上海學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指南

上海學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指南為了推進(jìn)上海市學(xué)校后勤社會(huì)化改革，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)及相應(yīng)收費(fèi)，為各學(xué)校物業(yè)服務(wù)申報(bào)財(cái)政預(yù)算提供支持，根據(jù)上海市有關(guān)法律法規(guī)及收費(fèi)辦法，結(jié)合上海市各類學(xué)校實(shí)際，制定此收費(fèi)指南，建議上海市各類學(xué)校參照執(zhí)行。為了便于理解和把握，現(xiàn)就有關(guān)編制作如下說明：一、編制指導(dǎo)思想在本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制中，按學(xué)校物業(yè)服務(wù)特性以及概念，參考《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》、《學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》將收費(fèi)類別分為六大類，“校園物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)”、“校舍、場地及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)”、“秩序維護(hù)及消防安全管理”、“校園環(huán)境保潔服務(wù)、學(xué)生公寓住宿服務(wù)”以及“校園綠化服務(wù)”。在編制過程中，涉及到國家及上海市相關(guān)法律、法規(guī)文件可借鑒的內(nèi)容，參照借鑒。無相關(guān)法律、法規(guī)可借鑒的內(nèi)容，依據(jù)各學(xué)校物業(yè)服務(wù)實(shí)際并進(jìn)行廣發(fā)調(diào)研的基礎(chǔ)上編制。本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要針對服務(wù)中人員費(fèi)用進(jìn)行劃定，按《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》中規(guī)定的，包括：人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)、職工教育經(jīng)費(fèi)以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定由物業(yè)公司繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、剩余保險(xiǎn)等社保費(fèi)用。此外包含按政府規(guī)定應(yīng)給予員工的節(jié)假日加班費(fèi)、高溫費(fèi)、服裝津貼、中夜班津貼、勞防福利、餐費(fèi)津貼、培訓(xùn)費(fèi)、勞動(dòng)合同解約補(bǔ)充金等費(fèi)用。此外，包含了物業(yè)企業(yè)的酬金以及法定營業(yè)稅。其他相關(guān)費(fèi)用，如各類物耗材料費(fèi)用、專項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)用、學(xué)校特殊服務(wù)需求（會(huì)議服務(wù)、大型活動(dòng)接待、節(jié)能服務(wù)）等，將在今后的調(diào)研論證過程中逐步完善。二、遵循相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國勞動(dòng)法》（中華人民共和國主席令第二十八號公布）2、《中華人民共和國勞動(dòng)合同法》（中華人民共和國主席令第六十五號）3、《勞動(dòng)防護(hù)用品管理規(guī)定》（勞部發(fā)（1996）138號）4、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》發(fā)改價(jià)格[2007]2285號；5、上海市勞動(dòng)局市人事局市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整中、夜班等津貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》的文件（滬勞綜發(fā)（95）7號）6、上海市人力資源和社會(huì)保障局關(guān)于調(diào)整本市企業(yè)高溫季節(jié)津貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》【滬人社綜發(fā)（2011）43號】7、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國財(cái)政部國家稅務(wù)總局第52號令）8、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》滬價(jià)商[2005]011號；三、參考相關(guān)類型文件1、《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（上海市物價(jià)局、上海市房屋土地資源管理局）；2、上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》（DB31/T779-2014）；3、上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《高等學(xué)校學(xué)生公寓管理服務(wù)規(guī)范實(shí)施細(xì)則》（DB31/T637-2012）。

四、其他說明1、本“收費(fèi)指南”中人員工資水平及社保繳費(fèi)基數(shù)均高于2014年上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及社保繳費(fèi)基數(shù)；2、本“收費(fèi)指南”中部分費(fèi)用參考值內(nèi)容為設(shè)定一定條件的費(fèi)用，詳見備注部分。一、校園物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)級別序號服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)校園業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)1管理處人員設(shè)置管理處配置至少4名管理人員46000元/月2管理人員要求學(xué)歷：主要管理人員大學(xué)本科學(xué)歷，一般管理人員高中以上執(zhí)業(yè)資格：主要管理人員具備物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格、一般管理人員具備助理物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格3服務(wù)時(shí)間一周五天8小時(shí)，周六、日8小時(shí)值班1日常管理與服務(wù).服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理規(guī)范》、《學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》以及《高校學(xué)生公寓管理服務(wù)規(guī)范》.建立健全的物業(yè)管理各項(xiàng)管理制度，并將各項(xiàng)主要管理制度上墻公示.365天8小時(shí)接待師生報(bào)修及投訴.日常服務(wù)完成率不低于97%

.物業(yè)管理檔案完整率不低于97%.日常對于師生的投訴需在3個(gè)工作日內(nèi)答復(fù).每季度召開一次師生懇談會(huì)，了解師生的實(shí)際需求，并予以改進(jìn).建立學(xué)校各類委托設(shè)備及房屋的臺(tái)賬資料，物資臺(tái)賬基本相符率到達(dá)95%以上，并每季度更新。.每學(xué)期進(jìn)行兩次服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)的師生滿意度測評，師生滿意度不得低于85備注：以上標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)按一個(gè)物業(yè)功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，如服務(wù)項(xiàng)目減少或只涵蓋校區(qū)部分樓宇的物業(yè)服務(wù)則視情況費(fèi)川相應(yīng)減少。二、校舍場地及設(shè)施設(shè)備管理級別序號服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)校舍場地及設(shè)1人員設(shè)置要根據(jù)實(shí)際校區(qū)情況配置相應(yīng)的工種：主管工程師、高壓電工、暖通工、電梯工、普通水電工、泥木工施設(shè)備等117000管理校舍場2人員崗位要，作經(jīng)驗(yàn)：執(zhí)業(yè)資格：具有物業(yè)維修工作經(jīng)歷3年及以上必要工種應(yīng)持相關(guān)執(zhí)業(yè)資格中級證書上元/月117000地及設(shè)崗元/月施設(shè)備管理3服務(wù)時(shí)間一周五天8小時(shí)上班，夜間及周六周日安排值班人員117000元/月校舍場4校舍校舍日1.房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的、無地及設(shè)4養(yǎng)護(hù)常養(yǎng)護(hù)脫落；是玻璃幕墻的。清潔明先、無破損；是涂料

施設(shè)備管理4與維護(hù)的，無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。.樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；衛(wèi)生間、水房等管理完好。.共用樓梯、天臺(tái)、通道、卸貨平臺(tái)等處無堆放工業(yè)原料、廢料、雜物及違章占用等。天臺(tái)隔熱層無破損。校舍計(jì)劃維修.根據(jù)校舍各種構(gòu)、部件的合理使用年限，訂立定期保養(yǎng)、修繕計(jì)劃。.根據(jù)校舍木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等不同的養(yǎng)護(hù)要求，制定防潮、防腐、防蟻蛀、防銹等定期保養(yǎng)、修繕計(jì)劃。.根據(jù)防臺(tái)風(fēng)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等需要，制定季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。.適時(shí)向?qū)W校提出油飾、粉刷、集中更換門窗等中修維護(hù)計(jì)劃。校舍裝修管理.對進(jìn)入校區(qū)的施工人員及工具、材料等實(shí)行驗(yàn)證、登記管理。.督促施工單位配備消防器材、確定消防安全責(zé)任人。.對施工現(xiàn)場進(jìn)行防火安全巡查，按規(guī)定進(jìn)行動(dòng)火管理。.配合學(xué)校為裝修施工提供供水、供電保障服務(wù)。變配電系高壓配電柜/1.配合校方做好高壓電氣設(shè)備檢測工作，留存高壓電氣測試合格的報(bào)告。

統(tǒng)低壓配電柜.按照規(guī)定的周期對變配電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔。.供電維修人員必須持證上崗，一般故障排除時(shí)間不超過24小時(shí)，一次維修合格率不低于99%。.供電設(shè)備完好率98%以上，確保無重大責(zé)任事故，確保用電安全。.配電間實(shí)行封閉管理，配備滅火器材。.制定臨時(shí)用電管理措施，限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知使用單位（人）。.遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施?；钏?1.應(yīng)定期對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑。消防泵2.污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風(fēng)/機(jī)、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示噴淋泵正確，無跑、冒、滴、漏；用戶末端的水壓及流量/滿足使用要求。穩(wěn)壓泵3.如遇供水單位限水、停水，按規(guī)定時(shí)間提前通給排/潛水泵知校方。水系統(tǒng)1.確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求。蓄水箱2.涉及生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消屋頂水毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照《上海市箱生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法》執(zhí)行。3.水箱每學(xué)期由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清洗公司清洗消毒，無二次污染，清洗消毒后的水箱應(yīng)取得水質(zhì)檢測報(bào)告，并交校方審核。

空調(diào)系統(tǒng)熱泵機(jī)組/VRV空調(diào)/分體空調(diào).空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)由專業(yè)維保單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，做好日常空調(diào)系統(tǒng)的巡檢與記錄。.空調(diào)系統(tǒng)開機(jī)前應(yīng)進(jìn)行檢查，定期測試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。.每季度一次進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。.各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏。.中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象.中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)維修.制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案升降系統(tǒng)升降電梯.電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。.電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)；維修、操作人員持證上崗；貨運(yùn)電梯由專人管理操作，嚴(yán)禁超教.客梯嚴(yán)禁載貨.確保升降電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，電梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。.運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修電梯設(shè)施完好率達(dá)到99%o.運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施消防系統(tǒng)消防報(bào)警與滅L消防控制中心24小時(shí)值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好元損，可隨時(shí)起用

火系統(tǒng).消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題.中央聯(lián)動(dòng)裝置工作正常、顯示正確；數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常。.消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每學(xué)年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔；消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好；消防帶每學(xué)期檢查一次，閥桿處每學(xué)期加注潤滑油并做放水檢查一次。.制訂突發(fā)火災(zāi)/火情應(yīng)急預(yù)案。照明系統(tǒng)庭院照明/樓道照明/應(yīng)急照明.路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應(yīng)保持98%以上的克燈率，如有缺損，應(yīng)及時(shí)更換。.泛光照明燈具、大堂吊燈外觀進(jìn)行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率。.公共電器柜電器設(shè)備，遇有故障，應(yīng)及時(shí)處置，保證運(yùn)行安全、正常。備注：以上標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)校區(qū)內(nèi)涵蓋上述各類設(shè)備進(jìn)行計(jì)算，設(shè)定校區(qū)總建筑面積為15萬平方米左右，如服務(wù)內(nèi)容以及校區(qū)面積相應(yīng)未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)則視情況相應(yīng)減少費(fèi)用。三、秩序維護(hù)及消防安全管理級別序號服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)秩序維護(hù)及1崗位設(shè)學(xué)校主要大門配置24三崗次要大門配置單崗主門崗：

消防安全管理置要求安排兩組雙崗人員進(jìn)行校區(qū)安全巡視67800元/門/月次門崗：22600元/門/月安全巡視：45200元/門/月2崗位人員要求從業(yè)經(jīng)驗(yàn)：有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)3年及以上執(zhí)業(yè)資格：安保人員初級證書3服務(wù)時(shí)間365天24小時(shí)4出入管理.主校門常開，設(shè)24小時(shí)三崗，次校門常開，設(shè)置24小時(shí)單崗。.人車分流，校內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行車輛通行證制度，外來機(jī)動(dòng)車輛出入需進(jìn)行驗(yàn)證和刷卡。.出入高峰時(shí)段，有專人負(fù)責(zé)校區(qū)出入口的交通指揮和疏導(dǎo)。安全巡視.校區(qū)設(shè)置專門24小時(shí)巡視人員，制定相對固定的巡視路線，巡邏路線設(shè)置覆蓋率100%；.勸阻和制止危害安全、影響教學(xué)環(huán)境秩序的行為進(jìn)行勸誡和制止。.每日教學(xué)、辦公活動(dòng)結(jié)束后，對教學(xué)、辦公場所進(jìn)行巡查、清場。.巡視中發(fā)現(xiàn)各區(qū)域內(nèi)的異常情況，采取必要措施，啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案車輛進(jìn)出管理.設(shè)定校區(qū)內(nèi)固定停車點(diǎn)，引導(dǎo)車輛停放整齊。.教職工車輛發(fā)放停車證，外來車輛登記，車輛識(shí)別率100%。.校內(nèi)道路擁堵時(shí)及時(shí)疏導(dǎo)車輛，保持大門進(jìn)出通道暢通。消防檢查和演.無重大責(zé)任火災(zāi)。.預(yù)防為主，培養(yǎng)員工火情處理能力，每學(xué)

練年二次全體員工參加的消防演練。.每月系統(tǒng)檢查樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的功能性檢查消防設(shè)施設(shè)備完好情況，完好率100%。.消防培訓(xùn)率100%。突發(fā)事件.突發(fā)事件響應(yīng)率100%o.突發(fā)事件處置率100%。.突發(fā)事件演練率100吼四、校園環(huán)境保潔服務(wù)級別序號服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1保潔人員設(shè)置公共區(qū)域3500門/崗；室內(nèi)區(qū)域1500肝/崗；外場道路L5萬門/崗公共區(qū)域：1.572人員崗位要求從業(yè)經(jīng)驗(yàn)：相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)3年及以上元/月.平校園環(huán)3服務(wù)時(shí)間一周六天7小時(shí)工作方米境保潔1.道路地面、廣場地面大件垃圾W1室內(nèi)區(qū)服務(wù)外圍場地及件；域:3.66校園環(huán)綠化的保潔2.綠化內(nèi)大件垃圾W1件；元/月.平境保潔3.室外體育場地面明顯垃圾。方米服務(wù)41.房屋周邊區(qū)域地面干凈，周邊綠化外場道校園環(huán)4帶內(nèi)無明顯垃圾；路:0.37境保潔服務(wù)4教學(xué)及教學(xué)輔助用房保潔樓內(nèi)公共區(qū)域.平臺(tái)臺(tái)階保持清潔；.樓內(nèi)走道、扶梯地面無污漬、無大件垃圾；元/月.平方米公共區(qū)4.扶梯扶手、欄桿保持干凈、無灰域：1.57塵；元/月.平

.消防栓、消防箱保持表面干凈，無明顯積灰；.垃圾箱筒表面無污漬、無積灰、里面套垃圾袋；.開放式地溝無大件垃圾。方米室內(nèi)區(qū)域:3.66元/月.平方米外場道路:0.37元/月.平方米公共區(qū)域：1.57元/月.平方米室內(nèi)區(qū)域:3.66元/月.平方米外場道路:0.37元/月.平方米公共教室和階梯教室.桌椅保持干凈、水跡和污漬；.地面保持整潔，無大件垃圾；.階梯教室多媒體設(shè)備保持整潔表面無明顯積灰；.垃圾桶表面無污跡、無積灰。公共洗手間.坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈，無明顯尿漬，保持無異味、無垃圾、無積水；.隔斷、人手高墻面，門、門框、照明開關(guān)無明顯積灰；.地面整潔、無污漬、無積水；.鏡面保持光兜，無明顯水跡，面盆無水銹；.廢物箱表面無明顯積灰、無異味；.衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味；會(huì)議室.門、門框、地腳線無污漬、無明顯積灰；.桌、椅、隔欄無污漬、無積灰；.地毯整潔，無污漬；.玻璃幕墻明克、無污漬，橫檔無明顯積灰；.室內(nèi)空氣無異味。指定辦公1.辦公家具、椅子無明顯積灰；

室.門、門框、照明開關(guān)無污漬、無明顯積灰；.內(nèi)玻璃幕墻明鳧、無污漬；.窗簾干凈整潔；.廢紙簍無污漬、垃圾不滿溢；.室內(nèi)空氣無異味。電梯轎廂.電梯轎廂四壁光潔明亮、無浮灰，不銹鋼表面（鏡面）光光、無污跡；.操作面板無污跡、無明顯積灰、無擦痕；.每日更換轎廂內(nèi)地墊，保持地墊干凈、無明顯污跡；.保持轎廂內(nèi)空氣清新、無異味。生活輔助用房樓內(nèi)公共區(qū)域的保潔.地面每日清掃二次，其中門廳每日清掃二次，每日拖洗一次，地面清潔。.樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦抹四次。.消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹一次。.天花板、公共燈具每學(xué)期除塵一次。公共衛(wèi)生間/盥洗室.坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈，保持無異味、無垃圾、無積水；.隔斷、人手高墻面，門、門框、照明開關(guān)無明顯積灰；.地面整潔、無污漬、無積水；.鏡面保持光鳧，無明顯水跡，面盆

無水銹；.廢物箱表面無灰塵、無異味；.衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味。學(xué)生浴室的保潔.墻面，門、門框、照明開關(guān)無污漬、無積灰；.更衣箱表面無污漬、無積灰；.洗手盆表面整潔、無積垢；.金屬配件表面光克、無明顯損傷；.玻璃窗、化妝鏡明亮、無污漬；.地面整潔、無污漬；.廢紙簍不滿溢，無異味。垃圾清運(yùn).垃圾箱筒表面無污漬、無積灰；.垃圾箱