房地產企業(yè)采購與合約管理三

房地產企業(yè)采購與合約管理之探討張松濤老師介紹博志成成本控制中心首席專家北京大學房地產管理研究所副所長1.結構工程碩士，高級工程師，國家一級注冊結構工程師，國家注冊監(jiān)理/造價/建造工程師。北大、清華、人大、浙大、重大總裁班特邀講師。中國對外經濟貿易仲裁委員會仲裁員，深圳市政府招投標專家?guī)熨Y深評標專家。2.從事建筑結構專業(yè)設計、監(jiān)理工作10年，在萬科等標桿房地產開發(fā)企業(yè)從事專業(yè)管理工作近10年（其中萬科集團服務七年）。3.主導完成了多家集團性房地產企業(yè)管理架構與體系的架構、權責與制度流程體系的建立；為多家民營企業(yè)完成了專業(yè)管理體系的制度流程建設、跨地域經營授權體系的建立、目標與責任成本控制體系的建立與運行，風險管理與內控體系的搭建及運行支持工作等。（代表課程：《全成本管理體系構建》，《目標成本體系構建特訓營》，《成本管理沙盤模擬訓練》，《招投標、采購與合約管理》等成本體系各類課程）綱要采購的概念采購管理基本體系架構與授權計劃與業(yè)務管控采購業(yè)務管理解析供應商管理采購實務合約管理采購管理理念升級關于戰(zhàn)略合作關于資源整合采購的概念（PART1）1、大采購的概念范疇2、集中采購與分散采購3、戰(zhàn)略采購與競爭性采購4、采購方式選擇招標（公開、邀請、競價）議標----競爭性談判直接委托采葉購絞基晶本區(qū)體紡系符（PA稱RT俯2）1、晉授樂權當與氧架廉構巖體精系1）萬褲科模放式2）嘗珠腸江軋模止式3）景不遲同朽的劃采叉購淘執(zhí)菊行話模疤式采購眉基本否體系鋪（PA副RT祥2）2、光采問購甜計圓劃役管閱理1）三技級計添劃體丈系模餅式策略規(guī)劃（3年）盈利預測（3年）經營目標（1年）項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃（3個月）采犧購家基紐奉本虹體腹系墻（PA幫RT惡2）2、肢采稅購美計場劃遣管絲式理2）洪采魚購齒計堂劃并與料哪刑些情計前劃冒有岡關朱？項目承開發(fā)根及施機工計桶劃項轟目啞采叔購膨計柱劃資金英計劃資弊金尼計慢劃采購針基本旋體系完（P錘A呀R姜T最2）3、農采寇購靈業(yè)需務程與遞管華控挎體狂系抖梳朵理采督購乒業(yè)拉務雙操哭作綿模藏塊供總應壤商狼管嶺理界模辮塊房地馳產企稍業(yè)采悟購業(yè)襯務的梳理采指購素業(yè)坊務桂管類理入淡圍筍選連擇供方刮管理采舞購冒手置段采購黑標準采購臥模式供些方良資慈源采闊購野工要作怎之乘基未礎采購旁管理副之實耕現(xiàn)項篇目轎開隔發(fā)業(yè)務模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單采購管理供應商管理規(guī)定。。。采購管理規(guī)定。。。。招投標管理細則。。。。合同管理規(guī)定

1、采購計劃-----“項目開發(fā)計劃”

2、采購策劃-----（方式/供方/程序）3、采購技術標準----設計標準/工程技術標準4、合同策劃---條款、審批、責任5、合同履行---驗收、付款、結算、后評估

采攏購雀業(yè)物務冤管湯理個之糧解僵析由（P給A裹R即T漠3豬)1、室供綠應俯商竟管首理杰要寸點供方饑哪里幸來？-冷-薯-阿-關令于源“頑門享戶處開菠放盈”--棚--關階于嚷舉阿賢響避屬親供方巨考察可有用而嗎？--士--誰受來趙考夠察衰？-活-盾-筍-如何束達到帶實質健性考窮察？（初臣選、市雞調）~~闖~總架包里考焦察貢之政路蘆（歪公爭司串？姓項蚊目踩部禍？英）風險敘？忌鄙諱？1、吐供漿應玩商僚管決理默要朱點為蛋什叮么屯總侍是申沒靈有陜充咳分蠶的壺供姥方庸資蘆源悄？為什賊么總布受制該于供俘方？合作媽不好葬，到功底是職誰的慢錯？--放--壁-供諸方寇資桌源且數(shù)越據透庫竄的期建植立-騾-露-袍-堆-評壟估苦體騾系兄的煌建晝立渡與蔽價嫁值（信母箱/滿頌意漲度）供摸方縫管革理院：采淚購風成老敗皺的屑基帶礎墓！采購幸業(yè)務碌管理跪之解夕析（P斥A屯R問T要3栗)某恭企介業(yè)最供琴應暑商城數(shù)承據靈庫倉模鍬版供富應滑商播信盲息恢需悠要哥哪診些希？-涌-奪-耕-離-挖-名瓜稱愧規(guī)深范--貼--際--編碼巡壽統(tǒng)一--幕--笨--聯(lián)朵系冒人仇制-灑-妖-仙-別-事-基礎膝資料益存檔案例付分析巖之一--姥--盜--昂-一失辜足成提千古尋恨！案例究分析劍之二--阻--續(xù)--詠-難封以盡收倡拾軟的蟲結停局輝！提吐問滑：供純應揚商賠管起理萬重成要可嗎則？--估-重要揪！【點評】-港-吊-閣-察-彼-榮-俯-供李應營商悔數(shù)秀據泉庫政的斥逐目步刑建躲立勇與艷完辰善羨是追采群購警管亦理亮的豬基吹礎-準-唐-艙-雞-劈燕-榴-廚-供館應漢商喬要己達拴到盟同隱類選供抖應造商掃的困分結類酸、胡分巴等策級己管安理鏈，誦才股能稻為元采孕購艷管枯理羊提白供既專裂業(yè)座平慘臺那么執(zhí)：1、肯供鴿方附數(shù)亡據漿庫廳何意時俗建飾立兼？2、芬供耐方炮數(shù)漸據鎮(zhèn)庫冊誰蜻來光建寇立幸？專誰雷來家考魚察血供喉應宋商攝？摘誰高來柴批巖準噴其腔入氏庫侄？3、如派何達老到對為供方炸的實亂質性旱考察份和評站價？4、不欺同企啞業(yè)的端數(shù)據紗庫為駱什么響不同乞？采吸購樓業(yè)筑務閃管真理絡之瀉解舅析2、采惜購實顏務管笑理1）炮采復購繡方射式罩管恩理招標嫁不是叫目的凱，是巧手段井！--聚--丙-采答購膨多藝元惕化漲之圈需俯求--咐--棄-各省類典采圓購旗控倘制養(yǎng)要蓮點誰巡壽決樸定讀了嘗定醉標至結猜果滔？--仆--隱-采鄭購智策震劃為之航要券點采捕購崖業(yè)朱務廢管境理金之泊解蛋析2、婆采相購方實撥務道管包理2）招宴投標漆采購井管理招標駱采購淘流程本要素-岸-呈-始-基本隱業(yè)務再流程-巨-賤-圾-基腿于傍價荒值全鏈懂的賺招難標尊流曬程--劍--工程骨采購西流程流被程封要謹素滅：責任牲人棄專汽業(yè)部口門間才責任籍明確年集成業(yè)帆務永流罵與慚控煉制偵要出點審批齡權采邪購煎業(yè)施務吩管徒理戲之是解輔析2、反采和購腸實場務己管腎理2）淺招截投縱標徒采送購立管草理要清押單還植是要棗費率霧招標握？-脅-宣-輔-牙-費率腰招標猾失敗鞭之案例-軌-共-誤-值-清單辯招標尺失敗法之總結--略--市-如何耀規(guī)避鳥兩者起風險?（僻費儀率泉核橋價-彎-耽-模擬棄清單常）采嚷購茂業(yè)兔務逮管抹理柏之敞解送析2、采酒購實雁務管脾理2）招文投標爹采購瓣管理招黑標刷的丹前飛提如在仰哪浩里烘？-煌-嫁-古-標氧準露誰泳定葉？刻技雕術晴標憲書渠誰費編合？-孩-找-撈-圖紙擔深度窩如何館滿足蔽？-筐-慌-點-倒提噴要求媽？--陽--歪-采購哪的成揉本控運制點澆在哪吧里？二次套設計憲？暫缸估項/暫售估事價罵？虛甩醒項飄工茫程約？秘。蒼。采購陳業(yè)務繁管理含之解榮析2、射采麻購狹實得務嚷管頭理2）采秒購招雜標管損理標遼底竊要區(qū)不是要坐編樸？--放--標底匹保密熟？公花開？--厚--定標搶依據亡？評們標依倘據？--談--如何拿規(guī)避沾不平龍衡報監(jiān)價？-出-財-段-如何懸編制廊和利用愁標底？（萬科番版、外律企版、民侍企傅模笨式）采購是業(yè)務億管理電之解骨析2、巨采幕購哲實被務舞管顧理2）采驅購招慌標管輕理經濟憶標與浩技術蹦標的焰權重振怎么貞定？案汪例1-跡--經鏟濟里適淋用氣房成招免標政府原版暖萬慌科版補珠江疫版海招晨商版塊其他萄民企關嗽鍵法要曾素:技術駕標用拿途招標剪項目膝分類就管理綜神合秒評堂分嶄表采辭購幫業(yè)翅務的管濱理戀之渾解陽析2、院采搭購稈實稀務援管態(tài)理2）霞采衡購慚招惜標樹管驢理經濟產標如亡何評饒審？-禿-解-育-綜合眨單價電比較/分鄙析-旋-蓬-媽-經濟宇標評雹審內餓容-輔-透-速-評標抖報告-鼓-弓-李-評標加報告胃案例旅（反旗面、正面）采臣購擺業(yè)積務咸管崖理從之芝解部析2、采攤購實月務管親理2）掀采桐購烏招仁標荒管滑理一屋定草最花低好價搭中晶標命嗎最？-右-越-飲-關脾于愉成授本什價-須-辜-覆-關渠于沖合喝理逃低潔價--責--分級鐵分類魂管理(萬餐科陶版、民獨企版基）采緞購蘿業(yè)傘務轉管懷理赤之塑解折析2、擾采鞏購馳實為務禽管跨理2）察采無購鑰招株標載管根理技術意標對性經濟哲標的伴影響撒？--令--記-防火粥防盜苦門？-徑-地-征-歉-技術界標準調化招懸標催中前的候重欺大垃變氣更普怎猜么它辦裝？--忍--遭投食訴的值采購--權--招標仇結果主落實蛋了嗎光？--旨--管理呢要求軟“招由商版循”采購藍業(yè)務浴管理逼之解翅析2、催采耀購雪實古務杏管朵理1）采濕購方危式管件理2）賽招致投件標村采絹購傅管贏理招沃標惡采榴購擋流鋤程敬要克素要席清斷單籠還香是兩要背費顆率飾招墨標秋？招標易的前撇提在共哪里術？標底庫要不協(xié)要編譯？經濟籍標與笑技術喚標的真權重碼怎么幅定？經翁濟衡標雀如勢何股評姜審繼？一定倦最低高價中泉標嗎摸？技術弊標對膽經濟筒標的值影響沒？招/定標除中的騎重大岸變更星怎么丑辦？如姻何敗通刮過奧招埋標可真鈴正伸達棵到令降珍低卵成槳本筆的務目秘的漿？采鏟購潤業(yè)幻玉務肺管炭理兇之麗解墳析3、合叉約管遵理1）合方同挑分沃判乞如誘何士策汁劃陣？-慮-嚷-具-企紅業(yè)亮發(fā)畢展判目歡標沒與擱階地段--情--甲多方課管哄理歲能吹力-慘-闊-頁-合作肅方資都源與喂能力-羽-育-煤-因層地樹制鑄宜予的引選攔擇!精裝呆修總斯包案貞例采泄購紡業(yè)妹務屯管徐理將之堡解袍析3、合歉約管戴理2）籌合弓同銅管滾理收還稼重垃要搞嗎兼？--捎--包悄死歌包渡不水死廈？--怠--賣樓妨誰賺寇了？-戲-容-辱-甲羅供窯材出料健怎笨么唯管賭？-輩-痰-售-合同組能拷搜貝嗎光？--溝--這些曲合同押條款脖有意蹲義嗎垃？--聯(lián)--旬-過高惱的技伏術標痛準能弊實現(xiàn)萌嗎？灶（鋁愛合金/開失關/櫥挪柜稍。錢。鑒。鋒。室）律師缸？標滑準化棕？專納業(yè)深退度！各！采購災業(yè)務萄管理汁之解災析3、讓合勻約走管皮理3）菜各揮類挪合指同騙的防風念險胡有尸什圣么煎不境同根？-堪-襪-劈燕-費率怠合同-枯-域-馬-單價械合同-咽-凍-須-清單醉內包拒死-徐-勸-省-圖清紙怠內劫包疫死--癢--關聯(lián)季性合站同采湖購纏業(yè)低務赤管蒜理棉之諷解役析3、合厲約管姓理4）甲腹方看鑼不看撓合同慰？-獨-駕-種-武漢氣停工漠案例-星-吃-腥-批”包死+變更勤增加紫“的隨合同畝案例-望-孫-完-合元同陣交恐底侍要就求(戰(zhàn)膜略億交譜底）-糾-桿-川-合煙同罩摘拴要嫩的弓辦釘法采屑購突業(yè)挨務盛管士理井之項解橡析3、合夫約管渾理5）合份同真窯的執(zhí)輔行了減嗎？-貿-提-朋-甲供沸材料早要不疼要驗西收？--乳--樣遣板亭與礦實魄物插是絮否部吻古合軟？-啄-過-沙-過莊程議、瓶節(jié)遠點養(yǎng)驗打收才還嗚是心完類工投驗灑收礎？-并-價-合拜同監(jiān)執(zhí)械行膽的勾專捕題覽檢狂查采肆購劫業(yè)熄務錢管陰理華之伙解嚇析3、哪合綱約雞管牙理6）合配同執(zhí)才行過句程怎厘么管摟？-鉆-優(yōu)-拖-合同寄責任喬人制環(huán)度-羽-層-愈-合刪同規(guī)計架量樣與畫投鑒資捎進吩度--趣--合帽同繭付日款倡節(jié)問點繳控也制饑（獸月敢度吃？杠進杠度育？熱履島約勉評侮估在）--