房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性

可行性研究7.1可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，論證項目目標實現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。減少/避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。二、可行性研究的作用1.申請項目核準的依據(jù)2.項目投資決策的依據(jù)3.籌集建設(shè)資金的依據(jù)4.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5.下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)三、可行性研究的工作階段投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估與決策四、杰可行殿性研拿究的番內(nèi)容1.項稼目具概殃況2陪.開發(fā)寸項目劫用地繞現(xiàn)狀僵調(diào)查3甲.市場確分析惰和建更設(shè)規(guī)句模的尼確定4構(gòu).規(guī)嚴劃溪設(shè)拌計愿方叔案抗的珍選談?chuàng)?盒.資源葬供給拳條件芒分析6.環(huán)境耗影響羽評價7肅.項互目暫開紙發(fā)鄭組雁織廉機飲構(gòu)繁和京管渴理囑費達用嗎的倍研汗究8嫩.開伸發(fā)消建辰設(shè)刺計將劃臥的珠編墊制9灶.項蛛目栽經(jīng)匙濟里及徑社聽會恒效嘩益曲分椒析1憂0奸.結(jié)棄論先及幅建染議7.尤2房地蔑產(chǎn)開搬發(fā)項樣目投蟲資與恩收入斷估算一呆、暴投少資病估波算1.土播地革費閣用（征書收北補滑償敏費北、苦土唇地合出詢讓多價甲款私、脂土智地雞轉(zhuǎn)別讓鋒費課、黃土箱地例租即用綠費）2.勘傷察源設(shè)惜計綱和虜前甩期所工往程厲費（項目粗的前爹期規(guī)喇劃、匠設(shè)計齡、可賓行性舅研究苗、水御文地寧質(zhì)勘紋測以若及“銅三通脈一平混”等芝土地咸開發(fā)油工程育費用）3.房罷屋紹開以發(fā)捕費（建繪筑要安員裝席工胖程岔費敘、票基期礎(chǔ)炊設(shè)旱施威建槐設(shè)融費矩、愁公雀共草配妹套捷設(shè)哨施碑建悔設(shè)沈費）4.其他毛工程御費（臨時厘用地松費、唐臨時末建設(shè)堅費、誓工程膠造價梨咨詢柿費、毀合同虜公證汽費、教工程什質(zhì)量況監(jiān)督牲費、關(guān)竣工升圖編面制費葵、工藝程保束險費獲等雜窩項費乳用）7劇.肺2房地誤產(chǎn)開勻發(fā)項雪目投輸資與袖收入倘估算一、樓投資鞋估算5戴.開跨發(fā)廈期言間泡稅丟費（房新產(chǎn)損稅襯、燥城爭鎮(zhèn)指土羅地茫使輸用販稅瞇、鐵市扎政議支悶管舊線娘分遍攤固費步、像綠貴化乳建仰設(shè)周費級、歪電報話陸初跟裝岡費耀等）6.管理檢費用（管須理到人爽員奴工島資恥、唐職駝工街福溜利岡費嚷、昆辦栗公俘費漿、嗚差占旅癢費互、拒折甜舊胡費恨、濱修笨理砌費對、禽職碑工哥教距育妻經(jīng)蠟費乎、反社四會羨保殿險宏費遲、刺業(yè)啊務(wù)賞招建待練費疼等）7.銷廊售咱費冠用（銷售踏前期貞費、威銷售充推廣不費、梯交易碌手續(xù)慶費、院銷售散代理絡(luò)費等）8.財物務(wù)碰費鑄用（借款隱或債省券的儉利息要、金掩融機鏡構(gòu)手綱續(xù)費年等）9.不可根預(yù)見度費資金室使用碌計劃二、研收入徹估算估穩(wěn)算基房寒地尖產(chǎn)榨開墊發(fā)察項棟目驅(qū)的馬收陵入沾，桿首舒先槐要已制湊定李切姐實并可斤行務(wù)的忽租證售霉計蜂劃族，步包杜括猶：亭擬輩租侍售促物設(shè)業(yè)囑的峰類鏟型牧、距時鏈間解和遷相足應(yīng)膽的孕數(shù)宇量阿、催租舞售津價老格裕、早租糞售就收尿入墾及興收仁款野方匙式花。1否.租歪售戴方罵案2沫.租歡售心價慘格3著.租售門收入4毅.收款劫方式銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123…n1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（㎡）單位售價（元/㎡）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加出租收入與經(jīng)營稅金估算表單位：萬元序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期123…n1租金收入1.11.21.3出租面積（㎡）單位租金（元/㎡）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加3凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金三、崇資金向籌措投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1項目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入7廉.祝3房掉地維產(chǎn)績開吉發(fā)弟項饑目鍵的捉財洋務(wù)淹報腦表一義、章基耀本咱報浪表運→（萌一采）避現(xiàn)燃金孝流銳量遠表反膝應(yīng)臭房錘地雞產(chǎn)臂項嗓目難開掩發(fā)地經(jīng)詢營濕期約內(nèi)任各車期條的量現(xiàn)管金確流油入薯和塌流喪出駁，纏用伴以鈔計麥算嘉各訊動好態(tài)饅和獄靜斬態(tài)破評叉價詠指柜標俊。項來目師投蹄資潤現(xiàn)忽金公流帖量柱表—鞏—以捕全遙部篇投左資憂作桐為吩計燈算錘基摧礎(chǔ)俯，感用立以毅考蓄察菜全償部叨投鐘資館的撤盈說利紛能蘆力魚。資本敗金現(xiàn)陷金流存量表—奪—以榨投釣資蕉者扇的墊出攜資將額盟作楊為帝計晚算煌基碰礎(chǔ)呈，艇用種以挖考晚察后資紹本夠金斧的柄盈桐利抹能朋力殼。①項目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1現(xiàn)金流入1.11.21.3……銷售收入租金收入自營收入……2現(xiàn)金流出2.12.22.32.4……開發(fā)建設(shè)投資運營資金運營費用營業(yè)稅及附加……3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計凈現(xiàn)值②資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1現(xiàn)金流入1.11.21.3……銷售收入長期借款短期借款……2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.5……開發(fā)建設(shè)投資運營費用營業(yè)稅及附加借款本金償還借款利息支付……3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic=10%）6累計凈現(xiàn)值一愧、辣基憤本瞎報輪表耽→（莊二屆）開財瓜務(wù)耗計宇劃緊現(xiàn)幻玉金情流芒量歪表反雨應(yīng)膏房叮地鑼產(chǎn)址項偽目疾開狀發(fā)梁經(jīng)呈營廉期黨內(nèi)故各翼期育的育資努金足盈助余損或諸短倚缺地情閉況環(huán)，羽用價于蛙選響擇余資貢金穩(wěn)籌近措農(nóng)方考案練，肚制完定練適碼宜卡的宰借級款左及異償役還趨計雷劃騰。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目開發(fā)經(jīng)營期合計123…n1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.8銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款短期借款回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.6開發(fā)建設(shè)投資運營費用營業(yè)稅及附加土地增值稅借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金一、蹲基本憐報表岔→（三湖）損聰益表反萍應(yīng)億房隱地動產(chǎn)穩(wěn)項證目擦開郵發(fā)勿經(jīng)謀營仁期漂內(nèi)消各禾期蓄的查利好潤惰總脆額驅(qū)、睡所毀得句稅窮及撐各行期養(yǎng)稅捐后悲利努潤蠟的珍分年配達情債況悼，喬用爐以涉計詳算騾投悼資棚利孫潤數(shù)率介、職資脅本看金妙利外潤繞率膀等瞞評低價鏈指截標點。一、債基本絞報表譯→（四投）資眼產(chǎn)負鐘債表資直產(chǎn)狹負塑債異表讀反煉應(yīng)估企它業(yè)脹一旋定占日偽期綢全紐奉部粉資蝦產(chǎn)顛、傾負凝債宜和息所雖有航者昨權(quán)拔益蹈的謹情嬌況草。對至房牌地外產(chǎn)愧開扔發(fā)漿項買目藥進元行彼獨相立柔的梳財嗎務(wù)罵評樂價漢時嶺，困不去需察要介編剖制袖資攻產(chǎn)尤負忍債傳表伯。當檢房按地睛產(chǎn)猛經(jīng)致營硬企洞業(yè)旁開量發(fā)峽或企投步資叔一屬個斯新義的澇房劑地副產(chǎn)壓項孝目垃時圓，駝需敲要錦編洲制脹該欣企槽業(yè)罰的等資嚷產(chǎn)窩負鐘債叫表龜。二奇、泡輔鑄助騙報副表見→項目橫總投趨資估湖算表開碧發(fā)責建蜻設(shè)型投導(dǎo)資待估竊算眨表經(jīng)盞營昌成似本裁估州算廟表借仇款億還蹈本共付送息皆估男算妥表7.賠4風險娘分析一、被房地駱產(chǎn)投秧資項喘目不裂確定丈性分巨析房陣地極產(chǎn)蘭投蛛資紅項烏目炕不芝確濁定愿性宅分寄析由，仍是寸分名析笑不旺確騾定店性她因廢素爺對祝項隱目曾可交能漆造陜成漏的雷影則響忙，欺并視進捎而基分紅析饞可墾能耳出李現(xiàn)液的虹風悲險溫。1.房地乞產(chǎn)開舍發(fā)項傲目的傾主要歲不確例定性喝因素一缺、毒房段地妥產(chǎn)蠢投浪資造項嫩目膏不聽確若定若性警分灶析2討.房杯地股產(chǎn)懇置關(guān)業(yè)室投洋資廈項叉目撫的怕主傘要諷不怨確寸定柔性疊因填素二類、怎盈飛虧談平浙衡說分解析三、叫敏感趟性分褲析四全、峽風準險融分幣析四、豪風險銜分析風丹險駕分娃析島的肆一浮般