技術(shù)人員在聯(lián)系的時(shí)候，一邊打個(gè)電話，一邊打電腦，這樣不是很方便，如果結(jié)合在一起，開電話會(huì)議的形式，比較好?！敝行推髽I(yè)呈現(xiàn)出對(duì)語音/視頻會(huì)議和數(shù)據(jù)協(xié)同等較復(fù)雜的通信應(yīng)用需求資料來源：融合通信產(chǎn)品研究報(bào)告，易觀，2007大型企業(yè)核心需求點(diǎn)……按需求程度高低通信規(guī)則配置管理網(wǎng)絡(luò)傳真網(wǎng)絡(luò)短信企業(yè)通信錄集中管理多方語音/視頻會(huì)議數(shù)據(jù)協(xié)同郵件/辦公軟件集成點(diǎn)擊撥號(hào)消息廣播/語音留言話務(wù)臺(tái)企業(yè)辦公/應(yīng)用軟件集成通訊統(tǒng)計(jì)管理公司資料管理員工權(quán)限管理點(diǎn)對(duì)點(diǎn)語音視頻通訊需求利益點(diǎn)/用戶聲音：便于后臺(tái)管理

應(yīng)用場景：”找人比較方便，提高效率”替代郵件、手工傳真方式，適用用于群發(fā)情況；部分企業(yè)已有使用習(xí)慣應(yīng)用場景：“銷售的業(yè)務(wù)量很大，全國鋪100多個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，有些網(wǎng)點(diǎn)電腦普及并不很高，只能通過傳真?！?/p>

便于大規(guī)模消息通知

應(yīng)用場景：“我們下面有200多家子公司，公司內(nèi)部消息或會(huì)議通知，會(huì)使用”偏大型企業(yè)的應(yīng)用需求開始回歸企業(yè)內(nèi)部的管理，并且要求和內(nèi)部流程/應(yīng)用系統(tǒng)有較好的結(jié)合，因此有較明顯的企業(yè)定制化特征。資料來源：融合通信產(chǎn)品研究報(bào)告，易觀，2007不同規(guī)模的客戶對(duì)協(xié)同通信均有需求

需求的內(nèi)涵和定制化程度隨著規(guī)模不同，呈現(xiàn)較大差異。小型企業(yè)對(duì)協(xié)同通信的需求較為標(biāo)準(zhǔn)、簡單，核心在于基礎(chǔ)通信應(yīng)用；而大中型企業(yè)有較為定制化的需求，需充分考慮其行業(yè)特征，并對(duì)更多增強(qiáng)的通信功能有較大需求。10人以內(nèi)，語音需求為主。其中有寬帶（需求）、與客戶溝通較多的企業(yè)會(huì)是目標(biāo)客戶。“用戶基礎(chǔ)”較大。幾十人規(guī)模，有寬帶，開始呈現(xiàn)一定的行業(yè)特征。存在信息化和通信整合的需求。聚類特征明顯，客戶群成規(guī)模，在特定場景下，客戶群“內(nèi)部溝通”為主要特征。幾十人到數(shù)百人。有較深度的信息化應(yīng)用，其核心訴求點(diǎn)在于內(nèi)部流程的規(guī)范化和效率的提升。簡單通信整合較發(fā)散的對(duì)外溝通需求行業(yè)特征多通信手段整合、上下游協(xié)同聚類群體內(nèi)部通信需求典型的聚類定制特征較深度的信息化應(yīng)用需求安全性和管理效率小型企業(yè)中型企業(yè)聚類客戶大型企業(yè)客戶特征需求特征1、客戶需求分析2、協(xié)同通信業(yè)務(wù)介紹3、PC客戶端功能演示4、協(xié)同通信業(yè)務(wù)應(yīng)用場景目錄中國電信的協(xié)同通信中國電信的協(xié)同通信是用于政企客戶協(xié)同辦公，融合CT和IT應(yīng)用的綜合解決方案，以政企客戶的電話號(hào)碼為依托，實(shí)現(xiàn)語音、視頻、即時(shí)通信、數(shù)據(jù)等各種通信方式的有效結(jié)合，為客戶提供一個(gè)功能豐富，協(xié)同便捷的溝通環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)及時(shí)、高效的通信。

用戶滿足市場需求的產(chǎn)品或功能控件通過協(xié)同通信進(jìn)行整合和融合IP承載網(wǎng)ICT業(yè)務(wù)CT業(yè)務(wù)（語音、短信、視頻、會(huì)議、即時(shí)通信、狀態(tài)呈現(xiàn)、數(shù)據(jù)協(xié)同…）IT業(yè)務(wù)（網(wǎng)絡(luò)硬盤、企業(yè)郵箱、辦公自動(dòng)化…）新體驗(yàn)：協(xié)同、快捷、方便新業(yè)務(wù)：融合語音、視頻、即時(shí)通信和數(shù)據(jù)等業(yè)務(wù)新終端：新型IP智能終端，包含軟、硬多種終端形式協(xié)同通信主要特點(diǎn)即時(shí)通信點(diǎn)擊撥號(hào)（語音通信）多媒體會(huì)議電話會(huì)議網(wǎng)絡(luò)傳真通訊錄短信即時(shí)消息在線狀態(tài)好友列表工作群組即時(shí)會(huì)議預(yù)約會(huì)議號(hào)碼綁定同號(hào)/同振通話顯控點(diǎn)對(duì)點(diǎn)短信短信群發(fā)傳真發(fā)送傳真接收音視頻會(huì)議文檔共享電子白板應(yīng)用共享

其他功能集成功能：與綜合辦公、商旅服務(wù)、商企應(yīng)用的集成自助管理功能：提供單位管理員功能，實(shí)現(xiàn)單位的自助管理定制化功能：根據(jù)單位需要，定制Tab頁簽以及界面顯示信息等協(xié)同通信產(chǎn)品功能現(xiàn)階段無網(wǎng)絡(luò)傳真和多媒體會(huì)議能力，隨業(yè)務(wù)平臺(tái)建設(shè)情況逐步提供…各種集成終端PC客戶端web客戶端業(yè)務(wù)能力嵌入IP硬終端移動(dòng)客戶端協(xié)同通信終端產(chǎn)品的主要形態(tài)現(xiàn)階段以PC客戶端為主進(jìn)行推廣協(xié)同通信產(chǎn)品特色1：統(tǒng)一客戶端一個(gè)客戶端

融合多種通信和信息服務(wù)，提供業(yè)務(wù)的統(tǒng)一入口為政府、企業(yè)提供統(tǒng)一通訊錄單位通訊錄管理員統(tǒng)一維護(hù)，信息完整、及時(shí)、準(zhǔn)確全員受用，查詢、搜索方便離線瀏覽，隨身攜帶可全屏查看基于通訊錄的呼叫、短信、會(huì)議、即時(shí)消息快速建立通信個(gè)人通訊錄可分組，可維護(hù)可導(dǎo)入導(dǎo)出網(wǎng)絡(luò)化存儲(chǔ)，與本地同步通訊錄是溝通的基礎(chǔ)協(xié)同通信產(chǎn)品特色2：統(tǒng)一通訊錄一個(gè)號(hào)碼

隨身攜帶，并且還可與原有電信固話同號(hào)協(xié)同通信產(chǎn)品特色3：超級(jí)一號(hào)通全面了解來電信息，豐富的通信處理手段協(xié)同通信產(chǎn)品特色4：靈活的通話控制來電號(hào)碼、姓名提示點(diǎn)擊撥號(hào)呼叫狀態(tài)顯示呼叫接聽、拒絕、轉(zhuǎn)接、轉(zhuǎn)會(huì)議多種控制手段多路通話排隊(duì)、任意切換協(xié)同通信產(chǎn)品特色5：電話會(huì)議總經(jīng)理臨時(shí)通知召開會(huì)議秘書發(fā)送會(huì)議通知上班員工A發(fā)起多方通話出差員工B休假員工C123方便、快捷地召開電話會(huì)議，包含即時(shí)會(huì)議和預(yù)約會(huì)議協(xié)同通信產(chǎn)品特色6：短信群發(fā)單發(fā)、群發(fā)短信可向任意終端發(fā)送短信基于通訊錄、文件、手工輸入等多種方式選擇發(fā)送人員清單發(fā)送短信顯示辦公電話（南方地區(qū)）或者用戶關(guān)聯(lián)的天翼手機(jī)號(hào)碼（北方地區(qū)）電腦接收短信和離線短信轉(zhuǎn)移功能短信和即時(shí)消息融合的窗口，可即時(shí)切換操作簡單辦公通知不再煩！協(xié)同通信產(chǎn)品特色7：即時(shí)通信和群組即時(shí)通信是最及時(shí)和經(jīng)濟(jì)的溝通方式即時(shí)看到對(duì)方在線狀態(tài)、通信狀態(tài)群成員電話會(huì)議群發(fā)短信群內(nèi)共享資料充分滿足團(tuán)隊(duì)工作的溝通需要協(xié)同通信產(chǎn)品特色8：客戶自助管理可適應(yīng)客戶變化，通信權(quán)限和成本可自主管控超級(jí)管理員和普通管理員單位通訊錄維護(hù)用戶密碼重置用戶通信權(quán)限管理單位工作群組管理協(xié)同通信產(chǎn)品主要功能亮點(diǎn)移動(dòng)鼠標(biāo)顯示聯(lián)系人名片，點(diǎn)擊名片上的圖標(biāo)撥打電話或者發(fā)短信統(tǒng)一客戶端，融合固話、手機(jī)、傳真機(jī)、PC機(jī)多種終端功能；動(dòng)態(tài)更新的單位通訊錄；基于通訊錄，快速發(fā)起呼叫、短信、消息和會(huì)議等通信操作；方便記憶的統(tǒng)一號(hào)碼，可以與原有固話同號(hào)；靈活的通話終端捆綁設(shè)置，實(shí)現(xiàn)號(hào)碼可攜帶；靈活的群組操作，如多方通話，短信群發(fā)、工作群組等；強(qiáng)大的客戶自服務(wù)管理功能，如可以設(shè)置工作時(shí)間允許捆綁任意接聽終端，而非工作時(shí)間僅允許捆綁辦公固話，靈活控制通信成本1、客戶需求分析2、協(xié)同通信業(yè)務(wù)介紹3、PC客戶端功能演示4、協(xié)同通信業(yè)務(wù)應(yīng)用場景目錄搜索聯(lián)系人區(qū)域：查找聯(lián)系人和添加聯(lián)系人放置在獨(dú)立的功能區(qū)，始終可見號(hào)碼輸入?yún)^(qū)域：輸入號(hào)碼撥打提示框，放置在獨(dú)立的功能區(qū)，始終可見功能集成區(qū)：按照通信、辦公、號(hào)百商旅服務(wù)以及商企平臺(tái)IT應(yīng)用等不同應(yīng)用各自設(shè)置一個(gè)Tab個(gè)人信息設(shè)置區(qū)：靈活設(shè)置頭像、在線狀態(tài)捆綁的接聽電話快捷功能區(qū)域：常用功能依次排列聯(lián)系人信息組織區(qū)域：通信錄/好友/工作群所有與聯(lián)系人相關(guān)的列表整合，采用橫Tab進(jìn)行區(qū)隔PC客戶端-主界面快捷功能區(qū)域：提示未接/未讀信息的數(shù)量主要功能演示一、撥打電話點(diǎn)擊撥號(hào)方式手動(dòng)輸入方式撥號(hào)盤方式二、接聽電話三、短信功能四、短信和即時(shí)消息融合體驗(yàn)五、搜索功能六、電話會(huì)議七、工作群一、撥打電話介紹-點(diǎn)擊呼叫一、撥打電話介紹-手動(dòng)輸入號(hào)碼87396830通過鍵盤手動(dòng)輸入號(hào)碼，點(diǎn)擊撥打按鈕，或者回車87396830點(diǎn)擊撥號(hào)盤按鈕撥號(hào)。一、撥打電話介紹-撥號(hào)盤撥打輸入框同步顯示撥號(hào)數(shù)字二、接聽電話當(dāng)前接聽終端為用戶的工作電話電話呼入時(shí)，客戶端彈出來電通知。如來電號(hào)碼在通信錄中時(shí)，可顯示來電姓名，另外在振鈴過程中還可以根據(jù)需要前轉(zhuǎn)到其他號(hào)碼接聽。如果用戶的電話接聽規(guī)則設(shè)置為超級(jí)一號(hào)通，在當(dāng)前振鈴的工作電話無人接聽時(shí)，將繼續(xù)振鈴用戶的移動(dòng)終端。三、短信功能介紹四、短信和即時(shí)消息融合體驗(yàn)介紹統(tǒng)一的信息窗口體驗(yàn)，短信追著人走五、搜索功能介紹即時(shí)模糊搜索可以對(duì)搜索的結(jié)果進(jìn)行通信操作。左鍵點(diǎn)擊顯示聯(lián)系人卡片，可在卡片上點(diǎn)擊操作。也可右鍵點(diǎn)擊后在操作菜單上進(jìn)行操作六、電話會(huì)議介紹七、工作群介紹1、客戶需求分析2、協(xié)同通信業(yè)務(wù)介紹3、PC客戶端功能演示4、協(xié)同通信業(yè)務(wù)應(yīng)用場景目錄省政府駐京辦市州、縣單位直屬單位縱向溝通橫向溝通異地溝通新城區(qū)北京老城區(qū)A市協(xié)同通信協(xié)同通信應(yīng)用場景—政府部門政府部門協(xié)同通信幫助政府工作人員解決溝通問題，進(jìn)一步加快任務(wù)執(zhí)行進(jìn)度、改善政務(wù)服務(wù)體驗(yàn)協(xié)同通信應(yīng)用場景—金融企業(yè)總部和分支機(jī)構(gòu)之間高效協(xié)同，改善企業(yè)內(nèi)外部統(tǒng)一通信質(zhì)量，保證企業(yè)內(nèi)部員工多種媒介之間的溝通；與企業(yè)內(nèi)部IT系統(tǒng)進(jìn)行耦合，嵌入企業(yè)生產(chǎn)流程，提升工作效率；流動(dòng)員工內(nèi)部辦公分支機(jī)構(gòu)企業(yè)IT系統(tǒng)協(xié)同通信金融企業(yè)企業(yè)管理：部門及分公司協(xié)同總公司保衛(wèi)部總公司生產(chǎn)部總裁總公司行政管理部總公司財(cái)務(wù)部A市分公司B市分公司A市分公司基建部B市分公司基建部適用于公司內(nèi)部部門繁多，在全國設(shè)立有分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)。電話會(huì)議、視頻會(huì)議、短信群發(fā)可以有效幫助企業(yè)建立協(xié)同通信聯(lián)系。協(xié)同通信應(yīng)用場景—大企業(yè)服務(wù)業(yè)客服號(hào)碼外線接入號(hào)碼XXX-XXXXXXX

座席1XXX-XXXXXXX

座席2XXX-XXXXXXX

座席3XXX-XXXXXXX

座席4XXX-XXXXXXX接聽優(yōu)先級(jí)高低串聯(lián)成組單位通訊錄個(gè)人通訊錄來電語音通告來電號(hào)碼識(shí)別流轉(zhuǎn)座席呼叫等待呼叫轉(zhuǎn)接協(xié)同通信應(yīng)用場景—服務(wù)業(yè)學(xué)生1普通教師1學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)普通教師2普通教師3普通教師4學(xué)生3學(xué)生2學(xué)生4班長1班長2班長3校園系統(tǒng)管理員群組內(nèi)交流協(xié)同通信應(yīng)用場景—學(xué)校商家1商家2商家3商家4市場管理者紡織品生意圈A飾品生意圈C固定電話生意圈內(nèi)部交流生意圈內(nèi)部交流短信群發(fā)多媒體會(huì)議協(xié)同通信應(yīng)用場景—聚類市場王老板開了家小區(qū)送水站，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)有了好幾家類似送水站，競爭很激烈，水站經(jīng)營的水的品種價(jià)格差別不大，想要在這種局面爭得一片市場，的確要花點(diǎn)心思。協(xié)同通信應(yīng)用場景—小商鋪

建立“客戶通信簿”，保存社區(qū)客戶電話及送水地址；超級(jí)一號(hào)通業(yè)務(wù)可有效保證話務(wù)量不流失簡單CRM應(yīng)用，保證在用戶來電時(shí)，即時(shí)彈出并獲知用戶信息、購買記錄、可優(yōu)惠幅度等新顧客老顧客短信訂貨場景圖：社區(qū)送水站社區(qū)送水站存在的問題解決方案

每次打電話都要詢問客戶姓名住址水的型號(hào)送貨時(shí)間等；經(jīng)常漏接客戶來電；新來送水員沒經(jīng)驗(yàn)，找不到客戶家，沒記客戶電話；王老板是個(gè)聰明人，他在總結(jié)了其他水站的運(yùn)營模式后想到以優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)取勝占領(lǐng)整個(gè)小區(qū)的市場。于是想到在不花很大的成本前提下建立一個(gè)簡易實(shí)用的呼叫中心簡單CRM應(yīng)用超級(jí)一號(hào)通怎么才能在眾多競爭對(duì)手中脫穎而出呢？業(yè)務(wù)場景1：建立通訊錄點(diǎn)擊撥號(hào)聯(lián)系人員背景：你還在使用小冊(cè)子通訊錄嗎？你的通訊錄是否有些在OutLook，有些在OA，有些在Excel上？特色：提供完整、統(tǒng)一的適合工作生活的通訊錄集團(tuán)公司職能部門事業(yè)部專業(yè)公司直屬公司員工合作伙伴親朋好友客戶分公司單位通訊錄個(gè)人通訊錄人員查找發(fā)起電話發(fā)送短信發(fā)起會(huì)議…業(yè)務(wù)場景2：簡易直觀，按需管理客戶溝通背景：聯(lián)系方式太多，工作地點(diǎn)又不固定，如何才能讓對(duì)方通過一個(gè)號(hào)碼找到你？有來電時(shí)，如何才能更準(zhǔn)確的了解來電信息？特色：電話一個(gè)不漏、重要來電信息第一時(shí)間獲知一號(hào)通，永不消失的溝通我的工作電話小靈通手機(jī)任何終端通話規(guī)則耳麥來電識(shí)別呼叫排隊(duì)，重要來電優(yōu)先接聽業(yè)務(wù)場景3：群發(fā)短信通知會(huì)議時(shí)間背景：明天下午有個(gè)會(huì)議，參會(huì)人員10多人，一個(gè)一個(gè)通知嗎？特色：短信群發(fā)，快速搞定手機(jī)回復(fù)

雙向溝通選擇參會(huì)人員群發(fā)短信業(yè)務(wù)場景4：召開電話會(huì)議溝通公文起草背景：正準(zhǔn)備起草一個(gè)成立項(xiàng)目小組的公文，小組名單還要再確認(rèn)一下，是請(qǐng)大家再聚起來開一次會(huì)嗎？特色：無需車馬勞頓、無需專門場所、無需專門設(shè)備、無需逐個(gè)交流，只要你有電話召開電話會(huì)議當(dāng)即組織相關(guān)人員溝通避免信息2次傳遞失真

保障統(tǒng)一思想業(yè)務(wù)場景5：虛擬項(xiàng)目組建立工作群背景：新的項(xiàng)目組成員都是由各個(gè)部門同事抽調(diào)，分散在各個(gè)辦公地點(diǎn)辦公，如何溝通？特色：團(tuán)隊(duì)成員在線狀態(tài)一目了然，即時(shí)信息群組內(nèi)共享，零障礙溝通！通過單位通訊錄

籌備虛擬團(tuán)隊(duì)使用群功能建立虛擬團(tuán)隊(duì)通過群聊、群電話會(huì)議、群短信進(jìn)行工作聯(lián)系謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級(jí)市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級(jí)市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級(jí)市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率：使用面積與建筑面積之比。

實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住