房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體策略

于A近郊××鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口(1)地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。M的自然景觀；(4)工程所在地××鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。在地塊的視線墅區(qū)用地平衡表工程計(jì)量單位數(shù)量所占比值3837公共綠地ha8項(xiàng)項(xiàng)目居住戶(套)數(shù)所占比值備注6戶(套)人40保留保留平方M0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積平方M/人26停車數(shù)個(gè)10003備注儲(chǔ)蓄所0000所所占比值(%)6257居住戶(套)數(shù)戶(套)人％％％個(gè)4104用用地面積(平方M)備注建筑面積(平方M)符號(hào)設(shè)施名稱工程主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)匯總表工程總投資(萬(wàn)元)工程總銷售收入(萬(wàn)元)利潤(rùn)總額(萬(wàn)元)稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)盈虧平衡點(diǎn)銷售率發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1A經(jīng)濟(jì)發(fā)掌狀況(略)2.2A市經(jīng)濟(jì)發(fā)狀趨勢(shì)分析(略)2.3工程地塊臨近城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析(略)2.4.1住宅市場(chǎng)供給情況分析(略)2.4.2住宅市場(chǎng)需求情況分析(略)2.5A市新興住宅區(qū)域的分布分析(略)2.6工程開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)AM溪一帶，近年來(lái)向北(××板塊)，向南(華南板塊)及向東(廣園東板塊)的發(fā)展引人注目。②主題特征日益明顯：住宅市場(chǎng)細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤(pán)占具明顯的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，以體育運(yùn)動(dòng)，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的工程各呈繽紛，吸引了眾多的買(mǎi)家。。中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)(天河新城市中心)、城市北翼大組團(tuán)叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射A珠江三角洲城市群以東岸廣深(香港)城市帶、西岸廣珠(澳門(mén))城市帶作為區(qū)域發(fā)展主軸，構(gòu)造了一個(gè)“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。應(yīng)(平方公里)12345花都、從化、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對(duì)較遠(yuǎn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對(duì)獨(dú)立性，形成有相當(dāng)規(guī)模的綜合發(fā)。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對(duì)外加工業(yè)，適當(dāng)發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個(gè)以港口產(chǎn)業(yè)、外向型加工業(yè)和三高農(nóng)業(yè)為主的片區(qū)。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以發(fā)展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。行政區(qū)劃整合可以將國(guó)家與地“南拓軸”。4工程所在地區(qū)域環(huán)境分析產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況作分析如下。所研究區(qū)域跨A兩個(gè)區(qū)(天河區(qū)、黃埔區(qū))與增城的四個(gè)鎮(zhèn)(新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和××鎮(zhèn))。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶園工地塊面積(公頃)總建筑面積(萬(wàn)平方M)投放市場(chǎng)時(shí)間合計(jì)條件分析MA綱要》提A黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由廣深公路(107國(guó)道)、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。廣惠高速公路(A－惠州)設(shè)置了仙村出入口。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。A北三環(huán)高速公路(荔城－花都機(jī)場(chǎng))、增莞深高速公路(增城－東莞－深圳)和新坪公路(新塘至從化太坪場(chǎng))，正在沙河立交至黃埔豐樂(lè)立交路段已納入年票制收費(fèi)范圍，二期工程豐樂(lè)立交至增城新塘荔新路段至今仍未實(shí)施收費(fèi)。但廣園東路是國(guó)家批準(zhǔn)費(fèi)，在廣園東路一、二期工。北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點(diǎn)。。×鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當(dāng)?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。但由于水泥廠是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的主要來(lái)源，污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過(guò)二期治理工程達(dá)標(biāo)一批、停產(chǎn)一批、關(guān)閉一批后，水環(huán)境質(zhì)量有了明顯變化。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢(shì)，但若不能徹底解決水污染的問(wèn)題，這一優(yōu)勢(shì)也可能變成一個(gè)劣勢(shì)。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對(duì)地塊環(huán)境和景觀構(gòu)成一定威脅。5.5該地塊建設(shè)大型住宅區(qū)S.W.O.T分析氛圍、打造精品的開(kāi)發(fā)理念有利于樹(shù)立別具一格的工程形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。前房地產(chǎn)市場(chǎng)豪強(qiáng)林立，有些開(kāi)發(fā)商以很快的速度實(shí)施擴(kuò)張，但往往容易使消費(fèi)者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本工程發(fā)展商與之恰成鮮明對(duì)比。十年用心經(jīng)營(yíng)一個(gè)工程的專注，文學(xué)社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品地支援工程在長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中地保持較優(yōu)價(jià)格。所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產(chǎn)業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)。參考附近大型住宅工程(碧桂園鳳凰城與錦繡香江等)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信工程的投建，也能獲得地方政府在地價(jià)、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。力。A本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施(尤其是A都會(huì)區(qū)交通設(shè)施)的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進(jìn)一步拉大工建設(shè)滿一年地，征收每平今后工作的一個(gè)重點(diǎn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，集團(tuán)希望以較低成本圈下大塊土地作為儲(chǔ)備的經(jīng)營(yíng)模式，將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)施的壓力。由于遠(yuǎn)離A市區(qū)，大城市完善的生活配套對(duì)本工程幾乎不能起到任何的彌補(bǔ)作用。一切依靠工程自己建設(shè)，開(kāi)發(fā)成本將有《廣園能開(kāi)通到新塘。與新塘等地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本工程在交通條件上尚有一定不足之處。地塊臨近東江，地勢(shì)低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會(huì)淹沒(méi)部分土地。所以工程開(kāi)發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來(lái)大量土石方工程費(fèi)用的支出。同時(shí)由于土質(zhì)松軟，進(jìn)行大型公建施工時(shí)，地基處理也將開(kāi)支。這些都增加了工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。6.1區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析(略)6.2其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析(略)A問(wèn)卷調(diào)查，我們得到本工程的市場(chǎng)需求分析報(bào)告如下。7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析(略)適當(dāng)增加休閑娛樂(lè)設(shè)施與運(yùn)動(dòng)設(shè)施。。。獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運(yùn)動(dòng)，將“水”的主題與“動(dòng)”的元素有機(jī)結(jié)合，甚至建立游艇俱樂(lè)部，從整體上提高工程品8.本地塊住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位于有完善發(fā)區(qū)等地的高級(jí)白領(lǐng)及經(jīng)管人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品味，價(jià)格吸引，交通條件能為他們所接受(一般以單程通勤時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)為限)，相信可以吸引一定數(shù)量的買(mǎi)家。我小鎮(zhèn)，在水一方”的概念定位，盡可能拉大與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位概念上的差距，強(qiáng)化高貴而典雅工程形象。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲海情侶路)，建設(shè)游艇碼頭等水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施。以水上運(yùn)動(dòng)，水上風(fēng)光為主題，作為工程賣點(diǎn)。宅別墅，第二年內(nèi)施工完畢，在第三年開(kāi)始銷售；第三期建設(shè)連體別墅，第三年內(nèi)施工完畢，在第四年開(kāi)始銷售，第四期建設(shè)獨(dú)立別墅，第四年內(nèi)施工完畢，在第五年開(kāi)始銷售。整個(gè)銷售活動(dòng)在第六年內(nèi)完成。詳見(jiàn)工程進(jìn)度表(表14-10)“土地成本”多技術(shù)方案比較每積益率它)工程分成幾個(gè)計(jì)算期,年220000.0001_TDPMJJ_ZJZMJ_JZSYL_TDLY_JSQ_JSQDW_JSQQSNF_JSQQSXH_TDMJ_YYSSL_CJSSL_JYFFJSL_FHGCFSL_YHSSL_JYFWFSL_FCSSL_ZZSJSFS_ZZSZHSL_QYSDSSL_GJJBFB_JYZJLL_ZYZZLL_JDKLL_HDBFB_TDQSSL_WYGLFFL_ZYZJBFB3-季年/季/月?計(jì)算方式(1-國(guó)家規(guī)定并在“土20000.000平方M5.000%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)7.000%,(計(jì)算基數(shù):營(yíng)業(yè)稅)3.000%,(計(jì)算基數(shù):營(yíng)業(yè)稅)0.090%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)0.050%,(計(jì)算基數(shù):經(jīng)營(yíng)收入)0.500%,(計(jì)算基數(shù):銷售收入)12.000%,(計(jì)算基數(shù):租賃收入)1.000%,(增值稅=銷售收入×綜合稅33.000%,(計(jì)算基數(shù):稅前利潤(rùn))10.000%,(計(jì)算基數(shù)：稅后利潤(rùn))15.000%6.800%5.803%,年50%,期3.000%1.500元/平方M-1.000%,填入負(fù)數(shù)則按實(shí)際大小_CZBDFS土地成本編號(hào)名稱自定義計(jì)算公式1土地拍賣價(jià)2土地契稅TOTAL合計(jì)單位塊塊工程量單位塊塊單價(jià)(或系數(shù))0479.0000土地拍賣價(jià)×3%前期工程費(fèi)編號(hào)名稱規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)籌建開(kāi)辦、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)可行性研究費(fèi)FGJFGJGFJ計(jì)23編號(hào)名稱規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)籌建開(kāi)辦、市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)可行性研究費(fèi)FGJFGJGFJ計(jì)2345TOTAL單位項(xiàng)工程量500000000.000500000000.000單位項(xiàng)-393.000單價(jià)(或系數(shù))0.03000.01000.15000.05001.0000-393取建安工程費(fèi)×3%取建安工程費(fèi)×0.15%取建安工程費(fèi)×2.5%取建安工程費(fèi)×0.15%(萬(wàn)元)1(萬(wàn)元))建安工程費(fèi)名名稱1、基礎(chǔ)工程2、土建工程3、內(nèi)裝修工程4、安裝工程5、消防工程7、智能化系統(tǒng)1、基礎(chǔ)工程2、土建工程3、內(nèi)裝修工程4、安裝工程5、消防工程7、智能化系統(tǒng)其他計(jì)單價(jià)(或系數(shù))0.00500.08000.05000.01000.00600.00250.00500.00500.08000.05000.01000.00600.00250.0050工程量0000000000000080000.00080000.00080000.00080000.00080000.00080000.00080000.00020527.0000004000052749057編號(hào)3TOTAL單位自定義計(jì)算公式基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)名名稱供水綠化工程道路工程煤氣接入橋梁三通一平他HHH計(jì)單價(jià)(或系數(shù))0.00250.00600.01000.00500.00150.00180.00500.0111工程量000000000000006286.0006編號(hào)123456789TOTAL單位自定義計(jì)算公式公共設(shè)施配套費(fèi)名名稱文化活動(dòng)室幼兒園居委會(huì)球場(chǎng)游泳池變電所所文化活動(dòng)室單價(jià)(或系數(shù))500.0000100.0000800.0000 0.0000 2.0000500.0000工程量2編號(hào)2項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)自定義計(jì)算公式單位幼兒園幼兒園球場(chǎng)游泳池變電所廁所FGHFGHFGH計(jì)800.00000.00002.0000292.0003TOTAL2項(xiàng)項(xiàng)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)建安工程費(fèi)×5.5%建安工程費(fèi)×0.4%建安工程費(fèi)×0.2%建安工程費(fèi)×1.3%(用戶指定計(jì)算公式)建安工程費(fèi)×1%名稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)供電用電負(fù)荷費(fèi)招標(biāo)活動(dòng)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)物業(yè)經(jīng)管基金YYYYYYYYYYYYY計(jì)自定義計(jì)算公式_JAGCF*0.055_JAGCF*0.0048*(_ZJZMJ/100)*0.0400_JAGCF*0.002_JAGCF*0.013_JAGCF*0.02_JAGCF*0.01單價(jià)(或系數(shù))0.0600500000.00000.01000.0100工程量3000.0003000.0003000.0003000.0003000.000-1530號(hào)12345678TOTAL單位元元項(xiàng)元元元元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)名名稱不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)YYYYYYYYYYYYY計(jì)自定義計(jì)算公式(_TDCB+_QQGCF+_JAGCF+_JCSSF+_GGSSPTF+_KFQJSF)*0.0543604360工程量1200000000.000可預(yù)見(jiàn)開(kāi)發(fā)成本×5%編號(hào)12TOTAL單價(jià)(或系數(shù))0.0500單位項(xiàng)經(jīng)管費(fèi)用名名稱經(jīng)管費(fèi)用AAAAAAAAAAAA計(jì)自定義計(jì)算公式(_TDCB+_QQGCF+_JAGCF+_JCSSF+_GGSSPTF+_KFQJSF)*0.03可預(yù)見(jiàn)開(kāi)發(fā)成本×3%編號(hào)12TOTAL單價(jià)(或系數(shù))0.0300工程量50000000.000單位元經(jīng)營(yíng)費(fèi)用名名稱廣告宣傳及市場(chǎng)推廣銷售代理費(fèi)其他攤消費(fèi)用AAAAAAAAAAAAAA計(jì)銷售收入×5%銷售收入×1.5%自定義計(jì)算公式_XSSR*0.05_XSSR*0.02_XSSR*0.015單價(jià)(或系數(shù))0.05000.02004-270593工程量50000.00050000.000-2705.000編號(hào)1234TOTAL單位項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)見(jiàn)總成本費(fèi)用估算匯總表(表估算匯總表序序號(hào)工程一開(kāi)發(fā)成本土地成本2前期工程費(fèi)3建安工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5公共設(shè)施配套費(fèi)6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)二開(kāi)發(fā)費(fèi)用經(jīng)管費(fèi)用2銷售費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用得房成本(M/㎡)合計(jì)(萬(wàn)元)本工程開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本工程開(kāi)發(fā)商投入自有詳細(xì)投資計(jì)劃表 本估算用估算137291562412詳細(xì)投資計(jì)劃表 888年下半年66499年下半年本估算7122用估算608477TOTAL合計(jì)1029745730784394845607608投資計(jì)劃與資金籌措表 (不含借款利息)5 4 35059612961412投資計(jì)劃與資金籌措表 (不含借款利息)78912借款還本付息表 期初已借款累計(jì)---還款方式:計(jì)算期:---分幾期進(jìn)行還款:2258360002584 25812581256率(%,年):3息4息35395期末剩余借款累計(jì)8232452124424948221325期初已借款累計(jì)---還款方式:計(jì)算期:---分幾期進(jìn)行還款:率(%,年):息息剩余借款累計(jì)89712345a.連排別墅-23華南碧桂園成交均價(jià)(M/㎡)1111111本工程的相對(duì)價(jià)格(M/㎡)4049374616工程名稱碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園相對(duì)價(jià)格392937743616權(quán)重0.50.250.25加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格2025943904本工程的銷售價(jià)格3872b.獨(dú)立別墅-25華南碧桂園成交均價(jià)(M/㎡)111111個(gè)別因素修正10.961本本工程的相對(duì)價(jià)格(M/㎡)本工程獨(dú)立別墅銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表9.1.4.2用成本法確定銷售價(jià)格得下限(平均價(jià)格)。根據(jù)成本估算及計(jì)劃的工程進(jìn)度，整個(gè)銷售過(guò)程按四個(gè)組團(tuán)分四批進(jìn)行，確定連體別墅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年開(kāi)始出售，均價(jià)為二年開(kāi)始出售，均價(jià)為5500售出。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際的銷售總收入。123456銷售收入 78938825295TOTAL合計(jì)1352704457491779177經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1123456編號(hào)名稱合計(jì)5年上半年5年下半年6年上半年6年下半年7年上半年7年下半年12售稅金及附加設(shè)稅77448jghjghhjghjghjgh34稅金及附加設(shè)稅ddddddddddddddd15稅6VVVVVVVVVVVV8TOTAL可運(yùn)用資金1198926882688211經(jīng)營(yíng)稅金及附加 銷售收入2銷售稅金及附加8 7 9設(shè)稅899865jghjghhjghjghjgh34稅金及附加設(shè)稅ddddddddddddddd15稅6VVVVVVVVVVVV8TOTAL可運(yùn)用資金1198929601081338133a全部投資的所得稅后投資利潤(rùn)率＝(所得稅后利潤(rùn)總額/總投資額)*100%＝10.72％b全部投資的所得稅前投資利潤(rùn)率＝(所得稅前利潤(rùn)總額/總投資額)*100%＝16.00％損益表 銷售收入2租賃收入3總成本費(fèi)用(包括借款利息)4銷售稅金及附加43561255稅金及附加6稅7VVVVVVVVVVVV89率(%)(%)全部投資:投資利稅率(%)24.92損益表 費(fèi)用(包括借款利息)售稅金及附加稅金及附加稅VVVVVVVVVVVV率(%)(%)(%)879123456789資金來(lái)源與運(yùn)用表 款利息)加VVVVVVVVVVVV477653776556211234資金來(lái)源與運(yùn)用表 款利息)987123539加VVVVVVVVVVVV339864累計(jì)盈余資金42008229516357113969743683合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益.。工程評(píng)價(jià)的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表(表14—30)、自有資金現(xiàn)金流量表(表14—31)。注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量表現(xiàn)值累積等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映處工程所占用資金的盈NPVIc全部投資現(xiàn)金流量表 加43652112VVVVVVVVVVVV38156141004307202485275-375585)9606467815614103716334885231-397869)55333動(dòng)態(tài)投資回收期(年).74全部投資現(xiàn)金流量表 加87912VVVVVVVVVVVV37913431706145)542061725977525869669)2832661動(dòng)態(tài)投資回收期(年).74自有資金現(xiàn)金流量表 432156123539加VVVVVVVVVVVV31453848036634145382559-216365)9404308467145384-110827958145382319-238649)92353動(dòng)態(tài)投資回收期(年).48自有資金現(xiàn)金流量表 89712加VVVVVVVVVVVV3437441387075)687421739868168731199519)7822824動(dòng)態(tài)投資回收期(年).48資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了工程自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本工程的資金來(lái)源與運(yùn)用表。本工程在達(dá)到預(yù)計(jì)的銷售率和售價(jià)的前提下，每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入都大于資金流出。本工程的貸款償還能力和自身平衡能力主要以來(lái)銷售收入，若市場(chǎng)情況變化，銷售不理想，則有可能使工程面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。資金來(lái)源與運(yùn)用表 款利息)加VVVVVVVVVVVV477653776556211234資金來(lái)源與運(yùn)用表 8791917725191款利息)3539加VVVVVVVVVVVV339864累計(jì)盈余資金42008229516357113969743683態(tài)從經(jīng)濟(jì)效益分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)及現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)情況看，在各主要成本要素中，本工程的土地成本、稅費(fèi)等因素相對(duì)固定，而建安成本其中對(duì)工程收益影響最大的一項(xiàng)；另外，本工程的退出面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)期售價(jià)的變化會(huì)對(duì)工程產(chǎn)生影響。因此，本工程的敏感性分析要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，在正常的變化范圍之內(nèi)，售價(jià)的變化對(duì)指標(biāo)的影響尤其明顯。我們可以看到，本工程的臨界點(diǎn)過(guò)低，當(dāng)售價(jià)下降編號(hào)編號(hào)名稱1總成本費(fèi)用(含借款利息)2建設(shè)投資(不含借款利息)2.1開(kāi)發(fā)成本(土地成本保持不變)2.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用3資金籌措3.2借款資金3.3經(jīng)營(yíng)收入再投入4經(jīng)營(yíng)收入4.1銷售收入4.2租賃收入5銷售稅金及附加6租賃稅金及附加7土地增值稅8VVVVVVVVVVVV9所得稅10稅后利潤(rùn)11全部投資(稅后):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部投資(稅后):FNPV變動(dòng)幅08%-3-100.118-245.368-11323368.06-15%-10%-5%13全部投資(稅后):財(cái)務(wù)內(nèi)部收全部投資(稅后):FIRR變動(dòng)幅15全部投資(稅后):靜態(tài)投資回16全部投資(稅后):靜態(tài)投資回17全部投資(稅后):投資利潤(rùn)率18全部投資(稅后):投資利潤(rùn)率稅后建設(shè)投資建設(shè)投資最小敏感度系數(shù)(%)最大敏感度系數(shù)(%)最大臨界點(diǎn)(%)61.09.89-108.302.9776.03-10.417-18.70-33.12-7.35銷售收入敏感性分析 編號(hào)編號(hào)名稱1總成本費(fèi)用(含借款利息)2建設(shè)投資(不含借款利息)3經(jīng)營(yíng)收入3.1銷售收入3.2租賃收入4銷售稅金及附加5租賃稅金及附加6土地增值稅-3.93%-15%-10%7VVVVVVVVVVVV8所得稅5716-5031574408777889862119359稅后利潤(rùn)11604-10203194829815814200252423310全部投資(稅后):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2661-7490-41012604694321281611全部投資(稅后):FNPV變動(dòng)幅-381.47-254.11-99.92127.21254.45381.6212全部投資(稅后):財(cái)務(wù)內(nèi)部收8.612.284.45710.6212.5814.5013全部投資(稅后):FIRR變動(dòng)幅-73.52-48.32-18.7023.3446.1168.4114全部投資(稅后):靜態(tài)投資回4.905.685.395.074.734.564.4315全部投資(稅后):靜態(tài)投資回15.92103.47-3.47-6.94-9.5916全部投資(稅后):投資利潤(rùn)率10.72-0.942.957.6614.6018.4922.3817全部投資(稅后):投資利潤(rùn)率-108.77-72.48-28.5436.1972.48108.77系數(shù)(%)系數(shù)(%)(%)銷售收入最大臨界點(diǎn)(%)25.4125.45-3.94-3.93概率分析編號(hào)編號(hào)概率組合形式R稅后期望值(全部投資)21689552-10508-1094.92-4.38.90土地成本多技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)分析 1土地成本2總成本費(fèi)用(含借款利息)3投資總額(不含借款利息)4資金籌措4.2借款資金4.3經(jīng)營(yíng)收入再投入32478961555經(jīng)營(yíng)收入5.1銷售收入5.2租賃收入6銷售稅金及附加7租賃稅金及附加8土地增值稅9VVVVVVVVVVVV10所得稅11稅后利潤(rùn)投資回收期(年)投資回收期(年)潤(rùn)率(%)(%)5656-17466786-15766-1376636-198168686土地成本多技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)分析 1土地成本2總成本費(fèi)用(含借款利息)3投資總額(不含借款利息)4資金籌措4.2借款資金4.3經(jīng)營(yíng)收入再投入55經(jīng)營(yíng)收入5.1銷售收入5.2租賃收入6銷售稅金及附加7租賃稅金及附加8土地增值稅9VVVVVVVVVVVV10所得稅11稅后利潤(rùn)投資回收期(年)投資回收期(年)潤(rùn)率(%)(%)