生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈泛旅游產(chǎn)業(yè)集群開發(fā)建設(shè)項目建議書

PAGEPAGE３３中國五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈泛旅游開發(fā)項目呈報官方白皮書PAGE（智慧與策略提供）長沙平衡堂咨詢熱線張先生）中國●五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈泛旅游產(chǎn)業(yè)集群開發(fā)項目建議說明書產(chǎn)品研發(fā)與投資商：中國香港珠江和生投資發(fā)展有限公司承接運(yùn)營與發(fā)展商：湖南元大投資有限公司目錄前言第一部分項目背景(含SWOT)分析一、項目開展?fàn)顩r及項目區(qū)域基本描述二、郴州旅游建設(shè)及泛生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀三、國內(nèi)典型泛旅游地產(chǎn)案例（深圳東部華僑城）四、郴州泛旅游產(chǎn)業(yè)及本項目方向的出路思考五、項目SWOT分析及對策第二部分項目戰(zhàn)略投資商及團(tuán)隊第三部分項目商業(yè)模式項目三維探求運(yùn)營模式項目商業(yè)模式第四部分項目游憩模式選擇第五部分項目效益及產(chǎn)業(yè)聯(lián)動前言本項目簡要說明書在“郴州市五蓋山戶外運(yùn)動生態(tài)休閑度假園項目”立項備案后編制而成。需要說明的是項目書的內(nèi)容已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“戶外運(yùn)動生態(tài)園”的范疇。而是定位整個五蓋山體系——整體保護(hù)性開發(fā)利用。據(jù)此制定的“五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈泛旅游產(chǎn)業(yè)集群開發(fā)”思想，可以作為編制新的可研報告的基礎(chǔ)藍(lán)本。如此為之，是為響應(yīng)郴州市委市政府打造旅游支柱產(chǎn)業(yè)的政策號召，立足于高起點打造享譽(yù)國際的“中國·五蓋山生態(tài)旅游地理標(biāo)志”，進(jìn)而為郴州乃至湖南樹立生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈泛旅游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的典范。2010年兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中突出強(qiáng)調(diào)了發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)與保障民生的內(nèi)容。其傳遞的信息是唯有結(jié)合發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)環(huán)境、改善民生的發(fā)展模式才最符合國家的產(chǎn)業(yè)政策。本項目能實現(xiàn)與國家和地方政策的完整對接。我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是，通過科學(xué)開發(fā)將“五蓋山”打造成在國內(nèi)、國際市場上具有極高地理認(rèn)知度的高端泛旅游經(jīng)濟(jì)品牌，同時形成“五蓋山”延伸品牌。我們的信心基于長期跟蹤研究國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展所積累的高度理解；基于對五蓋山這一全球唯一的城中區(qū)原始次森林資源的全景認(rèn)知；基于對國家、地方政策的長期樂觀預(yù)期；基于對我們強(qiáng)大團(tuán)隊實力和先進(jìn)商業(yè)模式的絕對自信。成功運(yùn)作本項目預(yù)期可以達(dá)到如下目標(biāo)：●建立國家級泛旅游集群產(chǎn)業(yè)項目示范基地；●建成全國優(yōu)秀旅游小鎮(zhèn)模式的項目示范基地；●實現(xiàn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)環(huán)境、改善民生的三位一體；●成為面向全球休閑旅游、中高端度假、生態(tài)都會、荒地有效利用的展示點；●通過項目的戰(zhàn)略開發(fā)以產(chǎn)生郴州更大的社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效益。第一部分項目背景（含SWOT）分析一、項目開展?fàn)顩r及項目區(qū)域基本描述1、項目戰(zhàn)略投資與發(fā)展主體結(jié)構(gòu)：項目名：中國●五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈泛度假旅游集群產(chǎn)業(yè)園（暫定名）子項目：郴州五蓋山戶外運(yùn)動生態(tài)休閑主題公園及泛旅游產(chǎn)業(yè)基地（已備案）投資商：已接受香港知名企業(yè)集團(tuán)（珠江和生）控股并達(dá)成戰(zhàn)略投資協(xié)議發(fā)展商：湖南元大投資有限公司全程策劃:中國●五蓋山泛旅游產(chǎn)業(yè)智業(yè)機(jī)構(gòu)2、項目開展?fàn)顩r目前，項目已由發(fā)展商開展了兩年的實地查勘、運(yùn)動項目規(guī)劃設(shè)計、公共事務(wù)、土地流轉(zhuǎn)等基礎(chǔ)工作，基本完成了項目體系中運(yùn)動子項目的可研、初步概念規(guī)劃和項目備案等前期手續(xù)：2.1）子項目可行性研究報告文件委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制的《郴州市五蓋山戶外運(yùn)動生態(tài)休閑度假園及配套設(shè)施設(shè)備項目建設(shè)可行性研究報告》等文件都已進(jìn)入具體實施階段。2.2）調(diào)整后首期子項目（和生國際生態(tài)城）和總項目概念性規(guī)劃圖示：三個白色框標(biāo)識為首期子項目中國際私家度假會所，是泛旅游長期化的吸引核。（總項目概念規(guī)劃）2.3）運(yùn)動子項目申請立項批復(fù)并備案文件根據(jù)郴發(fā)改（2009）439號文件《郴州市發(fā)展和改革委員會關(guān)于郴州市五蓋山戶外運(yùn)動生態(tài)休閑度假園項目備案的通知》，子項目已經(jīng)于2009年10月30日獲得立項備案。2.4）《中共蘇仙區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于成立五蓋山戶外運(yùn)動生態(tài)休閑主題公園暨亞洲賽車公園項目建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等相關(guān)文件通過運(yùn)營單位近兩年的市場化運(yùn)作，子項目已進(jìn)入郴州市蘇仙區(qū)2010年“百億投資計劃”唯一在大市發(fā)改委備案的生態(tài)旅游建設(shè)項目，近期正在對項目進(jìn)行整體定位及策劃招商工作，下階段即將實施和完善控股公司亮相、總項目政府備案、土地流轉(zhuǎn)、項目立項、項目整體規(guī)劃等工作。該項目的建成，能破解五蓋山國際狩獵場等經(jīng)營困境，將有效地提升郴州休閑度假目的地市場競爭力、為把郴州建設(shè)成為中國生態(tài)休閑度假基地創(chuàng)造條件和促進(jìn)作用。該項目建成后，包含了會展、娛樂、棋藝、戶外運(yùn)動、水上項目、宗教人文、生態(tài)農(nóng)業(yè)、種植養(yǎng)殖、酒店、會所等系列設(shè)施和復(fù)合業(yè)態(tài)，能提供數(shù)千人就業(yè)機(jī)會，對推進(jìn)五蓋山區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和就業(yè)有強(qiáng)大推進(jìn)作用。二、郴州旅游建設(shè)及泛生態(tài)旅游開發(fā)現(xiàn)狀1.泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景1.1）城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎(chǔ)城市化進(jìn)程加快，越來越多的城市人在實現(xiàn)住房、購車等大額消費后，開始厭倦喧囂和煩躁，向往自由、純樸的自然野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。1.2）旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費支出比例增加當(dāng)前我國城市居民對于旅游消費支出比例已不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、舒適、身份、個性”，一方面已形成了從傳統(tǒng)長線觀光型旅游開始定點轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游、商務(wù)游，另一方面從臨時性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏媱澋慕?jīng)常性度假休閑。這就為開發(fā)泛旅游地產(chǎn)（包括了休閑地產(chǎn)）創(chuàng)造了最大的剛性市場條件。1.3）置業(yè)行為的不斷升級加快旅游置業(yè)開發(fā)熱度越來越多的消費者在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關(guān)注環(huán)境對居住品質(zhì)的影響。越來越多的遠(yuǎn)郊區(qū)開始煥發(fā)新的生機(jī)與活力，他們借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)的賣點和生活的愿望，從而開始形成度假“泛第二居所”甚至“泛第三居所”。1.4）可支配時間增加，消費者休閑假期大幅增加我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一長假，累計一年將近114天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的泛旅游前景廣闊1.5）政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的整合、包裝、完善；同時，政府還會制定各種補(bǔ)充政策，為旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供良機(jī)。1.6）信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件目前社會上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng)作人等，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜、閑適、靈感的創(chuàng)作空間。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐度假休閑物業(yè)。1.7）交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善消除了時間和距離的界限隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，高速、高鐵、航空等快速交通網(wǎng)絡(luò)逐漸縮短了城市和城市之間的距離，以往旅游需提前籌劃變成了現(xiàn)時的即時出發(fā)，度假休閑旅游成為現(xiàn)今主要的旅游形式，在他城市擁有一處度假物業(yè)成為當(dāng)今的消費時尚。2、郴州旅游建設(shè)發(fā)展現(xiàn)狀：結(jié)合對郴州地區(qū)旅游資源的分布和開發(fā)現(xiàn)狀，幾十個自然生態(tài)景點，但僅蘇仙嶺和東江湖具有一定的知名度，旅游景點單一且分散零亂、差異化不明顯，無較明顯的景區(qū)特色，各景區(qū)開發(fā)不具備規(guī)模，缺乏市場競爭力；本區(qū)域沒有一個度假類龍頭旅游產(chǎn)品來帶動區(qū)域化的旅游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，旅客滯留的缺乏直接影響到本區(qū)域旅游經(jīng)濟(jì)的活躍和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，無法形成高附加值的社會和經(jīng)濟(jì)效益。城市經(jīng)濟(jì)是上去了，但品位與美譽(yù)度往往是負(fù)數(shù)！三、國內(nèi)典型泛旅游地產(chǎn)案例（深圳東部華僑城）項目形象項目總況該項目位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙、三洲田片區(qū)，占地面積近8平方公里，距深圳市中心僅12公里，2小時車程范圍內(nèi)可輻射深圳、香港、澳門、東莞及珠江三角洲各城市。投資30億元，同時被列為深圳市政府2005年度重大大型綜合旅游項目。預(yù)計15年左右收回投資。功能組合大俠谷(KnightValley)大俠谷瀑布是東部華僑城的門戶。瀑布長300米，地形高差70米，水面落差42米，與山谷渾然一體，宛若天成。號稱“中國濱海第一瀑”。森林廣場可同時容納1000輛車的超大型生態(tài)停車場。叢林纜車?yán)|車全長2公里，高差400米，依山就勢直貫山頂，氣勢雄偉。森林火車長5公里的穿越叢林野趣之旅。云中部落云中部落是整個園區(qū)內(nèi)的制高點，海拔470米。雨林水世界世界首例室內(nèi)外多功能綜合型娛樂休閑中心峽灣漂流長達(dá)920米的水道順山而下，落差達(dá)45米，時緩時急的漂流將峽灣的自然魅力發(fā)揮到極致。三洲茶溪(SanzhouTeaStream)繽紛茶園一垅垅茶田連綿起伏，層巒疊翠濕地園林近13000平方米的天然環(huán)保屏障、新奇獨特的濕地景觀和豐富多樣的動植物。木棧道綿延3公里的棧道將茶田環(huán)繞，九轉(zhuǎn)曲徑。沿途碧潭幽谷，彩蝶紛飛，別有洞天。茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)18世紀(jì)中歐名鎮(zhèn)風(fēng)格，占地面積約11萬平方米，有各式風(fēng)格的主題餐廳；數(shù)十棟木屋度假別墅的超五星級的度假酒店，約5000平米的溫泉SPA，還有國內(nèi)首創(chuàng)的生態(tài)劇場。茶藝廣場位于青翠欲滴的茶園環(huán)抱之中，占地10000平方米，三洲郊野體育公園以戶外運(yùn)動和郊野健身為主題，是一個集山地、叢林、湖泊于一體的多功能、高品質(zhì)的戶外健身體育公園。借鑒意義該項目在規(guī)劃設(shè)計上，堅持“生態(tài)保護(hù)大于天”的指導(dǎo)思想，繼續(xù)秉承華僑城集團(tuán)“規(guī)劃就是財富，環(huán)境就是優(yōu)勢”的開發(fā)理念。四、郴州泛旅游產(chǎn)業(yè)及本項目方向的出路思考根據(jù)我們的觀察、整理、分析，結(jié)合大陸、國際的研究成果，總結(jié)如下城郊泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)六大模式，可以讓戰(zhàn)略發(fā)展商投資安全、回報較快、積極性高的來推動郴州廣義的旅游支柱產(chǎn)業(yè)又好又快的建設(shè)發(fā)展。①.旅游度假區(qū)＋投資型旅游居住會所開發(fā)模式。以郴州山、水、林核心資源為依托，以多元化國際視野的第二、第三居所和異地度假生活創(chuàng)造需求，形成投資型生態(tài)公寓、中高端度假別墅、文化、野趣、休閑山莊等開發(fā)。②.公園里的旅游置業(yè)開發(fā)模式。在公園里而非公園外建造旅游物業(yè)，公園作為大尺度背景資源配送。這種開發(fā)方式與旅游小鎮(zhèn)開發(fā)相類似，通過交叉開發(fā)把生地做成熟地用于城市運(yùn)營，如：王仙嶺公園及本項目的擴(kuò)大差異化與品質(zhì)提升。但此方式的開發(fā)一定要符合國家的環(huán)保、森林、水利等規(guī)定。③.生態(tài)人居旅游小鎮(zhèn)開發(fā)模式。把本項目利用荒山荒地建設(shè)成特色度假鎮(zhèn)。④.旅游生態(tài)居住會所開發(fā)與社會主義新農(nóng)村結(jié)合模式。項目之五蓋山西、北麓。

⑤.華僑城模式。華僑城集團(tuán)利用地方政府需要改造一些片區(qū)的環(huán)境，采取成片開發(fā)，承擔(dān)在開發(fā)片區(qū)的所有市政配套任務(wù)，土地以協(xié)議方式出讓，地價遠(yuǎn)低于公開拍賣地，規(guī)避參與招拍掛地價成本過高的風(fēng)險。建設(shè)以主題公園為龍頭,以旅游地產(chǎn)為支柱,積極向傳媒、娛樂等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)延伸，相應(yīng)的房價也得到了提升，同時產(chǎn)生了依托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速盈利來支撐旅游業(yè)擴(kuò)張的成功經(jīng)營。郴州政府應(yīng)積極支持有先進(jìn)商業(yè)模式的本項目戰(zhàn)略投資商，規(guī)劃融入上述①②③產(chǎn)品。

⑥.樞紐模式。郴州和本項目可以發(fā)散性地部分借鑒。1、用商業(yè)化的理念讓旅游城市經(jīng)營與旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營同步郴州已啟動并還必須加大運(yùn)營“財政、公建、土地、國資”四套馬車的力度、深度、廣度、高度，把資源與政策重點向人才集中、模式先進(jìn)、資本通暢的戰(zhàn)略發(fā)展商大力傾斜：如對本項目投資與發(fā)展商的專門支持。從對本泛旅游產(chǎn)業(yè)項目的規(guī)劃上積極寬松地考量如下五類產(chǎn)品情形：一是旅游景點物業(yè)：主要指在本項目地度假區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；二是旅游商務(wù)物業(yè)：主要指在本項目度假區(qū)內(nèi)或進(jìn)入生態(tài)圈的廣場立體提供度假旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城、公寓等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；三是旅游度假物業(yè)：主要指本項目為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如豪華生態(tài)酒店、奢適型度假別墅、酒店公寓、以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等；四是旅游住宅物業(yè)：主要指本項目與生態(tài)圈高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。五是旅游居住物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸：主要指本項目在泛旅游居住物業(yè)開發(fā)的同時，五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈環(huán)境和地貌特征，在限定區(qū)域進(jìn)行和度假旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)延伸：如觀光農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、礦物山泉水商品化開發(fā)（見策劃報告總附件3）等產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域生態(tài)平衡，創(chuàng)造郴州資源的品牌價值。2、政府服務(wù)管理推動的導(dǎo)向要催生一種生活態(tài)度——城市精神！據(jù)統(tǒng)計，全世界在過去20年的時間內(nèi)，有1500萬個家庭和個人購買了旅游度假物業(yè)或物業(yè)權(quán)益。隨著中國高速增長及人均收入和生活水平迅速提高，預(yù)計在未來10年，中國將有越來越多的家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益?！叭藗兿硎苌畹膽B(tài)度越來越個性化，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)將越來越細(xì)分，隨著生活半徑擴(kuò)大，泛旅游地產(chǎn)正成為一種潮流?！鳖U和地產(chǎn)集團(tuán)副總裁趙永爽如此說。我們對郴州目標(biāo)人士的專訪與多年對郴州的理解中，提出一些對于當(dāng)前郴州泛旅游產(chǎn)業(yè)市場（含本項目）出路的建設(shè)性看法。2.1）保護(hù)和享受生態(tài)是一種健康的生活方式，好的旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)并不會破壞生態(tài)?！吧鷳B(tài)”并不只是說社區(qū)有多少綠化面積，種了多少樹，而是強(qiáng)調(diào)一種太極的原理——順其而為、風(fēng)尚向上。不刻意地修剪樹枝，不刻意地設(shè)計如對稱的修剪過的花花草草，原本自然景觀即任其如何，無需刻意砍伐、栽種。郴州市及其本項目的生態(tài)地產(chǎn)的另一層意思應(yīng)是社區(qū)居民生活方式的生態(tài)，要培養(yǎng)出一種健康生活氛圍，設(shè)想一個文化文明畸形、低級守舊甚至違法犯罪行為盛行城市，生活在其中的居民的生活是不陽光的，城市是骯臟的——此需要郴州反思的。2.2）郴州整體旅游產(chǎn)業(yè)和本項目均要追求特色和創(chuàng)新。無知的發(fā)展商才會說追求規(guī)模的最大化和效益的最大化，結(jié)果從來沒有達(dá)到最大化。要真正最大化必須要倚著高起點、好定位和特色模式來創(chuàng)新發(fā)展。如星河灣，其最大特色是建筑內(nèi)部的細(xì)節(jié)差異化創(chuàng)新，而金地集團(tuán)旅游房產(chǎn)品其特色就在于建筑的現(xiàn)代感和小資的定位。而我們，則要凸現(xiàn)東南亞特色和復(fù)合非純湘南文化的多元素糅合。3、梳理郴州及項目泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的條件3.1）政策對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持為了落實把湖南省建設(shè)成旅游大省、文化強(qiáng)省、生態(tài)先進(jìn)的目標(biāo)，郴州市委、市政府已把郴州的旅游業(yè)列入了繼能源工業(yè)后的全市又一大戰(zhàn)略工程，使旅游業(yè)真正成為郴州經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點和第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。市委、市政府提出把郴州市建設(shè)成為湖南最開放城市、湘粵贛省際區(qū)域中心城市，郴州的建設(shè)步伐更進(jìn)一步加快?！笆晃濉庇媱澞?，使全市基本達(dá)到與湖南“一點一線”重點發(fā)展區(qū)域相均衡的經(jīng)濟(jì)實力，形成與廣東相對應(yīng)、與世界接軌的外向型經(jīng)濟(jì)格局，構(gòu)筑起積聚力和輻射力明顯提高的城鎮(zhèn)體系。3.2）研究利用歷年來本地區(qū)旅游數(shù)據(jù)并作為發(fā)展支撐“十五”期間，全市共接待國內(nèi)外游客2592.3萬人次，年均遞增15.08%；旅游綜合收入136.66億元，年均遞增28.45％。郴州市先后被授予“中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國溫泉之鄉(xiāng)”等稱號，旅游業(yè)直接從業(yè)人員逾2萬人。2009年，全市接待各類游客超過1000萬人次，旅游綜合收入突破70億元，均位居全省前列。全市基本形成了生態(tài)休閑、漂流探險、壽地福城、溫泉健身、紅色搖籃為主要特色的旅游產(chǎn)品。預(yù)計到2010年，全市年接待游客1200萬人次，其中入境游15萬人次以上，旅游總收入80億元，成為全市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。3.3）細(xì)分旅游資源為發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)奠定良好的規(guī)劃基礎(chǔ)郴州作為湖南省的南大門，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)健全，旅游資源豐富，原始次森林區(qū)覆蓋面大，可利用旅游資源較多。但由于五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈開發(fā)較晚，在總體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及市場營銷等方面都存在較多薄弱環(huán)節(jié)和不可避免的許多問題，依據(jù)政府構(gòu)思的郴州市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，必須加大市場導(dǎo)向的權(quán)重，調(diào)整旅游項目開發(fā)戰(zhàn)略，弱化空穴來風(fēng)式的唯文化而文化，滿足不同層次的國際游客、國內(nèi)旅客達(dá)到提高五蓋山、王仙嶺旅游業(yè)綜合競爭力。3.4）郴州乃至湖南全省都沒有一個泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的好個案湖南旅游資源豐富。張家界聞名中外、中國最美麗小鎮(zhèn)的鳳凰古城，中國十大風(fēng)景名勝區(qū)國家AAAAA級旅游區(qū)南岳衡山、紅色旅游線路遍布全省等等，為湖南的旅游發(fā)展帶來勃勃生機(jī)，但由于以上旅游產(chǎn)品都屬于純景區(qū)開發(fā)，主要以門票和景觀瀏覽作為主要盈利模式，100%為流動游客；如何保證游客的旅游持續(xù)性、滯留關(guān)聯(lián)性、回頭客源性。消費長期性、建設(shè)高品質(zhì)度假休閑勝地是郴州旅游產(chǎn)品開發(fā)所面臨的關(guān)鍵性問題。在這種環(huán)境下，泛旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式和國際慣例的運(yùn)營技術(shù)、資本技術(shù)、營銷技術(shù)等有效地解決這一問題。比如國內(nèi)泛旅游地產(chǎn)開發(fā)較為突出的成都、重慶等地（近郊+遠(yuǎn)郊+生態(tài)圈+泛房地產(chǎn)），政府超強(qiáng)支持，借助天然資源優(yōu)勢，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品一經(jīng)上市即受到海內(nèi)外市場的追捧，投資+旅游+三居所的度假相結(jié)合，完全達(dá)到了1+1＞2的效果。在這種大的市場方向下，郴州乃至湖南一直缺乏一個能帶動旅游產(chǎn)業(yè)走向另一個高度的泛旅游項目產(chǎn)品，結(jié)合五蓋山生態(tài)圈的旅游資源和地理條件，市場大好、政策利好，開發(fā)泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈萬事具備，只欠東風(fēng)了。4、郴州泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的突破口及出路4.1）森林旅游資源利用程度低，許多可利用資源未得到有效開發(fā)郴州的生態(tài)旅游資源除五蓋山狩獵場動態(tài)旅游項目外，度假旅游尚未起步，豐富的旅游資源未得到充分的利用，這是泛旅游地產(chǎn)開發(fā)的必要但非充分條件。4.2）政府對郴州整體旅游規(guī)劃定位可以考慮進(jìn)行區(qū)別化調(diào)整依據(jù)市政府對郴州市旅游產(chǎn)業(yè)的定位，“十一五”期間，需堅定不移地把旅游文化產(chǎn)業(yè)培育成郴州的支柱產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)龍頭，拉動消費，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。分析國內(nèi)旅游市場，傳統(tǒng)單一的旅游景區(qū)化已漸漸不能滿足當(dāng)今市場尤其高端客群的需求，復(fù)合型的泛旅游度假會所產(chǎn)品才能提升更大的附加值，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，調(diào)整旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，有效與國際接軌，才是郴州真正的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的出路。4.3）改變傳統(tǒng)旅游開發(fā)模式并非只是當(dāng)今社會，立足之本從來就在于創(chuàng)新。旅游行業(yè)傳統(tǒng)的景區(qū)開發(fā)模式已趨于飽和，游客不再是簡單的游玩，吃、住、行、游、購、娛、信息、環(huán)境、度假、休閑等構(gòu)成了目前旅游發(fā)展的趨勢，符合上述旅游要素就需在規(guī)劃設(shè)計上形成旅游和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的物業(yè)形態(tài)才能滿足需求，市場需求的變化使得不同時期的價值在不同的要素中轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生著對旅游新產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)品提升改造的需求。郴州旅游業(yè)發(fā)展初期觀光產(chǎn)品的價值大：如蘇仙嶺。隨著游客選擇廣度和深度的蔓延，價值逐步由觀光產(chǎn)品向深度度假休閑產(chǎn)品或主題產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，大規(guī)模的泛旅游地產(chǎn)的開發(fā)對于郴州已經(jīng)不能回避了。4.4）強(qiáng)調(diào)“總體規(guī)劃、分步實施，先做基礎(chǔ)、旅居同步”的原則泛旅游產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高起點、大手筆、跨越式。只能是聘請實力雄厚、資質(zhì)一流的國際知名景觀規(guī)劃設(shè)計公司進(jìn)行精心設(shè)計和規(guī)劃，做到規(guī)劃一步到位，實施分步進(jìn)行。建設(shè)原則上應(yīng)先做基礎(chǔ)、配套設(shè)施與旅游項目可以同步。因此，項目首期中應(yīng)包括主要的旅游項目，以投資加旅游的雙層面人氣帶動區(qū)域價值和資本要素的提升（旅游項目的建設(shè)與經(jīng)營要不求盈利，只求精品），并可增強(qiáng)政府領(lǐng)導(dǎo)項目的公信力和目標(biāo)市場的號召力，為后續(xù)開發(fā)的順利實施奠定基礎(chǔ)。由于本項目規(guī)模巨大，開發(fā)期長，資金密集，因此，一定要短線開發(fā)與長線運(yùn)作結(jié)合。一定要適當(dāng)先行一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流。也可先將部分土地作價入股與其他公司成立新的房產(chǎn)項目公司，以盡快變現(xiàn)，從而降低投資開發(fā)風(fēng)險。4.5）政府需加強(qiáng)對旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的宣傳和招商力度并付諸行動泛旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，不僅僅是企業(yè)行為，社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、規(guī)劃、生態(tài)、宣傳、政策等等無不切切相關(guān)，政府搭臺、企業(yè)唱戲、營銷貫穿才能達(dá)到多贏而非簡單雙贏的效果；在旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的全部環(huán)節(jié)中，政府支持將起主導(dǎo)作用。本項目正在前期籌劃之中，建議爭取由市長牽頭成立項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，對政府各職能部門的協(xié)調(diào)和對外宣傳招商工作，擴(kuò)大項目的知名度與影響力，以便于中后期的招商運(yùn)營，使項目快速發(fā)展。h需s"五、項目SWOT分析及對策根據(jù)SWOT分析方法,泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式選擇過程就是綜合衡量內(nèi)部條件和外部環(huán)境,選出最適合的發(fā)展模式（見下一部分內(nèi)容的專述）。在對內(nèi)部條件和外部環(huán)境進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上形成四種可供選擇的戰(zhàn)略模式:見下圖分解。本項目將采取那一種模式作為開發(fā)形態(tài)，借助SWOT分析法，對項目自身進(jìn)行全面的剖析后，將會得出結(jié)論。1）S-Strengths優(yōu)勢分析1.1）地理區(qū)位的優(yōu)勢【五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈】項目地之于世界可與法國依云小鎮(zhèn)、瑞士達(dá)沃斯山莊小城在地理地貌環(huán)境上媲美；之于歷史與早期狀況恰似云南香格里拉、重慶武隆仙女山……之于郴州位于四大旅游發(fā)展規(guī)劃之首《郴資桂生態(tài)旅游區(qū)》核心位置，緊鄰郴州主城區(qū)，為總規(guī)劃的郴州城市南延?xùn)|進(jìn)后的泛新城市中心軸線（見下圖），從理論上看未來前景優(yōu)于依云、香格里拉，屬于中國城市城區(qū)里唯一的并擁有【原始次森林的生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈】（可以打造多個馳名旅游小鎮(zhèn)）。現(xiàn)逐步發(fā)展的居住、郊游、度假、療養(yǎng)、野趣、運(yùn)動等已與城市接軌，項目的戰(zhàn)略開發(fā)能同步帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮和全市延伸產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，符合泛旅游地產(chǎn)開發(fā)的先決條件。1.2）交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢項目座落貫穿南北（G4京珠高速、夏蓉高速、郴州城市外環(huán)東線、郴資桂大道把項目區(qū)包裹其中，國際罕見單一園區(qū)的大交通格局）的交通要道（見下圖），緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)（廣東、香港、澳門）和東南亞，輻射華中、華東、華北。具備得天獨厚的交通條件和地域優(yōu)勢，能滿足各高端人群對旅游和度假的時間與空間需求。1.3）發(fā)展政策的優(yōu)勢依據(jù)中央和省市三級政府對郴州市旅游產(chǎn)業(yè)的定位，“十一五”期間，需堅定不移地把旅游文化產(chǎn)業(yè)培育成郴州的支柱產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)龍頭，拉動消費，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為此并出臺了一系列發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠文件，借此契機(jī)，抓住政策優(yōu)勢和市場機(jī)遇，發(fā)展和提升旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)符合當(dāng)前政策。1.4）旅游環(huán)境的優(yōu)勢郴州市是國家級優(yōu)秀旅游城市之一，是湖南省針對華南珠三角、東盟各國旅游市場的主要出入口岸和生態(tài)旅游度假目的地。作為以自然生態(tài)景觀為特色的旅游城市，依山（蘇仙嶺、王仙嶺——本項目子山系）、傍水（東江湖）、原生態(tài)（五蓋山、莽山）、大草原（仰天湖），符合全景旅游開發(fā)資源齊全，便于泛旅游地產(chǎn)的開發(fā)和整合。1.5）投資及運(yùn)營主體的優(yōu)勢本項目的戰(zhàn)略投資主體（現(xiàn)與香港某知名企業(yè)集團(tuán)已達(dá)成戰(zhàn)略投資協(xié)議，需待政府系列批文明示）資金實力雄厚，多年來一直從事大型復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)和對前瞻性產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略投資，其團(tuán)隊成員都有著豐富的旅游+地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，并具有國際化視野，國際投融資渠道優(yōu)勢明顯，行業(yè)資源豐厚，對本項目的快速成長能起到關(guān)鍵性的作用。1.6）整體規(guī)劃的優(yōu)勢本項目整體規(guī)劃將在郴州市原有旅游發(fā)展總規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)外較成功的泛旅游地產(chǎn)開發(fā)案例（如深圳東部華僑城、重慶武隆仙女山等），邀請國際知名旅游地產(chǎn)規(guī)劃機(jī)構(gòu)對項目區(qū)域旅游結(jié)構(gòu)進(jìn)行前瞻性的規(guī)劃調(diào)整，整合區(qū)域內(nèi)旅游組團(tuán)資源，達(dá)到以點帶面、以線連片的效果。必然為郴州旅游地產(chǎn)開發(fā)樹立一面旗幟，讓休閑度假旅游地產(chǎn)成為湖南乃至中國的一張城市名片，享譽(yù)國際。1.7）資源的優(yōu)勢項目所處五蓋山生態(tài)旅游景區(qū)體系，具有豐富的崗、林、水等自然資源和歷史人文資源。五蓋山森林植被完好，為中國唯一位于城市中心區(qū)域且植被完好擁有原始次森林地貌與水系的生態(tài)圈，同時項目區(qū)內(nèi)豐富的動物資源、峰戀疊嶂、古木參天、流泉飛瀑、鹿鳴山獐、特色銀杏、稀有映山紅等自然景觀猶為發(fā)達(dá)，構(gòu)成了山、水、瀑布、植被無以比擬的自然景觀優(yōu)勢。2）W-Weakness劣勢分析2.1）旅游開發(fā)缺乏區(qū)域協(xié)調(diào)，各景區(qū)可達(dá)性較差郴州市旅游景點多，但卻相對零亂，整個郴州地區(qū)的旅游發(fā)展規(guī)劃分四大版塊，它們之間相互關(guān)聯(lián)同時又相互制約，產(chǎn)品差異化不大，形成相互競爭的態(tài)勢。2.2）整體旅游環(huán)境及背景有待提高本項目的開展，沒有較好的烘托背景，因此要重新造勢，這對項目后期的運(yùn)營增加了一定的難度。2.3）從工業(yè)之市向旅游之鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型將是一個艱難的過程郴州素有“中國有色金屬之鄉(xiāng)”“湖南能源基地”等稱號，礦產(chǎn)業(yè)較之旅游業(yè)更為知名。根據(jù)郴州市政府2010年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，旅游業(yè)將作為本市的戰(zhàn)略支柱性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但如何能從“礦產(chǎn)之都”向“旅游之鄉(xiāng)”的快速轉(zhuǎn)型，這將是本項目開發(fā)過程中需面對的問題。2.4）休閑度假旅游發(fā)展滯后本市雖然旅游景點較多，但作為時下旅游產(chǎn)品開發(fā)的最高境界-休閑度假旅游產(chǎn)業(yè)卻非常落后，除王仙嶺生態(tài)公園具備簡單的度假功能（政府指定）外，基本不再有休閑度假旅游產(chǎn)品，傳統(tǒng)對郴州的認(rèn)識就是一個旅游觀光之地，本項目的泛旅游地產(chǎn)開發(fā)還需要一個較長的市場認(rèn)知過程。3）O-Opportunities項目機(jī)會3.1）旅游+居住會所開發(fā)乃現(xiàn)今旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的一大趨勢隨著土地資源越來越稀缺，傳統(tǒng)的城市房地產(chǎn)開發(fā)受宏政策調(diào)整的波動較大。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，我國商品房空置面積已超過1億平方米，空置率高達(dá)50%以上；而純粹的旅游景區(qū)式開發(fā)回報周期太長；社會大量游散資金由于存款利息低、股市風(fēng)險大、傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資受政策影響明顯。這為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場機(jī)遇，主流市場配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長力。旅游居住會所的開發(fā)即可滿足旅游的需求，又能滿足投資者的休閑度假需要，同時還能提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市品位。隨著國內(nèi)旅游地產(chǎn)如春筍般涌起并創(chuàng)造了巨大社會和經(jīng)濟(jì)效益后，旅游+3.2）旅游消費觀念的改變的機(jī)會DCCI互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心發(fā)布了《Netguide2008中國旅游市場調(diào)查報告》，報告中指出，隨著旅游市場的持續(xù)升溫、人們消費觀念不斷轉(zhuǎn)變,“到達(dá)型”旅游形式已經(jīng)不能滿足大多數(shù)旅游者的需要，更具個性、更加注重參與性、體驗性與冒險精神的戶外運(yùn)動和休閑度假旅游項目越來越受到廣大旅游者的青睞，并蘊(yùn)含著巨大的開發(fā)潛力。本項目以生態(tài)休閑度假旅游為載體，結(jié)合戶外運(yùn)動、探險旅游參與為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開發(fā)，將是引導(dǎo)旅游消費的一個大好機(jī)會。3.3）政策利好的機(jī)會為了落實把湖南省建設(shè)成旅游大省、文化強(qiáng)省、生態(tài)先進(jìn)的目標(biāo)，郴州市委、市政府已把郴州的旅游業(yè)列入了繼能源工業(yè)后的全市又一大戰(zhàn)略工程，使旅游業(yè)真正成為郴州經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點和第三產(chǎn)業(yè)的支柱。相關(guān)支持旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文件對本項目的泛旅游地產(chǎn)開發(fā)提供了利好的機(jī)會。3.4）差異化旅游地產(chǎn)的開發(fā)機(jī)會國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)眾多，但每個區(qū)域項目都有它獨有的優(yōu)勢和主題，如：麗江的“水”、重慶的“山”、青島的“海”等等，而湖南有什么呢？郴州又有什么呢？結(jié)合本項目周邊旅游資源優(yōu)勢，“物”將為本項目旅游地產(chǎn)開發(fā)的一大主題：把東江湖的“水”，蘇仙嶺的“山”，莽山的“原始次森林”，仰天湖的“大草原”等等旅游資源整合在一起，將形成以五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈為主導(dǎo)的旅游+地產(chǎn)的開發(fā)的一大亮點，差異化開發(fā)，避免同質(zhì)競爭，國內(nèi)絕無僅有，氣勢一闕而僦，3.5）郴州需要一個大型泛旅游產(chǎn)業(yè)項目來帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和提升政治影響力每一個城市都需要一張“名片”來代表城市形象并帶動區(qū)域的發(fā)展，如：《武術(shù)之鄉(xiāng)》之登封，《云南映象》之昆明等等。而郴州正需要這樣一個大型泛旅游地產(chǎn)項目進(jìn)行城市品位的提升，本項目打造的《生態(tài)休閑旅游度假之產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈》將為郴州的發(fā)展刻上一道歷史光榮的痕跡。4）T-Threats項目面對的市場威脅4.1）國內(nèi)泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)良莠不齊將對本項目帶來負(fù)面影響據(jù)統(tǒng)計，目前中國的主題公園約有1500個，沉淀資金2500億元，但經(jīng)營情況是60%虧損，20%盈利，20%持平。由于各旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的良莠不齊，漸漸形成市場對旅游產(chǎn)品品牌的信任度下降，在這種市場狀態(tài)下進(jìn)行泛旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，面對著市場不信任和經(jīng)營壓力的雙重威脅。4.2）政府對本項目的支持力度能否落實到位旅游+地產(chǎn)項目的開發(fā)成功，除發(fā)展商自身的實力和對市場的掌控程度外，政府對項目的政策支持將占主導(dǎo)作用。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展70%將是依靠政府行為作為支撐，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)則是寄托在以旅游產(chǎn)業(yè)為載體的基礎(chǔ)上進(jìn)行的市場經(jīng)濟(jì)行為，在此環(huán)環(huán)相扣的情形中，政府對本項目的政策傾斜及其執(zhí)行力度能否落實到位是決定項目成敗的關(guān)鍵。4.3）世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定對旅游地產(chǎn)行業(yè)的沖擊2008年世界金融危機(jī)直接導(dǎo)致華爾街第六大投資銀行“貝爾斯登”破產(chǎn)，“雷曼兄弟”投資公司也瀕臨破產(chǎn)邊緣，全球樓市股市一片凄涼，受其直接影響的企業(yè)和行業(yè)不計其數(shù)，整個世界經(jīng)濟(jì)體系短時間都難以恢復(fù)，受不確定的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，旅游地產(chǎn)業(yè)也同樣面對世界經(jīng)濟(jì)格局下不穩(wěn)定因素的市場威脅。5）基于SWOT組合的對策結(jié)合對項目SWOT綜合分析，本項目無論從交通區(qū)位還是宏觀政策層面，作為泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)優(yōu)勢相當(dāng)明顯；且開發(fā)時機(jī)極為成熟，借助政府全力發(fā)展項目各環(huán)節(jié)條件充分；進(jìn)行資源整合，差異化規(guī)劃建設(shè)，同時無論從內(nèi)部條件還是外部環(huán)境都非常優(yōu)越，適合進(jìn)行以旅游度假為載體的N個度假會所開發(fā)模式。同時本項目所面臨的不足之處在開發(fā)運(yùn)營過程中都可以進(jìn)行調(diào)整并改善。前期進(jìn)行多方位詳細(xì)且周密的專業(yè)調(diào)研、目標(biāo)考察、借用外腦、重視策劃、立體規(guī)劃、他山之石等等參考國內(nèi)成功泛旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗與商業(yè)運(yùn)營模式；首先必須清空傳統(tǒng)旅游開發(fā)的落后思維與主觀武斷，除投資商固有團(tuán)隊外，還需大量引進(jìn)合適人員。放手讓復(fù)合型專業(yè)人才與商業(yè)運(yùn)營高手操盤，包裝郴州立體化高端與品位形象，以現(xiàn)代企業(yè)制度而非郴州長期以往民間合伙模式，科學(xué)化明晰股權(quán)配置、預(yù)留產(chǎn)業(yè)原始股權(quán)（顧問專家+政府+自身），充分研究找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，挖掘各子項目關(guān)聯(lián)與特色，全力符合市場需求，整合區(qū)域旅游資源。與政府保持密切溝通并尋求一攬子支持，這都是項目成功的必要因素。第二部分項目戰(zhàn)略投資商及團(tuán)隊一、戰(zhàn)略投資商目前我們已與香港珠江企業(yè)集團(tuán)之戰(zhàn)略投資商簽署了戰(zhàn)略投資協(xié)議,投資方身份待政府系列批文下達(dá)后明示,屆時戰(zhàn)略投資方將邀請郴州市人民政府召開正式發(fā)布會與政府簽署全面合作協(xié)議?；陧椖康母咂瘘c定位，項目規(guī)劃前期我們便確定將招商引資對象集中在具備國際視野的大型著名投資財團(tuán)，港方投資財團(tuán)完全符合本項目戰(zhàn)略投資人的資質(zhì)。1、雄厚的資金實力珠江企業(yè)系香港著名投資財團(tuán)，長期從事大型生態(tài)生物產(chǎn)業(yè)項目投資，具備國際資本背景，資金實力充足?；陔p方框架協(xié)議約定,整體五蓋山泛旅游產(chǎn)業(yè)的打造劃分為3期分階段進(jìn)行。首期投資預(yù)算在未考慮不可抗力因素基礎(chǔ)將投入2.5-3.0億人民幣（累計建設(shè)投入8億元）。截止本說明書完成之時，香港方面的投資財團(tuán)已將首期項目啟動資金3000萬人民幣已匯入項目專項賬戶。2、規(guī)范的操作模式投資方作為專業(yè)的項目投資公司，具有極好的投資歷史，長期的投資經(jīng)驗以及國際化操作方式。公司對投資項目審核嚴(yán)謹(jǐn)，操作程序規(guī)范，運(yùn)作效率突出，這對有利于本項目的資金保障、項目持續(xù)推進(jìn)以及規(guī)范化管理。3、泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗豐富泛旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)系投資方主要投資領(lǐng)域，在國內(nèi)廣東、四川等地已有相關(guān)項目的投資項目經(jīng)驗，且項目正在運(yùn)行中，因此投資方可以為本項目的開發(fā)提供寶貴經(jīng)驗，同時引進(jìn)高端智力資源。需要強(qiáng)調(diào)，鑒于五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)所需資金巨大，根據(jù)雙方協(xié)議約定，項目跟進(jìn)中我們還將繼續(xù)積極的歡迎其他的投資資本在遵守協(xié)議內(nèi)容的基礎(chǔ)上參與本項目開發(fā)。三、項目團(tuán)隊五蓋山泛旅游產(chǎn)業(yè)集群的打造牽涉行業(yè)廣泛，涉及專業(yè)技術(shù)要求高，這對項目團(tuán)隊提出很高要求，團(tuán)隊建設(shè)總體由中國●五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈泛度假旅游集群產(chǎn)業(yè)園（暫定名）負(fù)責(zé)。團(tuán)隊人員涉及的專業(yè)部門包括但不限于：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、策劃營銷、市場調(diào)研、生物工程、農(nóng)業(yè)開發(fā)、資產(chǎn)評估、建筑設(shè)計、旅游開發(fā)管理、酒店運(yùn)營、商業(yè)開發(fā)、休閑會所管理等等。整個項目開發(fā)團(tuán)隊擁有全球化視野與國內(nèi)領(lǐng)先的專業(yè)能力，團(tuán)隊人員組成大部分將從全國范圍統(tǒng)籌優(yōu)先，部分由國際高端專業(yè)人員組成，同時吸收少部分特別優(yōu)秀的郴州本土人才。團(tuán)隊成員中大部分即具備高端學(xué)歷同時也有著豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，特別是各項目部的高管均為該行業(yè)標(biāo)桿性人物。只有如此才能打造一個富有高度，目標(biāo)統(tǒng)一，深諳團(tuán)隊合作，執(zhí)行能力突出的隊伍。本項目運(yùn)作組織模式如下：文化主題概念及游憩文化主題概念及游憩模式產(chǎn)品設(shè)計營銷傳播與主體管理模式設(shè)計執(zhí)行原始投資與主體形象模式設(shè)計包裝收入與盈利風(fēng)險可控模式設(shè)計運(yùn)行（項目合作）資本運(yùn)營與項目發(fā)展招投標(biāo)管理主體融資分標(biāo)與利益分配模式設(shè)計招商政策法規(guī)規(guī)劃土地等資源評價擁有、第三部分項目商業(yè)模式一、

通用三維坐標(biāo)解讀我們的商業(yè)模式（此略圖表與說明）二、項目商業(yè)模式設(shè)計郴州旅游資源評價已有一些國家和地方標(biāo)準(zhǔn)，但目前缺乏的是真正快速化可操作的、將資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的評價（即郴州泛旅游產(chǎn)業(yè)化開發(fā)價值評價）標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)是泛旅游產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)中尤為關(guān)鍵的工具。它也決定著我們擁有【五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈】核心目標(biāo)資源的時間的長短。有的區(qū)間（如極具亮點的原始次森林、優(yōu)質(zhì)水源水庫）資源很豐富，但一旦用如何轉(zhuǎn)化為可盈利且投資收回期短的旅游高附加產(chǎn)品的評價標(biāo)準(zhǔn)來看，產(chǎn)品的打造難度較大，而投資價值卻高。如何將轉(zhuǎn)化產(chǎn)品難度極大的資源開發(fā)為可盈利的產(chǎn)品對產(chǎn)品打造主體的創(chuàng)意策劃能力要求極高。用政府“泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈”的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位和品位，很大程度制約了產(chǎn)品的市場范圍和類型，所以必須將五蓋山體系及大小王仙嶺分支體系，從大圈和小圈均梯次分為城市公園項目、郊野項目、遠(yuǎn)郊型項目、區(qū)域型項目、全國型項目、國際型項目等六個類別（見P4/P5）。不同類別的項目定位其針對的市場不同、產(chǎn)品內(nèi)容不同、營銷的模式不同。但發(fā)展商和政府這兩個層面，均必須站在高的視野（品質(zhì)、模式、市場）做設(shè)計、做審批、做配置、做扶持……1、產(chǎn)品模式

郴州泛旅游產(chǎn)業(yè)項目產(chǎn)品要打造成功，規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵在于產(chǎn)品形態(tài)吸引力打造和各種道路的可進(jìn)入性建設(shè)。郴州旅游業(yè)發(fā)展初期觀光產(chǎn)品的價值大：如蘇仙嶺。隨著游客選擇廣度和深度的蔓延，價值逐步由觀光產(chǎn)品向度假休閑產(chǎn)品或主題產(chǎn)品轉(zhuǎn)移：如本項目。（1）產(chǎn)品－品牌模式：郴州旅游產(chǎn)品的增多，游客可選擇的機(jī)會增加，同類產(chǎn)品有品牌的游客量大，享受的溢價多。而且品牌為其他衍生產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品（如房地產(chǎn)、旅游紀(jì)念品、文化影視產(chǎn)品等）提供銷路，并為模式的擴(kuò)展提供的鋪墊。如深圳東部華僑城、環(huán)球嘉年華等。此點對于本項目只能做思想?yún)⒖?。?）產(chǎn)品－金字塔組合模式：已有的品牌和單一產(chǎn)品雖然銷路很好，但面臨新的競爭必須擴(kuò)充產(chǎn)品組合內(nèi)容，與原拳頭產(chǎn)品構(gòu)成互補(bǔ)組合，或進(jìn)一步加強(qiáng)優(yōu)勢。如華僑城的世界之窗、民族園、歡樂谷、房地產(chǎn)乃至在建高爾夫球場等，都是為了構(gòu)建這一產(chǎn)品金字塔。再如峨嵋山，其防火墻產(chǎn)品為佛教勝地，但為適應(yīng)新的游客的需求不斷增加滑雪場、溫泉等產(chǎn)品，逐步從單一觀光產(chǎn)品過渡到綜合的休閑度假產(chǎn)品組合。是本項目可以且必須走的路子。

（3）產(chǎn)品－拳頭產(chǎn)品模式：該模式經(jīng)常出現(xiàn)在產(chǎn)品改造提升的案例中，資源品位不高，已開發(fā)的產(chǎn)品中什么都有，但可以提煉為具有吸引力的獨特性的賣點卻沒有找到，產(chǎn)品的打造一般化。此時，應(yīng)該針對項目（旅游目的地）的資源特色和運(yùn)用市場偏好知識將產(chǎn)品最具賣點的吸引力找出，根據(jù)這個主題理念進(jìn)一步提升改造產(chǎn)品，使得景區(qū)更具競爭力和生命力。如房山的圣米石塘景區(qū)，經(jīng)策劃后改名為“圣蓮山”，并重新找到了“京都第一奇山”產(chǎn)品定位。本項目路子。（4）產(chǎn)業(yè)趨同模式：旅游產(chǎn)業(yè)價值鏈與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈在這個位置相交，產(chǎn)生了很多變體商業(yè)模式。如王志剛工作室設(shè)計的都江堰核心區(qū)的天府水鎮(zhèn)，由于鄰近世遺和文化保護(hù)區(qū)，其定位放在為世遺提供休閑服務(wù)產(chǎn)品。根據(jù)其商脈和市場特征，旅游住宅房地產(chǎn)無法支持，最佳的選擇為旅游商業(yè)房地產(chǎn)。本項目參考產(chǎn)業(yè)趨同模式我們將在第三維產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈中說明。

（5）產(chǎn)品－解決方案：比如歡樂、刺激、放松等模式設(shè)計可以是旅行社提供的一條設(shè)計完美的路線；也可以是按游客需求的主題設(shè)計的一整套游憩內(nèi)容。比如鎣華山為想體驗禪文化的游客提供一整套的包括禪景、禪食、禪住、禪趣等；仙女山的設(shè)計為想體驗高端休閑文化的游客提供一整套的包括情侶居、月光運(yùn)動、度假別墅、金領(lǐng)公館、老年療養(yǎng)，一花一草一溪一谷一坪都孕著神韻。該模式甚至可以是為一個游客度身訂做的數(shù)年的旅游計劃，通過分時度假交換系統(tǒng)的使用，使得游客可以自由選擇鐘意的產(chǎn)品方案。此乃本項目可走的系統(tǒng)化路子。

2、游憩模式設(shè)計

游憩模式設(shè)計是本項目的產(chǎn)品打造環(huán)節(jié)。游憩方式?jīng)Q定了項目中的游客體驗路線設(shè)計、消費類型安排、停留時滯處理等各項專業(yè)評判要素內(nèi)容，這是決定規(guī)劃方向與內(nèi)容的市場依據(jù)但非法規(guī)環(huán)評農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)依據(jù)。這在本策劃報告的《項目規(guī)劃建議說明》章節(jié)中加以闡釋。

3、收入模式設(shè)計

本項目游憩模式設(shè)計僅僅完成了產(chǎn)品設(shè)計，接著要進(jìn)行到收入模式設(shè)計環(huán)節(jié)。本創(chuàng)新型泛旅游地產(chǎn)項目的收入模式，需解決的問題絕不僅僅傳承傳統(tǒng)的“景點門票化”（收哪些費用、怎么收、收多少；確定收入點、收入方式、價格水平等等）。而是要銷售景區(qū)乃至包括土地權(quán)分割在內(nèi)的“期權(quán)物業(yè)”與“分時度假”類等物業(yè)，經(jīng)營管理的只能外包給國際化的專業(yè)智業(yè)機(jī)構(gòu)，從而也極大提升郴州的整個城市經(jīng)營水平——政府應(yīng)該為此創(chuàng)造好的環(huán)境和條件來擴(kuò)大城市美譽(yù)度和高額稅源。合理的收入模式設(shè)計能起到引導(dǎo)消費流，充分挖掘游客的多樣需求，誘導(dǎo)游客消費，使得整個項目收入最大化。通過采用價格歧視手段（只為少數(shù)人預(yù)備），設(shè)計不同的收費套餐來區(qū)分觀光游客、休閑游客、度假游客、商務(wù)游客等，從而刺激產(chǎn)品投資型營銷。（1）投資結(jié)構(gòu)

此略，系項目公司機(jī)密。

（2）投資分期

整個投資期和經(jīng)營期的現(xiàn)金流如何分布？投資應(yīng)如何分期，首期啟動項目的投資尤為關(guān)鍵。每期對后續(xù)的項目現(xiàn)金流能起到什么作用？投資分期的設(shè)計一定程度上決定了項目的打造順序安排。本項目結(jié)構(gòu)中包括了索道、戶外汽車運(yùn)動場道、會議中心、度假酒店、度假會所區(qū)等項目，我們從首先帶動人氣的角度，一期投資中首先考慮分標(biāo)投資索道、戶外汽車運(yùn)動場道和自主廣場近郊設(shè)施建設(shè)。在一期由個性度假休閑帶旺人氣的基礎(chǔ)上，再同步作業(yè)完成目標(biāo)建設(shè)，向吸引高端休閑度假游客進(jìn)一步延伸。（3）投資方式

詳見我們報批時的協(xié)議與合同。

（4）投資形式

本項目后續(xù)不低于25億元的投資：是跨越還是財務(wù)的一步進(jìn)行？廣開視野的投資形式包括現(xiàn)金、土地、智力成果、道路、游樂設(shè)施、景點、旅游經(jīng)營權(quán)、股份等等，不同的投資形式代表了不同類型資源的配置。不同的子項目需要搭建不同性質(zhì)的平臺。本項目建設(shè)內(nèi)容多，要求投入資金量較大（第一近郊區(qū)域3000畝左右估算約8億元以上人民幣），融資平臺的搭建就非常重要，要求有融資渠道廣泛的主體攜資源介入；目前項目的資源很平淡，可進(jìn)入性相當(dāng)一般，如果搭建特殊的營銷平臺，當(dāng)然能出奇制勝，這就要求有特殊營銷運(yùn)作才能的主體攜資源介入。珠江企業(yè)有資金有人才，就看郴州政府于項目的抉擇了。

4、融資模式

戰(zhàn)略投資進(jìn)來了。建設(shè)中我們建議與政府一道還需進(jìn)行BOT建設(shè)模式。第四部分項目游憩模式選擇首先看看我們項目關(guān)聯(lián)區(qū)位價值的直觀感覺：中國中國●五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群▲和生國際生態(tài)城（西北角王仙嶺）▲和生國際會展中心（東北后營山）▲生物及觀光產(chǎn)業(yè)園（五蓋山西麓）▲楚風(fēng)民俗文化村（五蓋山南及東南）▲探險極限運(yùn)動基地（東南角大峽谷）▲中國南方原始次森林科考體驗區(qū)▲國際狩獵場（東中部）▲亞洲泛賽車公園（）天堂溫泉蘇仙嶺1、基于本項目的簡單定義與范疇如前幾章節(jié)簡要說明，我們的項目必須高起點、重操作、看回報，站在國際化、市場化的視野定位、設(shè)計、建設(shè)項目的方方面面。那么，本項目游憩方式（物業(yè)形態(tài)以及以人為中心的生態(tài)泛旅游、度假、商務(wù)等的方式總和，決定著規(guī)劃設(shè)計、收入盈利模式、營銷模式），可以細(xì)化為進(jìn)入五蓋山生態(tài)體系后的定居方式、觀賞方式、游覽方式、休憩方式、餐飲方式、宿營方式、娛樂方式、游樂方式、購物方式、運(yùn)動方式、療養(yǎng)方式、學(xué)習(xí)方式、交流方式、體驗方式和最重要的投資購買物業(yè)（度假二或三或四居所）的精神價值鏈方式等多個方面。此項說明重點探討開發(fā)前規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)中可調(diào)整的游憩方式總設(shè)計，逐步建成逐步開放后的經(jīng)營則需要對游程時間與節(jié)奏安排、游賞娛樂內(nèi)容方式、吃住行舒適合理與娛樂化、情境設(shè)置、環(huán)境設(shè)置、體驗結(jié)構(gòu)設(shè)計、生理節(jié)點與心理興奮點安排、社群互動、購物內(nèi)容開發(fā)與購物方式設(shè)計等等在運(yùn)營項目時另案策劃。2、本項目游憩模式選擇的八個關(guān)鍵點1）泛旅游+泛地產(chǎn)≠泛旅游地產(chǎn)所謂旅游地產(chǎn)就是指旅游與地產(chǎn)的融合發(fā)展，地產(chǎn)是平臺，旅游是目的，即為旅游提供服務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)。本項目的泛旅游地產(chǎn)顧名思義，是其價值實現(xiàn)和利潤來源，大元公司創(chuàng)新化為特定環(huán)境的設(shè)計方向，大都主要來自于目標(biāo)客群的旅游品投資，另客群旅游過程的傳統(tǒng)經(jīng)營收入固然很大，是國際托管之后的行為了。2）設(shè)計中針對帶薪年假與個性旅游前瞻客群及他們的潛在投資意識2008年開始實施的休假制度改革，是繼1999年實施“五一”、“十一”長假之后的又一次重大調(diào)整，其對旅游業(yè)的影響已產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響。隨著居民生活水平的提升，居民的旅游需求開始轉(zhuǎn)變，由觀光旅游和深度旅游、體驗旅游轉(zhuǎn)變。最近兩年旅行團(tuán)“自由行”、“半自由行”團(tuán)隊的增加就是很好的證明。深度旅游和體驗旅游需要的深度化、個性化的旅游體驗，3）華中游憩綜合體與觀光旅游模式相適應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)是“旅游目的地+酒店”的簡單形式（如項目邊緣的【王仙嶺生態(tài)公園】、4A蘇仙嶺）；而它與深度旅游、休閑旅游和個性旅游模式極不適應(yīng)了。因此，本項目作為泛旅游與生態(tài)地產(chǎn)融合發(fā)展，旅游景點、旅游商業(yè)、旅游居住、私家會所、生態(tài)酒店等都將成為產(chǎn)品形態(tài)的表現(xiàn)形式。它們相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)，形成一個有機(jī)的整體——刷新郴州乃至中國近郊的泛旅游度假休閑游憩模式，構(gòu)成了一種新的更有吸引力的產(chǎn)品形態(tài)—游憩綜合體！4）生態(tài)圈休閑體驗與中高端度假會所深度旅游是基于旅游時間和路徑會提出更高要求，個性旅游則意味著在旅游過程中所有的差異化和個性化。所以，以短期居住為目的，且毫無個性消費特征，需要因郴州整體號召力上升而來度假旅游商務(wù)居住的理想選擇，就不再是無休閑體驗的酒店產(chǎn)品，取而代之的必然是強(qiáng)調(diào)休閑和度假感，營造獨特度假氛圍的度假會所居所——對于郴州主要客群是泛珠三角、東盟等有產(chǎn)階層，這種度假居所絕不僅僅是現(xiàn)有市場“概念性、蹩腳空洞地方文化型”的公寓、木屋等，對于山水林邑的郴州它必須是將“度假”、“居所”“身份”體現(xiàn)得淋漓盡致、具有國際化感召力的高端經(jīng)典會所。部分滿足小資情調(diào)客群的時權(quán)驛站。前者是通過規(guī)劃、景觀和產(chǎn)品本身對休閑感和度假感的營造來實現(xiàn)，而后者則需要對家居感的關(guān)注來達(dá)到，以區(qū)別于酒店的暫居性質(zhì)。5）關(guān)注深度旅游與郴州城市營銷深度旅游與觀光旅游最大的區(qū)別就是前者需要體驗旅游目的地的不同的生活狀態(tài)、植被狀態(tài)、路徑狀態(tài)、資源狀態(tài)等——就是五蓋山的地理價值認(rèn)同和留戀；于郴州而言，就是郴州的魅力！這是本項目營銷自身的出發(fā)點所在。在深度旅游和郴州初始化泛旅游地產(chǎn)階段，我們的營銷價值則非常突出?！皢紊硖焯谩丙惤褪呛芎玫睦C。在這種背景下，郴州政府也應(yīng)積極營造并提煉真正屬于郴州的城市魅力，并主動傳播之，從而進(jìn)入良性循環(huán)的發(fā)展。大“休閑之都”的成都和小“休閑之都”的常德，就是這種城市魅力營造、提升和傳播的成功典范。6）項目度假屬性與郴州城市經(jīng)濟(jì)事實上，本項目對郴州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)，將來肯定不僅僅來源于其泛旅游屬性，度假化的個性產(chǎn)品屬性更為重要。實施五蓋山生態(tài)圈系列旅游景點基礎(chǔ)上進(jìn)行旅游商務(wù)、旅游商業(yè)、旅游礦產(chǎn)論壇、旅游居住地、戶外運(yùn)動產(chǎn)業(yè)的個性化住居，也將會加大旅游深度，改變消費模式，為郴州政府提供源源不斷的稅源，而不僅僅是一次性稅收，對郴州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)更關(guān)聯(lián)、更持久、更長遠(yuǎn)。7）項目泛旅游地產(chǎn)與郴州地緣生態(tài)經(jīng)濟(jì)生態(tài)經(jīng)濟(jì)，屬于特定的社會經(jīng)濟(jì)，本項目的實施，毫不諱言地說就是郴州社會轉(zhuǎn)型的推進(jìn)器與歸宿的標(biāo)桿和象征。進(jìn)入五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈其行為過程相伴有大量的旅行行為，因此，廣義上講，也屬于旅游經(jīng)濟(jì)的一部分。從這個意義上而言，其對旅游地產(chǎn)的帶動無疑是巨大的，奧運(yùn)前大量的酒店建設(shè)就很好的說明了這一點。不僅如此，由于五蓋山生態(tài)的永續(xù)性和不可復(fù)制性，旅游者對郴州不再是走馬觀花式的觀光游覽，而是一種融入未來南中國地標(biāo)之一的五蓋山的深度體，能夠更好地了解與聯(lián)想郴州的“山水林邑”魅力，給泛旅游地產(chǎn)帶來更多的建筑觀光、商務(wù)旅游等構(gòu)成的“郴州后生態(tài)經(jīng)濟(jì)”時代。8）地理價值與旅游體驗由于之前郴州泛旅游度假萌芽項目大多數(shù)是“旅游+地產(chǎn)”的簡單疊加模式，所以，其營銷的邏輯仍然遵循傳統(tǒng)景點價值的邏輯，也有傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷的角度，機(jī)械性強(qiáng)調(diào)了環(huán)境價值和投資價值。很顯然，在珠三角及東盟個性旅游時代拍打郴州生態(tài)神經(jīng)時，這種基于傳統(tǒng)景點價值的營銷邏輯很難在郴州起到實質(zhì)作用，取而代之的就是一種郴州進(jìn)化了的生活方式、生活狀態(tài)。城市態(tài)度邏輯，“在五蓋山，你能享受到一種真正的度假生活”。只有這樣，才能真正打動目標(biāo)消費者，而絕非是簡單的環(huán)境價值、投資價值。營銷邏輯從景點價值向生活方式的轉(zhuǎn)變，無疑將會造就郴州泛旅游度假進(jìn)入支柱性品質(zhì)旅游時代。3、五蓋山森林保護(hù)對項目的取舍針對五蓋山森林生態(tài)資源優(yōu)勢，以老套的“超級大氧吧”理念？還是以保護(hù)城市中原始次森林天然資源的名義，依照森林生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)成和分布特點，結(jié)合地形地貌特點，采取立體式開發(fā)的策略？誠然，項目森林板塊開發(fā)建設(shè)的投資回報不高，但金山銀山比不上綠水青山！對此，我們必須保護(hù)性地為五蓋山森林板塊的度假休閑、科考體驗、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動設(shè)計全新的游憩方式。我們將森林結(jié)構(gòu)分為上、中、下三個層次，圍繞“歡樂度假、忘我休閑”的主題，形成笨項目“林地旅游產(chǎn)品的開發(fā)”，“林中旅游產(chǎn)品的開發(fā)”，“空中森林旅游產(chǎn)品的開發(fā)”的立體式結(jié)構(gòu)，從而構(gòu)建游樂性、參與性、浪漫性較強(qiáng)的主題叢林生活旅游產(chǎn)品體驗體系。以“中國生態(tài)休閑大本營”的品牌和稀有頂級高端弱堿性山泉水，搶占全國旅游中生態(tài)休閑的核心地位，形成全球知名的【城市生態(tài)陪都和地理標(biāo)志性】認(rèn)同感，并以此升級郴州森林旅游，重建非僅僅【國際狩獵場】的世界的五蓋山的森林吸引核。

1）林地漫步。于森林氧吧內(nèi)依托森林生態(tài)系統(tǒng)和森林生態(tài)多樣性景觀，以石材和木材為主，對現(xiàn)有游步道設(shè)施進(jìn)行改擴(kuò)建，使之與景觀優(yōu)美處、森林氧吧外部具有更為便捷的交通聯(lián)系。2）森林負(fù)離子浴。優(yōu)良的空氣質(zhì)量對旅游者也具有較強(qiáng)的吸引力。景區(qū)的森林環(huán)境中負(fù)離子含量較高，應(yīng)開辟專門的森林負(fù)離子呼吸區(qū)，融入一定的養(yǎng)生保健內(nèi)涵，實現(xiàn)“叢林生活、康體養(yǎng)生”功能。

3）山野營地。設(shè)計在林中很受歡迎的游憩方式之一。人們喜歡和朋友或家人一起在樹下空地上野營休息，住帳篷、睡吊床、樹底下納涼、草地上野餐，山野營地通過這些野外活動讓人們了解到野外生存基本技能和樂趣，充分體驗與大自然零距離接觸的感受。4）游憩驛站。舒適溫馨的游憩小站完全溶入森林的自然環(huán)境之中，就像在林地里自己生長出來的建筑。5）森林趣苑。林地的娛樂也是充滿了森林的氣息，體現(xiàn)了林間的風(fēng)情。這些游樂項目都溶進(jìn)了樹林的大背景中，具有森林游樂的獨特品位。

6）叢林野戰(zhàn)。茂密的森林植被提供了較好的遮掩性功能，結(jié)合現(xiàn)代時尚的射擊體驗類項目，于叢林內(nèi)開展具有軍事休閑體驗功能的實戰(zhàn)游樂活動，使游客獲得在叢林中進(jìn)行虛擬野戰(zhàn)的全新體驗。

7）野牛園。引入模式，開展“中式斗?！北硌莺桶踩雷o(hù)的互動體驗。

8）氧吧特色美食苑。考慮到護(hù)林防火和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的需要，美食以特色冷餐為主，將具有地方特色的冷餐美食提供給在林中游憩的游客。9）杜鵑、紅葉情人谷。改造林相讓項目特有的杜鵑花展開，圍合因勢天成杜鵑青年情人谷；種植彩葉紅葉樹種，并充分利用紅樺、楓樹等紅葉樹種具有的浪漫色彩，依托山谷山坡地形特征，建設(shè)中年紅葉情人谷。10）浪漫滿屋。結(jié)合現(xiàn)有浪漫時尚的婚慶蜜月旅游，依托紅葉林形成的獨特景觀，建設(shè)具有浪漫風(fēng)格的木屋，開展婚慶攝影、情侶度假等活動。浪漫滿屋充分考慮其私密性，使之具有紅紅火火、天長地久等吉祥祝福的文化內(nèi)涵。

11）林中旅游項目如：森林山寨、森林酒吧、野趣體能營、森林樂普森等。↘資源稟賦50萬畝、原始次森林、峽谷、植被、霜雪雲(yún)霧露蓋山崗……——中國生態(tài)地標(biāo)①↘人文稟賦九庵十八廟、香火云霧繞千年古道、楚風(fēng)民俗、木雕民居…——楚文化南極世界名鎮(zhèn)基因②↘交通稟賦扼守珠三角、牽手次東盟、輻射臺海華中、立體暢通……——南中國新地標(biāo)③↘地理稟賦——中國區(qū)域中心城市的生態(tài)陪都④↘區(qū)域稟賦相比長沙之于岳麓山人文特色各有千秋……——告別蘇仙嶺豈止東江湖⑤↘規(guī)劃稟賦國際視野目標(biāo)對接環(huán)境保護(hù)大于天——中國度假休閑泛旅游新名片⑥第五部分項目效益及產(chǎn)業(yè)聯(lián)動一、經(jīng)濟(jì)效益1.1）本項目完全建成，極大的推動郴州旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，必將產(chǎn)生關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的集中效應(yīng)，為政府創(chuàng)造更大的稅收，通用實踐規(guī)律預(yù)期宏觀見下表所示：年度總體旅游人次總體旅游收入本項目影響幅度本項目直接營業(yè)收入本項目可創(chuàng)造稅收2010年1200萬人次80億元20121300萬人次100億元5%6億元2000萬元20151600萬人次150億元15%20億元5000萬元20182000萬人次200億元30%50億元2億元20202200萬人次250億元50%100億元5億元1.2）旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接帶動生物光觀農(nóng)業(yè)、特色種植、養(yǎng)殖、環(huán)保型生物工程等等的繁榮。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效果的產(chǎn)生都為政府創(chuàng)造可觀的轉(zhuǎn)型財政收入，并適時解決大部分農(nóng)民和下崗工人再就業(yè)的問題。同時實現(xiàn)郴州農(nóng)莊模式誕生。二、社會效益2.1）本生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的建成，可極大的推動本市旅游產(chǎn)業(yè)的極向發(fā)展，吸引更多的中外目標(biāo)游客來此休閑度假旅游。這對促進(jìn)郴州的消費經(jīng)濟(jì)起到橋梁和紐帶作用，為把郴州打造成全國優(yōu)秀旅游城市打下了堅實的國際基礎(chǔ)。2.2）本生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的建成，可有效的調(diào)整五蓋山旅游體系及周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)揮重要的示范推動作用。2.3）該項目的實施可拉動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時可帶動促進(jìn)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，生物和觀光產(chǎn)業(yè)園的建成，可提供上萬個就業(yè)機(jī)會，為政府解決下崗就業(yè)、民生等永久難題，增加地方財政收入。延伸關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈，推動不僅僅只是文化的高附加值，生態(tài)圈內(nèi)獨有的山泉水資源通過市場化的運(yùn)作，借助五蓋山開發(fā)之勢，誕生世界性養(yǎng)生大品牌，運(yùn)作得好，可在5年內(nèi)將其打造成國內(nèi)一線品牌，成為中國馳名商標(biāo)，讓“五蓋山”“臨武鴨”雙翼齊飛。2.4）通過對本項目國際化視野的運(yùn)作，讓“五蓋山”走向世界，讓郴州因有此地球地標(biāo)而聞名中外——南中國的度假休閑旅游之都：媲美法國依云小鎮(zhèn)、瑞士達(dá)沃斯山莊；超越云南香格里拉、重慶武隆仙女山。2.5）本項目的建成，將為全國樹立一個優(yōu)秀旅游小鎮(zhèn)模式和國家級優(yōu)秀旅游+泛旅游產(chǎn)業(yè)項目的示范基地。成為核心面向珠三角、東盟、華中乃至全球的休閑旅游、中高端度假、生態(tài)都會、荒地有效利用的展示點。三、生態(tài)效益3.1）項目建設(shè)過程中，將對五蓋山部分地段生態(tài)環(huán)境進(jìn)行綜合治理。項目建成后，落實各項法律強(qiáng)規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)對森林資源有效保護(hù)，逐步改善五蓋山及周邊區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。通過對各類景觀資源、野生動物資源的物種化保護(hù)，必將促進(jìn)整個區(qū)域內(nèi)生態(tài)良性循環(huán)。3.2）項目的建設(shè)將有效的利用原地形地貌，在不破壞植被條件下就地建設(shè)，保障區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境的恢復(fù)和改善，自然機(jī)制化地落實生態(tài)旅游的主題思想。3.3）生態(tài)觀光產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)鏈實行的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理模式、避免了零散的經(jīng)營種、養(yǎng)殖現(xiàn)狀，合理的規(guī)劃和保護(hù)了區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，為國內(nèi)樹立一個綠色生態(tài)的觀光產(chǎn)業(yè)園典范。四、促進(jìn)項目聯(lián)動鏈

（綠色圓代表本項目）１、項目催生產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整

珠三角、東盟、全國乃至全球游客關(guān)注湖南的移動為可能的郴州旅游及它行業(yè)帶來了多層次消費挖掘點，這使本項目有很強(qiáng)的滲透性和關(guān)聯(lián)性。項目中各產(chǎn)品組合一旦放大就能與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈上的各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生趨同并國際化，即產(chǎn)業(yè)之間的界限模糊（如泛旅游與泛地產(chǎn)與休閑度假與生態(tài)觀光），它將協(xié)同郴州城市經(jīng)營催生關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生。加上項目本身要素豐富多樣，導(dǎo)致區(qū)域快速成長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分級形成多種形態(tài)，郴州城市經(jīng)營邁向改版級的提升。按級次催生所含的深度和廣度，本項目催生產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)可歸納為如圖示的五級模式：

（1）一級形態(tài)：分離產(chǎn)業(yè)模式（單一景點開發(fā)，與蘇仙嶺、王仙公園形成組線）

觀光、游樂為核心，各自獨立；

（2）二級形態(tài)：多元產(chǎn)業(yè)模式（戶外運(yùn)動主題公園開發(fā)）

滿足多種需求各類產(chǎn)品出現(xiàn)，形成觀光、游樂、美食、修學(xué)、康體、娛樂、其它休閑等多元結(jié)構(gòu)的形成；

（3）三級形態(tài)：一體化產(chǎn)業(yè)模式（郴州城市東南郊野生態(tài)圈、游憩區(qū)開發(fā)模式）

以綜合交叉模式為主導(dǎo)，形成多種多樣的旅游休閑目的地；

（4）四級形態(tài)：度假產(chǎn)業(yè)模式（大小王仙嶺泛旅游休閑度假開發(fā)）

以全球化視野的工作與度假分離的節(jié)奏式安排為基礎(chǔ)，珠三角、長三角財富階層私人度假資產(chǎn)的普及為依托，形成郴州改版城市名片的產(chǎn)業(yè)模式；（5）五級形態(tài)：產(chǎn)業(yè)整合模式（五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈綜合開發(fā)、旅游城鎮(zhèn)模式）

生命體驗形態(tài)以游憩娛樂體驗為生活目標(biāo)與生活方式的產(chǎn)業(yè)整合模式。

郴州旅游中游憩娛樂類的主題產(chǎn)品能解決吸引客流的難題（游憩模式、營銷模式）；而自然生態(tài)、社會人文的環(huán)境的打造（王仙嶺泛旅游休閑度假和更高層次的五蓋山生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈）能解決讓游客在郴州留駐的問題；環(huán)境打造的成功有很強(qiáng)的溢出效應(yīng)，為郴州其他產(chǎn)業(yè)帶來很好的投資基礎(chǔ)——這正是郴州最需要的境界！吸引其他投資進(jìn)入，投入不斷增加將使得土地的價值增加，使得項目地的價值增加（項目泛旅游休閑度假的本土從業(yè)者在一段時期之后變成了當(dāng)?shù)氐墓潭ㄇf員）；大量的客流為投資者提供了很好的盈利機(jī)會，使得郴州招商變得容易；郴州旅游支柱產(chǎn)業(yè)的繁榮變?yōu)楝F(xiàn)實并為其他產(chǎn)業(yè)帶來買單者，刺激郴州生態(tài)化可持續(xù)發(fā)展，將帶來更多的就業(yè)機(jī)會（政府與企業(yè)功德），諸如此無疑容易得到政府政策的支持，為融資帶來便利。因此，郴州政府不會再為生態(tài)泛旅游羞羞答答了。２、商業(yè)模式的擴(kuò)展

前面所表述為項目導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈的維度，為我們搭建了整個郴州乃至湖南高度關(guān)注的泛旅游產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的立體坐標(biāo)系。成功的企業(yè)或項目的背后必然是一系列成功的商業(yè)模式。它的采用，讓本項目及其運(yùn)營的主體公司有了明確的戰(zhàn)略定位、相配套的資源配置、強(qiáng)有力的執(zhí)行機(jī)制。這是對郴州經(jīng)營的貢獻(xiàn)。

（1）經(jīng)營到知識：

本項目具有很強(qiáng)的個性化，因此管理知識擁有相當(dāng)?shù)膬r值。經(jīng)營過程中積累總結(jié)的知識可以輸出，為郴州城市經(jīng)營提供知識管理輸出是商業(yè)模式擴(kuò)展和拷貝的地域化貢獻(xiàn)。

（2）專業(yè)資本打包：雖然本項目個性很強(qiáng)，但與郴州乃至全國同類的產(chǎn)品還是有很大的空間?？赡艿臄U(kuò)展模式是將我們的可通用的產(chǎn)品或技術(shù)打包，形成新的智業(yè)項目為其融資，為郴州資本市場（包括民間私募基金）提供標(biāo)準(zhǔn)的資本品。（3）產(chǎn)業(yè)基金模式：假定以本次投資主體對本土旅游智業(yè)進(jìn)行整合，成立郴州旅游產(chǎn)業(yè)基金，統(tǒng)一開發(fā)項目，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一分配利潤。該模式可能面對組織成本的障礙，但有很大的操作空間。

目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 PAGEREF_To